(2008) 1 ΑΑΔ 174
[*174]20 Φεβρουαρίου, 2008
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ/στές]
1. ΣΤΕΛΛΑ ΑΝΔΡΕΑ ΖΑΚΧΑΙΟΥ,
2. ΕΠΙΣΗΜΟΣ ΠΑΡΑΛΗΠΤΗΣ ΩΣ ΠΑΡΑΛΗΠΤΗΣ
ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΗΣ ΣΤΕΛΛΑΣ Α. ΖΑΚΧΑΙΟΥ,
Εφεσείοντες - Εναγόμενοι,
ν.
ΘΕΟΔΟΥΛΟΥ ΝΙΚΟΛΑ ΚΑΛΟΓΗΡΟΥ,
Εφεσιβλήτου - Ενάγοντος.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 199/2005)
Συμβάσεις ― Τερματισμός σύμβασης για πώληση ακινήτου λόγω ισχυριζόμενης παραβίασης συμβατικής υποχρέωσης σε σχέση με όρο που αφορούσε το χρόνο εξόφλησης του τιμήματος από τον αγοραστή ― Κατά πόσο η παράλειψη και/ή άρνηση του αγοραστή να συμμορφωθεί με τον προαναφερθέντα όρο, συνιστούσε παραβίαση ουσιώδους όρου της σύμβασης, η οποία έδιδε το δικαίωμα στον πωλητή να προβεί σε τερματισμό της σύμβασης ― Κατά πόσο ο αγοραστής εδικαιούτο σε έκδοση δικαστικού, διατάγματος ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης.
Ο εφεσίβλητος πώλησε στην εφεσείουσα 1 (η εφεσείουσα) ακίνητο στη Σωτήρα στη βάση έγγραφης συμφωνίας ημερομηνίας 20.4.1986. Το τίμημα της πώλησης συμφωνήθηκε στο ποσό των £33.500, οι πρώτες δύο δόσεις ήταν πληρωτέες εντός συγκεκριμένων χρονικών ορίων και το υπόλοιπο μέχρι την 31.5.1988. Όλα τα οφειλόμενα ποσά θα έφεραν τόκο προς 9% ετησίως μέχρι πλήρους εξοφλήσεως. Η εφεσείουσα πλήρωσε έναντι του τιμήματος το συνολικό ποσό των £12.000 μέχρι την 21.12.1987. Στις 2.6.1988 πλήρωσε ακόμα £10.000 και το εναπομείναν υπόλοιπο των £11.500 δεν το κατέβαλε ποτέ στον εφεσίβλητο.
Επτά χρόνια αργότερα, ο εφεσίβλητος με διπλοσυστημένη επιστολή ημερομηνίας 20.10.1995, πληροφόρησε την εφεσείουσα ότι, ως εκ της παράλειψής της να εξοφλήσει το τίμημα της πώλησης του ακινήτου, ακύρωσε την μεταξύ τους συμφωνία.
[*175]Στις 13.5.2002 ο εφεσίβλητος καταχώρησε αγωγή στο Ε.Δ. Αμμοχώστου, ζητώντας δήλωση του δικαστηρίου ότι η έγγραφη συμφωνία την οποία συνήψε με την εφεσείουσα, στις 20.4.1986, για την πώληση του ακινήτου, τερματίστηκε στις 20.10.1995. Ζητούσε επίσης αποζημιώσεις για παραβίαση της συμφωνίας από την εφεσείουσα.
Η εφεσείουσα αρνήθηκε, με την υπεράσπισή της, ότι η σύμβαση τερματίστηκε με την προαναφερθείσα επιστολή, και προέβαλε και ανταπαίτηση αξιώνοντας ειδική εκτέλεση της συμφωνίας της 20.4.1986 και, διαζευκτικά, επιστροφή του ποσού των £22.000 το οποίο είχε πληρωθεί έναντι του τιμήματος. Αξίωσε, επίσης, αποζημιώσεις για παραβίαση της συμφωνίας από τον εφεσίβλητο.
Κατά την ακρόαση η αξίωση του εφεσίβλητου περιορίστηκε στη δικαστική αναγνώριση ότι η συμφωνία της 20.4.1986 τερματίστηκε στις 20.10.1995, και η ανταξίωση των εφεσειόντων στη δικαστική αναγνώριση ότι η συμφωνία της 20.4.1986 δεν τερματίστηκε στις 20.10.1995 και, επομένως, αυτοί εδικαιούντο σε διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας και, αν όχι, σε απόφαση για την επιστροφή του ποσού των £22.000, το οποίο είχε καταβάλει η εφεσείουσα στον εφεσίβλητο έναντι του τιμήματος.
Κύριο επίδικο ζήτημα αποτέλεσε το κατά πόσο η επιστολή ημερομηνίας 20.10.1995 επέφερε τερματισμό της σύμβασης, η απάντηση στο οποίο εξαρτήθηκε από το κατά πόσο ο χρόνος εξόφλησης ήταν ουσιώδης, όπως υποστήριξε ο εφεσίβλητος, στη βάση του όρου 12 της συμφωνίας, ο οποίος προέβλεπε ότι όλοι οι όροι της σύμβασης είναι ουσιώδεις, ή όπως εξελίχθηκαν τα γεγονότα, ο χρόνος εξόφλησης έπαυσε να είναι, στην πορεία, ουσιώδης όρος της συμφωνίας, όπως υποστήριξαν οι εφεσείοντες.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε πως ο χρόνος δεν ήταν ουσιώδης, παρά την περί του αντιθέτου ρητή πρόνοια του όρου 12 της συμφωνίας, ενόψει της αποδοχής του πρόσθετου ποσού των £10.000 μετά την εκπνοή του συμφωνηθέντος χρόνου και της απραξίας του εφεσίβλητου για επτά και πλέον χρόνια, μέχρι την αποστολή της επιστολής της 20.10.1995, με αποτέλεσμα ο εφεσίβλητος να απωλέσει το δικαίωμά του να τερματίσει τη συμφωνία για παράβασή του. Ούτε όμως η επιστολή της 20.10.1995 τερμάτισε τη συμφωνία, εφόσον ο εφεσίβλητος, προτού την αποστείλει, δεν κατέστησε τον όρο αναφορικά με το χρόνο πληρωμής του τιμήματος ουσιώδη, δίδοντας εύλογη ειδοποίηση προς την εφεσείουσα να εξοφλήσει το τίμημα. Συνακόλουθα, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την απαίτηση του εφεσίβλητου για δήλωση του δικαστηρίου ότι η συμφωνία πώλησης του [*176]ακινήτου στην εφεσείουσα τερματίστηκε στις 20.10.1995 λόγω παράβασής της από την εφεσείουσα. Το Δικαστήριο απέρριψε και την αξίωση των εφεσειόντων για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, αποδέχθηκε τη διαζευκτική τους αξίωση και εξέδωσε απόφαση για επιστροφή σ’ αυτούς του ποσού των £22.000, το οποίο είχε καταβληθεί από την εφεσείουσα έναντι του τιμήματος, με τόκο προς 8% ετησίως από 4.6.2003, ημερομηνία καταχώρησης της υπεράσπισης και της ανταπαίτησης, μέχρι εξοφλήσεως.
Με την έφεση οι εφεσείοντες αμφισβητούν την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης πάνω στη βάση ότι, εφόσον η συμφωνία δεν είχε νόμιμα τερματιστεί από οποιαδήποτε πλευρά, η ανταπαίτησή τους έπρεπε να απορριφθεί ως πρόωρη. Πρόσθετα, η ανταπαίτησή τους, τόσο για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας όσο και για επιστροφή των £22.000, έπρεπε να απορριφθεί ως μη δικογραφημένη. Επιπλέον, υποστηρίζουν οι εφεσείοντες, το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε αποφασίζοντας ότι εγκατέλειψαν τα δικαιώματά τους για αποζημιώσεις.
Το Ανώτατο Δικαστήριο δεν διαπίστωσε ότι οι λόγοι που επικαλούντο οι εφεσείοντες για επέμβαση στην απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ήσαν βάσιμοι και απέρριψε την έφεση με έξοδα εις βάρος τους.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εις βάρος των εφεσειόντων.
Έφεση.
Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου (Γιασεμής, Π.Ε.Δ.), (Αγωγή Αρ. 412/02), ημερομ. 26.11.05.
Μ. Χατζηχριστοφής, για τους Εφεσείοντες.
Γ. Πιττάτζης, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γαβριηλίδης, Δ..
ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ.: Με έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 20.4.1986 ο εφεσίβλητος πώλησε στην εφεσείουσα 1 το ½ μερίδιό του στο ακίνητο υπ’ αριθμό εγγραφής ΣΔΔ 883/86 Φ/Σχ.ΧΚΙΙ/19, Τεμάχια 174/1/2, 170/2, 170/3 304.40, τοποθεσία Καμίνι Βλάχου, [*177]στη Σωτήρα, έναντι του τιμήματος των £33.500.* Ως τρόπο πληρωμής του τιμήματος η συμφωνία προέβλεπε ότι, μετά την πληρωμή των πρώτων δύο δόσεων, οι οποίες ήσαν πληρωτέες εντός συγκεκριμένων χρονικών ορίων, το υπόλοιπο του τιμήματος θα εξοφλείτο μέχρι την 31.5.1988. Όλα τα οφειλόμενα ποσά θα έφεραν τόκο προς 9% ετησίως μέχρι πλήρους εξοφλήσεως.
Η εφεσείουσα 1 πλήρωσε έναντι του τιμήματος, κατά τη σύναψη της συμφωνίας, αλλά και μεταγενέστερα, μέχρι την 21.12.1987, το συνολικό ποσό των £12.000. Μετά την 31.5.1988, στις 2.6.1988, δύο δηλαδή ημέρες μετά την εκπνοή του χρόνου ο οποίος είχε οριστεί για πλήρη εξόφληση του τιμήματος, η εφεσείουσα κατέβαλε στον εφεσίβλητο ακόμα £10.000, ανεβάζοντας το ποσό το οποίο είχε πληρώσει μέχρι τότε στις £22.000. Παρέμεινε υπόλοιπο £11.500. Έκτοτε η εφεσείουσα δεν πλήρωσε οποιοδήποτε ποσό στον εφεσίβλητο.
Μετά επτά και πλέον χρόνια, ο εφεσίβλητος, με διπλοσυστημένη επιστολή του δικηγόρου του προς την εφεσείουσα 1, ημερομηνίας 20.10.1995, την πληροφόρησε ότι, ως εκ της παράλειψής της να εξοφλήσει το τίμημα της πώλησης του ακινήτου, ακύρωνε την μεταξύ τους συμφωνία. Θα κατέφευγε δε στο Δικαστήριο για προστασία των συμφερόντων του, όπως και έπραξε.
Με την υπ’ αριθμό 412/2002 αγωγή που καταχώρησε στο Ε.Δ. Αμμοχώστου, στις 13.5.2002, ο εφεσίβλητος ζήτησε δήλωση του δικαστηρίου ότι η έγγραφη συμφωνία την οποία συνήψε με την εφεσείουσα, στις 20.4.1986, για την πώληση του ακινήτου, τερματίστηκε στις 20.10.1995. Πρόσθετα, αποδίδοντας τον τερματισμό της συμφωνίας σε παραβίασή της από την εφεσείουσα 1, ο εφεσίβλητος αξίωσε και αποζημιώσεις.
Με την υπεράσπιση, η εφεσείουσα 1 (δια του εφεσείοντος 2 ο οποίος είχε, από το 1999, διορισθεί ως διαχειριστής της περιουσίας της) αρνήθηκε ότι, με την επιστολή του δικηγόρου του εφεσίβλητου, ημερομηνίας 20.10.1995, τερματίστηκε η συμφωνία πώλησης του ακινήτου. Προβάλλοντας δε και ανταπαίτηση αξίωσε ειδική εκτέλεση της συμφωνίας της 20.4.1986 και, διαζευκτικά, επι[*178]στροφή του ποσού των £22.000 το οποίο είχε πληρωθεί από την εφεσείουσα 1 έναντι του τιμήματος. Αξίωσε, επίσης, αποζημιώσεις για παραβίαση της συμφωνίας από τον εφεσίβλητο.
Επειδή κατά την ακρόαση δεν προσφέρθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία για οποιαδήποτε ζημιά για παράβαση της συμφωνίας της 20.4.1986, είτε από πλευράς της εφεσείουσας 1 είτε από πλευράς του εφεσίβλητου, ανάλογα με την περίπτωση, με δηλώσεις των δικηγόρων τους, τόσο οι εφεσείοντες, όσο και ο εφεσίβλητος εγκατέλειψαν αυτή τους την αξίωση. Έτσι, η μεν αξίωση του εφεσίβλητου περιορίστηκε στη δικαστική αναγνώριση ότι η συμφωνία της 20.4.1986 τερματίστηκε στις 20.10.1995, η δε ανταξίωση των εφεσειόντων στη δικαστική αναγνώριση ότι η συμφωνία της 20.4.1986 δεν τερματίστηκε στις 20.10.1995 και, επομένως, αυτοί εδικαιούντο σε διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας και, αν όχι, σε απόφαση για την επιστροφή του ποσού των £22.000, το οποίο είχε καταβάλει η εφεσείουσα 1 στον εφεσίβλητο έναντι του τιμήματος.
Το κατά πόσο η επιστολή του δικηγόρου του εφεσίβλητου, ημερομηνίας 20.10.1995, επέφερε τον τερματισμό της συμφωνίας, αποτέλεσε το κύριο επίδικο ζήτημα, η απάντηση στο οποίο εξαρτήθηκε από το κατά πόσο ο χρόνος προς εξόφληση του τιμήματος ήταν ουσιώδης, όπως ήταν η θέση του εφεσίβλητου, στη βάση του όρου 12 της συμφωνίας, ο οποίος προέβλεπε ότι όλοι οι όροι της συμφωνίας είναι ουσιώδεις, ή ως εξελίχθηκαν τα γεγονότα, ο χρόνος προς εξόφληση του τιμήματος έπαυσε να είναι, στην πορεία, ουσιώδης όρος της συμφωνίας, όπως ήταν η θέση των εφεσειόντων.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού παρέπεμψε στο Άρθρο 55 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, όπως και στη σχετική νομολογία, έκρινε ότι ορθή ήταν η θέση των εφεσειόντων. Παρά τη ρητή πρόνοια του όρου 12 της συμφωνίας ότι ο χρόνος προς εξόφληση του τιμήματος ήταν ουσιώδης, ο εφεσίβλητος, με την αποδοχή, στις 2.6.1988, δύο δηλαδή μέρες μετά την εκπνοή του χρόνου, ακόμα £10.000, όπως και με την απραξία του, για επτά και πλέον χρόνια, μέχρι την αποστολή της επιστολής της 20.10.1995, κατέστησε το χρόνο προς εξόφληση του τιμήματος μη ουσιώδη, με αποτέλεσμα να απωλέσει το δικαίωμά του να τερματίσει τη συμφωνία για παράβασή του. Ούτε, όμως, η επιστολή της 20.10.1995 τερμάτισε τη συμφωνία, εφόσον ο εφεσίβλητος, προτού την αποστείλει, δεν κατέστησε τον όρο αναφορικά με το χρόνο πληρωμής του τιμήματος ουσιώδη, δίδοντας εύλογη ειδοποίηση προς την εφεσείουσα 1 να εξοφλήσει το τίμημα. Συνακόλουθα, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την απαίτηση του εφεσίβλητου για δήλωση του δικαστη[*179]ρίου ότι η συμφωνία πώλησης του ακινήτου στην εφεσείουσα 1 τερματίστηκε στις 20.10.1995 λόγω παράβασής της από την εφεσείουσα 1. Ακολούθως, ερχόμενο στην ανταπαίτηση, το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού απέρριψε την αξίωση των εφεσειόντων για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, λόγω μη συμμόρφωσης προς τις πρόνοιες του Άρθρου 2 του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, αποδέχθηκε τη διαζευκτική τους αξίωση και εξέδωσε απόφαση για επιστροφή σ’ αυτούς του ποσού των £22.000, το οποίο είχε καταβληθεί από την εφεσείουσα 1 έναντι του τιμήματος, με τόκο προς 8% ετησίως από 4.6.2003, ημερομηνία καταχώρησης της υπεράσπισης και της ανταπαίτησης, μέχρι εξοφλήσεως.
Με την έφεση οι εφεσείοντες αμφισβητούν την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης πάνω στη βάση ότι, εφόσον η συμφωνία δεν είχε νόμιμα τερματιστεί από οποιαδήποτε πλευρά, η ανταπαίτησή τους έπρεπε να απορριφθεί ως πρόωρη. Πρόσθετα, η ανταπαίτησή τους, τόσο για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας όσο και για επιστροφή των £22.000, έπρεπε να απορριφθεί ως μη δικογραφημένη. Επιπλέον, υποστηρίζουν οι εφεσείοντες, το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε αποφασίζοντας ότι εγκατέλειψαν τα δικαιώματά τους για αποζημιώσεις.
Οι προβαλλόμενοι λόγοι έφεσης δεν ευσταθούν. Η ανταπαίτηση των εφεσειόντων για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας και, διαζευκτικά, για επιστροφή των £22.000, ήταν, αν και όχι λεπτομερώς, δικογραφημένη. Περαιτέρω, ο δικηγόρος των εφεσειόντων, όπως προκύπτει από την τελική του αγόρευση, εγκατέλειψε την αξίωσή τους στην ανταπαίτηση για αποζημιώσεις λόγω παράβασης της συμφωνίας από τον εφεσίβλητο, στηριζόμενος δε στη θέση ότι δεν τερματίστηκε νόμιμα η συμφωνία, ζήτησε απόφαση για ειδική εκτέλεσή της και, διαζευκτικά, επιστροφή των £22.000. Ορθά, επομένως, το πρωτόδικο Δικαστήριο, εφόσον έκρινε ότι δεν είχε τερματιστεί η συμφωνία, προχώρησε και εξέτασε κατά πόσο αυτή μπορούσε κατά νόμο να εκτελεστεί ειδικά και, εφόσον έκρινε ότι τέτοια εκτέλεση ήταν κατά νόμο ανεπίτρεπτη, προχώρησε και ικανοποίησε τη διαζευκτική απαίτηση των εφεσειόντων για επιστροφή των £22.000, πλέον τόκο προς 8%, από 4.6.2003, ημερομηνία καταχώρησης της υπεράσπισης και της ανταπαίτησης.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος των εφεσειόντων.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος των εφεσειόντων.
* Μετά την πώληση το ακίνητο διαχωρίστηκε, αρχικά σε δύο τεμάχια, ενώ, στη συνέχεια, αφού απαλλοτριώθηκε μέρος του, προέκυψαν τρία νέα τεμάχια τα οποία συναποτέλεσαν το εναπομείναν μέρος του. Συνεπεία των εξελίξεων αυτών, το ακίνητο έλαβε νέα κτηματολογικά στοιχεία εξακολουθώντας, βέβαια, να παραμένει στην ιδιοκτησία του εφεσίβλητου, πλην του απαλλοτριωθέντος μέρους.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο