(2002) 1 ΑΑΔ 483
[*483]29 Μαρτίου, 2002
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
TERENCE MENELAOS SPIBY ΔΙΑ ΤΟΥ ΠΛΗΡΕΞΟΥΣΙΟΥ
ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ ΤΟΥ DENNIS SPIBY,
Εφεσείων-Αιτητής,
ν.
ΔΗΜΟΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΠΑΦΟΥ,
Εφεσιβλήτου-Καθ’ ου η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10880)
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Αποζημιώσεις ― Εκτιμήσεις με βάση συγκριτικές πωλήσεις ― Καθορισμός πληρωτέας αποζημίωσης ― Το Δικαστήριο αποδέχθηκε την εκτίμηση του εκτιμητού της Απαλλοτριούσας Αρχής ως προς τα τεμάχια προς τα οποία χωρούσε σύγκριση με το απαλλοτριωθέν και ως προς την ετήσια αύξηση της γης στην περιοχή.
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Δικαίωμα ιδιοκτησίας ― Η ιδιοκτησία γης δεν συνεπάγεται δικαίωμα για οικοδομική ανάπτυξη του ακινήτου (με μόνη εξαίρεση τα οικόπεδα).
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Τόκος επί της καταβλητέας αποζημίωσης ― Άρθρο 10 παράγραφος (ιδ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962, (Ν. 15/62), όπως τροποποιήθηκε ― Καθορισμός τόκου προς 9% από την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης.
Ο εφεσείων είναι ιδιοκτήτης δύο συνεχόμενων τεμαχίων γης, στη βιομηχανική περιοχή Πάφου, έκτασης 121.739 δεκαρίων, το οποίο απαλλοτριώθηκε με διάταγμα απαλλοτρίωσης ημερομηνίας 8.2.1991. Ο εφεσείων αποτάθηκε στο Δικαστήριο για καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης.
Οι εκτιμήσεις των εκτιμητών των διαδίκων διΐσταντο ως προς τα τεμάχια γης προς τα οποία χωρούσε σύγκριση με το απαλλοτριωθέν, εκτός από ένα τεμάχιο ευρισκόμενο εντός της βιομηχανικής περιοχής, [*484]εκείνου που προσδιορίζεται με το χαρακτηριστικό Σ5 από τον εκτιμητή της Απαλλοτριούσας Αρχής. Οι εκτιμητές διαφώνησαν και σε σχέση με την ετήσια αύξηση της γης στην περιοχή, ο προσδιορισμός της οποίας ήταν αναγκαίος για την προσαρμογή της τιμής πώλησης των συγκριτικών στα χρονικά δεδομένα της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε τη μαρτυρία του εκτιμητού του εφεσίβλητου και επιδίκασε αποζημίωση ίση προς την προσφερθείσα από την Απαλλοτριούσα Αρχή, με επακόλουθο την καταδίκη του εφεσείοντος στα έξοδα.
Ο εφεσείων εφεσίβαλε την πρωτόδικη απόφαση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η ιδιοκτησία γης δεν συνεπάγεται δικαίωμα για οικοδομική ανάπτυξη του ακινήτου (με μόνη εξαίρεση τα οικόπεδα). Οι όροι, που διέπουν την οικοδομική ανάπτυξη κτήματος, έχουν άμεση επίδραση στην αξία του. Στην πραγματικότητα, παρέχουν το στίγμα για τον προσδιορισμό της.
2. Η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλα κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες, που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα, εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξής τους. Ο χρόνος διάθεσης των συγκριτικών αποτελεί άλλο σχετικό παράγοντα.
3. Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου επί του προκειμένου να υιοθετήσει τα συγκριτικά της Απαλλοτριούσας Αρχής ως βάση για τον καθορισμό της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος είναι ορθή.
4. Η θέση του εκτιμητού της Απαλλοτριούσας Αρχής ότι το απαλλοτριωθέν κτήμα μειονεκτούσε έναντι του Σ5, η οποία έγινε δεκτή, δεν τεκμηριώνεται από τα δεδομένα τα οποία παραθέτει, ούτε προκύπτει ως απόρροια της λογικής των πραγμάτων. Γι’ αυτό και δεν έπρεπε να ληφθεί υπόψη ως συγκριτικό στον καθορισμό της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος.
5. Μετά από συνεκτίμηση του συνόλου των δεδομένων ενώπιον του Δικαστηρίου η αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος καθορίζεται σε £4.500,00 αντί £4.300,00 ανά δεκάριο.
[*485]6. Η πρωτόδικη απόφαση, μαζί και το μέρος της που αφορά τα έξοδα, παραμερίζεται. Υποκαθίσταται με απόφαση, βάσει της οποίας επιδικάζεται αποζημίωση - (πρόσθετη προς την καταβληθείσα) - στον εφεσείοντα £11.000,00, πλέον τόκος από 23 Νοεμβρίου 1990 (ημέρα Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης), πλέον έξοδα στην κλίμακα που αντιστοιχεί στο επιδικασθέν ποσό. Στην ίδια κλίμακα επιδικάζονται υπέρ του εφεσείοντος έξοδα για την έφεση.
Απόφαση ως ανωτέρω.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Vassilico Cement Works v. Σταύρου (1978) 1 C.L.R. 389,
Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119,
Κούβαρου ν. Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 346,
Δημοκρατία ν. Πέτσα (1996) 1 Α.Α.Δ. 1342,
Γενικός Εισαγγελέας ν. Κολοκοτρώνη κ.ά. (1999) 1 Α.Α.Δ. 674,
Χ”Μιτσή ν. Δημοκρατίας κ.ά. (2000) 1 Α.Α.Δ. 1689,
Δήμος Αγλαντζιάς κ.ά. ν. Γεωργίου κ.ά. (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 51,
Simonis a.o. v. Imp. Board Latsia (1984) 3 C.L.R. 109,
Lanitis E.C. Estates Ltd κ.ά. ν. Δημοκρατίας κ.ά. (1989) 3 Α.Α.Δ. 3252,
Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1990) 3 Α.Α.Δ. 1175.
Έφεση.
Έφεση από τον αιτητή κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου που δόθηκε στις 20/7/00 (Αρ. Παραπομπής 9/92) με την οποία έγινε αποδεκτή η μαρτυρία του εκτιμητή για την απαλλοτριούσα αρχή ως προς την αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος του αιτητή και επιδικάστηκε αποζημίωση ίση προς την αξία αυτή, πλέον έξοδα.
Λ. Μαυρίκιος, για τον Εφεσείοντα.
[*486]Α. Δημητριάδης, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γ.Μ. Πικής, Π..
ΠΙΚΗΣ, Π.: Ο εφεσείων είναι ιδιοκτήτης δύο συνεχόμενων τεμαχίων γης, στη βιομηχανική περιοχή Πάφου, στις παρυφές της πόλης, κειμένων, κατά το πλείστον, εντός των ορίων της κοινότητας Κονιών, έκτασης 121.739 δεκαρίων. Η ανάπτυξη γης εντός της βιομηχανικής περιοχής υπόκειται σε συντελεστή δόμησης 80% και σε συντελεστή κάλυψης 40%.
Με Γνωστοποίηση της Απαλλοτριούσας Αρχής, ημερομηνίας 23 Νοεμβρίου, 1990, κοινοποιήθηκε η πρόθεσή της να απαλλοτριώσει μεγάλο μέρος του προαναφερθέντος ακινήτου, έκτασης 55 δεκαρίων, για τη δημιουργία Δημοτικής Χονδρικής Αγοράς, προς εξυπηρέτηση των αναγκών της πόλης της Πάφου. Ακολούθησε η απαλλοτρίωση του κτήματος με Διάταγμα της 8ης Φεβρουαρίου, 1991.
Τα μέρη διαφώνησαν αναφορικά με την καταβλητέα προς τον ιδιοκτήτη αποζημίωση. Η Απαλλοτριούσα Αρχή πρόσφερε £4.300,00 ανά δεκάριο ως βάση αποζημίωσης του εφεσείοντος, ενώ ο ίδιος αξίωνε £7.700,00.
Με παραπομπή του στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου, ο εφεσείων ζήτησε όπως το Δικαστήριο καθορίσει την καταβλητέα αποζημίωση.
Οι διϊστάμενες θέσεις για την αξία της γης, θεμελιωμένες, αντίστοιχα, σε εκτιμήσεις πραγματογνωμόνων, αναπτύχθηκαν από τους εκτιμητές με προφορική μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου. Ο μόνος άλλος μάρτυρας, που κατέθεσε, ήταν ο Δημοτικός Μηχανικός του Δήμου Πάφου, ο οποίος αναφέρθηκε, κυρίως, στις διευκολύνσεις που παρέχονταν από το Δήμο για την ανάπτυξη τεμαχίων γης εντός της βιομηχανικής ζώνης.
Και οι δύο εκτιμητές υιοθέτησαν τη συγκριτική μέθοδο ως μέσο εξεύρεσης της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος, επαγόμενη το συσχετισμό της αξίας του με την τιμή διάθεσης τεμαχίων γης στην περιοχή, όμοιων με αυτό. Διαφώνησαν, όμως, ως προς τα τεμάχια γης, προς τα οποία χωρούσε σύγκριση με το απαλλοτριωθέν. [*487]Ο κ. Μουζούρης, ο εκτιμητής που κατέθεσε για τον εφεσείοντα, έκρινε, ως κατ’ εξοχήν συγκριτικά, τεμάχια γης κείμενα εντός της γειτνιάζουσας οικιστικής περιοχής της κοινότητας Κονιών, ενώ ο κ. Ευσταθίου, ο εκτιμητής ο οποίος κατέθεσε για την Απαλλοτριούσα Αρχή, θεώρησε, ως συγκριτικά, τεμάχια εντός της βιομηχανικής περιοχής.
Οι θέσεις των δύο εκτιμητών συγκλίνουν ως προς τη συγκριτικότητα ενός τεμαχίου, ευρισκομένου εντός της βιομηχανικής περιοχής, εκείνου που προσδιορίζεται με το χαρακτηριστικό Σ5 από τον εκτιμητή της Απαλλοτριούσας Αρχής. Διαφωνούν, όμως, αναφορικά με την έκταση του παραλληλισμού του προς το απαλλοτριωθέν. Ο κ. Μουζούρης θεωρεί ότι το συγκριτικό μειονεκτεί ουσιωδώς έναντι του απαλλοτριωθέντος, λόγω των γεωφυσικών του χαρακτηριστικών, ενώ ο κ. Ευσταθίου θεωρεί ότι πλεονεκτεί οριακά, λόγω της μικρότερης έκτασής του.
Ο Δικαστής, ο οποίος εξεδίκασε την υπόθεση, επισκέφθηκε την περιοχή όπου ευρίσκεται το ακίνητο, γεγονός που έτεινε να ενδυναμώσει τις προσλαμβάνουσες παραστάσεις του Δικαστηρίου στη θεώρηση της μαρτυρίας.
Εκτός από τις διαφορές τους σε σχέση με τα συγκριτικά, οι δύο εκτιμητές διαφώνησαν και σε σχέση με την ετήσια αύξηση που είχε η γη στην περιοχή, ο προσδιορισμός της οποίας ήταν αναγκαίος για την προσαρμογή της τιμής πώλησης των συγκριτικών στα χρονικά δεδομένα της Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, μετά από λεπτομερή αναφορά στη μαρτυρία των δύο εμπειρογνωμόνων, κατέληξε ότι η εκτίμηση του κ. Ευσταθίου είναι σωστή και ότι η γνώμη του για την αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος είναι παραδεκτή. Με αυτά υπόψη, επεδίκασε αποζημίωση ίση προς την προσφερθείσα από την Απαλλοτριούσα Αρχή, με επακόλουθο την καταδίκη του εφεσείοντος στα έξοδα.
Ο εφεσείων προσβάλλει την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου και αμφισβητεί την ορθότητά της, προβάλλει δε ως εσφαλμένη την απόρριψη της εκτίμησης του κ. Μουζούρη. Αμφισβητεί, επίσης, την καταδίκη του σε έξοδα. Δεν προσβάλλεται η καθοδήγηση του Δικαστηρίου σχετικά με τις αρχές που διέπουν τον καθορισμό της δικαίας και εύλογης αποζημίωσης του στερουμένου την περιουσία του ατόμου, που καθορίζεται από το Σύνταγμα – (Άρθρο 23.4) – ως το μέτρο της αποζημίωσης. Προς τούτο, γίνεται αναφορά στις Vassilico Cement Works v. Stavrou (1978) 1 C.L.R. 389· Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119, από την οποία παρατίθεται απόσπασμα. Κούβαρου ν. Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 346· Δημοκρατία ν. Πέτσα (1996) 1 Α.Α.Δ. 1342.*
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ανυπόστατη τη θέση του κ. Μουζούρη, δηλαδή ότι χωρεί σύγκριση μεταξύ του απαλλοτριωθέντος και τεμαχίων γης εντός της οικιστικής περιοχής, ενόψει των διαφορών στις δυνατότητες χρήσης και ανάπτυξης των αντίστοιχων ακινήτων. Θεώρησε ασφαλή τη χρήση των συγκριτικών του κ. Ευσταθίου, που υπόκεινται, όπως και το απαλλοτριωθέν, στους ίδιους όρους χρήσης και ανάπτυξης.
Όπως αποφασίστηκε στη Δημητριάδη κ.ά. ν. Υπουργ. Συμβουλίου κ.ά. (1996) 3 Α.Α.Δ. 85, και σε σειρά προγενέστερων αποφάσεων**, η ιδιοκτησία γης δε συνεπάγεται δικαίωμα για οικοδομική ανάπτυξη του ακινήτου (με μόνη εξαίρεση τα οικόπεδα). Οι όροι, που διέπουν την οικοδομική ανάπτυξη κτήματος, έχουν άμεση επίδραση στην αξία του. στην πραγματικότητα, παρέχουν το στίγμα για τον προσδιορισμό της.
Η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλα κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες, που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα, εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξής τους. Ο χρόνος διάθεσης των συγκριτικών αποτελεί άλλο σχετικό παράγοντα. Ως προς τον τελευταίο, είναι εφικτή η σύγκριση, εφόσον παρέχεται η δυνατότητα προσαρμογής της τιμής διάθεσης των συγκριτικών στα δεδομένα του κρίσιμου για την απαλλοτρίωση χρόνου.
Συμφωνούμε με το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι τα συγκριτικά του κ. Μουζούρη, με μόνη εξαίρεση το Σ5, δεν παρείχαν ασφαλή βάση προς σύγκριση με το απαλλοτριωθέν, για τους λόγους που έχουμε εξηγήσει. Αντίθετα, τα συγκριτικά, τα οποία παρατέθηκαν εκ μέρους της Απαλλοτριούσας Αρχής, είχαν κοινά χαρακτηριστι[*489]κά με το απαλλοτριωθέν, ώστε να παρέχεται στέρεο έδαφος για τον παραλληλισμό τους. Κρίνουμε δικαιολογημένη την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, επί του προκειμένου, με την υιοθέτηση των συγκριτικών της Απαλλοτριούσας Αρχής ως βάση για τον καθορισμό της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος. Πλέον πειστικά υπήρξαν, επίσης, τα δεδομένα τα οποία παρέθεσε ο κ. Ευσταθίου, αναφορικά με τις χρονικές διακυμάνσεις της αξίας κτημάτων στην περιοχή, ώστε να καταφαίνεται ότι ο ετήσιος ρυθμός αύξησης της αξίας της γης στην περιοχή ανερχόταν στο 14%.
Διαφωνούμε με το πρωτόδικο Δικαστήριο σ’ ένα σημείο, σε τούτο, ότι το απαλλοτριωθέν μειονεκτούσε έναντι του Σ5, θέση την οποία πρόβαλε ο κ. Ευσταθίου και έγινε δεκτή. Ελλείπουν στοιχεία, τα οποία να τεκμηριώνουν την άποψη ότι το μέγεθος των ακινήτων και, ακόμη περισσότερο, η διαφορά στο μέγεθος μεταξύ του απαλλοτριωθέντος και του Σ5 είχαν οποιεσδήποτε επιπτώσεις στην αξία τους. Η θέση του κ. Ευσταθίου επί του θέματος δεν τεκμηριώνεται από τα δεδομένα τα οποία παραθέτει, ούτε προκύπτει ως απόρροια της λογικής των πραγμάτων (κατά τα εικότα). Αφενός, η έκταση του απαλλοτριωθέντος τεμαχίου δε συσχετίζεται με πιθανές βιομηχανικές χρήσεις και, αφετέρου, η αξία του δεν κρίνεται με αναφορά στην πιθανή υποδιαίρεσή του. Ως εκ τούτου, η αναπροσαρμογή η οποία έγινε στην τιμή του επιδίκου κτήματος, σε συνάρτηση προς αυτούς τους παράγοντες, πρέπει να αγνοηθεί. Ποία η έκταση της αναπροσαρμογής, που συνετελέσθη, δε διακρίνεται από τα αριθμητικά δεδομένα που παρατέθηκαν. Μέτρο σύγκρισης, άλλωστε, δεν αποτέλεσε μόνο το Σ5 αλλά και τα τέσσερα άλλα συγκριτικά, η τιμή διάθεσης των οποίων, επίσης, προσμέτρησε στην εξακρίβωση της τιμής ακινήτων εντός της βιομηχανικής περιοχής.
Προς απάμβλυνση των συνεπειών του σφάλματος στον καθορισμό της αξίας του απαλλοτριωθέντος, μετά από συνεκτίμηση του συνόλου των δεδομένων ενώπιον του Δικαστηρίου, κρίνουμε εύλογο τον καθορισμό της αξίας του απαλλοτριωθέντος, ανά δεκάριο, σε £4.500,00 αντί £4.300,00.
Η απόφασή μας απολήγει στην προσθήκη ποσού £11.000,00 στην εγκριθείσα αποζημίωση.
Ποσό £236.000,00, πλέον οι αναλογούντες, κατά την ημέρα καταβολής του ποσού, τόκοι, ανερχόμενοι σε £21.560,00, καταβλήθηκαν στον ιδιοκτήτη στις 29 Νοεμβρίου, 1991. Ο εφεσείων προσέφυγε στο Δικαστήριο για τη διεκδίκηση πρόσθετης αποζημίωσης, η οποία καθορίζεται με την απόφασή μας σε £11.000,00.
[*490]
Σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (ιδ) του Άρθρου 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962, (Ν. 15/62), (όπως τροποποιήθηκε από το Άρθρο 6(β) του Ν. 25/83), η καταβλητέα αποζημίωση έφερε τόκο προς 9% από την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης.
Υπό το φως των ανωτέρω, η έφεση επιτρέπεται.
Η πρωτόδικη απόφαση, μαζί και το μέρος της που αφορά τα έξοδα, παραμερίζεται. Υποκαθίσταται με απόφαση, βάσει της οποίας επιδικάζεται αποζημίωση – (πρόσθετη προς την καταβληθείσα) – στον εφεσείοντα £11.000,00, πλέον τόκος από 23 Νοεμβρίου, 1990, πλέον έξοδα στην κλίμακα που αντιστοιχεί στο επιδικασθέν ποσό. Στην ίδια κλίμακα επιδικάζονται υπέρ του εφεσείοντος έξοδα για την έφεση.
Απόφαση ως ανωτέρω.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο