(2007) 1 ΑΑΔ 14
[*14]11 Ιανουαρίου, 2007
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΦΩΤΙΟΥ, ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ/στές]
ΝΙΚΟΣ ΝΕΟΦΥΤΟΥ,
Εφεσείων - Αιτητής,
ν.
ΜΑΚΗ ΤΣΙΑΠΠΑΡΗ,
Εφεσιβλήτου - Καθ’ ου η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 12203)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Έξωση ― Θέσμια ενοικίαση ― Ισχυρισμός για αλλαγή χρήσης του επίδικου καταστήματος, διενέργεια τροποποιήσεων χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη και δημιουργία οχληρίας ― Κατά πόσο το θέμα της μετατροπής της χρήσης μπορούσε να εγερθεί στην σχετική αίτηση ― Κατά πόσο το πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε την ορθή ερμηνεία στη σχετική νομοθεσία.
Αστικά αδικήματα ― Οχληρία ― Βάρος αποδείξεως ― Βρίσκεται στην πλευρά του ενάγοντος ― Ο χαρακτήρας της γειτονιάς είναι σχετικός και όλες οι περιστάσεις πρέπει να λαμβάνονται υπόψη.
Ευρήματα Δικαστηρίου ― Ευρήματα γεγονότων και αξιοπιστίας πρωτόδικου Δικαστηρίου ― Προϋποθέσεις επέμβασης Εφετείου.
Ο εφεσείων, ιδιοκτήτης καταστήματος στο Στρόβολο καταχώρησε αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, με την οποία ζητούσε έξωση του εφεσίβλητου, ο οποίος είχε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. Η αίτηση βασιζόταν:
1. σε παράβαση όρου του ενοικιαστηρίου εγγράφου ο οποίος προνοούσε ότι ο ενοικιαστής δεν θα προέβαινε σε τροποποιήσεις χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη,
2. στη μετατροπή του υποστατικού από κατάστημα σε εργαστήριο και
3. σε πρόκληση οχληρίας στους περιοίκους.
[*15]Το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε την εκδοχή του εφεσίβλητου ότι το επίδικο υποστατικό ενοικιάστηκε ευθύς εξ αρχής με την αντίληψη ότι θα χρησιμοποιόταν ως ηλεκτρολογικό εργαστήριο και επίσης ότι είχε την προφορική συναίνεση και/ή ανοχή του εφεσείοντος σε σχέση με την τοποθέτηση στεγάστρου στην πρόσοψη.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε πως η αρχική ενοικίαση εκάλυπτε και την περίπτωση εργαστηρίου και ότι ο ισχυρισμός περί μετατροπής της χρήσης δεν ευσταθούσε. Εν πάση περιπτώσει, το Δικαστήριο αποφάσισε ότι, έστω και αν υπήρξε αλλαγή στη χρήση, ο σχετικός όρος της σύμβασης δεν μπορούσε να αποτελέσει λόγο έξωσης, αφού οι λόγοι έξωσης απαριθμούνται εξαντλητικά στο Άρθρο 11 και δεν καλύπτουν την περίπτωση.
Το Δικαστήριο παρατήρησε ότι ο όρος του συμβολαίου που έδιδε δικαίωμα ανάκτησης κατοχής σε περίπτωση παράβασης οποιουδήποτε όρου της σύμβασης δεν μπορούσε να ισχύει σε περίπτωση θέσμιου ενοικιαστή, αφού τότε θα ίσχυαν μόνο οι λόγοι έξωσης που προνοούνται στο Άρθρο 11 των περί Ενοικιοστασίου Νόμων. Εν πάση περιπτώσει, έκρινε ότι και αυτή να μην ήταν η νομική θέση, δεν θα το έβρισκε λογικό να διατάξει την έξωση «για την ύπαρξη μερικών τσίγκων στην πρόσοψη». Το Δικαστήριο περαιτέρω, παρατήρησε ότι, με βάση το Άρθρο 11(2) των σχετικών Νόμων, με το οποίο απαιτείται γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να καθορίζει τους λόγους έξωσης και μόνο σε αυτούς μπορεί να αναφερθεί στην αίτησή του για έξωση, εις δε την υπό εκδίκαση περίπτωση ο λόγος για αλλαγή της χρήσης του υποστατικού δεν υπήρχε στην ειδοποίηση.
Το Δικαστήριο απέρριψε τον ισχυρισμό για πρόκληση οχληρίας αφού παρατήρησε πως η περιοχή ήταν γεμάτη από συναφή εργαστήρια.
Με την έφεσή του ο εφεσείων προσβάλλει τόσο τα ευρήματα αξιοπιστίας του πρωτόδικου Δικαστηρίου όσο και τη νομική ερμηνεία που το Δικαστήριο έδωσε στη σχετική νομοθεσία.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου για μη ύπαρξη οχληρίας όχι μόνο ήταν θεμιτό αλλά ήταν και το λογικό συμπέρασμα στο οποίο μπορούσε να καταλήξει, με βάση την ενώπιόν του μαρτυρία.
2. Η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το θέμα της μετατροπής [*16]της χρήσης δεν μπορούσε να εγερθεί στην αίτηση, αφού δεν συμπεριλήφθηκε στην επιστολή που στάληκε, με βάση το Άρθρο 11(2) των σχετικών νόμων, είναι ορθή. Εν πάση περιπτώσει, επικυρώνεται η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως δεν υπήρξε αλλαγή χρήσης του υποστατικού και ότι ευθύς εξ αρχής η ενοικίαση κάλυπτε, και η χρήση του ήταν για τη διεξαγωγή εργασιών ηλεκτρολογικού εργαστηρίου, γεγονός για το οποίο υπήρχε μαρτυρία ενώπιόν του.
3. Το Άρθρο 11(1)(ια) των περί Ενοικιοστασίου Νόμων, στο οποίο, πέραν από τα πιο πάνω βασίστηκε ο εφεσείων, μόνο δημόσια αρχή μπορεί να το επικαλεστεί και όχι ο ιδιώτης ιδιοκτήτης, όπως κρίθηκε και στην Pavlides v. Karakatchianis, Larnaca District Court, Rent Application No. 161/1978, 15/3/79.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εναντίον του εφεσείοντος.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Παλαντζή ν. Αγρότη (1968) 1 C.L.R. 448,
Τοφαλίδου Πατσαλίδου ν. Λάμπρου, Δ.Ε.Δ., Αρ. Αίτ. 113/91,
Pavlides v. Karakatchianis, Larnaca District Court, Rent Application No. 161/1978, 15/3/79.
Έφεση.
Έφεση από τον εφεσείοντα εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας (Υπόθ.�Αρ. Ε36/02), ημερ. 22/10/04.
Μ. Κληρίδης, για τον Εφεσείοντα.
Ντ. Πασπαλλίδης, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Π. Αρτέμη, Δ..
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Ο εφεσείων ήταν ιδιοκτήτης καταστήματος που βρίσκεται στην οδό Εφροσύνης αρ. 3β στο Στρόβολο, το οποίο [*17]ενοικίασε στον εφεσίβλητο το 1993 για δύο χρόνια. Ακολούθως ο εφεσίβλητος κατέστη θέσμιος ενοικιαστής.
O εφεσίβλητος, που είναι ηλεκτρολόγος αυτοκινήτων, χρησιμοποιούσε το υποστατικό ως ηλεκτρολογικό κατάστημα-εργαστήριο, χρησιμοποιώντας και τον χώρο μπροστά απ΄αυτό, αφού έφτιαξε ένα πρόχειρο στέγαστρο. Επίσης χρησιμοποιούσε και τον μεγάλο κενό χώρο απέναντι από το κατάστημα για στάθμευση και επιδιόρθωση αυτοκινήτων, όταν τον χρειαζόταν.
Στις 27.8.01, ο εφεσείων-αιτητής έστειλε επιστολή με την οποία ετερμάτιζε την ενοικίαση και καλούσε τον εφεσίβλητο-καθ΄ου η αίτηση να παραδώσει ελεύθερη κατοχή του καταστήματος, αλλά ο εφεσίβλητος δεν ανταποκρίθηκε.
Ακολούθως, ο εφεσείων-αιτητής καταχώρησε Αίτηση ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, με την οποία ζητούσε έξωση του εφεσίβλητου-καθ΄ου η αίτηση από το υποστατικό του. Η Αίτηση βασιζόταν:
(1) σε παράβαση του όρου 4 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, δηλαδή στο ότι ο ενοικιαστής, χωρίς τη γραπτή άδεια του ιδιοκτήτη, προέβη σε τροποποιήσεις και/ή προσθήκες στο υποστατικό, τοποθετώντας μεταλλικά υπόστεγα στη πρόσοψη, παράβαση που έδιδε το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να ακυρώνει το συμβόλαιο και να ζητά την έξωση του ενοικιαστή,
(2) στην μετατροπή του υποστατικού από κατάστημα σε εργαστήριο, και
(3) σε πρόκληση οχληρίας στον ίδιο τον αιτητή και στους περιοίκους.
Η εκδοχή του καθ΄ου η αίτηση ήταν ότι το επίδικο υποστατικό ενοικιάστηκε ευθύς εξ αρχής με την αντίληψη ότι θα χρησιμοποιόταν ως ηλεκτρολογικό εργαστήριο. Παραδέχθηκε την τοποθέτηση στεγάστρου στην πρόσοψη, ισχυριζόμενος ότι τούτο έγινε με την προφορική συναίνεση και/ή ανοχή του αιτητή και ότι ήταν πρόθυμος να το αφαιρέσει. Επίσης αρνείτο τον ισχυρισμό για οχληρία και ισχυρίστηκε ότι ουδέποτε δέχθηκε οποιοδήποτε παράπονο, εκτός από τον αιτητή, που και ο ίδιος διατηρούσε δίπλα του γκαράζ αυτοκινήτων προκαλώντας πολύ περισσότερη οχληρία.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού ανάλυσε τη μαρτυρία που είχε ενώπιόν του, απέρριψε τον ισχυρισμό για πρόκληση οχληρίας, [*18]αφού δέχθηκε την εκδοχή του καθ΄ου η αίτηση και αφού παρατήρησε πως η περιοχή ήταν γεμάτη από συναφή εργαστήρια. Κάτω από τις συνθήκες αυτές και με γνώμονα τη μαρτυρία, θεώρησε ότι ο εφεσείων-αιτητής απέτυχε να αποδείξει την ύπαρξη οχληρίας, κάτι για το οποίο το βάρος έφερε ο ίδιος.
Όσον αφορά τον ισχυρισμό για μετατροπή του καταστήματος από κατάστημα πώλησης ηλεκτρικών ειδών σε ηλεκτρολογικό εργαστήριο, το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε, ερμηνεύοντας και τον όρο «κατάστημα» στους περί Ενοικιοστασίου Νόμους, ότι η αρχική ενοικίαση εκάλυπτε και την περίπτωση εργαστηρίου και ότι ο ισχυρισμός περί μετατροπής της χρήσης δεν ευσταθούσε. Εν πάση περιπτώσει, το Δικαστήριο αποφάσισε ότι, έστω και αν υπήρξε αλλαγή στη χρήση, ο σχετικός όρος της σύμβασης δεν μπορούσε να αποτελέσει λόγο έξωσης, αφού οι λόγοι έξωσης απαριθμούνται εξαντλητικά στο άρθρο 11 και δεν καλύπτουν την περίπτωση.
Το Δικαστήριο παρατήρησε ότι ο όρος του συμβολαίου που έδιδε δικαίωμα ανάκτησης κατοχής σε περίπτωση παράβασης οποιουδήποτε όρου της σύμβασης δεν μπορούσε να ισχύει σε περίπτωση θέσμιου ενοικιαστή, αφού τότε θα ίσχυαν μόνο οι λόγοι έξωσης που προνοούνται στο άρθρο 11 των περί Ενοικιοστασίου Νόμων. Εν πάση περιπτώσει, έκρινε ότι και αυτή να μην ήταν η νομική θέση, δεν θα το έβρισκε λογικό να διατάξει την έξωση «για την ύπαρξη μερικών τσίγκων στην πρόσοψη». Το Δικαστήριο περαιτέρω, παρατήρησε ότι, με βάση το άρθρο 11(2) των σχετικών Νόμων, με το οποίο απαιτείται γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να καθορίζει τους λόγους έξωσης και μόνο σε αυτούς μπορεί να αναφερθεί στην αίτησή του για έξωση, εις δε την υπό εκδίκαση περίπτωση ο λόγος για αλλαγή της χρήσης του υποστατικού δεν υπήρχε στην ειδοποίηση.
Με την έφεση του ο εφεσείων-αιτητής προσβάλλει τόσο τα ευρήματα γεγονότων και αξιοπιστίας του πρωτόδικου Δικαστηρίου όσο και τη νομική ερμηνεία που έδωσε στη σχετική νομοθεσία.
Αναφορικά με τα ευρήματα γεγονότων και αξιοπιστίας, είναι γνωστές οι αρχές επέμβασης του Εφετείου και δεν θα τις επαναλάβουμε. Στην παρούσα περίπτωση κρίνουμε πως το Δικαστήριο εδικαιούτο να καταλήξει στα συμπεράσματα στα οποία κατέληξε και δεν έχουμε πεισθεί ότι δικαιολογείται υπό τις συνθήκες η επέμβαση μας προς ανατροπή των σχετικών ευρημάτων.
Όσον αφορά το θέμα οχληρίας, όπως τονίστηκε στην Παλαντζή [*19]ν. Αγρότη (1968) 1 C.L.R. 448 «ο χαρακτήρας της γειτονιάς είναι σχετικός και όλες οι σχετικές περιστάσεις πρέπει να λαμβάνονται υπόψη». Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού αναφέρθηκε στο χαρακτήρα της περιοχής και την ύπαρξη υποστατικών παρόμοιας φύσης στην περιοχή, συμπεριλαμβανομένου και του γκαράζ του εφεσείοντα-αιτητή που προκαλούσε μεγαλύτερο θόρυβο από εκείνο του εφεσίβλητου-καθ’ ου η αίτηση, κατέληξε πως ο εφεσείων-αιτητής δεν απέσεισε το βάρος απόδειξης πρόκλησης οχληρίας από τον εφεσίβλητο-καθ΄ου η αίτηση. Το συμπέρασμα του όχι μόνο ήταν θεμιτό αλλά ήταν και το λογικό συμπέρασμα στο οποίο θα μπορούσε να καταλήξει, με βάση τη μαρτυρία που είχε ενώπιόν του. Ως εκ τούτου ο λόγος αυτός της έφεσης πρέπει να απορριφθεί.
Όσον αφορά τον ισχυρισμό για μετατροπή της χρήσης, είναι ορθή η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το θέμα δεν μπορούσε να εγερθεί στην αίτηση, αφού δεν συμπεριλήφθηκε στην επιστολή που στάληκε, με βάση το άρθρο 11(2) των σχετικών νόμων. Εν πάση περιπτώσει, επικυρώνουμε την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως δεν υπήρξε αλλαγή της χρήσης του υποστατικού και ότι ευθύς εξ αρχής η ενοικίαση κάλυπτε, και η χρήση του ήταν για, τη διεξαγωγή εργασιών ηλεκτρολογικού εργαστηρίου, γεγονός για το οποίο υπήρχε μαρτυρία ενώπιόν του. Το ότι στο ενοικιαστήριο αναφερόταν ως κτήμα που ενοικιαζόταν ‘ένα κατάστημα’ δεν απέκλειε τέτοια χρήση αφού δεν καθοριζόταν το είδος της χρήσης.
Δεν προτιθέμεθα να εξετάσουμε το κατά πόσο ήταν ορθή η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με το ότι αλλαγή στη χρήση ή αλλαγές ή τροποποιήσεις στο υποστατικό κατά παράβαση των όρων του αρχικού ενοικιαστηρίου εγγράφου δεν είναι δυνατόν να εξακολουθούν να αποτελούν λόγο τερματισμού της ενοικίασης με βάση τη σύμβαση, αφού δεν συμπεριλαμβάνονται στους λόγους έξωσης που προνοούνται στους περί Ενοικιοστασίου Νόμους. Κατά την άποψη μας, τούτο δεν είναι αναγκαίο: Όσον αφορά την κατ΄ισχυρισμό αλλαγή της χρήσης, τούτο δεν εγείρεται, ενόψει των προαναφερθέντων. Δεν θεωρούμε δε ότι η προσθήκη του στεγάστρου από «τσίγκους» στην πρόσοψη του υποστατικού αποτελεί αλλαγές στο ίδιο το υποστατικό, που θα μπορούσαν να θεωρηθούν ως παράβαση της σύμβασης, αφού επρόκειτο για μία εξωτερική προσθήκη, εύκολα αφαιρούμενη. (Δέστε επί του προκειμένου και Τοφαλίδου Πατσαλίδου ν. Λάμπρου, Δ.Ε.Δ., Αρ. Αίτ. 113/91, για τοποθέτηση τέντας).
Παρατηρούμε, τέλος, πως ο εφεσείων-αιτητής, πέραν από τα πιο πάνω, βασίστηκε και στο άρθρο 11(1)(ια) των περί Ενοικιο[*20]στασίου Νόμων, που καθιστά ως λόγο έξωσης την «περίπτωσιν καθ΄ην η κατοικία ή το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς τον σκοπόν εκτελέσεως των νομικών καθηκόντων ή εξουσιών τοπικής αρχής ή δι΄οιονδήποτε σκοπόν όστις κατά την γνώμην του Δικαστηρίου είναι προς το δημόσιον συμφέρον». Συμφωνούμε με τη θέση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι το λόγο αυτό μπορεί να επικαλεσθεί δημόσια αρχή και όχι ο ιδιώτης ιδιοκτήτης, όπως κρίθηκε και στην Pavlides v. Karakatchianis, Larnaca District Court, Rent Application No. 161/1978, 15.3.79.
Eν όψει όλων των πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον του εφεσείοντα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον του εφεσείοντος.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο