(2002) 1 ΑΑΔ 189
[*189]13 Φεβρουαρίου, 2002
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ/στές]
ΑΚΙΝΗΤΑ ΣΑΒΒΑ ΚΑΦΑΣΑΚΗ ΛΤΔ,
Εφεσείοντες-Αιτητές,
ν.
MODA ENCANTO LTD.,
Εφεσιβλήτων-Καθ’ων η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10853)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Θέσμια ενοικίαση ― Αύξηση ενοικίου ― Προϋποθέσεις καταχώρησης αίτησης για αύξηση ενοικίου ― Άρθρο 8(1) και (2) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83 (όπως έχει τροποποιηθεί με τους περί Ενοικιοστασίου Τροποποιητικούς Νόμους 51/83, 102(Ι)/95 και 70(Ι)/99) ― Καθορισμός ενοικίου σε ποσοστό του μέσου όρου της μικρής περιοχής ― Άρθρο 8(4) του ιδίου Νόμου ― Εφαρμοστέες αρχές.
Στις 23.7.97 η εφεσείουσα είχε καταχωρήσει την υπ’ αρ. 137/97 αίτηση για αύξηση ενοικίου του ιδιόκτητου μεγαλοκαταστήματός της στη Λεωφόρο Μακαρίου στη Λευκωσία με την οποία ζητούσε αύξηση από την εφεσίβλητη εταιρεία, που ήταν θέσμια ενοικιάστρια από το 1985, του καταβαλλόμενου ενοικίου κατά 14%. Στις 30.9.99 η εφεσείουσα καταχώρησε την υπ’ αρ. 113/99 αίτηση εναντίον της εφεσίβλητης ζητώντας αύξηση κατά 14% επί του ενοικίου του επίδικου καταστήματος ως ήθελε καθορισθεί στην αίτηση υπ’ αρ. 137/97 του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η εφεσείουσα ζητούσε διαζευκτικά καθορισμό του ενοικίου στο 60% του μέσου όρου της μικρής περιοχής σύμφωνα με τις πρόνοιες της επιφύλαξης του Άρθρου 8(4) του Νόμου. Η αίτηση υπ’ αρ. 137/97 εκκρεμούσε για οδηγίες ενώπιον του Δικαστηρίου κατά τον ουσιώδη χρόνο εκδίκασης της αίτησης Κ.113/99.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση γιατί το ύψος του ενοικίου για το οποίο εζητείτο η αύξηση, δεν ήταν καθορισμένο αφού εκκρεμούσε ακόμα προς εκδίκαση η υπ’ αρ. Κ.137/97 αίτηση.
Η εφεσείουσα εφεσίβαλε την απόφαση προβάλλοντας ως κύριο λό[*190]γο έφεσης την κατ’ ισχυρισμό εσφαλμένη προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι έπρεπε να παρέλθουν δύο χρόνια από την τελευταία αύξηση ενοικίου και ότι στην παρούσα περίπτωση το ενοίκιο δεν ήταν καθορισμένο.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η ύπαρξη ενός καθορισμένου ενοικίου ήταν απαραίτητη προϋπόθεση αποδοχής αίτησης για την κατά 14% αύξηση του καταβαλλόμενου ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση δεν υπήρχε ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία ως προς το ποιό ήταν το συγκεκριμένο ενοίκιο αφού δεν ήταν γνωστή η έκβαση της αίτησης Κ.137/97. Το αποτέλεσμα της αίτησης Κ.137/97 (αύξηση ή μείωση του ενοικίου και η ημερομηνία έναρξης καταβολής του) δεν υπήρχε ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου που δεν μπορούσε κατ’ επέκταση να προβεί σε αναθεώρηση του ενοικίου σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 8(2) του Νόμου.
2. Το Άρθρο 8(4) του Νόμου τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του Άρθρου 8(2). Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου στο 60% του μέσου όρου της μικρής περιοχής χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο του οποίου ζητείται η αναθεώρηση.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εις βάρος της εφεσείουσας.
Έφεση.
Έφεση από τους αιτητές-ιδιοκτήτες κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων που δόθηκε στις 7/6/00 (Αρ. Αίτησης Κ.113/99) με την οποία απέρριψε την αίτησή τους εναντίον της εφεσίβλητης εταιρείας θεσμίας ενοικιάστριας του υποστατικού της για αύξηση κατά 14% του ενοικίου γιατί το ύψος του ενοικίου για το οποίο εζητείτο η αύξηση, δεν ήταν καθορισμένο αφού εκκρεμούσε ακόμα προς εκδίκαση η υπ’ αρ. Κ.137/97 αίτηση.
Σπ. Σπυριδάκις, για τους Εφεσείοντες.
Χρ. Κιτρομηλίδης, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου θα δο[*191]θεί από το Δικαστή Τ. Ηλιάδη.
ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.:
(α) Η πρωτόδικη απόφαση
Η εφεσείουσα εταιρεία που είναι ιδιοκτήτρια μεγαλοκαταστήματος στη Λεωφόρο Αρχ. Μακαρίου Γ΄, αρ. 20 στη Λευκωσία, καταχώρισε στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στις 30/9/1999 την υπ’ αρ. Κ113/99 αίτηση εναντίον της εφεσίβλητης εταιρείας που ήταν θέσμια ενοικιάστρια από το 1985 του πιο πάνω υποστατικού, με την οποία ζητούσε
“(α) Αύξηση κατά 14% επί του ενοικίου του κατωτέρω περιγραφομένου υποστατικού ως ήθελε καθορισθεί εις την αίτηση αρ. Κ137/97 Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας/Λάρνακας/Αμμοχώστου, Τμήμα Λευκωσίας και η οποία εκκρεμεί.
(β) Διαζευκτικώς και άνευ βλάβης των ανωτέρω, καθορισμό του ενοικίου στο 60% του μέσου όρου της μικρής περιοχής εφόσον τούτο είναι υψηλότερον του ως άνω υπό α.”
Από τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα που έχουν παρουσιασθεί φαίνεται ότι η εφεσείουσα είχε καταχωρίσει δύο χρόνια προηγουμένως και πιο συγκεκριμένα στις 23/7/97, την υπ’ αρ. Κ137/97 αίτηση με την οποία εζητείτο η αύξηση του καταβαλλόμενου ενοικίου κατά 14% από την ημερομηνία καταχώρισης της αίτησης. Η αίτηση αυτή, σύμφωνα με τα στοιχεία που είχαν κατατεθεί στο Δικαστήριο, εκκρεμούσε για οδηγίες ενώπιον του Δικαστηρίου κατά τον ουσιώδη χρόνο της εκδίκασης της αίτησης Κ113/99.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση γιατί το ύψος του ενοικίου για το οποίο εζητείτο η αύξηση, δεν ήταν καθορισμένο αφού εκκρεμούσε ακόμα προς εκδίκαση η υπ’ αρ. Κ137/97 αίτηση.
(β) Η έφεση
Η εφεσείουσα με την παρούσα έφεση προσβάλλει την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης με 13 συγκεκριμένους λόγους.
Ο κύριος λόγος πάνω στον οποίο βασίζεται η παρούσα έφεση είναι ότι η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι έπρεπε να παρέλθουν δύο χρόνια από την τελευταία αύξηση του ενοικίου και ότι στην παρούσα περίπτωση το ενοίκιο δεν είχε ήδη καθορισθεί αφού [*192]εκκρεμούσε η εκδίκαση της υπ’ αρ. Κ137/97 αίτησης, είναι λανθασμένη.
Το άρθρο 8(1) και (2) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83 (όπως έχει τροποποιηθεί με τους περί Ενοικιοστασίου Τροποποιητικούς Νόμους 51/83, 102(1)/95 και 70(1)/99) προβλέπει ότι,
“8.(1) Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2) Είναι νόμιμον διά τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνηται δι’ αιτήσεως εις το Δικαστήριον διά τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα.
Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ’ ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης ενοικίου.”
Η εισήγηση δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Μια απλή εξέταση των προνοιών του άρθρου 8(2) του Νόμου δείχνει ότι η ερμηνεία που του είχε δώσει το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Το πιο πάνω άρθρο δεν επιτρέπει την καταχώριση αίτησης για αύξηση ενοικίου (α) προτού περάσουν δύο χρόνια από την ημερομηνία που ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου και (β) από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση η ημερομηνία καθορισμού του τελευταίου ενοικίου ήταν η 27/4/1988. Έπεται ότι η εφεσείουσα θα μπορούσε να καταχωρίσει αίτηση με βάση την πιο πάνω ημερομηνία αφού θα είχαν περάσει περισσότερα από δύο χρόνια από τον καθορισμό του ενοικίου. Όμως η εφεσείουσα δεν επιθυμούσε τον καθορισμό του ενοικίου με βάση το ενοίκιο του 1988. Προς τούτο αναφέρεται ρητά στην αίτηση Κ113/99, “εκκρεμεί η ανωτέρω αίτηση Κ137/97 ημερ. 23/7/97 καθορισμού ενοικίου” πάνω στο ύψος του οποίου εζητείτο με την αίτηση Κ113/99 η κατά 14% αύξηση του ενοικίου.
Η ύπαρξη ενός καθορισμένου ενοικίου ήταν απαραίτητη προϋπόθεση αποδοχής αίτησης για την κατά 14% αύξηση του καταβαλλόμενου ενοικίου. Στην παρούσα περίπτωση δεν υπήρχε ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία ως προς το ποιό ήταν το συγκεκριμένο [*193]ενοίκιο αφού δεν ήταν γνωστή η έκβαση της αίτησης Κ137/97. Το αποτέλεσμα της αίτησης Κ137/97 (αύξηση ή μείωση του ενοικίου και η ημερομηνία έναρξης καταβολής του) δεν υπήρχε ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου που δεν μπορούσε κατ’ επέκταση να προβεί σε αναθεώρηση του ενοικίου σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 8(2) του Νόμου.
Η εφεσείουσα είχε ζητήσει διαζευκτικά καθορισμό του ενοικίου στο 60% του μέσου όρου της μικρής περιοχής σύμφωνα με τις πρόνοιες της επιφύλαξης του άρθρου 8(4) του Νόμου.
Το άρθρο 8(4)(α) του Νόμου προνοεί ότι,
“(4)(α) Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν διά τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού διά διατάγματος δημοσιευομένου εις την Επίσημον Εφημερίδα της Δημοκρατίας.
Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου όρου. Το ποσοστό 40%, ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10% ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου ενοικίων της μικρής περιοχής.”
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι για να προχωρήσει στην εξέταση της αύξησης του ενοικίου σύμφωνα με τις πιο πάνω πρόνοιες θα έπρεπε να υπήρχε κάποιο συγκεκριμένο ενοίκιο πάνω στο οποίο θα στηριζόταν για να εξετάσει τη δυνατότητα αύξησης. Επειδή δε δεν υπήρχε καθορισμένο προς τούτο ενοίκιο αφού εκκρεμούσε ακόμα η ακρόαση της αίτησης Κ137/97, δεν μπορούσε να προχωρήσει στην εξέταση του αιτήματος.
Η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι ορθή. Το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί σε αναθεώρηση του καταβαλλόμενου ενοικίου χωρίς να είναι καθορισμένο το συγκεκριμένο ενοίκιο [*194]του οποίου ζητείται η αναθεώρηση. Το άρθρο 8(4) τελεί ολόκληρο υπό την προϋπόθεση της επιφύλαξης του άρθρου 8(2).
Έχοντας υπόψη την πιο πάνω κατάληξη δεν κρίνουμε σκόπιμο να εξετάσουμε τους υπόλοιπους λόγους έφεσης. Οι υπόλοιποι λόγοι αναφέρονται σε δευτερεύοντα ζητήματα που τελούν υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης παραδεκτής αίτησης, ενώ, όπως έχουμε καταλήξει, η αίτηση των εφεσειόντων δεν ήταν παραδεκτή.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα σε βάρος της εφεσείουσας.
Η�έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος της εφεσείουσας.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο