(2004) 1 ΑΑΔ 1248
[*1248]5 Ιουλίου, 2004
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π., ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
ΤΡΥΦΩΝΑΣ ΠΑΤΣΑΛΙΔΗΣ,
Εφεσείων,
v.
1. ΜΑΡΙΚΚΟΥΣ ΚΩΣΤΗ ΔΑΜΑΣΚΗΝΟΥ,
2. ΚΩΣΤΑ ΜΑΚΑΡΟΥΝΑ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11455)
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Δικαίωμα διόδου βάσει του Άρθρου 11Α του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, προς όφελος περικλείστου κτήματος ― Εξουσίες του Διευθυντή Κτηματολογίου ― Κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου αποτελούσε την πλέον πρόσφορη και κατάλληλη λύση υπό τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης.
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Έφεση κατ’ αποφάσεως του Διευθυντή Κτηματολογίου δυνάμει του Άρθρου 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 ― Εύρος δικαιοδοσίας Δικαστηρίου ― Δεν περιορίζεται μόνο στον έλεγχο της νομιμότητας της απόφασης αλλά επεκτείνεται και στην ορθότητά της καθώς και στις ρυθμίσεις των δικαιωμάτων των διαδίκων με γνώμονα το δίκαιο.
Ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, παραχώρησε δίοδο προς όφελος του περικλείστου κτήματος (το δεσπόζον κτήμα) του εφεσείοντος, διά μέσου του κτήματος της εφεσίβλητης (το δουλεύον κτήμα), βάσει του Άρθρου 11Α του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 όπως τροποποιήθηκε. Η παραχωρηθείσα δίοδος, μήκους 40 μέτρων και πλάτους 3.65 μ. διήρχετο διά μέσου του δουλεύοντος κτήματος χωρίζοντας τούτο στα δύο.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου αποδέχθηκε την έφεση της ιδιοκτήτριας του δουλεύοντος κτήματος και παραμέρισε την απόφαση του [*1249]Διευθυντή και διέταξε τη διεξαγωγή νέας επιτόπιας εξέτασης.
Η υπό κρίση έφεση στρέφεται εναντίον της πιο πάνω απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Ο εφεσείων ισχυρίσθηκε ότι το δικαστήριο παραμέρισε την απόφαση του Διευθυντή χωρίς να συντρέχουν ισχυροί λόγοι και ότι οι διαπιστώσεις στις οποίες κατέληξε δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που αποδέχθηκε.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η παράλειψη του Κτηματολογίου να στρέψει την προσοχή του και να εξετάσει τη δυνατότητα παροχής διόδου κατά μήκος του συνόρου του δουλεύοντος κτήματος με άλλο όμορο τεμάχιο, το τεμάχιο 825, συνιστά πλημμέλεια αναγόμενη στην ορθή ενάσκηση των εξουσιών του Κτηματολογίου με βάση το Άρθρο 11Α του Νόμου και τους σχετικούς κανονισμούς η οποία, καθιστά νομικά τρωτή την απόφαση του Διευθυντή και συνεπώς, ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο διέταξε τον παραμερισμό της επίδικης απόφασης.
2. Η εκκαλούμενη απόφαση είναι πλήρως αιτιολογημένη. Και εφόσον το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν είχε ενώπιον του όλα τα στοιχεία που θα παρείχαν τη δυνατότητα να υποκαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του, ορθώς διέταξε, υπό τις περιστάσεις, τη διεξαγωγή νέας επιτόπιας εξέτασης.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Kafieros v. Theocharous (1978) 1 C.L.R. 619,
Αθανάση κ.ά. ν. Χατζημάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208,
Κουμής ν. Κούντουρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 1312,
Peyiotis a.o. v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442,
Παύλου κ.ά. ν. Νεοφύτου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973.
Έφεση.
Έφεση από τον εφεσείοντα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου που δόθηκε στις 16/7/02 (Αρ. Αγωγής 72/98) με την οποία αποδέχτηκε την έφεση της εφεσίβλητης - ιδιοκτήτριας του [*1250]δουλεύοντος ακινήτου και παραμέρισε την απόφαση του Διευθυντή Κτηματολογίου με την οποία παραχώρησε δίοδο προς όφελος του περίκλειστου κτήματος του εφεσείοντα, βάσει των εξουσιών που του παρέχουν οι πρόνοιες του Άρθρου 11Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224, όπως τροποποιήθηκε από το Άρθρο 3 του Ν. 10/66 και από τους σχετικούς Κανονισμούς.
Αρ. Κορακίδου, για τον Εφεσείοντα.
Ε. Μακαρούνα, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Α. Κραμβής.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Η εφεσίβλητη είναι ιδιοκτήτρια τεμαχίου γης (το δουλεύον κτήμα) δια μέσου του οποίου, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου παραχώρησε δίοδο προς όφελος του περίκλειστου κτήματος (το δεσπόζον κτήμα) του εφεσείοντα, βάσει των εξουσιών που του παρέχουν οι πρόνοιες του άρθρου 11Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 3 του νόμου 10/66 (στο εξής «ο νόμος») και των Κανονισμών που έχουν εκδοθεί (Βλ. Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας 1967 Παράρτημα ΙΙΙ σελίδα 282).
Το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου, ενασκώντας δικαιοδοσία με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 80 του νόμου, αποδέχθηκε την έφεση της ιδιοκτήτριας του δουλεύοντος κτήματος και παραμέρισε την απόφαση του Διευθυντή και διέταξε τη διεξαγωγή νέας επιτόπιας εξέτασης.
Η υπό κρίση έφεση στρέφεται εναντίον της προμνησθείσας απόφασης του πρωτόδικου δικαστηρίου. Στην ειδοποίηση έφεσης, προστέθηκε ως διάδικος ο εφεσίβλητος 2, γιός της ιδιοκτήτριας του δουλεύοντος κτήματος ο οποίος, απέκτησε την ιδιοκτησία του εν λόγω κτήματος από τη μητέρα του μετά την έκδοση της εκκαλούμενης απόφασης.
Τα κτήματα των διαδίκων είναι όμορα. Το δουλεύον εφάπτεται δημόσιου δρόμου και έχει έκταση 3 δεκάρια και 11 τ.μ. Το δεσπόζον είναι περίκλειστο και έχει έκταση 5 δεκάρια και 352 τ.μ.
Η παραχωρηθείσα δίοδος, μήκους 40 μέτρων και πλάτους 3.65 [*1251]μ. διέρχεται δια μέσου του δουλεύοντος κτήματος χωρίζοντας τούτο στα δύο. Ο Διευθυντής αναφέρει τους πιο κάτω λόγους για τους οποίους καθόρισε τη συγκεκριμένη δίοδο.
«α) Είναι το μοναδικό μέρος από το οποίο μπορεί να κατασκευασθεί δίοδος η οποία να εξυπηρετεί το κτήμα του Εφεσίβλητου με τεμ. 827 του φ/σχεδίου 45/30.
β) Το κοινό σύνορο των ακινήτων με τεμάχια 826 (κτήμα της Αιτήτριας-Εφεσείουσας) και 828 του φ/σχεδίου 45/30 δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη δημιουργία διόδου γιατί τα κτήματα αυτά ευρίσκονται κατά 1.50 μέτρα πιο ψηλά από τον δρόμο το δε κτήμα του Εφεσιβλήτου ευρίσκεται άλλα τρία μέτρα πιο ψηλά από αυτά.
γ) Το μέρος του ακινήτου της Αιτήτριας Εφεσείουσας που βρίσκεται στη βόρεια πλευρά της καθορισθείσας διόδου είναι επικίνδυνα κατηφορικό και καλυμμένο με μαρμαρόπετρα και έτσι η δημιουργία διόδου απ’ αυτό είναι αδύνατη.
δ) Η νότια πλευρά του ακινήτου με τεμάχιο 825 του φ/σχεδίου 45/30 είναι καλυμμένη με τεράστιο βράχο και δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την δημιουργία διόδου.
ε) Οπως καθορίσθηκε η δίοδος, προξενείται η πιο λίγη ζημιά και οχληρία.
10. Σαν αποτέλεσμα των πιο πάνω τόσον ο καθορισμός της διόδου όσο και η αποζημίωση που υπολογίστηκε πρέπει να θεωρηθούν δίκαια και λογικά καθότι δεν παραβλάπτονται κατά οποιοδήποτε τρόπο τα συμφέροντα της Αιτήτριας-Εφεσείουσας.»
Ο ιδιοκτήτης του δεσπόζοντος κτήματος, υιοθέτησε την απόφαση του Διευθυντή. Αντίθετη ήταν η θέση της ιδιοκτήτριας του δουλεύοντος κτήματος η οποία, επιδίωξε την ανατροπή της απόφασης. Η εφεσίβλητη ισχυρίστηκε ότι η επίδικη δίοδος είναι ακατάλληλη γιατί με αυτή, χωρίζεται αδικαιολόγητα το κτήμα της στα δυο με αποτέλεσμα να μειώνεται η αξία του και να περιορίζεται η δυνατότητα πρόσφορης εκμετάλλευσης και αξιοποίησης του κατά τον καλύτερο τρόπο. Ισχυρίστηκε επίσης ότι η δίοδος όπως έχει καθοριστεί, προκαλεί οχληρία και ταλαιπωρία που θα μπορούσε να αποφευχθεί αν ο Διευθυντής καθόριζε με άλλο πρόσφορο τρόπο την [*1252]πλέον κατάλληλη δίοδο.
Το πρωτόδικο δικαστήριο αφού αξιολόγησε τη μαρτυρία, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η μαρτυρία του κ. Ιεζεκιήλ (ΜΥ2) είναι η μόνη μαρτυρία πάνω στην οποία θα μπορούσε να στηριχθεί. Ο κ. Ιεζεκιήλ ο οποίος είναι τοπογράφος μηχανικός και διευθυντής εταιρείας που ασχολείται με κτηματικές εργασίες, τοπογραφικά θέματα και έργα οδοποιίας κλήθηκε από τον εφεσείοντα, ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος κτήματος. Με ειδικό μηχάνημα έκαμε διάφορες μετρήσεις των τεμαχίων 826 και 827 και καθόρισε τις υψομετρικές διαφορές των πιθανών διόδων, περιλαμβανομένης και της διόδου που υπέδειξε το Κτηματολόγιο. Ετοίμασε σχέδιο (τεκμ. 3) στο οποίο σημείωσε τη δίοδο που καθόρισε το Κτηματολόγιο με τα γράμματα Γ-Δ-Ε. Η υψομετρική διαφορά αυτής της διόδου από το δρόμο είναι 6.93 μ. που σημαίνει ότι έχει κλίση 17,34% δηλαδή ανωφέρεια 17 μ. κάθε 100 μέτρα. Οι κλίσεις που πρέπει να έχουν οι υπό κατασκευή δρόμοι για να είναι ευκολόχρηστοι είναι γύρω στο 13%. Στις περιπτώσεις όπου η κατασκευή του δρόμου είναι απαραίτητη, η κλίση μπορεί να κυμανθεί από 13% μέχρι 26%. Πέρα από αυτό το όριο, ο δρόμος θεωρείται επικίνδυνος ιδιαίτερα όταν κινείται φορτωμένο φορτηγό.
Ο μάρτυρας εξέτασε κάποιες άλλες πιθανές λύσεις οι οποίες όμως κρίθηκαν από τον ίδιο ως ακατάλληλες για τους λόγους που εξήγησε. Κατά την άποψή του, η επίδικη δίοδος ήταν η πλέον κατάλληλη. Ο διαχωρισμός του δουλεύοντος κτήματος σε δύο μέρη δεν προκαλούσε οποιεσδήποτε δυσμενείς επιπτώσεις στο δουλεύον κτήμα γιατί το ένα από τα δύο μέρη, το βόρειο, είναι άγονο λόγω της σύστασης του εδάφους του. Αντεξεταζόμενος ο κ. Ιεζεκιήλ ανέφερε ότι η κατασκευή διόδου μήκους 90 μέτρων κατά μήκος του συνόρου του δουλεύοντος κτήματος με το τεμάχιο 825 δεν αποτελεί την καλύτερη λύση αφενός λόγω της μεγάλης απόστασης της διόδου και αφετέρου λόγω των κατασκευαστικών προβλημάτων που συνεπάγεται αυτή η λύση. Ο μάρτυρας δεν προσδιόρισε τα κατασκευαστικά προβλήματα που είχε υπόψη του ωστόσο, συνάγεται από τα συμφραζόμενά του, ότι θεωρούσε ως μείζον κατασκευαστικό πρόβλημα την ανάγκη επιχωμάτωσης τμήματος του δεσπόζοντος κτήματος μεταξύ Ζ-Ε-Η. Η προσέγγιση αυτή του μάρτυρα φαίνεται κατά τρόπο παραστατικό στο σχέδιο (τεκμ. 3) με τη γραμμή Θ-Ζ-Ε-Η όπου το τμήμα Ζ-Ε-Η εμφανίζεται χαμηλότερο (βαθούλωμα) από τα σημεία Θ, Ζ και Η. Επειδή η απόσταση μιας τέτοιας πιθανής διόδου είναι 90 μέτρα δηλαδή, υπερδιπλάσια εκείνης που καθόρισε το κτηματολόγιο, έκρινε πως δεν ήταν απαραίτητο να προβεί σε υψομετρήσεις σχετικές με την πιθανή αυτή δίοδο. Παρά τα πιο πάνω, ο μάρτυρας κατέθεσε πως η κατασκευή διόδου κατά μήκος του συνόρου του δουλεύοντος κτήματος με το τεμάχιο 825 δηλαδή, από το σημείο Θ μέχρι το Ε (τεκμ. 3) θα αποτελούσε μια καλή λύση παρότι το μήκος της διόδου θα είναι κατά 2,25 φορές μεγαλύτερο από το μήκος της διόδου που καθόρισε το Κτηματολόγιο τα δε έξοδα για την κατασκευή της θα είναι περισσότερα λόγω των επιχωματώσεων που απαιτείται να γίνουν.
Το πρωτόδικο δικαστήριο, διαπίστωσε ότι ο Διευθυντής επέλεξε την επίδικη δίοδο με μοναδικό κριτήριο το γεγονός ότι αυτή αποτελούσε την πιο εύκολη λύση με το μικρότερο κόστος. Το δικαστήριο με αναφορά στη νομολογία* επισημαίνει πως η παραχώρηση διόδου μέσω πέτρας ή βράχου δεν αποκλείεται αν αυτή είναι η προσφορότερη λύση και εναπόκειται επομένως στον ιδιοκτήτη του κτήματος υπέρ του οποίου παραχωρείται το δικαίωμα διαβάσεως να προβεί στις δέουσες ενέργειες ώστε αυτό να καταστεί λειτουργήσιμο. Μετά από την πιο πάνω παρατήρηση, το δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι « ......... ο κτηματολογικός λειτουργός έλαβε υπόψη παράγοντες που δεν έπρεπε να λάβει και αγνόησε κάποιες άλλες λύσεις επώδυνες μεν για τον εφεσίβλητο αλλά λιγότερο οχληρές για την εφεσείουσα». Ενόψει τούτου, το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάσισε τον παραμερισμό της απόφασης του Διευθυντή και διέταξε τη διεξαγωγή νέας επιτόπιας εξέτασης.
Με τον πρώτο λόγο της έφεσης, ο εφεσείων ισχυρίζεται ότι το δικαστήριο παραμέρισε την απόφαση του Διευθυντή χωρίς να συντρέχουν ισχυροί λόγοι και ότι οι διαπιστώσεις στις οποίες κατέληξε δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που αποδέχθηκε. Έχουμε τη γνώμη ότι οι πιο πάνω ισχυρισμοί του εφεσείοντα δεν υποστηρίζονται από την επιχειρηματολογία του. Η διαπίστωση του δικάσαντος δικαστηρίου ότι ο Διευθυντής έλαβε υπόψη παράγοντες που δεν έπρεπε να είχε λάβει και αγνόησε λύσεις που θα ήταν μεν επώδυνες για τον ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος κτήματος αλλά λιγότερο οχληρές κλπ για την ιδιοκτήτρια του δουλεύοντος, στηρίχθηκε κατά κύριο λόγο στην αξιόπιστη μαρτυρία του κ. Ιεζεκιήλ ότι εκτός από την απλή και εύκολη λύση του Διευθυντή, υπήρχε και η προμνησθείσα λύση της παροχής διόδου κατά μήκος του συνόρου του δουλεύοντος κτήματος με το τεμάχιο 825. Σ’ αυτή ακριβώς τη λύση, φαίνεται ότι επικεντρώθηκε η προσοχή του δικαστηρίου όπου στην εκκαλούμενη απόφαση επισημαίνεται ότι το σημείο Ζ-Η αποτελεί μέρος του δεσπόζοντος κτήματος και ότι τα έξοδα που απαιτούνται [*1254]για την επιχωμάτωσή του είναι θέμα που αφορά αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος κτήματος προς όφελος του οποίου παραχωρείται το δικαίωμα της διόδου.
Το δικαστήριο, στα πλαίσια της αναθεωρητικής του δικαιοδοσίας δυνάμει του άρθρου 80 του νόμου, εξετάζει κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή είναι νόμιμη και ορθή στην ουσία της. Όταν υπάρχουν όλα τα στοιχεία, το δικαστήριο μπορεί να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του και να εκδώσει οποιαδήποτε διαταγή κρίνει δίκαιη. Αυτό σημαίνει ότι η δικαιοδοσία του δικαστηρίου δεν περιορίζεται μόνο στον έλεγχο της νομιμότητας της απόφασης αλλά επεκτείνεται και στην ορθότητά της καθώς και στις ρυθμίσεις των δικαιωμάτων των διαδίκων με γνώμονα το δίκαιο. Βλ. Kafieros v. Theocharous (1978) 1 C.L.R. 619, Peyiotis v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442, Αθανάση κ.ά. ν. Χατζημάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208 και Κουμής ν. Κούντουρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 1312.
Στην προκείμενη περίπτωση, η παροχή διόδου κατά μήκος του συνόρου του δουλεύοντος κτήματος με το τεμάχιο 825 θα μπορούσε να αποτελέσει την πλέον πρόσφορη και κατάλληλη λύση. Η απόσταση των 50 μέτρων πέραν του μήκους της επίδικης διόδου και τα έξοδα για την αναγκαία επιχωμάτωση μέρους του δεσπόζοντος κτήματος ώστε να καταστεί εφικτή η κατασκευή και χρήση της διόδου δεν αποτελούσαν παράγοντες αποτρεπτικούς για την εξέταση αυτής, της δυνητικά πρόσφορης λύσης από το Κτηματολόγιο. Η παράλειψη του Κτηματολογίου να στρέψει την προσοχή του και να εξετάσει τη δυνατότητα παροχής διόδου κατά μήκος του συνόρου του δουλεύοντος κτήματος με το τεμάχιο 825, συνιστά πλημμέλεια αναγόμενη στην ορθή ενάσκηση των εξουσιών του Κτηματολογίου με βάση το άρθρο 11Α του Νόμου και τους σχετικούς κανονισμούς η οποία, καθιστά νομικά τρωτή την απόφαση του Διευθυντή και συνεπώς, ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο διέταξε τον παραμερισμό της επίδικης απόφασης.
Η εκκαλούμενη απόφαση είναι πλήρως αιτιολογημένη και ο ισχυρισμός του εφεσείοντα περί του αντιθέτου είναι αβάσιμος. Και εφόσον το πρωτόδικο δικαστήριο δεν είχε ενώπιόν του όλα τα στοιχεία που θα παρείχαν τη δυνατότητα να υποκαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του θεωρούμε ότι κάτω από αυτές τις περιστάσεις ορθά διατάχθηκε η διεξαγωγή νέας επιτόπιας εξέτασης. Βλ. Peyiotis and Another v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442 και Παύλου κ.ά. ν. Νεοφύτου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973.
Η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα.
[*1255]
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο