(2001) 1 ΑΑΔ 1290
[*1290]18 Σεπτεμβρίου, 2001
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
1. ΦΙΛΙΠΠΟΣ ΜΙΧΑΗΛΙΔΗΣ,
2. ΜΟΝΙΚΑ ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ,
Εφεσείοντες,
v.
ΑΝΔΡΕΑ ΣΚΑΜΠΙΛΑ,
Εφεσιβλήτου.
(Πoλιτική Έφεση Αρ. 10868)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Επιδίκαση αποζημιώσεων για απώλεια εμπορικής εύνοιας (αέρα) ― Άρθρο 13 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 ― Η δικαιοδοσία για την επιδίκασή τους ανήκει αποκλειστικά στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Παραχώρηση νέας ενοικίασης ― Άρθρο 14 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 ― Η δικαιοδοσία παραχώρησής της ανήκει αποκλειστικά στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ― Το γεγονός ότι του διατάγματος έξωσης είχε προηγηθεί συμφωνία των μερών για έξωση δεν μεταβάλλει την κατάσταση.
Δικαιοδοσία Δικαστηρίου ― Τα γεγονότα με βάση, τα οποία κρίνεται, είναι εκείνα, που συνθέτουν την απαίτηση.
Προκατάληψη ― Παράλειψη διαδίκου να εγείρει θέμα προκατάληψης του Δικαστηρίου ― Το θέμα της προκατάληψης πρέπει να τίθεται με την πρώτη ευκαιρία ― Σε περίπτωση που υπάρχει γνώση των γεγονότων που θεμελιώνουν ενδεχόμενο επηρεασμό του Δικαστηρίου, αλλά ο διάδικος αδρανεί, θεωρείται ότι το δικαίωμα εγκαταλείπεται.
Ο εφεσίβλητος ήταν από το 1965 ενοικιαστής ενός καταστήματος το οποίο ανήκε στους εφεσείοντες. Στις 14/7/93 δέχθηκε διάταγμα εξώσεως για αναπαλαίωση του καταστήματος, με αναστολή εκτελέσεως μέχρι τις 30.9.95. Τα μέρη συμφώνησαν όπως μετά την αναπαλαίωση, ο εφεσίβλητος επανέλθει ως ενοικιαστής με δικαίωμα όμως, αν επιθυμεί, να προσφέρει το επίδικο κατάστημα του σε τρίτο πρό[*1291]σωπο με αγοραίο ενοίκιο. Η απόφαση του Δικαστηρίου μεταξύ άλλων πρόβλεπε ότι σε περίπτωση μη έγκαιρης παράδοσης του καταστήματος μέχρι τις 30.11.96 “και/ή καθόλου, οι εφεσείοντες θα υπόκεινται στην πληρωμή των νομίμων αποζημιώσεων”. Ο εφεσίβλητος παρέδωσε το κατάστημα και μετέφερε τα εμπορεύματα του σε άλλο υποστατικό, με αποτέλεσμα να περιοριστούν οι πωλήσεις του. Οι εφεσείοντες εκτέλεσαν τα έργα συντήρησης εγκαίρως και στις 30.11.96 ο εφεσίβλητος ζήτησε εγγράφως την παράδοση της κατοχής, οι εφεσείοντες όμως αρνήθηκαν γιατί είχαν υπογράψει ενοικιαστήριο έγγραφο με τρίτο πρόσωπο. Το επίδικο υποστατικό είχε μεταβιβαστεί το 1996 στις θυγατέρες των εφεσειόντων, όμως ο εφεσείων 1 συνέχιζε να τις αντιπροσωπεύει σε διάφορες διαπραγματεύσεις σχετιζόμενες με το επίδικο κατάστημα.
Ο εφεσίβλητος με αίτηση του στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, ζήτησε νέα ενοικίαση και διαζευκτικά διάφορα ποσά αποζημιώσεων. Το Δικαστήριο απέρριψε τη θεραπεία για νέα ενοικίαση, έκρινε όμως ότι ο εφεσίβλητος εδικαιούτο σε αποζημιώσεις λόγω απώλειας “του αέρα” του καταστήματος, τις οποίες καθόρισε στο ποσό των Λ.Κ.31.722 το οποίο και επεδίκασε στον εφεσίβλητο.
Με την έφεση αμφισβητήθηκε η ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης για τους εξής λόγους:
α) Το πρωτόδικο Δικαστήριο ενήργησε ενάντια στις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης με την ενέργεια ενός εκ των παρέδρων να αποφασίσει επί συγκεκριμένου θέματος χωρίς να ακούσει τους εφεσείοντες πριν την αποπεράτωση της διαδικασίας.
Αφορμή για τον πιο πάνω λόγο έφεσης έδωσε η παρέμβαση ενός εκ των Παρέδρων μετά το πέρας της επανεξέτασης της μάρτυρος 6 του εφεσίβλητου. Ο εν λόγω Πάρεδρος ανέφερε: “Εγώ πιστεύω τη μάρτυρα, ηθικώς η μάρτυρας λέγει την αλήθεια”. Οι συνήγοροι των δύο πλευρών δεν παρενέβηκαν με οποιοδήποτε τρόπο σε εκείνο το στάδιο.
β) Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι έχει δικαιοδοσία να ακούσει και να αποφασίσει την αίτηση του εφεσίβλητου.
Το Ανώτατο Δικαστήριο απορρίπτοντας την έφεση αποφάνθηκε ότι:
1. Οι εφεσείοντες αντιπροσωπεύοντο από δικηγόρο όταν έλαβε χώρα η επίμαχη παρέμβαση του Παρέδρου. Τεκμαίρεται ότι ο δικη[*1292]γόρος τους γνώριζε ότι είχε δικαίωμα να ενστεί κατά της περαιτέρω συμμετοχής του εν λόγω Παρέδρου. Η παράλειψη του να υποβάλει οποιαδήποτε ένσταση, ενώ γνώριζε ότι είχε το δικαίωμα να προβεί σε τέτοια ενέργεια ισοδυναμεί με εγκατάλειψη του δικαιώματος. Οι εφεσείοντες έπρεπε να είχαν ενστεί στο στάδιο της επίδικης παρέμβασης και όχι να περιμένουν την έκβαση της διαδικασίας διακινδυνεύοντας απόφαση υπέρ τους.
2. Η παραχώρηση νέας ενοικίασης προβλέπεται από το Άρθρο 14 του Νόμου 23/83. Η δε δικαιοδοσία παραχώρησης της ανήκει αποκλειστικά στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Το γεγονός ότι του διατάγματος έξωσης είχε προηγηθεί συμφωνία των μερών για την έξωση δε μεταβάλλει την κατάσταση γιατί το Άρθρο 14(1)(α) του Νόμου 23/83 ομιλεί για ενοικιαστή “εναντίον του οποίου εξεδόθη απόφασις ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής”. Ο εφεσίβλητος ήταν τέτοιος ενοικιαστής. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο είχε, επομένως δικαιοδοσία να επιληφθεί της θεραπείας για παραχώρηση νέας ενοικίασης.
Η επιδίκαση αποζημιώσεων για απώλεια εμπορικής εύνοιας (αέρα) προβλέπεται ρητώς από το Άρθρο 13 του Νόμου 23/83 και η επιδίκαση τους ανήκει – και αυτή – αποκλειστικά στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Το γεγονός ότι κατά το χρόνο της έγερσης της επίδικης αξίωσης οι εφεσείοντες δεν ήταν ιδιοκτήτες του επίδικου καταστήματος καθώς και το ότι κατά τον κρίσιμο χρόνο δεν υπήρχε σχέση ενοικιαστή και ιδιοκτήτη μεταξύ των μερών λόγω της παράδοσης κατοχής δεν επηρεάζει το θέμα της δικαιοδοσίας.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
King v. Williams a.ο. [1914] 1 K.B. 609,
King v. Essex Justices [1927] 2 K.B. 475,
Rex v. The Justices of Richmond [1860] 2 L.T. 373,
Regina v. Holyhead General Commissioners (Ex parte Roberts) 56 T.C. 127,
Thomas v. University of Bradford (No. 2) [1992] 1 All E.R. 964,
[*1293]Wakefield Local Board of Health v. West Riding and Grimsby Ry. Co. [1865] L.R. 1 Q.B. 84,
Τοουλιάς (1989) 1 (Ε) Α.Α.Δ. 62,
Νικολαίδης (1997) 1 Α.Α.Δ. 890,
“Sevegep” Ltd v. United Sea Transport Ltd a.o. (1989) 1 (E) A.A.Δ. 729,
Σαφαρίνο Λτδ ν. Σταυρινού Λτδ (1991) 1 Α.Α.Δ. 1059,
Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571,
Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Κυπριανού κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 261,
Cedrus Εstates Ltd v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590.
Έφεση.
Έφεση από τους εναγόμενους κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου που δόθηκε στις 31/3/00 (Κ72/97) με την οποία έκρινε ότι ο ενάγων εδικαιούτο σε αποζημιώσεις λόγω απώλειας του ‘αέρα’ του καταστήματος το οποίο ενοικίαζε από τους εναγόμενους, τις οποίες καθόρισε στο ποσό των Λ.Κ.31.722.- το οποίο και επεδίκασε στον ενάγοντα.
Α. Γιωρκάτζης, για τους Εφεσείοντες.
Χ. Γαλανός, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Π. Καλλής.
ΚΑΛΛΗΣ, Δ.: Ο εφεσίβλητος ήταν από το 1965 ενοικιαστής ενός καταστήματος που βρίσκεται στην οδό Αγ. Ανδρέου αρ. 112 στη Λεμεσό (το επίδικο κατάστημα) το οποίο ανήκε στους εφεσείοντες. Ασχολείτο με τη λιανική πώληση γυναικείων υφασμάτων. Στις 14.7.93 δέχθηκε διάταγμα εξώσεως για αναπαλαίωση του καταστήματος, με αναστολή εκτελέσεως μέχρι 30.9.95. Τα μέρη συμφώνησαν όπως μετά την αναπαλαίωση, που θα συμπληρωνόταν μέχρι τις 30.11.96, ο εφεσίβλητος επανέλθει ως ενοικια[*1294]στής με δικαίωμα όμως, αν επιθυμεί, να προσφέρει το επίδικο κατάστημα του σε τρίτο πρόσωπο με αγοραίο ενοίκιο. Η απόφαση του Δικαστηρίου μεταξύ άλλων πρόβλεπε ότι σε περίπτωση μη έγκαιρης παράδοσης του καταστήματος μέχρι τις 30.11.96 «και/ή καθόλου οι εφεσείοντες θα υπόκεινται στην πληρωμή των νομίμων αποζημιώσεων».
Ο εφεσίβλητος παρέδωσε το κατάστημα στις 21.10.95. Μετέφερε προσωρινά τα εμπορεύματά του στην Άστιγγος 19 δίπλα από το σπίτι του σ’ ένα υποστατικό που ανήκει στην θυγατέρα του, αποτελούμενο από δύο δωμάτια και κουζίνα. Οι πωλήσεις του περιορίστηκαν λόγω του χώρου που στεγαζόταν η επιχείρηση του και λόγω της εγκαταλείψεως της οδού Αγ. Ανδρέου. Κάποια περίοδο το 1996 λόγω προβλημάτων καρδιάς παρέμεινε στο νοσοκομείο για διάστημα δύο – τριών εβδομάδων. Ενδιαφερόταν για τη συντήρηση του επίδικου καταστήματος καθώς, επίσης, για εξασφάλιση αέρα.
Οι εφεσείοντες εκτέλεσαν τα έργα συντήρησης εγκαίρως και στις 30.11.96 ο εφεσίβλητος ζήτησε εγγράφως την παράδοση της κατοχής. Οι εφεσείοντες αρνήθηκαν να παραδώσουν την κατοχή γιατί από τις 25.11.96 υπέγραψαν ενοικιαστήριο έγγραφο με τρίτο πρόσωπο για ενοικίαση τόσο του επίδικου καταστήματος όσο και του διπλανού αρ. 5. Το ενοίκιο ήταν £1.150 το μήνα. Το 1996 οι εφεσείοντες μεταβίβασαν το επίδικο υποστατικό και τα υπόλοιπα καταστήματα τους στις θυγατέρες τους όμως ο εφεσείων 1 συνέχισε να τις αντιπροσωπεύει σε διάφορες διαπραγματεύσεις σχετιζόμενες με το επίδικο κατάστημα.
Την πιο πάνω άρνηση των εφεσειόντων ακολούθησε – στις 16.5.97 – αίτηση του εφεσίβλητου ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού (το Πρωτόδικο Δικαστήριο) με την οποία ζήτησε νέα ενοικίαση και διαζευκτικά διάφορα ποσά αποζημιώσεων μεταξύ των οποίων και Λ.Κ.65.000 «ως αποζημιώσεις λόγω απώλειας της επιχείρησης του και/ή του αέρα και/ή της πελατείας του (goodwill)….”.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη θεραπεία για νέα ενοικίαση. Υιοθέτησε, όμως, την πιο πάνω διαζευκτική θεραπεία. Έκρινε ότι ο εφεσίβλητος εδικαιούτο σε αποζημιώσεις λόγω απώλειας «του αέρα» του καταστήματος τις οποίες καθόρισε στο ποσό των Λ.Κ.31.722 το οποίο και επεδίκασε στον εφεσίβλητο.
Η έφεση.
[*1295]
Με τον πρώτο λόγο της έφεσης οι εφεσείοντες διατείνονται ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο ενήργησε ενάντια στις αρχές τις φυσικής δικαιοσύνης και της δικαιοσύνης με την ενέργεια ενός εκ των Παρέδρων να αποφασίσει επί συγκεκριμένου θέματος χωρίς να ακούσει τους εφεσείοντες πριν την αποπεράτωση της διαδικασίας.
Τα γεγονότα τα οποία έδωσαν την αφορμή για τον πιο πάνω λόγο της έφεσης έχουν ως εξής:
Μετά το πέρας της επανεξέτασης της μάρτυρος 6 του εφεσίβλητου, Ειρήνης Λεωνίδου, και αφού η τελευταία απάντησε σε ερωτήσεις που της είχε υποβάλει ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου παρενέβει ο εκ των Παρέδρων κ. Χρ. Δημητρίου ο οποίος ανέφερε: «Εγώ πιστεύω τη μάρτυρα, ηθικώς η μάρτυρας λέγει την αλήθεια». Αμέσως μετά την πιο πάνω δήλωση παρενέβει ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου ο οποίος είπε: «Δεν είναι ώρα για οποιαδήποτε σχόλια. Ο Πάρεδρος νομίζω δεν ήταν η ώρα του για να τοποθετηθεί, βεβαίως έκφρασε μια γνώμη, σεβαστή, αλλά διαδικαστικά είναι λανθασμένο».
Οι συνήγοροι των μερών δεν παρενέβηκαν με οποιοδήποτε τρόπο. Η εξέταση της μάρτυρος ολοκληρώθηκε με την υποβολή μιας ερώτησης από το συνήγορο των εφεσειόντων.
Ο κ. Γιωρκάτζης, εκ μέρους των εφεσειόντων, εισηγήθηκε πως η πιο πάνω παρέμβαση από τον Πάρεδρο αποτελεί παράβαση των κανόνων της φυσικής δικαιοσύνης, «έλλειψη αμεροληψίας και/ή μεροληψία υπέρ του εφεσίβλητου και έκδοση απόφασης και/ή άποψης και/ή συμβουλής πριν από την συμπλήρωση της δικαστικής διαδικασίας γεγονότα που καθιστούν την διαδικασία ενώπιον του Πρωτόδικου Δικαστηρίου άκυρη και/ή τη σύνθεση του Δικαστηρίου αντικανονική και/ή αναιρείται το δικαίωμα του Δικαστηρίου να ακούσει και αποφασίσει επί της διαφοράς».
Οι αρχές που διέπουν το ζήτημα που εγείρεται με τον πιο πάνω λόγο της έφεσης συνοψίζονται, με παραπομπές στη νομολογία, στο σύγγραμμα Halsbury΄s Laws of England, 4th ed., Vol. 1(1), para. 91. Παραθέτουμε τη σχετική παράγραφο:
“91. Waiver and acquiescence. The right to impugn proceedings tainted by the participation of an adjudicator disqualified by interest or likelihood of bias may be lost by express or implied waiver of the right to object. There is no waiver or acquiescence unless the party entitled to object to an adjudicator΄s participation was made fully aware of the nature of the disqualification and had an adequate opportunity of objecting. Once these conditions are present, a party will be deemed to have acquiesced in the participation of a disqualified adjudicator unless he has objected at the earliest practicable opportunity.”
Σε μετάφραση:
«91. Εγκατάλειψη δικαιώματος και συναίνεση. Το δικαίωμα προσβολής διαδικασίας μολυσμένης από τη συμμετοχή δικαστή ο οποίος τυγχάνει εξαιρετέος λόγω συμφέροντος ή πιθανότητας προκατάληψης δυνατόν να χάνεται με ρητή ή εξυπακουόμενη εγκατάλειψη του δικαιώματος για ένσταση. Δεν υφίσταται εγκατάλειψη δικαιώματος ή συναίνεση εκτός αν ο διάδικος ο οποίος δικαιούται να ενστεί κατά της συμμετοχής δικαστή είχε καταστεί πλήρως ενήμερος για τη φύση της εξαίρεσης και είχε επαρκή ευκαιρία να ενστεί. Εφόσον υφίστανται αυτές οι προϋποθέσεις ένας διάδικος θα θεωρείται ότι είχε συναινέσει στη συμμετοχή του εξαιρετέου δικαστή εκτός αν είχε ενστεί με την πρώτη ευκαιρία η οποία προσφερόταν πρακτικώς.»
Το πιο πάνω απόσπασμα αντανακλά τη θέση της Αγγλικής Νομολογίας όπως έχει διατυπωθεί σε σειρά αποφάσεων (Βλ. The King v. Williams and Others [1914] 1 K.B. 609, 613, 615, The King v. Essex Justices [1927] 2 K.B. 475, 489, Rex v. The Justices of Richmond [1860] 2 L.T. 373, Regina v. Holyhead General Commissioners (Ex parte Roberts) 56 T.C. 127 και Thomas v. University of Bradford (No. 2) [1992] 1 All E.R. 964).
Στην Wakefield Local Board of Health v. West Riding and Grimsby Ry. Co. [1865] L.R. 1 Q.B. 84, υποδεικνύεται ότι ο διάδικος ο οποίος εγκαταλείπει το δικαίωμα ένστασης και διακινδυνεύει τη λήψη απόφασης υπέρ του, δεν μπορεί αργότερα να εγείρει ένσταση*.
Οι πιο πάνω αρχές έχουν υιοθετηθεί από το Νικήτα, Δ. στην υπόθεση Τοουλιάς (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 62. Λέχθηκαν τα εξής:
«Είναι παραδεκτόν ότι το ζήτημα της σύνθεσης του στρατιω[*1297]τικού δικαστηρίου δεν εγέρθηκε στη δίκη. Ωστόσο, είναι εδραιωμένη η άποψη στη νομολογία ότι ένα τέτοιο ζήτημα πρέπει να τίθεται με την πρώτη ευκαιρία εφόσον φυσικά ο κατηγορούμενος έχει πλήρη γνώση των γεγονότων που θεμελιώνουν ενδεχόμενο επηρεασμό του δικαστηρίου. Σε περίπτωση που υπάρχει γνώση, αλλά ο κατηγορούμενος αδρανεί, θεωρείται ότι το δικαίωμα εγκαταλείπεται. Αυτή είναι νομίζω η δικαιολογητική βάση του κανόνα. Η νομική αυτή θέση υποστηρίζεται απόλυτα από την υπόθεση R. v. Byles and Others ex parte Hollidge [1911-13] All E.R. Rep. 430.»
Έχουν, επίσης, υιοθετηθεί από τον Νικολάου, Δ. στην υπόθεση Νικολαϊδης (1997) 1 Α.Α.Δ. 890, 894:
«Δεν παρίσταται ανάγκη να επεκταθώ ως προς το πώς θα αντίκρυζα το περιστατικό δεδομένου ότι αποβαίνει εν προκειμένω κρίσιμο το ότι ο αιτητής δεν έθεσε το ζήτημα προς το Στρατιωτικό Δικαστήριο για εξέταση και τοποθέτηση. Όφειλε μάλιστα ο αιτητής να το είχε πράξει με την πρώτη ευκαιρία. Είχε τότε το δικαίωμα. Και ακολούθως, αν το αποτέλεσμα δεν του ήταν ικανοποιητικό, θα μπορούσε να προωθήσει το ζήτημα και εδώ για έλεγχο. Η παράλειψη του να το εγείρει στον κατάλληλο χρόνο δεν μπορεί στην προκείμενη περίπτωση να σημαίνει παρά μόνο την εγκατάλειψη του δικαιώματος. Το οποίο δεν μπορεί εδώ να αναβιώσει.»
Οι εφεσείοντες αντιπροσωπεύοντο από δικηγόρο – τον κ. Γιωρκάτζη - όταν έλαβε χώραν η επίμαχη παρέμβαση του Παρέδρου κ. Χρ. Δημητρίου. Τεκμαίρεται ότι ο δικηγόρος τους γνώριζε ότι είχε δικαίωμα να ενστεί κατά της περαιτέρω συμμετοχής του εν λόγω Παρέδρου. Δεν το έπραξε γιατί όπως μας είπε θεώρησε ότι δεν είχε δικαίωμα να ενστεί λόγω της παρέμβασης του Προέδρου του Δικαστηρίου. Θεωρούμε ότι η παράλειψη του να υποβάλει οποιαδήποτε ένσταση, ενώ γνώριζε ότι είχε δικαίωμα να προβεί σε τέτοια ενέργεια ισοδυναμεί με εγκατάλειψη του δικαιώματος. Οι εφεσείοντες έπρεπε να είχαν ενστεί στο στάδιο της επίδικης παρέμβασης και όχι να περιμένουν την έκβαση της διαδικασίας διακινδυνεύοντες απόφαση υπέρ τους. Ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί και απορρίπτεται.
Με τον επόμενο λόγο της έφεσης οι εφεσείοντες υποστηρίζουν ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο «λανθασμένα αποφάσισε ότι έχει δικαιοδοσία να ακούσει και αποφασίσει την αίτηση του εφεσίβλητου».
[*1298]
Οι εισηγήσεις του κ. Γιωρκάτζη επί του θέματος της έλλειψης δικαιοδοσίας μπορούν να συνοψισθούν ως εξής:
(1) Κατά το χρόνο της καταχώρισης της αίτησης οι εφεσείοντες δεν ήταν ιδιοκτήτες του επίδικου καταστήματος γιατί το είχαν ήδη μεταβιβάσει σε άλλα πρόσωπα. Δεν υπήρχε, επομένως, σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή μεταξύ των διαδίκων.
(2) Ο εφεσίβλητος απέτυχε να αποδείξει ότι κατά τον ουσιαστικό χρόνο ήταν θέσμιος ενοικιαστής και/ή ενοικιαστής διότι με την παράδοση κατοχής στις 21.10.95 δεν υπήρχε οποιαδήποτε σχέση ενοικιαστή και ιδιοκτήτη μεταξύ του εφεσίβλητου αφ’ ενός και των εφεσειόντων αφετέρου.
(3) Το Πρωτόδικο Δικαστήριο δεν είχε ενώπιον του διαφορά «αναφυόμενη επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου» κατά την εφαρμογή του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν 23/83) αλλά ούτε η διαφορά αποτελούσε παρεμπίπτον ή συμπληρωματικό θέμα που είχε εγερθεί κατά την εφαρμογή του Νόμου (βλ. άρθρο 4(1) του Νόμου 23/83).
(4) Το Πρωτόδικο Δικαστήριο κλήθηκε να επιληφθεί υπόθεσης ισχυριζόμενης παράβασης των όρων της συμφωνίας ημερομηνίας 14.7.93 για την οποία αρμόδιο να ακούσει και αποφασίσει είναι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού και όχι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου αφού η αξίωση του εφεσίβλητου είναι τέτοια που για την επίλυση της δεν είναι αναγκαία η εξέταση και εφαρμογή των προνοιών του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου ή η εξέταση των όρων της θέσμιας ενοικίασης αν υπήρξε τέτοια.
Το θέμα της δικαιοδοσίας είχε εγερθεί και ενώπιον του Πρωτόδικου Δικαστηρίου. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την εισήγηση για έλλειψη δικαιοδοσίας. Βασίσθηκε στα άρθρα 14 και 15 του Νόμου 23/83.
Το πρώτο στοιχείο το οποίο είναι σχετικό με την επίλυση του θέματος της δικαιοδοσίας είναι το διάταγμα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ημερ. 14.7.93 με το οποίο:
(α) Ο εφεσίβλητος είχε διαταχθεί να εκκενώσει και παραδώσει στους εφεσείοντες το επίδικο κατάστημα μέχρι τις 30.9.95.
(β) Οι εφεσείοντες είχαν διαταχθεί να προβούν στη συντήρηση και/ή αναπαλαίωση του επίδικου καταστήματος και να το παραδώσουν στον εφεσίβλητο μέχρι τις 30.11.96.
[*1299]
(γ) Οι εφεσείοντες «θα υπόκεινται στην πληρωμή των νόμιμων αποζημιώσεων σε περίπτωση μη έγκαιρης παράδοσης του επίδικου καταστήματος μέχρι την 30.11.1996 και/ή καθόλου».
Το δεύτερο στοιχείο είναι η φύση και το περιεχόμενο της κυρίως αξίωσης καθώς και της διαζευκτικής αξίωσης. Με την κυρίως αξίωση ο εφεσίβλητος ζήτησε νέα ενοικίαση. Με τη διαζευκτική αξίωση ζήτησε αποζημιώσεις για την απώλεια του «αέρα».
Σημειώνουμε ότι το περιεχόμενο της αξίωσης είναι σχετικό γιατί, καθώς έχει νομολογηθεί, τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι εκείνα τα οποία συνθέτουν την απαίτηση (“Sevegep” Ltd v. United Sea Transport Ltd and Another (1989) 1(E) Α.Α.Δ. 729,732, Σαφαρίνο Λτδ ν. Σταυρινού Λτδ (1991) 1 Α.Α.Δ 1059).
Η παραχώρηση νέας ενοικίασης προβλέπεται από το άρθρο 14 του Νόμου 23/83. Η δε δικαιοδοσία παραχώρησης της ανήκει αποκλειστικά στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων (βλ. άρθρο 14(1) (β) του Νόμου 23/83). Το γεγονός ότι του διατάγματος έξωσης είχε προηγηθεί συμφωνία των μερών για την έξωση δεν μεταβάλλει την κατάσταση γιατί το άρθρο 14(1) (α) του Νόμου 23/83 ομιλεί για ενοικιαστή «εναντίον του οποίου εξεδόθη απόφασις ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής». Ο εφεσίβλητος ήταν τέτοιος ενοικιαστής. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο είχε, επομένως, δικαιοδοσία να επιληφθεί της θεραπείας για παραχώρηση νέας ενοικίασης.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την κυρίως αξίωση για παραχώρηση νέας ενοικίασης. Έλαβε υπόψη το περιεχόμενο της συμφωνίας μεταξύ των μερών, το γεγονός ότι το υποστατικό κατέχεται από άλλους ιδιοκτήτες και νέο ενοικιαστή εδώ και αρκετά χρόνια και το γεγονός ότι δεν αποδείχθηκαν όλες οι προϋποθέσεις του άρθρου 14 (συγκεκριμενοποίηση ζημιών αν μεταφερθεί σε άλλο κατάστημα, λογικότητα υπό τας περιστάσεις έκδοσης τέτοιας διαταγής του Δικαστηρίου).
Στη συνέχεια το Πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε στην εξέταση της διαζευκτικής θεραπείας για απώλεια «αέρα». Η επιδίκαση αποζημιώσεων για απώλεια εμπορικής εύνοιας (αέρα) προβλέπεται ρητώς από το άρθρο 13 του Νόμου 23/83 και η δικαιοδοσία για την επιδίκαση τους ανήκει – και αυτή – αποκλειστικά στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων (Βλ. και Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571, 577).
[*1300]
Ορθά λοιπόν το Πρωτόδικο Δικαστήριο ανέλαβε δικαιοδοσία στην παρούσα υπόθεση.
Το γεγονός – που επικαλούνται οι εφεσείοντες – ότι κατά το χρόνο της έγερσης της επίδικης αξίωσης οι εφεσείοντες δεν ήταν ιδιοκτήτες του επίδικου καταστήματος δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο στο θέμα της δικαιοδοσίας. Όπως λέχθηκε στην Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Κυπριανού κ.α. (2001) 1 Α.Α.Δ. 261 το «γεγονός της ιδιοκτησίας δεν ματαβάλλει την κατάσταση.... το άρθρο 4(1) του Νόμου 23/83 δεν ομιλεί για επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή αλλά για επίλυση διαφορών που αναφέρονται ‘επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου’».
Ούτε και το γεγονός – που επίσης επικαλούνται οι εφεσείοντες – ότι κατά τον κρίσιμο χρόνο δεν υπήρχε σχέση ενοικιαστή και ιδιοκτήτη μεταξύ των μερών λόγω της παράδοσης κατοχής επηρεάζει το θέμα της δικαιοδοσίας. Ο Νόμος 23/83 με το άρθρο 14 παρέχει δικαιοδοσία στο Πρωτόδικο Δικαστήριο για παραχώρηση νέας ενοικίασης ακριβώς σε τέτοιες περιπτώσεις. Όπου δηλαδή λόγω διατάγματος έξωσης δεν υπάρχει σχέση ενοικιαστή και ιδιοκτήτη. Εφόσον η μη ύπαρξη τέτοιας σχέσης δεν μεταβάλλει το θέμα της δικαιοδοσίας σε σχέση με την παραχώρηση νέας ενοικίασης δεν μπορεί το θέμα της δικαιοδοσίας να παίρνει άλλη διάσταση σε σχέση με το θέμα της επιδίκασης αποζημιώσεων δυνάμει του άρθρου 13 του Νόμου 23/83 (βλ. και Cedrus Estates Ltd. v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590 στην οποία έχει αναγνωρισθεί δικαιοδοσία στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ακόμη και για την επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτήτη και εγγυητή). Ο Νομοθέτης εν τη σοφία του παραχώρησε τη σχετική δικαιοδοσία στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, το οποίο είναι εξειδικευμένο Δικαστήριο. Η σαφής βούληση του Νομοθέτη δεν μπορεί να ματαιώνεται ή εξουδετερώνεται από παράγοντες όπως αυτοί που επικαλούνται οι εφεσείοντες.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους η έφεση δεν μπορεί να πετύχει και απορρίπτεται με έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο