(2002) 1 ΑΑΔ 1659
[*1659]23 Οκτωβρίου, 2002
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
1. ΝΤΙΝΟΣ ΚΛΕΑΝΘΟΥΣ,
2. ΚΩΣΤΑΣ ΝΕΟΦΥΤΙΔΗΣ,
Εφεσείοντες-Εναγόμενοι,
ν.
UNION GENERAL DE BΙENFAISANCE ARMENIEN,
Εφεσιβλήτων-Εναγόντων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10897)
Συμβάσεις ― Αποζημιώσεις ― Σύμβαση ενοικίασης υποστατικού υπό αίρεση ― Διατήρηση κατοχής από τους ενοικιαστές, ως παρανόμως επεμβαίνοντες, μετά την ακύρωση της σύμβασης ― Κατά πόσο το συμφωνηθέν ποσό του μηνιαίου ενοικίου του υποστατικού μπορούσε να αποτελέσει τη βάση για τον υπολογισμό της αποζημίωσης στην απουσία άλλης μαρτυρίας εκ μέρους των ιδιοκτητών αναφορικά με την ενοικιαστική αξία του υποστατικού.
Οι εφεσείοντες ενοικίασαν από τους εφεσίβλητους ένα κατάστημα περιγραφόμενο στον όρο 4 της συμφωνίας ενοικίασης ως καφετέρια για “Δύο έτη που αρχίζει από την ημερομηνία παραχώρησης άδειας λειτουργίας” με μηνιαίο ενοίκιο £450. Ο όρος 6(7) της συμφωνίας προνοούσε πως “ο ενοικιαστής με την υπογραφή της συμφωνίας θα καταβάλει προς τον ιδιοκτήτη ποσό ίσο προς ένα μηνιαίο ενοίκιο, το οποίο θα θεωρηθεί καταβολή πρώτου ενοικίου μετά την έκδοση αδειών από την Πολεοδομία και ΚΟΤ εντός τριών μηνών το αργότερο”.
Οι εφεσίβλητοι στην αγωγή τους ισχυρίζονταν ότι η συμφωνία ήταν υπό την αίρεση εξασφάλισης των προνοουμένων αδειών από την Πολεοδομία και τον ΚΟΤ και ότι, εφ’ όσον οι εν λόγω άδειες δεν εξασφαλίσθηκαν εντός της προθεσμίας των τριών μηνών, επιρρίπτοντας στους εφεσείοντες ευθύνη γι’ αυτό, η ενοικίαση δεν τέθηκε σε ισχύ, και οι εφεσείοντες που διατήρησαν την κατοχή του υποστατικού, επενέβαιναν παράνομα σ’ αυτό. Αξίωναν έτσι αποζημιώσεις ίσες προς το συμφωνηθέν ενοίκιο και ανάκτηση κατοχής. Αντίθετα οι εφεσείοντες υπο[*1660]στήριξαν πως οι εφεσίβλητοι τους εγγυήθηκαν πως το υποστατικό διέθετε τις αναγκαίες άδειες και/ή ότι ήταν δική τους η υποχρέωση εξασφάλισής τους εντός τριών μηνών. Η ενοικίαση τέθηκε σε ισχύ και οι ίδιοι κατείχαν νόμιμα το υποστατικό χωρίς όμως υποχρέωση καταβολής ενοικίου αφού οι άδειες δεν εξασφαλίσθηκαν. Ήγειραν ακόλουθα ανταπαίτηση για τα έξοδα μετατροπής του υποστατικού σε καφετέρια και για απώλεια κερδών.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η συμφωνία ενοικίασης ήταν συμφωνία υπό αίρεση (condition precedent) που διέπεται από τα Άρθρα 31-35 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, δηλαδή υπό την αίρεση εξασφάλισης των προαναφερθέντων αδειών. Και εφ’ όσον αυτές δεν εξασφαλίσθηκαν η συμφωνία ήταν άκυρη και οι εφεσείοντες όφειλαν να επιστρέψουν την κατοχή του υποστατικού στους εφεσίβλητους με την εκπνοή της προθεσμίας των τριών μηνών.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι οι εφεσείοντες ως επεμβασίες, όφειλαν να καταβάλουν στους εφεσίβλητους αποζημιώσεις από 5.4.1993 που έληγε η τρίμηνη προθεσμία. Το Δικαστήριο επιδίκασε αποζημιώσεις ύψους £30,150 οι οποίες καθορίσθηκαν στη βάση του ποσού των £450 μηνιαίως από 5.4.1993 μέχρι 24.11.1998. Παράλληλα απέρριψε την ανταπαίτηση.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση, προσβάλλοντας τα ευρήματα και τις διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου, τη νομική πλευρά της υπόθεσης και τον καθορισμό του ποσού των αποζημιώσεων. Το Εφετείο αποδέχθηκε, κατά πλειοψηφία, μόνο το λόγο έφεσης που αφορούσε το ποσό των αποζημιώσεων.
Αποφασίστηκε ότι:
Α. Υπό Χατζηχαμπή, Δ., συμφωνούντος και του Νικολάου, Δ.:
Οι εφεσίβλητοι όφειλαν να αποδείξουν με επαρκή μαρτυρία την ενοικιαστική αξία του υποστατικού ως καταστήματα, αφού ως τέτοια και όχι ως καφετερία κατείχοντο παράνομα από τους εφεσείοντες. Επομένως, δεν ήταν επιτρεπτό να χρησιμοποιηθεί το συμφωνηθέν προτιθέμενο ενοίκιο του υποστατικού ως καφετερία ως καλή βάση υπολογισμού της αποζημίωσης.
Β. Υπό Αρτεμίδη, Δ.:
Το ποσό του μηνιαίου ενοικίου των £450 που οι διάδικοι καθόρισαν στη γραπτή σύμβαση ήταν σταθερό στοιχείο για τον υπολογισμό [*1661]της αποζημίωσης.
Η έφεση επιτράπηκε μερικώς κατά πλειοψηφία. Δεν εκδόθηκε διαταγή ως προς τα έξοδα της έφεσης.
Έφεση.
Έφεση από τους εναγόμενους κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 26/7/00 (Αρ. Αγωγής 3891/95) με την οποία έκρινε ότι η συμφωνία ενοικίασης από τους ενάγοντες στους εναγόμενους μιας καφετέριας ήταν υπό την αίρεση της εξασφάλισης των απαιτούμενων αδειών, εφόσον η αίρεση δεν επληρώθη εντός της ταχθείσας προθεσμίας η σύμβαση ήταν άκυρη και οι εναγόμενοι ως επεμβασίες (tresspassers) όφειλαν να καταβάλουν αποζημιώσεις ως το συμφωνηθέν ενοίκιο ύψους Λ.Κ.450 μηνιαίως, από 5/4/93 μέχρι 24/11/98 και απέρριψε την ανταπαίτηση των εναγομένων για ισχυριζόμενες ζημιές ώστε να επιφέρουν τις αναγκαίες μετατροπές στο υποστατικό.
Λ. Βραχίμης, για τους Εφεσείοντες.
Γ. Κορφιώτης, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜIΔΗΣ, Δ.: Την απόφαση της πλειοψηφίας θα δώσει ο Δικαστής Δ. Χατζηχαμπής. Με αυτή συμφωνεί και ο Δικαστής Γ. Νικολάου. Εγώ θα δώσω τη δική μου απόφαση με διαφορετικό αποτέλεσμα.
ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ.: Το υπόβαθρο της έφεσης είναι συμφωνία μεταξύ των διαδίκων που υπογράφηκε στις 5.1.1993 και προνοούσε την ενοικίαση από τους Εφεσίβλητους προς τους Εφεσείοντες καταστήματος περιγραφομένου ως καφετέρια για (όρος 4) “Δύο έτη που αρχίζει από την ημερομηνία παραχώρησης άδειας λειτουργίας”, με μηνιαίο ενοίκιο £450. Κεντρική σημασία έχει επίσης ο όρος 6(7):
“Ο Ενοικιαστής με την υπογραφή της παρούσης θα καταβάλει προς τον Ιδιοκτήτη ποσό ίσο προς ένα μηνιαίο ενοίκιο, το οποίο θα θεωρηθεί καταβολή πρώτου ενοικίου μετά την έκδοση αδειών από την Πολεοδομία και ΚΟΤ εντός τριών μηνών το αργότερο.”
[*1662]Υπήρχε θεμελιακή διαφωνία στα δικόγραφα ως προς την ερμηνεία των εν λόγω όρων. Οι μεν Εφεσίβλητοι (Ενάγοντες) ισχυρίζοντο ουσιαστικά ότι η συμφωνία ήταν υπό την αίρεση εξασφάλισης των προνοουμένων αδειών από την Πολεοδομία και τον ΚΟΤ και ότι, εφ΄όσον οι εν λόγω άδειες δεν εξασφαλίσθησαν εντός της προθεσμίας των τριών μηνών, και μάλιστα λόγω ευθύνης των Εφεσειόντων, η ενοικίαση ουδέποτε ετέθη σε ισχύ και, εφ΄όσον οι Εφεσείοντες διατήρησαν την κατοχή του υποστατικού, επενέβαιναν παράνομα σε αυτό. Αξίωναν έτσι αποζημιώσεις ίσες προς το συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο και διάταγμα ανάκτησης κατοχής. Οι δε Εφεσείοντες (Εναγόμενοι) ισχυρίζοντο ότι οι Εφεσίβλητοι είχαν εγγυηθεί με τη συμφωνία ότι το υποστατικό διέθετε τις αναγκαίες άδειες, διαζευκτικά δε ότι την υποχρέωση εξασφάλισης των αδειών εντός τριών μηνών είχαν οι Εφεσίβλητοι και ότι, εφ’ όσον οι άδειες δεν υπήρχαν και οι Εφεσίβλητοι δεν τις εξασφάλισαν, οι Εφεσίβλητοι παρέβησαν τη συμφωνία και οι Εφεσείοντες υπέστησαν ως αποτέλεσμα ζημιά ως εκ του ότι δεν μπόρεσαν να λειτουργήσουν την καφετερία, παράλληλα δε ότι η ενοικίαση ετέθη σε ισχύ και οι ίδιοι κατείχαν έκτοτε νόμιμα το υποστατικό χωρίς όμως υποχρέωση καταβολής ενοικίου αφού οι άδειες δεν εξασφαλίσθησαν. Ήγειραν ακόλουθα και ανταπαίτηση για τα έξοδα που υπέστησαν ώστε να επιφέρουν μετατροπές στο υποστατικό για να λειτουργήσει ως καφετερία και για απώλεια κερδών.
Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος ενώπιον του οποίου ετέθη η αγωγή έκρινε ότι η συμφωνία ενοικίασης ήταν συμφωνία υπό αίρεση (condition precedent) που διέπεται από τα άρθρα 31 μέχρι 35 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφάλαιο 149, δηλαδή υπό την αίρεση ότι οι αναφερόμενες άδειες θα ελαμβάνοντο εντός τριών μηνών αφού εγίνοντο οι απαιτούμενες αλλαγές στα σχέδια. Και ότι, εφ΄όσον οι άδειες δεν εξασφαλίσθησαν εντός της εν λόγω ταχθείσας προθεσμίας, η σύμβαση ήταν άκυρη. Σε συνάρτηση προς τούτο κατέληξε, έχοντας αποδεχθεί τη μαρτυρία των Εφεσιβλήτων και ορισμένων μαρτύρων των Εφεσειόντων και απορρίψει εκείνη του Εφεσείοντα 1, ότι (σελίδες 28-29):
“(Α) Οι εναγόμενοι γνώριζαν πριν την υπογραφή του τεκμ. 1 ότι δεν υπήρχε άδεια λειτουργίας του υποστατικού σαν καφετερίας-μπυραρίας, εξού και κατέβαλαν οι ίδιοι προσπάθειες μαζί ή εκ μέρους της ενάγουσας για την απόκτηση τέτοιας άδειας.
(Β) Οι εναγόμενοι προχώρησαν στην οργάνωση επιχείρησης νυκτερινού κέντρου και στη λειτουργία του πριν την απόκτηση της σχετικής άδειας ακόμη και πριν την πάροδο της περιόδου [*1663]των τριών μηνών που είχε ταχθεί με το τεκμ. 1 σαν ο χρόνος για την απόκτηση της άδειας.
(Γ) Ενώ οι εναγόμενοι προωθούσαν μαζί με την ενάγουσα αίτηση σε αρμόδια τμήματα γι’ απόκτηση άδειας για καφετερία την οποία στις αιτήσεις ονόμαζαν σνακ-μπαρ για εξυπηρέτηση των γύρω γραφείων και καταστημάτων κατά παρέκκλιση αυτού που οι ίδιοι ζητούσαν λειτούργησαν σαν νυκτερινό κέντρο με προσφορά μόνον ποτού και μουσικής ακόμη και κατά τις μεταμεσονύκτιες ώρες.
(Δ) Οι Εναγόμενοι με τις δικές τους ενέργειες πριν ακόμη την λήξη της τρίμηνης προθεσμίας κατέστησαν τη λήψη της άδειας λειτουργίας προβληματική και τελικώς τη λειτουργία της επιχείρησης παράνομη και αδύνατη εφ΄όσον ένεκα των ενεργειών των εναγομένων εκδόθηκε δικαστικό διάταγμα που εμπόδιζε την περαιτέρω λειτουργία της επιχείρησης.
(Ε) Εφόσον η άδεια λειτουργίας που ήταν όρος-προϋπόθεση για την έναρξη της ενοικιαστικής περιόδου δεν είχε ληφθεί οι εναγόμενοι δεν είχαν το δικαίωμα να κάμνουν χρήση του υποστατικού σαν ενοικιαστές του υποστατικού.
(ΣΤ) Οι εναγόμενοι όφειλαν κανονικά να επιστρέψουν την κατοχή του υποστατικού στην ενάγουσα με την εκπνοή της προθεσμίας των τριών μηνών.”
Ακόλουθα (σελίδες 29-30):
“Είναι η απόφαση του Δικαστηρίου ότι το ενοικιαστήριο συμβόλαιο δεν τέθηκε ποτέ σε ισχύ εφόσον όρος απαραίτητος του συμβολαίου δεν πραγματοποιήθηκε, μάλιστα χωρίς υπαιτιότητα της ενάγουσας εφόσον αυτή έπραξε ότι είχε υποχρέωση να πράξει χωρίς όμως αποτέλεσμα. Οι εναγόμενοι είχαν υποχρέωση όπως επιστρέψουν το υποστατικό με την εκπνοή της προθεσμίας των τριών μηνών που θέτει το συμβόλαιο.”
Εφ’όσον είχε δηλωθεί μετά το πέρας της ακρόασης ότι οι Εφεσείοντες δεν παρέδωσαν το υποστατικό, του οποίου είχαν λάβει κατοχή με την υπογραφή της συμφωνίας, παρά μόνο στις 24.11.1998, ο ευπαίδευτος Πρόεδρος έκρινε ότι οι Εφεσείοντες, ως επεμβασίες, όφειλαν να καταβάλουν στους Εφεσίβλητους αποζημιώσεις από 5.4.1993 που έληγε η τρίμηνη προθεσμία. Θεώρησε δε, ελλείψει άλλης μαρτυρίας, το ποσό των £450 μηνιαίως, που ήταν το συμφω[*1664]νηθέν ενοίκιο, “σαν μια καλή βάση υπολογισμού της αποζημίωσης” (σ.31) και επεδίκασε ακόλουθα το ποσό τούτο μηνιαίως από 5.4.1993 μέχρι 24.11.1998. Παράλληλα, απέρριψε την ανταπαίτηση με το σκεπτικό ότι, εφ΄όσον εδράζετο σε ισχυρισμό για παράβαση συμφωνίας, συμπαρασύρετο από την κατάρρευση του ισχυρισμού αυτού στα πλαίσια της κατάληξης ότι η συμφωνία ουδέποτε ετέθη σε ισχύ. Έκρινε όμως ότι εν πάση περιπτώσει η μαρτυρία των Εφεσειόντων δεν αποδείκνυε την ισχυριζόμενη ζημιά τους ή δαπάνη για την οποία θα μπορούσαν να αποζημιωθούν στα πλαίσια του άρθρου 65 του περί Συμβάσεων Νόμου.
Μια άλλη πτυχή της απόφασης αφορούσε ένσταση των Εφεσειόντων στην όλη αρμοδιότητα του Επαρχιακού Δικαστηρίου, εδραζόμενη στην εισήγηση ότι μόνο αρμόδιο ήταν το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος θεώρησε ότι, εφ΄όσον η συμφωνία ενοικίασης ουδέποτε ετέθη σε ισχύ, το θέμα ήταν άνευ περιεχομένου.
Μια ενότητα των λόγων έφεσης αφορά την ερμηνεία που ο ευπαίδευτος Πρόεδρος έδωσε στη συμφωνία ως συμφωνία υπό αίρεση. Μια εισήγηση τους, όπως διατυπώνεται στο λόγο έφεσης 1, είναι ότι η ορθή ερμηνεία της συμφωνίας αποκάλυπτε ότι οι Εφεσίβλητοι είχαν υποσχεθεί στα πλαίσια της συμφωνίας ότι το υποστατικό διέθετε τις αναγκαίες άδειες και ότι, εφ΄όσον δεν τις διέθετε, οι Εφεσίβλητοι είχαν παραβεί τη συμφωνία. Σε στήριξη της θέσης τους, οι Εφεσείοντες παραπέμπουν στο ότι οι Εφεσίβλητοι είχαν ήδη κάνει αλλαγές στο υποστατικό, τόσο στα σχέδια όσο και επί τόπου, ώστε από καταστήματα να μετατραπεί σε καφετερία και στο ότι το υποστατικό περιγράφετο ως καφετερία στη συμφωνία και στα σχέδια τα οποία τους εδόθησαν πριν από την υπογραφή της συμφωνίας. Επικουρικά, με το λόγο έφεσης 2 οι Εφεσείοντες προσβάλλουν τη διαπίστωση του ευπαίδευτου Προέδρου ότι οι Εφεσείοντες γνώριζαν πριν από την υπογραφή της συμφωνίας ότι το υποστατικό δεν είχε τις αναγκαίες άδειες.
Οι λόγοι έφεσης αυτοί στερούνται οποιουδήποτε ερείσματος είτε στη συμφωνία είτε στη συντριπτική μαρτυρία στην οποία βασίσθηκε το Δικαστήριο (αλλά ακόμα και σε εκείνη των ιδίων των Εφεσειόντων), η αξιολόγηση του της οποίας και δεν προσβάλλεται μάλιστα στην έφεση. Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος εξήγησε με σαφήνεια και τεκμηρίωσε την κατάληξη του επί του θέματος αυτού και δεν παρέχεται πεδίο παρέμβασης μας.
Με το λόγο έφεσης 4 οι Εφεσείοντες προσβάλλουν την ουσια[*1665]στική απόρριψη από το Δικαστήριο και της εναλλακτικής προς την πιο πάνω θέση τους στην Υπεράσπιση ότι οι Εφεσίβλητοι είχαν αναλάβει με τη συμφωνία την υποχρέωση εξασφάλισης των αναγκαίων αδειών. Η εισήγηση αυτή όμως ούτε αιτιολογείται στον ίδιο το λόγο έφεσης ούτε αναπτύσσεται καθόλου στο περίγραμμα το οποίο, αναφερόμενο μεν στους λόγους έφεσης 1 και 4 από κοινού, περιορίζεται όμως στο λόγο έφεσης 1 ως προς το περιεχόμενο του. Εν πάση περιπτώσει, όχι μόνο δεν επισημαίνεται οτιδήποτε που θα μπορούσε να τη στηρίξει αλλά ουδεμία αναφορά στη συμφωνία δικαιολογεί την άποψη ότι οι Εφεσίβλητοι ανάλαβαν υποχρέωση εξασφάλισης των αδειών, η όλη μαρτυρία δε ήταν τέτοια που καταδείκνυε ότι οι Εφεσίβλητοι έκαναν όλα όσα εξαρτώντο από τους ίδιους για επιτυχία της προσπάθειας εξασφάλισης των αδειών εντός της τρίμηνης προθεσμίας.
Με τους λόγους έφεσης 10, 11 και 12, οι οποίοι συμπληρώνουν την ενότητα που αφορά την ερμηνεία της συμφωνίας, οι Εφεσείοντες προσβάλλουν την ερμηνεία που έδωσε στη συμφωνία ο ευπαίδευτος Πρόεδρος ως συμφωνία υπό την αίρεση εξασφάλισης των αδειών εντός τριών μηνών. Εισηγούνται ότι η ορθή ερμηνεία των όρων 4 και 6(7) ήταν ότι αυτοί καθόριζαν αντίστοιχα την ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης, που ήταν άμεση, και την προθεσμία εντός της οποίας οι Εφεσίβλητοι ανάλαβαν την υποχρέωση να εξασφαλίσουν τις σχετικές άδειες, οπότε και θα άρχιζε η υποχρέωση των Εφεσειόντων για καταβολή του ενοικίου ανεξάρτητα από την εξασφάλιση των αδειών. Στην έκταση που η εισήγηση βασίζεται στη θέση ότι οι Εφεσίβλητοι είχαν αναλάβει την υποχρέωση εξασφάλισης των αδειών, έχουμε ήδη επιληφθεί. Κατά τα λοιπά, περιοριζόμαστε να πούμε ότι, αν και η συμφωνία δεν είναι αξιοζήλευτο δείγμα σύνταξης, η ερμηνεία που εισηγούνται οι Εφεσείοντες είναι εξωπραγματική και δεν συνάδει με τις εύλογες προσδοκίες των συμβαλλομένων ως λογικών εμπορευομένων ανθρώπων υπό τις περιστάσεις.
Μία άλλη πτυχή της έφεσης εμπεριέχεται στο λόγο έφεσης 3, συνιστάμενο στο ότι η λειτουργία του υποστατικού ως καφετερία ήταν εξ αρχής παράνομη εφ΄όσον δεν διέθετε τις προς τούτο αναγκαίες άδειες και ότι, ακόλουθα, ήταν λανθασμένη η κατάληξη του ευπαίδευτου Προέδρου ότι ήταν οι Εφεσείοντες, με τις δικές τους ενέργειες πριν από τη λήξη της τρίμηνης προθεσμίας, που κατέστησαν τη λήψη άδειας προβληματική και τη λειτουργία του υποστατικού παράνομη. Θέση για παρανομία της σύμβασης ως εκ της έλλειψης αδειών λειτουργίας δεν ετίθετο βέβαια στην Υπεράσπιση. Η εν λόγω κατάληξη όμως του ευπαιδεύτου Προέδρου στόχευε στο να [*1666]τονίσει ότι, επειδή ακριβώς η συμφωνία ήταν υπό αίρεση βασιζόμενη στο ότι το υποστατικό δεν μπορούσε να λειτουργήσει νόμιμα ως καφετερία χωρίς την εξασφάλιση των αναγκαίων αδειών, η μη πραγματοποίηση της αίρεσης δεν οφείλετο σε οποιαδήποτε ευθύνη των Εφεσιβλήτων, που όπως ήδη αναφέραμε είχαν κάνει ότι εξαρτάτο από αυτούς για το σκοπό εκείνο, αλλά αποκλειστικά στην ενέργεια των Εφεσειόντων να λειτουργήσουν, πριν από την πάροδο της τρίμηνης προθεσμίας, το υποστατικό σαν νυκτερινό κέντρο, δηλαδή αντίθετα και με αυτή ταύτη την επιδίωξη τους να εξασφαλίσουν άδεια λειτουργίας του ως καφετερίας, που οδήγησε στην έκδοση διατάγματος που εμπόδιζε την περαιτέρω λειτουργία του υποστατικού και σε ναυάγιο την έλευση της αίρεσης.
Οι λόγοι έφεσης 7 και 9 αφορούν μια ακόλουθη πτυχή της έφεσης. Με δεδομένη τη μη ικανοποίηση της αίρεσης, οι Εφεσείοντες παραπονούνται στο λόγο έφεσης 7 ότι κακώς έκρινε ο ευπαίδευτος Πρόεδρος ότι επενέβαιναν πλέον παράνομα στο υποστατικό και δεν αναφέρθηκε στη μαρτυρία που έδειχνε ότι είχαν κατοχή του, εν πάση περιπτώσει μέχρι την έγερση της αγωγής, με την έστω σιωπηρή συγκατάθεση των Εφεσειόντων. Τον ευπαίδευτο Πρόεδρο όμως απασχόλησε το θέμα τούτο, και η προσέγγιση του μας βρίσκει σύμφωνους, περιοριζόμαστε δε να παραθέσουμε το σχετικό απόσπασμα από την απόφαση του (σ. 30):
“Όπως έχει ήδη αναφερθεί, από τη στιγμή που δεν ελήφθησαν στη λήξη της περιόδου των τριών μηνών οι σχετικές άδειες, οι εναγόμενοι παρέμεναν στο υποστατικό χωρίς κανέναν δικαίωμα και επομένως επενέβαιναν σ΄αυτό παράνομα. Έχει απασχολήσει το Δικαστήριο κατά πόσον η ενάγουσα, μη επεμένουσα στην αυστηρή τήρηση των δικαιωμάτων της τα οποία πήγαζαν από την παράνομη κατοχή του υποστατικού έδωσε άδεια στους εναγομένους είτε ρητά είτε σιωπηρά όπως παραμένουν εντός των υποστατικών με την ελπίδα εξασφάλισης των σχετικών αδειών. Θα μπορούσε να υπάρξει και τέτοιος ισχυρισμός για μια χρονική περίοδο μέχρι πριν την καταχώριση της αγωγής, δηλαδή 4.5.95. Υπάρχει μάλιστα μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου στην οποία ένας τέτοιος ισχυρισμός θα μπορούσε να στηριχθεί. Ένας τέτοιος όμως ισχυρισμός είναι εντελώς έξω από τη γραμμή των δικογράφων και ιδιαίτερα έξω από την Έκθεση Υπεράσπισης. Ενώ στην Έκθεση Απαίτησης αφήνεται σαφώς να φανεί ότι η ενάγουσα θεωρεί τους εναγομένους σαν επεμβασίες και στηρίζει την αξίωση της σ΄αυτή τη βάση, οι εναγόμενοι κάμνουν την υπεράσπισή τους αρνούμενοι εντελώς κάτι τέτοιο και εμμένοντας στην ισχύ του συμβολαίου το οποίον θεωρούν ότι παραβιάσθη[*1667]κε από την ενάγουσα. Δεν κάλυψαν έστω διαζευκτικά με την Έκθεση υπεράσπισης το ενδεχόμενο εφ΄όσον είχε ακυρωθεί το συμβόλαιο να παρέμεναν στο υποστατικό με την άδεια της ενάγουσας. Η υπόθεση ενώπιον του Δικαστηρίου δεν συζητήθηκε καθόλου πάνω σ΄αυτή τη βάση και θα ήταν άδικο για την ενάγουσα παρά την ύπαρξη κάποιας σχετικής μαρτυρίας να κληθεί εκ των υστέρων ν΄αντιμετωπίσει τις συνέπειες ενός τέτοιου ισχυρισμού.”
Ο λόγος έφεσης 9 είναι ουσιαστικά αντιφατικός προς τη βάση του λόγου έφεσης 7, διατυπώνοντας το παράπονο ότι, ενώ στην έκθεση Απαίτησης οι Εφεσίβλητοι ισχυρίζοντο ότι οι Εφεσείοντες είχαν εγκαταλείψει το υποστατικό μετά την πάροδο της τρίμηνης προθεσμίας, εκρίθη ότι επενέβαιναν σε αυτό. Η εισήγηση αυτή όμως παραγνωρίζει τα υπόλοιπα αναφερόμενα στην Έκθεση Απαίτησης, ότι δηλαδή οι Εφεσείοντες δεν παρέδωσαν τα κλειδιά και εμπόδισαν τους Εφεσίβλητους να έχουν κατοχή, εν πάση περιπτώσει δε αντίκειται προς την ίδια τη συμφωνία των Εφεσειόντων στη δήλωση που έγινε μετά το πέρας της ακρόασης ότι οι Εφεσείοντες εγκατέλειψαν το υποστατικό στις 24.11.1998.
Οι λόγοι έφεσης 5, 6 και 8 αφορούν την κατάληξη του ευπαίδευτου Προέδρου επί των εκατέρωθεν αιτούμενων αποζημιώσεων. Με το λόγο έφεσης 5 αμφισβητείται η απόφαση ότι οι Εφεσείοντες δεν είχαν αποδείξει τη ζημιά που αξίωναν με την ανταπαίτηση τους. Λέγουν οι Εφεσείοντες ότι η μαρτυρία τους τεκμηρίωνε την αξίωσή τους. Παραβλέπουν όμως οι Εφεσείοντες ότι ο βασικός λόγος για τον οποίο ο ευπαίδευτος Πρόεδρος δεν επέτρεψε την ανταπαίτηση ήταν άλλος, δηλαδή, όπως το έθεσε στη σ. 31:
“Όσον αφορά την ανταπαίτηση των εναγομένων αυτή εδράζεται στον ισχυρισμό ότι η ενάγουσα παρέβη τη μεταξύ των μερών συμφωνία. Αυτός ο ισχυρισμός της ενάγουσας ενόψει των όσων πιο πάνω έχουν λεχθεί είναι αβάσιμος. Η σύμβαση ενοικίασης δεν ετέθη σε ισχύ. Οι εναγόμενοι αυθαίρετα έθεσαν σε λειτουργία την οποιαδήποτε επιχείρηση εντός του υποστατικού της ενάγουσας. Δεν δικαιούνται επομένως αποζημίωση για παράβαση συμφωνίας.”
Η κατάληξη αυτή δεν προσβάλλεται στην έφεση και έτσι ο λόγος έφεσης 5 καθίσταται μετέωρος και αναποτελεσματικός εφ΄όσον προϋπόθεση της επαρκούς απόδειξης της ανταπαίτησης, που είναι το αντικείμενο του, είναι η καθιέρωση του δικαιώματος αποζημίωσης, η διαπίστωση μη ύπαρξης του οποίου δεν μπορεί να ανατραπεί.
[*1668]
Αντικείμενο των λόγων έφεσης 6 και 8 είναι η κατάληξη του ευπαίδευτου Προέδρου να θεωρήσει ότι το συμφωνηθέν ενοίκιο των £450 μηνιαίως, ελλείψει άλλης μαρτυρίας ως προς την ενοικιαστική αξία του υποστατικού, ήταν “μια καλή βάση υπολογισμού της αποζημίωσης”. Τούτο, λέγουν οι Εφεσείοντες στο λόγο έφεσης 6, ήταν εσφαλμένο καθ’ όσον, με τους ίδιους τους όρους του σκεπτικού της απόφασης, το εν λόγω ποσό είχε συμφωνηθεί ως η ενοικιαστική αξία του υποστατικού εφ΄όσον τούτο θα ενοικιάζετο ως καφετερία αφού ελαμβάνοντο οι αναγκαίες άδειες, που δεν υλοποιήθηκε, και δεν μπορούσε να θεωρηθεί μαρτυρία ως προς την ενοικιαστική αξία του υποστατικού άλλως πως, δηλαδή ως καταστήματα. Συναφώς, οι Εφεσείοντες λέγουν περαιτέρω στο λόγο έφεσης 8, ότι δεν υπήρχε καν μαρτυρία ότι το υποστατικό θα μπορούσε εύλογα να είχε ενοικιασθεί σε άλλους ως καταστήματα, ή ότι οι Εφεσίβλητοι είχαν τέτοια πρόθεση εν πάση περιπτώσει μέχρι την έγερση της αγωγής.
Με το λόγο έφεσης 8 δεν θα ασχοληθούμε εφ’ όσον θεωρούμε ότι ο λόγος έφεσης 6 πρέπει να επιτύχει. Οι αποζημιώσεις τις οποίες απαιτούσαν οι Εφεσίβλητοι ήσαν στη βάση ότι οι Εφεσείοντες ήσαν επεμβασίες καθ’ όσον η συμφωνία ενοικίασης ουδέποτε ετέθη σε ισχύ, σύμφωνα με τη δική τους θέση η οποία έγινε αποδεκτή από το δικαστήριο. Όφειλαν λοιπόν οι Εφεσίβλητοι να αποδείξουν με επαρκή μαρτυρία την ενοικιαστική αξία του υποστατικού ως καταστήματα, αφού ως τέτοια και όχι ως καφετερία κατείχοντο παράνομα από τους Εφεσείοντες. Δεν ήταν επομένως επιτρεπτό να χρησιμοποιηθεί το συμφωνηθέν προτιθέμενο ενοίκιο του υποστατικού ως καφετερία ως καλή βάση υπολογισμού της αποζημίωσης. Ήταν υποχρέωση των Εφεσιβλήτων να παρουσιάσουν εκείνη τη μαρτυρία που θα επέτρεπε στο Δικαστήριο να εξακριβώσει την έκταση της ζημιάς τους. Ελλείψει τέτοιας μαρτυρίας, το Δικαστήριο δεν μπορούσε ούτε να εκλάβει το ποσό των £450 μηνιαίως ως βάση για αποζημίωση ούτε να προβεί σε προσαρμογή του αφού δεν υπήρχαν στοιχεία για κάτι τέτοιο και οποιαδήποτε διαμόρφωση της ενοικιαστικής αξίας του υποστατικού ως καταστήματα θα ήταν αυθαίρετη. Τούτο βέβαια ισχύει και ως προς το Εφετείο.
Η κατάληξη μας αυτή δεν καθιστά αναγκαίο να ασχοληθούμε με τους εναπομείναντες λόγους έφεσης 13 και 14 οι οποίοι διατυπώνουν αντίστοιχα τα παράπονα ότι οι Εφεσίβλητοι δεν απέδειξαν την υπόσταση τους ως ιδιοκτήτες. Τα παράπονα αυτά όμως δεν ελκύουν αφού, αν και οι Εφεσείοντες είχαν αρνηθεί στην Υπεράσπιση τους σχετικούς ισχυρισμούς των Εφεσιβλήτων, με την υπογρα[*1669]φή της συμφωνίας είχαν ουσιαστικά αναγνωρίσει την υπόσταση τους ως ιδιοκτήτες.
Η έφεση επιτυγχάνει εν μέρει ώστε να παραμερίζεται η απόφαση του ευπαιδεύτου Προέδρου με την οποία εκδόθηκε απόφαση υπέρ των Εφεσιβλήτων και εναντίον των Εφεσειόντων για £30.150 και τόκο, και αποτυγχάνει κατά τα λοιπά.
Εν όψει της συνολικής έκβασης της έφεσης, δεν θα προβούμε σε διαταγή ως προς τα έξοδα της έφεσης. Ούτε, εν όψει των πιο πάνω και του ότι το υποστατικό παραδόθηκε μετά την έγερση της αγωγής και δεν έγινε πρωτόδικα διαταγή ως προς τα έξοδα της ανταπαίτησης, θα παρέμβουμε με την πρωτόδικη διαταγή ως προς τα έξοδα της αγωγής.
(Διιστάμενη)
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ.: Δεν συμφωνώ με την κατάληξη των δύο αδελφών δικαστών. Θα απέρριπτα την έφεση, επικυρώνοντας την πρωτόδικη απόφαση με την οποία επιδικάστηκε στους εφεσίβλητους ποσό £30,150 ως αποζημιώσεις για την παράνομη κατοχή των υποστατικών τους από τους εφεσείοντες για την περίοδο 5.4.93 μέχρι 24.11.98.
Το ύψος των αποζημιώσεων υπολογίστηκε πρωτοδίκως στη βάση του μηνιαίου ενοικίου των £450, που ήταν το συμφωνημένο ενοίκιο στη γραπτή σύμβαση των διαδίκων, που υπεγράφη στις 5.1.93.
Τα γεγονότα της υπόθεσης εκτίθενται με λεπτομέρεια στην απόφαση της πλειοψηφίας, που ετοίμασε ο αδελφός δικαστής Χατζηχαμπής. Δεν θα τα επαναλάβω. Στην απόφαση της πλειοψηφίας γίνονται αποδεκτά όλα τα ευρήματα και διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου, καθώς και η κρίση του αναφορικά με τη νομική πλευρά της υπόθεσης, εκτός της πτυχής που αφορούσε στον καθορισμό του ποσού της αποζημίωσης που αξίωναν οι εφεσίβλητοι. Στη δική μου κρίση η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι ορθή και πάνω σ΄αυτό το ζήτημα. Έχω τη γνώμη πως, εφόσον οι εφεσείοντες κατείχαν τα υποστατικά από 5.4.93 μέχρι 24.11.98 παράνομα, όφειλαν να πληρώσουν αποζημιώσεις. Επ΄αυτού δεν υπάρχει διαφωνία. Το ποσό του μηνιαίου ενοικίου των £450, που οι διάδικοι καθόρισαν στη γραπτή σύμβαση ήταν, κατά γνώμη μου, σταθερό στοιχείο για τον υπολογισμό της αποζημίωσης. Οι εφεσείοντες ενοικίασαν τα υποστατικά με την περιγραφή τους ως «καφετερία» [*1670]και έτσι τα κατείχαν, έστω παράνομα, για όλη την περίοδο της ενοικίασης. Για τη μη έκδοση των αναγκαίων αδειών για τη χρήση των υποστατικών ως καφετηρία, δεν ευθύνονταν οι ιδιοκτήτες-εφεσίβλητοι, όπως αποφάνθηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο, και εμείς συμφωνούμε. Οι εφεσείοντες παρέμειναν στα υποστατικά και πέραν της αρχικής περιόδου της ενοικίασης, που ήταν για 2 χρόνια, χωρίς να πληρώσουν κανένα ενοίκιο. Δεν είναι νομικά ορθό, στην κρίση μου βέβαια, οι εφεσείοντες να εισηγούνται πως, ενώ συμφώνησαν μηνιαίο ενοίκιο £450 και κατείχαν τα υπoστατικά από 5.4.93 μέχρι 24.11.98 χωρίς να πληρώσουν οποιοδήποτε ενοίκιο, οι εφεσίβλητοι-ιδιοκτήτες δεν απέδειξαν τη ζημιά τους με μαρτυρία, που θα΄δειχνε πόσο ενοίκιο θα απέφεραν τα υποστατικά αν ενοικιάζονταν ως καταστήματα και όχι ως μη αδειούχα καφετηρία, υπαινισσόμενοι πως το ενοίκιο δυνατό να ήταν χαμηλότερο, ενώ οι ίδιοι συνέχισαν να κατέχουν τα υποστατικά, των οποίων το ενοίκιο συμφώνησαν σε £450 το μήνα.
Για τους πιο πάνω λόγους θα απέρριπτα την έφεση με έξοδα.
Η�έφεση επιτρέπεται μερικώς κατά πλειοψηφία. Δεν εκδίδεται διαταγή ως προς τα έξοδα της έφεσης.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο