(2008) 1 ΑΑΔ 770
[*770]20 Ιουνίου, 2008
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π., ΚΡΑΜΒΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
1. HARRY LEONARD FLOWER,
2. MARINA JOAN FLOWER,
Εφεσείοντες - Ενάγοντες,
ν.
1. ΦΩΤΕΙΝΗΣ Χ”ΙΩΑΝΝΟΥ,
2. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥ Χ”ΙΩΑΝΝΟΥ,
3. ΗΛΙΑ Χ”ΙΩΑΝΝΟΥ,
Εφεσιβλήτων - Εναγομένων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 287/2006)
Συμβάσεις ― Σύμβαση πώλησης ακινήτου ― Ειδική εκτέλεση ― Διέπεται από τον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232 ― Κατά πόσο ένα διάταγμα για ειδική εκτέλεση σύμβασης πώλησης ακινήτου μπορεί να εκτελεστεί με την υποβολή σε τιμωρία του υπόχρεου αντισυμβαλλόμενου.
Η παρούσα υπόθεση αφορά την αγορά διαμερίσματος το οποίο οι εφεσείοντες αγόρασαν από τους εφεσίβλητους. Το διαμέρισμα ήταν βεβαρυμένο με προγενέστερη υποθήκη που συνιστούσε εμπόδιο στην προώθηση στο Κτηματολόγιο της διαδικασίας για ειδική εκτέλεση που προβλέπεται στον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ.232. Ενόψει τούτου οι εφεσείοντες καταχώρησαν αίτηση ζητώντας όπως επιβληθεί ποινή στους εφεσίβλητους για ανυπακοή του διατάγματος του Δικαστηρίου με το οποίο αυτοί (οι εφεσίβλητοι) διατάσσονταν αρχικά να μεταβιβάσουν το επίδικο διαμέρισμα στους εφεσείοντες εντός 8 μηνών, και το οποίο τροποποιήθηκε από το Δικαστήριο σε μεταγενέστερο στάδιο δια της προσθήκης της φράσης «για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης». Η θέση των εφεσειόντων ήταν ότι οι εφεσίβλητοι, δια της αποδοχής του διατάγματος, εξυπακούεται ότι ανέλαβαν και την υποχρέωση να άρουν την υποθήκη, πράγμα που δεν έπραξαν. Ο δικηγόρος τους εισηγήθηκε πως οι πρόνοιες του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ.232 («Ο Νόμος»), συντρέχουν παράλληλα με τη συμφυή εξουσία του Δικαστηρίου να επιβάλλει συμμόρφωση προς τα διατάγματα που εκδίδει.
[*771]Ο δικηγόρος των εφεσιβλήτων εισηγήθηκε πως δεν χωρεί αίτηση παρακοής σε σχέση με διάταγμα ειδικής εκτέλεσης του Κεφ.232.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως ένα διάταγμα για ειδική εκτέλεση δεν μπορεί να εκτελεστεί με εξαναγκασμό, κατ’ εφαρμογή του Άρθρου 162 του Συντάγματος και του Άρθρου 42 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, επειδή θα προέκυπτε, ως αποτέλεσμα, η ποινικοποίηση κατ’ ουσίαν, μιας αντισυμβατικής συμπεριφοράς, παρά την προβλεπόμενη στο Νόμο ειδική ρύθμιση.
Οι εφεσείοντες αμφισβήτησαν την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης, ζητώντας τον παραμερισμό της.
Αποφασίστηκε ότι:
Η διαδικασία που εν προκειμένω επέλεξαν να ακολουθήσουν οι εφεσείοντες, παρά τον αστικό χαρακτήρα της, συνιστά οιωνεί ποινική διαδικασία, αποβλέπουσα στην τιμωρία του παραβάτη, και βρίσκεται εκτός των ορίων που καθόρισε η νομολογία ενόψει της αποκλειστικά ειδικής ρύθμισης του θέματος με βάση τον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα €2.000, συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α, υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον των εφεσειόντων.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Xenofontos v. Makridi (1969) 1 C.L.R. 488,
Markidou v. Killiaris a.o. (1983) 1 C.L.R.392,
Χριστοφίδη v. Κοτζαναστάση (1993) 1 Α.Α.Δ. 718,
Δρυάδης κ.ά. v. Καλησπέρα (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 881,
Χρίστου κ.ά. v. Γεωργίου (1999) 1(Β) Α.Α.Δ. 940,
Παπαχρυσοστόμου v. Σιδερά (1993) 1 Α.Α.Δ. 309.
Έφεση.
Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας, (Οικονόμου, Ε.Δ.), (Αγωγή [*772]Αρ. 2794/03), ημερομ. 15.9.06.
Α. Ποιητής, για τους Εφεσείοντες.
Γ. Παπαντωνίου, για Χρ. Ιωάννου, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Κραμβή, Δ..
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Οι εφεσείοντες με αγωγή εναντίον των εφεσιβλήτων ζήτησαν διάταγμα διατάσσον τη μεταβίβαση του διαμερίσματος που αγόρασαν από τους εφεσίβλητους και διαζευκτικά απαίτησαν αποζημιώσεις. Στις 5 Απριλίου, 2005 οι εφεσίβλητοι δέχθηκαν και εκδόθηκε εκ συμφώνου «διάταγμα διατάσσον τους εναγόμενους να μεταβιβάσουν το επίδικο διαμέρισμα στους ενάγοντες εντός 8 μηνών.».
Ούτε στην αγωγή ούτε και στο λεκτικό του πιο πάνω διατάγματος γινόταν λόγος για «ειδική εκτέλεση». Οι εφεσείοντες με αίτηση τους ημερομηνίας 29 Σεπτεμβρίου 2005, ζήτησαν τροποποίηση του παρακλητικού της αγωγής καθώς και του διατάγματος ημερομηνίας 5 Απριλίου, 2005, δια της προσθήκης της φράσης «για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης», έτσι ώστε να καταστεί δυνατή η προώθηση στο Κτηματολόγιο της διαδικασίας που προβλέπεται στον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232. Το Δικαστήριο, στις 19 Οκτωβρίου, 2005 επέτρεψε την τροποποίηση.
Όταν οι εφεσείοντες αποτάθηκαν στο Κτηματολόγιο, διαπίστωσαν ότι το ακίνητο ήταν βεβαρυμένο με προγενέστερη υποθήκη που συνιστούσε εμπόδιο στην προώθηση της ειδικής εκτέλεσης. Ενόψει τούτου, οι εφεσείοντες επανήλθαν στο Δικαστήριο με αίτηση, ζητώντας όπως επιβληθεί ποινή στους εφεσίβλητους για ανυπακοή του διατάγματος, ημερομηνίας 5 Απριλίου 2005, όπως τροποποιήθηκε στις 19 Οκτωβρίου 2005. Η θέση των εφεσειόντων ήταν ότι οι εφεσίβλητοι, δια της αποδοχής του διατάγματος, εξυπακούεται ότι ανέλαβαν και την υποχρέωση να άρουν την υποθήκη, πράγμα που δεν έπραξαν. Ο δικηγόρος τους εισηγήθηκε πως οι πρόνοιες του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232 («Ο Νόμος»), συντρέχουν παράλληλα με τη συμφυή εξουσία του Δικαστηρίου να επιβάλλει συμμόρφωση προς τα διατάγματα που εκδίδει. Αντίθετη ήταν η θέση του δικηγόρου των εφεσιβλήτων ο οποίος εισηγήθηκε ότι δεν χωρεί αίτηση παρακοής σε [*773]σχέση με διάταγμα ειδικής εκτέλεσης του Κεφ. 232.
Κρίθηκε πρωτοδίκως ότι το πρόσωπο προς όφελος του οποίου εκδίδεται διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, απευθύνεται στο Κτηματολόγιο κατά τα οριζόμενα στο Άρθρο 4 του Νόμου για τη μεταβίβαση κ.τ.λ. της ιδιοκτησίας και εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος, διενεργείται η εγγραφή του κτήματος επ΄ ονόματι του εν λόγω προσώπου προς το οποίο περιέρχεται η ιδιοκτησία του κτήματος χωρίς την εμπλοκή του πωλητή σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας. Κρίθηκε περαιτέρω πως, παρά το γεγονός ότι το λεκτικό του συγκεκριμένου διατάγματος απευθύνεται επιτακτικά στους εφεσίβλητους και εμπεριέχει και τη σχετική οπισθογράφηση, εν τούτοις, ένα τέτοιο διάταγμα ειδικής εκτέλεσης δεν απευθύνεται στον υπόχρεο υπό αυτή την έννοια. Ο ευπαίδευτος δικαστής, με αναφορά στην Xenofontos ν. Makridi (1969) 1 C.L.R. 488, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν νοείται απόκτηση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου με ειδική εκτέλεση παρά μόνο κατ’ εφαρμογήν των προνοιών του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232. Αν γίνει δεκτό, αναφέρεται στην πρωτόδικη απόφαση, ότι ένα διάταγμα για ειδική εκτέλεση, μπορεί να εκτελεστεί με εξαναγκασμό, κατ’ εφαρμογή του Άρθρου 162 του Συντάγματος και του Άρθρου 42 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, το αποτέλεσμα θα ήταν η ποινικοποίηση κατ’ ουσίαν, μιας αντισυμβατικής συμπεριφοράς, παρά την προβλεπόμενη στο Νόμο ειδική ρύθμιση.
Οι εφεσείοντες αμφισβήτησαν την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης και ζητούν τον παραμερισμό της. Προβλήθηκαν οι πιο κάτω λόγοι έφεσης οι οποίοι αποτέλεσαν το υπόβαθρο της αγόρευσης του δικηγόρου των εφεσειόντων. Οι δικηγόροι των εφεσιβλήτων δεν ακούστηκαν γιατί παρέλειψαν να καταχωρήσουν περίγραμμα αγόρευσης, σύμφωνα με τις οδηγίες που δόθηκαν.
«1. Το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι το Άρθρο 4 του Κεφ. 232 αποκλείει την εφαρμογή των Αρχών Περιφρόνησης του Δικαστηρίου.
2. Το Δικαστήριο λανθασμένα χρησιμοποίησε το επιχείρημα ότι η ποινή δεν είναι αυτοσκοπός αλλά στοχεύει στον εξαναγκασμό του υπόχρεου να υπακούσει.
3. Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα ηύρε ότι η τροποποίηση του Διατάγματος δεν ανέτρεχε στον αρχικό χρόνο του Διατάγματος.
4. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο επαναφέρει ουσιαστικά με τον τρόπο αυτό την υπόθεση εκεί απ΄ όπου ξεκίνησε και στερεί [*774]του Διατάγματος ειδικής εκτέλεσης τους ενάγοντες στο οποίο το ίδιο το Δικαστήριο ηύρε ότι αυτοί δικαιούνται.»
Η νομολογία επιβεβαιώνει ότι η σύμβαση πώλησης γης δεν παρέχει δικαίωμα στον αγοραστή να απαιτήσει την εγγραφή του ακινήτου επ ονόματι του σε περίπτωση διαρρηξης της σύμβασης. Τα δικαιώματα του αγοραστή περιορίζονται στη διεκδίκηση αποζημιώσεων χωρίς να παρέχεται δυνατότητα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης με βάση το Άρθρο 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Στην Markidou v. Killiaris and Another (1983)1 C.L.R. 392 αναφέρθηκαν τα εξής:
«The rights acquired under a contract for the sale of land are personal and as such prima facie assignable. A contract for the sale of land does not create an estate in land, that is, rights in rem.»
Η νομολογία επιβεβαιώνει επίσης ότι δικαίωμα επί της γης δημιουργείται μόνο στην περίπτωση που η πώληση ακινήτου γίνεται με γραπτή σύμβαση η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο, βάσει των προνοιών του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, και τότε μόνο, ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα (in rem) επί του ακινήτου το οποίο (δικαίωμα), μπορεί να αποτελέσει το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης. Η εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο βάσει των προνοιών του Κεφ. 232 συνιστά, εν πάση περιπτώσει, κώλυμα στη διάθεση του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη προς οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Στην Χριστοφίδη ν. Κοτζαναστάση (1993) 1 Α.Α.Δ. 718, υιοθετήθηκε η θέση ότι εφόσον το θέμα ρυθμίζεται ειδικά από το νόμο, οι αρχές της επιείκειας υποχωρούν. (Βλ. επίσης Δρυάδης κ.ά. ν. Καλησπέρα (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 881, Χρίστου κ.ά. ν. Γεωργίου (1999) 1(Β) Α.Α.Δ. 940.) Στην Δρυάδης (ανωτέρω) αντιδιαστέλλονται επίσης οι σχετικές πρόνοιες του Κεφ. 232 από το Άρθρο 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.
Η διαδικασία που εδώ επέλεξαν οι εφεσείοντες προκειμένου να επιτύχουν την ειδική εκτέλεση της σύμβασης για την αγορά του επίδικου διαμερίσματος από τους εφεσίβλητους σαφώς βρίσκεται εκτός των ορίων που καθόρισε η νομολογία ενόψει της αποκλειστικά ειδικής ρύθμισης του θέματος με βάση τον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232. Ορθά διαπιστώνει ο πρωτόδικος δικαστής πως αν γίνει δεκτό ότι ένα διάταγμα για ειδική εκτέλεση σύμβασης πώλησης γης μπορεί να εκτελεστεί με εξαναγκασμό αυτής της μορφής, δηλαδή της τιμωρίας του υπόχρεου αντισυμβαλλόμενου, το αποτέλεσμα θα ήταν η ποινικοποίηση κατ’ ουσίαν μιας αντισυμβατικής συμπεριφοράς, παρά την προβλεπό[*775]μενη ειδική νομοθετική ρύθμιση. Αδιαμφισβήτητα, η διαδικασία που εν προκειμένω επέλεξαν να ακολουθήσουν οι εφεσείοντες, παρά τον αστικό χαρακτήρα της, συνιστά οιωνεί ποινική διαδικασία, αποβλέπουσα στην τιμωρία του παραβάτη. (Βλ. Παπαχρυσοστόμου ν. Σιδερά (1993) 1 Α.Α.Δ. 309.
Ενόψει των πιο πάνω η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα €2.000, συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α., υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον των εφεσειόντων.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα €2.000, συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α., υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον των εφεσειόντων.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο