(2005) 1 ΑΑΔ 1306
[*1306]21 Οκτωβρίου, 2005
[ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στές]
ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ ΠΑΤΑΤΑΣ,
Εφεσείων,
v.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΔΙΑ ΤΟΥ
ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11747)
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Απαλλοτρίωση για αρχαιολογικούς σκοπούς κτήματος το οποίο κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης ήταν ενταγμένο σε πολεοδομική ζώνη ― Αποζημιώσεις ― Συγκριτικές πωλήσεις ― Καθορισμός ετήσιας αύξησης της αξίας της γης με βάση την εκτίμηση του εκτιμητή της απαλλοτριούσας αρχής ― Κατά πόσο το ποσό της αποζημίωσης έπρεπε να αυξηθεί λόγω της προγενέστερης ένταξης του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη.
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Αποζημιώσεις ― Τρόπος καθορισμού αποζημιώσεων ― Συγκριτικές πωλήσεις ― Πολεοδομικές ζώνες ― Κατά πόσο είναι δυνατή η υιοθέτηση συγκριτικών πωλήσεων από διαφορετική πολεοδομική ζώνη.
Το κτήμα του εφεσείοντος στον Άγιο Τύχωνα στη Λεμεσό απαλλοτριώθηκε για αρχαιολογικούς σκοπούς. Το κτήμα ήταν ενταγμένο στην πολεοδομική ζώνη Δα 2 με ανώτατο συντελεστή δόμησης 1% και κάλυψης 1% σε ένα όροφο. Πριν από τη δημοσίευση του τοπικού σχεδίου, το ακίνητο ήταν στη Ζώνη Ζ, με ανώτατο συντελεστή δόμησης 10% και κάλυψης 10%, ήταν δε ενταγμένο από 31/12/1935 στον Πίνακα Β του περί Αρχαιοτήτων Νόμου, Κεφ. 31, ως αρχαίο μνημείο. Η Απαλλοτριούσα Αρχή πρόσφερε στον εφεσείοντα ποσό 51.000,00 ως αποζημίωση. Ο εφεσείων εισέπραξε το ποσό, με επιφύλαξη όπως το τελικό ύψος της αποζημίωσης καθορισθεί από το Δικαστήριο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέκτηκε την εκτίμηση του εκτιμητή των εφεσιβλήτων, ότι η αξία ήταν μόνο 51.000, 00 κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης, παρά το γεγονός ότι οι πωλήσεις των συγκριτικών που χρη[*1307]σιμοποίησε, χρονικά, δεν ήταν πολύ πλησίον της ημερομηνίας της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Η αγοραία αξία του κτήματος, ανερχόταν σε 137.000,00, κατά την εκτίμηση του εκτιμητή του εφεσείοντος. Και οι δύο εκτιμήσεις βασίστηκαν σε συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι δεν εδικαιολογείτο η άποψη του εκτιμητή του εφεσείοντος, επειδή αυτός αγνόησε εντελώς κτήματα βόρεια του αυτοκινητόδρομου, παρά την αποδοχή του ότι και σ’ εκείνα τα κτήματα υπήρξε ανάπτυξη. Το Δικαστήριο έκρινε επίσης ότι δεν έχει καταδειχθεί μείωση της αξίας του κτήματος από την ένταξη του στην Πολεοδομική ζώνη και/ή στις Αρχαιότητες.
Ο εφεσείων εφεσίβαλε την απόφαση υποστηρίζοντας ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε και, συγκεκριμένα, αυτής των εκτιμητών, δεν ήταν ορθή.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι δεν παρείχετο δυνατότητα σύγκρισης του επίδικου κτήματος με ακίνητα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, όπως και η κατάληξη του ως προς την ετήσια αύξηση της γης, η οποία ανήρχετο σε 5%, είναι ορθές.
2. Η ορθότητα των συμπερασμάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου επιβεβαιώνεται και από την Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέως (2001) 1 Α. Α. Δ. 2143 στις σελ. 2150 - 2151.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέως (2001) 1 Α.Α.Δ. 2143,
Νικολάου κ.ά. ν. Δημοκρατίας (2002) 1 Α.Α.Δ. 1305,
Παύλου ν. Δημοκρατίας (2002) 1 Α.Α.Δ. 1586.
Έφεση.
Έφεση από τον ενάγοντα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού που δόθηκε στις 22/5/03 (Αρ. Παραπομπής 47/97) με την οποία απέρριψε την αγωγή του ως προς το ποσό των £51.000.- το οποίο του προσφέρθηκε ως αποζημίωση από την απαλλοτριούσα αρχή για την απαλλοτρίωση ενός ακινήτου του στο χω[*1308]ριό Άγιος Τύχωνας στη Λεμεσό καθώς και τη μαρτυρία του εκτιμητή του για αναπροσαρμογή και επαύξηση της αποζημίωσης.
Αντ. Τόκας, για τον Εφεσείοντα.
Χρ. Ιωαννίδης, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Δικαστής Ε. Παπαδοπούλου.
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Ακίνητο του εφεσείοντα, στο χωριό Άγιος Τύχωνας, στη Λεμεσό, απαλλοτριώθηκε με σκοπό τη διεξαγωγή αρχαιολογικών ανασκαφών ή τη συντήρηση αρχαίων μνημείων ή αρχαιοτήτων. Πρόκειται για χωράφι στην περιοχή Παλαιά - Λεμεσός, έκτασης 7219 τ.μ., το οποίο βρίσκεται μεταξύ δύο ρυακιών που περικλείουν την αρχαία πόλη της Αμαθούντας, όπου και τα ερείπια της πόλης.
Κατά τον ουσιώδη χρόνο, δηλαδή της δημοσίευσης της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης - (11/4/1996) - και του Διατάγματος Απαλλοτρίωσης - (12/7/1996) - το ακίνητο ήταν ενταγμένο στην Πολεοδομική Ζώνη Δα2, με ανώτατο συντελεστή δόμησης 1% και κάλυψης 1% σε ένα όροφο. Η Ζώνη Δα2 ίσχυε από 1/12/1990, ημερομηνία δημοσίευσης του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού. Πριν από τη δημοσίευση του τοπικού σχεδίου, το ακίνητο ήταν στη Ζώνη Ζ, με ανώτατο συντελεστή δόμησης 10% και κάλυψης 10%, ήταν δε ενταγμένο από 31/12/1935 στον Πίνακα Β του περί Αρχαιοτήτων Νόμου, ΚΕΦ. 31, ως αρχαίο μνημείο.
Η Απαλλοτριούσα Αρχή έλαβε κατοχή του κτήματος το 1996 και πρόσφερε στον εφεσείοντα ποσό £51.000,00 ως αποζημίωση. Ο εφεσείων εισέπραξε το ποσό, με επιφύλαξη όπως το τελικό ύψος της αποζημίωσης καθορισθεί από το Δικαστήριο, όπου και προσέφυγε.
Οι θέσεις των μερών ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, με θεμέλιο, ουσιαστικά, τις μαρτυρίες των εκτιμητών τους σ’ ό,τι αφορά την αξία του κτήματος, διΐσταντο σε μεγάλο βαθμό.
Ο εφεσείων πρόβαλε ότι η αγοραία αξία του κτήματος, κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης, ανερχόταν σε £137.000,00, ενώ η Απαλλοτριούσα Αρχή παρέμεινε στην αρχική της θέση - ότι, δηλαδή, η [*1309]αξία ήταν μόνο £51.000,00.
Και οι δύο εκτιμητές, για να καταλήξουν στην αγοραία αξία του επίδικου κτήματος κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο, η οποία θεωρείται ως η καλύτερη. Ήταν διαπίστωση και των δύο ότι, κατά τον ουσιώδη χρόνο, στη γύρω περιοχή δεν υπήρχαν ικανοποιητικές πωλήσεις κτημάτων με τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά. Ως αποτέλεσμα, για την αγοραία αξία έλαβαν υπόψη πωλήσεις κτημάτων πριν από τον ουσιώδη χρόνο, αναπροσαρμόζοντας τις τιμές ανάλογα με τα νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά τους, ώστε αυτές να αποτελούν βάση σύγκρισης με το επίδικο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού ανέλυσε με προσοχή και λεπτομέρεια την ενώπιόν του μαρτυρία και αφού αναφέρθηκε σε έκταση στη νομική πλευρά του θέματος, αποδέχτηκε τη θέση του εκτιμητή των εφεσιβλήτων, παρά το γεγονός ότι οι πωλήσεις των συγκριτικών που χρησιμοποίησε, χρονικά, δεν ήταν πολύ πλησίον της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Η μέθοδος όμως που χρησιμοποίησε για σκοπούς αναπροσαρμογής των τιμών ήταν πιο ασφαλής από τη μέθοδο του εκτιμητή του εφεσείοντα. Για την εξαγωγή της ετήσιας αύξησης του 5%, ο εκτιμητής των εφεσιβλήτων χρησιμοποίησε πωλήσεις ακινήτων στην ίδια ζώνη, την περίοδο Μαρτίου 1981 - 1996.
Τη μαρτυρία του εκτιμητή του εφεσείοντα την απέρριψε γιατί αυτός έλαβε υπόψη πωλήσεις ακινήτων τα οποία δεν ήταν συγκρίσιμα με το απαλλοτριωθέν κτήμα, αφού ευρίσκοντο σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, τόσο μεταξύ τους όσο και σε σχέση με το απαλλοτριωθέν. Τα συγκριτικά, τα οποία χρησιμοποίησε και στα οποία βασίστηκε για να καταλήξει στην ετήσια αύξηση, ήταν το Τεμάχιο 292 - (συγκριτικό 1) και το Τεμάχιο 256 - (συγκριτικό 2). Το συγκριτικό 1 εμπίπτει στην ίδια ζώνη με το επίδικο, όχι όμως και το συγκριτικό 2. Τη θέση του, σ’ ό,τι αφορά τον καθορισμό της αγοραίας αξίας, την απέρριψε για το λόγο ότι ένα από τα δύο συγκριτικά, τα οποία χρησιμοποιήθηκαν, καίτοι ευρίσκεται στην ίδια πολεοδομική ζώνη με το απαλλοτριωθέν κτήμα, υπερτερεί κατά πολύ, αφού αποτελεί προέκταση ανεπτυγμένης τουριστικά περιοχής και έχει πολύ καλή θέα.
Απασχόλησαν, επίσης, το Δικαστήριο διάφορα άλλα συγκριτικά τα οποία χρησιμοποιήθηκαν. Έκρινε όμως ότι δεν εδικαιολογείτο η άποψη του εκτιμητή του εφεσείοντα, επειδή αυτός αγνόησε εντελώς κτήματα βόρεια του αυτοκινητόδρομου, παρά την αποδοχή του ότι [*1310]και σ’ εκείνα τα κτήματα υπήρξε ανάπτυξη. Εισήγηση του συνηγόρου του εφεσείοντα ότι το ποσό της αποζημίωσης θα έπρεπε να αυξηθεί, λόγω της πολιτικής του Τμήματος Αρχαιοτήτων να μην εγκρίνει ανάπτυξη στην περιοχή, την απέρριψε ως εξής:-
«Έχοντας κατά νου τις πρόνοιες του άρθρου 10(η) όπως ερμηνεύθηκε στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου (1995) 1 Α.Α.Δ. 728, την υπόθεση Αντριάνα Παύλου v. Δημοκρατίας (2002) 1 Α.Α.Δ. 1586, όπου εξετάστηκε και πάλι το θέμα καταλήγω ότι ενδεχόμενη ένταξη του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη αποτελεί εκτελεστή διοικητική πράξη η οποία μπορούσε να προσβληθεί με προσφυγή στο Ανώτατο Δικαστήριο (βλ. Δημητριάδης και Άλλοι ν. Υπουργικού Συμβουλίου και Άλλοι (1996) 3 Α.Α.Δ. 85. Εν πάση περιπτώσει σημειώνω ότι με τη μαρτυρία και των δύο εκτιμητών όπως έχουν τεθεί ενώπιον μου δεν έχει καταδειχθεί μείωση της αξίας του ακινήτου από την ένταξη του κτήματος στην Πολεοδομική ζώνη και ή στις Αρχαιότητες. Αντιθέτως έχει διαπιστωθεί αύξηση την οποία ο κ. Δημητρίου υπολόγισε σε 5% ετησίως, ο δε κ. Μακρής σε 10% ετησίως. Επομένως δεν θεωρώ ότι επήλθε μείωση λόγω οποιουδήποτε περιορισμού ή των όσων εισηγείται ο κ. Τόκας. Ειδικότερα όσον αφορά την ένταξη του κτήματος σε πολεοδομικές ζώνες, παραπέμπω στη Μιχαλάκης Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 Α.Α.Δ. 2143 και Θεοδώρου Νικολάου κ.ά. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (2002) 1 Α.Α.Δ. 1305 και την πολύ πρόσφατη Έλλη Ιορδάνη Χριστοφή v. Κυπριακής Δημοκρατίας (2003) 1 Α.Α.Δ. 192. Το θέμα πλέον έχει ξεκαθαρίσει με βάση τις αρχές της νομολογίας δεν υπάρχουν κρίνω άλλα περιθώρια δοκιμών ενώπιον του Δικαστηρίου. Η μαρτυρία που έχει προσαχθεί και εδώ δεν διαφέρει από τη μαρτυρία που είχε προσαχθεί στις πιο πάνω υποθέσεις. Εδώ επαναλαμβάνω ακριβώς την ίδια παρατήρηση που έκανε και το Εφετείο στην Έλλη Ιορδάνη Χριστοφή (πιο πάνω). Όσον αφορά το ότι δεν έγιναν κατά τους ισχυρισμούς του κ. Τόκα πωλήσεις λόγω της πολιτικής του Τμήματος Αρχαιοτήτων, βρίσκω ότι ούτε και αυτό το επιχείρημα έχει πραγματικό και νομικό έρεισμα. Υπήρξαν πωλήσεις όπως τις έχει διαπιστώσει ο εκτιμητής κ. Δημητρίου. Απλώς και σε αυτή την περίπτωση ο εκτιμητής κ. Μακρής επέλεξε να τις αγνοήσει για να χρησιμοποιήσει και πάλι τεχνηέντως το επιχείρημα της έλλειψης άμεσα συγκριτικών και να καταλήξει να υιοθετήσει συγκριτικά ανόμοια.»
Με την έφεση, αμφισβητείται η πρωτόδικη απόφαση για τρεις λόγους, οι οποίοι είναι συναφείς μεταξύ τους. Αφορούν στην αξιο[*1311]λόγηση της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε και, συγκεκριμένα, αυτής των εκτιμητών. Η απόρριψη της μαρτυρίας του εκτιμητή του, εισηγείται ο εφεσείων, για το λόγο ότι αυτός χρησιμοποίησε συγκριτικά ενταγμένα σε διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες, δε δικαιολογείται. Η χρησιμοποίηση συγκριτικών από άλλες πολεοδομικές ζώνες ήταν αναπόφευκτη, αφού στη ζώνη όπου είναι ενταγμένο το επίδικο δεν υπήρχε ανάπτυξη λόγω της πολιτικής που ακολουθείται από το Τμήμα Αρχαιοτήτων.
Σ’ ό,τι αφορά το λόγο έφεσης σχετικά με την αξιολόγηση της μαρτυρίας, δε διαπιστώνουμε να ευσταθούν τα όσα προβάλλονται. Το Δικαστήριο έδωσε με κάθε λεπτομέρεια λόγους για τους οποίους δεν αποδέχτηκε τη μαρτυρία του εκτιμητή του εφεσείοντα. Βρίσκουμε αυτούς τους λόγους δικαιολογημένους. Συμφωνούμε με την κατάληξη του Δικαστηρίου ότι δεν παρείχετο δυνατότητα σύγκρισης του επιδίκου κτήματος με ακίνητα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, όπως επίσης και με την κατάληξή του ως προς την ετήσια αύξηση της γης, η οποία ανήρχετο σε 5%. Όμοια ζητήματα με αυτά που τέθηκαν εδώ εξετάστηκαν στις Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέως (2001) 1 Α.Α.Δ. 2143· Νικολάου, κ.ά. ν. Δημοκρατίας, (2002) 1 Α.Α.Δ. 1305· Παύλου ν. Δημοκρατίας (2002) 1 Α.Α.Δ. 1586.
Η Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέως, πιο πάνω, στην οποία μας παρέπεμψε και ο συνήγορος του εφεσείοντα, για να υποστηρίξει ότι το Δικαστήριο όφειλε να αναπροσαρμόσει την καθορισθείσα αποζημίωση, δεδομένης της πολιτικής του Τμήματος Αρχαιοτήτων, δεν υποστηρίζει τη θέση του. Αντίθετα, το απόσπασμα που ακολουθεί, με το οποίο συμφωνούμε, επιβεβαιώνει την ορθότητα των συμπερασμάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου:- (σελ. 2150-2151)
«Η πρωτόδικος Δικαστής δεν θεωρεί την ένταξη κτήματος σε πολεοδομική ζώνη ως συνιστούσα περιορισμό κατά το άρθρο 10(η) του Νόμου. Σε αυτό σφάλλει, η πρωτόδικος Δικαστής. Πλην η ένταξη του κτήματος σε ζώνη δεν εξυπακούει αφ’ εαυτής τη μείωση της αξίας του, ούτε τεκμηριώνει δικαίωμα αποζημίωσης βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Είναι ενδεχόμενο η ένταξη του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη να καταστήσει δυνατή την οικοδομική του ανάπτυξη, να επαυξήσει τις αναπτυξιακές του προοπτικές και τοιουτοτρόπως να συμβάλει στην αύξηση της αξίας του. Είναι χρήσιμο να επανατονίσουμε ότι η ιδιοκτησία γης, όπως υπογραμμίστηκε στη Δημητριάδη κ.ά. v. Υπουργικού Συμβουλίου κ.ά. (1996) 3 Α.Α.Δ. 85 (ανωτέρω) και προγενέστερες αποφάσεις, δεν παρέχει αφ’ εαυτής το δι[*1312]καίωμα οικοδομικής ανάπτυξης.
Στην προκείμενη υπόθεση δεν έχει καταδειχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη επέφερε και τη μείωση της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος. Η αξία του κτήματος επηρεάζεται άμεσα από τη ζώνη στην οποία είναι εγγεγραμμένο και τούτο γιατί η δυνατότητα της οικοδομικής ανάπτυξής του άπτεται άμεσα της αξίας του. Όσο μεγαλύτερη είναι αυτή η δυνατότητα, ανάλογα μεγαλύτερη είναι και η αξία του κτήματος.
Συμφωνούμε με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν επιδεχόταν άμεσης σύγκρισης το επίδικο κτήμα με τα ακίνητα τα οποία ήταν ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη.»
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο