(2001) 1 ΑΑΔ 1365
[*1365]18 Σεπτεμβρίου, 2001
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ/στές]
ΣAΒΒΑΣ ΧΡ. ΠΑΠΑΓΕΩΡΓΙΟΥ,
Εφεσείων,
v.
ΙΩΑΝΝΗ ΠΑΤΣΑΛΙΔΗ,
Εφεσιβλήτου.
(Πoλιτική Έφεση Αρ. 10797)
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Αναθεώρηση απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου ― Η έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου αποτελεί τη μόνη οδό ― Αντικείμενο της έφεσης βάσει του Άρθρου 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 είναι ο έλεγχος όχι μόνο της νομιμότητας, αλλά και της ορθότητας της απόφασης του Διευθυντή ― Ποία η σχετική έκταση της εξουσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου.
Η μητέρα του εναγόμενου-εφεσιβλήτου είχε αποκτήσει διά ανταλλαγής με άλλο τεμάχιο τα 9100/54600 μερίδια στα δύο επίδικα τεμάχια. Στη συνέχεια και συγκεκριμένα στις 12/5/1978 έξι ιδιοκτήτες των τεμαχίων αυτών της μεταβίβασαν διά πωλήσεως 1820/54600 μερίδια ο καθένας. Είχε προηγηθεί σχετική δημοσίευση στον ημερήσιο τύπο, χωρίς οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης να ασκήσει το δικαίωμα επιλογής. Μεταγενέστερα αγόρασε με χωριστές πράξεις και τηρουμένων των προνοιών του Άρθρου 25 του Κεφ. 224, διάφορα μερίδια. Τελικά, το 1979 μεταβίβασε όλα τα 39136/54600 μερίδια της, διά δωρεάς στον εφεσίβλητο ο οποίος καταχωρήθηκε στα μητρώα του Κτηματολογίου ως συνιδιοκτήτης και για τα δύο τεμάχια. Στη συνέχεια ο εφεσίβλητος απέκτησε δι’ αγοράς και αφού τηρήθηκαν οι πρόνοιες του Άρθρου 25 του Κεφ. 224, μερίδια από διάφορους άλλους συνιδιοκτήτες και κατέστη ιδιοκτήτης κατά 47320/54600 μερίδια. Τα υπόλοιπα μερίδια είναι εγγεγραμμένα σε άλλους τρεις συνιδιοκτήτες.
Στις 5/12/95 ο εφεσίβλητος αποτάθηκε στο Κτηματολόγιο και ζήτησε, βάσει του Άρθρου 28 του Κεφ. 224 την έκδοση πιστοποιητικών [*1366]ότι ο διαχωρισμός των πιο πάνω τεμαχίων ήταν αδύνατος, χωρίς παράβαση των διατάξεων του Άρθρου 27. Τα πιστοποιητικά εκδόθηκαν στις 22/1/96 και ο εφεσίβλητος απέστειλε σε όλους τους συνιδιοκτήτες αντίγραφο μαζί με σχετική ειδοποίηση σύμφωνα με το Άρθρο 28(1) του Κεφ. 224, μετά δε την πάροδο των προνοούμενων 30 ημερών, αποτάθηκε στις 18/4/96 στο Κτηματολόγιο ζητώντας την πώληση διά δημοπρασίας των πιο πάνω κτημάτων.
Το Κτηματολόγιο τηρώντας τις πρόνοιες του Άρθρου 28(1) καθόρισε ημερομηνία και τόπο πώλησης. Ο εφεσείων αντέδρασε και εξασφάλισε διάταγμα αναστολής της προγραμματισθείσας πώλησης.
Ο εφεσείων αξιώνει με την αγωγή του δήλωση ότι ο εφεσίβλητος ουδέποτε έχει καταστεί νόμιμα και έγκυρα συγκύριος και συνεπώς όλες οι μεταβιβάσεις μεριδίων προς αυτόν είναι άκυρες. Αξιώνει επίσης διάταγμα που να ακυρώνει την εγγραφή επ’ ονόματι του εφεσίβλητου όλων ανεξαιρέτως των μεταβιβασθέντων μεριδίων και δήλωση ότι η μητέρα του εφεσίβλητου δεν κατέστη νομικά ή έγκυρα συνιδιοκτήτρια οποιουδήποτε ποσοστού ή μεριδίου στην πιο πάνω ακίνητη περιουσία.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο έλεγχος της ορθότητας και της νομιμότητας της απόφασης του Διευθυντή να εγγράψει μερίδια ιδιοκτησίας σε προκάτοχο του εφεσίβλητου και η κατ’ ακολουθία μεταβίβαση τους σ’ αυτόν, θα έπρεπε να αποτελέσει αντικείμενο έφεσης βάσει του Άρθρου 80 του Κεφ. 224 και όχι αντικείμενο αγωγής και απέρριψε την αγωγή με έξοδα.
Κατ’ έφεση ο εφεσείων υποστήριξε ότι η αντιμετώπιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν λανθασμένη. Ισχυρίστηκε ότι έγινε παράβαση των κανόνων της φυσικής δικαιοσύνης, γιατί ανκαι το Δικαστήριο είχε δικαίωμα να επιληφθεί αυτεπαγγέλτως θέματος δικαιοδοσίας, όφειλε να δώσει την ευκαιρία στους διαδίκους να αγορεύσουν και να εκθέσουν τις απόψεις τους.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου αποτελεί τη μόνη οδό για αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Αντικείμενο της έφεσης βάσει του Άρθρου 80 είναι ο έλεγχος, όχι μόνο της νομιμότητας, αλλά και της ορθότητας της απόφασης του Διευθυντή. Η εξουσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου εκτείνεται, όχι μόνο στην ακύρωση, αλλά και στην τροποποίηση και αντικατάσταση της απόφασης κατά το δίκαιο του πράγματος.
[*1367]2. Ο ισχυρισμός ότι έχουν παραβιαστεί οι αρχές της φυσικής δικαιοσύνης δεν ευσταθεί. Ο εφεσείων είχε την ευκαιρία να ακουστεί σε όλα τα στάδια της διαδικασίας και το γεγονός ότι το Δικαστήριο αποφάσισε ένα θέμα αυτεπάγγελτα, χωρίς να ζητήσει προηγουμένως τις θέσεις των διαδίκων, δεν παραβιάζει καθ’ οιονδήποτε τρόπο τους κανόνες της φυσικής δικαιοσύνης.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εναντίον του εφεσείοντος.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Papa Loizou v. Themistocleous 22 C.L.R. 177,
Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1999) 1 Α.Α.Δ. 749,
Αθανάση κ.ά. ν. X”Μάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208,
Σολομώντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906,
Κραμβιάς κ.ά. ν. Θεοδοσίου (2000) 1 Α.Α.Δ. 267.
Έφεση.
Έφεση από τον ενάγοντα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου που δόθηκε στις 4/4/00 (Αρ. Αγωγής 1235/96) με την οποία απέρριψε με έξοδα την αγωγή του με την οποία αμφισβήτησε την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με την οποία μεταβιβάστηκαν μερίδια ιδιοκτησίας στα Τεμάχια 131 και 138, Φ/Σχ.42.21, υπ’ αρ. εγγραφής 1317 και 1322 που βρίσκονται στην Αγία Νάπα, στην Ελένη Γιαννή Παπαλουκά, μητέρα του εναγόμενου-εφεσίβλητου, χωρίς να τηρηθούν οι πρόνοιες του Άρθρου 25 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 καθώς επίσης, την περαιτέρω μεταβίβαση των μεριδίων της ρηθείσας Ελένης Γιαννή Παπαλουκά στον εναγόμενο, δυνάμει δωρεάς.
Ν. Παναγιώτου, για τον Εφεσείοντα.
Α. Δ. Κυριάκου, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
[*1368]AΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα απαγγελθεί από το Δικαστή Νικολαΐδη.
ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ.: Η παρούσα διαφορά έχει σαν βάση την αμφισβήτηση της ορθότητας της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με την οποία μεταβιβάστηκαν μερίδια ιδιοκτησίας στα Τεμάχια 131 και 138, Φ/Σχ.42.21, υπ’ αρ. εγγραφής 1317 και 1322 που βρίσκονται στην Αγία Νάπα, στην Ελένη Γιαννή Παπαλουκά, μητέρα του εναγόμενου-εφεσίβλητου, χωρίς να τηρηθούν οι πρόνοιες του άρθρου 25 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224. Προσβάλλεται επίσης η περαιτέρω μεταβίβαση των μεριδίων της ρηθείσας Ελένης Γιαννή Παπαλουκά στον εφεσίβλητο, δυνάμει δωρεάς.
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι σε κάποιο στάδιο της διαδικασίας ο ενάγων 1 αποσύρθηκε, ενώ ο ενάγων 2 απέσυρε την αγωγή εναντίον του εναγομένου 2, με αποτέλεσμα η διαδικασία να συνεχιστεί με τους εναπομείναντες διάδικους, στους οποίους θα αναφερόμαστε ως εφεσείοντα και εφεσίβλητο αντίστοιχα.
Τα γεγονότα της υπόθεσης δεν έχουν αμφισβητηθεί. Τα πιο πάνω τεμάχια έκτασης 502 τ.μ. το καθένα, είναι σήμερα εγγεγραμμένα σε πέντε συνιδιοκτήτες. Ο εφεσείων είναι ιδιοκτήτης κατά 1820/54600 μερίδια, ενώ ο εφεσίβλητος κατά 47320/54600 μερίδια. Τα υπόλοιπα μερίδια είναι εγγεγραμμένα σε άλλους τρεις συνιδιοκτήτες.
Στις 5.12.1995 ο εφεσίβλητος αποτάθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου και ζήτησε, βάσει του άρθρου 28 του Κεφ. 224 την έκδοση πιστοποιητικών ότι ο διαχωρισμός των πιο πάνω τεμαχίων ήταν αδύνατος, χωρίς παράβαση των διατάξεων του άρθρου 27. Τα πιστοποιητικά εκδόθηκαν στις 22.1.1996. Ο εφεσίβλητος απέστειλε σε όλους τους συνιδιοκτήτες αντίγραφο των πιο πάνω πιστοποιητικών μαζί με σχετική ειδοποίηση σύμφωνα με το άρθρο 28(1), μετά δε την πάροδο των προνοουμένων 30 ημερών, αποτάθηκε στις 18.4.1996 στο Κτηματολόγιο ζητώντας την πώληση διά δημοπρασίας των πιο πάνω κτημάτων.
Το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου τηρώντας τις πρόνοιες του άρθρου 28 (1) του Κεφ. 224, καθόρισε ημερομηνία και τόπο πώλησης. Ο εφεσείων αντέδρασε και εξασφάλισε διάταγμα αναστολής της προγραμματισθείσας πώλησης.
Ας δούμε όμως την προϊστορία των ρηθέντων ακινήτων. Η [*1369]Ελένη Γιαννή Παπαλουκά είχε αποκτήσει διά ανταλλαγής με άλλο τεμάχιο που της ανήκε εξ ολοκλήρου τα 9100/54600 μερίδια των Σάββα Μιχαήλ Κκαλή και Γιάννη Μιχαήλ Κκαλή, στα τεμάχια 131 και 138. Στη συνέχεια και συγκεκριμένα στις 12.5.1978, έξι ιδιοκτήτες των τεμαχίων αυτών, οι Σάββας Κωνσταντή Πένταυκας, Σάββας Αντώνη Σάββα, Γιάννης Αντώνη Σάββα, Ζουβάνης Κωνσταντή Πένταυκας, Μαρία Κωνσταντή Πένταυκα και Φανού Κωνσταντή Πένταυκα, μεταβίβασαν διά πωλήσεως στην Ελένη Γιαννή Παπαλούκα 1820/54600 μερίδια ο καθένας. Είχε προηγηθεί σχετική δημοσίευση στον ημερήσιο τύπο, χωρίς οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης να ασκήσει το δικαίωμα επιλογής. Έτσι η Ελένη Γιαννή Παπαλουκά έγινε ιδιοκτήτρια και άλλων 10920/54600 μεριδίων. Μεταγενέστερα αγόρασε με χωριστές πράξεις και τηρουμένων των προνοιών του άρθρου 25 του Νόμου, Κεφ.224, διάφορα μερίδια.
Τελικά, το 1979, μεταβίβασε όλα τα 39136/54600 μερίδιά της, διά δωρεάς στο γιο της εφεσίβλητο, ο οποίος καταχωρήθηκε στα μητρώα του Κτηματολογίου ως συνιδιοκτήτης και για τα δύο τεμάχια.
Ο εφεσίβλητος στη συνέχεια απέκτησε δι’ αγοράς και αφού τηρήθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 25 του Κεφ. 224, μερίδια, από διάφορους άλλους συνιδιοκτήτες.
Ο εφεσείων ισχυρίζεται ότι η πρώτη μεταβίβαση που έγινε στην Ελένη Γιαννή Παπαλουκά που δεν ήταν τότε συγκύριος συγκεκριμένων τεμαχίων, ήταν παράνομη, αφού δεν εφαρμόστηκαν οι σχετικές πρόνοιες του Νόμου. Ισχυρίζεται ότι η ανταλλαγή κτημάτων εμπίπτει μέσα στην έννοια του όρου «πώληση» του άρθρου 25 και ως εκ τούτου ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όφειλε να εφαρμόσει τις επιτακτικές πρόνοιες του άρθρου και να παράσχει έτσι την ευκαιρία στον εφεσείοντα, αλλά και στους λοιπούς τότε εγγεγραμμένους συγκυρίους να ασκήσουν, αν ήθελαν, το δικαίωμα επιλογής τους για απόκτηση των πωλουμένων μεριδίων. Έτσι και ο εφεσίβλητος, σύμφωνα πάντα με τον εφεσείοντα, ο οποίος απέκτησε τα μερίδια της Παπαλουκά δυνάμει δωρεάς, κατέστη με τη σειρά του παράνομα συγκύριος.
Ο εφεσείων αξιώνει με την αγωγή του δήλωση ότι ο εφεσίβλητος ουδέποτε έχει καταστεί νόμιμα και έγκυρα συγκύριος και συνεπώς όλες οι μεταβιβάσεις μεριδίων προς αυτόν, είναι άκυρες. Αξιώνει επίσης διάταγμα που να ακυρώνει την εγγραφή επ’ [*1370]ονόματί του εφεσίβλητου όλων ανεξαιρέτως των μεταβιβασθέντων μεριδίων. Αξιώνει τέλος δήλωση ότι η Ελένη Γιαννή Παπαλουκά δεν κατέστη ποτέ νομικά ή έγκυρα συνιδιοκτήτρια οποιουδήποτε ποσοστού ή μεριδίου στην πιο πάνω ακίνητη περιουσία.
Το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο έλεγχος της ορθότητας και της νομιμότητας της απόφασης του Διευθυντή να εγγράψει μερίδια ιδιοκτησίας σε προκάτοχο του εφεσίβλητου και η κατ’ ακολουθία μεταβίβασή τους σ’ αυτόν, θα έπρεπε να αποτελέσει αντικείμενο έφεσης βάσει του άρθρου 80 του Κεφ. 224 και όχι αντικείμενο αγωγής. Ως αποτέλεσμα απέρριψε την αγωγή με έξοδα.
Ο εφεσείων είναι της άποψης ότι η αντιμετώπιση του πρωτόδικου δικαστηρίου είναι λανθασμένη. Ισχυρίζεται ότι έγινε παράβαση των κανόνων της φυσικής δικαιοσύνης, γιατί άνκαι το Δικαστήριο είχε δικαίωμα να επιληφθεί αυτεπαγγέλτως θέματος δικαιοδοσίας, όφειλε να δώσει την ευκαιρία στους διάδικους να αγορεύσουν και εκθέσουν τις απόψεις τους.
Η πρωτόδικη απόφαση είναι ορθή και η έφεση θα πρέπει να απορριφθεί. Η νομολογία επί του θέματος είναι σαφής. Η έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου αποτελεί τη μόνη οδό για αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή (Papa Loizou v. Themistokleous 22 C.L.R. 177).
Όπως τονίστηκε και στην υπόθεση Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1999) 1 Α.Α.Δ. 749, αντικείμενο της έφεσης βάσει του άρθρου 80 είναι ο έλεγχος, όχι μόνο της νομιμότητας, αλλά και της ορθότητας της απόφασης του Διευθυντή. Η εξουσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου εκτείνεται, όχι μόνο στην ακύρωση, αλλά και στην τροποποίηση και αντικατάσταση της απόφασης κατά το δίκαιο του πράγματος (βλέπε επίσης μεταξύ άλλων Αθανάση κ.α. ν. Χ” Μάμα κ.α.(1990) 1 Α.Α.Δ. 208, Σολομώντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906).
Όπως επίσης κρίθηκε στην υπόθεση Κραμβιάς κ.ά. ν. Θεοδοσίου (2000) 1 Α.Α.Δ. 267, διαφορά που ανάγεται στην αμφισβήτηση της ορθότητας ή του παραδεκτού της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να προβεί στην εγγραφή του κτήματος δεν μπορεί να συνιστά επίδικο θέμα αγωγής, ούτε και θα μπορούσε τέτοια αμφισβήτηση να εγερθεί δι’ αγωγής. Η απόφαση του Διευθυντή, υπόκειται σε έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου, και μόνο.
[*1371]
Όπως ορθά αναφέρθηκε (Σολομώντος ν. Παπανεοκλή, ανωτέρω), το άρθρο 80 του Κεφ. 224 προσφέρει το μηχανισμό για τον έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων, διαταγών και γνωστοποιήσεων του Διευθυντή που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου.
Επίσης θα πρέπει να απορριφθεί και ο ισχυρισμός του εφεσείοντα ότι έχουν παραβιαστεί οι αρχές της φυσικής δικαιοσύνης γιατί το Δικαστήριο θα έπρεπε, πριν προχωρήσει σε αυτεπάγγελτη εξέταση του θέματος, να καλέσει τους διάδικους να εκθέσουν τις απόψεις τους. Όσο κι’ αν είναι επιθυμητό να ακούγονται πάντα οι απόψεις των διαδίκων, εν τούτοις δεν μπορεί να στοιχειοθετηθεί και ανάλογη υποχρέωση του Δικαστηρίου. Ο εφεσείων είχε την ευκαιρία να ακουστεί σε όλα τα στάδια της διαδικασίας και το γεγονός ότι το Δικαστήριο αποφάσισε ένα θέμα αυτεπάγγελτα, χωρίς να ζητήσει προηγουμένως τις θέσεις των διαδίκων, δεν παραβιάζει καθ’ οιονδήποτε τρόπο τους κανόνες της φυσικής δικαιοσύνης.
Εν όψει των πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται, με έξοδα εναντίον του εφεσείοντα, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον του εφεσείοντος.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο