(2009) 1 ΑΑΔ 373
[*373]10 Απριλίου, 2009
[ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, ΦΩΤΙΟΥ, ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ/στές]
ΑΝΤΩΝΗΣ ΗΛΙΑ,
Εφεσείων-Αιτητής,
v.
ΓΕΝΝΑΔΙΟΥ ΤΣΑΝΤΙΔΗ,
Εφεσιβλήτου-Καθ’ ου η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 117/2007)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Δικαιοδοσία Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ― Καλύπτει την εκδίκαση διαφορών οι οποίες αναφύονται επί οιουδήποτε θέματος εγειρόμενου κατά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/83, συμπεριλαμβανομένου «παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος» ― Κατά πόσο η ανάκτηση ενοικίου ελεγχομένου υποστατικού εμπίπτει εντός της προαναφερόμενης δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Δικαστήριο ― Δικαιοδοσία Δικαστηρίου ― Εξετάζεται με βάση τα γεγονότα τα οποία συνθέτουν την απαίτηση.
Η αίτηση του εφεσείοντος στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αφορούσε αρχικά έξωση του ενοικιαστή του από διαμέρισμα στην περιοχή Αγίου Ανδρέα στη Λευκωσία και αξίωση για τα καθυστερημένα ενοίκια που αυτός του όφειλε. Στο μεταξύ, ενώ εκκρεμούσε η εν λόγω αίτηση, στις 5/8/06 ο ενοικιαστής εγκατέλειψε το διαμέρισμα και δεν έδειξε οποιοδήποτε ενδιαφέρον για την υπόθεση, παρόλο ότι η προαναφερθείσα αίτηση, του είχε δεόντως επιδοθεί.
Αποτέλεσμα των πιο πάνω ήταν η καταχώρηση μονομερούς αίτησης στις 12/10/06 με την οποία ο εφεσείων περιόρισε την απαίτησή του μόνο για το ποσό του μέχρι τότε οφειλόμενου ενοικίου, δηλαδή για το ποσό των £1.341 και για ενδιάμεσα κέρδη από 1/6/06 μέχρι 5/8/06 που ο εφεσίβλητος εγκατέλειψε το ακίνητο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού ήγειρε θέμα δικαιοδοσίας αυτεπάγγελτα, απέρριψε την αίτηση αποφαινόμενο ότι εστερείτο δικαιοδοσίας να την εκδικάσει, αφού η ενοικίαση ουδέποτε τερματίστηκε με τις επιστολές ημερ. 9/5/06 και 21/6/06, με τον τρόπο εκείνο ο οποίος [*374]θα μετέτρεπε μια συμβατική ενοικίαση σε θέσμια με αποτέλεσμα, κατά το χρόνο καταχώρησης της παρούσας αίτησης, η ενοικίαση να εξακολουθούσε να είναι συμβατική ενοικίαση και οι ενοικιαστές να μην κατέστησαν θέσμιοι.
Ο εφεσείων αμφισβήτησε την ορθότητα της απόφασης με την παρούσα έφεση, προσβάλλοντας ως εσφαλμένες τις ακόλουθες θέσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου:
α) ότι «η ειδοποίηση ακύρωσης και/ή τερματισμού ημερ. 9/6/06 είναι άκυρη και ότι η ενοικίαση δεν τερματίστηκε με τον τρόπο εκείνο που θα μετέτρεπε μια συμβατική ενοικίαση σε θέσμια».
β) ότι η επιστολή της 21/6/06 έπρεπε να ζητά και την παράδοση κατοχής του υποστατικού και/ή να τερματίζει την ενοικίαση.
γ) ότι «και αν ακόμη αποφάσιζε ότι είχε δικαιοδοσία να ακούσει την αίτηση, δεν θα εξέδιδε οποιαδήποτε διαταγή εξόδων ενόψει της μη εμφάνισης του καθ’ ου η αίτηση στη διαδικασία και της ιδιομορφίας του θέματος το οποίο ηγέρθη αυτεπάγγελτα από το Δικαστήριο».
Αποφασίστηκε ότι:
1. Με βάση τα γεγονότα της υπόθεσης αυτής, είναι εσφαλμένη η διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι δεν ήταν έγκυρη, λόγω μη επίδοσής της, η ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης.
2. Το θέμα ανάκτησης της κατοχής του διαμερίσματος, στο οποίο το Δικαστήριο έδωσε ευρεία διάσταση κατά την εξέταση της αίτησης για απόφαση έπαυσε να ισχύει στην παρούσα υπόθεση ενόψει του ότι ο εφεσείων τελικά δεν ζητούσε κατοχή, αφού ο εφεσίβλητος του παρέδωσε το διαμέρισμα και ο πρώτος περιόρισε την απαίτηση του βασικά στα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι την ημερομηνία παράδοσης του υποστατικού.
3. Το θέμα ως προς το κατά πόσο η ειδοποίηση τερματισμού ήταν έγκυρη ή όχι, θα είχε σχέση με το αν θα διέτασσε το Δικαστήριο την ανάκτηση κατοχής. Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983 (Ν.23/83), Άρθρο 4(1), το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει δικαιοδοσία να εκδικάζει διαφορές αναφυόμενες επί οιουδήποτε θέματος εγειρόμενου κατά την εφαρμογή του νόμου συμπεριλαμβανομένου «παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος». Όπως αποφασίστηκε σε αριθμό αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου η ανάκτηση ενοικίου, ακόμα και η απώλεια λόγω ζημιάς που προκα[*375]λείται σε ελεγχόμενο υποστατικό, είναι θέματα που εμπίπτουν στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
4. Η ενέργεια του Δικαστηρίου να εξετάσει την εγκυρότητα του τερματισμού για να καταλήξει ότι, εφόσον ο τερματισμός δεν ήταν έγκυρος, δεν είχε δικαιοδοσία, εκφεύγει των νομολογηθέντων ότι το θέμα δικαιοδοσίας εξετάζεται βάσει των γεγονότων τα οποία συνθέτουν την απαίτηση.
5. Στην παρούσα περίπτωση το ακίνητο είναι εντός ελεγχόμενης περιοχής και ο εφεσίβλητος συνέχισε να κατέχει το ακίνητο «κατά τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως» γεγονότα που δείχνουν ότι η περίπτωση αφορούσε θέσμιο ενοικιαστή.
6. Το σκεπτικό του Δικαστηρίου σε σχέση με τη μη επιδίκαση εξόδων, είναι εσφαλμένο.
7. Το Εφετείο, έχοντας ενώπιόν του όλα τα σχετικά γεγονότα, τα οποία μάλιστα είναι και αναντίλεκτα, εκδίδει απόφαση για το απαιτούμενο ποσό των £1.341, ισοδύναμο με €2.291, πλέον έξοδα.
Η έφεση επιτράπηκε. Εκδόθηκε απόφαση υπέρ του εφεσείοντος ως ανωτέρω με €1.000 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., που καλύπτουν την πρωτόδικη και την παρούσα διαδικασία.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Ιωάννης Κότσαπας και Υιοί v. Κυπριανού κ.ά. (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 261,
Μιχαηλίδης κ.ά. v. Σκαμπίλα (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1290,
Γρηγορίου v. Γρηγορίου κ.ά. (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1461.
Έφεση.
Έφεση από τον εφεσείοντα εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας (Σάββα, Πρ.), (Αίτηση Αρ. Ε122/06), ημερομ. 30.1.2007.
Π. Πετράκης, για τον Εφεσείοντα.
Καμιά εμφάνιση, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
[*376]ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ: Την ομόφωνη απόφαση του δικαστηρίου θα δώσει ο δικαστής Φωτίου.
ΦΩΤΙΟΥ, Δ.: Ο εφεσείων είναι ο ιδιοκτήτης ενός υποστατικού (διαμέρισμα αρ. 10, στην οδό Καταλάνου 11, Αγ. Ανδρέας, Λευκωσία) το οποίο ενοικίασε στον εφεσίβλητο για περίοδο δύο ετών από 1/12/05 μέχρι 30/11/07 με ετήσιο ενοίκιο £3.120 πληρωτέο με μηνιαίες δόσεις από £260, η καθεμιά, προκαταβολικά κάθε 1η ημέρα εκάστου μηνός. Επειδή ο εφεσίβλητος καθυστερούσε την πληρωμή των ενοικίων για την περίοδο 11/3/06 μέχρι 1/5/06, σύνολο £780, ο εφεσείων με επιστολή του ημερ. 9/5/06 την οποία επέδωσε προσωπικά στον εφεσίβλητο τερμάτισε την ενοικίαση. Με άλλη επιστολή του ημερ. 21/6/06 που επιδόθηκε στον εφεσίβλητο στις 27/6/06, ο εφεσείων κάλεσε τον εφεσίβλητο να πληρώσει τις καθυστερημένες δόσεις εντός 21 ημερών. Ενόψει του ότι ο εφεσίβλητος δεν ανταποκρίθηκε, ο εφεσείων καταχώρησε στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας την αίτηση Ε 122/06 ζητώντας διάταγμα κατοχής του διαμερίσματος, τα καθυστερημένα ενοίκια και £260 το μήνα ως ενδιάμεσα κέρδη από 1/3/06 μέχρι την παράδοση του ακινήτου. Στο μεταξύ, ενώ εκκρεμούσε η εν λόγω αίτηση, ο εφεσίβλητος, στις 5/8/06 εγκατέλειψε το εν λόγω ακίνητο και δεν έδειξε οποιοδήποτε ενδιαφέρον για την υπόθεση, παρόλο που η προαναφερθείσα αίτηση του είχε δεόντως επιδοθεί.
Αποτέλεσμα των πιο πάνω ήταν η καταχώρηση μονομερούς αίτησης στις 12/10/06 με την οποία ο εφεσείων περιόρισε την απαίτηση του μόνο για το ποσό του μέχρι τότε οφειλόμενου ενοικίου, δηλαδή για το ποσό των £1.341 και για ενδιάμεσα κέρδη από 1/6/06 μέχρι 5/8/06 που ο εφεσίβλητος εγκατέλειψε το ακίνητο.
Το πρωτόδικο δικαστήριο αρνήθηκε την έκδοση απόφασης για τους λόγους που αναφέρει ουσιαστικά στις σελ. 49-50 της απόφασης, που έχουν ως ακολούθως:
«Ενόψει όλων όσων αναφέρθηκαν πιο πάνω, το Δικαστήριο, καταλήγει ότι, «η ειδοποίηση ακύρωσης και/ή τερματισμού, ημερομηνίας 9.5.2006» είναι άκυρη, ότι η ενοικίαση ουδέποτε τερματίσθηκε με τον τρόπο εκείνο ο οποίος θα μετέτρεπε μία συμβατική ενοικίαση σε θέσμια, με αποτέλεσμα, κατά το χρόνο καταχώρησης της παρούσας αίτησης, η ενοικίαση να εξακολουθούσε να είναι συμβατική ενοικίαση, οι ενοικιαστές να μην κατέστησαν θέσμιοι και, ως εκ τούτου, το παρόν Δικαστήριο να στερείται δικαιοδοσίας να επιληφθεί και εκδικάσει την παρούσα αίτηση όπως και να εκδώσει οποιαδήποτε απόφαση ή διά[*377]ταγμα, ακόμα και ερήμην του Καθ’ ου η Αίτηση, ακόμα και εκ συμφώνου.
Όσον αφορά την επιστολή ημερομηνίας 21.6.2006, Τεκμήριο 2 στο Τεκμήριο 1, η οποία απεστάλη προς τον Καθ’ ου η Αίτηση, διαπιστώνουμε ότι, ούτε με αυτή ζητείται παράδοση κατοχής του υποστατικού, όπως ούτε «τερματίζεται» με οποιοδήποτε τρόπο η ενοικίαση. Η εν λόγω επιστολή, συνιστά καθαρή, «ειδοποίηση απαίτησης πληρωμής», η οποία όμως, ενόψει της πιο πάνω κατάληξης μας, εστάλη σε συμβατικό και όχι θέσμιο ενοικιαστή και, ως εκ τούτου, δεν θ’ ασχοληθούμε περαιτέρω με αυτή και τις οποιεσδήποτε τυχόν νομικές συνέπειές της.
Ενόψει των πιο πάνω, και για όλους τους λόγους τους οποίους αναλυτικά παραθέσαμε, είμαστε της άποψης ότι, το Δικαστήριο μας ουδέποτε απέκτησε δικαιοδοσία εκδίκασης της παρούσας υπόθεσης.
Κατάληξη:
Στην απόφαση Μιχαήλ κ.ά. v. Γιαννή (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 2052, που δόθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στις 9.11.1998, ο Δικαστής Αρτέμης, αναφέρει:
«Στην υπόθεση Michaelidou v. Gregoriou (1988) 1 C.L.R. 88, τονίστηκε, με αναφορά στη Δ.33, θ.10 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ότι, όπου διαφαίνεται ότι αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου θα έπρεπε να είχε καταχωρηθεί σε άλλο Δικαστήριο, το ορθό διάταγμα θα πρέπει να είναι διάταγμα αναστολής της διαδικασίας και όχι απόρριψη της υπόθεσης. Κατά συνέπεια, η διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αναστέλλεται.
Εν όψει των ανωτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, το Δικαστήριο δεν έχει άλλη επιλογή από του να αναστείλει την ενώπιον του διαδικασία και διά της παρούσας, αναστέλλει αυτή.
Έξοδα:
Ενόψει της κατάληξής μας ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας, οποιαδήποτε τυχόν διαταγή αναφορικά με τα έξοδα, θα καθιστούσε την εν λόγω διαταγή, άκυρη και, κατά συνέπεια, ουδεμία διαταγή για έξοδα εκδίδεται. Αλλα, και εάν ακόμα, τυχόν διαταγή για έξοδα δεν θα ήταν άκυρη, και πάλι, το Δικαστήριο θα έκρινε σκόπιμο όπως, μη εκδώσει οποιαδή[*378]ποτε διαταγή εν όψει της μη εμφάνισης του Καθ’ ου η Αίτηση στη διαδικασία καθώς και της ιδιομορφίας του θέματος το οποίο ηγέρθη αυτεπάγγελτα από το Δικαστήριο.
Απόφαση
Ενόψει των ανωτέρω η παρούσα Αίτηση, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, αναστέλλεται για όλους τους πιο πάνω εκτεθέντες λόγους, χωρίς οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα.»
Με την παρούσα έφεση που βασίζεται σε τρεις λόγους, ο εφεσείων προσβάλλει την πρωτόδικη απόφαση προβάλλοντας τους εξής ισχυρισμούς: η απόφαση του δικαστηρίου ότι «η ειδοποίηση ακύρωσης και/ή τερματισμού ημερ. 9/6/06 είναι άκυρη και ότι η ενοικίαση δεν τερματίστηκε με τον τρόπο εκείνο που θα μετέτρεπε μια συμβατική ενοικίαση σε θέσμια» είναι εσφαλμένη (1ος λόγος), ότι η απόφαση του δικαστηρίου ότι η επιστολή της 21/6/06 έπρεπε να ζητά και την παράδοση κατοχής του υποστατικού και/ή να τερματίζει την ενοικίαση, είναι επίσης εσφαλμένη (2ος λόγος), και ότι η απόφαση του δικαστηρίου ότι «και εάν ακόμη αποφάσιζε ότι αυτό είχε δικαιοδοσία να ακούσει την αίτηση, αυτό δε θα εξέδιδε οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα ενόψει της μη εμφάνισης του καθ’ ου η αίτηση στη διαδικασία καθώς και της ιδιομορφίας του θέματος το οποίο ηγέρθη αυτεπάγγελτα από το δικαστήριο», είναι και αυτή εσφαλμένη (3ος λόγος).
Σημειώνουμε εδώ ότι, στο πρωτόδικο δικαστήριο η αίτηση ήταν μονομερής, όπως εδικαιούτο ο εφεσείων να πράξει, αφού παρά την επίδοση της κυρίως αίτησης στον εφεσίβλητο προσωπικά, αυτός παρέλειψε να εμφανισθεί και υπερασπίσει την υπόθεση. Το ίδιο και ενώπιον μας, ενώ η έφεση επιδόθηκε στον εφεσίβλητο, αυτός δεν έδειξε κανένα ενδιαφέρον και έτσι έχουμε ενώπιον μας μόνο την αγόρευση του ευπαιδεύτου συνηγόρου του εφεσείοντος.
Στην ένορκη δήλωση που υποστήριζε την μονομερή αίτηση για απόφαση, ο εφεσείων, μεταξύ άλλων, ανέφερε ότι μετά τις επιστολές της 9/5/06 και 21/6/06, που είχαν επιδοθεί στον εφεσίβλητο προσωπικά, ο τελευταίος στις 5/8/06 εγκατέλειψε το επίδικο υποστατικό και του παρέδωσε τα κλειδιά, αλλά συνεχίζει να χρωστά τα ενοίκια Μαρτίου, Απριλίου και Μαΐου 2006 πλέον ενδιάμεσα κέρδη από 1/6/06 μέχρι 5/8/06 που εγκατέλειψε το υποστατικό. Έτσι ζήτησε απόφαση για το συνολικό ποσό των £1.341.
Το πρωτόδικο δικαστήριο, ενεργώντας αυτεπάγγελτα, ήγειρε [*379]θέμα δικαιοδοσίας και όπως αναφέραμε ήδη έκρινε ότι με τις επιστολές ημερ. 9/5/06 και 21/6/06 δεν τερματιζόταν η συμφωνία με τρόπο που να καθιστούσε την ενοικίαση θέσμια. Έτσι, σε μια χωρίς λόγο μακροσκελή απόφαση (50 σελίδες), κατέληξε ότι δεν είχε δικαιοδοσία.
Το θεωρούμε σκόπιμο να παραθέσουμε αυτούσιο το κείμενο των πιο πάνω επιστολών. Η πρώτη, ημερ. 9/5/06, διαλαμβάνει ως ακολούθως:
«Ενοικίαση σε σας του υποστατικού στην οδό Καταλάνου αρ. 11, Διαμέρισμα 10, υπό Αντώνη Ηλία εξ Αγ. Δομετίου δυνάμει Γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 7.11.05
Έχω εντολή του πελάτη μου Αντώνη Π. Ηλία εξ Αγ. Δομέτιου να σας πληροφορήσω ότι επειδή καθυστερείτε την πληρωμή του ποσού των £780. ως ενοίκια του πιο πάνω υποστατικού για περίοδο 1.3.06 – 1.5.06 η πιο πάνω συμφωνία ακυρώνεται και/ή τερματίζεται.»
Η δεύτερη επιστολή ημερ. 21/6/06, έχει ως εξής:
«Ενοικίαση σε σας του υποστατικού στην οδό Καταλάνου αρ. 11, Διαμέρισμα 10, υπό Αντώνη Ηλία εξ Αγ. Δομετίου δυνάμει Γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 7.11.05
Έχω εντολή του πελάτη μου Αντώνη Π. Ηλία εξ Αγ. Δομετίου να σας καλέσω να πληρώσετε εις εμέ το χρεωστικό συνολικό υπόλοιπο των £940.- για ενοίκια της περιόδου από 1.3.06 – 1/6/06 για το πιο πάνω υποστατικό εντός 21 ημερών από την επίδοση σε σας της επιστολής αυτής.»
Αρκετό μέρος της πρωτόδικης απόφασης αφιερώνεται σε νομολογία με βάση την οποία το δικαστήριο έχει αυτεπάγγελτη εξουσία να εξετάσει θέμα δικαιοδοσίας. Ότι έχει τέτοια εξουσία είναι σαφώς νομολογημένο και δεν χρειάζεται να πούμε οτιδήποτε άλλο. Το ερώτημα είναι αν ορθά αποφάσισε ότι δεν είχε δικαιοδοσία.
Εξετάζοντας την πρωτόδικη απόφαση, προκύπτει ότι ένας από τους λόγους που το δικαστήριο έκρινε ότι δεν ήταν νόμιμος ο τερματισμός της συμφωνίας ενοικίασης, ήταν διότι δεν έγινε επίδοση της επιστολής ημερ. 9/5/06 στον καθού η αίτηση.
Το Άρθρο 29(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 [*380](Ν. 23/83 ως έχει τροποποιηθεί) προνοεί μεταξύ άλλων και για προσωπική επίδοση. Ενώ το πρωτόδικο δικαστήρο δέχεται τον ισχυρισμό του αιτητή, όπως προβάλλεται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση για απόφαση, ότι επέδωσε την επιστολή ημερ. 9/5/06 στον αιτητή στις 16/5/06, προχωρεί, αχρείαστα κατά την άποψή μας, και καταλήγει ότι δεν υπήρξε προσωπική επίδοση.
Προχωρεί ακόμα το πρωτόδικο δικαστήριο και εξετάζει και τρόπους επίδοσης που δεν ισχυρίστηκε ο εφεσείων ότι είχαν εφαρμογή στην υπόθεση. Κατά πόσο δηλαδή παραδόθηκε το έγγραφο στο τελευταίο γνωστό μέρος διαμονής ή εργασίας του καθού η αίτηση στην Κύπρο για να καταλήξει και εδώ ότι δεν υπήρξε κανονική επίδοση. Το ίδιο προχωρεί και εξετάζει αν επιδόθηκε η επιστολή τερματισμού ημερ. 9/5/06 με ασφαλισμένη επιστολή ταχυδρομικώς στην τελευταία γνωστή ταχυδρομική διεύθυνση, κάτι για το οποίο δεν ισχυρίστηκε ο εφεσείων ότι έγινε στην παρούσα υπόθεση. Σημειώνουμε ότι πρόκειται περί υπόθεσης πολιτικής φύσης και δεν απαιτείται απόδειξη των ισχυρισμών του αιτητή (εφεσείοντα) πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας. Άλλωστε σε υποθέσεις που εκδικάζονται από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, το Δικαστήριο «δεν δεσμεύεται υπό του εκάστοτε ισχύοντος δικαίου της αποδείξεως» (βλ. Άρθρο 5 κάτω από τον τίτλο «Συνοπτική Εκδίκασις»).
Ενόψει των πιο πάνω καταλήγουμε ότι εσφαλμένα, με βάση τα γεγονότα αυτής της υπόθεσης, το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε ότι η ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης δεν ήταν έγκυρη λόγω μη επίδοσης της.
Το πρωτόδικο δικαστήριο, διαζευκτικά του πιο πάνω ευρήματός του, προχώρησε και εξέτασε το κατά πόσον, και αν ακόμα η επίδοση της επιστολής τερματισμού ήταν έγκυρη, αυτή συνιστούσε έγκυρο τερματισμό. Αφού καταλήγει σε κάποιο στάδιο της απόφασης του (σελ. 27-28) ότι ο εφεσείων έδειξε ότι είχε δικαίωμα ανάκτησης του υποστατικού, ανάφερε ότι «μένει η εκ μέρους του ανάληψη κατοχής στην οποία μπορεί να προβεί, είτε με βίαιη είσοδο στο υποστατικό και εκδίωξη του καθού η αίτηση από αυτό, με τρόπο δηλαδή βίαιο και μη νόμιμο, είτε απευθυνόμενος στο δικαστήριο για έκδοση σχετικής δικαστικής απόφασης, διαδικασία η οποία είναι και η νόμιμη». Προχωρεί και εξετάζει στη συνέχεια σε ποιο δικαστήριο θα έπρεπε να αποταθεί ο εφεσείων για ανάκτηση κατοχής υποστατικού. Όμως αυτό το θέμα, ανάκτησης δηλαδή της κατοχής του υποστατικού κατά την εξέταση της αίτησης για απόφαση έπαυσε να ισχύει στην παρούσα υπόθεση ενόψει του ότι ο εφεσείων τελικά δεν ζητούσε κατοχή, αφού ο εφεσίβλητος του πα[*381]ρέδωσε το διαμέρισμα και ο πρώτος περιόρισε την απαίτησή του βασικά στα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι την ημερομηνία παράδοσης του υποστατικού.
Αναφορικά με το κατά πόσον η επιστολή ημερ. 9/5/06, υποθέτοντας πάντοτε ότι είχε επιδοθεί, αποτελεί νόμιμο τερματισμό δυνάμενο να μετατρέψει την ενοικίαση σε θέσμια, το πρωτόδικο δικαστήριο αφού ασχολήθηκε και μ’ αυτό το θέμα, κατέληξε ότι ο τερματισμός δεν ήταν νόμιμος.
Εξετάσαμε τις αυθεντίες που παράθεσε το πρωτόδικο δικαστήριο για την πιο πάνω κατάληξή του. Είμαστε της άποψης ότι το κατά πόσο η ειδοποίηση τερματισμού ήταν έγκυρη ή όχι, θα είχε σχέση με το αν θα διέτασσε το δικαστήριο την ανάκτηση κατοχής, απαίτηση όμως που εγκαταλείφθηκε. Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983 (Ν. 23/83), Αρθρο 4(1), το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει δικαιοδοσία να εκδικάζει διαφορές αναφυόμενες επί οιουδήποτε θέματος εγειρόμενου κατά την εφαρμογή του νόμου συμπεριλαμβανομένου «παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος». Όπως αποφασίστηκε σε αριθμό αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου η ανάκτηση ενοικίου, ακόμα και η απώλεια λόγω ζημιάς που προκαλείται σε ελεγχόμενο υποστατικό, είναι θέματα που εμπίπτουν στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. (Βλ. Ιωάννης Κότσαπας και Υιοί v. Κυπριανού κ.ά. (2001) 1(Α) Α.Α.Δ 261). Στη σελ. 271 της πιο πάνω υπόθεσης διαβάζουμε τα εξής:
«Σύμφωνα με το Άρθρο 2 του Ν. 23/83 «θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει «ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν πρό της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου.» Εφόσον η ενοικίαση τερματίστηκε με επιστολή ημερ. 6.7.95 και εφόσον ο εφεσίβλητος συνέχισε να κατέχει τα επίδικα υποστατικά μετά τον τερματισμό της ενοικίασης το συμπέρασμα του πρωτόδικου δικαστηριου ότι έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής είναι ορθό».
Στη δική μας περίπτωση το ακίνητο είναι εντός ελεγχόμενης περιοχής και ο εφεσίβλητος συνέχισε να κατέχει το ακίνητο «κατά τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως» γεγονότα που δείχνουν ότι η περίπτωση αφορούσε θέσμιο ενοικιαστή. Ο εφεσίβλητος ανταποκρινόμενος στην απαίτηση του εφεσείοντος εγκατέλειψε το υποστατικό εκκρεμούσης της υπόθεσης και απλώς δεν πλήρωσε τα οφειλόμενα ενοίκια. Είμαστε της άποψης ότι η όλη ενέργεια του δικαστη[*382]ρίου να προχωρήσει και να εξετάσει την εγκυρότητα του τερματισμού για να καταλήξει ότι, εφόσον ο τερματισμός δεν ήταν έγκυρος, δεν είχε δικαιοδοσία, ξεφεύγει από τα νομολογηθέντα ότι το θέμα δικαιοδοσίας εξετάζεται με βάση τα γεγονότα που συνθέτουν την απαίτηση. (Βλ. Μιχαηλίδης κ.ά. v. Σκαμπίλα (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1290 και Γρηγορίου v. Γρηγορίου κ.ά. (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1461).
Με βάση όλα τα πιο πάνω καταλήγουμε ότι όπως ήταν η απαίτηση του εφεσείοντος ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου φανέρωνε ότι ήταν περίπτωση που ενέπιπτε στη δικαιοδοσία του και οποιονδήποτε ελάττωμα στην ειδοποίηση τερματισμού θα είχε ως επίπτωση στο κατά πόσο θα διέτασσε το δικαστήριο την ανάκτηση της κατοχής ή όχι. Επομένως το πρωτόδικο δικαστήριο (Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων) είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την υπόθεση.
Αναφορικά με το παράπονο του εφεσείοντος, όπως προβάλλεται με τον τρίτο λόγο έφεσης, για το οποίο το πρωτόδικο δικαστήριο ανέφερε ότι εν πάση περιπτώσει, για τους λόγους που εξηγεί, δεν θα επιδίκαζε έξοδα, κρίνουμε το σκεπτικό του, όπως το παραθέσαμε πιο πάνω, επίσης εσφαλμένο.
Το ερώτημα που τίθεται είναι αν θα επιστραφεί η υπόθεση στο εν λόγω δικαστήριο για εκδίκαση. Αφού λάβαμε υπόψη ότι όλα τα σχετικά γεγονότα που αφορούν την απαίτηση του εφεσείοντος είναι ήδη ενώπιον μας και μάλιστα αναντίλεκτα, έχουμε καταλήξει ότι μπορούμε να εκδώσουμε απόφαση για το απαιτούμενο με την παράγραφο 7 της ένορκης δήλωσης ποσό των £1.341, που τώρα ισοδυναμεί με €2.291, πλέον έξοδα.
Ως αποτέλεσμα εκδίδεται απόφαση υπέρ του εφεσείοντος και εναντίον του εφεσίβλητου για το ποσό των €2.291, πλέον €1.000 έξοδα, (πλέον Φ.Π.Α.), που καλύπτουν την πρωτόδικη και την παρούσα διαδικασία.
Η έφεση επιτρέπεται. Εκδίδεται απόφαση υπέρ του εφεσείοντος ως ανωτέρω με €1.000 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., που καλύπτουν την πρωτόδικη και την παρούσα διαδικασία.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο