(2008) 1 ΑΑΔ 412
[*412]17 Απριλίου, 2008
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΦΩΤΙΟΥ, ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ/στές]
1. ΕΛΕΝΗ ΘΕΟΔΩΡΟΥ ΚΟΥΝΤΟΥΡΙΔΗ,
2. ΜΑΡΙΑ ΘΕΟΔΩΡΟΥ ΚΟΥΝΤΟΥΡΙΔΗ,
3. ΜΑΓΔΑΛΙΝΗ ΚΥΡΙΑΚΟΥ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ,
4. ΝΙΚΟΣ ΕΥΓΕΝΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ,
Εφεσείοντες,
ν.
ΧΡΥΣΗΛΙΟΥ ΙΩΑΝΝΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 211/2006)
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Δικαίωμα διόδου βάσει του Άρθρου 11Α του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224 προς όφελος περικλείστου κτήματος διερχόμενης δια μέσου των κτημάτων των εφεσειόντων ― Εξουσίες του Διευθυντή Κτηματολογίου ― Κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή ήταν η πλέον δίκαιη και κατά πόσο ήταν δεόντως αιτιολογημένη.
Έφεση κατ’ αποφάσεως του Διευθυντή Κτηματολογίου δυνάμει του Άρθρου 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224 ― Εύρος δικαιοδοσίας Δικαστηρίου ― Δεν περιορίζεται σε έλεγχο νομιμότητας της απόφασης του Διευθυντή, αλλά επεκτείνεται και στο θέμα της ορθότητάς της.
Δικαστική απόφαση ― Αιτιολογία ― Ορθός προσδιορισμός επίδικων θεμάτων, σύνοψη ουσιώδους μέρους της μαρτυρίας, συσχετισμός της με τα ευρήματα και συμπεράσματα και συνάρτηση της ετυμηγορίας με τα επίδικα θέματα και τα ευρήματα του Δικαστηρίου ― Δεν επιβάλλεται η επανάληψη του συνόλου της μαρτυρίας.
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Δικαίωμα διόδου ― Κανονισμός 6(2) της Κ.Δ.Π. 255/67 ― Πρόκληση της «μικρότερης δυνατής ζημίας, οχληρίας ή ταλαιπωρίας» από την παραχώρηση δικαιώματος διόδου ― Δεν επιβάλλει υποχρέωση στο Κτηματολόγιο για τη διερεύνηση κάθε πιθανής εναλλακτικής λύσης αντ’ αυτής που προτείνει το δεσπόζον ακίνητο.
[*413]Ακίνητη ιδιοκτησία ― Δικαίωμα διόδου ― Επιτόπια εξέταση ― Γνωστοποιήσεις ― Άρθρο 11A(2) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 ― Καν.5 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Παροχή Διόδου) Κανονισμών του 1967, Κ.Δ.Π. 255/67.
Απόδειξη ― Αξιολόγηση μαρτυρίας ― Αποτελεί κατ’ εξοχήν έργο του πρωτόδικου Δικαστηρίου ― Προϋποθέσεις επέμβασης του Εφετείου.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού απέρριψε την έφεση/ αίτηση των εφεσειόντων εναντίον της απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου με την οποία: (α) καθορίστηκε δίοδος πλάτους 3,66μ. προς όφελος του τεμαχίου 515 του εφεσίβλητου (το δεσπόζον κτήμα), ανά 1,83μ. από τα τεμάχια 517 και 518 τα οποία ανήκουν στις εφεσείουσες 1 και 2 και στους εφεσείοντες 3 και 4 αντίστοιχα και (β) καθορίστηκε ως καταβλητέα αποζημίωση προς τους εφεσείοντες το ποσό των £420 στους ιδιοκτήτες του τεμαχίου 517 και το ποσό των £450 στους ιδιοκτήτες του τεμαχίου 518.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στα συμπεράσματά του αποδεχόμενο τη μαρτυρία του Κτηματολογίου και απορρίπτοντας αυτή των εμπειρογνωμόνων των εφεσειόντων.
Οι εφεσείοντες καταχώρησαν την παρούσα έφεση, αμφισβητώντας την ορθότητα της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Οι λόγοι που επικαλέσθηκαν αφορούν την κατ’ ισχυρισμό λανθασμένη εκτίμηση της μαρτυρίας, την έλλειψη αιτιολογίας της απόφασης, την μη αξιολόγηση της απόφασης του Κτηματολογίου ως διοικητικής ενέργειας με κριτήρια ανάλογα με τα λαμβανόμενα κατά την αναθεωρητική διαδικασία, την παράλειψη κατάλληλης αξιολόγησης άλλων παραπλήσιων ακινήτων για τη δημιουργία επαρκούς διόδου προς εξυπηρέτηση του δεσπόζοντος κτήματος, την μη ορθή αξιολόγηση της μαρτυρίας γύρω από το χώρο πρασίνου, το ότι λανθασμένα λήφθηκε υπ’ όψιν ότι δεν είχε συνυπογράψει την προταθείσα δίοδο και η εφεσείουσα 3, και, τέλος τη μη ορθή αξιολόγηση της πλημμελούς επίδοσης της ειδοποίησης προς τους εφεσείοντες.
Το Ανώτατο Δικαστήριο προτού εξετάσει τους λόγους έφεσης ανέφερε το γενικό κανόνα ότι στις υποθέσεις του είδους το πρωτόδικο Δικαστήριο λειτουργεί με βάση «δικαιοδοσία που αφορά την αναθεώρηση απόφασης διοικητικού οργάνου που επενεργεί στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου».
[*414]Αποφασίστηκε ότι:
1. Ο ισχυρισμός των εφεσειόντων για αποστέρηση του δικαιώματός τους για ακρόαση επειδή δεν είχαν λάβει τη σχετική γνωστοποίηση και επομένως δεν παρέστησαν στην επιτόπια έρευνα, δεν ευσταθεί, δεδομένου ότι, από τη μαρτυρία που αποδέχθηκε εύλογα το Δικαστήριο, ο κτηματολογικός λειτουργός Μ.Υ.2, είχε αποστείλει τις σχετικές ειδοποιήσεις που προβλέπονται από το Άρθρο 11Α(2) του Κεφ.224, στους εφεσείοντες και μάλιστα με συστημένο ταχυδρομείο. Επιπροσθέτως, με βάση τον Κανονισμό 5 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Παροχή Διόδου) Κανονισμών του 1967, Κ.Δ.Π. 255/67, προνοείται ότι πριν την εξέταση της αιτήσεως του ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος τεμαχίου πρέπει να δοθεί τουλάχιστον επταήμερη ειδοποίηση στα ενδιαφερόμενα μέρη με την οποία να τους κοινοποιείται η ημερομηνία κατά την οποία ο διευθυντής ή λειτουργός αυτού θα επιθεωρήσει τα ακίνητα. Έγινε δεκτό, ότι οι συγκεκριμένες γνωστοποιήσεις αποστάληκαν στις 30.5.01 με καθορισμό της ημερομηνίας επιτόπιας εξέτασης στις 12.6.01, παρέχοντας επομένως προθεσμία πέραν των επτά ημερών. Από τη στιγμή που δεν επεστράφησαν οι γνωστοποιήσεις αυτές πίσω για οποιονδήποτε λόγο, ορθά ο μάρτυρας και κατ’ επέκταση το πρωτόδικο Δικαστήριο, θεώρησε ότι θα πρέπει να είχαν παραλειφθεί και δεν χρειαζόταν οποιαδήποτε επιπλέον ενέργεια εκ μέρους του μάρτυρα.
2. Δεν ευσταθεί η θέση του δικηγόρου των εφεσειόντων ότι η επταήμερη προειδοποίηση που επιβάλλεται από τον Κανονισμό 5, άρχεται από την ημερομηνία πραγματικής λήψης της ειδοποίησης από τον ενδιαφερόμενο.
3. Από εξέταση των πρακτικών της διαδικασίας προκύπτει ότι εύλογα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στα συμπεράσματά του και δικαίως απέρριψε την μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων των εφεσειόντων και αποδέχθηκε αυτή του Κτηματολογίου. Έδωσε προς τούτο πειστική αιτιολογία και αδίκως παραπονούνται οι εφεσείοντες ως προς αυτό. Δεν υπάρχει στερεότυπος τύπος ή πρότυπο αιτιολογίας. Η νομολογία αναγνωρίζει ως ορθή, όμως, εκείνη την αιτιολογία η οποία διατυπώνει σαφή ευρήματα υπό το φως της ανάλυσης της μαρτυρίας σε συνάρτηση με τα επίδικα θέματα.
4. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας ήταν ορθή και δεν έχει τεκμηριωθεί οποιοσδήποτε λόγος που να δικαιολογεί την επέμβαση του Εφετείου προς ανατροπή των συμπερασμάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
[*415]5. Εκείνο το οποίο κρίνεται με βάση την ολότητα των δεδομένων, είναι κατά πόσο ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ως λογική τη δίοδο που αποφάσισε το Κτηματολόγιο, έχοντας υπόψη τα όσα καταγράφονται στον Κανονισμό 6(2) της Κ.Δ.Π. 255/67, που είναι η πρόκληση της «μικρότερης δυνατής ζημίας, οχληρίας ή ταλαιπωρίας». Μέσα σ’ αυτά τα δεδομένα, δεν κρίνεται ότι το Δικαστήριο έσφαλλε καθ’ οιονδήποτε τρόπο στην κρίση του.
6. Εν πάση περιπτώσει ο Κανονισμός 6(2) δεν επιβάλλει υποχρέωση στο Κτηματολόγιο για τη διερεύνηση κάθε πιθανής εναλλακτικής λύσης αντ’ αυτής που προτείνει το δεσπόζον ακίνητο. Πρόσθετο στοιχείο επίσης στην τότε απόφαση του Κτηματολογίου ήταν και το ότι η εφεσείουσα 3, συνιδιοκτήτρια και σύζυγος του εφεσείοντα 4, δεν είχε προσυπογράψει την προταθείσα λύση του Τεκμ. «33».
7. Το βάρος της απόδειξης για το εσφαλμένο της απόφασης του Κτηματολογίου το επωμίζεται πάντοτε ο εφεσείων, βάρος το οποίο δεν κατάφεραν εδώ οι εφεσείοντες να αποσείσουν.
Η έφεση απορρίφθηκε με €1.700 έξοδα, περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α., εναντίον των εφεσειόντων 3 και 4.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Κάκουλλου v. Ποχουζούρη (1992) 1 Α.Α.Δ. 1503,
Καφιέρος v. Θεοχάρους (1978) 1 Α.Α.Δ. 619,
Κουμή v. Κούντουρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 1312,
Σάββα v. Κώστα (2003) 1 Α.Α.Δ. 1944,
Loukason Ltd v. Π. Μακεδόνας & Υιοί Λτδ (2005) 1 Α.Α.Δ. 345,
Αριστοτέλους v. Χατζηκυριάκου (2001) 1 Α.Α.Δ. 100.
Έφεση.
Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Μεττούρης, Α.Ε.Δ.), (Αίτηση/Έφεση Αρ. 598/01), ημερομ. 31.5.06.
Π. Κλεοβούλου, για τους Εφεσείοντες.
[*416]Γ. Κονναρής, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Ναθαναήλ.
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Το περίκλειστο τεμάχιο 515 του Φ/Σχ.54/38 στην Παρεκκλησιά της επαρχίας Λεμεσού ανήκει στον εφεσίβλητο ο οποίος και υπέβαλε στις 17.11.00 την αίτηση υπ’ αρ. Α.2425/00 στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, για την παροχή διόδου από άλλα γειτονικά τεμάχια. Στάληκαν οι αναγκαίες ειδοποιήσεις με βάση το σχετικό νόμο προς τους ιδιοκτήτες των γειτονικών αυτών ακινήτων και ακολούθησε επιτόπια έρευνα στις 13.2.01. Ο κτηματολογικός γραφέας κατέληξε στο συμπέρασμα ότι υπήρχαν και άλλα κτήματα κατάλληλα για τη δημιουργία διόδου και έτσι προχώρησε να ειδοποιήσει με συστημένο ταχυδρομείο και τους ιδιοκτήτες αυτών.
Στις 12.6.01, σε νέα επιτόπια έρευνα στην παρουσία του εφεσίβλητου και των συζύγων των εφεσειουσών 1 και 2, ο αρμόδιος υπάλληλος αποφάσισε να παραχωρήσει δίοδο πλάτους 3,66 μ. προς όφελος του τεμαχίου του εφεσίβλητου (εφεξής «το δεσπόζον κτήμα»), ανά 1,83 μ., από τα τεμάχια 517 και 518, τα οποία και ανήκουν στις εφεσείουσες 1 και 2 και στους εφεσείοντες 3 και 4 αντίστοιχα. Η δίοδος αυτή καθορίστηκε από το Κτηματολόγιο με βάση τη θέση ότι περνά από το συντομότερο και πιο ομαλό μέρος από το οποίο μπορεί να εξυπηρετηθεί ο εφεσίβλητος και ότι η ιδιοκτήτρια παρακείμενων τεμαχίων γης, ήτοι των τεμαχίων 528 και 529, είχε συγκατατεθεί ως προς την καθορισθείσα δίοδο. Περαιτέρω, θεωρήθηκε από το Κτηματολόγιο ότι η απόσταση της διόδου από κατοικία που υπάρχει στο δυτικό μέρος του τεμαχίου 518, ήταν τέτοια που δεν την επηρέαζε με οποιοδήποτε τρόπο, ενώ παράλληλα το δικαίωμα διάβασης που είχε παραχωρήσει ο ένας από τους δύο συνιδιοκτήτες του τεμαχίου 518, δεν λήφθηκε υπόψη διότι αφενός η συνιδιοκτήτρια, εφεσείουσα 3, δεν είχε υπογράψει το σχετικό έντυπο και αφετέρου διότι στο ανατολικό σύνορο του τεμαχίου αυτού, που εφάπτεται με αργάκι, είχε τεθεί όρος, κατά την έκδοση της άδειας οικοδομής, για παραχώρηση χώρου πρασίνου. Το Κτηματολόγιο καθόρισε επίσης ως καταβλητέα αποζημίωση προς τους εφεσείοντες το ποσό των £420 στους ιδιοκτήτες του τεμαχίου 517 και £450 στους ιδιοκτήτες του τεμαχίου 518. Ο καθορισμός αυτός έγινε επί τη βάσει πρόσφατων συγκριτικών πωλήσεων κτημάτων στη γύρω περιοχή, υιοθετώντας το 50% της αγοραί[*417]ας αξίας, καθώς και το ότι τα κτήματα βρίσκονταν στην πολεοδομική ζώνη Γ3, που είναι γεωργική, με ανώτατο συντελεστή δόμησης 10% και κάλυψη επίσης 10%.
Η πιο πάνω απόφαση του Κτηματολογίου αποτέλεσε το αντικείμενο αίτησης/έφεσης ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, το οποίο αφού άκουσε τη μαρτυρία των εφεσειόντων 3 και 4 και τριών άλλων μαρτύρων εκ μέρους τους (οι εφεσείουσες 1 και 2 δεν παρουσιάστηκαν με αποτέλεσμα να απορριφθεί η αίτηση τους), καθώς και τον ίδιο τον εφεσίβλητο και ένα κτηματολογικό γραφέα και αφού έλαβε υπόψη του τα 33 τεκμήρια που κατατέθηκαν, καθώς και την αιτιολογημένη απόφαση του Κτηματολογίου ημερ. 31.10.01, εξέδωσε στις 31.5.06 απορριπτική απόφαση τόσο ως προς το θέμα του καθορισμού της διόδου, όσο και ως προς το θέμα του καθορισμού της αποζημίωσης.
Προσβάλλεται η εν λόγω απόφαση με επτά λόγους έφεσης οι οποίοι σχετίζονται με το λανθασμένο της εκτίμησης της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το αναιτιολόγητο της απόφασης, το ότι δεν αξιολογήθηκε η απόφαση του Κτηματολογίου ως διοικητική ενέργεια με κριτήρια ανάλογα με τα λαμβανόμενα κατά την αναθεωρητική διαδικασία, ότι δεν αξιολογήθηκαν κατάλληλα άλλα παραπλήσια ακίνητα για τη δημιουργία επαρκούς διόδου προς εξυπηρέτηση του δεσπόζοντος κτήματος, ότι λανθασμένα αξιολογήθηκε η μαρτυρία γύρω από το χώρο πρασίνου, ότι λανθασμένα λήφθηκε υπόψη ότι δεν είχε συνυπογράψει την προταθείσα δίοδο και η εφεσείουσα 3, και, τέλος, ότι δεν αξιολογήθηκε ορθά η πλημμελής επίδοση της ειδοποίησης προς τους εφεσείοντες.
Ο κ. Κλεοβούλου ανέπτυξε τους λόγους έφεσης όπως τους κατέγραψε στο περίγραμμα αγόρευσης του, με βασική εισήγηση ότι η απόφαση του Κτηματολογίου υιοθέτησε την επίδικη δίοδο προς ζημία του κτήματος των εφεσειόντων, ενώ θα μπορούσε να υιοθετήσει την προταθείσα από τους ίδιους εναλλακτική δίοδο προς αποτροπή της ταλαιπωρίας, της ζημιάς και της καταστροφής της περιουσίας αυτών. Η δικαιολογία ότι η προταθείσα εναλλακτική δίοδος περνά μέσα από το χώρο πρασίνου, οφείλεται σε πλάνη τόσο του Κτηματολογίου, όσο και του πρωτόδικου Δικαστηρίου, διότι θα μπορούσε να περάσει η δίοδος παραπλεύρως του κτήματος χωρίς να επηρεάζεται ο χώρος πρασίνου. Περαιτέρω, η διόδος που αποφάσισε το Κτηματολόγιο περνά σχεδόν έξω από τα υπνοδωμάτια της κατοικίας των εφεσειόντων, καθώς και σε μικρή απόσταση από την πισίνα τους με αποτέλεσμα τη δημιουργία οχληρίας. Η προταθείσα από το δουλεύον κτήμα δίοδος είναι η καλύ[*418]τερη λύση τόσο για το δουλεύον όσο και για το δεσπόζον και έπρεπε να είχε υιοθετηθεί από το Κτηματολόγιο ή εν πάση περιπτώσει να γίνει δεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Όσον αφορά την ειδοποίηση που αποστάληκε προς τους εφεσείοντες για την ημερομηνία της επιτόπιας έρευνας, αυτή παραλήφθηκε ως αποτέλεσμα πλημμελούς διαδικασίας, το βράδυ μετά την επιτόπια έρευνα, ενώ ταυτόχρονα κατά την έρευνα, ο λειτουργός του Κτηματολογίου και ενώ η εφεσείουσα 3 βρισκόταν στην κατοικία της, δεν θεώρησε ορθό να της κτυπήσει την πόρτα για να την καλέσει στην έρευνα.
Η εντελώς αντίθετη θέση εκφράστηκε από τον κ. Κονναρή ως προς το ότι ορθά, τόσο ο Διευθυντής του Κτηματολογίου όσο και το πρωτόδικο Δικαστήριο, θεώρησαν την επίδικη δίοδο ως την πλέον αρμόζουσα υπό τις περιστάσεις, ενώ πολλά από τα θέματα τα οποία οι εφεσείοντες παραπονούνται ότι προκαλούν οχληρία οφείλονται στην εκ των υστέρων οικοδόμηση της περίφραξης της αυλής της κατοικίας, το ίδιο δε συμβαίνει και με τους βοηθητικούς χώρους της πισίνας, οι οποίοι κτίσθηκαν μετά την επιτόπια εξέταση και απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έλαβε υπόψη του όλες τις εναλλακτικές θέσεις και προτάσεις ως προς το σημείο ή σημεία που θα ήταν καλύτερο να παραχωρηθεί η δίοδος και κατέληξε στην απόφαση του μετά από συνεξέταση όλων των παραγόντων και με βάση τις ορθές αρχές που πηγάζουν από το νόμο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, πρόσθετα, προχώρησε σε πλήρη ανάλυση, αξιολόγησε τη μαρτυρία και δικαιολόγησε την απόρριψη των ισχυρισμών των εφεσειόντων και την υιοθέτηση της θέσης του Κτηματολογίου.
Προτού εξεταστούν οι λόγοι έφεσης, να υπομνησθεί ο γενικός κανόνας ότι στις υποθέσεις του είδους το πρωτόδικο Δικαστήριο λειτουργεί με βάση «δικαιοδοσία που αφορά την αναθεώρηση απόφασης διοικητικού οργάνου που επενεργεί στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου». (Κάκουλλου ν. Ποχουζούρη (1992) 1 Α.Α.Δ. 1503.). Το Δικαστήριο δύναται σε διαδικασίες αίτησης/έφεσης με βάση το Άρθρο 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224, όπως έχει τροποποιηθεί, να προβεί σε αναψηλάφιση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου, ακολουθώντας συναφείς προς την αναθεωρητική διαδικασία του Ανωτάτου Δικαστηρίου αρχές, δικαιούμενο όμως ταυτόχρονα να υποκαταστήσει τη δική του απόφαση για αυτή της διοίκησης. (Καφιέρος ν. Θεοχάρους (1978) 1 Α.Α.Δ. 619). Περαιτέρω το Δικαστήριο ερευνά όχι μόνο αν η απόφαση του Κτηματολογίου ήταν εύλογη υπό τις περιστάσεις αλλά αν ήταν και ουσιαστικά ορθή. (Κουμή ν. Κούντουρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 1312 και Σάββα ν. Κώστα [*419](2003) 1 Α.Α.Δ. 1944).
Με τα πιο πάνω υπόψη και έχοντας επίσης κατά νου ότι το Δικαστήριο δεν υποκαθιστά την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου αβίαστα, παρά μόνο όταν υπάρχουν σοβαροί λόγοι αποδεικνυόμενοι με αποδεκτή μαρτυρία, θα εξεταστεί κατά πρώτον ο λόγος έφεσης που αφορά στην κατ’ ισχυρισμό αποστέρηση του δικαιώματος ακρόασης των εφεσειόντων, επειδή δεν είχαν λάβει και επομένως δεν είχαν παραστεί στην επιτόπια έρευνα, τη σχετική προς τούτο γνωστοποίηση. Ο λόγος αυτός δεν ευσταθεί, με δεδομένο ότι, από τη μαρτυρία που αποδέχθηκε εύλογα το Δικαστήριο, ο κτηματολογικός λειτουργός Ανδρέας Κωνσταντίνου, Μ.Υ.2, είχε αποστείλει τις σχετικές ειδοποιήσεις που προβλέπονται από το Άρθρο 11Α(2) του Κεφ. 224, στους εφεσείοντες και μάλιστα με συστημένο ταχυδρομείο. Να προστεθεί ότι με βάση τον Κανονισμό 5 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Παροχή Διόδου) Κανονισμών του 1967, Κ.Δ.Π. 255/67, προνοείται ότι πριν την εξέταση της αιτήσεως του ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος τεμαχίου πρέπει να δοθεί τουλάχιστον επταήμερη ειδοποίηση στα ενδιαφερόμενα μέρη με την οποία να τους κοινοποιείται η ημερομηνία κατά την οποία ο διευθυντής ή λειτουργός αυτού θα επιθεωρήσει τα ακίνητα. Έγινε δεκτό, ότι οι συγκεκριμένες γνωστοποιήσεις αποστάληκαν στις 30.5.01 με καθορισμό της ημερομηνίας επιτόπιας εξέτασης στις 12.6.01, παρέχοντας επομένως προθεσμία πέραν των επτά ημερών. Από τη στιγμή που δεν επεστράφησαν οι γνωστοποιήσεις αυτές πίσω για οποιονδήποτε λόγο, ορθά ο μάρτυρας και κατ’ επέκταση το πρωτόδικο Δικαστήριο, θεώρησε ότι θα πρέπει να είχαν παραλειφθεί και δεν χρειαζόταν οποιαδήποτε επιπλέον ενέργεια εκ μέρους του μάρτυρα, όπως αυτή που εισηγήθηκε ο κ. Κλεοβούλου, δηλαδή, να κτυπήσει την πόρτα του σπιτιού των εφεσειόντων για να διαπιστώσει εάν ήταν ή όχι στο σπίτι, την ημέρα της επιτόπιας έρευνας.
Δεν προνοείται πουθενά τέτοια πρόσθετη υποχρέωση από πλευράς του Κτηματολογίου, κάτι που θα καθιστούσε ίσως και άνευ αντικειμένου την ανάγκη αποστολής των γνωστοποιήσεων διά του ταχυδρομείου. Δεν ευσταθεί η θέση του κ. Κλεοβούλου ότι η επταήμερη προειδοποίηση που επιβάλλεται από τον Κανονισμό 5, άρχεται από την ημερομηνία πραγματικής λήψης της ειδοποίησης από τον ενδιαφερόμενο. Με το σκεπτικό αυτό εύκολα θα καταστρατηγείτο η παροχή της προθεσμίας, αφού ο ενδιαφερόμενος, όπου μπορεί, θα αρνείται την παραλαβή ή λήψη της, ενώ θα είναι αδύνατο για το Κτηματολόγιο να προκαθορίσει την ημερομηνία της επιτόπιας επιθεώρησης. Να προστεθεί ότι η γνωστοποίηση αυτή είχε αποσταλεί για δεύτερη φορά διότι είχε και προηγουμένως [*420]αποσταλεί στις 31.1.01 συστημένη επιστολή στην εφεσείουσα 3, η οποία επεστράφη με ένδειξη ανεπαρκούς διεύθυνσης στις 8.2.01. Αυτός ήταν και ένας από τους λόγους που το Κτηματολόγιο θεώρησε ότι δεν έπρεπε να προχωρήσει να ολοκληρώσει την επιτόπια έρευνα στις 13.2.01, που ήταν η πρώτη ημερομηνία που είχε ορίσει. Υπήρξε διάσταση βέβαια στη μαρτυρία που δόθηκε πρωτοδίκως, διότι η εφεσείουσα 3 κατέθεσε ότι ήταν στο σπίτι κατά την επιτόπια έρευνα και μάλιστα είχε δει πρόσωπα να κινούνται έξω από τον χώρο της κατοικίας, αλλά εύλογα δεν έγινε δεκτή η μαρτυρία της από το πρωτόδικο Δικαστήριο, δεδομένου ότι, όπως αυτό υπέδειξε στην απόφαση του, θα αναμενόταν να εξέλθει της κατοικίας της και να αναζητήσει το λόγο της παρουσίας των ατόμων αυτών. Η αντίθετη θέση από τον Μ.Υ.2, που έγινε δεκτή ήταν ότι δεν είχε προσέξει οποιοδήποτε άτομο να κινείται στο σπίτι.
Όσον αφορά την ουσία της υπόθεσης, είναι γεγονός ότι υπήρξε διϊστάμενη μαρτυρία ως προς την οριοθέτηση της καταλληλότερης διόδου και δόθηκε προς τούτο και μαρτυρία από τον εμπειρογνώμονα των εφεσειόντων Γεώργιο Λυμπουρίδη, ο οποίος και κατέθεσε ως Τεκμ. «18» σχετικές «Σημειώσεις», όπως τις ονόμασε, με ενσωματωμένα τοπογραφικά σχέδια, φωτογραφίες και επεξηγήσεις ως προς τις διάφορες εναλλακτικές διόδους. Η λύση Α-Γ που υιοθέτησε το Κτηματολόγιο κατά τον μάρτυρα θα επέφερε οχληρία στις ανέσεις των εφεσειόντων, εφόσον η δίοδος, συνολικού μήκους 224 μ., θα απείχε μόνο 4-5 μέτρα από τα υπνοδωμάτια, ενώ θα προϋπόθετε και ανακατασκευή του τοίχου περίφραξης προς περιορισμό του θορύβου, αλλά και της υφιστάμενης θέας και αέρα της οικοδομής, την κατασκευή τοίχου αντιστήριξης κατά μήκους του όχθου, που θα αλλοιώσει αναγκαστικά το χαρακτήρα του τοπίου, ενώ θα χρειαστεί, πρόσθετα, επίστρωση. Όλα τα προαναφερθέντα θα στοιχίσουν περίπου £40.265. Η δαπάνη αυτή υπολογίσθηκε από το Μάριο Ξενοφώντος, Μ.Α.3, πολιτικό μηχανικό, ο οποίος κατέθεσε και διάφορες φωτογραφίες και χωροταξικά σχέδια. Αντίθετα, στην προτεινόμενη από τον ίδιο λύση Α-Δ, τα υπνοδωμάτια δεν θα ενοχλούνταν, η κατοικία θα είχε ικανοποιητική απόσταση από τη δίοδο, ενώ θα χρειάζεται η δίοδος αυτή που θα είναι μήκους 237 μ., μόνο επιχωμάτωση και επίστρωση με συνολική δαπάνη περίπου £9.700. Η δίοδος θα είναι ομαλότερη, θα διασχίσει το τεμάχιο 518, ένα μικρό μέρος του τεμαχίου 519 και θα περνά εξ ολοκλήρου από το τεμάχιο 520, το οποίο είναι μεγάλο σε έκταση και δεν θα επηρεαστεί δυσμενώς. Τα ίδια περίπου υπεστήριξε και ο Ελευθέριος Βαρναβίδης Μ.Α.1, ο οποίος επίσης είχε επισκεφθεί το ακίνητο στις 10.9.05.
[*421]Αναφέρθηκε στην αρχή της παρούσας απόφασης η θέση του Κτηματολογίου ως προς τον καθορισμό της προταθείσας διόδου, υποστηρίχθηκε δε και ενόρκως από τον Ανδρέα Κωνσταντίνου, Μ.Υ.2. Αυτός εξήγησε ότι είχε μετρήσει τις διάφορες αποστάσεις επί τόπου, έλαβε υπόψη ότι η πισίνα ήταν σ’ ακόμη μεγαλύτερη απόσταση από αυτή του σπιτιού και λαμβάνοντας υπόψη την όσο το δυνατό μεγαλύτερη μείωση της οχληρίας, καθόρισε τη δίοδο να περνά κατά ίσο τρόπο από τα τεμάχια 517 και 518. Είχε δει επίσης, παρόλο που δεν μέτρησε, λάκκο αποχέτευσης σε απόσταση περίπου 2-2½ μ.. Εξήγησε, περαιτέρω, ότι παρόλο που ο εφεσείων 4 είχε παραχωρήσει στις 21.8.00 δικαίωμα διάβασης 3,66 μ. κατά μήκος του ανατολικού συνόρου του τεμαχίου 518, δεν προτιμήθηκε διότι είχε προγενέστερα αυτού του δικαιώματος τεθεί όρος κατά την έκδοση της άδειας οικοδομής όπως παραχωρηθεί χώρος πρασίνου (σημειούμενος με πράσινο χρώμα στο Τεκμ. «4», σε απόσταση περίπου 5 μ. από το νότιο σύνορο). Γι’ αυτό και είχε ζητήσει να επιδοθεί και στον εφεσείοντα 4, η αίτηση από τον εφεσίβλητο για την παροχή διόδου. Λόγω του ότι ο χώρος πρασίνου δεν είχε ακόμη εγγραφεί και η προταθείσα από τον εφεσείοντα 4 δίοδος, θα περνούσε μέσα από το χώρο πρασίνου, ο μάρτυρας θεώρησε ότι θα διαχωριζόταν στη μέση το τεμάχιο 518, αποκλείοντας έτσι τη λύση αυτή.
Έχοντας με προσοχή διεξέλθει τα πρακτικά της όλης διαδικασίας και έχοντας υπόψη τον τρόπο με τον οποίο υποθέσεις τους είδους αποφασίζονται, κρίνεται ότι εύλογα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στα συμπεράσματα του και δικαίως απέρριψε την μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων των εφεσειόντων και αποδέχθηκε αυτή του Κτηματολογίου. Έδωσε προς τούτο πειστική αιτιολογία και αδίκως παραπονούνται οι εφεσείοντες ως προς αυτό. Δεν υπάρχει στερεότυπος τύπος ή πρότυπο αιτιολογίας. Η νομολογία αναγνωρίζει ως ορθή, όμως, εκείνη την αιτιολογία η οποία διατυπώνει σαφή ευρήματα υπό το φως της ανάλυσης της μαρτυρίας σε συνάρτηση με τα επίδικα θέματα. (Loukason Ltd v. Π. Μακεδόνας &Υιοί Λτδ (2005) 1 Α.Α.Δ. 345). Ορθά λήφθηκαν υπόψη οι θέσεις του Κτηματολογίου ως προς τον χώρο πρασίνου, ως προς τις αποστάσεις της αποφασισθείσας διόδου από το σπίτι και την πισίνα, την ύπαρξη και αποστάσεις των απορροφητικών λάκκων και του σηπτικού βόθρου (να σημειωθεί ότι ο Γ. Λυμπουρίδης δεν εξέτασε την ύπαρξη αυτών των τελευταίων – σελ. 21-22 της μαρτυρίας του), ενώ περαιτέρω ο Κτηματολόγος διέγνωσε ως ορθότερη την υπ’ αυτού αποφασισθείσα δίοδο με βάση τα δεδομένα της επιτόπιας έρευνας στις 12.6.01. Όπως έγινε παραδεκτό από τον Γ. Λυμπουρίδη, (σελ. 17 και 22 της μαρτυρίας του), αυτός είχε επισκε[*422]φθεί το χώρο την 1.10.05, τέσσερα και πλέον χρόνια μετά, και δεν είχε πάει στην περιοχή το 2001. Δέχθηκε, επίσης, ότι έκρινε την απόφαση του Κτηματολογίου με βάση τα δεδομένα που είχε ο ίδιος βρει το 2005. Παρόμοια και ο Ε. Βαρναβίδης επισκέφθηκε το χώρο στις 10.9.05.
Το Δικαστήριο δέχθηκε ταυτόχρονα τις θέσεις του μάρτυρα του Κτηματολογίου ότι το 2001 δεν υπήρχε τοίχος περίφραξης, ούτε καν σημεία που να υποδήλωναν την έναρξη εργασιών για την τοποθέτηση περίφραξης, και η οποία θα έπρεπε με αρκετή δαπάνη να ανακατασκευαστεί, ως είπε, ο εμπειρογνώμονας των εφεσειόντων. Δαπάνη όμως αχρείαστη λόγω του ότι ήταν οι ίδιοι οι εφεσείοντες που την προκάλεσαν κτίζοντας την περίφραξη μετά τη γνωστοποίηση σ’ αυτούς της απόφασης του Κτηματολογίου.
Η αξιολόγηση μαρτυρίας είναι κατ΄ εξοχήν έργο του πρωτόδικου Δικαστηρίου το οποίο έχει την ευχέρεια και το πλεονέκτημα να βλέπει και να ακούει τους ενώπιον του μάρτυρες στα πλαίσια μιας πλήρης επεξήγησης της θέσης τους, όπως αυτή αναδιπλώνεται μέσα από την αντιπαραθετική διαδικασία. Το Εφετείο δεν επεμβαίνει εκτός αν τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου είναι αντίθετα προς την κοινή λογική και τα στοιχεία τα οποία εύλογα μπορούν να εξαχθούν από τη μαρτυρία. Δεν διαπιστώνεται λάθος στην αποδοχή της μαρτυρίας του Α. Κωνσταντίνου ως προς τη θέση του ότι αποδοχή της λύσης που πρότεινε ο εφεσείων 4 θα ισοδυναμούσε με επέμβαση στο χώρο πρασίνου και διαχωρισμό του κτήματος. Δεν πρόκειτο για αλλαγή πλεύσης στη μαρτυρία, όπως εισηγήθηκε ο κ. Κλεοβούλου, διότι εμπεριέχετο στην αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου ημερ. 31.10.01, στην παράγραφο 8(γ) της οποίας αναφέρεται το πρόβλημα στην παραχώρηση του χώρου πρασίνου, έστω και αν δεν καταγραφόταν ρητά ότι η προτεινόμενη δίοδος θα διερχόταν μέσα από το πράσινο. Εύλογα όμως η καταγραφή των θέσεων του Κτηματολογίου στην αιτιολογημένη απόφαση θα μπορούσε να συμπληρωθεί από τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου.
Επομένως, εκείνο το οποίο κρίνεται με βάση την ολότητα των δεδομένων, είναι κατά πόσο ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ως λογική τη δίοδο που αποφάσισε το Κτηματολόγιο, έχοντας υπόψη τα όσα καταγράφονται στον Κανονισμό 6(2) της Κ.Δ.Π. 255/67, που είναι η πρόκληση της «μικρότερης δυνατής ζημίας, οχληρίας ή ταλαιπωρίας». Μέσα σ’ αυτά τα δεδομένα, δεν κρίνεται ότι το Δικαστήριο έσφαλλε καθ’ οιονδήποτε τρόπο στην κρίση του. Εξήγησε τους λόγους που θεώρησε τη λύση που αποφάσισε το [*423]Κτηματολόγιο ως την πλέον αρμόζουσα, με δεδομένα πάντοτε τον κρίσιμο για την απόφαση χρόνο, το 2001. Εκ των υστέρων και αφού στο μεταξύ οι εφεσείοντες προχώρησαν με περαιτέρω έργα στο τεμάχιο, όπως την ανέγερση περίφραξης (τα Τεκμ. «8Α» και «8Β» - χωροταξικό περίφραξης και λεπτομέρειες που κατέθεσε ο Μ. Ξενοφώντος, είναι σχετικά και φανερώνουν ότι εκπονήθηκαν τον Μάρτιο του 2004), καθώς και βοηθητικούς χώρους πισίνας, είναι δυνατόν η τότε αποφασισθείσα λύση του Κτηματολογίου να κριθεί ότι μπορούσε να υπόκειτο σε διαφοροποίηση. Αυτό όμως δεν είναι το ζητούμενο. Οι εφεσείοντες δεν μπορούν να παραπονούνται για την προξένηση σ’ αυτούς μεγαλύτερης οχληρίας, λόγω δικών τους επεμβάσεων.
Ο χώρος πρασίνου ήταν με βάση την άδεια οικοδομής μια αναγκαιότητα και όταν ο εφεσείων 4 παραχώρησε με το Τεκμ. «33» ημερ. 21.8.00, δικαίωμα διάβασης 3,66 μ. κατά μήκος του ανατολικού συνόρου του τεμαχίου και 1,83 μ. κατά μήκος του βόρειου συνόρου, αυτό επηρέαζε ριζικά το χώρο πρασίνου. Ορθά, επομένως, το Κτηματολόγιο και αργότερα το Δικαστήριο στη σελ. 13 της απόφασης του, δεν το έλαβε υπόψη προς όφελος της προτεινόμενης διόδου, ενώ ορθά ταυτόχρονα παρατήρησε ότι η από τους εφεσείοντες νέα πρόταση Α-Δ δεν ήταν η ίδια μ’ αυτή που είχε τότε προτείνει ο εφεσείων 4. Πολύ ορθά, πρόσθετα, δεν ήταν εν τέλει δυνατόν να συγκρθεί η λύση Α-Γ του Κτηματολογίου με αυτή της Α-Δ των εφεσειόντων, εφόσον προτάθησαν σε δύο διαφορετικές χρονικές στιγμές. Το Κτηματολόγιο δεν είχε υπόψη του την πρόταση Α-Δ το 2001. Εν πάση περιπτώσει όπως έχει υποδείξει και η υπόθεση Αριστοτέλους ν. Χατζηκυριάκου (2001) 1 Α.Α.Δ. 100 ο Κανονισμός 6(2) δεν επιβάλλει υποχρέωση στο Κτηματολόγιο για τη διερεύνηση κάθε πιθανής εναλλακτικής λύσης αντ’ αυτής που προτείνει το δεσπόζον ακίνητο. Πρόσθετο στοιχείο επίσης στην τότε απόφαση του Κτηματολογίου ήταν και το ότι η εφεσείουσα 3, συνιδιοκτήτρια και σύζυγος του εφεσείοντα 4, δεν είχε προσυπογράψει την προταθείσα λύση του Τεκμ. «33».
Ο κ. Κλεοβούλου εισηγήθηκε ότι η πρωτόδικη απόφαση δεν αντιμετώπισε τα θέματα ορθά με βάση τα λαμβανόμενα κατά την αναθεώρηση απόφασης από το Ανώτατο Δικαστήριο στο διοικητικό δίκαιο. Η θέση αυτή δεν κρίνεται ορθή, εφόσον δεν έχει καταδειχθεί μέσα από τους λόγους έφεσης οποιαδήποτε πλάνη περί τα πράγματα, ούτε λήφθηκαν εξωγενή στοιχεία υπόψη, αλλά ούτε και υπήρξε ανεπαρκής έρευνα από το Κτηματολόγιο. Όπως έχει επανειλημμένα διακηρυχθεί, το βάρος της απόδειξης για το εσφαλμένο της απόφασης του Κτηματολογίου το επωμίζεται πάντοτε ο [*424]εφεσείων, βάρος το οποίο δεν κατάφεραν εδώ οι εφεσείοντες να αποσείσουν.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους, η έφεση κρίνεται ανεδαφική και απορρίπτεται με €1.700 έξοδα, περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α., εναντίον των εφεσειόντων 3 και 4 και υπέρ του εφεσιβλήτου.
Η έφεση απορρίπτεται με €1.700 έξοδα, περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α., εναντίον των εφεσειόντων 3 και 4.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο