(2002) 1 ΑΑΔ 102
[*102]28 Ιανουαρίου, 2002
[ΝΙΚΗΤΑΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
ΧΡΙΣΤΙΝΑ ΤΑΛΙΑΝΟΥ,
Εφεσείουσα-Eναγόμενη,
ν.
ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ BELMAR COMPLEX,
Εφεσίβλητης-Eνάγουσας.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10964)
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Κοινόκτητες οικοδομές ― Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 1993, Ν. 6(Ι)/93 ― Υποχρέωση κάθε ιδιοκτήτη μονάδας στην οικοδομή σε συνεισφορά έναντι των “αναγκαίων” δαπανών για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για υπηρεσίες που προβλέπονται από το νόμο ή τους κανονισμούς, κατά ποσοστό ανάλογο του μεριδίου του επί της κοινόκτητης ιδιοκτησίας ― Κατά πόσο ο διαχειριστής ή οι διαχειριστές μπορούν να ενάγουν και να ενάγονται στο όνομα “Διαχειριστική Επιτροπή + (όνομα οικοδομής)” και όχι στο όνομά τους υπό την ιδιότητα των διαχειριστών ― Ποία η υπόσταση, και οι εξουσίες των προβλεπόμενων από το νόμο Διαχειριστικών Επιτροπών.
Στην υπόθεση αυτή το πρωτόδικο Δικαστήριο, με ενδιάμεση απόφασή του, απέρριψε αίτηση της εφεσείουσας για τη διαγραφή της αγωγής η οποία είχε εγερθεί εναντίον της υπό της εφεσίβλητης, της Διαχειριστικής Επιτροπής Belmar Complex από τη Λεμεσό, ως εγερθείσας υπό ανυπάρκτου προσώπου. Η αίτηση έχει ως νομική βάση τη Διαταγή 2, καν. 3, Διαταγή 27, καν. 3 και τη γενική εξουσία του Δικαστηρίου. Η εφεσίβλητη καταχώρησε ένσταση υποστηρίζοντας ότι η αγωγή καταχωρήθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή με βάση τους κανονισμούς του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 1993 – Ν. 6(Ι)/93, (ο Νόμος) και οι οποίοι σύμφωνα με το Άρθρο 38ΚΑ(1) θα λογίζονται ως κανονισμοί εγγεγραμμένοι σε σχέση με την οικεία κοινόκτητη οικοδομή.
Το Δικαστήριο αποφάσισε ότι οι εφεσίβλητοι αποτελούν εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα με δικαίωμα να ενάγει και να ενάγεται. Η [*103]ενδιάμεση απόφαση του Δικαστηρίου είναι το αντικείμενο της παρούσας έφεσης.
Βασικά η θέση της εφεσείουσας είναι ότι ο νόμος πουθενά δεν διαλαμβάνει ότι η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να ενάγει “με το όνομά της” ή να ενάγεται “στο όνομά της” ή με οποιοδήποτε άλλο όνομα εκτός του ονόματος του προσώπου ή των προσώπων που την αποτελούν.
Αποφασίστηκε ότι:
Τα πρόσωπα που αποτελούν τις προβλεπόμενες από το νόμο Διαχειριστικές Επιτροπές δεν εμφανίζονται προς τα έξω υπό την προσωπική τους ιδιότητα ούτε ενάγουν ή ενάγονται υπό την προσωπική τους ιδιότητα. Για τους σκοπούς του νόμου, τα πρόσωπα που αποτελούν τη Διαχειριστική Επιτροπή, αποτελούν ένα εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα το οποίο εύλογα μπορεί να ονομάζεται Διαχειριστική Επιτροπή με την προσθήκη κάποιου άλλου διακριτικού ονόματος ή χαρακτηριστικού για σκοπούς προσδιορισμού ή διάκρισης από άλλες παρόμοιες Διαχειριστικές Επιτροπές. Στην προκείμενη περίπτωση που οι εφεσίβλητοι, “Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex” συνιστούν πράγματι εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα και νομιμοποιούνται ως ενάγοντες στην αγωγή εναντίον της εφεσείουσας.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα σε βάρος της εφεσείουσας.
Αναφερόμενη υπόθεση:
Κάρμιος κ.ά. ν. B.E.M.R.S. OF ECO κ.ά. (1996) 1(Β) Α.Α.Δ. 1123.
Έφεση.
Έφεση από την εναγόμενη κατά της ενδιάμεσης απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού που δόθηκε στις 30/11/00 (Αρ. Αγωγής 510/00) με την οποία απορρίφθηκε η αίτηση διά κλήσεως την οποία καταχώρισε και αποφασίστηκε ότι οι ενάγοντες αποτελούν εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα με δικαίωμα να ενάγει και ενάγεται.
Γλ. Ταλιάνος, για την Εφεσείουσα.
Α. Σπύρου, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δι[*104]καστής Α. Κραμβής.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Η εφεσείουσα είναι ιδιοκτήτρια διαμερίσματος στην κοινόκτητη οικοδομή Belmar Complex στη Λεμεσό (στο εξής “η οικοδομή”).
Σε σχέση με την οικοδομή δεν έχουν εγγραφεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού κανονισμοί που να προνοούν για τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση, διοίκηση, χρήση και κάρπωση των μονάδων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και να ρυθμίζουν τις σχέσεις μεταξύ των κυρίων των μονάδων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους αναφορικά με την κοινόκτητη οικοδομή και την κοινόκτητη ιδιοκτησία. Όλα τα πιο πάνω θέματα καθώς και άλλα συναφή, ρυθμίζονται από τους πρότυπους κανονισμούς που περιλαμβάνονται στο παράρτημα του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 1993 - αρ. 6(Ι)/93 - (στο εξής “ο Νόμος”) και οι οποίοι, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΑ(1) θα λογίζονται ως κανονισμοί εγγεγραμμένοι σε σχέση με την οικεία κοινόκτητη οικοδομή.
Σύμφωνα με το νόμο και τους κανονισμούς, ο κάθε ιδιοκτήτης μονάδας στην οικοδομή, υποχρεούται σε συνεισφορά έναντι των “αναγκαίων” δαπανών για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για υπηρεσίες που προβλέπονται από το νόμο ή τους κανονισμούς, κατά ποσοστό ανάλογο του μεριδίου του επί της κοινόκτητης ιδιοκτησίας.
Οι εφεσίβλητοι, ως η διαχειριστική επιτροπή της οικοδομής, κίνησαν αγωγή εναντίον της εφεσείουσας με την οποία, απαιτούν ΛΚ547,30 ποσό που αναλογεί, καθώς ισχυρίζονται, στην εφεσείουσα επί των εξόδων συντήρησης, λειτουργίας, καθαριότητας κλπ της οικοδομής για την περίοδο από 1.11.98 μέχρι 30.11.99. Η θέση των εφεσιβλήτων είναι ότι η υποχρέωση της εφεσείουσας για πληρωμή του ποσού της απαίτησης απορρέει απ’ ευθείας από το νόμο και τους σχετικούς κανονισμούς.
Η εφεσείουσα, για τους λόγους που εκθέτει στην υπεράσπισή της, αρνείται την απαίτηση και με ανταπαίτηση, αξιώνει αποζημιώσεις από τους εφεσίβλητους.
Όταν συμπληρώθηκε η δικογραφία, η εφεσείουσα καταχώρησε αίτηση διά κλήσεως με μοναδικό αίτημα “τη διαγραφή της αγωγής ως καταχωρηθείσης υπό ανυπάρκτου προσώπου”. Αναφέρεται στην [*105]αίτηση ότι η περιγραφή της ενάγουσας (εφεσιβλήτων) στο κλητήριο ως Διαχειριστική Επιτροπή “Belmar Complex” δεν προσδιορίζει υπαρκτό πρόσωπο που να μπορεί να εγείρει αξίωση στο δικαστήριο για τον εαυτό του ή ως αντιπρόσωπος ή προς όφελος τρίτου προσώπου. Παρενθετικά σημειώνουμε, ότι η εφεσείουσα στην παρ. 2 της υπεράσπισής της κατονομάζει τρία πρόσωπα στα οποία αποδίδει την ιδιότητα των εναγόντων, εξυπονοώντας προφανώς ότι τα τρία αυτά πρόσωπα έπρεπε να ήταν οι πραγματικοί ενάγοντες, ισχυρισμό τον οποίο οι εφεσίβλητοι αρνούνται με την απάντηση τους στην υπεράσπιση.
Η αίτηση έχει ως νομική βάση τη Διαταγή 2 καν. 3, Διαταγή 27 καν. 3 και τη γενική εξουσία του Δικαστηρίου. Η ένσταση των εφεσιβλήτων στηρίζεται στη Διαταγή 2 καν. 3, Διαταγή 48 καν. 2 και 9, Διαταγή 27 καν. 3 και στο άρθρο 38(Κ), (ΣΤ) του νόμου. Στους λόγους ένστασης, αναφέρεται ότι η αγωγή καταχωρήθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή με βάση τις πρόνοιες του νόμου, σύμφωνα με τις οποίες, η Επιτροπή νομιμοποιείται να ενάγει και να ενάγεται. Αναφέρεται επίσης στην ένσταση, πως σε περίπτωση που θα διαπιστωθεί ελλειπής παράθεση στοιχείων σε σχέση με την ταυτότητα της ενάγουσας αυτό θεωρείται απλή παρατυπία η οποία μπορεί να διορθωθεί με οδηγίες του Δικαστηρίου. Προβάλλεται επίσης ισχυρισμός ότι η αίτηση για διαγραφή καταχωρήθηκε καθυστερημένα και μετά τη συμπλήρωση των δικογράφων.
Κατόπιν ακροάσεως, η αίτηση απορρίφθηκε με έξοδα. Το Δικαστήριο αποφάσισε ότι οι εφεσίβλητοι αποτελούν εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα με δικαίωμα να ενάγει και να ενάγεται. Η ενδιάμεση απόφαση του δικάσαντος δικαστηρίου είναι το αντικείμενο της παρούσας έφεσης.
Διατυπώθηκαν δύο λόγοι έφεσης. Με τον πρώτο λόγο έφεσης προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι το δικαστήριο παρερμήνευσε τα άρθρα 38ΚΒ μέχρι 38ΚΗ και γενικά τους σκοπούς του Μέρους ΙΙΑ του νόμου και εσφαλμένα έκρινε ότι ο διαχειριστής ή οι διαχειριστές κοινόκτητης ιδιοκτησίας (“Διαχειριστική Επιτροπή” στην έννοια του νόμου) συνιστούν νομικό πρόσωπο “εκ του νόμου” (Statutory Corporation) διαφορετικό από το πρόσωπο ή τα πρόσωπα των διαχειριστών (Διαχειριστική Επιτροπή). Κατά συνέπεια, λέγει η εφεσείουσα, το δικαστήριο έσφαλε αποφαινόμενο ότι ο διαχειριστής ή οι διαχειριστές, στην έννοια του νόμου, μπορούν ή είναι υποχρεωμένοι να ενάγουν και να ενάγονται στο όνομα “Διαχειριστική Επιτροπή + (όνομα οικοδομής) “ και όχι στο όνομά τους υπό την ιδιότητα των διαχειριστών.
[*106]
Ο δεύτερος λόγος έφεσης, εμπεριέχει ουσιαστικά, εισήγηση της εφεσείουσας ως προς το ποια θα έπρεπε να ήταν η κατάληξη του δικάσαντος δικαστηρίου αν ερμήνευε (το δικαστήριο) ορθά τους σκοπούς του Μέρους ΙΙΑ του νόμου.
Βασικά η θέση της εφεσείουσας είναι ότι ο νόμος πουθενά δεν διαλαμβάνει ότι η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να ενάγει “με το όνομά της” ή να ενάγεται “στο όνομά της” ή με οποιοδήποτε άλλο όνομα εκτός του ονόματος του προσώπου ή των προσώπων που την αποτελούν. Λέγει μεταξύ αλλων η εφεσείουσα, πως θα αποτελούσε έκπληξη για τους ιδιοκτήτες μονάδων σε κοινόκτητες οικοδομές να πληροφορηθούν ότι ο διαχειριστής τους δεν είναι το πρόσωπο που διόρισαν, αλλά κάποιο πλασματικό πρόσωπο, δημιούργημα του νόμου, χωρίς κανένα αντίκρυσμα.
Η Διαταγή 23 καν. 3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας παρέχει το δικονομικό πλαίσιο για την κίνηση του μηχανισμού για τη διαγραφή αγωγής εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου. Στην Lioufis & Co Ltd v. Ανδρονίκου κ.ά. (1996) 1(Α) Α.Α.Δ. 773 ειπώθηκαν τα εξής:
“ .................... Η ύπαρξη των εναγόντων δεν θα μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας μέσω των δικογράφων. Οι έγγραφες προτάσεις έχουν ως λόγο τον προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων μεταξύ των διαδίκων. Η αντιδικία προϋποθέτει την ύπαρξη των διαδίκων. Αν ο ενάγων δεν είναι υπαρκτό πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, δεν τίθεται, ούτε θα μπορούσε να τεθεί ζήτημα αντιδικίας με τον εναγόμενο. Αγωγή εκ μέρους ανύπαρκτου προσώπου συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας. Το μέσο για την αμφισβήτηση της οντότητας του ενάγοντα είναι αίτηση για τη διαγραφή της αγωγής. Η θέση αυτή ευρίσκει έρεισμα στην απόφαση Russian Commercial and Industrial Bank v. Comptoir D’ Escompte de Mulhouse [1925] A.C. 112 (HL).”
Ορθά λοιπόν, διαπιστώνει ο πρωτόδικος δικαστής ότι εδώ δεν τίθεται ζήτημα λανθασμένης περιγραφής διαδίκου (misnomer) όπου το λάθος μπορεί να διορθωθεί με αίτηση τροποποίησης κατ΄ εφαρμογή της Διαταγής 25 καν. 6 αλλά ούτε πρόκειται περί απλής παρατυπίας οπότε θα μπορούσε να τύχει εφαρμογής η Διαταγή 64. Στην προκείμενη περίπτωση το ζητούμενο είναι κατά πόσο η εκ του νόμου συγκρότηση διαχειριστικής επιτροπής, για τους σκοπούς του νόμου, αποτελεί αφ’ εαυτού στοιχείο νομιμοποιητικό των εφεσιβλήτων ως εναγόντων.
[*107]
Σύμφωνα με τη νομολογία, τα μη συγκροτημένα σώματα δεν μπορούν να ενάγουν και να ενάγονται. Βλ. Κάρμιος κ.ά. ν. B.E.M.R.S. OF ECO κ.ά. (1996) 1(B) Α.Α.Δ. 1123 και Halsbury’s Laws of England, 3η έκδ., vol. 18, παρ. 242.
Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΒ του νόμου:
“Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείρηση των υποθέσεών της. Η Διαχειριστική Επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους αυτού και των Κανονισμών.”
Ανάμεσα στις εξουσίες της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΗ(1)(δ) του νόμου, η ανάκτηση με αγωγή από κύριο μονάδας οποιουδήποτε ποσού χρημάτων που δαπανήθηκε σε σχέση με τις κοινόκτητες οικοδομές. ενώ με βάση το άρθρο 38ΚΣΤ(1) “η Διαχειριστική Επιτροπή θα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων ...........”. Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο ΚΣΤ(2), η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να ενάγει και να ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα αφορά την κοινόκτητη οικοδομή και να ενάγει σε σχέση με ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην οικοδομή, να συνάπτει συμβάσεις και να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με ζητήματα που αφορούν την εφαρμογή του νόμου και των κανονισμών.
Προκύπτει από τις πιο πάνω νομοθετικές διατάξεις ότι ο νομοθέτης θέλησε να προσδώσει στις προβλεπόμενες από το νόμο Διαχειριστικές Επιτροπές νομική υπόσταση και δικαιοπρακτική ικανότητα. Προκύπτει επίσης ότι οι Διαχειριστικές αυτές Επιτροπές έχουν δικαίωμα να εμφανίζονται στο Δικαστήριο ως διάδικοι, να ενάγουν και να ενάγονται. Η ανησυχία της εφεσείουσας ότι θα αποτελούσε έκπληξη για τους ιδιοκτήτες των μονάδων των κοινόκτητων οικοδομών να πληροφορηθούν ότι ο διαχειριστής τους δεν είναι το πρόσωπο που διόρισαν αλλά κάποιο πλασματικό πρόσωπο χωρίς κανένα αντίκρυσμα είναι ανεδαφική γιατί οι συγκεκριμένες διαχειριστικές επιτροπές, ενεργούν, σύμφωνα με το νόμο, από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων κλπ. Επομένως, τα πρόσωπα που αποτελούν μια τέτοια Διαχειριστική Επιτροπή δεν εμφανίζονται προς τα έξω υπό την προσωπική τους ιδιότητα ούτε ενάγουν ή ενάγονται υπό την προσωπική τους ιδιότητα. Για τους σκοπούς του νόμου, τα πρόσωπα που αποτελούν τη Διαχειριστική Επιτροπή, αποτελούν ένα εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα το οποίο εύλογα μπορεί να ονομάζεται Διαχειριστική Επιτροπή με την [*108]προσθήκη κάποιου άλλου διακριτικού ονόματος ή χαρακτηριστικού για σκοπούς προσδιορισμού ή διάκρισης από άλλες παρόμοιες Διαχειριστικές Επιτροπές. Στην προκείμενη περίπτωση που οι εφεσίβλητοι, “Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex” συνιστούν πράγματι εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα και νομιμοποιούνται ως ενάγοντες στην αγωγή εναντίον της εφεσείουσας.
Η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της εφεσείουσας.
Η�έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος της εφεσείουσας.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο