(2009) 1 ΑΑΔ 162
[*162]19 Φεβρουαρίου, 2009
[ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, ΦΩΤΙΟΥ, ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ/στές]
DASAKI ENTERTAINMENT CO LTD,
Εφεσείοντες,
v.
ΙΕΡΟΥ ΝΑΟΥ ΠΑΝΑΓΙΑΣ ΧΡΥΣΕΛΕΟΥΣΗΣ ΣΤΡΟΒΟΛΟΥ (AP. 1),
ΔΙΑ ΤΗΣ ΕΚΚΛΗΣΙΑΣΤΙΚΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ,
ΑΥΤΗΣ ΕΚΠΡΟΣΩΠΟΥΜΕΝΗΣ ΥΠΟ ΤΩΝ
ΓΙΑΓΚΟ ΕΥΘΥΜΙΑΔΗ, ΠΡΟΕΔΡΟ,
ΓΙΩΡΓΟ ΠΙΕΡΗ, ΓΡΑΜΜΑΤΕΑ ΚΑΙ
ΑΝΔΡΕΑ ΤΟΦΙΔΗ, ΤΑΜΙΑ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 54/2006)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Ενοικιοστάσιο ― Ενοικίαση τεμαχίου γης για σκοπούς ανέγερσης ακινήτου το οποίο, μετά το πέρας της ενοικίασης θα παρέμενε ως περιουσία των ιδιοκτητών της γης ― Η υπόθεση δεν εμπίπτει στο πλαίσιο των προνοιών των περί Ενοικιοστασίου Νόμων 1983 μέχρι 2001, με αποτέλεσμα ο ιδιοκτήτης να μην έχει τη δυνατότητα έξωσης εναντίον του ενοικιαστή ― Αρχή της Apex Ltd v. Argyridou (1989) 1 C.L.R. 265 ― Κατά πόσο έχει οποιαδήποτε σημασία εάν εξέπνευσε ή όχι η συμφωνία ενοικίασης κατά την έγερση της αγωγής.
Λέξεις και Φράσεις ― «Θέσμιος ενοικιαστής» στο Άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου ― Είναι ο ενοικιαστής ο οποίος εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης.
Λέξεις και Φράσεις ― «Ακίνητο» στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, όπως τροποποιήθηκε ― Σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα στα όρια της ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε πριν από συγκεκριμένη ημερομηνία.
Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 22.1.1980, οι εφεσίβλητοι εκμίσθωσαν προς τους εφεσείοντες τεμάχιο γης ιδιοκτησίας τους στο Στρόβολο, για περίοδο 25 ετών, αρχομένης από 1.1.1980. Σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο στο ακίνητο οι εφεσείοντες θα ανήγειραν Λούνα Παρκ. Μετά το πέρας της ενοικίασης, τα υποστατικά που θα ανεγείρονταν από τους εφεσίβλητους θα παρέμεναν ως πε[*163]ριουσία των ιδιοκτητών.
Η περίοδος ενοικίασης παρήλθε, οι εφεσείοντες παρέλειψαν να παραδώσουν την κατοχή του ακινήτου και οι εφεσίβλητοι αξίωσαν με αγωγή τους στο Επαρχιακό Δικαστήριο θεραπεία για παράνομη επέμβαση.
Οι εφεσείοντες καταχώρησαν αίτηση παραμερισμού της έκδοσης και επίδοσης του κλητηρίου εντάλματος, γιατί κατά την άποψή τους, το δικαστήριο στερείτο δικαιοδοσίας να εκδικάσει την υπόθεση, η οποία, όπως ισχυρίστηκαν, εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Το πρωτόδικο δικαστήριο εφαρμόζοντας την απόφαση Apex Ltd v. Argyridou (1989) 1 C.L.R. 265 κατέληξε ότι η υπόθεση, αφού έχει ως αντικείμενο ενοικίαση γης δεν εμπίπτει στις πρόνοιες των περί Ενοικιοστασίου Νόμων 1983 μέχρι 2001.
Με την παρούσα έφεση οι εφεσείοντες ουσιαστικά υποστηρίζουν ότι η υπόθεση διαφοροποιείται της Apex Ltd γιατί εκεί, κατά την έγερση της αγωγής η επίσης μακροχρόνια συμφωνία ενοικίασης, δεν είχε, ακόμα, εκπνεύσει. Αντίθετα, στην παρούσα υπόθεση, αφού η αγωγή καταχωρήθηκε μετά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης, οι εφεσείοντες είχαν καταστεί, σύμφωνα με το Νόμο, θέσμιοι ενοικιαστές και συνεπώς το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν κέκτηται δικαιοδοσίας.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Οι εφεσείοντες, με το να εξακολουθούν να κατέχουν το υποστατικό μετά τη λήξη της ενοικίασης δεν έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές, όπως υποστηρίζουν. Ούτε και η παρούσα υπόθεση διαφοροποιείται της Apex Ltd. Στην υπόθεση της Apex Ltd, που και πάλι ήταν περίπτωση ενοικίασης ανοικτού χώρου, το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ότι ο νομοθέτης είχε πρόθεση να παράσχει προστασία μόνο στους ενοικιαστές υποστατικών. Ο ορισμός του όρου «ακίνητο» περιλαμβάνει μόνο επαγγελματικά και οικιστικά υποστατικά και όχι οικόπεδα. Στην ίδια υπόθεση τονίζεται ο ορισμός της λέξης «ιδιοκτήτης» και οι λέξεις «συνεπληρώθη» και «ενοικιάστηκε» οι οποίες παραπέμπουν σε ενοικίαση υποστατικών και όχι σε ενοικίαση τεμαχίου γης.
2. «Ακίνητο» σύμφωνα με τη σχετική νομοθεσία σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα το οποίο βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε πριν την συγκεκριμένη ημερομηνία.
[*164]3. Η φύση της νομικής σχέσης καθορίζεται κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης ενοικίασης και όχι κατά τη λήξη της.
4. Οι εφεσίβλητοι ενοικίασαν προς τους εφεσείοντες ένα ακίνητο επί του οποίου οι εφεσείοντες ανήγειραν κάποια υποστατικά. Τα υποστατικά αυτά, όπως σημειώνεται στην υπόθεση Apex Ltd, για όλους τους σκοπούς, ανήκουν προς εκμετάλλευση, χρήση ή κατοχή στον ενοικιαστή και όχι στον ιδιοκτήτη της γης. Ο ιδιοκτήτης, παρά το γεγονός ότι είναι κύριος του ακινήτου έναντι παντός τρίτου, θα δικαιούται σε κατοχή των κτιρίων μόνο όταν του παραδοθεί η κατοχή του ακινήτου.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα €1.500, πλέον Φ.Π.Α., εναντίον των εφεσειόντων.
Αναφερόμενη Υπόθεση:
Apex Ltd v. Argyridou (1989) 1 C.L.R. 265.
Έφεση.
Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Λοΐζου, Ε.Δ.), (Αγωγή Αρ. 4068/05), ημερομ. 31.1.2006.
Αχ. Δημητριάδης, για τους Εφεσείοντες.
Α. Γεωργίου για Π. Σαρρή, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστήριου απαγγέλλεται από τον Δικαστή Νικολαΐδη.
ΝΙΚΟΛΑЇΔΗΣ, Δ.: Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 22.1.1980, oι εφεσίβλητοι εκμίσθωσαν προς τους εφεσείοντες τεμάχιο γης ιδιοκτησίας τους που βρίσκεται στην οδό Αγίου Αιμιλιανού 15, στο Στρόβολο, για περίοδο 25 ετών, αρχομένης την 1.1.1980. Σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο στο ακίνητο θα ανεγειρόταν από τους εφεσείοντες, έναντι συνολικής δαπάνης ύψους £65.000, Λούνα Πάρκ. Μετά το πέρας της ενοικίασης τα υποστατικά που θα ανεγείρονταν από τους ενοικιαστές θα παρέμεναν, άνευ άλλου τινός, ως περιουσία των ιδιοκτητών.
Όταν η περίοδος ενοικίασης παρήλθε, οι εφεσείοντες παρέλειψαν [*165]να παραδώσουν την κατοχή του ακινήτου, με αποτέλεσμα οι εφεσίβλητοι να αναγκαστούν να προσφύγουν στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας, αξιώνοντας θεραπεία για παράνομη επέμβαση.
Οι εφεσείοντες από την πλευρά τους καταχώρησαν αίτηση παραμερισμού της έκδοσης και επίδοσης του κλητηρίου εντάλματος, γιατί, κατά την άποψή τους, το δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την υπόθεση, η οποία εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Το πρωτόδικο δικαστήριο εφαρμόζοντας την απόφαση Apex Ltd v. Argyridou (1989) 1 C.L.R. 265, κατέληξε ότι η υπόθεση, αφού έχει ως αντικείμενο ενοικίαση γης δεν εμπίπτει στις πρόνοιες των περί Ενοικιοστασίου Νόμων 1983 μέχρι 2001.
Με την παρούσα έφεση οι εφεσείοντες ουσιαστικά υποστηρίζουν ότι η υπόθεση διαφοροποιείται της Apex Ltd γιατί εκεί, κατά την έγερση της αγωγής η επίσης μακροχρόνια συμφωνία ενοικίασης, δεν είχε, ακόμα, εκπνεύσει. Αντίθετα, στην παρούσα υπόθεση, αφού η αγωγή καταχωρήθηκε μετά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης, οι εφεσείοντες είχαν καταστεί, σύμφωνα με το Νόμο, θέσμιοι ενοικιαστές και συνεπώς το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν κέκτηται δικαιοδοσίας.
Ο όρος «θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει, σύμφωνα με το Άρθρο 2 του Νόμου, ενοικιαστή ακινήτου ο οποίος κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο.
Δεν συμφωνούμε όμως με τους εφεσείοντες ότι εφ’ όσον εξακολουθούν να κατέχουν το υποστατικό από τις 30.1.2004 μέχρι σήμερα έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές. Δεν συμφωνούμε ούτε και με το επιχείρημα ότι η παρούσα υπόθεση διαφοροποιείται της Apex Ltd. Στην υπόθεση Apex Ltd v. Argyridou, που και πάλι ήταν περίπτωση ενοικίασης ανοικτού χώρου, το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ότι ο νομοθέτης είχε πρόθεση να παράσχει προστασία μόνο στους ενοικιαστές υποστατικών. Ο ορισμός του όρου «ακίνητο» περιλαμβάνει μόνο επαγγελματικά και οικιστικά υποστατικά και όχι οικόπεδα. Στην ίδια υπόθεση τονίζεται ο ορισμός της λέξης «ιδιοκτήτης» και οι λέξεις «συνεπληρώθη» και «ενοικιάστηκε» οι οποίες παραπέμπουν σε ενοικίαση υποστατικών και όχι σε ενοικίαση τεμαχίου γης.
«Ακίνητο» σύμφωνα με το σχετικό ορισμό στο Νόμο, όπως τροποποιήθηκε, σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή [*166]κατάστημα το οποίο βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε πριν από συγκεκριμένη ημερομηνία.
Οι ενοικιαστές δεν αποκτούν οποιαδήποτε δικαιώματα, μόνο και μόνο επειδή η κατοχή μετά τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης παρέμεινε σ’ αυτούς. Οι ιδιοκτήτες ενοικίασαν στους εφεσείοντες τεμάχιο γης και όχι κατοικία ή κατάστημα. Προς καθορισμό της φύσης της νομικής σχέσης ουσιώδης χρόνος είναι ο χρόνος σύναψης της σύμβασης ενοικίασης και όχι της λήξης της.
Μετά τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης οι εφεσίβλητοι ιδιοκτήτες του ακινήτου για να ανακτήσουν την κατοχή του ακινήτου τους ήταν υποχρεωμένοι να απευθυνθούν στο δικαστήριο. Συνεπώς οι ενοικιαστές, ούτως ή άλλως, θα διατηρούσαν κατοχή του ακινήτου μετά τη λήξη της περιόδου σύμβασης ενοικίασης και μέχρι την έκδοση σχετικής δικαστικής απόφασης. Δεν βλέπουμε γιατί η παράλειψή τους να ανταποκριθούν με τη συμβατική τους υποχρέωση θα πρέπει να επενεργήσει τελικά προς όφελός τους.
Οι εφεσίβλητοι ενοικίασαν προς τους εφεσείοντες ένα ακίνητο επί του οποίου οι εφεσείοντες ανήγειραν κάποια υποστατικά. Τα υποστατικά αυτά, όπως σημειώνεται στην υπόθεση Apex Ltd, για όλους τους σκοπούς, ανήκουν προς εκμετάλλευση, χρήση ή κατοχή στον ενοικιαστή και όχι στον ιδιοκτήτη της γης. Ο ιδιοκτήτης, παρά το γεγονός ότι είναι κύριος του ακινήτου έναντι παντός τρίτου, θα δικαιούται σε κατοχή των κτιρίων μόνο όταν του παραδοθεί η κατοχή του ακινήτου.
Εν όψει των πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται, με έξοδα €1.500, πλέον Φ.Π.Α., εναντίον των εφεσειόντων.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα €1.500, πλέον Φ.Π.Α., εναντίον των εφεσειόντων.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο