(2007) 1 ΑΑΔ 1035
[*1035]11 Σεπτεμβρίου, 2007
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στές]
ΠΑΝΑΓΙΩΤΑ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ ΛΟΪΖΟΥ,
Εφεσείουσα,
v.
ΑΝΤΩΝΗ ΔΗΜΟΥ ΑΝΤΩΝΙΟΥ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 19/2005)
Δίκαιο της επιείκειας ― Αρχή του περιουσιακού κωλύματος (proprietory estoppel) ― Εκείνο που ενδιαφέρει είναι μόνο το κατά πόσο θα ήταν, κάτω από τις περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, άδικο να επωφεληθεί ο ιδιοκτήτης από ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο, αποτελούσε και για τον ίδιο και για την άλλη πλευρά κοινή κατάσταση πραγμάτων ασχέτως του αν προέκυπτε από λάθος ― Οικονομική ρύθμιση, προς αντιστάθμιση της απώλειας.
∏ ÂÊÂÛÂ›Ô˘Û· – ÂÓ¿ÁÔ˘Û· Â›Ó·È È‰ÈÔÎÙ‹ÙÚÈ· ‰‡Ô ÙÂÌ·¯›ˆÓ Á˘ ÛÙÔ ºÔÈÓ› §ÂÌÂÛÔ‡ › ÙˆÓ ÔÔ›ˆÓ ÂÊ¿ÙÂÙ·È ÙÔ ÎÙ‹Ì· ÙÔ˘ ÂÊÂÛ›‚ÏËÙÔ˘ – ÂÓ·ÁfiÌÂÓÔ˘.
Κατά το 1983 η εφεσείουσα – ενάγουσα υπέβαλε αίτηση για διευθέτηση συνοριακής διαφοράς. Ο εφεσίβλητος – εναγόμενος είχε ισοπεδώσει μέρος της γης στο κοινό σύνορο, έκαμε δεντροφύτευση και ανήγειρε κατοικία αφού εξασφάλισε άδεια οικοδομής. Η συνοριακή διαφορά συμβιβάστηκε φιλικά και η αίτηση αποσύρθηκε.
Κατά το 1985, ο εφεσίβλητος – εναγόμενος ανήγειρε δεύτερη οικοδομή αφού εξασφάλισε και πάλιν άδεια οικοδομής.
Το 1990 ο εφεσίβλητος – εναγόμενος υπέβαλε νέα αίτηση για συνοριακή διαφορά, ζητώντας τον καθορισμό όλων των συνόρων του κτήματός του. Ακολούθησε νέα επιτόπια έρευνα από το Κτηματολόγιο και προέκυψε ότι υπήρχε επέμβαση στο κτήμα της εφεσείουσας – ενάγουσας. Αφού καθορίστηκε το σχετικό μέρος, η εφεσείουσα – ενάγουσα συμφώνησε να παραχωρήσει στον εφεσίβλητο – εναγόμενο την [*1036]ιδιοκτησία του, έναντι ανταλλάγματος £250 με αποτέλεσμα να γίνει η αναγκαία κτηματολογική αναπροσαρμογή.
Το 1991 η διαφορά αναζωπυρώθηκε και μετά από χωρομετρική εργασία διαπιστώθηκε πως η επέμβαση στο κτήμα της εφεσείουσας –ενάγουσας ήταν μεγαλύτερη από ότι είχε θεωρηθεί προηγουμένως. Τότε η εφεσείουσα – ενάγουσα απέσυρε προφορικά την προαναφερθείσα συγκατάθεσή της και επέστρεψε το ποσό των £250 πλέον τόκο. Το Μάρτιο 1993 διεξήχθη μια τελευταία επιτόπια έρευνα στην παρουσία των διαδίκων και ένα χρόνο αργότερα, ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εξέδωσε την απόφασή του ως προς το σύνορο, ανεξάρτητα από την προηγούμενη συμβατική διευθέτηση.
Το 1998 η εφεσείουσα – ενάγουσα καταχώρησε αγωγή και ζήτησε την έκδοση διατάγματος από το Επαρχιακό Δικαστήριο για να σταματήσει η επέμβαση, όπως και διάταγμα να κατεδαφίσει ο εφεσίβλητος την οικοδομή, σε όση έκταση βρισκόταν στη δική της γη, και να «μετακινήσει» τα δέντρα που είχε φυτεύσει εκεί. Ζήτησε επίσης αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση προβάλλοντας ότι «Η αξία του κτήματος επί του οποίου ο εναγόμενος επεμβαίνει, ανέρχεται στο ποσό των Λ.Κ.1.500 = περίπου».
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι η εφεσείουσα – ενάγουσα αποδέχθηκε την κατάσταση με τη συμπεριφορά της και άφηνε ξεκάθαρα να νοηθεί ότι δεν ενδιαφερόταν για την παράδοση σ’ αυτή του διαφιλονικούμενου μέρους του κτήματός της. Επίσης, ότι κατά την αντεξέτασή της δεν ανέφερε ότι επιθυμεί την κατεδάφιση των οικοδομημάτων. Το Δικαστήριο επεδίκασε στην εφεσείουσα – ενάγουσα το ποσό των £1.488 =, με τόκο από την καταχώρηση της αγωγής. Το πιο πάνω ποσό αντιπροσώπευε την αξία του επίδικου μέρους γης, κατά τον ουσιώδη χρόνο, με βάση τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα της εφεσείουσας – ενάγουσας. Το Δικαστήριο διέταξε αναστολή της απόφασης μέχρις ότου η τελευταία «υπογράψει όλα τα σχετικά έγγραφα και προβεί σ’ όλες τις απαραίτητες διευθετήσεις για την εγγραφή του επίδικου μέρους του κτήματος της.............» Πρόσθεσε ως όρο ότι ο εφεσίβλητος θα επιβαρυνόταν με όλα τα έξοδα για πραγματοποίηση της εγγραφής. Τέλος, το Δικαστήριο επεδίκασε τα έξοδα της αγωγής υπέρ της εφεσείουσας - ενάγουσας.
Η εφεσείουσα – ενάγουσα εφεσίβαλε την απόφαση προβάλλοντας ως εσφαλμένες τις διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε σχέση με τη συμπεριφορά της και την κατάληξή του η οποία, κατ’ ισχυρισμό, της στέρησε το δικαίωμα ιδιοκτησίας που κατοχυρώνεται [*1037]από το Σύνταγμα. Υποστήριξε επίσης ότι το Δικαστήριο λανθασμένα «εξέδωσε απόφαση με την οποία της επεδίκασε ποσό £1.488 πλέον τόκους» και ανεπίτρεπτα έθεσε όρους και λανθασμένα δεν επιδικάστηκαν αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. H εφεσείουσα – ενάγουσα εμποδίζετο από το περιουσιακό κώλυμα το οποίο δημιουργήθηκε στην προκείμενη περίπτωση το οποίο δεν της επέτρεπε να επιμένει στην ανάκτηση του επίδικου μέρους γης. Το κριτήριο δεν είναι το κατά πόσο η εφεσείουσα – ενάγουσα γνώριζε ή όχι ποια ήταν κτηματολογικώς η πραγματική κατάσταση σε σχέση με τα δικαιώματά της.
2. Η αποστέρηση του επίδικου μέρους γης της εφεσίουσας - ενάγουσας πρέπει ωστόσο να συνοδεύεται από κάποια οικονομική ρύθμιση προς αντιστάθμιση της απώλειας, και το πρωτόδικο Δικαστήριο αντίκρυσε και αυτή τη πτυχή της υπόθεσης με τον δέοντα τρόπο.
Η έφεση απορρίφθηκε με £800 έξοδα.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Taylor Fashions Ltd v. Liverpool Victoria Trustees Co [1981] 1 All E.R. 897,
Crabb v. Arun District Council [1975] 3 All E.R. 865.
Έφεση.
Έφεση από την εφεσείουσα εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Υπόθεση Αρ. 9808/98), ημερομ. 11.11.2004.
Α. Γιωρκάτζης, για την Εφεσείουσα.
Α. Τόκας, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Νικολάου.
[*1038]ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ.: Η εκκαλούμενη απόφαση εκδόθηκε από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού σε αγωγή της εφεσείουσας εναντίον του εφεσιβλήτου, για παράνομη επέμβαση στο κτήμα της. Επρόκειτο για τα τεμάχια 137 και 138 του Φ/Σχ 47/10, αρ. εγγραφής 4546, τα οποία βρίσκονται στο Φοινί Λεμεσού, στα σύνορα με τις Κάτω Πλάτρες. Διαπιστώθηκε επέμβαση σε μέρος του κτήματος, εκεί όπου εφάπτεται με το κτήμα του εφεσίβλητου, τεμ. 545 του ίδιου Φ/Σχεδίου, αρ. εγγραφής 3727. Παρέμειναν, ως θέματα για εξέταση, οι περιστάσεις κάτω από τις οποίες έγινε η επέμβαση και, αναλόγως, το είδος της θεραπείας υπό το φως και της ανταπαίτησης του εφεσιβλήτου για εγγραφή του μέρους όπου είχε γίνει η επέμβαση, ως μέρος πια του δικού του κτήματος.
Κατά το 1983 δημιουργήθηκε, μεταξύ των διαδίκων, συνοριακή διαφορά και η εφεσείουσα υπέβαλε αίτηση για διευθέτηση συνοριακής διαφοράς. Ο εφεσίβλητος είχε ισοπεδώσει μέρος της γης στο κοινό σύνορο και εν συνεχεία προέβη σε δεντροφύτευση και ανέγερση κατοικίας, έχοντας προηγουμένως εξασφαλίσει άδεια οικοδομής. Το Κτηματολόγιο προχώρησε, στις 10 Νοεμβρίου 1983, σε επιτόπια έρευνα κατά τη διάρκεια της οποίας δηλώθηκε από τους ιδιοκτήτες ότι η συνοριακή διαφορά συμβιβάστηκε φιλικά. Οπότε η αίτηση αποσύρθηκε.
Ύστερα από σχεδόν επτά χρόνια, στις 28 Αυγούστου 1990, υποβλήθηκε νέα αίτηση για συνοριακή διαφορά, αυτή τη φορά από τον εφεσίβλητο ο οποίος ζήτησε καθορισμό όλων των συνόρων του κτήματος του. Στο μεταξύ, κατά το 1985, ο εφεσίβλητος ανήγειρε δεύτερη οικοδομή, και αυτή με βάση άδεια οικοδομής. Ακολούθησε, στις 18 Ιανουαρίου 1991, νέα επιτόπια έρευνα από το Κτηματολόγιο αλλά, εκ παραδρομής, χωρίς ειδοποίηση στην εφεσείουσα. Συνέβηκε όμως να βρίσκεται αυτή εκεί όταν έγινε η χωρομετρική εργασία και πληροφορήθηκε τα αποτελέσματα. Προέκυψε ότι υπήρχε επέμβαση στο κτήμα της και, αφού καθορίστηκε το σχετικό μέρος, η εφεσείουσα συμφώνησε με τον εφεσίβλητο, έναντι ανταλλάγματος £250, να του παραχωρήσει την ιδιοκτησία εκείνου του μέρους. Κατά την ίδια δε ημερομηνία η εφεσείουσα παρέσχε, επί του προβλεπόμενου εντύπου, τη γραπτή συγκατάθεση της για την αναγκαία κτηματολογική αναπροσαρμογή. Αυτό όμως δεν ήταν το τέλος.
Λίγο αργότερα η διαφορά αναζωπυρώθηκε και, ως εκ τούτου, στις 26 Ιουλίου 1991 ακολούθησε χωρομετρική εργασία. Διαπιστώθηκε ότι η επέμβαση στο κτήμα της εφεσείουσας ήταν μεγαλύτερη από ό,τι είχε νομισθεί προηγουμένως. Με αυτή την εξέλιξη η [*1039]εφεσείουσα απέσυρε προφορικά τη συγκατάθεση που είχε δώσει κατά το 1991 και μετά, με επιστολή του δικηγόρου της, ημερ. 28 Απριλίου 1994, το επιβεβαίωσε και επέστρεψε το ποσό των £250 πλέον τόκο. Έπειτα, στις 4 Μαρτίου 1993, διεξήχθη μια τελευταία επιτόπια έρευνα στην παρουσία των διαδίκων και, στις 18 Μαρτίου 1994, ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εξέδωσε την απόφαση του ως προς το σύνορο, ανεξάρτητα από την προηγούμενη συμβατική διευθέτηση. Ο εφεσίβλητος προσέβαλε την απόφαση του Διευθυντή, με αίτηση/έφεση την οποία το Επαρχιακό Δικαστήριο απέρριψε στις 31 Οκτωβρίου 1995. Δεν δόθηκε συνέχεια με δευτεροβάθμια διαδικασία.
Με την αγωγή της, που καταχωρίστηκε το 1998, η εφεσείουσα ζήτησε από το Επαρχιακό Δικαστήριο να εκδώσει διάταγμα να σταματήσει η επέμβαση, όπως και διάταγμα να κατεδαφίσει ο εφεσίβλητος την οικοδομή, σε όση έκταση βρισκόταν στη δική της γη, και να «μετακινήσει» τα δέντρα που είχε φυτεύσει εκεί. Η εφεσείουσα επίσης ζήτησε αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση, προβάλλοντας ότι «Η αξία του κτήματος επί του οποίου ο εναγόμενος επεμβαίνει, ανέρχεται στο ποσό των Λ.Κ. 1.500= περίπου».
Το Επαρχιακό Δικαστήριο υπέδειξε, με αναφορά στο ιστορικό της υπόθεσης, ότι ο εφεσίβλητος είχε ενεργήσει καλόπιστα και ότι η εφεσείουσα έφερε και αυτή «το μερίδιο της δικής της ευθύνης» για τη διαμορφωθείσα κατάσταση. Υπενθύμισε σχετικά ότι κατά το 1983, όταν στο επίδικο μέρος είχε κτιστεί η πρώτη οικοδομή, η εφεσείουσα αποδέχθηκε την κατάσταση και ότι αργότερα, κατά το 1991, αφού στο μεταξύ, κατά το 1985, κτίστηκε και η δεύτερη οικοδομή, η εφεσείουσα αποδέχθηκε ξανά την κατάσταση, με χρηματικό αντάλλαγμα αυτή τη φορά. Το Δικαστήριο επεσήμανε καταληκτικά ότι:
«Με την όλη συμπεριφορά της η ενάγουσα άφηνε ξεκάθαρα να νοηθεί ότι δεν επέμενε και ούτε ενδιαφερόταν για την παράδοση σ’ αυτή του διαφιλονικούμενου μέρους του κτήματος της αλλά θα ήτο ευχαριστημένη και με χρηματική ικανοποίηση της. Ακόμη και κατά την μαρτυρία της ενώπιον του Δικαστηρίου σε κάποιο σημείο της αντεξέτασης της ανέφερε ότι δεν επιθυμεί την κατεδάφιση των οικοδομημάτων.»
Αναφορικά με την αξία του επίδικου μέρους γης, το Δικαστήριο έκρινε, με βάση τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα της εφεσείουσας, ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο ανερχόταν σε £1.488=, ποσό το οποίο επεδίκασε στην εφεσείουσα, με τόκο από την ημερομηνία [*1040]καταχώρισης της αγωγής. Όμως διέταξε αναστολή της απόφασης μέχρις ότου η εφεσείουσα «υπογράψει όλα τα σχετικά έγγραφα και προβεί σ’ όλες τις απαραίτητες διευθετήσεις για την εγγραφή του επίδικου μέρους του κτήματος της ….». Πρόσθεσε ως όρο ότι ο εφεσίβλητος θα επιβαρυνόταν με όλα τα έξοδα για πραγματοποίηση της εγγραφής. Τέλος, το Δικαστήριο επεδίκασε τα έξοδα της αγωγής υπέρ της εφεσείουσας. Την ανταπαίτηση το Δικαστήριο την απέρριψε χωρίς διαταγή για έξοδα.
Η εφεσείουσα προβάλλει, με οκτώ λόγους έφεσης, ότι το Δικαστήριο (1) λανθασμένα δεν εξέδωσε τα ζητηθέντα διατάγματα· (2) λανθασμένα κατάληξε πως η εφεσείουσα με τη συμπεριφορά της συνέβαλε στη διαμόρφωση της κατάστασης· (3) λανθασμένα της στέρησε το δικαίωμα ιδιοκτησίας το οποίο παρέχει ο νόμος και κατοχυρώνεται από το Σύνταγμα· (4) λανθασμένα «εξέδωσε απόφαση με την οποία της επεδίκασε ποσό £1488 πλέον τόκους» και ανεπίτρεπτα έθεσε όρους· (5) λανθασμένα και χωρίς δικαιοδοσία παραγνώρισε τη δικαστική απόφαση, ημερ. 31 Οκτωβρίου 1995, με την οποία απορρίφθηκε η αίτηση του εφεσίβλητου εναντίον της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου· (6) λανθασμένα δεν επιδικάστηκαν αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση· (7) λανθασμένα δεν επιδικάστηκαν και τα έξοδα της ανταπαίτησης υπέρ της· και (8) λανθασμένα αναστάληκε η εκτέλεση της απόφασης για το ποσό των £1488=.
Ο εφεσίβλητος, από τη δική του μεριά, δεν αμφισβήτησε την πρωτόδικη απόφαση, δεν επεδίωξε δηλαδή την έκδοση διατάγματος για κτηματολογική μεταβολή ώστε το επίδικο μέρος γης να περιέλθει στη δική του κυριότητα.
Κατά την άποψη μας, δεν υπήρξε σφάλμα στον τρόπο με τον οποίο το Δικαστήριο προσέγγισε την απαίτηση της εφεσείουσας. Το Δικαστήριο δεν επεκτάθηκε σε νομική ανάλυση και δεν αναφέρθηκε σε νομολογία προς υποστήριξη των αποφασισθέντων, αλλά στην ουσία τα δεδομένα, τα οποία ορθά αξιολόγησε, υποστηρίζουν την κατάληξη στην οποία ήχθη.
Προέκυπτε εν προκειμένω περιουσιακό κώλυμα το οποίο δεν επέτρεπε στην εφεσείουσα να επιμείνει στην ανάκτηση του επίδικου μέρους γης. Το κριτήριο δεν είναι το κατά πόσο η εφεσείουσα γνώριζε ή όχι ποια ήταν κτηματολογικώς η πραγματική κατάσταση σε σχέση με τα δικαιώματα της. Αυτό εξετάστηκε στην υπόθεση Taylor Fashions Ltd v. Liverpool Victoria Trustees Co [1981] 1 All E.R. 897, όπου αναφέρθηκε ότι εκείνο που ενδιαφέρει είναι [*1041]μόνο το κατά πόσο θα ήταν, κάτω από τις περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, άδικο να επωφεληθεί ο ιδιοκτήτης από ό,τι κατά τον ουσιώδη χρόνο, αποτελούσε και για τον ίδιο και για την άλλη πλευρά κοινή κατάσταση πραγμάτων ασχέτως του αν προέκυπτε από λάθος. Δηλαδή, εκείνο που αποβαίνει κρίσιμο είναι το κατά πόσο θα ήταν ή όχι άδικο να αναιρεθεί η βάση – η εκ των υστέρων αποδειχθείσα λανθασμένη – επί της οποίας είχαν ενεργήσει οι ενδιαφερόμενοι.
Η αποστέρηση του επίδικου μέρους γης της εφεσείουσας πρέπει ωστόσο να συνοδεύεται από κάποια οικονομική ρύθμιση προς αντιστάθμιση της απώλειας. Στην αγγλική υπόθεση Crabb v. Arun District Council [1975] 3 All E.R. 865 τονίστηκε ότι το δίκαιο της επιείκειας εκφράζεται ποικιλόμορφα για να διατηρεί ισορροπία μεταξύ των εμπλεκομένων. Στην προκείμενη περίπτωση το Επαρχιακό Δικαστήριο αντίκρυσε και αυτή την πτυχή του θέματος καθορίζοντας, με βάση τη μαρτυρία που προσήχθη εκ μέρους της εφεσείουσας, την αξία του επίδικου μέρους γης. Και, βέβαια, το Δικαστήριο δεν επεκτάθηκε σε οτιδήποτε άλλο αφού η εφεσείουσα δεν έθεσε άλλη οικονομική πτυχή.
Η έφεση απορρίπτεται με £800 έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται με £800 έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο