(2006) 1 ΑΑΔ 41
[*41]27 Ιανουαρίου, 2006
[ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ/στές]
1. ΚΩΣΤΑΣ ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ,
2. ΕΥΑΓΓΕΛΙΑ ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ,
Εφεσείοντες,
v.
1. ΕΛΣΑΣ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ,
2. ΛΥΔΙΑΣ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11939)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Θέσμια ενοικίαση ― Αίτηση για μείωση ενοικίου ― Άρθρο 8(5) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83), όπως τροποποιήθηκε ― Καθορισμός του δικαίου ενοικίου ― Συνυπολογισμός του αγοραίου ενοικίου και του μέσου όρου των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή.
Η παρούσα έφεση στρέφεται εναντίον της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου με την οποία μειώθηκε, μετά από αίτηση των εφεσιβλήτων, το ενοίκιο υποστατικού στην Κάτω Πάφο που ενοικιάζουν από τους εφεσείοντες. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε τη μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του δικαστηρίου και έκρινε ότι το αγοραίο ενοίκιο στη μικρή περιοχή στην οποία βρίσκεται το επίδικο υποστατικό, είναι £17.- το τετραγωνικό μέτρο και στη βάση του εμβαδού των 34 τ. μ. που είχε το υποστατικό, καθόρισε το δίκαιο μηνιαίο ενοίκιο του σε £578.- από 2/3/2001, μειώνοντας το καταβαλλόμενο ενοίκιο των £1.179,76.- σε £578.-
Οι εφεσείοντες υποστηρίζουν ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε λανθασμένα τη μαρτυρία της προαναφερόμενης μάρτυρος επειδή έδωσε λανθασμένη ερμηνεία στον όρο «μικρή περιοχή» που απαντάται στο Άρθρο 8(5) του Ν.23/83, όπως τροποποιήθηκε και επειδή εφάρμοσε λανθασμένα τα κριτήρια καθορισμού του δικαίου ενοικίου σύμφωνα με το προαναφερόμενο Άρθρο 8(5).
Αποφασίστηκε ότι:
[*42]
1. Το Άρθρο 8(5) του Ν. 23/83, όπως τροποποιήθηκε, προνοεί ότι τηρουμένων των προνοιών των εδαφίων που προηγούνται, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή (στην οποία βρίσκεται το επίδικο ακίνητο) χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή. Για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές) μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις.
2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν θα έπρεπε να βασιστεί στη μαρτυρία της προαναφερόμενης μάρτυρος εφόσον τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη δεν ήταν όλα της ίδιας ηλικίας, της ίδιας καταστάσεως και των ίδιων παρεχομένων σ’ αυτά διευκολύνσεων και η μάρτυς δεν προέβη στις σχετικές προσαρμογές κάνοντας τους απαραίτητους υπολογισμούς ώστε να ληφθούν υπόψη δεόντως τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του καθενός από τα συγκρινόμενα, σε σχέση με τα καταβαλλόμενα ενοίκια.
3. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε και όσον αφορά τον μη συνυπολογισμό και του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.
Για τους πιο πάνω λόγους η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται και διατάσσεται η επανεκδίκαση της υπόθεσης από άλλο αρμόδιο δικαστήριο.
Η έφεση επιτράπηκε. Διατάχθηκε η επανεκδίκαση της υπόθεσης από άλλο αρμόδιο δικαστήριο. Τα έξοδα της έφεσης και της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάσθηκαν υπέρ των εφεσειόντων.
Έφεση.
Έφεση από τους καθ’ ων η αίτηση κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Πάφου που δόθηκε στις 27/11/03 (Αρ. Αίτησης Κ2/01).
Μ. Κυριακίδης με Κ. Φακοντή, για τους Εφεσείοντες.
Κ. Μελάς, για τους Εφεσίβλητους.
[*43]
Cur. adv. vult.
ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Νικολάτος.
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ.: Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε ενώπιον του αίτηση για μείωση και/ή καθορισμό του ενοικίου του υποστατικού που ενοικιάζουν οι εφεσίβλητες από τους εφεσείοντες, το οποίο βρίσκεται στην οδό Ποσειδώνος στην Κάτω Πάφο στο Παφήνια Σιή Βιού Κόμπλεξ αρ. 23, σε £450.- μηνιαίως από την 1.3.2001.
Το επίδικο κατάστημα ενοικιάστηκε δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 14.8.94 έναντι ενοικίου £900.- μηνιαίως, αρχικά, το οποίο αυξανόταν σταδιακά και μετά τη λήξη της αρχικής περιόδου ενοικιάσεως, δηλαδή από την 1.8.98 το καταβαλλόμενο ενοίκιο ανέρχεται σε £1.179,76.-
Το πρωτόδικο δικαστήριο αφού άκουσε τη μαρτυρία που προσφέρθηκε για τους εφεσείοντες, τη μαρτυρία των εφεσιβλήτων και τη Λειτουργό Εκτιμήσεων του δικαστηρίου απέρριψε τη μαρτυρία του πραγματογνώμονα των εφεσειόντων κ. Πανταζή και δέχθηκε τη μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του δικαστηρίου κας Ιορδάνου. Με βάση τη μαρτυρία της το δικαστήριο έκρινε ότι το αγοραίο ενοίκιο στη μικρή περιοχή στην οποία βρίσκεται το επίδικο υποστατικό, δηλαδή στη Λεωφ. Ποσειδώνος, είναι £17.- το τετραγωνικό μέτρο και εφόσον το εμβαδόν του επιδίκου υποστατικού είναι 34 τ.μ. καθόρισε το δίκαιο μηνιαίο ενοίκιο του επίδικου καταστήματος σε £578.- από 2.3.2001, διατάσσοντας δηλαδή τη μείωση του καταβαλλομένου ενοικίου των £1.179,76.- σε £578.-
Οι εφεσείοντες προσβάλλουν την πρωτόδικη απόφαση. Προβάλλουν ότι το πρωτόδικο δικαστήριο αξιολόγησε λανθασμένα τη μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεως κας Ιορδάνου, επειδή έδωσε λανθασμένη ερμηνεία στον όρο «μικρή περιοχή» που απαντάται στο άρθρο 8(5) του Ν. 23/83, όπως τροποποιήθηκε και επειδή εφάρμοσε λανθασμένα τα κριτήρια καθορισμού του δικαίου ενοικίου σύμφωνα με το προαναφερόμενο άρθρο 8(5).
Το άρθρο 8(5) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83), όπως τροποποιήθηκε, προνοεί ότι τηρουμένων των προνοιών των εδαφίων που προηγούνται, για τον καθορισμό του δικαίου ενοι[*44]κίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή (στην οποία βρίσκεται το επίδικο ακίνητο) χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή. Για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές) μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου καθώς και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις.
Εξετάσαμε με προσοχή τη μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων του δικαστηρίου κας Ιορδάνου και καταλήξαμε στο συμπέρασμα ότι η μαρτυρία της δεν θα έπρεπε να είχε κριθεί ικανοποιητική. Η κα. Ιορδάνου θεώρησε ως μικρή περιοχή την περιοχή από την αρχή της οδού Ποσειδώνος μέχρι το τέρμα της, απέναντι από τα «Μπάνια» στην Κάτω Πάφο. Αυτό το στοιχείο από μόνο του δεν θα καθιστούσε τη μαρτυρία της τρωτή. Όμως η μάρτυρας θεώρησε ως συγκριτικά διάφορα καταστήματα σε τρία συγκροτήματα καταστημάτων επί της Λεωφ. Ποσειδώνος γιατί αυτά βρίσκονταν στην ίδια θέση και είχαν «περίπου τα ίδια χαρακτηριστικά», όπως είπε. Χρησιμοποίησε 35 συνολικά συγκριτικά από τρία διαφορετικά συγκροτήματα μεταξύ των οποίων και το συγκρότημα στο οποίο βρίσκεται το επίδικο κατάστημα. Στη μαρτυρία της η κα. Ιορδάνου δέχθηκε ότι το ένα από τα δύο συγκροτήματα καταστημάτων που θεώρησε ως συγκριτικό κτίστηκε το 1982, το άλλο το 1986 ενώ το συγκρότημα στο οποίο βρίσκεται το επίδικο κατάστημα κτίστηκε το 1987. Η μάρτυρας δέχθηκε επίσης πως μπροστά από το επίδικο κατάστημα υπάρχει κοινόχρηστος χώρος, στοιχείο που συνιστά πλεονέκτημα, ενώ τέτοιοι χώροι δεν υπάρχουν μπροστά από τα δύο άλλα συγκροτήματα καταστημάτων. Η κα. Ιορδάνου είπε επίσης πως το συγκρότημα στο οποίο βρίσκεται το επίδικο κατάστημα είναι καλύτερης φυσικής εμφάνισης και κατάστασης από τα δυο άλλα συγκριτικά, τα οποία μειονεκτούν σε σχέση με το επίδικο, λόγω φυσικής κατάστασης. Όμως επειδή και τα τρία συγκροτήματα βρίσκονται στην ίδια μικρή περιοχή και είναι περίπου της ίδιας ηλικίας η μάρτυρας τα θεώρησε ως κατάλληλα για σύγκριση μεταξύ τους.
Το ουσιώδες σφάλμα στο οποίο, κατά την εκτίμηση μας, υπέπεσε η Λειτουργός Εκτιμήσεων του δικαστηρίου είναι ότι δεν καθόρισε με ακρίβεια τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των τριών συγκροτημάτων που συγκρίθηκαν μεταξύ τους και των καταστημάτων σ’ αυτά και δεν προέβηκε σε οποιαδήποτε προσαρμογή είτε ποιοτική είτε χρονική έτσι ώστε, κατά τη σύγκριση που έκαμε μεταξύ του επιδίκου καταστήματος και των άλλων, να ληφθούν υπόψη τα πλεονεκτήματα που είχε το επίδικο κατάστημα όπως ήταν η ηλικία, [*45]η φυσική εμφάνιση και κατάσταση και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις. Κατά την κρίση μας αυτό το ουσιαστικό σφάλμα της προαναφερόμενης μάρτυρος καθιστά τη μαρτυρία της τρωτή και κατά συνέπεια το πρωτόδικο δικαστήριο δεν θα έπρεπε να είχε βασιστεί σ’ αυτή. Όπως ορίζει το προαναφερόμενο άρθρο 8(5), για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται και το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή. Πρέπει επίσης να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις, εκτός από τις προσωπικές, μεταξύ των οποίων η ηλικία, η κατάσταση του ακινήτου και οι παρεχόμενες σ’ αυτό διευκολύνσεις. Στην προκείμενη περίπτωση εφόσον τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη η μάρτυρας δεν ήταν όλα της ιδίας ηλικίας, της ιδίας καταστάσεως και των ιδίων παρεχομένων σ’ αυτά διευκολύνσεων, όπως η ίδια παραδέχθηκε, θα έπρεπε απαραίτητα να είχε προβεί στις σχετικές προσαρμογές κάνοντας τους απαραίτητους υπολογισμούς ώστε να ληφθούν υπόψη δεόντως τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του καθενός από τα συγκρινόμενα, σε σχέση με τα καταβαλλόμενα ενοίκια.
Εκτός από το λάθος που εντοπίσαμε στην αξιολόγηση της μαρτυρίας της κας Ιορδάνου, από το πρωτόδικο δικαστήριο, εκτιμούμε πως το πρωτόδικο δικαστήριο έσφαλε και όσον αφορά το μη συνυπολογισμό και του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Το πρωτόδικο δικαστήριο βρήκε πως το αγοραίο ενοίκιο των καταστημάτων στη Λεωφ. Ποσειδώνος, κατά τον ουσιώδη χρόνο, ήταν £17.- το τετραγωνικό μέτρο και ο μέσος όρος των ενοικίων ήταν £19.44 σ. το τ.μ.. Έλαβε υπόψη του όμως μόνον το αγοραίο ενοίκιο, κατά τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, ενώ παρεγνώρισε πλήρως τον μέσο όρο των ενοικίων και όπως αναφέραμε προηγουμένως και τις άλλες σχετικές περιστάσεις της ηλικίας, της κατάστασης και των παρεχομένων διευκολύνσεων στο επίδικο κατάστημα, σε σύγκριση με τα άλλα καταστήματα στην ίδια μικρή περιοχή.
Αβάσιμη ήταν και η μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσειόντων κι’ αυτό διότι όρισε πολύ στενά τη μικρή περιοχή και βέβαια με αυτή του την προσέγγιση αγνόησε παραπλήσια υποστατικά με τα οποία χρειαζόταν σύγκριση κατόπιν της αναγκαίας προσαρμογής. Υπ’ αυτές τις περιστάσεις δεν υπήρχε η αναγκαία μαρτυρία αναφορικά με τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου για το επίδικο κατάστημα.
Για τους προαναφερόμενους λόγους η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται και διατάσσεται η επανεκδίκαση της υπόθεσης από άλλο αρμόδιο δικαστήριο. Τα έξοδα της έφεσης και της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και εις βάρος [*46]των εφεσιβλήτων.
Η έφεση επιτρέπεται. Διατάσσεται η επανεκδίκαση της υπόθεσης από άλλο αρμόδιο δικαστήριο. Τα έξοδα της έφεσης και της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο