(2010) 1 ΑΑΔ 598
[*598]27 Απριλίου, 2010
[ΑΡΤΕΜΗΣ, Π., ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ/στές]
TRIDENT HOTELS LTD,
Εφεσείοντες,
v.
ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ
ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 341/2006)
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Ιδιοκτησία που κατέχεται κατ’ εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες ― Αίτηση για διαχωρισμό της ― Άρθρο 28(1) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 148 ― Κατά πόσο αποτελούσε την ορθή διαδικασία, νοουμένου ότι δεν υπήρχε η δυνατότητα διαχωρισμού χωρίς να παραβιασθούν οι πρόνοιες του Άρθρου 27(1) του Νόμου ― Κατά πόσο ο Διευθυντής Κτηματολογίου έπρεπε να εξετάσει αρχικά πιθανότητα διαχωρισμού δυνάμει του Άρθρου 29 του Νόμου ― Φιλοσοφία του Νόμου.
Η παρούσα υπόθεση αφορά σε περίκλειστο και χωρίς δυνατότητα άρδευσης ακίνητο στο Δήμο Παραλιμνίου το οποίο κατέχεται κατά 100/200 ιδανικά μερίδια από τους εφεσείοντες, κατά 98/200 ιδανικά μερίδια από μέλη της οικογένειας Καμηλάρη και κατά 2/200 ιδανικά μερίδια από την εταιρεία Kalliope Developments Ltd. Μετά την υποβολή αίτησης προς το Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (εφεξής ο Διευθυντής) από ένα μεριδιούχο της οικογένειας Καμηλάρη, εκδόθηκε πιστοποιητικό δυνάμει του Άρθρου 28(1) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, ως τροποποιήθηκε (εφεξής ο Νόμος), ότι το τεμάχιο ήταν αδιανέμητο, λόγω προσκρούσεως ενδεχόμενου διαχωρισμού του στις πρόνοιες του Άρθρου 27 του Νόμου. Στη συνέχεια, ο εν λόγω μεριδιούχος, απέστειλε δυνάμει των προνοιών του Άρθρου 28(1) τη λεγόμενη «ειδοποίηση προς συνιδιοκτήτες» προς τους εφεσείοντες, καλώντας τους όπως μέσα σε 30 ημέρες από την επίδοση της ειδοποίησης, είτε συμφωνήσουν σε τέτοια διευθέτηση ώστε το τεμάχιο να παραχωρηθεί σε ένα πρόσωπο, είτε να χωριστεί κατά τρόπο που δεν θα αντιβαίνει τις πρόνοιες του Άρθρου 27. Σε διαφορετική περίπτωση, θα υποβαλλόταν αίτηση στο Διευθυντή για να θέσει το τεμάχιο σε πώληση με δημοπρασία.
[*599]Οι εφεσείοντες καταχώρησαν αίτηση/έφεση, δυνάμει του Άρθρου 80 του Νόμου με στόχο τον παραμερισμό του εν λόγω πιστοποιητικού διότι δεν ακολουθήθηκε, κατ’ ισχυρισμό, η προνοούμενη από το Νόμο διαδικασία ούτε δόθηκε στους εφεσείοντες το δικαίωμα ακρόασης ή ένστασης, ενώ παραγνωρίστηκε, μεταξύ άλλων, η αντικειμενική θέση των εφεσειόντων ως των μεγαλύτερων μεριδιούχων στη συνιδιοκτησία του ακινήτου καθώς και τα πραγματικά δεδομένα. Οι εφεσείοντες παραπονούντο επίσης για έλλειψη αιτιολογίας στην απόφαση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση / έφεση κρίνοντας ως αβάσιμες τις θέσεις των εφεσειόντων και κάνοντας κατά το τέλος της απόφασής του το σημαντικό σχόλιο ότι δεν προβλήθηκε ενώπιόν του ισχυρισμός ότι το τεμάχιο θα μπορούσε στην πράξη να διαχωρισθεί χωρίς να παραβιαστούν οι πρόνοιες του Άρθρου 27(1) του Νόμου. Αντίθετα σημείωσε ότι η συνήγορος των εφεσειόντων με ειλικρίνεια δήλωσε ότι δεν ισχυριζόταν ότι τέτοιος διαχωρισμός ήταν εφικτός.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την πρωτόδικη απόφαση. Η συνήγορος των εφεσειόντων υποστήριξε ότι η διαδικασία με βάση το Άρθρο 29 προηγείται της εφαρμογής των προνοιών του Άρθρου 28 και το Δικαστήριο θα έπρεπε να εξετάσει την αίτηση πρώτα στη βάση των προνοιών του Άρθρου 29 και μόνο μετέπειτα και εφόσον κρινόταν ότι το τεμάχιο δεν θα μπορούσε να διαχωριστεί δυνάμει αυτού του άρθρου, θα ήταν δυνατή η έκδοση πιστοποιητικού δυνάμει του Άρθρου 28. Η από το Διευθυντή εξέταση και έκδοση του πιστοποιητικού δυνάμει του Άρθρου 28(1), σε πλήρη παραγνώριση των προνοιών του Άρθρου 29, λήφθηκε για αλλότριους σκοπούς εφόσον ισοδυναμεί με αναγκαστικό διαχωρισμό κατ’ αντίθεση προς τα δικαιώματα του μεγαλύτερου μεριδιούχου, εφόσον το τεμάχιο οδηγείται σε καταναγκαστική πώληση με πλειστηριασμό ή καταναγκαστική διευθέτηση της κατοχής του από ένα και μόνο ιδιοκτήτη.
Ο εφεσίβλητος και τα ενδιαφερόμενα μέρη αντέτειναν ότι διαχωρισμός που προσκρούει στις πρόνοιες του Άρθρου 27, μπορεί να γίνει μόνο με βάση τις πρόνοιες του Άρθρου 28.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Το γεγονός ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα δεν εξέτασε στην ουσία το λόγο περί αντικανονικότητας της διαδικασίας που ακολούθησε ο Διευθυντής, δεν καθιστά αναιτιολόγητη την πρωτόδικη απόφαση, εφόσον παρέχεται η σχετική αιτιολογία στα θέματα που απασχόλησαν το Δικαστήριο.
[*600]2. Τα Άρθρα 27, 28 και 29 του Νόμου προνοούν γενικά για τη διαδικασία σε περιπτώσεις διαίρεσης ή διαχωρισμού ακίνητης ιδιοκτησίας κατά τρόπο ώστε, κατά το δυνατό, να μην υπάρχει κατακερματισμός της ακίνητης ιδιοκτησίας σε μικρά τεμάχια. Οι πρόνοιες του Άρθρου 28 συναρτώνται με τις πρόνοιες του Άρθρου 27, το οποίο καταγράφει τις περιπτώσεις όπου δεν μπορεί να γίνει νόμιμος διαχωρισμός. Το Άρθρο 29 ενεργοποιείται όταν ο Διευθυντής κρίνει μετά από σχετική αίτηση ότι μπορεί νομίμως (χωρίς δηλαδή ο διαχωρισμός να προσκρούει σε ένα από τους λόγους που αναφέρει το Άρθρο 27) να διαχωρίσει την ακίνητη ιδιοκτησία.
3. Η εμβέλεια των Άρθρων 28 και 29, τόσο από πλευράς αριθμητικής ταξινόμησης, όσο και από πλευράς ουσιαστικών προνοιών, είναι διαφορετική και από καμιά πρόνοιά τους δεν εξάγεται το συμπέρασμα το οποίο εισηγούνται οι εφεσείοντες, ότι, δηλαδή, θα πρέπει πρώτα ο Διευθυντής να εξετάσει την πιθανότητα διαχωρισμού δυνάμει του Άρθρου 29 και μόνο σε περίπτωση που δεν είναι εφικτός τέτοιος διαχωρισμός να προχωρήσει να εκδώσει πιστοποιητικό δυνάμει του Άρθρου 28.
4. Το Άρθρο 29 προϋποθέτει συμφωνία μεταξύ των συγκυρίων ενώ η διαδικασία του Άρθρου 28 χρησιμοποιείται όπου διαπιστώνονται προβλήματα νόμιμου διαχωρισμού ενόψει των διατάξεων του Άρθρου 27. Πουθενά στο Άρθρο 28 δεν υπάρχει περιορισμός στο δικαίωμα ενός εκ των συνιδιοκτητών να απευθυνθεί στο Διευθυντή προς πιστοποίηση του αδιανεμήτου της περιουσίας. Καμιά αναγκαιότητα δεν υπάρχει είτε από το Νόμο, είτε από τους Κανονισμούς, να προηγηθεί οποιαδήποτε αίτηση με βάση το Άρθρο 29.
5. Η απουσία από το Νόμο ή τους Κανονισμούς, της ανάγκης περί προηγούμενης ειδοποίησης προς τους άλλους συγκύριους πριν την έκδοση πιστοποιητικού, επιβεβαιώνει το αυτόνομο της διαδικασίας που προβλέπεται από το Άρθρο 28.
6. Η ειδοποίηση που επεδόθη στους εφεσείοντες περιέχει πέραν των όσων προνοούνται στο Άρθρο 28 (δηλαδή αναφορά σε δυνατότητα διευθέτησης με εκχώρηση σε ένα άτομο), και περαιτέρω και μη προβλεπόμενη αναφορά στη δυνατότητα διαχωρισμού. Στην έκταση αυτή η ειδοποίηση είναι παράτυπη και θα πρέπει κατά το μέρος αυτό να παραμεριστεί. Κατά τα λοιπά, η ειδοποίηση συνάδει με την ακολουθητέα διαδικασία.
Η έφεση απορρίφθηκε χωρίς έξοδα.
[*601]Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Γεωργιάδου v. Γεωργιάδη (1999) 1 Α.Α.Δ. 1210,
Μηνά v. Χειμωνίδου (1999) 1 Α.Α.Δ. 405,
Γεωργιάδη-Σιακίδη v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 Α.Α.Δ. 711,
Savva v. Petrou (1987) 1 C.L.R. 180,
Clerides v. Vassiliades a.ο. (1978) 1 C.L.R. 180,
Fatsita v. Fatsita (1988) 1 C.L.R. 210.
Έφεση.
Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Aμμοχώστου (Kληρίδης, Π.E.Δ.), (Aγωγή Aρ. 86/05), ημερομ. 24.10.2006.
Μ. Σοφοκλέους, για τους Εφεσείοντες.
Ι. Δημητρίου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τον Εφεσίβλητο.
Α. Λάντος, για τα Ενδιαφερόμενα Μέρη.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Ναθαναήλ.
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/4189, Φ/Σχ. 33/55Ε1, Τεμάχιο 329 στο Δήμο Παραλιμνίου, (εφεξής «το τεμάχιο»), κατέχεται κατά 100/200 ιδανικά μερίδια από τους εφεσείοντες, κατά 98/200 ιδανικά μερίδια από μέλη της οικογένειας Καμηλάρη, τα δε εναπομαίνοντα 2/200 ιδανικά μερίδια από την εταιρεία Kalliope Developers Ltd. Με βάση αίτηση ημερ. 4.1.2005 προς το Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (εφεξής «ο Διευθυντής»), ενός μεριδιούχου από την οικογένεια Καμηλάρη, εκδόθηκε πιστοποιητικό δυνάμει του Αρθρου 28(1) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, ως τροποποιήθηκε, (εφεξής «ο Νόμος»), ότι το τεμάχιο ήταν αδιανέμητο, λόγω του ότι τυχόν διαχωρισμός του θα προσέκρουε στις πρόνοιες του Αρθρου 27 του Νόμου, ενόψει του γεγονότος ότι το τεμάχιο ήταν αφενός περίκλειστο στερούμενο εξόδου προς δημόσιο δρόμο, [*602]αφετέρου δε δεν αρδεύετο.
Εφοδιασμένος με το πιο πάνω πιστοποιητικό, ο εν λόγω μεριδιούχος, απέστειλε δυνάμει των προνοιών του Αρθρου 28(1) τη λεγόμενη «ειδοποίηση προς συνιδιοκτήτες» προς τους εφεσείοντες, καλώντας τους όπως μέσα σε 30 ημέρες από την επίδοση της ειδοποίησης, είτε συμφωνήσουν σε τέτοια διευθέτηση ώστε το τεμάχιο να παραχωρηθεί σε ένα πρόσωπο, είτε να χωριστεί κατά τρόπο που δεν θα αντιβαίνει τις πρόνοιες του Αρθρου 27. Σε διαφορετική περίπτωση, θα υποβαλλόταν αίτηση στο Διευθυντή για να θέσει το τεμάχιο σε πώληση με δημοπρασία. Οι εφεσείοντες αντέδρασαν με την καταχώρηση της πρωτόδικης αίτησης/έφεσης, δυνάμει του Αρθρου 80 του Νόμου, με την οποία επεδίωξαν τον παραμερισμό του εν λόγω πιστοποιητικού διότι αφενός δεν ακολουθήθηκε η προνοούμενη από το Νόμο διαδικασία, αφετέρου δε η έκδοση του πιστοποιητικού λήφθηκε χωρίς να δοθεί στους εφεσείοντες το δικαίωμα ακρόασης ή ένστασης, ενώ παραγνωρίστηκε η αντικειμενική θέση των εφεσειόντων ως των μεγαλύτερων μεριδιούχων στη συνιδιοκτησία του τεμαχίου, καθώς και τα πραγματικά δεδομένα, η ζημία και η ταλαιπωρία που θα υποστούν οι εφεσείοντες από την καταναγκαστική δημοπρασία του τεμαχίου στο οποίο είναι ιδιοκτήτες κατά 50%.
Μετά από διαδοχικές αναβολές και τροποποιήσεις της αιτήσεως/εφέσεως, που σκοπό είχαν την ορθή μετονομασία του Διευθυντή και την επίδοση της στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες, σύμφωνα με την ορθή νομολογιακή θεώρηση του θέματος (δέστε και Γεωργιάδου v. Γεωργιάδη (1999) 1 Α.Α.Δ. 1210), η υπόθεση οδηγήθηκε σε ακρόαση στη βάση των αντιστοίχων ενόρκων δηλώσων των διαδίκων, για να καταλήξει όμως στις 24.10.06, σε απορριπτική απόφαση από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Στην ουσία, οι θέσεις των εφεσειόντων ότι ο Διευθυντής με τον τρόπο που εφάρμοσε τη διαδικασία κάτω από το Αρθρο 28 του Νόμου, παραβίασε τον βασικό κανόνα της φυσικής δικαιοσύνης ότι θα έπρεπε πριν αποφασιστεί η αίτηση για έκδοση πιστοποιητικού μη διαχωρισμού, να δοθεί η ευκαιρία και στους εφεσείοντες να θέσουν τις απόψεις τους και ότι διαπιστωνόταν έλλειψη αιτιολογίας στην απόφαση, απορρίφθηκαν ως αβάσιμες.
Ως προς το ζήτημα του audi alteram partem, το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε ότι ο Νόμος και ειδικότερα το Αρθρο 28, δεν προνοεί για συμμετοχή ή ενημέρωση των συγκυρίων πριν την εξέταση αιτήματος για έκδοση σχετικού πιστοποιητικού, εν πάση δε περιπτώσει οι σχετικοί Κανονισμοί δίνουν την ευκαιρία σε κάθε ενδιαφερόμενο συνιδιοκτήτη να αμφισβητήσει και να προσβάλει την [*603]εγκυρότητα της σχετικής απόφασης, πέραν βέβαια της ευκαιρίας που παραχωρείται στους συνιδιοκτήτες να προσέλθουν σε σχετικές διαπραγματεύσεις ώστε να αποφευχθεί η αναγκαστική πώληση του τεμαχίου. Ως προς το παράπονο ότι υπήρχε έλλειψη αιτιολογίας, θεωρήθηκε ότι το τεμάχιο δεν μπορούσε νόμιμα να διαχωρισθεί για τους προαναφερθέντες λόγους, ενώ οι εφεσείοντες μπορούσαν, εάν ήθελαν, να εξασφάλιζαν και αιτιολογημένη έκθεση του Διευθυντή δυνάμει του Καν. 6(1). Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκαμε και το εξής σημαντικό σχόλιο στο τέλος της απόφασής του: ότι από το σύνολο των ενώπιον του στοιχείων, δεν προβλήθηκε ισχυρισμός ότι το τεμάχιο θα μπορούσε στην πράξη να διαχωρισθεί χωρίς να παραβιαστούν οι πρόνοιες του Αρθρου 27(1) του Νόμου. Αντίθετα σημείωσε ότι η συνήγορος των εφεσειόντων με ειλικρίνεια δήλωσε ότι δεν ισχυριζόταν ότι τέτοιος διαχωρισμός ήταν εφικτός.
Η έφεση, (παρά τις εννέα αιτιολογικές προτάσεις που καλύπτουν τον πρώτο λόγο έφεσης), επιδιώκει τελικώς την ανατροπή της πρωτόδικης κρίσης στη βάση, όπως έγινε αντιληπτό, ενός και μοναδικού σημείου που αποτέλεσε και τον κύριο άξονα των επιχειρημάτων της κας Σοφοκλέους αφού στο σχετικό περίγραμμα της εγκατέλειψε τέσσερεις από τις αιτιολογίες. Η συνήγορος επανέλαβε και ενώπιον του Εφετείου, ότι δεν εισηγείτο ότι ο διαχωρισμός του τεμαχίου ήταν πρακτικά ή και νομικά εφικτός διότι κάτι τέτοιο δεν εξετάστηκε σε βάθος από τους εφεσείοντες. Πρότεινε όμως ότι η διαδικασία που ακολουθήθηκε από το Διευθυντή στην έκδοση του πιστοποιητικού ήταν λανθασμένη, διότι ορθή ανάγνωση των προνοιών των Αρθρων 27, 28 και 29 του Νόμου, οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η αίτηση θα έπρεπε να είχε πρώτα εξεταστεί στη βάση των προνοιών του Αρθρου 29 και μόνο μετέπειτα και εφόσον κρινόταν ότι το τεμάχιο δεν θα μπορούσε να διαχωριστεί δυνάμει αυτού του άρθρου, θα ήταν δυνατή η έκδοση πιστοποιητικού δυνάμει του Αρθρου 28. Κατά τη θέση της κας Σοφοκλέους, η διαδικασία με βάση το Αρθρο 29 προηγείται της εφαρμογής των προνοιών του Αρθρου 28 και αυτό διότι η φιλοσοφία των προνοιών και των τριών άρθρων, έγκειται στην κατά το δυνατό κατοχή τεμαχίων γης από ένα και μόνο ιδιοκτήτη αποφεύγοντας έτσι την κατάτμηση της ακίνητης ιδιοκτησίας σε μικρά και εξ αδιαιρέτου κατεχόμενα τεμάχια, που δεν μπορούν εξ αντικειμένου να αναπτυχθούν. Η από τον Διευθυντή εξέταση και έκδοση του πιστοποιητικού δυνάμει του Αρθρου 28(1), σε πλήρη παραγνώριση των προνοιών του Αρθρου 29, λήφθηκε για αλλότριους σκοπούς εφόσον ισοδυναμεί με αναγκαστικό διαχωρισμό κατ’ αντίθεση προς τα δικαιώματα του μεγαλύτερου μεριδιούχου, εφόσον το τεμάχιο οδηγείται σε καταναγκαστική πώληση με πλειστηριασμό ή καταναγκαστική διευθέτηση της κατοχής του από ένα και μόνο ιδιο[*604]κτήτη. Η συνήγορος πρόβαλε σθεναρά το επιχείρημα ότι δεν είναι δυνατό να συνδυαστούν οι δύο διαδικασίες που προνοούνται από τα Αρθρα 28 και 29 ταυτόχρονα, κατά τρόπο ώστε ενώ πιστοποιείται το αδιανέμητο του τεμαχίου, να προχωρεί μετά ο αναγκαστικός διαχωρισμός του. Και αυτό παραγνωρίζοντας τις σχετικές επιθυμίες τους για ανάπτυξη του τεμαχίου, ως καταγράφονται στην πρωτόδικη Αίτηση-Έφεση.
Η αντίθετη θέση προωθήθηκε τόσο από τον εφεσίβλητο, όσο και από τα ενδιαφερόμενα μέρη. Τονίστηκε στα αντίστοιχα περιγράμματα τους, η ορθότητα της ακολουθηθείσας διαδικασίας από το Διευθυντή στη βάση του ότι διαχωρισμός που δυνατόν να επιτευχθεί χωρίς να παραβιάζονται οι διατάξεις του Αρθρου 27, διενεργείται με τη χρήση του μηχανισμού που παρέχεται από το Αρθρο 29, ενώ διαχωρισμός που προσκρούει στις πρόνοιες του Αρθρου 27, μπορεί να γίνει μόνο με βάση τις πρόνοιες του Αρθρου 28. Επίσης ότι δεν δόθηκε μαρτυρία ως προς τη δυνατότητα διαχωρισμού χωρίς την παραβίαση του Αρθρου 27, ενώ κατά την ακρόαση, οι λόγοι αμφισβήτησης της απόφασης του Διευθυντή είχαν αναφορά στην κατ’ ισχυρισμόν παραβίαση του δικαιώματος προηγούμενης ακρόασης και το αναιτιολόγητο της απόφασης.
Είναι γεγονός ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εξέτασε στην ουσία το λόγο που προβλήθηκε περί της αντικανονικότητας της διαδικασίας που ακολούθησε ο Διευθυντής, παρόλο που τέτοιος λόγος ήταν το πρώτο ζήτημα που τέθηκε με την παρ. Α στην Αίτηση-Έφεση, προωθήθηκε δε κατά την αγόρευση των εφεσειόντων και πρωτοδίκως, αντίθετα με τα όσα εισηγήθηκε στο περίγραμμα του ο εφεσίβλητος. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, παρά το ότι αναφέρθηκε στη σελ. 6 της απόφασης του στο παράπονο αυτό περί της διαδικασίας που ακολουθούθηκε από το Διευθυντή, εν τούτοις το διασύνδεσε μόνο με το προηγούμενο δικαίωμα ακρόασης των εφεσειόντων. Δεν καθίσταται όμως εξ αυτού και αναιτιολόγητη η πρωτόδικη απόφαση, ως ο προβληθείς δεύτερος λόγος έφεσης, εφόσον παρέχεται η σχετική αιτιολογία στα θέματα που απασχόλησαν το Δικαστήριο. Εν πάση περιπτώσει, προσεκτική εξέταση των ισχυρισμών των εφεσειόντων, παρά τις διάφορες θέσεις που προώθησαν, δεν βρίσκουν έρεισμα στη σχετική νομοθεσία, ούτε και επιβεβαιώνονται από τη νομολογία που αναφέρεται στο θέμα.
Τα τρία αναφερθέντα Αρθρα 27, 28 και 29 του Νόμου προνοούν γενικά για τη διαδικασία σε περιπτώσεις διαίρεσης ή διαχωρισμού ακίνητης ιδιοκτησίας κατά τρόπο ώστε, κατά το δυνατό, να μην υπάρχει κατακερματισμός της ακίνητης ιδιοκτησίας σε μικρά τεμά[*605]χια. Αυτή η φιλοσοφία διακρίνει μεταξύ δύο περιπτώσεων. Η πρώτη καλύπτεται από το Αρθρο 28, που σύμφωνα και με τον πλαγιότιτλο, δίνει εξουσία στο Διευθυντή να πωλεί ιδιοκτησία κατεχόμενη κατά αδιαίρετες ιδανικές μερίδες όταν αυτή δεν μπορεί να διαχωριστεί χωρίς να παραβιάζονται οι διατάξεις του Αρθρου 27. Σε αυτή την περίσταση οποιοσδήποτε από τους συγκύριους που κατέχει με άλλους ιδανική μερίδα στη συγκεκριμένη ιδιοκτησία, μπορεί να ζητήσει και να λάβει πιστοποιητικό από το Διευθυντή ότι τέτοιος διαχωρισμός είναι εκ των πραγμάτων αδύνατος, το οποίο πιστοποιητικό μετά δύναται να επιδόσει στους άλλους συγκύριους δίνοντας τους τη δυνατότητα εντός τριάντα ημερών από την επίδοση του όπως «..... συμφωνήσωσιν επί διευθετήσεως δι’ ης η ιδιοκτησία θα εκχωρηθεί εις έν πρόσωπον .....». Σε διαφορετική περίπτωση, όπου δηλαδή δεν μπορεί να επιτευχθεί τέτοια συμφωνία, η ιδιοκτησία θα τεθεί από το Διευθυντή σε πώληση με πλειστηριασμό. Στη συνέχεια ο Διευθυντής δύναται να προχωρήσει στην πώληση αυτής της ιδιοκτησίας διά πλειστηριασμού και να διανείμει το προϊόν στους αντίστοιχους συγκύριους, με βάση τα μερίδια τους, αφού προηγουμένως αφαιρέσει τη δαπάνη της πώλησης. Οι πρόνοιες του Αρθρου 28 συναρτώνται με τις πρόνοιες του Αρθρου 27, το οποίο καταγράφει τις περιπτώσεις όπου δεν μπορεί να γίνει νόμιμος διαχωρισμός. Όπως λέχθηκε στη Μηνά v. Χειμωνίδου (1999) 1 Α.Α.Δ. 405, στη σελ. 412:
«Ο διαχωρισμός κτήματος, μεταξύ συνιδιοκτητών κατά ιδανικά μερίδια γίνεται μόνον εφόσον τηρηθούν οι προϋποθέσεις του Αρθρου 27 του Νόμου.»
Αντίθετα, και αυτή είναι η δεύτερη περίπτωση, το Αρθρο 29 προνοεί, σύμφωνα και με τον πλαγιότιτλο του, για διαχωρισμό ιδιοκτησίας που κατέχεται εξ αδιαιρέτου, χωρίς αναφορά στο Αρθρο 27. Σε τέτοια περίπτωση σύμφωνα με το εδάφιο (1) του Αρθρου 29, όποτε ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται εξ αδιαιρέτου κατά ιδανικάς μερίδας, ο Διευθυντής κατόπιν αιτήσεως οποιουδήποτε των ιδιοκτητών δύναται νόμιμα να μεριμνήσει ώστε να γίνει ο διαχωρισμός εγγράφοντας τα αντίστοιχα τεμάχια που θα προκύψουν στους ανάλογους ιδιοκτήτες. Η λέξη «νομίμως» που απαντάται στο εδάφιο (1) και που δίνει τη δυνατότητα στο Διευθυντή να προβεί στο διαχωρισμό, παρέχει ακριβώς το διαφοροποιητικό εκείνο στοιχείο που αντιδιαστέλλει τις διατάξεις του Αρθρου 29, προς τις διατάξεις του Αρθρου 28. Με άλλα λόγια, το Αρθρο 29 ενεργοποιείται όταν ο Διευθυντής κρίνει μετά από σχετική αίτηση ότι μπορεί νομίμως (χωρίς δηλαδή να προσκρούει ο διαχωρισμός σε ένα από τους λόγους που αναφέρει το Αρθρο 27 - δέστε και Γεωργιάδη-Σιακίδη v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 Α.Α.Δ. 711), να διαχωρίσει την ακίνητη [*606]ιδιοκτησία. Προς επιβεβαίωση αυτού, το εδάφιο (3) του Αρθρου 29, προνοεί ότι ο Διευθυντής κατά το διαχωρισμό και στην έκταση που είναι αυτό δυνατό «..... διανέμει την ιδιοκτησία συμφώνως προς τας επιθυμίας των διαφόρων συγκυρίων .....». Μάλιστα, σε περίπτωση που υπάρχει μεν συμφωνία για το διαχωρισμό, υπάρχει δε διαφωνία ως προς το τεμάχιο που θα λάβει ο κάθε συγκύριος, το εδάφιο προνοεί ότι το ζήτημα λύεται τελικώς υπό του Διευθυντού με κλήρωση, ενώ με το εδάφιο (4), ο Διευθυντής έχει εξουσία να καθορίσει αποζημίωση η οποία θα δοθεί σε αυτούς που λαμβάνουν λιγότερης αξίας τεμάχια με βάση το διαχωρισμό που είναι εφικτός να γίνει.
Τόσο από πλευράς αριθμητικής ταξινόμησης, όσο και από πλευράς ουσιαστικών προνοιών, τα Αρθρα 28 και 29 έχουν διαφορετική εμβέλεια και από καμία πρόνοια τους δεν εξάγεται το συμπέρασμα το οποίο εισηγούνται οι εφεσείοντες, ότι, δηλαδή, θα πρέπει πρώτα ο Διευθυντής να εξετάσει την πιθανότητα διαχωρισμού δυνάμει του Αρθρου 29 και μόνο σε περίπτωση που δεν είναι εφικτός τέτοιος διαχωρισμός να προχωρήσει να εκδώσει πιστοποιητικό δυνάμει του Αρθρου 28. Οι αποφάσεις στις οποίες παρέπεμψε η κα Σοφοκλέους δεν επιβεβαιώνουν τη θέση της ως προς την προηγηθείσα εισήγηση και εν πάση περιπτώσει είχαν εντελώς διαφορετικά δεδομένα από τα γεγονότα της παρούσας έφεσης. Στην απόφαση Eleni Sofokli Savva v. Olga Petrou (1987) 1 C.L.R. 180, το Εφετείο αποφάσισε ότι δεν είναι δυνατό να επιτευχθεί αναγκαστικός διαχωρισμός κάτω από το Αρθρο 29, κατά τρόπο που να αφήνει μέρος της περιουσίας εξ αδιαιρέτου αδιανέμητο από διάφορους συνιδιοκτήτες. Επιβεβαιώθηκε ότι η όλη φιλοσοφία του Νόμου είναι να αποσυνδέει ιδιοκτησία κατεχόμενη από κοινού και ταυτόχρονα να περιορίζει τον κατατεμαχισμό της κάτω από ορισμένες διαστάσεις. Είναι σ’ αυτά τα πλαίσια που το Εφετείο προχώρησε να αναφέρει ότι οι πρόνοιες των εδαφίων (1) και (4) του Αρθρου 29, πρέπει να διαβάζονται σε συνάρτηση με τις εξουσίες του Διευθυντή όπως αυτές δίνονται και από τα Αρθρα 27 και 28. Δεν καθόρισε όμως ότι πρέπει πρώτα να ακολουθούνται οι πρόνοιες του Αρθρου 29 και μετέπειτα του Αρθρου 28. Στην προηγηθείσα απόφαση Xanthos I. Clerides v. Afrodite N. Vassiliades and Another (1978) 1 C.L.R. 180, αναφέρθηκε ότι το Αρθρο 29 προνοεί για τη διαδικασία που ακολουθείται σε περίπτωση ύπαρξης συμφωνίας μεταξύ συνιδιοκτητών για διαχωρισμό και τη συναφή εξουσία του Διευθυντή να ενεργεί κατά τρόπο που θα είναι δίκαιος προς όλους τους συνιδιοκτήτες με τον καθορισμό αποζημίωσης, όπου τα μερίδια κατανομής της περιουσίας δεν είναι ίδια σε αξία. Και πάλι δεν αναφέρθηκε ότι τέτοια διαδικασία προηγείται αυτής του Αρθρου 28.
[*607]Επομένως, οι πιο πάνω αποφάσεις είναι ενδεικτικές της διαφορετικής χρήσης του Αρθρου 29, το οποίο προϋποθέτει συμφωνία μεταξύ των συγκυρίων (δέστε και Fatsita v. Fatsita (1988) 1 C.L.R. 210), από τη διαδικασία του Αρθρου 28, όπου η πιστοποίηση του αδιανέμητου της ακίνητης ιδιοκτησίας γίνεται προφανώς εφόσον διαπιστώνονται προβλήματα νόμιμου διαχωρισμού ενόψει των διατάξεων του Αρθρου 27. Πουθενά στο Αρθρο 28 δεν υπάρχει περιορισμός στο δικαίωμα ενός εκ των συνιδιοκτητών να απευθυνθεί στο Διευθυντή προς πιστοποίηση του αδιανεμήτου της περιουσίας. Kαμιά αναγκαιότητα δεν υπάρχει είτε από το Νόμο, είτε από τους Κανονισμούς, να προηγηθεί οποιαδήποτε αίτηση με βάση το Αρθρο 29. Αναμένεται, βεβαίως, από το Διευθυντή, σε περίπτωση που η εξ αδιανεμήτου κατεχόμενη ακίνητη ιδιοκτησία δεν προσκρούει σε οποιοδήποτε πρόβλημα διαχωρισμού με βάση το Αρθρο 27, να μην χορηγήσει το αιτούμενο πιστοποιητικό. Σε τέτοια περίπτωση και εφόσον υπάρχει συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών, είναι πρόσφορο να ακολουθήσει αίτηση για διαχωρισμό με βάση το Αρθρο 29.
Οι πιο πάνω θέσεις επιβεβαιώνονται επίσης και από το ότι δεν επιβάλλεται από το Νόμο προηγούμενη ενημέρωση των συγκυρίων στην υποβολή από ένα εξ αυτών αιτήματος για έκδοση από το Διευθυντή του σχετικού πιστοποιητικού που προνοείται από το Αρθρο 28. Αυτή η απουσία από το Νόμο ή τους Κανονισμούς, της ανάγκης περί προηγούμενης ειδοποίησης προς τους άλλους συγκύριους πριν την έκδοση πιστοποιητικού, επιβεβαιώνει το αυτόνομο της διαδικασίας που προβλέπεται από το Αρθρο 28. Κατά παρόμοιο τρόπο αποφασίστηκε και στην Clerides v. Vassiliades - πιο πάνω - ότι ούτε το Αρθρο 29 επιβάλλει την προηγούμενη συμφωνία ή συγκατάθεση του συνιδιοκτήτη για να προχωρήσει ο διαχωρισμός.
Έπεται ότι ο Διευθυντής δεν παραβίασε οποιοδήποτε κανόνα με το να μην δώσει προηγούμενη ειδοποίηση στους εφεσείοντες πριν την εξέταση της αίτησης του συνιδιοκτήτη για έκδοση πιστοποιητικού κάτω από το Αρθρο 28, ενώ το πιστοποιητικό δόθηκε λόγω του περίκλειστου του τεμαχίου και του μη αρδεύσιμου του, δεδομένα που υπό το φως των διατάξεων του Αρθρου 27 ήταν επαρκή (χωρίς να χρειάζεται βεβαίως η σωρευτική διαπίστωση ύπαρξης όλων των προβλημάτων που αναγράφονται στις παρ. (α)-(στ) του εδαφίου (1)).
Εκείνο που διαπιστώνεται όμως και που δικαιώνει τους εφεσείοντες στη σκέψη τους ότι δεν είναι δυνατό με τη χορήγηση του πιστοποιητικού δυνάμει του Αρθρου 28, να επιδιώκεται τελικά ο διαχωρισμός της εξ αδιανεμήτου κατεχόμενης ακίνητης ιδιοκτησίας, είναι ότι λανθασμένα στην ειδοποίηση που δόθηκε προς τους συνι[*608]διοκτήτες από τον συνιδιοκτήτη που έλαβε το πιστοποιητικό, παρείσφρυσε στη δεύτερη παράγραφο η θέση ότι σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία εντός τριάντα ημερών διευθέτησης ώστε τα κτήματα να παραχωρηθούν σε ένα πρόσωπο, είναι δυνατό αυτά «….. να χωρισθούν με τρόπο που δεν αντιβαίνει σε οποιανδήποτε από τις πιο πάνω πρόνοιες …..», δηλαδή, του Αρθρου 27 που αναφέρονται στην πρώτη παράγραφο. Αυτή η φράση δικαίως ανησύχησε τους εφεσείοντες ώστε να διατείνονται ότι με τη χρήση του μηχανισμού του Αρθρου 28, επιδιώκεται στο τέλος της ημέρας ο διαχωρισμός του τεμαχίου κατά τρόπο που εξυπηρετεί τα αναπτυξιακά συμφέροντα των ιδίων των ενδιαφερομένων μερών.
Το ίδιο το Αρθρο 28, δεν προνοεί ότι στην ειδοποίηση που δίνεται μετά την εξασφάλιση του πιστοποιητικού μπορεί να γίνει πρόνοια για διαχωρισμό που δεν παραβιάζει το Αρθρο 27, ως εναλλακτικός τρόπος για διάθεση της εξ αδιανεμήτου κατεχόμενης ιδιοκτησίας. Το μόνο που προνοεί το Αρθρο 28(1), είναι ότι εάν δεν συμφωνηθεί διευθέτηση με βάση την οποία η ιδιοκτησία θα εκχωρηθεί σε ένα πρόσωπο, ο Διευθυντής δύναται να θέσει την ιδιοκτησία σε πώληση με πλειστηριασμό. Η διαζευκτική πρόταση για διαίρεση κατά τρόπο που δεν παραβαίνει τις διατάξεις του Αρθρου 27, απαντάται μόνο στο εδάφιο (2) του Αρθρου 28, αλλά αυτό αφορά την περίπτωση που η εγγεγραμμένη αξία της ιδιοκτησίας είναι μικρότερη των £10, που δεν καλύπτει βέβαια την υπό κρίση υπόθεση.
Επομένως, η ειδοποίηση που επεδόθη στους εφεσείοντες στις 20.9.05 (δέστε παρ. 4 της ένορκης δήλωσης του Γιωρκή Παπά εκ μέρους των εφεσειόντων, συνοδευτική της Αίτησης-Έφεσης), περιέχει πέραν των προνοούμενων στο Αρθρο 28 (δηλαδή της αναφοράς σε δυνατότητα διευθέτησης με εκχώρηση σ’ ένα άτομο), και περαιτέρω και μη προβλεπόμενη αναφορά στη δυνατότητα διαχωρισμού. Στην έκταση αυτή η ειδοποίηση είναι παράτυπη και θα πρέπει κατά το μέρος αυτό, να παραμεριστεί. Κατά τα λοιπά, η ειδοποίηση συνάδει με την ακολουθηθείσα διαδικασία.
Εν κατακλείδι, η έφεση δεν έχει έρεισμα και απορρίπτεται. Υπό το φως όμως του πρωτότυπου του θέματος και της εν μέρει παράτυπης ειδοποίησης που δόθηκε ως ανωτέρω, θεωρείται ορθό όπως μη επιδικαστούν έξοδα κατ’ έφεση.
Η έφεση απορρίπτεται χωρίς έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο