(2009) 1 ΑΑΔ 1063
[*1063]10 Σεπτεμβρίου, 2009
[ΚΡΑΜΒΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ/στές]
1. ΑΝΔΡΕΑΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΜΙΧΑΗΛ,
2. ΕΥΤΥΧΙΑ ΙΩΑΝΝΗ ΘΕΟΔΟΣΙΟΥ,
3. ΧΡΙΣΤΑΚΗΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΜΙΧΑΗΛ,
Εφεσείοντες,
v.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 71/2007)
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Απαλλοτρίωση μέρους ιδιοκτησίας ακινήτου για σκοπούς βελτίωσης του παραλιακού δρόμου της Λεμεσού ― Αποζημιώσεις ― Καθορισμός αξίας απαλλοτριωθέντος τμήματος και υπεραξίας του υπόλοιπου τμήματος ― Λήψη υπόψη συγκριτικών πωλήσεων ακινήτων με χαρακτηριστικά όμοια με το επίδικο, κατά το χρόνο της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ― Συμπέρασμα πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το ποσό της αποζημίωσης μηδενίζεται λόγω της επαύξησης της αξίας του υπόλοιπου, μη απαλλοτριωθέντος τμήματος ― Άρνηση Εφετείου να επέμβει.
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Αποζημιώσεις ― Τρόπος καθορισμού αποζημιώσεων ― Συγκριτικές πωλήσεις μεριδίων ― Δεν αποτελούν ασφαλή βάση για εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων.
Δικαστική απόφαση ― Αιτιολογία ― Αρχές οι οποίες διέπουν την αιτιολόγηση δικαστικής απόφασης ― Δεν επιβάλλουν την επανάληψη του συνόλου της μαρτυρίας ― Ό,τι απαιτείται είναι ο ορθός προσδιορισμός των επιδίκων θεμάτων, η σύνοψη του ουσιώδους μέρους της μαρτυρίας, ο συσχετισμός της με τα ευρήματα και συμπεράσματα καθώς και η συνάρτηση της ετυμηγορίας με τα επίδικα θέματα και συμπεράσματα του Δικαστηρίου ― Δεν επιβάλλεται η επανάληψη του συνόλου της μαρτυρίας ή η αναφορά σε κάθε πτυχή της.
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Διαδικασία παραπομπής ― Χαρακτήρας της διαδικασίας.
[*1064]Οι τρεις εφεσείοντες είναι μεταξύ των συνιδιοκτητών τεμαχίου στη Λεμεσό με συνολικό εμβαδό 23.758 τ.μ.. Μέρος του πιο πάνω τεμαχίου με εμβαδό 1.352 τ.μ. απαλλοτριώθηκε για σκοπούς βελτίωσης του παραλιακού δρόμου της Λεμεσού, συμπεριλαμβανομένου τμήματος της παρόδου Μουτταγιάκκας.
Ο ιδιώτης εκτιμητής ακινήτων, χρησιμοποιώντας τη συγκριτική μέθοδο, υπολόγισε την αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου στις 12.10.2001, ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, στις Λ.Κ.100 ανά τετραγωνικό μέτρο και την καταβλητέα αποζημίωση με βάση τα μερίδια των απαιτητών σε Λ.Κ.4.507, Λ.Κ.9.013 και Λ.Κ.13.520 αντιστοίχως.
Ο εκτιμητής ακινήτων του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού καθόρισε ως αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου το ποσό των Λ.Κ.85 ανά τετραγωνικό μέτρο. Υποστήριξε όμως ότι αφαιρουμένης της επαύξησης της αξίας του υπόλοιπου κτήματος, την οποία καθόρισε σε 10%, το ποσό της αποζημίωσης μηδενίζεται και οι εφεσείοντες είχαν δικαίωμα να επιδικασθούν υπέρ τους μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, με βάση τη μαρτυρία του εκτιμητή της Αποζημιούσας Αρχής και με βάση τις συγκριτικές πωλήσεις του Μ.Υ., κατέληξε σε εύρημα ότι η αγοραία αξία του ακινήτου είναι, Λ.Κ.85,00 ανά τ.μ.. Όμως, με την επαύξηση της αξίας που επήλθε στο υπόλοιπο τμήμα του κτήματος εκαλύπτερο το ποσό της αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης και ως εκ τούτου ουδέν ποσό δικαιολογείτο να καταβληθεί στους αιτητές - εφεσείοντες. Το Δικαστήριο τους επιδίκασε μόνο το ποσό των Λ.Κ.400,00 πλέον Φ.Π.Α., ως έξοδα εκτίμησής τους χωρίς όμως οποιαδήποτε διαταγή ως προς τα έξοδα.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση εγείροντας θέματα τα οποία αφορούσαν στον κατ’ ισχυρισμόν εσφαλμένο προσδιορισμό των πραγματικών γεγονότων από το Δικαστήριο. Υποστήριξαν επίσης ότι τα συμπεράσματα στα οποία το Δικαστήριο κατέληξε δεν βρίσκουν έρεισμα στη μαρτυρία που δόθηκε.
Οι εφεσείοντες υπέβαλαν ότι το Δικαστήριο λανθασμένα απέρριψε ως μη αντικειμενικό συγκριτικό ακίνητο επειδή αφορούσε πώληση μεριδίου.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η πώληση μεριδίων επί ενός ακινήτου δεν αποτελεί ασφαλή βάση για εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων γιατί σ’ αυτές τις περιπτώσεις, η [*1065]αγορά τέτοιων μεριδίων συνήθως γίνεται στη βάση εξωγενών, ως προς την πραγματική αξία παραγόντων, οι οποίοι ανεβάζουν την πραγματική αγοραία αξία. Η προσέγγιση του δικάσαντος δικαστηρίου συνάδει με τη λογική και βρίσκει έρεισμα στην Moti a.ο. v. Republic (1968) 1 C.L.R. 102. Ορθά λοιπόν το δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη το συγκεκριμένο συγκριτικό αφού έδωσε ικανοποιητική αιτιολογία.
2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη σε ενδελεχή αξιολόγηση της μαρτυρίας των δύο εκτιμητών, ο λόγος δε για τον οποίο αποδέκτηκε τη μαρτυρία του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής έγκειται στο ότι αυτός έθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων με χαρακτηριστικά όμοια με το επίδικο.
3. Ο χαρακτήρας της διαδικασίας παραπομπής για τον καθορισμό αποζημιώσεων σε απαλλοτριώσεις είναι εν μέρει εξεταστικός διότι παρέχονται στο Δικαστήριο θεσμοθετημένες δυνατότητες διερεύνησης πέραν από τις τοποθετήσεις των διαδίκων.
4. Η εκκαλούμενη απόφαση κρίνεται ως ενιαίο σύνολο και οι αρχές οι οποίες διέπουν την αιτιολόγηση της δικαστικής απόφασης δεν επιβάλλουν την επανάληψη του συνόλου της μαρτυρίας ή αναφορά σε κάθε πτυχή της. Αυτό που πρέπει να γίνεται σε κάθε περίπτωση είναι ο ορθός προσδιορισμός των επίδικων θεμάτων, ή ακόμη του ουσιώδους μέρους της μαρτυρίας, ο συσχετισμός της με τα ευρήματα και συμπεράσματα καθώς και η συνάρτηση της ετυμηγορίας με τα επίδικα θέματα και ευρήματα του Δικαστηρίου.
Στην προκείμενη περίπτωση το δικαστήριο είχε ενώπιόν του τις θέσεις και των δύο πλευρών και ικανοποιητικά εξήγησε τους λόγους για τους οποίους προτίμησε τις θέσεις των εφεσιβλήτων.
5. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατόπιν ορθής εκτίμησης όλων των στοιχείων και παραγόντων κατέληξε στο ορθό συμπέρασμα ότι με την επαύξηση της αγοραίας αξίας του εναπομείναντος κτήματος καλύπτεται η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης και συνεπώς ουδέν ποσό δικαιολογείται να καταβληθεί στους απαιτητές.
6. Η έφεση απορρίπτεται, χωρίς την έκδοση διαταγής εξόδων υπέρ των εφεσιβλήτων ενόψει του γεγονότος ότι η γραπτή αγόρευση του δικηγόρου των εφεσιβλήτων δεν εξυπηρετεί τους σκοπούς της διαδικασίας.
Η έφεση απορρίφθηκε. Δεν εκδόθηκε διαταγή εξόδων υπέρ των εφεσιβλήτων.
[*1066]Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Moti a.ο. v. Republic (1968) 1 C.L.R. 102,
Δημοκρατία v. Πέτσα (1996) 1 Α.Α.Δ. 1342.
Έφεση.
Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Κίτσιος, Ε.Δ.), (Παραπομπή Αρ. 19/03), ημερομ. 11.1.2007.
Χρ. Κληρίδης, για τους Εφεσείοντες.
Μ. Σπηλιωτοπούλου και Ε. Θεοδοσίου, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Για σκοπούς βελτίωσης του παραλιακού δρόμου της Λεμεσού, συμπεριλαμβανομένου τμήματος της παρόδου Μουτταγιάκκας, έγινε απαλλοτρίωση μέρους του Τεμαχίου 29 του Φ/Σχ. 2-210-341 στον Άγιο Τύχωνα Λεμεσού. Το συνολικό εμβαδόν του εν λόγω τεμαχίου είναι 23.758 τ.μ. ενώ το εμβαδόν του μέρους που απαλλοτριώθηκε είναι 1352 τ.μ.. Οι τρεις εφεσείοντες είναι μεταξύ των συνιδιοκτητών του όλου τεμαχίου ο μεν πρώτος κατά 1/30 μερίδιο επί του όλου, η δεύτερη κατά 2/30 μερίδια επί του όλου και ο τρίτος κατά 3/30 μερίδια επί του όλου.
Οι εφεσίβλητοι, ως η απαλλοτριούσα αρχή, πρόσφεραν Λ.Κ.10, Λ.Κ.15 και Λ.Κ.20 αντίστοιχα στους εφεσείοντες προς διακανονισμό της πληρωτέας αποζημίωσης. Οι εφεσείοντες απέρριψαν την προσφορά προβάλλοντας ότι τα ποσά που πρέπει να καταβληθούν ως δίκαιη αποζημίωση είναι για τον καθένα αντίστοιχα Λ.Κ.4.507, Λ.Κ.9.013 και Λ.Κ.13.520. Οι παραπομπές που καταχωρήθηκαν στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού συνεκδικάστηκαν. Η θέση των εφεσιβλήτων είναι ότι η απαλλοτρίωση δεν προκάλεσε οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση στο επίδικο κτήμα το οποίο, ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης, απέκτησε πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο ανατολικά, γεγονός το οποίο απάλλαξε τους απαιτητές από τα έξοδα της κατασκευής δρόμου προς το ανατολικό σύνορο του κτήματος για σκοπούς μελλοντικής ανάπτυξης. Οι απαιτητές ήταν υποχρεωμένοι να υποστούν αυτά τα έξοδα της κατασκευής δρόμου καθότι είχε τεθεί σχετική υποχρέωση ως όρος σε άδεια οικοδομής που τους παραχωρήθηκε αναφορικά με την ανάπτυξη του κτήματος. Ωστόσο, οι εφε[*1067]σίβλητοι αποδέχθηκαν πως θα μπορούσε να επιδικαστεί υπέρ των απαιτητών ονομαστική αποζημίωση Λ.Κ.200 για κάθε υπόθεση.
Στο πρωτόδικο δικαστήριο κατέθεσαν ο εκ των εφεσειόντων Ανδρέας Νικολάου, ο ιδιώτης εκτιμητής Ανδρέας Μακρής και ο εκτιμητής ακινήτων στον κλάδο εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού Μάριος Ευριπίδου. Ο τελευταίος παρουσίασε την υπόθεση των εφεσιβλήτων. Μέρος της μαρτυρίας αποτέλεσαν και τα διάφορα έγγραφα που παρουσιάστηκαν.
Ο Ανδρέας Νικολάου ανέφερε στη μαρτυρία του ότι ανέκαθεν το επίδικο τεμάχιο είχε πρόσβαση στον υφιστάμενο δρόμο ανατολικά ενώ για την προμνησθείσα άδεια οικοδομής είπε ότι αυτός δεν υπέγραψε την αίτηση για την έκδοσή της και συνεπώς οι περιορισμοί και οι όροι που περιέχονται στην εν λόγω άδεια δεν τον δεσμεύουν.
Ο ιδιώτης εκτιμητής ακινήτων Ανδρέας Μακρής χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο υπολογισμού της καταβλητέας αποζημίωσης. Κατέθεσε ότι η καταβλητέα αποζημίωση για το απαλλοτριωθέν ακίνητο ισούται με την αγοραία αξία της έκτασης του μέρους που απαλλοτριώθηκε. Στον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης δεν έλαβε υπόψη οποιαδήποτε επαύξηση ή επιζήμια επίδραση καθότι το επίδικο ακίνητο εφαπτόταν και προηγουμένως στον παραλιακό δρόμο καθώς και στο δευτερεύοντα δρόμο και συνεπώς δεν αναμενόταν η επέλευση αλλαγών στις αναπτυξιακές δυνατότητες του ακινήτου. Αντίθετα, η δημιουργία τεσσάρων λωρίδων κυκλοφορίας στον παραλιακό δρόμο προκάλεσε αύξηση της ηχορύπανσης αφού τα αυτοκίνητα κινούνται με μεγαλύτερη ταχύτητα ενώ η πρόσβαση από το επίδικο κτήμα στη θάλασσα έγινε δυσκολότερη λόγω του μεγέθους του νέου δρόμου που παρεμβάλλεται. Η νέα κατάσταση πραγμάτων έχει εξουδετερώσει κάθε άλλη ενδεχόμενη επαύξηση της αξίας του κτήματος. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι εξέτασε τις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων της περιοχής που βρίσκεται το επίδικο με παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά και με αναπροσαρμογή ποσοστού ετήσιας αύξησης 10%, στοιχείο κοινώς αποδεκτό και λογικό για την περιοχή του ακινήτου. Με βάση τα πιο πάνω στοιχεία υπολόγισε ότι η αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου στις 12.10.2001, ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, είναι Λ.Κ.100 ανά τετραγωνικό μέτρο και με βάση τα μερίδια των απαιτητών σε συνάρτηση προς το εμβαδόν του απαλλοτριωθέντος μέρους αναλογούν σε ένα έκαστο από αυτούς ως καταβλητέα αποζημίωση τα ποσά των Λ.Κ.4.507, Λ.Κ.9.013 και Λ.Κ.13.520 αντιστοίχως.
[*1068]Ο Μάριος Ευριπίδου εκτιμητής ακινήτων στον Κλάδο Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού αν και δεν αμφισβήτησε τη συγκριτική μέθοδο που χρησιμοποίησε ο προηγούμενος μάρτυρας, ισχυρίστηκε ότι τα συγκριτικά στοιχεία που έλαβε υπόψη δεν παρουσιάζουν όμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με εκείνα του επίδικου. Ωστόσο, δέχθηκε το ποσοστό 10% της ετήσιας αύξησης ως λογικό. Με βάση τη δική του εκτίμηση καθόρισε ως αγοραία αξία το ποσό των Λ.Κ.85 ανά τετραγωνικό μέτρο αντί Λ.Κ.100 που υιοθέτησε ο κ. Α. Μακρής. Ο κ. Ευριπίδου υποστήριξε ότι η απαλλοτρίωση δεν προκαλεί επιζήμια επίδραση στο επίδικο κτήμα το οποίο απέκτησε πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο ανατολικά οι δε απαιτητές απαλλάχθηκαν από τα έξοδα της κατασκευής δρόμου ως είχαν υποχρέωση δυνάμει όρου της προαναφερόμενης άδειας οικοδομής. Καθόσον αφορά την επαύξηση της αξίας του κτήματος ο μάρτυρας ανέφερε ότι αυτή επήλθε μετά και ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης όπως τούτο υποστηρίζεται από τις συγκριτικές πωλήσεις κτημάτων που έγιναν στην περιοχή μετά την απαλλοτρίωση. Ο μάρτυρας αφού έλαβε υπόψη το συνολικό εμβαδόν του κτήματος, το εμβαδόν του μέρους που απαλλοτριώθηκε και την αγοραία αξία ανά τετραγωνικό μέτρο Λ.Κ.85 αφαιρουμένης της επαύξησης της αξίας του υπόλοιπου κτήματος κατά 10%, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι το ποσό της αποζημίωσης είναι μηδέν και ότι μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις θα μπορούσε να καταβληθούν στους εφεσείοντες.
Το πρωτόδικο δικαστήριο μετά από ενδελεχή αξιολόγηση της μαρτυρίας εξέτασε όλα τα επίδικα θέματα και με σαφή αντίληψη του δικαίου που διέπει το θέμα, κατέληξε στις πιο κάτω διαπιστώσεις και στο τελικό του συμπέρασμα:
«Το επίδικο ακίνητο είναι χωράφι και εφάπτεται του παραλιακού δρόμου σε έκταση 110 μ. περίπου και έχει βάθος 200 μ. περίπου. Στο ανατολικό σύνορο του εφαπτόταν δρόμος πλάτους 6 μ. και μήκους 75 μ. ο οποίος είχε παραχωρηθεί από το γειτονικό ακίνητο το τεμάχιο 51. Μέσα στο επίδικο ακίνητο υπάρχει κατοικία η οποία ανήκει σε πρόσωπο που δεν είναι απαιτητής στην παρούσα υπόθεση και με βάση όρο άδειας οικοδομής 096 ημερομηνίας 07.06.1983 μέρος του κτήματος έπρεπε να παραχωρηθεί για συμπλήρωση του οδικού δικτύου της περιοχής, το εν λόγω μέρος – έκταση συμπίπτει με το μέρος του κτήματος που απαλλοτριώθηκε με την πιο πάνω Γνωστοποίηση.
Η ανάπτυξη του κτήματος διέπεται από τις πρόνοιες του τοπικού σχεδίου Λεμεσού. Καλύπτεται μέρος του από την Πολεο[*1069]δομική ζώνη Ε.β (Εμπορική) μέρος του από την Πολεοδομική ζώνη Τ.β (Τουριστική) και μέρος από την Πολεοδομική ζώνη Τ2β1 (Τουριστική).
Με βάση περαιτέρω την αποδεκτή μαρτυρία του εκτιμητή της Αποζημιούσας Αρχής και δη με την αναπροσαρμογή του 10% ως ετήσιας αύξησης μέχρι την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και με βάση τις συγκριτικές πωλήσεις του Μ.Υ. είναι εύρημα του Δικαστηρίου ότι η αγοραία αξία του ακινήτου είναι Λ.Κ.85.00 ανά τ.μ.
Είναι περαιτέρω εύρημα του Δικαστηρίου, για τους λόγους που έχουν ήδη εξηγηθεί ότι ουδεμία επιζήμια επίδραση προκαλείται στο εναπομείναν κτήμα εξαιτίας της απαλλοτρίωσης, αντίθετα έχει επέλθει επαύξηση σ’ αυτό (το εναπομείναν) 10% καθότι το ακίνητο κατέστηκε γωνιακό, εφάπτεται δηλαδή πλέον δύο δρόμων και συνεπώς πλεονεκτικότερο αναφορικά με την μελλοντική του ανάπτυξη. Υπενθυμίζεται πως και ο εκτιμητής των απαιτητών αποδέχθηκε κατά την ακρόαση ότι τα γωνιακά κτήματα υπερτερούν κτημάτων τα οποία μόνο η μία πλευρά τους εφάπτεται δρόμου. Ενίσχυση αυτού είναι τα στοιχεία που δόθηκαν από το Μ.Υ. για την τιμή πώλησης του τεμαχίου 49 σε λιγότερο από δύο χρόνια μετά την απαλλοτρίωση το οποίο απέδωσε αύξηση 30% στην τιμή του ενώ η φυσιολογική ετήσια αύξηση στην περιοχή είναι 10% ως αποδέχονται και οι δύο εκτιμητές.
Συμπέρασμα:
Συνακόλουθα με όλα τα πιο πάνω κρίνεται ότι λαμβανομένης υπόψη της απαλλοτριωθείσας έκτασης, 1352 τ.μ., επί Λ.Κ. 85.00 ανά τ.μ. είναι Λ.Κ.114.920.00, μείον όμως η επαύξηση στο υπόλοιπο κτήμα κατά 10%, δηλαδή 22406 τ.μ. επί Λ.Κ.85.00 είναι Λ.Κ.190.451.00, συνεπώς με την επαύξηση που έχει επέλθει ότι καλύπτεται το ποσό της αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης και ως εκ τούτου ουδέν ποσό δικαιολογείται να καταβληθεί στους απαιτητές.
Κρίνεται ωστόσο ότι θα ήταν δίκαιο να αποδοθεί στους απαιτητές το ποσό των Λ.Κ.400.00 πλέον Φ.Π.Α. ως έξοδα εκτίμησης τους χωρίς όμως οποιαδήποτε διαταγή ως προς τα έξοδα.
Συνακόλουθα εκδίδεται απόφαση προς όφελος των απαιτητών και εναντίον της αποζημιούσας αρχής για το ποσό των Λ.Κ.400.00 ως έξοδα κοινής εκτίμησης πλέον Φ.Π.Α. με νόμιμο [*1070]τόκο.
Καμιά διαταγή ως προς τα έξοδα.»
Οι εφεσείοντες αμφισβητούν την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης. Η γενική τους τοποθέτηση επί των περισσοτέρων θεμάτων που εγείρονται στην έφεση είναι ότι το πρωτόδικο δικαστήριο δεν προσδιόρισε ορθά τα πραγματικά γεγονότα, τα δε συμπεράσματα στα οποία κατέληξε δεν βρίσκουν έρεισμα στη μαρτυρία που δόθηκε.
Οι εφεσείοντες υποβάλλουν ότι το δικαστήριο λανθασμένα απέρριψε ως μη αντικειμενικό το συγκριτικό ακίνητο με τον αριθμό 3 επειδή αφορούσε πώληση μεριδίου 104/613. Εισηγούνται, ότι το εν λόγω συμπέρασμα δεν υποστηρίζεται από τη μαρτυρία που δόθηκε και ότι το δικαστήριο λανθασμένα υιοθέτησε τη σχετική επί τούτου εισήγηση της συνηγόρου των καθ’ ων η αίτηση.
Ο λόγος αυτός της έφεσης δεν ευσταθεί. Στην εκκαλούμενη απόφαση εξηγείται ορθά και πειστικά ότι η πώληση μεριδίων επί ενός ακινήτου δεν αποτελεί ασφαλή βάση για εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων γιατί σ’ αυτές τις περιπτώσεις, η αγορά τέτοιων μεριδίων συνήθως γίνεται στη βάση εξωγενών, ως προς την πραγματική αξία παραγόντων, οι οποίοι ανεβάζουν την πραγματική αγοραία αξία. Η προσέγγιση του δικάσαντος δικαστηρίου συνάδει με τη λογική και βρίσκει έρεισμα στην Moti and Another v. Republic (1968) 1 C.L.R. 102. Ορθά λοιπόν το δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη το συγκεκριμένο συγκριτικό αφού έδωσε ικανοποιητική αιτιολογία.
Οι εφεσείοντες λέγουν ότι το δικαστήριο λανθασμένα απέρριψε τη μαρτυρία του δικού τους εκτιμητή και αποδέχθηκε τη μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσιβλήτων για να καταλήξει με βάση τη μαρτυρία αυτή, στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία του ακινήτου είναι Λ.Κ.85 ανά τ.μ. Δεν ευσταθεί ούτε αυτός ο λόγος έφεσης.
Το πρωτόδικο δικαστήριο αξιολόγησε ενδελεχώς τη μαρτυρία των δύο εκτιμητών και εξηγεί τους λόγους για τους οποίους προτίμησε τη μαρτυρία του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής προκειμένου να καταλήξει στα δικά του συμπεράσματα. Ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής έθεσε ενώπιον του δικαστηρίου συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων με χαρακτηριστικά όμοια με το επίδικο. Δεν προκύπτει από τη μαρτυρία ότι η πλευρά των απαιτητών είχε υπόψη της άλλα κτήματα με χαρακτηριστικά όμοια, φυσικά και νομικά προς το επίδικο τα οποία έπρεπε να είχαν ληφθεί υπόψη και δεν λήφθηκαν. Υπήρξε κοινό έδαφος ότι το συγκριτικό 6 αποτε[*1071]λούσε καλό συγκριτικό για σκοπούς συγκριτικών πωλήσεων ενώ για το συγκριτικό 4 το δικαστήριο ορθά έκρινε για τους λόγους που εξηγούνται στην εκκαλούμενη απόφαση ότι θα μπορούσε επίσης να αποτελέσει συγκριτικό των πωλήσεων γεγονός το οποίο ουσιαστικά δεν αμφισβήτησαν ούτε και οι εφεσείοντες.
Οι εφεσείοντες παραπονούνται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο παρέλειψε να σχολιάσει τις θέσεις του ιδιώτη εκτιμητή προς αντίκρουση των θέσεων της αποζημιούσας αρχής. Το παράπονο είναι αδικαιολόγητο. Το δικαστήριο δεν είχε υποχρέωση να σχολιάσει ένα προς ένα τα επιχειρήματα και τις θέσεις της κάθε πλευράς. Ειδικά στη διαδικασία παραπομπής για τον καθορισμό αποζημιώσεων σε απαλλοτριώσεις, το δικαστήριο διατηρεί θεσμοθετημένες δυνατότητες διερεύνησης πέρα από τις τοποθετήσεις των διαδίκων γεγονός το οποίο υποδηλώνει τον εν μέρει εξεταστικό χαρακτήρα της διαδικασίας ο οποίος συνάδει άλλωστε και με την πρόνοια του Άρθρου 23.4(γ) του Συντάγματος για τον καθορισμό δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης. Όπως σημειώνεται στη Δημοκρατία v. Πέτσα (1996) 1 Α.Α.Δ. 1342 «Η εναπόθεση ευθύνης εξ ολοκλήρου στα μέρη θα εξαρτούσε την έκβαση υπέρμετρα από τους χειρισμούς στους οποίους εκείνοι θα προέβαιναν. Και έτσι να μην παρείχετο ενδεχομένως η δυνατότητα για τον καθορισμό αποζημίωσης με τα αναγκαία γνωρίσματα της δίκαιης και εύλογης.»
Η εκκαλούμενη απόφαση κρίνεται ως ενιαίο σύνολο και οι αρχές οι οποίες διέπουν την αιτιολόγηση της δικαστικής απόφασης δεν επιβάλλουν την επανάληψη του συνόλου της μαρτυρίας ή αναφορά σε κάθε πτυχή της. Αυτό που πρέπει να γίνεται σε κάθε περίπτωση είναι ο ορθός προσδιορισμός των επίδικων θεμάτων, ή ακόμη του ουσιώδους μέρους της μαρτυρίας, ο συσχετισμός της με τα ευρήματα και συμπεράσματα καθώς και η συνάρτηση της ετυμηγορίας με τα επίδικα θέματα και ευρήματα του Δικαστηρίου.
Στην προκείμενη περίπτωση το δικαστήριο είχε ενώπιόν του τις θέσεις και των δυο πλευρών και ικανοποιητικά εξήγησε τους λόγους για τους οποίους προτίμησε τις θέσεις των εφεσιβλήτων.
Η αιτιολογία της υπό κρίση απόφασης είναι πλήρης και συνάδει προς τις προδιαγραφές της νομολογίας η οποία διέπει το θέμα.
Καθόσον αφορά το θέμα της επαύξησης στο οποίο οι εφεσείοντες αναφέρονται στους λοιπούς λόγους έφεσης, έχουμε τη γνώμη ότι τούτο αντικρύστηκε με τον πιο σωστό τρόπο από το πρωτόδικο δικαστήριο. Ο ισχυρισμός ότι λόγω της διαπλάτυνσης του δρόμου [*1072]και της κατασκευής τεσσάρων λωρίδων κυκλοφορίας αυξήθηκε η ηχορύπανση με αποτέλεσμα να υποστεί δυσμενή επίδραση το εναπομένον μέρος του κτήματος, παρέμεινε ατεκμηρίωτος και ορθά το δικαστήριο διαπίστωσε πως δεν μπορούσε να καταλήξει με βεβαιότητα σε ένα τέτοιο συμπέρασμα. Τεκμηριωμένη ωστόσο κρίθηκε η περί του αντιθέτου θέση των εφεσιβλήτων η οποία έγινε αποδεκτή και υιοθετήθηκε από το δικαστήριο. Ανάλογη ήταν και η αντίκρυση του δικαστηρίου αναφορικά με τη θέση των εφεσειόντων ότι η πρόσβαση στη θάλασσα από το επίδικο ακίνητο έγινε δυσκολότερη. Η διαπίστωση επί του προκειμένου ήταν ότι οι νησίδες, τα πεζοδρόμια και οι διαβάσεις πεζών που κατασκευάστηκαν κατέστησαν την πρόσβαση πεζών ευκολότερη και πιο ασφαλή. Η διάνοιξη του δρόμου ανατολικά του επίδικου κτήματος κατέστησε τούτο γωνιακό γεγονός το οποίο συνιστά πλεονέκτημα ως προς τη μελλοντική του ανάπτυξη. Το γεγονός αυτό, όπως ορθά σημειώνεται στην εκκαλούμενη απόφαση, αποδέχθηκε και ο εκτιμητής των εφεσειόντων.
Θεωρούμε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο κατόπιν ορθής εκτίμησης όλων των στοιχείων και παραγόντων κατέληξε στο ορθό συμπέρασμα ότι με την επαύξηση της αγοραίας αξίας του εναπομείναντος κτήματος καλύπτεται η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης και συνεπώς ουδέν ποσό δικαιολογείται να καταβληθεί στους απαιτητές.
Για τους λόγους που έχουν εξηγηθεί η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Δεν θα επιδικάσουμε έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων καθότι με λύπη παρατηρούμε ότι η γραπτή αγόρευση του δικηγόρου που τους εκπροσώπησε δεν ήταν καθόλου βοηθητική για τους σκοπούς της έφεσης. Οι φράσεις συμφωνούμε με την επίδικη απόφαση ή υιοθετούμε την εκκαλούμενη απόφαση χωρίς απαντήσεις στα νομικά σημεία και επιχειρήματα της άλλης πλευράς δεν εξυπηρετούν τους σκοπούς της διαδικασίας.
Η έφεση απορρίπτεται. Καμιά διαταγή για έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται. Δεν εκδίδεται διαταγή εξόδων υπέρ των εφεσιβλήτων.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο