(2001) 1 ΑΑΔ 1480
[*1480]3 Οκτωβρίου, 2001
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΝΙΚΗΤΑΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
1. ΝΙΚΟΣ ΚΥΘΡΕΩΤΗΣ,
2. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΚΥΘΡΕΩΤΗΣ, ΠΡΟΣΩΠΙΚΑ
ΚΑΙ/Ή ΥΠΟ ΤΗΝ ΙΔΙΟΤΗΤΑ ΤΩΝ ΩΣ
ΟΜΟΡΡΥΘΜΩΝ ΕΤΑΙΡΩΝ ΤΗΣ ΟΜΟΡΡΥΘΜΟΥ
ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ «Γ.Α. ΚΥΘΡΕΩΤΗΣ ΚΑΙ ΥΙΟΙ»,
Εφεσείοντες-Εναγόμενοι,
v.
ΑΘΟΥ ΜΙΧΑΗΛΙΔΗ MILINGTON-WARD,
Εφεσιβλήτου-Ενάγοντος.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10544)
Δικαιοδοσία Δικαστηρίων — Επαρχιακό Δικαστήριο — Αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο για: (α) παράνομη κατοχή υποστατικού το οποίο κατείχε θέσμιος ενοικιαστής μέχρι το θάνατό του και το οποίο συνέχισαν να κατέχουν οι υιοί του - οι εναγόμενοι - και (β) αποζημιώσεις για απώλεια χρήσης του υποστατικού — Στοιχειοθέτηση δικαιοδοσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου να επιληφθεί του επιδίκου θέματος.
Δικαιοδοσία Δικαστηρίων — Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων — Η δικαιοδοσία του εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά ενοικίαση, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83), καθώς και σε κάθε θέμα, παρεμπίπτον ή συναφές προς την ενοικίαση — Το κατά πόσο το επίδικο θέμα συνάπτεται προς ελεγχόμενη ενοικίαση, εξαρτάται από τη φύση της απαίτησης, σε συνάρτηση προς την θεραπεία η οποία αναζητείται.
Ενοικίαση — Σύμβαση ενοικίασης ακινήτου — Η αποδοχή ενοικίου δεν επιμαρτυρεί, άνευ ετέρου, τη συνομολόγηση νέας ενοικίασης.
Πολιτική Δικονομία — Δικόγραφα — Έκθεση υπερασπίσεως — Ο εναγόμενος πρέπει να εγείρει με την έκθεση υπερασπίσεώς του όλα τα θέματα που επιθυμεί να προβάλει κατά την ακρόαση, όπως και κάθε άλλο ζήτημα, που θα μπορούσε να καταστήσει την απαίτηση [*1481]απαράδεκτη, για λόγους που δεν αναφαίνονται από την άρνηση των ισχυρισμών που προβάλλονται στην έκθεση απαιτήσεως — Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας, Δ.19, θ.13.
Αυτεπάγγελτη εξέταση θεμάτων — Το Εφετείο επιλαμβάνεται αυτεπάγγελτα θεμάτων που ανάγονται στην αρμοδιότητα και τη δικαιοδοσία του πρωτόδικου Δικαστηρίου ή του ιδίου και, γενικά, θεμάτων δημόσιας τάξης και θεμάτων κατάχρησης δικαιοδοσίας.
Πολιτική Δικονομία — Υποκατάσταση διαδίκου — Δ.12, θ.1 και θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας — Εφαρμοστέες αρχές.
Δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης η οποία συνομολογήθηκε το 1959, η τότε ιδιοκτήτρια κ. Milington Ward, μητέρα του εφεσίβλητου, ενοικίασε ένα κατάστημα στην οδό Λήδρας στον Α. Κυθραιώτη για περίοδο ενός έτους. Το 1979 ο ενοικιαστής συνέστησε συνεταιρισμό για τη διαχείριση του καταστήματος με τους δύο υιούς του, τους εφεσείοντες. Τον Δεκέμβριο του 1989 ο Α. Κυθραιώτης απέθανε. Η κ. Ward θεώρησε την ενοικίαση ως τερματισθείσα, αξιώνοντας, μέσω του αντιπροσώπου της, τη συνομολόγηση νέας συμφωνίας με τα τέκνα του αποβιώσαντος, τους εναγόμενους-εφεσείοντες, οι οποίοι συνέχισαν να κατέχουν το υποστατικό. Οι διαπραγματεύσεις ναυάγησαν οπόταν η ιδιοκτήτρια ζήτησε από τους εφεσείοντες να εκκενώσουν το υποστατικό για το οποίο κατέβαλλαν μηνιαίο ενοίκιο £71,00. Δεν υπήρξε συμμόρφωση και η ιδιοκτήτρια καταχώρησε αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο, αξιώνοντας διάταγμα έξωσης των κατόχων και αποζημιώσεις για παράνομη χρήση του υποστατικού, ίσες προς την ενοικιαστική του αξία.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι οι εφεσείοντες δεν κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, απώλεσαν κάθε δικαίωμα κατοχής του καταστήματος από το θάνατο του πατέρα τους και έκτοτε το κατείχαν παράνομα. Το Δικαστήριο επιδίκασε στον εφεσίβλητο αποζημιώσεις ίσες προς την ενοικιαστική αξία του καταστήματος, £550,00 το μήνα, αφότου το ακίνητο περιήλθε στην ιδιοκτησία του μέχρι την έκδοση της απόφασης. Παράλληλα, διατάχθηκε η έξωση των εφεσειόντων.
Η αγωγή είχε κινηθεί από τη μητέρα του εφεσίβλητου. Μετά τη μεταβίβαση της περιουσίας στο άτομό του, η Δικαστής επέτρεψε, μετά από αίτηση των εναγόντων, τη συνέχιση της αγωγής εξ ονόματός του, σε αντικατάσταση της μητέρας του, κατ’ εφαρμογή των προνοιών της Δ.12, θ.1 και θ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.
[*1482]Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση προβάλλοντας τους ακόλουθους λόγους:
1) Το Επαρχιακό Δικαστήριο εστερείτο δικαιοδοσίας να εκδικάσει την αγωγή.
2) Από το 1979, ο συνεταιρισμός πατέρα και εφεσειόντων αντικατέστησε τον πατέρα στη θέση του ενοικιαστή του καταστήματος.
3) Η καταβολή του ενοικίου μετά το θάνατο του Α. Κυθρεώτη, το οποίο εγινόταν δεκτό ως πληρωμή καταβαλλόμενη από το «διαχειριστή του αποβιώσαντα Ανδρέα Γ. Κυθρεώτη», έτεινε να αποκαλύψει τη δημιουργία νέας ενοικίασης.
4) Οι διαπιστώσεις του Δικαστηρίου για αντιφάσεις στη μαρτυρία του εφεσείοντος 1, και ότι μεγάλο μέρος του περιεχομένου της δεν ήταν σύμφωνο με, ή δεν εκαλύπτετο από την υπεράσπιση, ήταν εσφαλμένες.
5) Η απόφαση του Δικαστηρίου όπως καταβληθεί το ποσό των £11.017.- ως ενδιάμεσα κέρδη δεν δικαιολογείται διότι οι εφεσείοντες αυτοπροσώπως και/ή ως μέλη του συνεταιρισμού ήσαν θέσμιοι ενοικιασταί και κατέβαλλαν ανελλιπώς το νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο.
Μετά την επιφύλαξη της απόφασης, το Εφετείο, αυτεπάγγελτα εξέτασε το θέμα της προσθήκης του εφεσίβλητου ως ενάγοντος.
Το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεση κατ’ εφαρμογή των νομικών αρχών που αναφέρονται στις πιο πάνω εισαγωγικές σημειώσεις. Αναφορικά με το θέμα που εξέτασε αυτεπάγγελτα, αποφάνθηκε ότι η προσθήκη του εφεσίβλητου ως ενάγοντος ήταν καθ’ όλα παραδεκτή, λόγω του ότι περιήλθε το ακίνητο στην ιδιοκτησία του και επεδίωκε την έξωση των παρανόμως κατεχόντων το κατάστημα του και αποζημιώσεις για τη στέρηση της κατοχής του. Οι αποζημιώσεις περιορίστηκαν στη ζημιά που ο ίδιος υπέστη, γεγονός ευνοϊκό για τους εφεσείοντες.
Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάνθηκε επίσης ότι διατηρεί επιφυλάξεις κατά πόσο η Δ.12, θ.1 και θ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας παρέχει δικαίωμα υποκατάστασης διαδίκου, σε περιπτώσεις άλλες από εκείνες της διαδοχής.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα ως [*1483]ανωτέρω.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων (1992) 1 Α.Α.Δ. 882,
Efthymiadou v. Zoudros a.ο. (1986) 1 C.L.R. 341,
Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590,
Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571,
Sevegep Ltd v. United Sea Transport (1989) 1 (E) A.A.Δ. 729,
Safarino v. Σταυρινού (1991) 1 Α.Α.Δ. 1059,
Takis P. Markides Ltd v. Γεν. Εισαγγελέα (1997) 1 Α.Α.Δ. 1424,
Παναγή ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 1107,
Λιμνατίτη κ.ά. ν. Σύννου κ.ά. (1992) 1 Α.Α.Δ. 817,
Maconochie v. Brand [1946] 2 All E.R. 778,
Δημοκρατία ν. C. Kassinos Construction Ltd (1990) 3 Α.Α.Δ. 3835,
Δημοκρατία ν. Κουκκουρή κ.ά. (1993) 3 Α.Α.Δ. 598,
Στεφανίδης κ.ά. ν. Δήμου Έγκωμης (1994) 3 Α.Α.Δ. 49,
Δ/ντής των Φυλακών ν. Περρέλλα (1995) 1 Α.Α.Δ. 217.
Έφεση.
Έφεση από τους εναγόμενους κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 23/4/99 (Αρ. Αγωγής 8645/92) με την οποία κρίθηκε ότι οι εφεσείοντες δεν κατέστησαν οι ίδιοι θέσμιοι ενοικιαστές μετά το θάνατο του θέσμιου ενοικιαστή πατέρα τους και συνεπώς η παραμονή τους στο υποστατικό του ενάγοντα ήταν παράνομη, διατάχθηκε η έξωσή τους και επιδικάστηκαν υπέρ του ιδιοκτήτη αποζημιώσεις ίσες προς την ενοικιαστική αξία του καταστήματος στην ελεύθερη αγορά.
[*1484]
Ε. Ευσταθίου και Σ. Μαμαντόπουλος, για τους Εφεσείοντες.
Χρ. Τριανταφυλλίδης και Δ. Μιχαηλίδης εκ μέρους Χρ. Τριανταφυλλίδη, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γ.Μ. Πικής, Π..
ΠΙΚΗΣ, Π.: Το 1997, η μητέρα του εφεσίβλητου, η Ασπασία Milington Ward, μεταβίβασε επ’ ονόματί του την ιδιοκτησία ενός καταστήματος στην οδό Λήδρας, Αρ. 207 – (το «κατάστημα»).
Η κ. Milington Ward ενοικίασε το κατάστημα στον Ανδρέα Κυθρεώτη το 1937. Το 1959 συνομολογήθηκε γραπτή συμφωνία ενοικίασης μεταξύ της ιδιοκτήτριας και του ενοικιαστή, διάρκειας ενός έτους. Αποτελεί κοινό έδαφος ότι, μετά τη λήξη της χρονικής διάρκειας της ενοικίασης, ο κ. Κυθρεώτης κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Το κατάστημα εχρησιμοποιείτο, καθ’ όλη τη διάρκεια της ενοικίασης, ως εδωδιμοπωλείο. Το 1979 ο ενοικιαστής συνέστησε συνεταιρισμό για τη διαχείριση του καταστήματος με τους δύο υιούς του, τους εφεσείοντες. Έκτοτε, η πληρωμή του ενοικίου γινόταν με επιταγή του συνεταιρισμού, πλην οι αποδείξεις κατέγραφαν την πληρωμή ως εξόφληση του οφειλόμενου από τον κ. Κυθρεώτη ενοικίου.
Το Δεκέμβρη του 1989, απεβίωσε ο Ανδρέας Κυθρεώτης. Ευθύς, η κ. Milington Ward θεώρησε τη θεσμία ενοικίαση ως τερματισθείσα, αξιώνοντας, μέσω του αντιπροσώπου της, τη συνομολόγηση νέας συμφωνίας για την ενοικίαση του καταστήματος, με ενοίκιο το οποίο να ανταποκρίνεται στα δεδομένα της αγοράς, ως προϋπόθεση για τη συνέχιση της κατοχής του καταστήματος από τα τέκνα του αποβιώσαντος (τους συνεταίρους του αποβιώσαντος στην επιχείρηση), οι οποίοι συνέχισαν να κατέχουν το υποστατικό.
Οι διαπραγματεύσεις για τη σύναψη νέας συμφωνίας ναυάγησαν, οπόταν η ιδιοκτήτρια αξίωσε, με διπλοασφαλισμένη επιστολή της, ημερομηνίας 27 Δεκεμβρίου, 1990, από τους εφεσείοντες να εκκενώσουν το υποστατικό και να της παραδώσουν ελεύθερη την κατοχή του. Μέχρι την ημέρα εκείνη, οι κάτοχοι του καταστήματος συνέχισαν να καταβάλλουν το μηνιαίο ενοίκιο που καταβαλλόταν από τον αποβιώσαντα (£71,00), το οποίο γινόταν δεκτό ως πληρω[*1485]μή καταβαλλόμενη από το «διαχειριστή του αποβιώσαντα Ανδρέα Γ. Κυθρεώτη».
Εφόσον δεν υπήρξε συμμόρφωση με την απαίτηση για την εκκένωση του υποστατικού, η ιδιοκτήτρια προσέφυγε, με αγωγή της, στο Επαρχιακό Δικαστήριο, αξιώνοντας διάταγμα έξωσης των κατόχων και αποζημιώσεις για την παράνομη χρήση του υποστατικού, ίσες προς την ενοικιαστική αξία του καταστήματος.
Οι εφεσείοντες πρόβαλαν, κατά τη δίκη, σειρά υπερασπίσεων, μεταξύ των οποίων και υπερασπίσεις που δεν εύρισκαν έρεισμα στην Υπεράσπισή τους. Μια από αυτές ήταν ότι, από το 1979, άλλαξαν τα μέρη της ενοικίασης, με τον Ανδρέα Γ. Κυθρεώτη να υποκαθίσταται από το συνεταιρισμό ως ενοικιαστής. Δεν προβλήθηκε ισχυρισμός ότι οι συμβληθέντες (ιδιοκτήτρια – ενοικιαστής) προήλθαν σε οποιαδήποτε ρητή ή εξυπακουόμενη συμφωνία για την ενοικίαση του καταστήματος στο συνεταιρισμό. Αποκλειστικό έρεισμα για την προβολή τέτοιου ισχυρισμού αποτέλεσε η καταβολή του ενοικίου από λογαριασμό του συνεταιρισμού.
Η εκπλήρωση των υποχρεώσεων του Α προς το Γ από το Β, όπως συνάγεται από την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, δεν υποδηλώνει τη σύναψη συμφωνίας μεταξύ του Β και του Γ. Το ίδιο το λεκτικό των αποδείξεων, σημειώνει, μεταξύ 1979 και 1989, αποτελεί αντινομία προς τη θέση των εφεσειόντων. Πέραν τούτου, τέτοια υπεράσπιση δεν προβλήθηκε στην Υπεράσπιση, που ως εκ της φύσεώς της έπρεπε να είχε εγερθεί, για να καταστεί επίδικο θέμα της δίκης. Τέλος, επισημαίνεται ότι στην ίδια την Υπεράσπιση, με ρητή δήλωση των εναγομένων, αναγνωρίζεται ότι ο αποβιώσας κατείχε το κατάστημα ως θέσμιος ενοικιαστής μέχρι το θάνατό του.
Ο άλλος ισχυρισμός των εφεσειόντων, ο οποίος προβλήθηκε στη δίκη χωρίς θεμελίωση στη δικογραφία, είναι ότι αυτοί κατέστησαν, ιδίω δικαίω, θέσμιοι ενοικιαστές. Επικαλέστηκαν, προς τούτο, τον ορισμό του όρου «ενοικιαστής», που απαντάται στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983, (Ν. 23/83), με ιδιαίτερη αναφορά στις πρόνοιες της παραγράφου (γ), (Άρθρο 2). Η παράγραφος (γ) προβλέπει ότι σύζυγος ή τέκνο ενοικιαστή, το οποίο διέμενε με τον αποβιώσαντα ενοικιαστή, τηρουμένων των προνοιών της, υπεισέρχεται στη θέση του.
Ανεξάρτητα από τη μη στοιχειοθέτηση του προρρηθέντος ισχυρισμού στην Υπεράσπιση, καταλυτικής του δικαιώματος προβολής του, και η προσαχθείσα μαρτυρία επί του θέματος, όπως διαπίστω[*1486]σε το πρωτόδικο Δικαστήριο, ήταν ασαφής και αβέβαιη, σε βαθμό που άφησε τον ισχυρισμό ατεκμηρίωτο.
Μετά από συνεκτίμηση της σχετικής μαρτυρίας, το Δικαστήριο καθόρισε την ενοικιαστική αξία του καταστήματος, το Μάιο του 1997 που περιήλθε στην ιδιοκτησία του εφεσίβλητου, σε £550,00.
Το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι οι εφεσείοντες (ούτε μαζί, ούτε ξεχωριστά) δεν κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, απώλεσαν κάθε δικαίωμα κατοχής του καταστήματος από το θάνατο του πατέρα τους και, έκτοτε, η παραμονή τους στο υποστατικό είναι παράνομη, συνιστώσα επέμβαση στο δικαίωμα ιδιοκτησίας και κατοχής του καταστήματος από τον εφεσίβλητο. Παραπέμποντας στη Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων (1992) 1 Α.Α.Δ. 882, στη σελ. 897, το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπιστώνει ότι το μέτρο αποζημίωσης του ιδιοκτήτη, για την παράνομη κατοχή του ακινήτου του, είναι η ενοικιαστική αξία του κτήματος στην ελεύθερη αγορά. Κατά συνέπεια, επιδικάστηκαν στον εφεσίβλητο αποζημιώσεις ίσες προς την ενοικιαστική αξία του καταστήματος - £550,00 το μήνα, αφότου το ακίνητο περιήλθε στην ιδιοκτησία του μέχρι την ημέρα έκδοσης της απόφασης. Παράλληλα, διατάχθηκε η έξωση των εφεσειόντων.
Η αγωγή κινήθηκε από τη μητέρα του εφεσίβλητου. Μετά τη μεταβίβαση της περιουσίας στο άτομό του, η Δικαστής επέτρεψε, ύστερα από αίτηση των εναγόντων, τη συνέχιση της αγωγής εξ ονόματός του, σε αντικατάσταση της μητέρας του. Έρεισμα για την απόφασή της άντλησε από τις πρόνοιες της Δ.12, θ.1 και θ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.
Οι εφεσείοντες ήγειραν εννέα λόγους έφεσης, εδραιωμένους, κατά το πλείστον, στις υπερασπίσεις και τους ισχυρισμούς που πρόβαλαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ως προς την κτήση δικαιώματος παραμονής στο κατάστημα ως θέσμιοι ενοικιαστές.
Με τον πρώτο λόγο έφεσης, αμφισβητούν τη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να επιληφθεί του αντικειμένου της αγωγής· υποστηρίζουν ότι, εκ της φύσεώς του, αυτό ανάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ανάλογη ένσταση στη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου ηγέρθη και πρωτοδίκως, χωρίς επιτυχία.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι η διαφορά υπάγεται στην πολιτική δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου.
Σειρά αποφάσεων καθορίζει ότι η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά ενοικίαση, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83), καθώς και σε κάθε θέμα, παρεμπίπτον ή συναφές προς την ενοικίαση – (βλ. Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341).
Στη Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590, γίνεται η διαπίστωση:- (σελ. 593)
«Οι δικαιοδοτικές πρόνοιες των δυο νομοθετημάτων* είναι στην ουσία όμοιες, όπως όμοιο είναι και το πλαίσιο στο οποίο απαντούνται. Και τα δυο αφορούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Με τις διατάξεις του Άρθρου 4(1) του Ν. 23/83 εναποτίθεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων η επίλυση κάθε διαφοράς που αναφύεται στο πλαίσιο της εφαρμογής του περί Ενοικιοστασίου Νόμου ‘... συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος. ...’.»
Νωρίτερα, στην Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571, διευκρινίστηκε ότι, το κατά πόσο το επίδικο θέμα συνάπτεται προς ελεγχόμενη ενοικίαση, εξαρτάται από τη φύση της απαίτησης, σε συνάρτηση προς τη θεραπεία η οποία επιζητείται. Σ’ εκείνη την υπόθεση, κρίθηκε ότι η αγωγή εναντίον θέσμιου ενοικιαστή για επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία και οχληρία είχε βάση ανεξάρτητη από διαφορά αναγόμενη στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και, ως εκ τούτου, η επίλυση της διαφοράς υπαγόταν στην πολιτική δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου.
Στην προκείμενη περίπτωση, θεμέλιο της αγωγής αποτέλεσε η παράνομη κατοχή του κτήματος και, συν αυτή, η αποζημίωση του ιδιοκτήτη για την απώλεια της χρήσης του. Και οι δύο θεραπείες που επιζητούνται ανάγονται αποκλειστικά στη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Ο καθορισμός των αποζημιώσεων, λόγου χάριν, για την παράνομη κατοχή ακινήτου εκφεύγει ολοσχερώς της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Βέβαιο είναι ότι, εφόσον δεν αποδειχθεί το παράνομο της κατοχής, η αγωγή καταπίπτει. Στην περίπτωση δε, που ήθελε καταδειχθεί ότι υφίστατο εν [*1488]ισχύι ελεγχόμενη ενοικίαση, το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας. Σύμφωνα με τη νομολογία, η δικογραφία στοιχειοθετεί τις προϋποθέσεις για την ανάληψη και άσκηση δικαιοδοσίας – (βλ. Sevegep Ltd. v. United Sea Transport (1989) 1 Α.Α.Δ. (Ε) 729, 732· Safarino v. Σταυρινού (1991) 1 Α.Α.Δ. 1059, 1063· Takis P. Markides Ltd v. Γεν. Εισαγγελέα (1997) 1 Α.Α.Δ. 1424, 1431· Παναγιώτης Παναγή ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 1107). Η αγωγή βασίζεται στην παράνομη κατοχή του καταστήματος, στοιχειοθετώντας τη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να επιληφθεί του επιδίκου θέματος. Εάν η θεμελίωση της αγωγής αποκαλυφθεί ως ακροσφαλής, εξαφανίζεται και το δικαιοδοτικό της βάθρο.
Ο πρώτος λόγος έφεσης απορρίπτεται ως ανεδαφικός.
Οι λόγοι έφεσης 5, 6 και 7 σχετίζονται με τη θέση των εφεσειόντων – ότι από το 1979 ο συνεταιρισμός πατέρα και τέκνων (εφεσειόντων) αντικατέστησε τον πατέρα στη θέση του ενοικιαστή του καταστήματος.
Δεν υπάρχει ίχνος μαρτυρίας, το οποίο να τείνει να αποδείξει τη συνομολόγηση νέας συμφωνίας μεταξύ της ιδιοκτήτριας και των, κατ’ ισχυρισμό, νέων ενοικιαστών· ούτε η καταβολή του ενοικίου από το συνεταιρισμό, που ανάγεται σε μονομερή πράξη του ενοικιαστή, τείνει στην αποκάλυψη νέας συμφωνίας. Άλλωστε, όπως υποδείχθηκε πρότερον στην απόφασή μας, αυτές τούτες οι αποδείξεις του ενοικίου αντιμάχονται τον ισχυρισμό των εφεσειόντων. Τέλος, όπως ορθά διαπιστώνει η πρωτόδικος Δικαστής, οι εφεσείοντες αναγνωρίζουν στην Υπεράσπισή τους ότι ο πατέρας τους κατείχε το «ακίνητο ως θέσμιος ενοικιαστής μέχρι του θανάτου του όστις έλαβε χώρα κατά/ ή περί την 15/12/1989».
Αβάσιμοι κρίνονται οι υπό εξέταση λόγοι έφεσης.
Οι λόγοι έφεσης 2, 3 και 4 συνιστούν τη δεύτερη ενότητα λόγων έφεσης, αλληλένδετη με τους ισχυρισμούς των εφεσειόντων – ότι κατέστησαν, ιδίω δικαίω, θέσμιοι ενοικιαστές, βάσει των προνοιών του Ν. 23/83, προσδιοριστικών της έννοιας του «ενοικιαστή», με ιδιαίτερη αναφορά στην παράγραφο (γ), (Άρθρο 2).
Διαζευκτικά, ισχυρίζονται ότι η μητέρα τους, η οποία διέμενε με τον πατέρα τους μέχρι το θάνατό της, το 1995, και ενίοτε βοηθούσε στη διεκπεραίωση της εργασίας στο κατάστημα, κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Τέτοιος ισχυρισμός δεν προβλήθηκε ενώπιον του πρω[*1489]τόδικου Δικαστηρίου, ούτε και εξετάστηκε από αυτό και δε θα μας απασχολήσει.
Συνδέονται οι λόγοι αυτοί και με τη θέση που προβάλλεται στο δεύτερο σκέλος του λόγου 5 – ότι η καταβολή του ενοικίου μετά το θάνατο του Ανδρέα Κυθρεώτη έτεινε να αποκαλύψει τη δημιουργία νέας ενοικίασης.
Τα ευρήματα του Δικαστηρίου δεν αφήνουν πεδίο για την προβολή του τελευταίου ισχυρισμού. Εξαρχής, η ιδιοκτήτρια διαδήλωσε την πρόθεσή της να ανακτήσει κατοχή του καταστήματος, εκτός εάν εσυνομολογείτο νέα σύμβαση μεταξύ της και των εφεσειόντων. Η αποδοχή ενοικίου, όπως ορθά επισημαίνει η πρωτόδικος Δικαστής, με αναφορά στη Λιμνατίτη και άλλη ν. Σύννου και άλλων (1992) 1 Α.Α.Δ. 817, δεν επιμαρτυρεί, άνευ ετέρου, τη συνομολόγηση νέας ενοικίασης. Αποτελεί μαρτυρία, η οποία μπορεί, ανάλογα με τα περιστατικά που την περιβάλλουν, να στοιχειοθετήσει τη σύναψη νέας ενοικίασης, όχι όμως απαρέγκλιτα. Όπως και σε κάθε άλλη σύμβαση, πρέπει να υπάρχει σύμπτωση βούλησης μεταξύ των συμβαλλομένων, καθώς τονίζεται και στην αγγλική απόφαση Maconochie v. Brand [1946] 2 All E.R. 778.
Στην προκείμενη περίπτωση, όχι μόνο δεν υπήρχε τέτοια πρόθεση εκ μέρους της ιδιοκτήτριας, αλλά, αντίθετα, διαδήλωσε και μέσω των αποδείξεων, τις οποίες εξέδιδε, μέχρις ότου διαφανεί η δυνατότητα σύναψης νέας ενοικίασης, εις το όνομα του διαχειριστή του αποβιώσαντος Ανδρέα Γ. Κυθρεώτη, ότι δεν ήταν αυτή η πρόθεσή της.
Πέραν τούτου, στην ίδια την Υπεράσπιση των εφεσειόντων, δεν προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι συνομολογήθηκε νέα συμφωνία μεταξύ τους και της ιδιοκτήτριας. Αντίθετα, βάση της Υπεράσπισής τους ήταν ότι κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, για τους λόγους που εκθέτουν σ’ αυτή.
Η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου – ότι δε στοιχειοθετήθηκαν στην Υπεράσπιση οι προϋποθέσεις για επίκληση της παραγράφου (γ), (Άρθρο 2 του Ν. 23/83) – είναι ορθή. Όπως ορθή είναι και η διαπίστωσή του ότι τέτοιος ισχυρισμός δεν μπορούσε να προβληθεί κατά την ακρόαση, χωρίς να στοιχειοθετείται στην Υπεράσπιση. Επρόκειτο για θέμα που δε συναγόταν και που δεν ανέκυπτε από την άρνηση της απαίτησης του εφεσίβλητου. Τούτου δοθέντος, αποτελούσε υποχρέωση των εφεσειόντων (εναγομένων) να εγείρουν το ζήτημα στην Υπεράσπισή τους, όπως και κάθε άλλο ζήτημα, που [*1490]θα μπορούσε να καταστήσει την απαίτηση απαράδεκτη, για λόγους που δεν αναφαίνονται από την άρνηση των ισχυρισμών που προβάλλονται στην Έκθεση Απαιτήσεως. Αυτό προβλέπει η Δ.19, θ.13, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, θεμελιωμένη στους αντίστοιχους παλαιούς Θεσμούς του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Αγγλία, στους οποίους παραπέμπει η πρωτόδικος Δικαστής, με αναφορά στο Annual Practice του 1959, σελ. 446.
Ανεξάρτητα από την έλλειψη θεμελίωσης της προβληθείσας Υπεράσπισης, τα ευρήματα του Δικαστηρίου, ως προς τον ελλειμματικό χαρακτήρα της μαρτυρίας για τη συγκατοίκηση των εφεσειόντων με τον πατέρα τους, αφήνουν τον ισχυρισμό αναπόδεικτο και δεν παρέχουν περιθώριο για την εξέταση της Υπεράσπισης αυτής κάτω από οποιοδήποτε μανδύα.
Ανυπόστατη θεωρούμε και τη δεύτερη ενότητα των λόγων έφεσης.
Με τον όγδοο λόγο έφεσης, αμφισβητούνται οι διαπιστώσεις του Δικαστηρίου, σύμφωνα με τις οποίες, παρά την αρκετά καλή εντύπωση που άφησε ο εφεσείων 1 ως μάρτυρας, υπήρχαν και αντιφάσεις στη μαρτυρία του, ενώ μεγάλο μέρος του περιεχομένου της δεν ήταν σύμφωνο με, ή δεν εκαλύπτετο από την Υπεράσπιση.
Έχουμε ήδη αναφέρει ότι μεγάλο μέρος των προβληθέντων κατά τη δίκη ισχυρισμών δεν ανεύρισκαν έρεισμα στην Υπεράσπιση των εφεσειόντων· παράλληλα, έχουμε διαπιστώσει ότι τα περί σύναψης νέας συμφωνίας μεταξύ της ιδιοκτήτριας και του συνεταιρισμού αντιμάχονται τους ισχυρισμούς της Υπεράσπισης. Εξάλλου, η αντίφαση, στην οποία περιέπεσε ο μάρτυρας, εξειδικεύεται. Αυτή αναφέρεται στις διϊστάμενες θέσεις, που πρόβαλε, αντίστοιχα, στην κύρια εξέταση και την αντεξέταση, αναφορικά με το ενοικιαστικό καθεστώς μέχρι το θάνατο του πατέρα του.
Κανένα σφάλμα, επί του προκειμένου, δε διαπιστώνεται στην απόφαση του Δικαστηρίου, ούτε και ατέλεια. Αντίθετα, για τους λόγους που έχουμε εξηγήσει, οι διαπιστώσεις του έχουν αντικειμενικό έρεισμα.
Ο τελευταίος λόγος έφεσης – ο λόγος 9 – έχει ως ακολούθως:-
«9. Η απόφαση του Δικαστηρίου όπως καταβληθεί το ποσό των £11,017.- ως ενδιάμεσα οφέλη δεν δικαιολογείται διότι οι εφεσείοντες αυτοπροσώπως και/ή ως μέλη του συνεταιρισμού και/ή ο συνεταιρισμός ‘Γ.Α. Κυθρεώτης και Υιοί’ ήσαν θέσμιοι ενοι[*1491]κιαστές και κατέβαλλαν το νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο χωρίς καμιά καθυστέρηση.
Περαιτέρω λόγους εφέσεως επιφυλασσόμεθα να παραθέσουμε μετά την λήψη των πρακτικών εάν χρειασθεί.»
Περαιτέρω λόγοι έφεσης δεν υποβλήθηκαν.
Δεν αμφισβητούνται τα ευρήματα του Δικαστηρίου, αναφορικά με την ενοικιαστική αξία του ακινήτου, ούτε το ύψος της αποζημίωσης. Οι λόγοι περιορίζονται στο νόμιμο της κατοχής του ακινήτου από τους εφεσείοντες, λόγοι που έχουν κριθεί ανυπόστατοι, σύμφωνα με την απόφασή μας.
Μετά την επιφύλαξη της απόφασης, επανανοίξαμε την ακρόαση της έφεσης και ζητήσαμε τις απόψεις των μερών αναφορικά με τις επιπτώσεις στην αγωγή από την αντικατάσταση της ενάγουσας Ασπασίας Milington Ward με τον εφεσίβλητο.
Ο τίτλος της αγωγής τροποποιήθηκε και, συναφώς, οι λεπτομέρειες της απαίτησης, με διαταγή του Δικαστηρίου, η οποία εκδόθηκε πριν την προσαγωγή μαρτυρίας. Έφεση κατά της διαταγής του Δικαστηρίου δεν ασκήθηκε, πλην, ένσταση στο παραδεκτό της αγωγής προβλήθηκε από το δικηγόρο των εφεσειόντων, κατά την αγόρευση ενώπιον του Δικαστηρίου.
Η Δικαστής διαπιστώνει ότι η υποκατάσταση του εφεσίβλητου στη θέση της μητέρας του ήταν παραδεκτή, υπό το φως των προνοιών της Δ.12, θ.1 και θ.3.
Κατά το επανάνοιγμα της υπόθεσης, προβλήθηκαν εκατέρωθεν διϊστάμενες θέσεις, ως προς το παραδεκτό της αγωγής, με αναφορά στη στοιχειοθέτηση του αστικού δικαιώματος της επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία.
Βέβαιο είναι ότι η προσθήκη του εφεσίβλητου ως ενάγοντος ήταν καθ’ όλα παραδεκτή, λόγω του ότι περιήλθε το ακίνητο στην ιδιοκτησία του και επεδίωκε την έξωση των παρανόμως κατεχόντων το κατάστημά του, μαζί και αποζημιώσεις για τη στέρηση της κατοχής του. Οι αποζημιώσεις, ως έχει αναφερθεί, περιορίστηκαν στη ζημία που ο ίδιος υπέστη.
Το θέμα δεν αποτελεί λόγο έφεσης· ούτε η έκδοση αυτού τούτου του διατάγματος προσεβλήθη με έφεση.
[*1492]Το Εφετείο επιλαμβάνεται αυτεπάγγελτα θεμάτων που ανάγονται στην αρμοδιότητα και τη δικαιοδοσία του πρωτόδικου δικαστηρίου ή του ιδίου και, γενικά, θεμάτων δημόσιας τάξης και θεμάτων κατάχρησης δικαιοδοσίας – (βλ. Δημοκρατία ν. C. Kassinos Construction Ltd (1990) 3 A.A.Δ. 3835· Δημοκρατία ν. Κουκκουρή κ.ά. (1993) 3 Α.Α.Δ. 598· Στεφανίδης κ.ά. ν. Δήμου Έγκωμης (1994) 3 Α.Α.Δ. 49· Δ/ντής των Φυλακών ν. Τζεννάρο Περρέλλα (1995) 1 Α.Α.Δ. 217).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε δικαιοδοσία να διατάξει την προσθήκη του εφεσίβλητου ως ιδιοκτήτη και να επιδικάσει αποζημιώσεις σ’ αυτό για την παράνομη κατοχή του ακινήτου του. Όντως, διατηρούμε επιφυλάξεις κατά πόσο η Δ.12, θ.1 και θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας παρέχει δικαίωμα υποκατάστασης διαδίκου, σε περιπτώσεις άλλες από εκείνες της διαδοχής. Ο νόμιμος ιδιοκτήτης γης δε φαίνεται να καθίσταται διάδοχος των δικαιωμάτων πρώην ιδιοκτήτη. Το θέμα αυτό, βέβαια, θα μπορούσε να εξεταστεί μόνο στο πλαίσιο έφεσης κατά της σχετικής απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Η όποια εκτροπή είχε ευμενείς επιπτώσεις για τους εφεσείοντες, δεδομένου ότι οι αποζημιώσεις εναντίον τους περιορίστηκαν στην περίοδο μετά που κατέστη διάδικος ο εφεσίβλητος. Σ’ αυτό το γεγονός, ίσως, οφείλεται και η απόφαση να μην υποβληθεί έφεση. Εάν κρίναμε δικαιολογημένη την αυτεπάγγελτη παρέμβασή μας και, παρεπόμενα, εσφαλμένη τη διαταγή του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την εφαρμογή της Δ.12, θ.1 και θ.3, στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, το θέμα δε θα έληγε με τις διαπιστώσεις μας. Αναπόφευκτη θα ήταν η επαναδρομολόγηση της υπόθεσης, με την επαναφορά και της κ. Milington Ward ως ενάγουσας, η απουσία της οποίας, δοθέντων των ευρημάτων του Δικαστηρίου, υπήρξε άκρως επωφελής για τους εφεσείοντες. Αυτά τα αναφέρουμε ως υπόθεση, γιατί η κατάληξή μας είναι ότι, υπό το φως των δεδομένων της παρούσας υπόθεσης, δε δικαιολογείται η αυτεπάγγελτη επέμβαση μας σε οποιοδήποτε πεδίο.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα, εξαιρουμένων των εμφανίσεων της 9/5/01 και της 23/5/01, για τις οποίες δεν εκδίδεται διαταγή για έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα ως ανωτέρω.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο