(2003) 1 ΑΑΔ 472
[*472]21 Απριλίου, 2003
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΝΙΚΗΤΑΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΑΝΔΡΕΑΣ Ι. ΤΣΑΓΓΑΡΗ,
Εφεσείων-Ενάγων,
ν.
1. ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΟΥ,
2. ΝΙΚΟΥ Γ. ΚΑΝΝΑΒΑ,
3. ΜΑΡΙΑΣ (ΜΑΡΟΥΛΑΣ) ΚΑΝΝΑΒΑ ΥΠΟ ΤΗΝ
ΙΔΙΟΤΗΤΑ ΤΗΣ ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΡΙΑΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΝΔΡΕΑ ΚΑΝΝΑΒΑ,
4. ΓΙΩΡΓΟΥ ΚΑΝΝΑΒΑ, ΥΠΟ ΤΗΝ ΙΔΙΟΤΗΤΑ ΤΟΥ ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΝΔΡΕΑ ΚΑΝΝΑΒΑ,
5. ΕΠΙΣΗΜΟΥ ΠΑΡΑΛΗΠΤΗ ΥΠΟ ΤΗΝ ΙΔΙΟΤΗΤΑ ΤΟΥ ΩΣ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΤΟΥ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ A. PIERIS
(ALAKATOUDI) BEACH COURT,
Εφεσιβλήτων-Εναγομένων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11435)
Δίκαιο Επιείκειας ― Εμπίστευμα ― Εξ επαγωγής εμπίστευμα (constructive trust) ― Ιδιοκτησιακό κώλυμα (proprietory estoppel) ― Κατά πόσο και υπό ποίες περιστάσεις δύνανται να προκύψουν ― Διεκδίκηση δικαιωμάτων σε ακίνητη ιδιοκτησία στη βάση εξ επαγωγής εμπιστευμάτων και στην περίπτωση κατά την οποία γεννάται ιδιοκτησιακό κώλυμα ή εκ κατοχής κώλυμα (possessory estoppel) ― Εκτενής αναφορά στη σχετική νομολογία και ανάλυση αυθεντιών.
Οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 (αποβιώσας), ήταν οι συνιδιοκτήτες κτήματος στον Άγιο Τύχωνα, Λεμεσού επί της οποίας η εταιρεία Α. Pieris Estates Ltd ανήγειρε την πολυκατοικία Golden Beach ως αποτέλεσμα συμφωνίας μεταξύ των πιο πάνω συνιδιοκτητών της γης και της εν λόγω εταιρείας, ημερομηνίας 10.3.1978, με βάση την οποία οι ιδιοκτήτες της γης θα έπαιρναν αριθμό διαμερισμάτων ως αντιπαροχή. Μετά την εν λόγω συμφωνία οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3, αφενός, η εταιρεία A. Pieris Estates Ltd, αφετέρου, και η εταιρεία A. Pieris Estates (Alakatoudi) Beach Court Ltd, εκ τρίτου, συνήψαν νέα συμφωνία ημερομηνίας 7.4.1978, με την οποία οι συνιδιοκτήτες της [*473]γης συμφώνησαν όπως η οικοδομή που θα εδικαιούτο η A. Pieris Estates Ltd, μεταβιβασθεί στην εταιρεία A. Pieris (Alacatoudi) Beach Court Ltd ως δικαιοδόχων της A. Pieris Estates Ltd. Στη δεύτερη συμφωνία καθορίζονταν πιο συγκεκριμένα τα διαμερίσματα που θα έπαιρνε ο κάθε συνιδιοκτήτης.
Ο εφεσείων αγόρασε ένα διαμέρισμα δυνάμει Εγγράφου Συμβάσεως Πωλήσεως Ακινήτου που συνήψε με την εταιρεία A. Pieris (Alakatoudi) Beach Court Ltd (εφεσίβλητη 5) στις 13.4.1979 έναντι του ποσού των £25.233 το οποίο εξόφλησε με δόσεις στις 9.5.1983. Η πολυκατοικία αποπερατώθηκε το 1983. Το διαμέρισμα το χρησιμοποιούσε ο εφεσείων όταν ερχόταν για διακοπές στην Κύπρο και τελικά κατοίκησε εκεί από το 1989 μέχρι το 1992, οπότε μετακόμισε σε άλλο σπίτι.
Οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 απέκτησαν κατοχή του διαμερίσματος και κατοίκησαν εκεί.
Στις 15.10.1982 οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 με επιστολή τους προς τον εφεσείοντα τον πληροφορούσαν για τερματισμό της συμφωνίας τους με την A. Pieris Estates Ltd.
Το 1986 οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 ήγειραν αγωγή εναντίον των πιο πάνω δύο εταιρειών με την οποία ζητούσαν δήλωση του Δικαστηρίου ότι οι συμφωνίες 10.3.1978 και 7.4.1978 τερματίστηκαν και/ή αποζημιώσεις για αθέτηση των εν λόγω συμφωνιών, καθώς και διάταγμα για πώληση του μεριδίου της εταιρείας A. Pieris (Alacatoudi) Beach Court Ltd στην οικοδομή, διά δημοπρασίας για να καλυφθούν οι αποζημιώσεις τους.
Ο εφεσείων καταχώρησε αγωγή αξιώνοντας από τους εφεσίβλητους:
Α. Διάταγμα με το οποίο να δηλούται και αναγνωρίζεται ότι το Έγγραφο Συμβάσεως Πωλήσεως Ακινήτου ημερομηνίας 13.4.1979 είναι δεσμευτικό για τους εφεσίβλητους, και
Β. Διάταγμα με το οποίο να δηλούται και αναγνωρίζεται ότι οι εφεσίβλητοι 1, 2, 3 και 4 υπέχουν έναντι του, θέση θεματοφύλακος (trustee) αναφορικώς προς το αγορασθέν διαμέρισμα και ότι η ουσιαστική ιδιοκτησία του εν λόγω διαμερίσματος ανήκει στον ίδιο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι τα γεγονότα όπως [*474]εκτίθενται στις παραγράφους 1-5 της εκθέσεως απαιτήσεως, ακόμα και αν οι εναγόμενοι παραδέχονταν την έκθεση απαιτήσεως στην ολότητά της, δεν οδηγούσαν σε εμπίστευμα. Η αγωγή απορρίφθηκε με έξοδα.
Ο εφεσείων εφεσίβαλε την απόφαση. Οι λόγοι έφεσης αφορούν τα ευρήματα σε σχέση με τα πραγματικά γεγονότα. Υποστηρίχθηκε επίσης ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν κατανόησε ορθά και κατ’ επέκταση δεν εφάρμοσε ορθά, στη βάση των ευρημάτων του, τις αρχές που διέπουν τη δημιουργία εξ επαγωγής εμπιστεύματος και ή τη γέννηση ιδιοκτησιακού κωλύματος.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Στην έκθεση απαιτήσεως δεν περιλαμβανόταν κανένας απολύτως ισχυρισμός γεγονότος ή γεγονότων επί των οποίων να μπορούσε να στηριχθεί επιχειρηματολογία ότι προέκυψε είτε εξ επαγωγής εμπίστευμα είτε ιδιοκτησιακό κώλυμα προς όφελος του εφεσείοντος.
2. Τα άρθρα 4 και 65(ΙΕ) του Κεφ. 224 δεν εμποδίζουν την εφαρμογή των αρχών του δικαίου της επιείκειας αναφορικά με τα εξ επαγωγής ή τα καταληκτικά εμπιστεύματα. Σε κατάλληλη περίπτωση και νοουμένου ότι αποδεικνύονται τα αναγκαία γεγονότα είναι δυνατή η διεκδίκηση δικαιωμάτων σε ακίνητη ιδιοκτησία στη βάση τέτοιων εμπιστευμάτων. Ανάλογα δικαιώματα είναι δυνατόν να διεκδικηθούν και στην περίπτωση κατά την οποία γεννάται ιδιοκτησιακό κώλυμα ή εκ κατοχής κώλυμα (possessory estoppel).
3. Στην προκείμενη περίπτωση, τα γεγονότα, όπως ορθά διαπιστώθηκαν από το πρωτόδικο Δικαστήριο στη βάση των εγγράφων προτάσεων, αφενός, και στη βάση της ενώπιόν του αποδεκτής μαρτυρίας, έγγραφης και προφορικής, αφετέρου, δεν άφηναν, υπό το φως της σχετικής νομολογίας, οποιαδήποτε περιθώρια που να επιτρέπουν την κατ’ επιείκεια συναγωγή είτε εξ επαγωγής εμπιστεύματος είτε ιδιοκτησιακού κωλύματος προς όφελος του εφεσείοντος και εις βάρος των εφεσιβλήτων 1, 2 και 3. Οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 ουδέποτε συμπεριφέρθηκαν προς τον εφεσείοντα καθ’ οιονδήποτε μη αποδεκτό στη συνείδηση (unconscionable) τρόπο.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
[*475]
Βραχίμη ως Διαχειρίστρια κλπ ν. Κουλουμπρή (1992) 1 Α.Α.Δ. 836,
Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου (1996) 1 Α.Α.Δ. 709,
Χριστοφόρου ν. Χριστοφόρου (1998) 1 Α.Α.Δ. 1551,
Πίριλλος ν. Κονναρή (2000) 1 A.A.Δ. 1153,
Odysseos v. Pieris Estates a.o. (1982) 1 C.L.R. 557,
Κληρίδης ν. Σταυρίδη (1998) 1 Α.Α.Δ. 527,
Gissing v. Gissing [1971] AC 886,
Lloyds Bank Plc v. Rosset [1991] 1 AC 107,
Yaxley v. Gotts [2000] 1 All E.R. 711,
Χρυσοστόμου ν. Φράγκου κ.ά. (2000) 1 Α.Α.Δ. 622.
Έφεση.
Έφεση από τον ενάγοντα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού που δόθηκε στις 23/5/02 (Αρ. Αγωγής 702/86) με την οποία έκρινε ότι με βάση την ενώπιόν του μαρτυρία δεν υπήρχαν περιθώρια τα οποία να επέτρεπαν τη δημιουργία εξ’ επαγωγής εμπιστεύματος ή ιδιοκτησιακού κωλύματος προς όφελος του ενάγοντα και σε βάρος των εφεσιβλήτων με βάση πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 13/4/79 για αγορά διαμερίσματος και απέρριψε τις αιτηθείσες από τον ενάγοντα αναγνωριστικές θεραπείες.
Χρ. Κληρίδης, για τον Εφεσείοντα.
Στ. Παύλου, για τους Εφεσιβλήτους 1 – 4.
Καμιά εμφάνιση, για τον Εφεσίβλητο 5.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Ρ. Γαβριηλίδης.
ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ.: Με την υπ΄αρ. 702/86 αγωγή, που καταχώρησε στο Ε.Δ. Λεμεσού, ο εφεσείων (ενάγων) αξίωσε από τους εφε[*476]σιβλήτους (εναγομένους) τις ακόλουθες θεραπείες:
“Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου δια του οποίου να δηλούται και αναγνωρίζεται ότι το Έγγραφον Συμβάσεως πωλήσεως Ακινήτου ημερομηνίας 13.4.79 το οποίον κατηρτίσθη και υπεγράφη μεταξύ του Ενάγοντος ως Αγοραστού και της ρηθείσης Εταιρείας ως πωλητών δια την αγορά ενός διαμερίσματος 3 υπνοδωματίων εις το 3ον όροφο (τελευταίον) αρ. 10 μετά μίας καμπίνας αρ. 06 και ενός χώρου σταθμεύσεως αρ. 9 επί της πολυκατοικίας της γνωστής υπό την επωνυμία «GOLDEN BEACH» εις Αγιο Τύχωνα Λεμεσού είναι δεσμευτικό τόσο δια τους Εναγομένους 1, 2 και του αποβιώσαντα και κατ΄επέκταση των Εναγομένων 3 και 4 ως διαχειριστών της περιουσίας του όσο και δια την ρηθείσα Εταιρεία και κατ΄επέκταση τον Εναγόμενον αρ. 5 ως εκκαθαριστή της περιουσίας της ρηθείσης Εταιρείας.
Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου δια του οποίου να δηλούται και αναγνωρίζεται ότι οι Εναγόμενοι 1, 2 και ο αποβιώσας και κατ΄επέκταση οι Εναγόμενοι 3 και 4 ως διαχειριστές της περιουσίας του ως συνιδιοκτήτες και/ή πωλητές του ως άνω αναφερομένου διαμερίσματος υπέχουν έναντι του Ενάγοντος θέση θεματοφύλακος (TRUSTEE) αναφορικώς προς το υπό του Ενάγοντος αγορασθέν διαμέρισμα και ότι η ουσιαστική ιδιοκτησία του εν λόγω διαμερίσματος ανήκει εις τον Ενάγοντα.”
Κατά την ακρόαση της υπόθεσης, οι δικηγόροι των διαδίκων κατέθεσαν εκ συμφώνου έντεκα έγγραφα τεκμήρια, με την επιφύλαξη του δικαιώματός τους να επικαλεσθούν ο καθένας τη δική του ερμηνεία και/ή σημασία που θάπρεπε να αποδοθεί στο κάθε τεκμήριο από το Δικαστήριο. Δόθηκε, επίσης, προφορική μαρτυρία από τρεις μάρτυρες για τον εφεσείοντα ενώ για τους εφεσιβλήτους δεν δόθηκε καμιά μαρτυρία.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, έχοντας υπόψη τα δικόγραφα, στην έκταση που αποτελούσαν κοινό έδαφος, τα τεκμήρια που κατατέθηκαν εκ συμφώνου, τις δηλώσεις των δικηγόρων και την προφορική μαρτυρία, όπως την αξιολόγησε και αποδέχθηκε, κατέληξε στα ακόλουθα ευρήματα γεγονότων:
Οι εφεσίβλητοι 1 Μ. Γαβριηλίδου, 2 Ν. Καννάβα και 3 Α. Καννάβα (αποβιώσας) ήταν, κατά τον ουσιώδη χρόνο, οι συνιδιοκτήτες του κτήματος με αριθμό εγγραφής 8686, τεμάχιο 97/4/Ι/ΙΙ του Φύλ[*477]λου/Σχεδίου LIV/45 στον Άγιο Τύχωνα, Λεμεσού, επί του οποίου ανηγέρθη η πολυκατοικία με την επωνυμία Golden Beach. Η εν λόγω πολυκατοικία ανηγέρθη από την εταιρεία A. Pieris Estates Ltd ως αποτέλεσμα συμφωνίας μεταξύ των προαναφερθέντων συνιδιοκτητών της γης και της εν λόγω εταιρείας, ημερ. 10.3.1978, με βάση την οποία οι ιδιοκτήτες της γης θα έπαιρναν αριθμό διαμερισμάτων ως αντιπαροχή. Μετά την εν λόγω συμφωνία, οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3, αφενός, η εταιρεία A. Pieris Estates Ltd, αφετέρου, και η εταιρεία A. Pieris (Alakatoudi) Beach Court Ltd, εκ τρίτου, συνήψαν νέα συμφωνία, ημερ. 7.4.1978, με την οποία, ουσιαστικά, οι συνιδιοκτήτες της γης συμφώνησαν όπως η οικοδομή που θα εδικαιούτο η A. Pieris Estates Ltd (που είχαν καθορίσει στο 75% του όλου έργου ενώ οι συνιδιοκτήτες της γης θα είχαν 25%) μεταβιβασθεί στην εταιρεία A. Pieris (Alakatoudi) Beach Court Ltd ως δικαιοδόχων της A. Pieris Estates Ltd. Στη δεύτερη αυτή συμφωνία καθορίζονταν πιο συγκεκριμένα τα διαμερίσματα που θα έπαιρνε ο καθένας των συνιδιοκτητών.
Δυνάμει Εγγράφου Συμβάσεως Πωλήσεως Ακινήτου, που συνήψε με την εταιρεία A. Pieris (Alakatoudi) Beach Court Ltd (εφεσίβλητη 5), στις 13.4.1979, ο εφεσείων αγόρασε ένα διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων στον τρίτο όροφο (τελευταίο) με αρ. 10, μια καμπίνα με αρ. C.6, και ένα χώρο στάθμευσης με αρ. 9 στην εν λόγω πολυκατοικία Golden Beach, έναντι του ποσού των £25.233 το οποίο θα καταβάλλετο σε δόσεις. Τελικά, το διαμέρισμα εξοφλήθηκε στις 19.5.1983.
Η ανέγερση της πολυκατοικίας δεν προχώρησε κανονικά λόγω οικονομικών προβλημάτων της εταιρείας A. Pieris Estates Ltd, η οποία και είχε αναλάβει την ανέγερση, με αποτέλεσμα, σε κάποιο στάδιο, να παραμείνει ημιτελής και, το 1982, οι εργασίες να σταματήσουν εντελώς. Τελικά, η πολυκατοικία αποπερατώθηκε το 1983. Ο εφεσείων παρέλαβε το διαμέρισμα μέσω του πεθερού του, που ήταν και ο γενικός πληρεξούσιος αντιπρόσωπος του από το 1977, όταν ο εφεσείων είχε μεταβεί στο Ζαΐρ για εγκατάσταση με τη σύζυγό του. Το διαμέρισμα το χρησιμοποιούσε ο εφεσείων όταν ερχόταν για διακοπές στην Κύπρο και τελικά κατοίκησε εκεί από το 1989, όταν επέστρεψε στην Κύπρο, μέχρι και το 1992, οπότε έκτισε άλλο μεγαλύτερο σπίτι και εγκαταστάθηκε εκεί.
Οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 απέκτησαν κατοχή του διαμερίσματος που εδικαιούντο ως αντιπαροχή και κατοίκησαν εκεί. Ένα εστιατόριο στο ισόγειο κατείχε ο εφεσίβλητος 3.
[*478]Στις 15.10.1982 οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3, μέσω του τότε δικηγόρου τους, απέστειλαν επιστολή προς τον εφεσείοντα και άλλα δέκα άτομα με την οποία τους πληροφορούσαν για τον τερματισμό της συμφωνίας τους με την εταιρεία A. Pieris Estates Ltd και τους προειδοποιούσαν ότι αν εισέλθουν στην οικοδομή η ενέργειά τους θα θεωρηθεί παράνομη.
Το 1986 οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 ήγειραν την αγωγή υπ΄αρ. 2024/82 Ε.Δ. Λεμεσού εναντίον των προαναφερθεισών δύο εταιρειών A. Pieris Estates Ltd και A. Pieris (Alakatoudi) Beach Court Ltd με την οποία ζητούσαν δήλωση του Δικαστηρίου ότι οι συμφωνίες της 10.3.1978 και 7.4.1978 τερματίσθηκαν και/ή αποζημιώσεις για αθέτηση των εν λόγω συμφωνιών, καθώς και διάταγμα για πώληση του 75% της οικοδομής δια δημοπρασίας για να καλυφθούν οι αποζημιώσεις τους.
Στις 24.10.1987 η εφεσίβλητη 5 τέθηκε υπό εκκαθάριση, σύμφωνα με διάταγμα του Ε.Δ. Λεμεσού στην Αίτηση αρ. 290/87, και ο Επίσημος Παραλήπτης διορίσθηκε ως εκκαθαριστής.
Με την αγόρευσή του ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ο δικηγόρος του εφεσείοντος υποστήριξε ότι τα γεγονότα που αποδείχθηκαν δημιούργησαν εξ επαγωγής εμπίστευμα (constructive trust) και/ή ιδιοκτησιακό κώλυμα (proprietory estoppel) υπέρ του εφεσείοντος και εις βάρος των εφεσιβλήτων 1, 2 και 3 οι οποίοι και αναγνώρισαν το πωλητήριο έγγραφο με βάση το οποίο ο εφεσείων αγόρασε το διαμέρισμα ούτως ώστε αυτός να δικαιούται τις αιτούμενες, αναγνωριστικού χαρακτήρα, θεραπείες. Η όλη συμπεριφορά των εφεσιβλήτων, υποστήριξε, οι οποίοι επέτρεψαν σε τρίτους, συμπεριλαμβανομένου και του εφεσείοντος, να επενδύσουν στην εν λόγω πολυκατοικία ήταν τέτοια ώστε να τους κωλύει να αρνούνται τα δικαιώματά τους στα διαμερίσματα.
Αντίθετη ήταν η θέση του δικηγόρου των εφεσιβλήτων 1-3. Σύμφωνα με την εισήγησή του, τα γεγονότα της υπόθεσης, όπως προέκυπταν από την έκθεση απαιτήσεως και όπως είχαν αποδειχθεί, δεν οδηγούσαν, από νομικής πλευράς, στα συμπεράσματα τα οποία αντλούσε ο δικηγόρος του εφεσείοντος.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού πρώτα αναφέρθηκε στο δικονομικό κανόνα ότι η δίκη πρέπει να περιορίζεται στις έγγραφες προτάσεις (pleadings) και ότι μαρτυρία εκτός εγγράφων προτάσεων δεν είναι αποδεκτή, και, αφού, στη συνέχεια, παρέθεσε τις νομικές αρχές που διέπουν τη δημιουργία εξ επαγωγής και καταληκτικών [*479](resulting) εμπιστευμάτων, όπως και ιδιοκτησιακών κωλυμάτων, με παραπομπή στα ευρήματά του, και ιδιαίτερη αναφορά στις επιστολές του δικηγόρου των εφεσιβλήτων 1, 2 και 3, ημερ. 6.10.1982 (προς A. Pieris Estates Ltd) και ημερ. 15.10.1982 (προς τον εφεσείοντα), κατέληξε ως εξής:
“Από το περιεχόμενο των πιο πάνω επιστολών είναι σαφές ότι οι τότε συνιδιοκτήτες Μακεδονία Γαβριηλίδου, Νίκος και Ανδρέας Γ. Καννάβας όχι μόνο δεν συμπεριφέρθηκαν με τρόπο που να παρέστησαν στον ενάγοντα είτε με λόγια είτε άλλως πως ότι δέχονταν την είσοδο του στο διαμέρισμα, αλλά αντίθετα χαρακτήρισαν την είσοδο του ως παράνομη και ρητά του έλεγαν ότι «ουδεμία αναγνώριση» θα γίνει εκ μέρους τους. Περαιτέρω η μαρτυρία της πλευράς του ενάγοντα έδειξε ότι κατά τη σύναψη της σύμβασης αγοράς του διαμερίσματος (τεκμ.3) δεν υπήρξε οιαδήποτε επαφή μεταξύ του ενάγοντα και των συνιδιοκτητών της γης δηλ. των εναγομένων Μακεδονίας Γαβριηλίδου, Νίκου Καννάβα και Ανδρέα Καννάβα (στο μεταξύ αποβιώσαντος) αλλά η όλη συμφωνία έγινε μεταξύ ενάγοντα από τη μια και των εναγομένων 5 A. PIERIS (ALACATOUDI) BEACH COURT LTD από την άλλη. Είναι γεγονός ότι σε σχετική σύμβαση ημερ. 10.3.78 (τεκμ.5) που έγινε μεταξύ των Μακεδονίας Γαβριηλίδου, Νίκου Γ. Καννάβα και Ανδρέα Γ. Καννάβα από τη μια (ως Πρώτος Συμβαλλόμενος) και της εταιρείας Α. ΠΙΕΡΗΣ ΕΣΤΕΗΤΣ ΛΤΔ (ως Δεύτερος Συμβαλλόμενος) που είχε αναλάβει την ανέγερση της πολυκατοικίας από την άλλη, υπήρχε πρόνοια στον όρο 10 αυτής ότι «οι πρώτοι συμβαλλόμενοι αναλαμβάνουν την υποχρέωση όπως συνυπογράψουν μετά των Δευτέρων Συμβαλλομένων οιαδήποτε αγοραπωλητήρια συμβόλαια δια την υπό των Δευτέρων Συμβαλλομένων πώλησιν οιωνδήποτε διαμερισμάτων εκ των διαμερισμάτων τα οποία θα αναλογίσουν εις τους Δεύτερους Συμβαλλόμενους εις περίπτωσιν κατά την οποίαν οιοσδήποτε των τοιούτων αγοραστών ήθελε ζητήσει τούτο», φράση που καλύπτει και το επίδικο διαμέρισμα. Όμως παρατηρώ ότι (α) ο ίδιος ο ενάγων δεν είναι συμβαλλόμενο μέρος και (β) εν πάση περιπτώσει δεν υπάρχει ισχυρισμός ή μαρτυρία ότι ο ενάγων ζήτησε τέτοια συνυπογραφή του δικού του πωλητηρίου εγγράφου και οι εναγόμενοι αρνήθηκαν να πράξουν τούτο οπότε θα τίθετο και θέμα αν είχε ο ενάγων δικαίωμα να ζητήσει δικαστικά την εφαρμογή του όρου αυτού ή ήταν θέμα που έπρεπε να το αναλάβουν το Δεύτερο Συμβαλλόμενο μέρος δηλ. η Α. ΠΙΕΡΗΣ ΕΣΤΕΗΤΣ ΛΤΔ. Επομένως η απλή ύπαρξη της εν λόγω συμφωνίας δεν βοηθά με οποιοδήποτε τρόπο τον ενάγοντα.
[*480]
…………………………………………………………………
Με βάση όλα τα πιο πάνω και γενικά την όλη μαρτυρία της πλευράς του ενάγοντα όπως την έχω αποδεχθεί την οποία και εξέτασα με τη μέγιστη δυνατή προσοχή, δεν βρίσκω να υπάρχουν τέτοια γεγονότα που να καθιστούν τους εναγόμενους 1-4 (όπως τροποποιήθηκε τελικά ο τίτλος της αγωγής μετά το θάνατο του Ανδρέα Γ. Καννάβα) ως εμπιστευματοδόχους έναντι του ενάγοντα και επομένως η αγωγή εναντίον τους θα πρέπει να απορριφθεί με έξοδα αφού δεν βρίσκω να υπάρχει κανένας καλός λόγος που να δικαιολογεί το Δικαστήριο να παρεκκλίνει από το γενικό κανόνα ότι αυτά ακολουθούν το αποτέλεσμα. Να το θέσω πιο απλά, κι΄αν ακόμα οι εναγόμενοι παραδέχονταν την έκθεση απαίτησης στην ολότητα της, τα γεγονότα όπως αυτά εκτίθενται στις παρ. 1-5 αυτής δεν οδηγούν σε εμπίστευμα όπως το επικαλέσθηκε στην τελική του αγόρευση ο ευπαίδευτος συνήγορος του ενάγοντα.”
Προβάλλεται ως λόγος έφεσης ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο “προέβη σε ελλιπή ευρήματα υπό το φως της προσκομισθείσας μαρτυρίας και όλου του έγγραφου υλικού και τεκμηρίων και των δικογράφων ενώπιον του σε σχέση με τα πραγματικά γεγονότα της όλης υπόθεσης.”, και, περαιτέρω, “λανθασμένα θεώρησε ότι συγκεκριμένη μαρτυρία που αναφέρεται στις σελίδες 17 και 18 της απόφασης του ήταν εκτός δικογράφων και προέβη σε λανθασμένα συμπεράσματα και ή νομικές εκτιμήσεις. ……… Από την στιγμή που μπαίνει η ουσία σε γενικό πλαίσιο λεπτομέρειες μπορούσαν να ζητηθούν από την άλλη πλευρά.”.
Ο προβαλλόμενος λόγος έφεσης δεν ευσταθεί.
Σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, η δικογραφία συνιστά το θεμέλιο της δίκης και αποτελεί το αποκλειστικό μέσο για τον προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων. Η θεμελιώδης αυτή αρχή διατυπώνεται με σαφήνεια στο ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση του Πική Π., στην Ε. Βραχίμη ως Διαχειρίστρια κλπ ν. Π. Κουλουμπρή (1992) 1 Α.Α.Δ. 836, σελ. 839-840:
“Οι αρχές του δικονομικού δικαίου περιορίζουν τα επίδικα θέματα σε εκείνα τα οποία προσδιορίζονται από τη δικογραφία, δηλαδή την απαίτηση, την υπεράσπιση και την απάντηση όπου υπάρχει. Ο επακριβής προσδιορισμός των επιδίκων θεμάτων συναρ[*481]τάται άμεσα με το αντιπαραθετικό σύστημα δίκης που ισχύει στο δικαιϊκό μας σύστημα και απόρροια της φυσικής δικαιοσύνης που επιβάλλει τη διασφάλιση του δικαιώματος διαδίκου για ουσιαστική ευκαιρία απάντησης στις θέσεις και ισχυρισμούς του αντιδίκου του. Η δίκη δρομολογείται όπως επιγραμματικά ανάφερε ο τότε Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Βασιλειάδης στην υπόθεση Homeros Th. Courtis and Others v. Panos K. Iasonides (1970) 1 C.L.R. 180, (βλέπε επίσης Christakis Loucaides v. C.D. Hay and Sons Ltd (1971) 1 C.L.R. 134) κατά μήκος των γραμμών που οριοθετεί η δικογραφία και η δίκη διατρέχει την ίδια πορεία όπως και το τραίνο κατά μήκος των προκαθορισμένων γραμμών της διαδρομής.”.
Στην προκείμενη περίπτωση, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν προέβη σε ελλιπή ευρήματα υπό το φως της ενώπιόν του μαρτυρίας. Απλώς διαπίστωσε ότι, ελλείψει συγκεκριμένης αναφοράς στην έκθεση απαιτήσεως στους συγκεκριμένους ισχυρισμούς τους οποίους επιδίωξε να αποδείξει ο εφεσείων αναφορικά με ουσιώδη επίδικα θέματα, δεν ήταν δικονομικά επιτρεπτό να ληφθεί υπόψη οποιαδήποτε σχετική μαρτυρία έστω και αν τέτοια μαρτυρία είχε εισαχθεί. Ούτε, βέβαια, ήταν δικονομικά επιτρεπτό να διατυπωθούν ευρήματα στη βάση προβληθέντων γεγονότων για τα οποία δεν υπήρχε ανάλογος ισχυρισμός στην έκθεση απαιτήσεως. Τέτοια ζητήματα ήταν π.χ. οι κατ΄ισχυρισμό παραστάσεις στις οποίες προέβησαν οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 προς τον πεθερό του εφεσείοντος σε σχέση με την αποπεράτωση της πολυκατοικίας, ο ισχυρισμός ότι ο εφεσείων ανέλαβε κατοχή του επίδικου διαμερίσματος μετά την αποπεράτωσή του και κατέβαλλε τα κοινόχρηστα (σελίδες 17 και 18 της πρωτόδικης απόφασης) όπως, επίσης, ο ισχυρισμός ότι οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 προέβησαν σε παραστάσεις και/ή ήλθαν σε επαφές με τον εφεσείοντα με σκοπό την αποπεράτωση της πολυκατοικίας.
Συναφώς, παρατηρούμε ότι η θέση του δικηγόρου του εφεσείοντος ότι στην έκθεση απαιτήσεως περιλαμβανόταν “η ουσία σε γενικό πλαίσιο” και, “από εκεί και πέρα ήταν θέμα λεπτομερειών εφόσον οι εναγόμενοι επιθυμούσαν περαιτέρω και καλύτερες λεπτομέρειες” δεν είναι ορθή. Στην έκθεση απαιτήσεως δεν περιλαμβανόταν κανένας απολύτως ισχυρισμός γεγονότος ή γεγονότων επί των οποίων να μπορούσε να στηριχθεί επιχειρηματολογία ότι προέκυψε είτε εξ επαγωγής εμπίστευμα είτε ιδιοκτησιακό κώλυμα προς όφελος του εφεσείοντος.
Προβάλλεται, επίσης, ως λόγος έφεσης ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν κατανόησε ορθά και, κατ΄επέκταση, δεν εφήρμοσε ορθά, στη βάση των ευρημάτων του, τις αρχές που διέπουν τη δημιουργία [*482]εξ επαγωγής εμπιστεύματος και ή τη γέννηση ιδιοκτησιακού κωλύματος. Σύμφωνα με το δικηγόρο του εφεσείοντος το πρωτόδικο Δικαστήριο σύγχυσε την αρχή του ιδιοκτησιακού κωλύματος με το εξ επαγωγής εμπίστευμα και προχώρησε ως εάν η όλη υπόθεση στηριζόταν αποκλειστικά σε ισχυρισμό ιδιοκτησιακού κωλύματος, ενώ η αρχή του εξ επαγωγής εμπιστεύματος έχει ευρύτερη εφαρμογή αναφυομένη “σαν θέμα συνείδησης όπου τα γεγονότα δικαιολογούν τούτο όπως και στην προκείμενη περίπτωση χωρίς να χρειάζεται κατ΄ανάγκη κοινή πρόθεση” και εφαρμόζεται “ακόμα και όπου δεν υπήρχε δεδηλωμένη ή και εξυπακουόμενη πρόθεση των διαδίκων αλλά το σύστημα της επιείκειας περιέβαλε μια συγκεκριμένη σειρά πράξεων όχι μόνο με νομιμότητα αλλά και με καταλογισμό ευθυνών όπως στην παρούσα περίπτωση.”.
Ούτε αυτός ο λόγος ευσταθεί.
Σύμφωνα με τη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, τα άρθρα 4 και 65(ΙΕ) του Κεφ. 224 δεν εμποδίζουν την εφαρμογή των αρχών του δικαίου της επιείκειας αναφορικά με τα εξ επαγωγής ή τα καταληκτικά εμπιστεύματα. Σε κατάλληλη περίπτωση και νοουμένου ότι αποδεικνύονται τα αναγκαία γεγονότα είναι δυνατή η διεκδίκηση δικαιωμάτων σε ακίνητη ιδιοκτησία στη βάση τέτοιων εμπιστευμάτων. (Βλέπε, μεταξύ άλλων, Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου (1996) 1 ΑΑΔ 709, Χριστοφόρου ν. Χριστοφόρου (1998) 1 Α.Α.Δ. 1551 και Ανδρέας Πίριλλος ν. Ρουπινέττας Κονναρή (2000) 1 Α.Α.Δ. 1153). Ανάλογα δικαιώματα είναι δυνατόν να διεκδικηθούν και στην περίπτωση κατά την οποία γεννάται ιδιοκτησιακό κώλυμα ή εκ κατοχής κώλυμα (possessory estoppel) όπως ήταν η περίπτωση στην Odysseos v. Pieris Estates and Others (1982) 1 C.L.R. 557. (Βλέπε σχετικά Stylianou v. Papacleovoulou (1982) 1 C.L.R. 542, όπου αποφασίστηκε ότι εξ επιεικείας κώλυμα μπορεί να γεννηθεί και στα πλαίσια του Κυπριακού Δικαίου με βάση το άρθρο 29(1)(γ) του περί Δικαστηρίων Νόμου).
Αναφορικά με το εξ επαγωγής εμπίστευμα, σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση του Εφετείου στην Κληρίδης ν. Σταυρίδη (1998) 1 Α.Α.Δ. 527, στη σελίδα 530 (Ηλιάδης, Δ.):
“Το εξ επαγωγής (ή εξ ερμηνείας) καταπίστευμα (constructive trust) πηγάζει από την ερμηνεία των κανόνων της Επιείκειας (Equity) και δημιουργείται ανεξάρτητα από την πρόθεση του ιδιοκτήτη της περιουσίας, σε περιπτώσεις που θα αποτελούσε κατάχρηση εμπιστοσύνης εκ μέρους του να κατακρατεί περιουσία για δικό του όφελος, όπως π.χ. ενώ στην προηγούμενη σύμβαση [*483]ενεργούσε ως καταπιστευματοδόχος κατορθώνει να επιτύχει την ανανέωση μιας έγγραφης μίσθωσης στο δικό του όνομα. (Snell “Principles of Equity”, 15 Edition, 94)”
Επίσης σχετικό είναι και το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση του Εφετείου στην Χριστοφόρου ν. Χριστοφόρου (1998) 1 Α.Α.Δ. 1551 (Κωνσταντινίδης, Δ.):
“Στις υποθέσεις αυτές, παρά την ανυπαρξία εγγράφου, αναγνωρίστηκε εμπίστευμα ή δυνατότητα δημιουργίας τέτοιου όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του δικαίου της επιεικείας …. Τα απολήγοντα και τα εξ’ επαγωγής εμπιστεύματα δημιουργούνται ή λειτουργούν ή επιβάλλονται ως θέμα δικαίου (by operation of Law). Τα πρώτα δημιουργούνται ή λειτουργούν κατ΄εξοχήν στη βάση τεκμαιρόμενης από τα περιστατικά της κάθε περίπτωσης πρόθεσης. Τα δεύτερα επιβάλλονται ενόψει διαμορφωθείσας κατάστασης πραγμάτων, ανεξάρτητα από πρόθεση, ρητή ή εξυπακουόμενη (Βλ. Underhill’s Law of Trusts & Trustees, 13η Έκδοση, σελ. 250 κ.επ., Snell’s Equity, 19η έκδοση, Τόμος 48, παράγραφος 524 κ.επ., και Χρίστος Κληρίδης ν. Ηρόδοτου Σταυρίδη, ανωτέρω). Με αναγνωρισμένη έκφανσή τους στην περίπτωση κατά την οποία επιχειρείται η κατακράτηση περιουσίας για ίδιο όφελος με δόλια ή κατά συνείδηση απαράδεκτη εκμετάλλευση ή κατάχρηση νομοθετικών προνοιών ή άλλων θεμελιωδών αρχών δικαίου. Με αποτέλεσμα τη χρησιμοποίηση του Νόμου ως εργαλείου για καταδολίευση (Βλ. Rochefoucauld v. Boustead [1897] 1 Ch. 196, Bannister v. Bannister [1948] 2 All E.R. 133, Hodgson v. Marks [1971] 2 All E.R. 684).”
Στο χώρο του Αγγλικού Δικαίου αναφορά μπορεί να γίνει στην απόφαση του Λόρδου Diplock στην Gissing v. Gissing [1971] AC 886, όπως αυτή διασαφηνίστηκε από το Λόρδο Bridge στην Lloyds Bank Plc v. Rosset [1991] 1 AC 107 και το Λόρδο Beldam στην Yaxley v. Gotts [2000] 1 All ER 711.
Αναφορικά με το ιδιοκτησιακό κώλυμα, σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση του Εφετείου στην Ιωάννης Αντωνίου Χρυσοστόμου ν. 1. Ελένης Χρίστου Αντωνίου Φράγκου κ.ά. (2000) 1 Α.Α.Δ. 622 (Πικής, Π.):
“… Στοιχειώδη προϋπόθεση για την ύπαρξη, έστω, λόγου περί του κωλύματος αποτελεί η παράσταση εκ μέρους του ιδιοκτήτη της γης, προς το πρόσωπο προς το οποίο γίνεται, ότι ο ίδιος αποποιείται των δικαιωμάτων του επί της γης και ότι ο προς ον η παράσταση [*484]μπορεί να θεωρήσει τη γη ως δική του περιουσία. Η εσφαλμένη εντύπωση του ιδιοκτήτη για τα όρια της ιδιοκτησίας του δεν παρέχει έρεισμα προς στοιχειοθέτηση δικαιώματος.”
Στην προκείμενη περίπτωση, τα γεγονότα, όπως ορθά διαπιστώθηκαν από το πρωτόδικο Δικαστήριο στη βάση των εγγράφων προτάσεων, αφενός, και στη βάση της ενώπιόν του αποδεκτής μαρτυρίας, έγγραφης και προφορικής, αφετέρου, δεν άφηναν, υπό το φως της σχετικής νομολογίας, οποιαδήποτε περιθώρια που να επιτρέπουν την κατ’ επιείκεια συναγωγή είτε εξ επαγωγής εμπιστεύματος είτε ιδιοκτησιακού κωλύματος προς όφελος του εφεσείοντος και εις βάρος των εφεσιβλήτων 1, 2 και 3. Οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 ουδέποτε συμπεριφέρθηκαν προς τον εφεσείοντα καθ΄οιονδήποτε μη αποδεκτό στη συνείδηση (unconscionable) τρόπο. Όπως ορθά παρατήρησε το πρωτόδικο Δικαστήριο, από τη μαρτυρία που προσκόμισε ο εφεσείων προέκυψε ότι κατά τη σύναψη της σύμβασης αγοράς του διαμερίσματος μεταξύ του και της εφεσίβλητης 5, στις 13.4.1979, δεν υπήρχε οποιαδήποτε επαφή μεταξύ του και των εφεσιβλήτων 1, 2 και 3. Ούτε και ζήτησε ο εφεσείων τη συνυπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου από τους εφεσιβλήτους 1, 2 και 3. Οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 πληροφορήθηκαν, για πρώτη φορά, ότι ο εφεσείων αγόρασε διαμέρισμα στην πολυκατοικία πολύ μετά τη σύναψη της σύμβασης μεταξύ του και της εφεσίβλητης 5, οπότε και αντέδρασαν με επιστολές του δικηγόρου τους, ημερομηνίας 6.10.1982 και 15.10.1982 (πιο πάνω), χαρακτηρίζοντας την είσοδό του στο διαμέρισμα ως παράνομη και, ταυτόχρονα, δηλώνοντάς του ρητά ότι “ουδεμία αναγνώριση” θα γίνει εκ μέρους τους. Οι εφεσίβλητοι 1, 2 και 3, δηλαδή, όχι μόνο δεν συμπεριφέρθηκαν, είτε με λόγια είτε με πράξεις, προς τον εφεσείοντα κατά τρόπο που να τον ενθαρρύνει να αναλάβει κατοχή του διαμερίσματος αλλά, αντίθετα, του επέστησαν ρητά την προσοχή ότι δεν του αναγνώριζαν οποιαδήποτε δικαιώματα και, συνεπακόλουθα, ενίσταντο στην εκ μέρους του ανάληψη της κατοχής του διαμερίσματος.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος του εφεσείοντος.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο