(2002) 1 ΑΑΔ 1314
[*1314]13 Σεπτεμβρίου, 2002
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
SYNCON LTD,
Εφεσείοντες-Ενάγοντες,
ν.
ΑΝΔΡΕΑ ΧΡΙΣΤΟΥ ΣΠΥΡΟΥ,
Εφεσιβλήτου-Εναγομένου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11038)
Συμβάσεις ― Αποζημιώσεις ― Παράβαση σύμβασης πωλήσεως ακινήτου ― Μέτρο αποζημιώσεων ― Αποκατάσταση αθώου μέρους στη θέση που θα απολάμβανε αν δεν γινόταν η συμφωνία ― Κατά πόσο συγκεκριμένος όρος της σύμβασης αποτελούσε ή όχι ποινική ρήτρα.
Δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 6.8.1993 οι εφεσείοντες πώλησαν στον εφεσίβλητο ένα διαμέρισμα που είχαν ανεγείρει στο τεμάχιο 285 στους Αγίους Ομολογητές. Ως τίμημα πωλήσεως καθορίστηκε το ποσό των £54.750 το οποίο ο εφεσίβλητος κατέβαλε με την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου. Ο όρος 1.1 του πωλητηρίου εγγράφου προνοούσε ότι οι εφεσείοντες θα επέστρεφαν το τίμημα πώλησης πλέον τόκους εάν ο τίτλος ιδιοκτησίας δεν εκδίδετο εντός της τακτής προθεσμίας που περιλήφθηκε στο έγγραφο. Όταν οι εφεσείοντες δεν εξέδωσαν τον τίτλο εντός της τακτής προθεσμίας, ο εφεσίβλητος άσκησε το δικαίωμα που του παρείχε ο όρος 1.1 του πωλητηρίου εγγράφου και ρευστοποίησε τραπεζική εγγύηση που οι εφεσείοντες είχαν παρουσιάσει για το ποσό των £54.750 πλέον τόκους. Εισέπραξε το συνολικό ποσό των £74.743,50 σεντ.
Τελικά οι εφεσείοντες παρέδωσαν στον εφεσίβλητο το αγορασθέν διαμέρισμα τον Ιούνιο του 1994 αντί την 30.12.1993, όπως είχαν υποχρέωση να πράξουν στη βάση του πωλητηρίου εγγράφου.
Οι εφεσείοντες καταχώρησαν αγωγή εναντίον του εφεσίβλητου με την οποία αξιούσαν αποζημιώσεις εκ £12.743,50 σεντ για παράβαση συμφωνίας και/ή αδικαιολόγητο πλουτισμό ή κατάχρηση εξάσκησης δικαιώματος σε σχέση με την εγγυητική επιστολή. Το ποσό αυτό κατά [*1315]τους εφεσείοντες προέκυπτε από τη διαφορά της αξίας του επίδικου διαμερίσματος, το οποίο το υπελόγιζαν σε £62.000, από το εισπραχθέν ποσό της τραπεζικής εγγύησης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσειόντων ότι η αγοραία αξία του διαμερίσματος κατά τον επίδικο χρόνο ανήρχετο στο ποσό των £62.000. Αναφορικά με την ουσία το Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι ο εφεσίβλητος είχε κάθε δικαίωμα να ενεργοποιήσει την τραπεζική εγγύηση, πράγμα που δεν αμφισβητήθηκε από τους εφεσείοντες, και ότι όρος 1.1. του πωλητηρίου εγγράφου δεν αποτελούσε ποινική ρήτρα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή. Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση υποστηρίζοντας ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία του εκτιμητή τους και επίσης ότι λανθασμένα αποφάνθηκε ότι ο εφεσίβλητος είχε δικαίωμα να κατακρατήσει ολόκληρο το ποσό της τραπεζικής εγγύησης.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου αναφορικά με την εκτίμηση του εκτιμητή των εφεσειόντων στην οποία το Δικαστήριο αποφάσισε να μη δώσει καμμία βαρύτητα, δεν είναι ανατρέψιμα αφού είναι ευλόγως επιτρεπτά με βάση την ενώπιόν του μαρτυρία.
2. Η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο όρος 1.1 του πωλητηρίου εγγράφου δεν περιέχει ποινική ρήτρα ή προσυμφωνημένες αποζημιώσεις είναι ορθή. Η ουσία του πράγματος είναι ότι, εκπίπτουσας της συμφωνίας, ο εφεσίβλητος παρέλαβε τα χρήματα τα οποία εξ αρχής κατέθεσε και την χρήση των οποίων είχε η εφεσείουσα στο ενδιάμεσο μαζί με τόκο μέσα στα επιτρεπτά όρια αποκαθιστάμενος στη θέση που θα απολάμβανε αν δεν γινόταν η συμφωνία.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Χρυσοστόμου και Υιός Λτδ ν. Long Life Constructions Ltd (1999) 1 A.A.Δ. 1944,
Χαραλάμπους ν. Α. Ν. Stasis Ltd κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 418.
[*1316]Έφεση.
Έφεση από τους ενάγοντες κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 25/1/01 (Αρ. Αγωγής 3660/98) με την οποια απέρριψε την αγωγή τους κατά του εναγομένου για αποζημιώσεις λόγω παράβασης συμφωνίας και/ή αδικαιολόγητου πλουτισμού και έκρινε ότι, εφόσον οι ενάγοντες δεν μεταβίβασαν στον εναγόμενο το πωληθέν σ’ αυτόν διαμέρισμα εντός της ταχθείσας προθεσμίας βάσει όρου του συμβολαίου αυτός είχε δικαίωμα να ρευστοποιήσει τη δοθείσα τραπεζική εγγύηση.
Δ. Παπαδόπουλος, για τους Εφεσείοντες.
Μ. Κυπριανού, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Μ. Κρονίδης, Δ..
ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.: Δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 6.8.1993 οι εφεσείοντες πώλησαν στον εφεσίβλητο ένα διαμέρισμα στο κτιριακό συγκρότημα “Syncon House” που είχαν ανεγείρει στο τεμάχιο 285 στους Αγίους Ομολογητές.
Ως τίμημα πωλήσεως συμφωνήθηκε το ποσό των £54,750 το οποίο κατέβαλε ο εφεσίβλητος με την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου. Με βάση τον όρο 1.1. του εγγράφου οι εφεσείοντες αναλάμβαναν υποχρέωση να παρουσιάσουν τραπεζική εγγύηση για το πιο πάνω ποσό πλέον τόκους αν δεν μεταβιβάζετο το διαμέρισμα σε τακτή προθεσμία. Ο σχετικός όρος 1.1. του εγγράφου έχει ως εξής:-
“Το τίμημα πώλησης είναι Λίρες Κύπρου Πενήντα Τέσσερις Χιλιάδες και Επτακόσιες Πενήντα Μόνο (ΛΚ54,750.00-) το οποίο θα καταβληθεί από τον ΑΓΟΡΑΣΤΗ προς τον ΠΩΛΗΤΗ με τον ακόλουθο τρόπο.
Λίρες Κύπρου Πενήντα Τέσσερις Χιλιάδες και Επτακόσιες Πενήντα Μόνον (ΛΚ54,750-) με την υπογραφή της παρούσας.
Νοείται ότι ο Πωλητής θα παρουσιάσει τραπεζική εγγύηση για το ποσό που πληρώθηκε από τον Αγοραστή πλέον τόκους που θα εγγυάται την έκδοση τίτλου μέχρι την 6.8.95 και τα έξοδα της οποίας θα καταβάλλονται από τον Αγοραστή. Αν η έκδοση τίτ[*1317]λου καθυστερήσει μέχρι την 6.8.97 τα έξοδα για την περίοδο 7.8.95-7.8.97 θα καταβάλλονται από τον Πωλητή. Αν κατά την 31.1.1997 δεν προβλέπεται ότι ο τίτλος θα εκδοθεί σε εύλογο χρονικό διάστημα (ως ένα ακόμα χρόνο) τότε ο Πωλητής υποχρεούται να επιστρέψει στον Αγοραστή όλα τα ποσά που κατέβαλε πλέον τόκους προς 9% ετήσια.”
Με τον όρο 2 του εγγράφου οι εφεσείοντες είχαν την υποχρέωση να παραδώσουν στον εφεσίβλητο το αγορασθέν διαμέρισμα την 30.12.1993.
Τελικά οι εφεσείοντες παρέδωσαν στον εφεσίβλητο το πωληθέν διαμέρισμα τον Ιούνιο του 1994.
Στις 20.8.1997 ο εφεσίβλητος άσκησε το δικαίωμα που του παρείχε το άρθρο 1.1. του πωλητηρίου εγγράφου και ρευστοποίησε την τραπεζική εγγύηση. Εισέπραξε το συνολικό ποσό των £74.743,50 σεντ. Στο ποσό αυτό περιλαμβάνεται το καταβληθέν τίμημα των £54.750 πλέον τόκοι προς 9% από της υπογραφής του εγγράφου μέχρι την ημέρα της ρευστοποίησης. Ο εφεσίβλητος δε παρέδωσε το διαμέρισμα στους εφεσείοντες ένα σχεδόν μήνα αργότερα, στις 18.9.97.
Οι εφεσείοντες καταχώρησαν αγωγή εναντίον του εφεσίβλητου με την οποία αξιούσαν αποζημιώσεις εκ £12.743,50 σεντ για παράβαση συμφωνίας και/ή για αδικαιολόγητο πλουτισμό ή κατάχρηση εξάσκησης δικαιώματος σε σχέση με την εγγυητική επιστολή. Το ποσό αυτό κατά τους εφεσείοντες προέκυπτε από τη διαφορά της αξίας του επίδικου διαμερίσματος, το οποίο το υπελόγιζαν σε £62.000, από το εισπραχθέν ποσό της τραπεζικής εγγύησης.
Κατά την ακροαματική διαδικασία ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου οι δικηγόροι των διαδίκων προέβηκαν σε δηλώσεις για παραδεκτά γεγονότα και εκ συμφώνου κατέθεσαν ως τεκμήριο το πωλητήριο έγγραφο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο άκουσε μόνο τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα-εκτιμητή των εφεσειόντων για την αγοραία αξία του επίδικου διαμερίσματος κατά τον επίδικο χρόνο. Αυτή ανήρχετο, κατά τον εκτιμητή τους, στο ποσό των £62.000.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του απέρριψε τη μαρτυρία του εκτιμητή του εφεσείοντα γιατί βασίσθηκε αόριστα σε στοιχεία που είχε στο γραφείο του ως επίσης και άλλα στοιχεία που έλαβε από συναδέλφους του, χωρίς αυτά να τα κατονομάζει.
Περαιτέρω, το πρωτόδικο Δικαστήριο, εξετάζοντας την ουσία της [*1318]διαφοράς, απεφάνθη ότι ο εφεσίβλητος είχε κάθε δικαίωμα να ενεργοποιήσει την τραπεζική εγγύηση, πράγμα που δεν αμφισβητήθηκε από τους εφεσείοντες, και ότι ο όρος 1.1. του πωλητηρίου εγγράφου δεν αποτελούσε ποινική ρήτρα διαχωρίζοντας την υπόθεση από τις αυθεντίες Χρυσοστόμου και Υιός Λτδ. ν. Long Life Constructions Ltd. (1999) 1 Α.Α.Δ. 1944 και Χαραλάμπους v. A. N. Stasis Ltd. κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 418.
Η κατάληξη αυτή είχε ως αποτέλεσμα την απόρριψη της αγωγής των εφεσειόντων από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Οι εφεσείοντες στην ειδοποίηση έφεσης προβάλλουν δύο λόγους. Πρώτο, ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία του εκτιμητή τους και δεύτερο, ότι λανθασμένα απεφάνθη ότι ο εφεσίβλητος είχε κάθε δικαίωμα να κατακρατήσει ολόκληρο το ποσό της τραπεζικής εγγύησης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσειόντων αναφέροντας τα εξής στην απόφαση του:-
“Αλλά και στην περίπτωση που ικανοποιούσε το δικαστήριο ότι είναι πραγματογνώμονας και πάλι θα υπήρχε πρόβλημα αποδοχής της εκτίμησης του. Κι αυτό, γιατί παρέλειψε να εκθέσει στο δικαστήριο με σαφήνεια και με θετικό τρόπο ποιά συγκεκριμένα στοιχεία έλαβε υπόψη για να καταλήξει στην συγκεκριμένη αξία του διαμερίσματος. Περιορίσθηκε να προβεί σε μια αόριστη αναφορά για στοιχεία που είχε στο γραφείο του ως και άλλα που πληροφορήθηκε από συναδέλφους του χωρίς συγκεκριμενοποίηση τους. Αποτέλεσμα αυτής του της παράλειψης ήταν να μην προμηθεύσει το δικαστήριο με τα στοιχεία ή κριτήρια επί των οποίων βασίσθηκε για κατάληξη στην αξία του διαμερίσματος που ανάφερε, στερώντας έτσι το δικαστήριο από την δυνατότητα να σχηματίσει την δική του ανεξάρτητη κρίση για την ορθότητα της εκτίμησης του. Συνακόλουθα, στη μαρτυρία του δεν μπορεί να δοθεί οποιαδήποτε βαρύτητα.”
Έχουμε μελετήσει τόσο το περιεχόμενο της γραπτής εκτίμησης που κατατέθηκε ως Τεκμήριο όσο και την διά ζώσης μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσειόντων που δόθηκε ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Η εκτίμηση, σύμφωνα με το μάρτυρα, έγινε με βάση στοιχεία που είχε στο γραφείο του καθώς και άλλες εκτιμήσεις που έγιναν πιθανώς από άλλους εκτιμητές. Ο μάρτυρας κανένα στοιχείο δεν παρέθεσε για να αιτιολογήσει την κατάληξη του. Κανένα συγκριτικό δεν χρησιμοποίησε, ή τουλάχιστον δεν ανέφερε, για να [*1319]καταλήξει στην απόφαση του για την αγοραία αξία του διαμερίσματος. Αυτό έχει ως συνέπεια η εκτίμηση του να μην τεκμηριώνεται.
Έχουμε καταλήξει ότι εύλογα το πρωτόδικο Δικαστήριο, έχοντας ενώπιον του τη μαρτυρία, κατέληξε να μην δώσει καμιά βαρύτητα στη μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσειόντων με συνέπεια, ουσιαστικά, την απόρριψη της. Τα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν είναι ανατρέψιμα αφού είναι ευλόγως επιτρεπτά με βάση την ενώπιον του μαρτυρία και είναι αδύνατο να λεχθεί ότι είναι εσφαλμένα.
Έπεται ότι ο πρώτος λόγος έφεσης δεν ευσταθεί και απορρίπτεται.
Ως προς το δεύτερο λόγο έφεσης παρατηρούμε ότι ο όρος 1.1. του πωλητηρίου εγγράφου έδιδε στον εφεσίβλητο το δικαίωμα ενεργοποίησης της τραπεζικής εγγύησης με τον τερματισμό του πωλητηρίου εγγράφου, σε περίπτωση που μέσα στον προβλεπόμενο χρόνο δεν εκδίδετο χωριστός τίτλος για το διαμέρισμα ούτως ώστε αυτό να εγγραφεί επ’ ονόματι του. Το δικαίωμα αυτό το άσκησε και οι εφεσείοντες δεν το αμφισβητούν. Αυτό που αμφισβητούν και το οποίο αποτελεί την ουσία της απαίτησης τους, είναι ότι εισέπραξε ποσό πέραν της αξίας του διαμερίσματος (£12.743,50 σεντ) το οποίο, όπως διατείνονται, δεν εδικαιούτο να το κατακρατήσει.
Οι εφεσείοντες, στο περίγραμμά τους, μας παραπέμπουν, όπως και στο πρωτόδικο Δικαστήριο, στις υποθέσεις Xρυσοστόμου και Χαραλάμπους (πιο πάνω) προς υποστήριξη της θέσης τους.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο σχολίασε τις πιο πάνω αυθεντίες και κατέληξε ότι διαφέρουν ουσιωδώς από την παρούσα υπόθεση, λέγοντας τα εξής στην απόφαση του:-
“Η εξεταζόμενη, όμως, περίπτωση είναι εντελώς διαφορετική από τις υποθέσεις στις οποίες παρέπεμψε η ευπαίδευτη συνήγορος των εναγόντων. Εδώ ο όρος 1.1. του Πωλητηρίου εγγράφου, Τεκμ. Α, δεν διαλαμβάνει ποινική ρήτρα. Ό,τι διαλαμβάνει είναι επιστροφή στον εναγόμενο των χρημάτων που τούτος κατέβαλε, πλέον τόκους, σε περίπτωση που δεν εκδίδετο χωριστός τίτλος για το διαμέρισμα μέσα στον συμφωνηθέντα χρόνο, επιστροφή που διασφαλίσθηκε με την παροχή της τραπεζιτικής εγγύησης.”
[*1320]Συμφωνούμε με την πιο πάνω προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Ο όρος 1.1. του πωλητηρίου εγγράφου δεν είναι δυνατό να θεωρηθεί ότι περιέχει οποιαδήποτε ποινική ρήτρα ή προσυμφωνημένες αποζημιώσεις. Οι διάδικοι συμφώνησαν ότι οι εφεσείοντες θα επέστρεφαν το τίμημα που έλαβαν, πλέον τόκους εάν ο τίτλος ιδιοκτησίας δεν εκδίδετο εντός της τακτής προθεσμίας που περιελήφθηκε στο έγγραφο και τίποτε περισσότερο. Αυτά συμφωνήθηκαν από τους διαδίκους και αυτά εφαρμόστηκαν στην παρούσα υπόθεση. Η ουσία του πράγματος είναι ότι, εκπίπτουσας της συμφωνίας, ο εφεσίβλητος παρέλαβε τα χρήματα τα οποία εξ αρχής κατέθεσε και την χρήση των οποίων είχε η εφεσείουσα στο ενδιάμεσο μαζί με τόκο μέσα στα επιτρεπτά όρια αποκαθιστάμενος στη θέση που θα απολάμβανε αν δεν γινόταν η συμφωνία.
Οι εφεσείοντες παραπονούνται ότι ο εφεσίβλητος ιδιοκατοικούσε στο διαμέρισμα και απελάμβανε την κατοχή του. Αυτό όμως ήταν δικαίωμα το οποίο του παραχωρούσε το πωλητήριο έγγραφο. Εν πάση περιπτώσει ουδέποτε ηγέρθη θέμα ιδιοκατοίκησης ούτε και εξετάσθηκε τέτοιο θέμα από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Επιχειρηματολογούν επίσης οι εφεσείοντες ότι ο εφεσίβλητος εισέπραξε το ποσό της τραπεζικής εγγύησης και αργότερα τερμάτισε την ισχύ του πωλητηρίου εγγράφου. Το επιχείρημα αυτό όμως είναι άσχετο με το θέμα της αγωγής. Το συμβόλαιο τερματίστηκε από τον Αύγουστο του 1997 όταν διεφάνη, ως γεγονός, ότι δεν είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος και δεν μεταβιβάστηκε το διαμέρισμα στο όνομα του εφεσίβλητου.
Για τους πιο πάνω λόγους η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
H�έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο