(2004) 1 ΑΑΔ 1061
[*1061]28 Μαΐου, 2004
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
ΝΙΚΟΣ ΟΔΥΣΣΕΩΣ,
Εφεσείων-Ενάγων,
v.
ΧΑΡΙΤΟΥ ΧΑΡΙΤΟΥ,
Εφεσιβλήτου-Εναγομένου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11019)
Συμβάσεις ― Αποζημιώσεις ― Παράβαση σύμβασης αγοράς ακινήτου από πλευράς αγοραστού με τη μη καταβολή του τιμήματος αγοράς ― Θεραπεία πωλητού βάσει του Άρθρου 10 του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232.
Δικαστική απόφαση ― Αιτιολογία ― Εσφαλμένη αιτιολογία δικαστικής απόφασης ― Οδήγησε σε παραμερισμό της, κατ’ έφεση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή του εφεσείοντος με την οποία ζητούσε από τον εφεσίβλητο την επιστροφή του ποσού των £5.000 που του είχε πληρώσει ως προκαταβολή για την αγορά υπό ανέγερση κατοικίας στην Κυπερούντα. Το Δικαστήριο απέρριψε πρώτα τους ισχυρισμούς του εφεσείοντος ότι συμφωνήθηκε ότι η προκαταρκτική συμφωνία για την πώληση της εν λόγω οικίας θα ήταν υπό την αίρεση της εξέτασης της οικίας από πολιτικό μηχανικό του εφεσείοντος και ότι ο εφεσίβλητος συμφώνησε ότι θα επέστρεφε την προκαταβολή αν ο πολιτικός μηχανικός δεν θα εύρισκε την οικία της αρεσκείας του. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι τέτοιοι ισχυρισμοί ήταν εκτός δικογράφων.
Ο εφεσείων εφεσίβαλε την απόφαση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν φαίνεται να ασχολήθηκε με το θέμα της προκαταβολής για να αποφασίσει την επιστροφή της στον εφεσείοντα ή όχι. Φαίνεται ότι διέφυγε της προσοχής του το σχε[*1062]τικό με αυτό το θέμα μέρος της απαίτησης του εφεσείοντος. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι ο εφεσείων διέπραξε την παράβαση της συμφωνίας και κατά συνέπεια δεν εδικαιούτο θεραπείας.
2. Είναι νομολογιακά καθιερωμένο το δικαίωμα αποζημιώσεων στις οποίες δικαιούται το αναίτιο μέρος της σύμβασης εναντίον του υπαίτιου της παράβασης. Στην παρούσα υπόθεση το δικαίωμα του πωλητού για αποζημιώσεις διέπεται από το Άρθρο 10 του Κεφ. 232.
3. Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα, με αιτιολογία ότι τέτοια απαίτηση, για επιστροφή της προκαταβολής δεν ήταν δικογραφημένη, απέρριψε την αγωγή.
4. Ο εφεσίβλητος θα εδικαιούτο σε αποζημιώσεις για τη ζημιά που – αν αποδείκνυε με μαρτυρία – είχε από την παράβαση. Όμως κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου απέσυρε την ανταπαίτησή του για αποζημιώσεις. Αντίθετα υπήρχε μαρτυρία ότι την επίδικη οικία την κράτησε για την οικογένεια του και έκτοτε τη χρησιμοποιεί.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα τόσο πρωτόδικα όσο και κατ’ έφεση. Εκδόθηκε απόφαση υπέρ του εφεσείοντος για το ποσό των £5.000 πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης.
Έφεση.
Έφεση από τον ενάγοντα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 28/11/00 (Αρ. Αγωγής 170/95) με την οποία απέρριψε την αξίωσή του για επιστροφή από τον εναγόμενο ποσού £5.000 το οποίο ο ενάγων του είχε καταβάλει ως προκαταβολή δυνάμει συμφωνίας για αγορά από τον εναγόμενο μιας κατοικίας υπό ανέγερση στο χωριό Κυπερούντα υπό την αίρεση της εξέτασής της από πολιτικό μηχανικό πληρωθείσης της οποίας η κατοικία βρέθηκε να ήταν ξύλινη.
Γ. Πιττάτζιης, για τον Εφεσείοντα.
Ε. Χειμώνας, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
[*1063]ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: H ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Δικαστή Μ. Κρονίδη.
ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.: Στις 21.11.1993 εφεσείων και εφεσίβλητος συμφώνησαν όπως ο πρώτος αγοράσει από τον δεύτερο μια κατοικία υπό ανέγερση στο χωριό Κυπερούντα. Η συμφωνία κατεγράφη σε προκαταρκτικό συμβόλαιο και ο εφεσείων κατέβαλε με την υπογραφή της συμφωνίας ως προκαταβολή το ποσό των £5.000. Σ΄ αυτό υπήρχε πρόνοια για υπογραφή τελικών συμβολαίων εντός μιας εβδομάδας οπότε θα επληρώνετο περαιτέρω ποσό ως είχε συμφωνηθεί.
Ο εφεσείων στη μαρτυρία του, που δεν έγινε δεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο, ισχυρίστηκε ότι πριν από την υπογραφή του προκαταρκτικού συμβολαίου είχε αναφέρει στον εφεσίβλητο ότι την οικία θα την εξέταζε πολιτικός μηχανικός της εμπιστοσύνης του. Ο εφεσίβλητος του ανέφερε δε ότι, αν ο πολιτικός μηχανικός δεν εύρισκε την κατοικία της αρεσκείας του τότε θα του επέστρεφε την προκαταβολή των £5.000.
Μια εβδομάδα μετά ο εφεσείων μαζί με τον πολιτικό μηχανικό επισκέφθηκαν την υπό κατασκευή οικία οπότε για πρώτη φορά άκουσε από τον πολιτικό μηχανικό ότι η κατασκευή της κατοικίας ήταν ξύλινη.
Ο εφεσείων επικοινώνησε ακολούθως με τον εφεσίβλητο στον οποίο ανέφερε ότι δεν θα αγόραζε την κατοικία και ο τελευταίος, σύμφωνα πάντα με τη μαρτυρία του εφεσείοντα που δεν έγινε δεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το αποδέχθηκε και υποσχέθηκε ότι θα επέστρεφε την προκαταβολή των £5.000. Επειδή ο εφεσίβλητος δεν επέστρεψε την προκαταβολή ο εφεσείων, με επιστολή του δικηγόρου του, ημερομηνίας 14.9.1994, τερμάτισε τη μεταξύ τους συμφωνία και ζήτησε την επιστροφή της προκαταβολής των £5.000. Ο εφεσίβλητος αρνήθηκε και ο εφεσείων καταχώρησε αγωγή, με την οποία μεταξύ άλλων ζητούσε την επιστροφή της προκαταβολής των £5.000.
Ο εφεσίβλητος αρνήθηκε την αξίωση του εφεσείοντα, ισχυρίζεται ότι αυτός (ο εφεσείων) παρέβη τη συμφωνία και με ανταπαίτηση του ζήτησε αποζημιώσεις για την παράβαση, την οποία όμως απέσυρε κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Ο εφεσίβλητος στη μαρτυρία του ανέφερε ότι η επίδικη κατοικία έκτοτε την κράτησε για την οικογένεια του την οποία και χρησιμοποιεί μέχρι σήμερα.
[*1064]Το πρωτόδικο Δικαστήριο, με βάση την ενώπιον του μαρτυρία, όπως την αξιολόγησε, απέρριψε την αγωγή του εφεσείοντα. Πρώτα απέρριψε τους ισχυρισμούς του ότι συμφωνήθηκε ότι η συμφωνία θα ήταν υπό την αίρεση της εξέτασης της κατοικίας από πολιτικό μηχανικό του εφεσείοντα και ότι ο εφεσίβλητος συμφώνησε ότι θα επέστρεφε την προκαταβολή αν ο πολιτικός μηχανικός δεν θα εύρισκε την κατοικία της αρεσκείας του. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι τέτοιοι ισχυρισμοί ήταν εκτός δικογράφων.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε επίσης τους ισχυρισμούς ότι η καταβολή των £5.000 ήταν αποτέλεσμα απάτης του εφεσίβλητου σε βάρος του εφεσείοντα. Επίσης απέρριψε τους ισχυρισμούς ότι η συμφωνία έπασχε από ακυρότητα λόγω ασάφειας ή αοριστίας.
Περαιτέρω το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι ο εφεσείων υπαναχώρησε από τη συμφωνία και προφανώς διέπραξε παράβαση και όχι ο εφεσίβλητος.
Με το πιο πάνω σκεπτικό το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή.
Ο εφεσείων καταχώρησε την παρούσα έφεση εναντίον της απορριπτικής απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου προβάλλοντας οκτώ λόγους έφεσης.
Κατά την ενώπιον μας ακροαματική διαδικασία ο ευπαίδευτος δικηγόρος του εφεσείοντα απέσυρε όλους τους άλλους λόγους έφεσης εκτός από το λόγο αρ. 8 που έχει ως εξής:-
«Το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα παρέλειψε να εκδόσει απόφαση για επιστροφή του ποσού των £5.000 της προκαταβολής που εδόθηκε στον εναγόμενο ή και εσφαλμένα έκρινε ότι δεν είχε εξουσία να εκδόσει τέτοια απόφαση άσχετα αν ήτο δίκαιο.»
Στην Έκθεση Απαίτησης στην αγωγή του ο εφεσείων ζητούσε μεταξύ και άλλων απαιτήσεων του διαζευκτικά και την πιο κάτω:-
«β. Απόφαση για ποσό £5000 ήτοι επιστροφή στον ενάγοντα του ποσού που έδωκε ο ενάγοντας στον εναγόμενο στα πλαίσια της ανωτέρω συμφωνίας.
γ. Τόκους προς 6% επί £5000 από 22/11/93 μέχρι εξοφλήσεως.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν φαίνεται να ασχολήθηκε με το θέμα της προκαταβολής για να αποφασίσει την επιστροφή της στον [*1065]εφεσείοντα ή όχι. Φαίνεται ότι διέφυγε της προσοχής του το πιο πάνω μέρος της απαίτησης του εφεσείοντα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απεφάνθη ότι ο εφεσείων διέπραξε την παράβαση της συμφωνίας και κατά συνέπεια δεν εδικαιούτο θεραπείας. Παρεμπιπτόντως το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε με το θέμα λαμβάνοντας αφορμή από την αγόρευση του δικηγόρου του εφεσείοντα. Αναφέρει τα εξής το πρωτόδικο Δικαστήριο:-
«Ο ευπαίδευτος συνήγορος του ενάγοντα ήγειρε στην αγόρευση του ακόμη δύο θέματα.
Το πρώτο, την αδικία που θα προκύψει αν τελικά ο εναγόμενος δεν επιστρέψει στον ενάγοντα τις £5.000 την στιγμή που όχι μόνο δεν υπέστη καμιά ζημιά από την μη εκτέλεση της συμφωνίας αλλά κράτησε και το σπίτι για χρήση από την οικογένεια του και,
..............................................................................................................................................................................................................................
Όσον αφορά την προβαλλόμενη αδικία, υπενθυμίζεται ότι με το ισχύον δικαϊκό σύστημα την ευθύνη και ελευθερία επιλογής του πλαισίου προώθησης μιας υπόθεσης την φέρουν οι ίδιοι οι διάδικοι. Ευθύνη και καθήκον του δικαστηρίου είναι να επιλύσει την διαφορά με βάση τον νόμο στο πλαίσιο που τούτοι επέλεξαν. Η παρατήρηση αυτή, απαντά, πιστεύω, το πρώτο θέμα.»
Είναι νομολογιακά καθιερωμένο ότι το αναίτιο μέρος της παράβασης της σύμβασης έχει δικαίωμα σε αποζημιώσεις εναντίον του υπαιτίου της παράβασης. Σύμφωνα με το άρθρο 10 του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232:-
«10. Όταν οποιοσδήποτε αγοραστής ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει σύμβασης σε σχέση με την οποία τηρήθηκαν οι διατυπώσεις που καθορίζονται από το άρθρο 2, αρνηθεί να καταβάλει το τίμημα αγοράς και αποδεχτεί την ιδιοκτησία, η θεραπεία του πωλητή δυνάμει της σύμβασης αποτελείται μόνο από αποζημιώσεις.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, λανθασμένα, με αιτιολογία ότι τέτοια απαίτηση, για επιστροφή της προκαταβολής δεν ήταν δικογραφημένη απέρριψε την αγωγή. Διέλαθε της προσοχής του το δικογραφημένο μέρος της απαίτησης του εφεσείοντα όπως έχει παρατεθεί πιο πάνω.
[*1066]Ο εφεσίβλητος θα εδικαιούτο σε αποζημιώσεις νοουμένου ότι απεδείκνυε με μαρτυρία ότι υπέστη ζημία από την παράβαση. Πράγματι ο εφεσίβλητος, με ανταπαίτηση στην αγωγή του εφεσείοντα, ζητούσε τέτοιες αποζημιώσεις. Κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου ο εφεσίβλητος απέσυρε την ανταπαίτηση αυτή, με συνέπεια να μη δοθεί καμιά μαρτυρία εκ μέρους του για το θέμα. Αντίθετα υπήρχε μαρτυρία ότι την επίδικη οικία την κράτησε για την οικογένεια του την οποία και χρησιμοποιεί έκτοτε.
Έχουμε καταλήξει ότι ο λόγος έφεσης 8 ευσταθεί και ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή.
Η έφεση επιτυγχάνει με έξοδα τόσο πρωτόδικα όσο και κατ’ έφεση στην ανάλογη κλίμακα.
Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται.
Εκδίδεται απόφαση υπέρ του εφεσείοντα και εναντίον του εφεσίβλητου για το ποσό των £5.000. πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία έκδοσης της πρωτόδικης απόφασης.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα τόσο πρωτόδικα όσο και κατ’ έφεση. Εκδίδεται απόφαση υπέρ του εφεσείοντος για το ποσό των £5.000 πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο