(2003) 1 ΑΑΔ 1676
[*1676]20 Νοεμβρίου, 2003
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
1. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΚΩΣΤΑ ΝΙΚΟΛΑΟΥ,
2. ΝΙΚΟΣ ΚΩΣΤΑ ΝΙΚΟΛΑΟΥ,
3. ΛΕΩΝΙΔΑΣ ΚΩΣΤΑ ΝΙΚΟΛΑΟΥ,
4. ΧΡΙΣΤΙΝΑ ΑΝΑΣΤΑΣΙΟΥ,
ΤΟ ΓΕΝΟΣ ΚΩΣΤΑ ΝΙΚΟΛΑΟΥ,
(Εφεσείοντες-Καθ΄ων η αίτηση 2-5, στην Π.Ε. Αρ. 11384),
ΔΙΕΥΘΥΝΤΗΣ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ & ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ ΜΕΣΩ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥ ΛΑΡΝΑΚΑΣ,
(Εφεσείων-Καθ΄ου η αίτηση 1, στην Π.Ε.�Αρ. 11385),
ν.
ΕΥΔΟΚΙΑΣ ΜΙΧΑΗΛ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ,
Εφεσίβλητης-Αιτήτριας.
(Πολιτικές Εφέσεις Αρ. 11384, 11385)
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Εξουσία του Διευθυντή Κτηματολογίου να προβαίνει στη διόρθωση λαθών και παραλείψεων δυνάμει του Άρθρου 61 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 ― Δεν εκτείνεται στην επίλυση διαφορών, αναγόμενων στην ιδιοκτησία ακινήτου, οι οποίες αποτελούν αρμοδιότητα των Δικαστηρίων και υπάγονται στη δικαιοδοσία πολιτικού Δικαστηρίου.
Το 1968, κτήμα εγγεγραμμένο επ’ ονόματι της εφεσίβλητης και του αδελφού του συζύγου της, έκτασης 31½ σκαλών χωρίσθηκε από το Κτηματολόγιο σε δύο κτήματα για τα οποία εκδόθηκαν χωριστοί τίτλοι. Το ένα, έκτασης 17 σκαλών περίπου, ενεγράφη επ’ ονόματι της εφεσίβλητης, το δε άλλο, έκτασης 14½ σκαλών περίπου, ενεγράφη επ’ ονόματι του αδελφού του συζύγου της, ο οποίος στη συνέχεια το μεταβίβασε στους εφεσείοντες στην έφεση 11384 (οι εφεσείοντες).
Το 1997 οι εφεσείοντες αποτάθηκαν στο Κτηματολόγιο για διευθέτηση συνοριακής διαφοράς τους με την εφεσίβλητη. Το Κτηματολόγιο διαπίστωσε λάθος στο διαχωρισμό το οποίο και εισηγήθηκε να [*1677]διορθώσει. Η διόρθωση συνεπάγετο μείωση του εμβαδού του κτήματος της εφεσίβλητης και αύξηση του εμβαδού του κτήματος των εφεσειόντων. Η εφεσίβλητη δεν αποδέχθηκε. Κατόπιν τούτου το Κτηματολόγιο θεωρώντας ότι έγινε λάθος κατά τη μεταφορά του σχεδίου που ετοιμάστηκε επί τόπου (ερυθρό 4) στο σχέδιο που ετοιμάστηκε βάσει αυτού στο Κτηματολόγιο ως το εν χρήσει σχέδιο (ερυθρό 5), προχώρησε να διορθώσει το λάθος, δυνάμει του Άρθρου 61 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224. Έγινε λοιπόν η ανάλογη διόρθωση των εγγραφών ώστε να συνάδουν όχι με το ερυθρό 5 αλλά με το ερυθρό 4.
Η εφεσίβλητη υπέβαλε αίτηση-έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο κατά της εν λόγω απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου, εφεσείοντα στην έφεση 11385 (ο εφεσείων). Υποστήριξε ότι δεν υπήρξε λάθος που μπορούσε να διορθωθεί δυνάμει του Άρθρου 61, αλλά θέμα διαφοράς ως προς την ιδιοκτησία ώστε να εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο συμφώνησε με τη θέση της εφεσίβλητης και ακύρωσε την απόφαση του Διευθυντή.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση.
Αποφασίστηκε ότι:
Η διαφορά η οποία προέκυψε μεταξύ των διαδίκων δεν ανάγετο στην εξουσία του Διευθυντή για διόρθωση λάθους, αλλά στην εξουσία του Δικαστηρίου ως ιδιοκτησιακή διαφορά. Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι ορθή και δεν συντρέχει λόγος παρέμβασης του Εφετείου προς ανατροπή της.
Οι εφέσεις απορρίφθηκαν με έξοδα υπέρ της εφεσίβλητης και εναντίον των εφεσειόντων στην κάθε έφεση, που όμως περιορίζονται στα 2/3 στην κάθε έφεση ενόψει της ομοιότητας των εγειρομένων σ’ αυτές θεμάτων, της ενιαίας πορείας τους και του χειρισμού τους από τον ίδιο συνήγορο από πλευράς εφεσίβλητης.
Εφέσεις.
Εφέσεις από τους καθ’ ων η αίτηση 2-5 και τον καθ’ ου η αίτηση 1 κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας που δόθηκε στις 27/5/02 (Έφεση Ε.Δ. 2/00), με την οποία έγινε αποδεκτή [*1678]η αίτηση-έφεση της αιτήτριας στην έφεση 11385 και ακυρώθηκε η απόφαση του καθ’ ου η αίτηση 1 στην έφεση 11385 όσον αφορά τον τρόπο με τον οποίο προέβη σε διευθέτηση της συνοριακής διαφοράς των εφεσειόντων στην έφεση 11384 με την αιτήτρια-εφεσίβλητη.
Γ. Παπαθεοδώρου, για τους Εφεσείοντες στην 11384.
Δ. Κούσιου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, για τον Εφεσείοντα στην 11385.
Α. Ζαχαρίου, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Δ. Χατζηχαμπής.
ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ.: Το 1954 το κτήμα στο οποίο αναφέρονται τα αφορώντα την έφεση ενεγράφη επ’ ονόματι της Εφεσίβλητης και του αδελφού του συζύγου της Κώστα Νικολάου. Το 1968 με αίτηση και συμφωνία των εν λόγω ιδιοκτητών, το κτήμα, έκτασης 31½ σκαλών, χωρίσθηκε από το Κτηματολόγιο σε δύο κτήματα για τα οποία και εξεδόθησαν χωριστοί τίτλοι. Το ένα, έκτασης 17 σκαλών περίπου, ενεγράφη επ΄ονόματι της Εφεσίβλητης, το δε άλλο, έκτασης 14½ σκαλών περίπου, ενεγράφη επ΄ονόματι του Κώστα Νικολάου, ο οποίος στη συνέχεια το μεταβίβασε στα τέκνα του, τους τέσσερις εφεσείοντες στην έφεση 11384. Ο διαχωρισμός βασίσθηκε σε χάραξη που είχε γίνει επί της γης με συμφωνία των μερών, η οποία και μεταφέρθηκε σε σχέδιο από το Κτηματολόγιο, επ΄αυτού βασίσθησαν δε και οι εγγραφές.
Το 1997 οι Εφεσείοντες στην έφεση 11384 απετάθησαν στο Κτηματολόγιο για διευθέτηση συνοριακής διαφοράς τους με την Εφεσίβλητη. Κατά τη διεξαγωγή σχετικής επιτόπιας έρευνας, το Κτηματολόγιο διαπίστωσε τι, κατά την άποψη του, είχε αποτελέσει λανθασμένο σχεδίασμα του διαχωρισμού το οποίο και εισηγήθηκε να διορθώσει. Η διόρθωση συνεπάγετο μείωση του εμβαδού του κτήματος της Εφεσίβλητης από 22.743 τ.μ. σε 20.866 τ.μ. και αύξηση του εμβαδού του κτήματος των Εφεσειόντων στην έφεση 11384 από 19.399 τ.μ. σε 21.042 τ.μ. Οι Εφεσείοντες στην έφεση 11384 αποδέχθησαν, όχι όμως η Εφεσίβλητη. Κατόπιν τούτου, το Κτηματολόγιο προχώρησε να διορθώσει το τι, κατά την άποψη του, συνιστούσε λάθος, δυνάμει του άρθρου 61 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224. Το λάθος, [*1679]κατά το Κτηματολόγιο, συνίστατο στο ότι υπήρξε λανθασμένη μεταφορά του σχεδίου που ετοιμάσθηκε επί τόπου και αναφέρει τις μετρηθείσες αποστάσεις (ερυθρό 4) στο σχέδιο που ετοιμάσθηκε βάσει αυτού στο Κτηματολόγιο ως το εν χρήσει σχέδιο (ερυθρό 5), με αποτέλεσμα το ερυθρό 5, στο οποίο βασίσθηκε ο υπολογισμός της έκτασης του κάθε κτήματος και οι εγγραφές τους, να μην αντανακλούσε την ορθή εικόνα του διαχωρισμού όπως είχε αποτυπωθεί στο ερυθρό 4. Έγινε λοιπόν η ανάλογη διόρθωση των εγγραφών ώστε να συνάδουν όχι με το ερυθρό 5 αλλά με το ερυθρό 4.
Η Εφεσίβλητη υπέβαλε αίτηση-έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο κατά της εν λόγω απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου, Εφεσείοντα στην έφεση 11385. Η θέση της ήταν ότι δεν υπήρξε λάθος που μπορούσε να διορθωθεί δυνάμει του άρθρου 61. Ήταν, υποστήριξε και με μαρτυρία που πρόσφερε, εκείνη του συζύγου της ο οποίος γνώριζε τα του διαχωρισμού και ήταν παρών κατ΄αυτό, η πρόθεση των δύο ιδιοκτητών κατά το διαχωρισμό όπως το αρχικό κτήμα διαχωρισθεί σε δύο κτήματα της έκτασης που αναφέρεται στις προκύψασες εγγραφές, επεξηγώντας μάλιστα ότι η διαφορά στην έκταση τους ήταν εσκεμμένη δοθέντος ότι, το μεν μικρότερης έκτασης που αναλόγησε στον Κώστα Νικολάου ήταν έτσι διότι είχε μεγαλύτερη αξία καθ΄όσον ευρίσκετο προς την προνομιούχα πλευρά του χωριού, το δε μεγαλύτερης έκτασης που αναλόγησε στην ίδια ήταν έτσι καθ΄όσον ευρίσκετο προς την υποδεέστερη πλευρά του βουνού. Παρέπεμψε δε και στο ερυθρό 3 το οποίο είναι το έγγραφο που υπέγραψαν οι δύο ιδιοκτήτες συμφωνώντας για το διενεργηθέντα διαχωρισμό και στο οποίο αναφέρονται τα εμβαδά των δύο κτημάτων που προέκυπταν και αναλογούσαν σε έκαστο. Αυτά, εισηγήθηκε η Εφεσίβλητη, καθιστούσαν το θέμα όχι θέμα διόρθωσης λάθους που εμπίπτει στα πλαίσια των εξουσιών του Διευθυντή δυνάμει του άρθρου 61 αλλά θέμα διαφοράς ως προς την ιδιοκτησία, που μάλιστα εξυπακούει και κρίση πραγματική όσο και νομική, ώστε να εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου εφ΄όσον εκινείτο διαδικασία ενώπιον του.
Η ευπαίδευτη Δικαστής συμφώνησε με τη θέση της Εφεσίβλητης και ακύρωσε την απόφαση του Διευθυντή. Αφού έκαμε ευρεία και λεπτομερή αναφορά στη νομολογία, διατύπωσε το ακόλουθο σκεπτικό (σ. 28-29):
“Είναι πρόδηλο ότι στην υπό κρίση υπόθεση δεν σκοπείται μόνο η διόρθωση εγγράφων ή σχεδίων αλλά διενεργείται ουσιώδης αλλαγή της επί τόπου κατάστασης συνεπεία μετατόπισης κοινού συνόρου. Συνάγεται, ως εκ τούτου, ότι με τη διόρθωση του [*1680]λάθους στην παρούσα υπόθεση διαφοροποιείται ουσιωδώς το υπάρχον ιδιοκτησιακό καθεστώς έχοντας, δηλαδή, η εν λόγω διόρθωση σοβαρό αντίκτυπο στην έκταση εκάστου εκ των διαχωρισθέντων ακινήτων. Η σκοπουμένη διόρθωση κάθε άλλο παρά αποδίδει την επί τόπου κατάσταση. Δεν συμφωνώ με την εισήγηση της συνηγόρου του καθ΄ου η αίτηση 1 ότι με τη διόρθωση αποκαταστάθηκε η αντιστοιχία μεταξύ της ιδιοκτησίας της αιτήτριας και της απεικόνισής της στα κτηματολογικά σχέδια, βιβλία και μητρώα. Αντίθετα προκύπτει ότι ο Διευθυντής προχώρησε στην έκδοση της προσβαλλόμενης απόφασης χωρίς να λάβει υπόψη του την ύπαρξη διαφορετικών εκδοχών για την ιδιοκτησία του επίδικου τμήματος γης, για την οποία θα έπρεπε να ακουστεί μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου. Βασίστηκε σε ένα από τα σχέδια που υπήρχαν στο Τεκμήριο 1 η ορθότητα του οποίου είχε αμφισβητηθεί εξαρχής από την αιτήτρια εφόσον η θέση της, όπως τουλάχιστον φαινόταν από την ένσταση που είχε αποστείλει στο Διευθυντή (βλ. Τεκμήριο 4), ήταν ότι η έκταση των δυο τεμαχίων δεν διαφέρει από αυτή που καθορίζεται στον τίτλο ιδιοκτησίας τους και ο διαχωρισμός του αρχικού τεμαχίου δεν έγινε σε δυο ίσης έκτασης τεμάχια, όπως αυτό φαίνεται από την υπάρχουσα επί τόπου διαχωριστική γραμμή μεταξύ τους. Δεν έχει επεξηγηθεί από το Κτηματολόγιο εξάλλου ούτε και δόθηκε μαρτυρία από τον Χωρομέτρη που διενήργησε τη χωρομετρία το έτος 1968 για να διαφανεί πού ακριβώς βρίσκεται το λάθος στην εργασία του αναφορικά με τα άλλα, εκτός του ερυθρού 4, έγγραφα του Τεκμηρίου 1 ούτε κατά πόσο το λάθος υπάρχει στο σχέδιο (ερυθρό 4) που θεωρήθηκε ως ορθό από τον καθ΄ου η αίτηση 1 - Διευθυντή.
Είναι προφανές ότι η παρούσα υπόθεση διαφέρει από την υπόθεση Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου (πιο πάνω) στην οποία η διόρθωση του λάθους δεν είχε αλλάξει τίποτε επί του εδάφους στην ιδιοκτησία της εφεσείουσας και με τη διόρθωση στην υπόθεση εκείνη αποκαταστάθηκε η αντιστοιχία μεταξύ της ιδιοκτησίας της εφεσείουσας και της απεικόνισής της στα κτηματολογικά σχέδια, βιβλία και έγγραφα. Στην παρούσα υπόθεση δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι υπήρξε λανθασμένη χωρομετρία ή σχεδιασμός που να εξάγεται άμεσα από τα βιβλία και μητρώα του Κτηματολογίου χωρίς περαιτέρω διοικητική έρευνα και στοιχεία. Θεωρήθηκε, όχι κατ΄ανάγκην ορθά, από το Κτηματολόγιο ότι μόνο το ερυθρό 4 του Τεκμηρίου 1 παρουσίαζε την πραγματική εικόνα διαχωρισμού των δυο τεμαχίων και λανθασμένα αγνοήθηκε η επί τόπου πραγματική κατάσταση, αλλά και τα λοιπά στοιχεία του Τεκμηρίου 1 στα οποία δεν δόθηκε οποιαδήποτε σημασία. Η [*1681]μαρτυρία του Μ.Α., που έχει γίνει αποδεκτή, καταδεικνύει ότι η επί τόπου πραγματική κατάσταση αντιπροσωπεύει τον διαχωρισμό του αρχικού ακινήτου σύμφωνα με την πρόθεση και συμφωνία των τότε ιδιοκτητών του και από τη μαρτυρία αυτή διαφαίνονται στοιχεία που υποστηρίζουν την ύπαρξη ιδιοκτησιακής διαφοράς. Υπό τις περιστάσεις της υπόθεσης δεν θα έπρεπε να επιχειρηθεί η διόρθωση λάθους στα πλαίσια μάλιστα επίλυσης συνοριακής διαφοράς (βλ. υπόθεση Χ”Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (πιο πάνω)) ..............”
Με τους λόγους έφεσης προωθείται η θέση ότι η απόφαση του Διευθυντή απλώς αποκατάστησε την αντιστοιχία της ιδιοκτησίας και των κτηματολογικών στοιχείων μέσω της διόρθωσης του εν χρήσει σχεδίου (ερυθρού 5) στη βάση της πραγματικής εικόνας του επί τόπου συμφωνηθέντος και μετρηθέντος διαχωρισμού όπως αποτυπώθηκε στο ερυθρό 4 που παρείχε και τη βάση για τον ορθό υπολογισμό των εμβαδών των δύο κτημάτων. Συναφώς, λέγεται ότι κακώς το Δικαστήριο εβασίσθη στη μαρτυρία που προσέφερε η Εφεσίβλητη και η οποία αντικρούεται από τα καταγραφέντα στο ερυθρό 4 και κακώς το Δικαστήριο θεώρησε ότι υπήρχαν αντίθετες εκδοχές που αποκάλυπταν ιδιοκτησιακή διαφορά.
Διαφεύγει των λόγων έφεσης το ζητούμενο για διαπίστωση του κατά πόσο συντρέχουν οι προϋποθέσεις για άσκηση της εξουσίας του Διευθυντή προς διόρθωση λάθους δυνάμει του άρθρου 61. Οι Εφεσείοντες εκλαμβάνουν ως δεδομένη όχι μόνο την ορθότητα του ερυθρού 4 αλλά και την ανεξάρτητη ισχύ του έναντι των ερυθρών 3 και 5 και της όλης μαρτυρίας ως προς την πρόθεση των μερών κατά το διαχωρισμό. Τα ερυθρά 3, 4 και 5 όμως, που φέρουν την ίδια ημερομηνία, συνιστούν ένα σύνολο δεδομένων στη βάση των οποίων έγιναν οι εγγραφές. Δοθέντος ότι η Εφεσίβλητη αμφισβητούσε ότι το ερυθρό 4 εξέφραζε την πρόθεση των μερών και ότι το ερυθρό 4 ήταν σε αντίθεση τόσο με τα άλλα κτηματολογικά στοιχεία ερυθρά 3 και 5 όπως και με τη μαρτυρία ως προς την πρόθεση των μερών, το υπόβαθρο για διόρθωση λάθους εξέλιπε. Χωρίς βεβαίως να εκφράζεται άποψη ως προς την ουσία, προέκυπτε πλέον θέμα διαπίστωσης της πρόθεσης των μερών. Ήταν με δική τους πρωτοβουλία και συγκατάθεση που έγινε ο διαχωρισμός και η πρόθεση τους όπως και η συγκατάθεση τους για το διαχωρισμό ήταν η κατευθυντήρια παράμετρος. Η ύπαρξη άμεσης μαρτυρίας από το σύζυγο της Εφεσίβλητης ήταν λοιπόν σχετική, όπως ήταν και η εκφρασθείσα συγκατάθεση τους για το διαχωρισμό, που επίσης συναρτάτο προς την πρόθεση τους, στο ερυθρό 4, στο οποίο εμπεριέχετο και αναφορά στα εμβαδά των κτημάτων. Η επίλυση του ούτω προκύ[*1682]πτοντος θέματος της διάστασης του ερυθρού 4 από τα ερυθρά 3 και 5 εξυπάκουε λοιπόν κρίση τόσο επί της άμεσης μαρτυρίας όσο και επί της συγκριτικής ισχύος ιδιαιτέρως των ερυθρών 3 και 4. Αυτό ανάγετο όχι στην εξουσία του Διευθυντή για διόρθωση λάθους αλλά στην εξουσία του Δικαστηρίου ως ιδιοκτησιακή διαφορά.
Έτσι είδε το πράγμα και η ευπαίδευτη Δικαστής υπό το πρίσμα της νομολογίας και δεν συντρέχει λόγος παρέμβασης μας. Οι εφέσεις αποτυγχάνουν και απορρίπτονται με έξοδα υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον των Εφεσειόντων στην κάθε έφεση, που όμως θα περιορίζονται στα 2/3 στην κάθε έφεση εν όψει της κοινότητας των εγειρομένων σε αυτές θεμάτων, της ενιαίας πορείας τους και του χειρισμού τους από τον ίδιο συνήγορο από πλευράς Εφεσίβλητης.
Οι εφέσεις απορρίπτονται με έξοδα υπέρ της εφεσίβλητης και εναντίον των εφεσειόντων στην κάθε έφεση, που όμως θα περιορίζονται στα 2/3 στην κάθε έφεση ενόψει της ομοιότητας των εγειρομένων σ’ αυτές θεμάτων, της ενιαίας πορείας τους και του χειρισμού τους από τον ίδιο συνήγορο από πλευράς εφεσίβλητης.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο