(2002) 1 ΑΑΔ 1305
[*1305]13 Σεπτεμβρίου, 2002
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
1. ΘΕΟΔΩΡΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ,
2. ΕΛΕΝΗ ΚΩΣΤΑ ΓΕΩΡΓΙΑΔΟΥ,
Εφεσείοντες-Απαιτητές,
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ ΤΟΥ
ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
Εφεσίβλητης-Αποζημιούσας Αρχής.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11059)
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Απαλλοτρίωση για αρχαιολογικούς σκοπούς κτήματος το οποίο κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης ήταν ενταγμένο σε πολεοδομική ζώνη ― Αποζημιώσεις ― Συγκριτικές πωλήσεις ― Καθορισμός πραγματικής αξίας της γης με βάση την εκτίμηση του εκτιμητή της απαλλοτριούσας αρχής ― Κατά πόσο το ποσό της αποζημίωσης έπρεπε να αυξηθεί λόγω της προγενέστερης ένταξης του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη.
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Αποζημιώσεις ― Τρόπος καθορισμού αποζημιώσεων ― Συγκριτικές πωλήσεις ― Πολεοδομικές ζώνες ― Κατά πόσο είναι δυνατή η υιοθέτηση συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική πολεοδομική ζώνη.
Η παρούσα έφεση στρέφεται εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου με την οποία καθορίσθηκε το ποσό των £30.000 ως δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση του κτήματος των εφεσειόντων στον Άγιο Τύχωνα της Επαρχίας Λεμεσού, εκτάσεως 4 δεκαρίων και 274 τ.μ. Το εν λόγω ποσό είχε ήδη καταβληθεί στους εφεσείοντες οι οποίοι επεφύλαξαν το δικαίωμά τους να προσφύγουν στο Δικαστήριο για καθορισμό της αξίας του κτήματός τους, ισχυριζόμενοι ότι η προσφερθείσα αποζημίωση δεν εκπροσωπούσε την πραγματική αξία του κτήματος. Η αίτηση των εφεσειόντων για αξιοποίηση του κτήματός τους είχε απορριφθεί από το Τμήμα Αρχαιοτήτων. Το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε αποδεχθεί την εκτίμηση του εκτιμητή της Αποζημιούσας Αρχής η οποία βασίστηκε αποκλειστικά σε πωλήσεις [*1306]ακινήτων μέσα στην Ζώνη Ζ που κείται το ακίνητο, σε αντίθεση προς τον εκτιμητή των εφεσειόντων που χρησιμοποίησε και συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων εκτός της ζώνης Ζ που έχουν διαφορετικό συντελεστή δόμησης. Ο εκτιμητής των εφεσειόντων δεν χρησιμοποίησε ως συγκριτικό το ακίνητο μέσα στο οποίο ανηγέρθη το κέντρο Temple, το οποίο έχει περίπου τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο επειδή σ’ εκείνο υπήρχαν περιορισμοί λόγω των αρχαιοτήτων. Το Δικαστήριο κατέληξε ότι αποτέλεσμα αυτού είναι και η μεγάλη διαφορά στην αξία και το ύψος της αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του επίδικου ακινήτου στις δύο εκτιμήσεις που ο μεν εκτιμητής της Αποζημιούσας Αρχής την καθορίζει σε £30.000 ο δε εκτιμητής των Απαιτητών σε £204.800.
Οι εφεσείοντες υποστήριξαν κατ’ έφεση ότι η μέθοδος του εκτιμητή τους, ο οποίος χρησιμοποίησε συγκριτικά που ανήκαν σε άλλες πολεοδομικές ζώνες από τη ζώνη που ανήκε το επίδικο κτήμα, μπορούσε να γίνει σύμφωνα με την αυθεντία Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Στην παρούσα υπόθεση δεν τυγχάνει εφαρμογής η αυθεντία Κούλουμου στην οποία το Ανώτατο Δικαστήριο συζήτησε την ερμηνεία και εφαρμογή του Άρθρου 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου όπως τροποποιήθηκε από τον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως (Τροποποιητικό) Νόμο 25/83. Στην παρούσα υπόθεση αντικείμενο της διαφοράς είναι ο προσδιορισμός της εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης που ανταποκρίνεται στην αγοραία αξία του ακινήτου κατά τον επίδικο χρόνο. Επομένως δεν τίθεται θέμα εφαρμογής του Άρθρου 10 του Νόμου. Δεν έχει καταδειχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη επηρέασε δυσμενώς το ακίνητο. Αντίθετα τυγχάνει εφαρμογής ο λόγος της αυθεντίας Μιχάλη Ι. Χαραλάμπους στην οποία έχει λεχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε ζώνη δεν εξυπακούει αφ’ εαυτής μείωση της αξίας του, ούτε τεκμηριώνει δικαίωμα αποζημίωσης βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Είναι ενδεχόμενο η ένταξη του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη να καταστήσει δυνατή την οικοδομική του ανάπτυξη, να επαυξήσει τις αναπτυξιακές του προοπτικές και τοιουτοτρόπως να συμβάλει στην αύξηση της αξίας του.
2. Στην παρούσα υπόθεση δεν έχει καταδειχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη επέφερε και τη μείωση της αξίας του. Η αξία του κτήματος επηρεάζεται από τη ζώνη που είναι ενταγμένο. Στην προκείμενη όμως υπόθεση δεν προσάχθηκε οποιαδήποτε [*1307]μαρτυρία η οποία να καταδεικνύει ποιό ήταν το καθεστώς ανάπτυξης του κτήματος πριν την ένταξη του σε πολεοδομική ζώνη και κατά πόσο αυτή είχε ουσιαστικές επιπτώσεις στην αξία του.
3. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αιτιολόγησε πλήρως την απόφασή του για απόρριψη της εκτίμησης του εκτιμητή των εφεσειόντων.
4. Τόσο ο Νόμος όσο και η νομολογία δεν υποστηρίζει τη θέση των εφεσειόντων, ότι στην περίπτωση άρνησης έκδοσης άδειας οικοδομής με επακόλουθο τη νόμιμη απαλλοτρίωση του κτήματος, για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του κτήματος εξυπακούει και την υιοθέτηση συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική ζώνη.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου (1995) 1 Α.Α.Δ. 728,
Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119,
Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2143,
Δημητριάδης κ.ά. ν. Υπουργικού Συμβουλίου κ.ά. (1996) 3 Α.Α.Δ. 85.
Έφεση.
Έφεση από τους απαιτητές κατά της απόφασης του�Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού που δόθηκε στις 2/3/01 (Αρ. Παραπομπής 9/89) με την οποία, με βάση τη μέθοδο της σύγκρισης αποδέχθηκε ως ασφαλή τα συμπεράσματα του εκτιμητή της εφεσίβλητης και απορρίπτοντας την απαίτηση των εφεσειόντων κατέληξε ότι η αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματός του ανήρχετο σε £30.000, ποσό το οποίο τους είχε ήδη καταβληθεί.
Κ. Ευσταθίου, για τους Εφεσείοντες.
Στ. Χαραλάμπους, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Μ. Κρονίδης, Δ..
[*1308]ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.: Οι εφεσείοντες είναι συνιδιοκτήτες του Τεμαχίου 162/1, Φ/Σχ. LIV/46 έκτασης 4 δεκαρίων και 274 τ.μ. στο χωριό Άγιος Τύχωνας της Επαρχίας Λεμεσού.
Με γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης με αρ. 124, ημερ. 29.1.1988 η εφεσίβλητη (Κυπριακή Δημοκρατία) εξέφρασε την πρόθεση της όπως απαλλοτριώσει το πιο πάνω τεμάχιο. Ακολούθως δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα διάταγμα απαλλοτρίωσης με αρ. 1335, ημερ. 26.8.1988 για το πιο πάνω τεμάχιο.
Η εφεσίβλητη ως Απαλλοτριούσα Αρχή προσέφερε στους εφεσείοντες το ποσό των £30.000 πλέον τους σχετικούς τόκους που προβλέπονται στο νόμο. Οι εφεσείοντες εισέπραξαν το πιο πάνω ποσό με τόκους μέχρι την 31.12.1988. Επιφύλαξαν όμως το δικαίωμα τους να προσφύγουν στο Δικαστήριο για να καθορίσει την αξία του απαλλοτριωθέντος ακινήτου αφού ισχυρίζοντο ότι η προσφερθείσα αποζημίωση δεν ανταποκρίνετο στην πραγματική αξία του κτήματος τους.
Με την Έκθεση Απαίτησης τους οι εφεσείοντες απαιτούσαν συνολικό ποσό £204.800,= ως την αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος τους κατά την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Η εφεσίβλητη με την Έκθεση Υπεράσπισης της επέμενε ότι το ποσό των £30.000 αποτελεί δίκαιη και εύλογη αποζημίωση αφού ληφθούν υπόψη τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του επίδικου κτήματος.
Οι δύο πλευρές στήριξαν τις εκατέρωθεν θέσεις τους σε εκτιμήσεις του επίδικου κτήματος. Οι μεν εφεσείοντες στην εκτίμηση του μάρτυρα-εμπειρογνώμονα κ. Λοΐζου και στις μαρτυρίες δύο άλλων μαρτύρων του κ. Λουλουπή, πρώην Διευθυντή του Τμήματος Αρχαιοτήτων και του κ. Φαίδωνος πρώην Επαρχιακού Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας. Η εφεσίβλητη στήριξε τη θέση της σε μια μόνο μαρτυρία αυτή του Κτηματολογικού Λειτουργού κ. Νεάρχου, εκτιμητή.
Η ακροαματική διαδικασία στο πρωτόδικο Δικαστήριο διεξήχθη στη βάση της μεθόδου της σύγκρισης, η οποία, σύμφωνα με τη νομολογία, είναι η πιο πειστική για την εξεύρεση της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού ανέλυσε με κάθε λεπτομέρεια και εκτεταμένα την ενώπιον του μαρτυρία και αφού αναφέρθηκε σε έκταση στη νομική πλευρά του θέματος αποδέχθηκε ανεπιφύλακτα [*1309]τη μαρτυρία του εκτιμητή της εφεσίβλητης απορρίπτοντας αυτήν του εκτιμητή των εφεσειόντων. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δίδει, σε δύο σελίδες της απόφασης του, τα αιτιολογικά της απόρριψης της εκτίμησης του εκτιμητή των εφεσειόντων. Μεταξύ των άλλων λόγων το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ως ανασφαλή τα συμπεράσματα του εκτιμητή των εφεσειόντων γιατί εβασίζοντο αποκλειστικά σε συγκριτικά τα οποία είχαν διαφορετικά νομικά χαρακτηριστικά. Το επίδικο ακίνητο ευρίσκετο στη ζώνη Ζ με ανώτατο ποσοστό δόμησης 10% ενώ τα συγκριτικά ευρίσκοντο σε άλλες πολεοδομικές ζώνες με πολύ ψηλότερο ποσοστό δόμησης. Αντίθετα ο εκτιμητής της εφεσίβλητης περιόρισε τα συγκριτικά του σε εκείνα που βρίσκονται κοντά στο επίδικο και περιλαμβάνονται στην ίδια πολεοδομική ζώνη.
Θεωρούμε σκόπιμο να παραθέσουμε αποσπάσματα από την πρωτόδικη απόφαση, στις σελίδες 29 και 30, που έχουν ως εξής:-
“Η έντονη διαμάχη μεταξύ των διαδίκων εστιάζεται στην αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και τον τρόπο υπολογισμού της από την κάθε πλευρά. Συγκεκριμένα άνκαι οι δύο εκτιμητές χρησιμοποιούν τη συγκριτική μέθοδο εντούτοις ο μεν δικηγόρος των Απαιτητών χρησιμοποιεί κυρίως συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων εκτός της ζώνης Ζ που κείται το επίδικο σε αντίθεση με τον εκτιμητή της Αποζημιούσας Αρχής που χρησιμοποίησε αποκλειστικά πωλήσεις ακινήτων μέσα στην ίδια ζώνη Ζ. Αποτέλεσμα αυτού είναι και η μεγάλη διαφορά στην αξία και το ύψος της αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του επίδικου ακινήτου στις δύο εκτιμήσεις που ο μεν εκτιμητής της Αποζημιούσας Αρχής την καθορίζει σε £30,000 ο δε εκτιμητής των Απαιτητών σε £204,800.
Από τις δύο εκτιμήσεις και μαρτυρία χωρίς κανένα δισταγμό δέχομαι τη μαρτυρία του εκτιμητή της Αποζημιούσας Αρχής κατά προτίμηση εκείνης των Απαιτητών για τους εξής λόγους:
..........................................................................................................................................................................................................................
Ο εκτιμητής των Απαιτητών άνκαι στην αρχική του έκθεση χρησιμοποιεί και ως συγκριτικό την πώληση του ακινήτου μέσα στο οποίο ανηγέρθη το κέντρο Temple εντούτοις ακολούθως στη μαρτυρία του και τροποποιημένη έκθεση του εγκαταλείπει το συγκριτικό αυτό και επιμένει αποκλειστικά σε συγκριτικές πωλή[*1310]σεις που κείνται εκτός της ζώνης Ζ που έχουν διαφορετικό συντελεστή δόμησης. Η εξήγηση που έδωσε γιατί να μη χρησιμοποιήσει το συγκριτικό του κέντρου Temple ότι δηλαδή θα έπρεπε να αγνοήσει τους περιορισμούς που υπάρχουν λόγω των αρχαιοτήτων δεν βρίσκει σύμφωνο το Δικαστήριο εφόσον το ακίνητο μέσα στο οποίο ανηγέρθη το κέντρο Temple έχει περίπου τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Όπως και τα δύο εφάπτονται του παραλιακού δρόμου Λεμεσού-Λευκωσίας, βρίσκονται στην ίδια ζώνη Ζ με τον ίδιο συντελεστή δόμησης και το τεμάχιο του κέντρου Temple πωλήθηκε στις 13/1/84 δηλαδή περίπου 4 χρόνια πριν τη δημοσίευση της επίδικης γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης.”
Και στη σελίδα 31 το πρωτόδικο Δικαστήριο καταλήγει:-
“Συνεπώς πιστεύω ότι τα στοιχεία στα οποία στηρίχτηκε ο κ. Λοΐζου για να καταλήξει στην αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου δεν μπορούν να θεωρηθούν ασφαλή κυρίως γιατί όλα τα συγκριτικά προέρχονται από διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες με πολύ μεγαλύτερο συντελεστή δόμησης. Αποτέλεσμα αυτού είναι η διαφορά στα νομικά χαρακτηριστικά μεταξύ του υπό εκτίμηση και συγκριτικών ακινήτων.”
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος ανήρχετο στις £30.000 ποσό το οποίο είχε ήδη καταβληθεί στους εφεσείοντες πριν από την καταχώρηση της παραπομπής.
Οι εφεσείοντες καταχώρησαν την παρούσα έφεση προσβάλλοντας τα ευρήματα και την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως εσφαλμένα. Και οι τρεις λόγοι είναι συναφείς μεταξύ τους.
Με τον πρώτο λόγο έφεσης εισηγούνται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την εκτίμηση του εκτιμητή τους, ο οποίος χρησιμοποίησε συγκριτικά που ανήκαν σε άλλες πολεοδομικές ζώνες από τη ζώνη που ανήκε το επίδικο κτήμα. Εισηγούνται ότι αυτό μπορούσε να γίνει σύμφωνα με την αυθεντία Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου (1995) 1 Α.Α.Δ. 728.
Η καταβολή δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απώλεια που προκαλείται στον ιδιοκτήτη ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης είναι το συνταγματικό μέτρο της αποζημίωσης με βάση το Άρθρο 23.4(γ) του Συντάγματος (Βλέπε: Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119).
Με το άρθρο 10 του περί Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962 (ο Νόμος) όπως τροποποιήθηκε από το Ν. 25/83 τίθενται σειρά κριτηρίων και αρχών προς το σκοπό προσδιορισμού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης απαλλοτριωθέντος ακινήτου. Δίκαια δε θεωρείται η αποζημίωση η οποία εξισούται με την αξία του κτήματος στην ελεύθερη αγορά κατά τον κρίσιμο χρόνο. Η παράγραφος (η) του άρθρου 10 ορίζει ότι η καταβλητέα αποζημίωση αυξάνεται ανάλογα προς την προγενέστερη μείωση της αξίας του κτήματος λόγω περιορισμών τεθέντων δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου (Ν. 25/83).
Στην πρόσφατη απόφαση του Εφετείου Μιχάλης Ι. Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2143 έχει λεχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε ζώνη δεν εξυπακούει αφ’ εαυτής τη μείωση της αξίας του. Αναφέρονται τα εξής στις σελίδες 2150-2151 της πιο πάνω απόφασης από τον Πική, Πρ.:-
“Πλην η ένταξη του κτήματος σε ζώνη δεν εξυπακούει αφ’ εαυτής τη μείωση της αξίας του, ούτε τεκμηριώνει δικαίωμα αποζημίωσης βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Είναι ενδεχόμενο η ένταξη του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη να καταστήσει δυνατή την οικοδομική του ανάπτυξη, να επαυξήσει τις αναπτυξιακές του προοπτικές και τοιουτοτρόπως να συμβάλει στην αύξηση της αξίας του. Είναι χρήσιμο να επανατονίσουμε ότι η ιδιοκτησία γης, όπως υπογραμμίστηκε στη Δημητριάδη* και προγενέστερες αποφάσεις, δεν παρέχει αφ’ εαυτής το δικαίωμα οικοδομικής ανάπτυξης.”
Στην παρούσα υπόθεση δεν έχει καταδειχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη επέφερε και τη μείωση της αξίας του. Η αξία του κτήματος επηρεάζεται από τη ζώνη που είναι ενταγμένο. Στην προκείμενη όμως υπόθεση δεν προσάχθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία η οποία να καταδεικνύει ποιό ήταν το καθεστός ανάπτυξης του κτήματος πριν την ένταξη του σε πολεοδομική ζώνη και κατά πόσο αυτή είχε ουσιαστικές επιπτώσεις στην αξία του.
Έχουμε καταλήξει ότι η αυθεντία Κούλουμου (πιο πάνω), δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση. Το αντικείμενο της υπόθεσης Κούλουμου ήταν εντελώς διαφορετικό από το αντικείμενο της παρούσας υπόθεσης. Εκεί το πρωτόδικο Δικαστήριο αφαίρεσε από τη συμφωνηθείσα μεταξύ των διαδίκων αποζημίωση ποσο[*1312]στό 10% ένεκα του γεγονότος ότι το ακίνητο επηρεάζετο από τους περιορισμούς που έθετε ο περί Αρχαιοτήτων Νόμος, Κεφ. 31. Η Απαλλοτριούσα Αρχή κατεχώρησε έφεση επιμένοντας ότι η αφαίρεση έπρεπε να ανήρχετο σε ποσοστό 50%. Με αντέφεση του ο Απαιτητής ισχυρίζετο ότι δεν έπρεπε να αφαιρεθεί οποιοδήποτε ποσοστό από τη συμφωνηθείσα αποζημίωση. Το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεση και αποδέχθηκε την αντέφεση ερμηνεύοντας και εφαρμόζοντας το άρθρο 10 του βασικού νόμου όπως τροποποιήθηκε από τον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως (Τροποποιητικό) Νόμο 25/83.
Στην παρούσα υπόθεση αντικείμενο της διαφοράς είναι ο προσδιορισμός της εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης που ανταποκρίνεται στην αγοραία αξία του ακινήτου κατά τον επίδικο χρόνο. Επομένως δεν τίθεται θέμα εφαρμογής του άρθρου 10 του Νόμου. Δεν έχει καταδειχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη επηρέασε δυσμενώς το ακίνητο. Όπως αναφέρει και ο Πικής, Πρ. στην πρόσφατη απόφαση Χαραλάμπους (πιο πάνω):-
“Στην προκείμενη υπόθεση δεν έχει καταδειχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη επέφερε και τη μείωση της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος. Η αξία του κτήματος επηρεάζεται άμεσα από τη ζώνη στην οποία είναι εγγεγραμμένο και τούτο γιατί η δυνατότητα της οικοδομικής ανάπτυξής του άπτεται άμεσα της αξίας του. Όσο μεγαλύτερη είναι αυτή η δυνατότητα, ανάλογα μεγαλύτερη είναι και η αξία του κτήματος.”
Αντίθετα τυγχάνει εφαρμογής ο λόγος της αυθεντίας Μιχάλης Ι. Χαραλάμπους (πιο πάνω) αποσπάσματα της οποίας έχουμε παραθέσει.
Συμφωνούμε με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν επιδεχόταν άμεσης σύγκρισης το επίδικο κτήμα με τα ακίνητα τα οποία ήσαν ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, βάση στην οποία στηρίζετο η εκτίμηση του εκτιμητή των εφεσειόντων. Η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η αξία κτημάτων σε διάφορες πολεοδομικές ζώνες σε πιο ανεπτυγμένη περιοχή διαφοροποιείται από εκείνη του απαλλοτριωθέντος κτήματος είναι ορθή. (Βλέπε: Μιχάλης Ι. Χαραλάμπους (πιο πάνω)).
Με την πιο πάνω κατάληξη μας ως προς τον πρώτο λόγο έφεσης απαντώνται και οι άλλοι δύο λόγοι. Με τον δεύτερο λόγο οι εφεσείοντες παραπονούνται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστηρίου απέρριψε τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα-εκτιμητή τους.
[*1313]Οι λόγοι που παρέχονται από το πρωτόδικο Δικαστήριο για τους οποίους έκρινε ανυπόστατη τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα-εκτιμητή του εφεσείοντα εστιάζονται στην έλλειψη πειστικότητας, έχοντας υπόψη το ανεδαφικό της βάσης της εκτίμησης του. Χρησιμοποίησε πωλήσεις κτημάτων ανόμοιων προς το απαλλοτριωθέν λόγω της διαφορετικής ζώνης που είχαν ενταχθεί και ως εκ τούτου απουσίαζαν οι προϋποθέσεις για τη σύγκριση των κτημάτων και κατ’ επέκταση τη χρήση της τιμής πώλησης των ως δείκτη της τιμής του απαλλοτριωθέντος.
Στην παρούσα υπόθεση το πρωτόδικο Δικαστήριο απορρίπτοντας τη μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσειόντων έδωσε επαρκείς λόγους που συνάδουν με τη μαρτυρία που δόθηκε ενώπιον του. Δεν διαπιστώνουμε οποιοδήποτε λάθος, στα ευρήματα αξιολόγησης της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Ο τελευταίος λόγος έφεσης είναι απόλυτα συναφής με τον πρώτο λόγο έφεσης που είχε ήδη απαντηθεί. Παραπονούνται οι εφεσείοντες ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παραγνώρισε τη μαρτυρία του μάρτυρα κ. Φαίδωνος ότι αίτηση τους για αξιοποίηση του κτήματος τους απερρίφθη από το Τμήμα Αρχαιοτήτων. Βασίζουν δε πάλιν το λόγο αυτό στην παράγραφο (η) του άρθρου 10 του Νόμου και την υπόθεση Κούλουμου (πιο πάνω). Έχουμε ήδη ασχοληθεί με τα πιο πάνω εξετάζοντας τον πρώτο λόγο έφεσης και θεωρούμε περιττό να τα επαναλάβουμε. Η υπόθεση Κούλουμου δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση. Τόσο ο Νόμος όσο και η νομολογία δεν υποστηρίζει τη θέση των εφεσειόντων, ότι στην περίπτωση άρνησης έκδοσης άδειας οικοδομής με επακόλουθο τη νόμιμη απαλλοτρίωση του κτήματος, για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του κτήματος εξυπακούει και την υιοθέτηση συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική ζώνη.
Για τους πιο πάνω λόγους η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο