(2003) 1 ΑΑΔ 558
[*558]21 Απριλίου, 2003
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΝΙΚΗΤΑΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΓΕΝΙΚΟΣ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑΣ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
Εφεσείoντες,
v.
THANOS HOTELS SUPPLIERS LTD,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11297)
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Εμπράγματο δικαίωμα ― Σύσταση εμπράγματου δικαιώματος υπέρ του ενοικιαστή από μακρά ενοικίαση γης και εγγραφή της στο Κτηματολογικό Μητρώο ― Κατά πόσο το δικαίωμα συντρέχει με τη γη, και συνιστά μορφή ιδιοκτησίας, υποκείμενη σε μεταβίβαση ― Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 1978 (Ν. 2/78) ― Κατά πόσο ο Νόμος προβλέπει εκχώρηση του εμπράγματου δικαιώματος με την έννοια που ο όρος «εκχώρηση» ενέχει στο δίκαιο.
Δίκαιο Επιείκειας ― Εκχώρηση δικαιώματος ― Οι αρχές που διέπουν την εκχώρηση νομικού δικαιώματος όσο και δικαιώματος απορρέοντος από το δίκαιο της επιείκειας, ισχύουν στην Κύπρο στον ίδιο βαθμό και έκταση όπως και στην Αγγλία.
Με Σύμβαση (η Σύμβαση) που συνομολογήθηκε το 1980 οι εφεσείοντες εκμίσθωσαν στη Thanos Hotels Suppliers Ltd – τους εφεσίβλητους – τεμάχιο γης για περίοδο τριάντα τριών ετών. Η Σύμβαση ενεγράφη στο Κτηματολογικό Μητρώο τον ίδιο χρόνο, καθιστώντας τους εφεσίβλητους τους δικαιούχους του συσταθέντος εμπράγματου δικαιώματος. Μεταξύ των υποχρεώσεων του μισθωτή ήταν και η υποχρέωση καταβολής ενοικίου.
Με γραπτή συμφωνία που συνομολογήθηκε στις 12.12.1986, οι εφεσίβλητοι συμφώνησαν να πωλήσουν στην Coral Foods Ltd, το εμπράγματο δικαίωμά τους.
Η Σύμβαση απαγόρευε την εκχώρηση ή υπομίσθωση του εμπράγμα[*559]του δικαιώματος χωρίς την πρότερη έγκριση του εκμισθωτή. Η άδεια παραχωρήθηκε υπό τον όρο ότι με τη μεταβίβαση όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις του μισθωτή κάτω από τη Σύμβαση θα περιέλθουν και θα βαρύνουν την Coral Foods Ltd.
Οι εφεσείοντες καταχώρησαν αγωγή εναντίον των εφεσιβλήτων και της Coral Foods Ltd, αξιώνοντας ενοίκια που δεν είχαν καταβληθεί για την περίοδο 1.5.1990 και 30.4.1995. Η Coral Foods Ltd συναίνεσε στην έκδοση απόφασης εναντίον της ως η απαίτηση. Οι εφεσίβλητοι πρόβαλαν υπεράσπιση ότι μετά τη διάθεση του αντικειμένου της Σύμβασης στην Coral Foods Ltd, αυτοί αποξενώθηκαν του εμπράγματου δικαιώματος και όλων των υποχρεώσεων που σχετίζονταν με τη μίσθωση. Πρόβαλαν την υπεράσπιση αυτή, παρά την ύπαρξη όρου στη Σύμβαση, ο οποίος πρόβλεπε ότι, επί τη εκχωρήσει ή υπομισθώσει του εμπράγματου δικαιώματος «ο Μισθωτής θα εξακολουθήσει υπέχων απάσας τας δυνάμει της παρούσης συμβατικάς αυτού υποχρεώσεις».
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι:
α) η παράλειψη αναφοράς στην έκθεση απαιτήσεως ουσιωδών γεγονότων επί των οποίων στηρίζεται η απαίτηση έχει σαν συνέπεια τη μη αποκάλυψη αγώγιμου δικαιώματος και οδηγεί σε αποτυχία της αγωγής,
β) το εμπράγματο δικαίωμα εκχωρήθηκε στην Coral Foods Ltd, με την έγκριση των εφεσειόντων, και ως εκ τούτου οι εφεσίβλητοι απαγκιστρώθηκαν από κάθε υποχρέωση σε σχέση με το αντικείμενο της μίσθωσης, και
γ) η στάση των εφεσειόντων έναντι της Coral Foods Ltd, θα παρενέβαλλε κώλυμα στη μη θεώρησή της ως εκδοχέα των δικαιωμάτων των εφεσιβλήτων και, παρεπόμενα των υποχρεώσεων τους βάσει της Σύμβασης.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Ήταν παραδεκτό γεγονός ότι το εμπράγματο δικαίωμα εξακολουθεί να είναι εγγεγραμμένο επ’ ονόματι των εφεσιβλήτων, και, συνακόλουθα, ότι δεν μεταβιβάστηκε στην Coral Foods Ltd.
2. Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 1978 (Ν. 2/78) δεν επιτρέπει την εκχώ[*560]ρηση εμπράγματου δικαιώματος. Πέραν αυτού, η συμφωνία μεταξύ των εφεσιβλήτων και της Coral Foods Ltd, δε συνιστούσε εκχώρηση των δικαιωμάτων των πρώτων στη δεύτερη. Επρόκειτο για πώληση του εμπράγματου δικαιώματος προβλέπουσα τη μεταβίβασή του σε μελλοντικό χρόνο, εφόσον ικανοποιούντο οι όροι της συμφωνίας, περιλαμβανομένης και της εξόφλησης της τιμής πώλησης. Η συγκατάθεση των εφεσειόντων είχε ως αντικείμενο την εξουσιοδότηση της μεταβίβασης του εμπράγματου δικαιώματος, η οποία ουδέποτε συνετελέσθη. Και αν συντελείτο η μεταβίβαση και πάλιν οι εφεσίβλητοι δεν θα απαλλάσονταν από την υποχρέωση καταβολής ενοικίου, ενόψει του σχετικού όρου της Σύμβασης.
3. Το Άρθρο 65Γ του Νόμου προβλέπει ότι η μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος υπόκειται στους όρους της Σύμβασης, που στην προκείμενη περίπτωση περιλαμβάνουν και τον όρο της πληρωμής του ενοικίου. Οι εφεσίβλητοι δεν μπορούσαν να εγείρουν θέμα κωλύματος (estoppel) αφού δεν το ήγειραν στην υπεράσπιση τους.
4. Δεν ετίθετο θέμα «εκλογής» των εφεσειόντων, ως ο όρος είναι αντιληπτός στο δίκαιο της επιείκειας.
5. Ενόψει των ανωτέρω εκδίδεται απόφαση υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων για ποσό £10.216,99, πλέον νόμιμο τόκο 8% από 29 Νοεμβρίου, 1996.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα τόσο πρωτόδικα, όσο και κατ’ έφεση.
Αναφερόμενη υπόθεση:
Markidou v. Kiliaris a.o. (1983) 1 C.L.R. 392.
Έφεση.
Έφεση από τους ενάγοντες κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 28/12/02 (Αρ. Αγωγής 11332/94) με την οποία έκρινε ότι η oφειλή των καθυστερημένων ενοικίων από την εκμίσθωση τεμαχίου γης των εναγόντων βάρυνε αποκλειστικά την Colar Foods Ltd προς την οποία οι εναγόμενοι μεταβίβασαν δυνάμει γραπτής συμφωνίας το εμπράγματο δικαίωμα τους στη μίσθωση της γης.
Σπ. Σπυριδάκης, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, για τους Εφεσείοντες.
[*561]
Μ. Βασιλείου εκ μέρους Ν. Μαρκίδη, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γ. Μ. Πικής, Π..
ΠΙΚΗΣ, Π.: Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 1978 (Ν.2/78) – εφεξής ο «Νόμος» – εισήγαγε το θεσμό του εμπράγματου δικαιώματος, πρότερα άγνωστου στο κυπριακό δίκαιο, καθιστώντας δυνατή την κτήση δικαιώματος χρονικά περιορισμένης ιδιοκτησίας ακινήτου από το μισθωτή γης. Ο Νόμος προβλέπει ότι μακρά ενοικίαση γης, δηλαδή ενοικίαση εκτεινόμενη σε δεκαπέντε ή περισσότερα χρόνια, μπορεί να εγγραφεί στο Κτηματολογικό Μητρώο, κάτω από τους όρους και τις προϋποθέσεις που διαλαμβάνει ο Νόμος, συστήνοντας επί τούτο εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του ενοικιαστή. Το δικαίωμα συντρέχει με τη γη, και συνιστά μορφή ιδιοκτησίας, υποκείμενη σε μεταβίβαση.
Βάσει γραπτής συμφωνίας, τιτλοφορούμενης, «Σύμβασις Μισθώσεως Γης» - εφεξής η «Σύμβαση», η Δημοκρατία (οι εφεσείοντες) εκμίσθωσε στη «THANOS HOTELS SUPPLIERS LTD» - τους εφεσίβλητους - τεμάχιο γης για περίοδο τριάντα τριών ετών. Η Σύμβαση διαγράφει τους σκοπούς και όρους χρήσης της γης και υποχρεώσεις του μισθωτή, περιλαμβανομένης εκείνης που αφορά την καταβολή ενοικίου. Η Σύμβαση συνομολογήθηκε το 1980 και ενεγράφη τον ίδιο χρόνο, καθιστώντας τους εφεσίβλητους τους δικαιούχους του συσταθέντος εμπράγματου δικαιώματος.
Ο Νόμος προβλέπει την εγγραφή σύμβασης, με την προσαγωγή όλων των σχετικών εγγράφων και στοιχείων ενώπιον των Κτηματολογικών Αρχών. Εμπράγματο δικαίωμα, κτηθέν βάσει των διατάξεων του Νόμου, μπορεί να μεταβιβαστεί ή υπομισθωθεί, εφόσον η περίοδος της μίσθωσης υπερβαίνει τα δεκαπέντε χρόνια και νοουμένου ότι τηρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος – (άρθρο 65Δ). Δεν είναι επιτρεπτή η μεταβίβαση ή υπομίσθωση ακινήτου, αν τούτο απαγορεύεται από τη σύμβαση ή χωρίς την έγκριση του εκμισθωτή, αν τούτο προβλέπεται σ’ αυτή. Άμα τη μεταβιβάσει εμπράγματου δικαιώματος, αυτό περιέρχεται στην ιδιοκτησία του νέου ιδιοκτήτη, τηρουμένων πάντα των όρων της σύμβασης.
Με γραπτή συμφωνία που συνομολογήθηκε στις 12.12.86, οι εφεσίβλητοι συμφώνησαν να πωλήσουν στην Coral Foods Ltd., το [*562]εμπράγματο δικαίωμά τους, σύμφωνα με τους τιθέμενους σ’ αυτή όρους. Η συμφωνία πρόβλεπε τη μεταβίβαση του δικαιώματος στον αγοραστή μετά την καταβολή του τιμήματος αγοράς στους εφεσίβλητους και την ικανοποίηση ορισμένων άλλων προϋποθέσεων, σχετιζομένων με την υφιστάμενη υποθήκευση του εμπράγματου δικαιώματος.
Η Σύμβαση απαγόρευε την εκχώρηση ή υπομίσθωση του εμπράγματου δικαιώματος, χωρίς την πρότερη έγκριση του εκμισθωτή. Οι εφεσίβλητοι αναζήτησαν την άδεια των εφεσειόντων για τη μεταβίβαση του δικαιώματος, η οποία δόθηκε σ’ αυτούς. Η άδεια παραχωρήθηκε υπό τον όρο ότι με τη μεταβίβαση όλα τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του μισθωτή κάτω από τη Σύμβαση θα περιέλθουν και θα βαρύνουν την Coral Foods Ltd.
Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις το ακίνητο περιήλθε στην κατοχή της Coral Foods Ltd., μετά τη συνομολόγηση της συμφωνίας μεταξύ της και των εφεσιβλήτων. Η Σύμβαση προέβλεπε την περιοδική αναθεώρηση του ενοικίου, ανοδικά ή καθοδικά, ανάλογα με τον τιμαριθμικό δείκτη. Μετά την εκπνοή της οκταετίας, το ενοίκιο αναθεωρήθηκε ανοδικά σε δύο περιπτώσεις, βάσει του τεθέντος κώδικα.
Το οφειλόμενο ενοίκιο, βάσει της Σύμβασης, για την πενταετή περίοδο μεταξύ 1.5.1990 και 30.4.1995, δεν καταβλήθηκε. Οι εφεσείοντες ενήγαγαν τόσο τους εφεσίβλητους όσο και την Coral Foods Ltd., αξιώνοντας την ανάκτηση των οφειλομένων μισθωμάτων. Η Coral Foods Ltd., συναίνεσε στην έκδοση απόφασης εναντίον της ως η απαίτηση, όχι όμως οι εφεσίβλητοι οι οποίοι πρόβαλαν την υπεράσπιση, η οποία έγινε δεχτή, ότι μετά τη διάθεση του αντικειμένου της Σύμβασης στη Coral Foods Ltd., αυτοί αποξενώθηκαν του εμπράγματου δικαιώματος και όλων των υποχρεώσεων που σχετίζονται με τη μίσθωση. Υποστήριξαν ότι συνετελέσθη η εκχώρηση του δικαιώματος στη Coral Foods Ltd., μετά την έγκριση των εφεσειόντων με όλα τα συνακόλουθα που προβλέπει η Σύμβαση. Πρόβαλαν την υπεράσπιση αυτή, παρά τον όρο (xix)(2) της Σύμβασης, ο οποίος προβλέπει ότι, επί τη εκχωρήσει, ή υπομισθώσει του εμπράγματος δικαιώματος:-
«Ο Μισθωτής θα εξακολουθήση υπέχων απάσας τας δυνάμει της παρούσης συμβατικάς αυτού υποχρεώσεις.»
Ο Νόμος δεν προβλέπει την εκχώρηση του εμπράγματου δικαιώματος με την έννοια που ο όρος «εκχώρηση» ενέχει στο δίκαιο. [*563]Ό,τι προβλέπει είναι τη μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος κάτω από τις προϋποθέσεις που τίθενται σ’ αυτό. Εκχώρηση, κατά τη νομική έννοια του όρου, επάγεται τη διάθεση προσωπικού δικαιώματος αναγόμενου σε αγώγιμο δικαίωμα, και όχι εμπράγματου δικαιώματος. Η κλασσική περίπτωση εκχώρησης είναι εκείνη, όπου ο εκχωρητής (χρεώστης) διαθέτει υπέρ του εκδοχέα (πιστωτή) οφειλή τρίτου προς αυτόν.
Παρόλο που το αγγλικό κοινό δίκαιο δεν αναγνώριζε την εκχώρηση δικαιώματος προς αποφυγή επιπλοκών στις σχέσεις των συμβαλλομένων, το δίκαιο της επιείκειας θεώρησε παραδεκτή την εκχώρηση τόσο νομικών δικαιωμάτων όσο και δικαιωμάτων κτώμενων κατά το δίκαιο της επιείκειας. Το ιστορικό αυτής της πτυχής του δικαίου και οι αρχές που διέπουν τα της εφαρμογής του εξηγούνται στα συγγράμματα Snell’s Equity, Twenty-Ninth Edition, p. 72 et seq. - Keeton & Sheridan – Equity – Second Ed. 1976. Στη Markidou v. Kiliaris and Another (1983) 1 C.L.R. 392, εξηγείται ότι οι αρχές που διέπουν την εκχώρηση τόσο νομικού δικαιώματος όσο και δικαιώματος απορρέοντος από το δίκαιο της επιείκειας ισχύουν στην Κύπρο στον ίδιο βαθμό και έκταση όπως και στην Αγγλία. Διασαφηνίζεται στην ίδια απόφαση ότι (σελ. 403):
«The rights acquired under a contract for the sale of land are personal and, as such, prima facie assignable. A contract for the sale of land does not create an estate in land, that is, rights in rem.»
(Ελληνική μετάφραση ελεύθερη.)
«Τα δικαιώματα τα οποία κτώνται βάσει σύμβασης για την πώληση γης είναι προσωπικά και ως τοιαύτα εκ πρώτης όψεως είναι εκχωρητέα. Σύμβαση για την πώληση γης δεν δημιουργεί εμπράγματο δικαίωμα (estate in land), δηλαδή δικαίωμα το οποίο συνάπτεται και συντρέχει με το ακίνητο.»
Το εμπράγματο δικαίωμα το οποίο συστήθηκε με την εγγραφή της Σύμβασης δεν υπόκειτο σε εκχώρηση, ούτε επιχειρήθηκε η εκχώρηση του δικαιώματος. Η σύμβαση μεταξύ εφεσιβλήτων και Coral Foods Ltd., συνιστούσε σύμβαση πώλησης του εμπράγματου δικαιώματος το οποίο οι εφεσίβλητοι απέκτησαν με την εγγραφή της Σύμβασης. Η αγωγή των εφεσειόντων εναντίον αμφοτέρων, των εφεσιβλήτων και της Coral Foods Ltd., είναι όντως νεφελωδώς διατυπωμένη. Γίνεται παραδεχτό ότι το μίσθιο, δηλαδή το ακίνητο, περιήλθε στην κατοχή της Coral Foods Ltd. Η αξίωση για οφειλό[*564]μενα μισθώματα ηγέρθη εναντίον αμφοτέρων «αλληλεγγύως», θεμελιωμένη στη θέση ότι και οι δύο εναγόμενοι υπείχαν υποχρέωση για την καταβολή του ενοικίου. Προφανώς, βάση για την αξίωση αυτή αποτέλεσε η παράγραφος 2, του όρου (xix) της Σύμβασης, στην οποία διευκρινίζεται ότι και σε περίπτωση εκχώρησης ή υπομίσθωσης του εμπράγματου δικαιώματος ο μισθωτής, δηλαδή οι εφεσίβλητοι θα εξακολουθήσουν να φέρουν όλες τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, που περιλαμβάνουν αναμφιβόλως και την καταβολή του ενοικίου.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά διαπίστωσε, ότι αντικείμενο της «εκχώρησης» ήταν η διάθεση του εμπράγματου δικαιώματος επί του ακινήτου στην Coral Foods Ltd. Εξέτασε πρώτα, κατά πόσο μεταβιβάστηκε το εμπράγματο δικαίωμα στην Coral Foods Ltd., γεγονός που έκρινε ότι θα απέκοπτε τη συνάφεια μαζί και τις υποχρεώσεις των εφεσιβλήτων σε σχέση με το μίσθιο. Διαπίστωσε ότι οι εκατέρωθεν διατυπωθέντες ισχυρισμοί στα δικόγραφα έτειναν να καταδείξουν ότι το εμπράγματο δικαίωμα μεταβιβάστηκε στην Coral Foods Ltd. Ως εκ τούτου, οι εφεσίβλητοι δεν ήταν υπόλογοι για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του μισθωτή βάσει της σύμβασης, περιλαμβανόμενης εκείνης που αφορούσε στην καταβολή του ενοικίου. Το Δικαστήριο αναφέρει ότι, όπως μπορούσε να αναμένεται, η μη πραγματοποίηση της μεταβίβασης του εμπράγματου δικαιώματος θα εξειδικευόταν ρητά στην έκθεση απαιτήσεως. Η προσέγγιση του Δικαστηρίου αντανακλάται στο ακόλουθο απόσπασμα:-
«Διαφορετικά με δεδομένη τη δικογραφημένη θέση η οποία αναφέρεται πιο πάνω, μπορεί εύλογα να θεωρηθεί ότι πραγματοποιήθηκε πράγματι η μεταβίβαση του εμπράγματου δικαιώματος στην Coral Foods Ltd., το οποίο ενισχύεται και από το γεγονός της επιλογής της Δημοκρατίας για έκδοση απόφασης για τα καθυστερημένα ενοίκια εναντίον της τελευταίας. Παράληψη αναφοράς στην έκθεση απαιτήσεως ουσιωδών γεγονότων επί των οποίων στηρίζεται η απαίτηση έχει σαν συνέπεια την μη αποκάλυψη αγώγιμου δικαιώματος και οδηγεί σε αποτυχία της αγωγής.»
Διαπιστώνει, όμως, (το πρωτόδικο Δικαστήριο) και δεύτερη ανεξάρτητη βάση για την απόρριψη της απαίτησης εναντίον των εφεσιβλήτων, θεμελιωμένη στη δραστικότητα της εκχώρησης του εμπράγματου δικαιώματος κατά το δίκαιο της επιείκειας. Τοιουτοτρόπως, έκρινε ότι το εμπράγματο δικαίωμα εκχωρήθηκε στην Coral Foods Ltd., με την έγκριση των εφεσειόντων, και, ως εκ τού[*565]του, οι εφεσίβλητοι απαγκιστρώθηκαν από κάθε υποχρέωση σε σχέση με το αντικείμενο της μίσθωσης.
Τέλος, το πρωτόδικο Δικαστήριο παρατήρησε ότι η στάση των εφεσειόντων έναντι της Coral Foods Ltd., θα παρενέβαλλε κώλυμα στη μη θεώρησή της ως του εκδοχέα των δικαιωμάτων των εφεσιβλήτων και, παρεπόμενα, των υποχρεώσεών τους βάσει της Σύμβασης.
Οι εφεσείοντες προσβάλλουν την πρωτόδικη απόφαση και κάθε μια από τις νομικές βάσεις στις οποίες στηρίζεται. Κατ’ αρχάς, αμφισβητούν το εύρημα του Δικαστηρίου, απορριπτικό των δικών τους θέσεων – ότι ήταν παραδεχτό γεγονός πως το εμπράγματο δικαίωμα δεν μεταβιβάστηκε στην Coral Foods Ltd. Κατά την εισήγηση των εφεσειόντων ήταν, όντως παραδεχτό, όπως άλλωστε υπέβαλε και ο δικηγόρος τους στην τελική του αγόρευση, ότι το εμπράγματο δικαίωμα δε μεταβιβάστηκε στην Coral Foods Ltd. Η θέση των εφεσειόντων είναι ορθή και η απόφαση του Δικαστηρίου περί του αντιθέτου εσφαλμένη. Στην παράγραφο 5 της Έκθεσης Απαιτήσεως γίνεται ο ισχυρισμός ότι:-
«Σήμερα το εμπράγματο τούτο δικαίωμα εξακολουθεί να είναι εγγεγραμμένο με αρ. Εγγραφής L39 ημερ. 15.7.81 στο όνομα της εναγομένης αρ. 1 και η οποία άλλαξε και πάλιν όνομα κατά/ή περί την 8.9.94 σε THANOS SUPPLIERS LTD. Μετά την πιο πάνω συγχώνευση που αναφέρεται ανωτέρω στην παρ. 2, κατέστη αναγκαίο να αλλάξει και ο αρ. εγγραφής της μίσθωσης και έτσι η εγγραφή L307 μεταφέρθηκε στην νέα εγγραφή L421.»
Στην υπεράσπιση των εφεσιβλήτων προβάλλεται γενική άρνηση όλων των ισχυρισμών που εκτίθενται στην έκθεση απαιτήσεως περιλαμβανομένης και της προαναφερθείσας παραγράφου. Η θέση αυτή τροποποιήθηκε κατά τη δίκη, με το δικηγόρο των εφεσιβλήτων να δηλώνει ευθέως ότι «οι παράγραφοι 1, 2, 3, 4 και 5 της έκθεσης απαίτησης είναι παραδεχτά γεγονότα.». Δήλωση προς την οποία συναίνεσε και η άλλη πλευρά. Ήταν επομένως παραδεχτό γεγονός, ότι το εμπράγματο δικαίωμα εξακολουθεί να είναι εγγεγραμμένο επ’ ονόματι των εφεσιβλήτων, και, συνακόλουθα, ότι δε μεταβιβάστηκε στην Coral Foods Ltd.
Εξίσου αβάσιμος είναι και ο δεύτερος λόγος για τον οποίο απορρίφθηκε η αγωγή εναντίον των εφεσιβλήτων. Πρώτο, δε χωρεί η εκχώρηση εμπράγματου δικαιώματος, όπως έχουμε εξηγήσει. Πέ[*566]ραν τούτου, η συμφωνία μεταξύ των εφεσιβλήτων και της Coral Foods Ltd., δε συνιστούσε εκχώρηση των δικαιωμάτων των πρώτων στη δεύτερη. Επρόκειτο για πώληση του εμπράγματου δικαιώματος προβλέπουσα τη μεταβίβασή του σε μελλοντικό χρόνο, εφόσον ικανοποιούντο οι όροι της συμφωνίας, περιλαμβανομένης και της εξόφλησης της τιμής πώλησης. Η συγκατάθεση των εφεσειόντων είχε ως αντικείμενο την εξουσιοδότηση της μεταβίβασης του εμπράγματου δικαιώματος, η οποία ουδέποτε συνετελέσθη. Γιατί η μεταβίβαση δεν πραγματοποιήθηκε δεν γνωρίζουμε ούτε δόθηκε μαρτυρία που να ρίπτει φως στο θέμα. Και αν συνετελείτο η μεταβίβαση και πάλιν οι εφεσίβλητοι δε θα απαλλάσσονταν από την υποχρέωση καταβολής του ενοικίου, ενόψει του όρου (xix)(2) της Σύμβασης.
Το άρθρο 65Γ του Νόμου προβλέπει, ότι η μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος υπόκειται στους όρους της σύμβασης, που, στην προκείμενη περίπτωση, περιλαμβάνουν και τον προαναφερθέντα όρο. Κώλυμα (estoppel) στις διεκδικήσεις των εφεσειόντων, λόγω του περιεχομένου του τεκμηρίου 4, και ειδικά του μέρους που αναφέρεται στην ανάληψη των υποχρεώσεων των εφεσιβλήτων από την Coral Foods Ltd., δεν προβλήθηκε στην υπεράσπιση, γεγονός που αποκλείει την εξέταση τέτοιας υπεράσπισης – (βλ. Bullen & Leake And Jacob’s Precedents of Pleadings p.1056). Ούτε, πρέπει να λεχθεί, έγινε τέτοια εισήγηση από τους εφεσίβλητους.
Θέμα «εκλογής» των εφεσειόντων, ως ο όρος είναι αντιληπτός στο δίκαιο της επιείκειας, δεν τίθεται. Ζήτημα εκλογής μπορεί να εγερθεί μόνο όπου ο «Α» έχει να επιλέξει μεταξύ της κτήσης δικαιώματος και της απεμπόλησης άλλου. Στην προκείμενη περίπτωση, έστω και αν γινόταν η μεταβίβαση, η εκμισθώτρια δε θα έχανε τα δικαιώματά της έναντι των εφεσιβλήτων – (βλ. Snell’s Equity, (ανωτέρω), Election - p. 503 et seq.).
Υπό το φως των ανωτέρω, καταρρίπτεται το βάθρο της πρωτόδικης απόφασης και συνακόλουθα το βάσιμο των υπερασπίσεων των εφεσιβλήτων, στην απαίτηση των εφεσειόντων η οποία διαπιστώνεται να είναι βάσιμη, με επακόλουθο την έκδοση απόφασης υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων για ποσό £10.216,99, πλέον νόμιμο τόκο 8% από 29 Νοεμβρίου, 1996 - (βλ. Άρθρο 33(2) του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960 - Ν. 14/60 και Τροποποιητικό Νόμο 102(Ι)/96).
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα πρωτόδικα και κατ’ έφεση.
[*567]Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται και υποκαθίσταται με απόφαση ως ανωτέρω.
Η�έφεση επιτρέπεται με έξοδα τόσο πρωτόδικα, όσο και κατ’ έφεση.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο