(2010) 1 ΑΑΔ 1746

[*1746]11 Νοεμβρίου, 2010

[ΚΡΑΜΒΗΣ, ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, ΚΛΗΡΙΔΗΣ, Δ/στές]

1. ΓΙΑΝΝΑΚΗΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ, ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ

    ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΠΕΛΕΚΑΝΟΥ,

2. ΓΙΑΝΝΑΚΗΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ,

3. ΓΙΩΡΓΟΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ,

4. PELMAKO DEVELOPMENTS LIMITED,

5. ΑΚΙΝΗΤΑ ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΠΕΛΕΚΑΝΟΥ ΛΤΔ,

6. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ ΛΤΔ,

7. ΒΑΣΩ Α. ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ,

8. ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ Α. ΠΑΝΑΓΙΔΗΣ,

9. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ,

10.         ASPIS ESTATE MANAGEMENT LTD,

Εφεσείοντες-Εναγόμενοι,

v.

1. ΑΝΔΡΕΑ ΠΕΛΕΚΑΝΟΥ,

2. ΑΝΤΩΝΗ ΠΕΛΕΚΑΝΟΥ,

Εφεσιβλήτων-Εναγόντων.

(Πολιτική Έφεση Αρ. 1/2008)

 

Άδικος ή αδικαιολόγητος πλουτισμός ― Εταιρείες ― Καταχώρηση παράγωγης αγωγής (derivative action) από μειοψηφούντες διευθυντές εταιρείας εναντίον των εναγομένων, μεταξύ των οποίων συγκαταλέγοντο και οι πλειοψηφούντες διευθυντές της εταιρείας, με την οποία αξιώνονταν διάφορες θεραπείες λόγω ισχυριζόμενης κακοδιαχείρισης της εταιρείας, παράβασης καθήκοντος εμπιστοσύνης και καλής πίστης, κατάχρησης θέσεως και αντικαταστατικής συμπεριφοράς, και διοχέτευσης προς ίδιον όφελος και/ή προς όφελος συγγενών ή συνεργατών των εναγόμενων των βασικών περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας με αποτέλεσμα την τελική απογύμνωση της εταιρείας και τη διαγραφή της από το Μητρώο Εταιρειών ― Κατά πόσο οι ενάγοντες απέδειξαν την υπόθεσή τους.

Aπόδειξη ― Εμπειρογνώμονες ― Εκτιμητής ακινήτων, πολιτικός μηχανικός, εγγεγραμμένος στο Ε.Τ.Ε.Κ. και αδειούχος κτηματομεσίτης ― Κατά πόσο η μαρτυρία του ως προς την αξία ακινήτων, και η μεθο[*1747]δολογία την οποία ακολούθησε, η οποία έμεινε αναντίλεκτη, ανταποκρινόταν προς τις εγγενείς ανάγκες της υπόθεσης των εναγόντων έτσι ώστε να προσφερόταν προς απόδειξη των στοιχείων της εκθέσεως απαιτήσεως ― Κατά πόσο το Δικαστήριο οφείλει να αποδεχθεί τη θέση του ενός και μοναδικού εμπειρογνώμονα στην απουσία αντίθετης μαρτυρίας.

Aπόδειξη ― Αξιοπιστία μαρτύρων ― Το Εφετείο επεμβαίνει στα ευρήματα και συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την αξιοπιστία των μαρτύρων μόνο όταν αυτά αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή έρχονται σε αντίθεση με αδιαμφισβήτητα μέρη της μαρτυρίας ― Το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι σε μοναδική θέση να κρίνει την αξιοπιστία των μαρτύρων αφού διά ζώσης δίνουν μαρτυρία ενώπιόν του, βλέπει και ακούει τους μάρτυρες και εκτιμά τις αντιδράσεις τους.

Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης αφορούν στην εταιρεία Pelmaco υπό την ομπρέλα της οποίας είχαν αγαστή συνεργασία στον οικοδομικό τομέα τόσο στην Κύπρο όσο και στο εξωτερικό τα αδέλφια Χριστόφορος, Ανδρέας, Αντώνης, Γιαννάκης και Γιώργος Πελεκάνου, η οποία τελικά κατέληξε σε σοβαρές διαφορές μεταξύ τους με αποτέλεσμα τη διάλυση της Pelmaco, και την όδευση της υπόθεσης προς τη δικαιοσύνη.

Οι δύο εφεσίβλητοι υπό την ιδιότητά τους ως μειοψηφούντες μέτοχοι της εταιρείας Pelmaco (στο εξής η Pelmaco), καταχώρησαν προς όφελος της εταιρείας αυτής παράγωγη αγωγή (derivative action), συμπεριλαμβάνοντας και την εταιρεία μαζί με τους υπόλοιπους εφεσείοντες, ως εναγόμενη 4. Μέτοχοι στην Pelmaco ήσαν και οι τρεις πρώτοι εφεσείοντες. Στην έκθεση απαιτήσεώς τους οι εφεσίβλητοι καταλόγιζαν εναντίον των τριών πρώτων εφεσειόντων τη διενέργεια πράξεων ή παραλείψεων στη λειτουργία και διαχείριση της Pelmaco, διοχετεύοντας προς ίδιον όφελος τα βασικά της περιουσιακά στοιχεία, όπως και προς όφελος των εφεσειόντων 5 – 10, με αποτέλεσμα αυτή τελικά να αφεθεί απογυμνωμένη και να διαγραφεί από το Μητρώο Εταιρειών. Πιο συγκεκριμένα, οι εφεσίβλητοι ισχυρίζονταν ότι οι εφεσείοντες πλούτισαν αδικαιολόγητα αφού μεταβίβασαν στο όνομα συγγενών και αδελφών εταιρειών διάφορα ακίνητα του οικοδομικού συγκροτήματος με το όνομα “Αμπελοχώρι”, στο Πισσούρι της επαρχίας Λεμεσού το οποίο ανήγειρε και διαχειριζόταν η Pelmaco, ενώ παράλληλα ανταγωνίστηκαν το οικοδομικό αυτό συγκρότημα, αναπτύσσοντας σε γειτονικό κτήμα παρόμοιο έργο με την ονομασία “Κληματαριά”. Οι εφεσίβλητοι καταλόγιζαν στους εφεσείοντες παράνομες και αδικαιολόγητες μεταβιβά[*1748]σεις περιουσιακών στοιχείων της Pelmaco, είτε χωρίς αντάλλαγμα, είτε με έκδηλα χαμηλότερο του κανονικού αντάλλαγμα, αποστερώντας έτσι την εταιρεία από την οικονομική επιφάνεια και ευρωστία την οποία διέθετε.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο προτίμησε τη μαρτυρία του εφεσίβλητου 2, ο οποίος μετέφερε κατά κύριο λόγο την εκδοχή των εφεσιβλήτων και τη μαρτυρία του εκτιμητή αξίας ακινήτων κ. Στεφάνου, ο οποίος δήλωσε ότι είναι εκτιμητής ακινήτων, πολιτικός μηχανικός, εγγεγραμμένος στο Ε.Τ.Ε.Κ. και αδειούχος κτηματομεσίτης. Ο εν λόγω μάρτυρας κατά τις διεργασίες στις οποίες προέβηκε και ιδιαίτερα κατά την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησής του, πέραν συγκριτικών πωλήσεων που έγιναν στο ίδιο το “Αμπελοχώρι”, είχε λάβει υπόψη του και τρεις άλλες συγκριτικές πωλήσεις με αρ. 3, 4 και 5 στο συγκρότημα Pissouri Beach Apartments. Ο μάρτυρας αυτός δεν ετοίμασε τοπογραφικό σχέδιο στο οποίο να εμφαίνονται τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε και αδυνατούσε να υποδείξει τα προαναφερθέντα τρία συγκριτικά σε τοπογραφικό σχέδιο της περιοχής που κατατέθηκε ως τεκμήριο.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέθετε διάφορα σημεία τα οποία κατά την άποψή του δικαιολογούσαν τη μεθοδολογία του μάρτυρα, για να συμπεράνει ότι, όπως προέκυπτε από το σύνολο της μαρτυρίας του μάρτυρα, οι υπολογισμοί και η εκτίμηση του γενικά, δεν ήταν παράλογη.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέδωσε υπέρ της Pelmaco και εναντίον των εφεσειόντων – εναγομένων τις ακόλουθες θεραπείες, ανάλογα με τη συμμετοχή ενός εκάστου:

1.  Δήλωση ότι ο αποβιώσας Χρ. Πελεκάνος (εφεσείων αρ. 1) και οι εφεσείοντες αρ. 2 και 3 συλλογικά ή μεμονωμένα είχαν διαχειρισθεί τις εργασίες της εφεσείουσας-εναγομένης αρ.4 και τα περιουσιακά της στοιχεία προς ίδιον όφελος και/ή όφελος συγγενών ή συνεργατών τους, κατά παράβαση του καθήκοντος εμπιστοσύνης και/ή ως καταπιστευματοδόχοι της περιουσίας της εταιρείας στην οποία ήσαν διοικητικοί σύμβουλοι.

2.  Διάταγμα εναντίον των εφεσειόντων αρ. 1, 2, 3, 5, 7, 8 και 9, όπως επαναμεταβιβάσουν και εγγράψουν στο όνομα της εφεσείουσας- εναγομένης αρ. 4, Pelmako, 27 συνολικά κατοικίες και ένα εστιατόριο, ανάλογα με το τι είχε έκαστος εγγεγραμμένο στο όνομά του, ακίνητα τα οποία οικειοποιήθηκαν χωρίς ή με εικονικό αντάλλαγμα.

[*1749]3.    Διάταγμα εναντίον της εφεσείουσας-εναγομένης αρ. 10 εταιρείας για απόδοση λογαριασμών προς όφελος της εφεσείουσας αρ. 4 Pelmako, σύμφωνα με οδηγίες και όρους που το Δικαστήριο καθόρισε.

     Άλλες αιτούμενες θεραπείες απορρίφθηκαν, ενώ ολόκληρη η αγωγή εναντίον της εφεσείουσας-εναγομένης αρ. 6 απορρίφθηκε, αφού είχε ήδη αποσυρθεί από προηγουμένως.

     Οι εφεσείοντες καταχώρησαν έφεση και οι εφεσίβλητοι αντέφεση.

Έφεση

Οι περισσότεροι λόγοι έφεσης αφορούν στην κατ’ ισχυρισμόν εσφαλμένη αξιολόγηση της μαρτυρίας και στην κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε εσφαλμένα ευρήματα.

Στην παράγραφο 1 κατωτέρω, εκτίθενται τα ακόλουθα επιχειρήματα τα οποία προέβαλαν οι εφεσείοντες με πρωταρχικό στόχο την ανατροπή της σημασίας και/ή της βαρύτητας την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο προσέδωσε στη μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσιβλήτων κ. Στέφανου:

1.  Εσφαλμένη αποδοχή από το πρωτόδικο Δικαστήριο: (α) της μαρτυρίας του κ. Στεφάνου ως προς τις αξίες ακινήτων και (β) της δεύτερης έκθεσης εκτίμησης του ιδίου μάρτυρα.

     Εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε σε εύρημα ότι οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 παρέβησαν νόμιμα καθήκοντά τους πωλήσαντες ακίνητα της Pelmako σε τιμή χαμηλότερη από την πραγματική, βασιζόμενο στην εσφαλμένη μαρτυρία του εκτιμητή κ. Στεφάνου.

     Εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε σε εύρημα περί παραβάσεως από πλευράς των εφεσειόντων 1, 2 και 3 των νομίμων καθηκόντων τους, αποξενώνοντας ακίνητη περιουσία της Pelmaco σε χαμηλότερες των πραγματικών τιμές και χωρίς να πληρωθεί το τίμημα, στηριζόμενο στην κατ’ ισχυρισμό δεύτερη έκθεση εκτίμησης και μαρτυρία του εκτιμητή Στεφάνου και αντίθετα προς άλλη προσαχθείσα μαρτυρία.

     Ο εκτιμητής Στεφάνου δεν κατείχε τα απαιτούμενα προσόντα.

     Ο εκτιμητής Στεφάνου κακώς προέβη σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας των επίδικων υποστατικών κατά το χρόνο πώλησής τους, αφού δεν του είχε ζητηθεί κάτι τέτοιο.

[*1750]       Η μεθοδολογία την οποία ακολούθησε ο εκτιμητής Στεφάνου δεν αποτελούσε την ορθή μεθοδολογία, με αποτέλεσμα το Δικαστήριο υιοθετώντας την, κατέληξε σε εσφαλμένο αποτέλεσμα. Εκείνο το οποίο αντιπροσώπευαν τα ποσά τα οποία παρετείθεντο στην έκθεση απαιτήσεως κάτω από τη στήλη “Πραγματική Αξία” για κάθε ακίνητο ήταν το γινόμενο του πολλαπλασιασμού μιας τιμής μονάδος κατά τετραγωνικό μέτρο που είχε υπολογίσει ο μάρτυρας, εξευρίσκοντας τον μέσο όρο των πωλήσεων των ακινήτων για όλα τα χρόνια για τα οποία είχαν γίνει πωλήσεις, επί το εμβαδόν του ακινήτου.

     Στις παραγράφους 2, 3 και 4 κατωτέρω προβάλλονται αντιστοίχως οι ακόλουθοι λόγοι έφεσης:

2.  Το μέρος της πρωτόδικης απόφασης σύμφωνα με το οποίο οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 ή οποιοσδήποτε από αυτούς παραβίασαν τα εκ του Νόμου ή άλλως πως καθήκοντά τους ως διοικητικών συμβούλων της Pelmako και πώλησαν ή διέθεσαν περιουσιακά στοιχεία της εταιρείας προς τους εναγόμενους αρ. 8 και 9 σε χαμηλότερη από τις πραγματικές τιμές, είναι εσφαλμένο.

3.  Η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με τη διασύνδεση Pelmako και εφεσείουσας αρ.10 εταιρείας Aspis Estate Management Ltd (στην οποία ο αποβιώσας Χρ. Πελεκάνος ήταν μεγαλομέτοχος) και πιο συγκεκριμένα το εύρημα ότι η Aspis λάμβανε προμήθεια από την Pelmako για τη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων του Αμπελοχωρίου, είναι εσφαλμένη.

4.  Σημειώθηκε παραβίαση του δικαιώματος των εφεσειόντων για δίκαιη δίκη λόγω της μεγάλης και αδικαιολόγητης καθυστέρησης στην καταχώρηση της αγωγής.

     Οι εφεσίβλητοι υποστήριξαν την προσέγγιση την οποία ακολούθησε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Επισήμαναν δε το γεγονός ότι οι ίδιοι οι εφεσείοντες δεν προσκόμισαν καμιά μαρτυρία από δικό τους εμπειρογνώμονα και δεν μπορούσαν, μέσω επιχειρημάτων του συνηγόρου τους, να επιχειρούν να καταρρίψουν τη μαρτυρία του δικού τους εμπειρογνώμονα.

Αποφασίστηκε ότι:

A. Υπό Κληρίδη, Δ., συμφωνούντος και του Κραμβή, Δ.:

1. Η μεθοδολογία την οποία ακολούθησε ο κ. Στεφάνου, δεν [*1751]ανταποκρινόταν στις εγγενείς ανάγκες της υπόθεσης των εφεσιβλήτων έτσι ώστε να προσφερόταν προς απόδειξη των στοιχείων εκείνων που παρετίθεντο με λεπτομέρεια στην έκθεση απαιτήσεως. Υπήρχαν όμως και άλλες σοβαρές εγγενείς αδυναμίες στη μαρτυρία και έκθεση εκτίμησης του ίδιου μάρτυρα, μεταξύ των οποίων, ήταν και ότι (α) ενώ χρησιμοποίησε συγκριτικά που αναφέρονταν σε πωλήσεις που διενεργήθηκαν σε ημερομηνίες μεταγενέστερες του κρίσιμου χρόνου για την εκτίμησή του, δεν είχε προβεί στις αναγκαίες αναπροσαρμογές προκειμένου να αναγάγει τις πωλήσεις εκείνες στην κρίσιμη χρονική στιγμή και (β) δεν ήταν σε θέση να υποδείξει τη θέση των συγκριτικών αυτών έτσι ώστε να διαφανεί κατά πόσο ορθά ήταν που τα έλαβε υπόψη ή όχι. Η υπό το (β) εγγενής αδυναμία στη μαρτυρία του, έπρεπε και αυτή να ληφθεί υπόψη κατά την αξιολόγηση, και δεν εξουδετερώθηκε επειδή οι εφεσείοντες δεν κατέδειξαν οι ίδιοι την τοποθεσία των συγκριτικών. Ενώ το έργο της πλευράς που έχει το βάρος απόδειξης είναι να αποδείξει πειστικά τη θέση της, το έργο του αντιδίκου μπορεί σε κάποιες περιπτώσεις να επιτύχει εάν απλά εξουδετερώσει ή μειώσει την πειστικότητα της μαρτυρίας που ο άλλος προσφέρει.

    Τόσο ο σκοπός της διενεργηθείσας έκθεσης εκτίμησης, όσο και η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε από τον Στεφάνου για να καταδείξει το ζητούμενο με την αξίωση, δεν παρείχαν στέρεο έδαφος το οποίο θα μπορούσε να λάβει υπόψη του το Δικαστήριο για να εξαγάγει αναγκαία ευρήματα. Εν πάση δε περιπτώσει, οι εγγενείς αδυναμίες και τα κενά έπλητταν τη σοβαρότητα, ποιότητα και χρησιμότητα της μαρτυρίας εκείνης ανεπανόρθωτα.

    Δεν υπάρχει καμιά αναγνωρισμένη αρχή σύμφωνα με την οποία, επειδή σε μια υπόθεση δεν υπάρχει αντίθετη μαρτυρία, το Δικαστήριο οφείλει χωρίς άλλο να αποδεχθεί τη θέση που έχει προσφέρει ο ένας και μοναδικός εμπειρογνώμονας. Και αν ακόμα υπήρχε διαφορετική άποψη και μαρτυρία, το Δικαστήριο θα μπορούσε να προτιμήσει τη μια ή να αγνοήσει και τις δύο και να προβεί στη δική του ανάλυση.

    Η γνώμη του πραγματογνώμονα θα πρέπει να αιτιολογείται και να τεκμηριώνεται με απόλυτη επάρκεια και πειστικότητα. Διαφορετικά το Δικαστήριο δεν μπορεί να αποδεχτεί και να στηριχτεί στη μαρτυρία του, έστω και αν είναι ο μόνος πραγματογνώμονας που κατάθεσε στο Δικαστήριο.

2. Οι εφεσείοντες 1, 2 και 3, διοικητικοί σύμβουλοι της Pelmako δεν ζήμιωσαν την εταιρεία, αλλά δεν αξιοποίησαν τη θέση τους έτσι ώστε να έπειθαν ότι θα ήταν καλύτερα αν η εταιρεία αγόραζε πίσω τα ακίνητα που είχε ήδη πωλήσει, αντί να πωληθούν σε τρί[*1752]τους και να τα μεταπωλήσει σε άλλο αγοραστή για μεγαλύτερο κέρδος. Για την διεκπεραίωση της πώλησης και την πραγμάτωση της πρόθεσης της Nasrah της χήρας αγοραστή, ο οποίος είχε αγοράσει ακίνητα από την Pelmako, και η οποία είχε απόλυτη ανάγκη να τα πωλήσει, καταρτίστηκαν και υπογράφηκαν έγγραφα στα οποία είχε συμμετάσχει και η Pelmako ως αρχικός πωλητής, ο οποίος διατηρούσε την υποχρέωση να μεταβιβάσει σε όποιο άτομο της ήθελε υποδείξει ο δικαιούμενος σε εγγραφή αγοραστής ή δικαιούχος κατόπιν εκχώρησης. Τυπικά είχε επομένως συμμετάσχει στην όλη διαδικασία και η Pelmako.

    Από σχετικό απόσπασμα της απόφασης διαφαίνεται πρώτα ότι οι ίδιοι οι εφεσίβλητοι αναγνωρίζουν ότι η χήρα του εν λόγω αγοραστή είχε απόλυτη ανάγκη και, επομένως, εσφαλμένα σχολίασε το Δικαστήριο ότι οι εφεσείοντες δεν την κάλεσαν να μαρτυρήσει ότι είχε ανάγκη να πωλήσει. Κατά δεύτερο, είναι ο ρόλος και το καθήκον διοικητικών συμβούλων να έσπευδαν να εκμεταλλευτούν την κατάσταση που δημιουργήθηκε μετά που μια χήρα αγοραστού “σπρώχθηκε” να πωλήσει λόγω ανάγκης σε χαμηλές τιμές; Και η μη διενέργεια μιας τέτοιας πράξης μπορεί να θεωρηθεί ως αποξένωση ή μεταβίβαση ή οικειοποίηση περιουσίας της εταιρείας σε τιμή χαμηλότερη από την πραγματική;

    Η ίδια διαδικασία και τα ίδια έγγραφα με τη συμμετοχή της Pelmako ακολουθήθηκε και στην πώληση που έγινε τις ημέρες εκείνες πάλι από τη Nasrah άλλου ακινήτου προς ζεύγος Άγγλων αγοραστών, που κανένα ιδιαίτερο λόγο ή συμφέρον είχαν οι εφεσείοντες αρ. 8 και 9 στη διεκπεραίωση της πράξης εκείνης.

3. Η διοχέτευση της οικονομικής εκμετάλλευσης σε εταιρεία στην οποία μεγαλομέτοχος ήταν ο αποβιώσας Χρ. Πελεκάνος, αποκλείοντας έτσι από την προσφερόμενη ευκαιρία την Pelmako, αν αυτή μπορούσε η ίδια να διεκπεραιώσει τη διαχείριση ή την ανάθεση σε άλλη εταιρεία την οποία θα επέλεγε η Pelmako και στην οποία είτε θα είχε οικονομική συμμετοχή ή όφελος η Pelmako ή όλοι οι μέτοχοί της, συνιστά παραβίαση της υποχρέωσής του να λογοδοτήσει και αποκαταστήσει, ανεξάρτητα από το γεγονός ότι η εταιρεία αδυνατούσε να αναλάβει η ίδια τη διεκπεραίωση της συναλλαγής. Το δε γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες των ακινήτων έδωσαν τη συγκατάθεσή τους για την ανάθεση στην Aspis μετά που παροτρύνθηκαν να το πράξουν από τον εφεσείοντα 1, σύμβουλο της Pelmaco δεν ενέχει οποιαδήποτε σημασία. Εκείνη που πρώτη έπρεπε να έδιδε τη συγκατάθεσή της, αν την έδιδε μετά που ενημερωνόταν πλήρως, ήταν η ίδια η Pelmako, την οποία όφειλε να ενημερώσει ο Χρ. Πελεκάνος ως προς το χειρισμό του θέματος που ανέκυψε. Όπως τονίστηκε και στην [*1753]υπόθεση Regal (Hastings) Ltd v. Gulliver a.o. [1942] 1 All E.R. 378, με μια τέτοια ενημέρωση, ο σύμβουλος θα ήταν πλήρως καλυμμένος αν η εταιρεία αποφάσιζε να μην προβεί η ίδια σε καμιά ενέργεια ή να προτείνει την Aspis.

    Επομένως, ορθά διακριβώθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι οι εφεσείοντες αρ. 1 και 3 παρέβηκαν καθήκον που προέρχεται από τη σχέση οικονομικής εμπιστοσύνης με την εταιρεία Pelmako και συνακόλουθα ο σχετικός λόγος έφεσης δεν ευσταθεί.

4. Ο θάνατος του Χρ. Πελεκάνου αποστέρησε τους εναγόμενους-εφεσείοντες από μεγίστης σπουδαιότητας μαρτυρία από το μοναδικό πρόσωπο που ήταν γνώστης των επίδικων γεγονότων, αφού αυτός χειριζόταν τις υποθέσεις της Pelmako. Ως αποτέλεσμα, οι ενάγοντες-εφεσίβλητοι κατέθεταν χωρίς ουσιαστική αντικρουστική μαρτυρία. Πέραν όμως της σημασίας την οποία πράγματι θα πρέπει να είχε η απουσία του Χρ. Πελεκάνου από το εδώλιο του μάρτυρα, δεν προβλήθηκε από πλευράς εφεσειόντων οτιδήποτε που να καταδεικνύει ότι οι εφεσίβλητοι γνώριζαν πράγματι όλα τα γεγονότα έγκαιρα και ότι ήσαν σε θέση να καταχωρήσουν την αγωγή τους ενωρίτερα και δεν το έπραξαν. Ούτε προβλήθηκε οτιδήποτε σύμφωνα με το οποίο, παρά τις χρονοβόρες ενδελεχείς έρευνες που απαιτείτο όπως προηγηθούν, και πάρα την πολυπλοκότητα των εγειρόμενων θεμάτων, την ανάθεση και ετοιμασία εκθέσεων εκτιμήσεων κλπ, οι εφεσίβλητοι είχαν ολιγωρήσει.

Αντέφεση

Προβλήθηκε ο ακόλουθος λόγος αντέφεσης:

Εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ενέκρινε την έκδοση διαταγής κατά των εφεσειόντων για απόδοση λογαριασμών ενόρκως σε σχέση με το ανταγωνιστικό έργο της “Κληματαριάς”.

Αποφασίστηκε ότι:

Πέραν του ότι το έργο “Κληματαριά” είχε διεκπεραιωθεί από άλλη εταιρεία, όχι θυγατρική της Pelmako, κανένα συγκεκριμένο και αποκρυσταλλωθέν κέρδος δεν υπολογίστηκε από κανένα το οποίο είχε κάνει προσωπικά ο ένας ή ο άλλος διοικητικός σύμβουλος της Pelmako. Για να αποτολμηθεί δε να εξευρεθεί τέτοιο κέρδος, αναπόφευκτα θα έπρεπε να γίνουν λογαριασμοί από την εφεσείουσα-εναγομένη αρ. 6 επί όλων των δραστηριοτήτων της, κάτι που δεν θα μπορούσε να διαταχθούν οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 [*1754]προσωπικά να πράξουν. Όπως δε ορθά παρατήρησε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, οι γενικότερες θεραπείες που ζητούνταν εναντίον των εφεσειόντων αρ. 1, 2 και 3 δεν μπορούσαν να καλύψουν και ένα τέτοιο συγκεκριμένο θέμα.

Β. Υπό Ερωτοκρίτου, Δ.:

Έφεση

1.  Τα ευρήματα αξιοπιστίας κρίνονται και συνεκτιμούνται στο πλαίσιο των γεγονότων της υπόθεσης και το Δικαστήριο βρίσκεται σε προνομιακή θέση να εκτιμήσει τα θέματα τούτα. Ο εφεσείων φέρει το βάρος να πείσει το Εφετείο ότι το πρωτόδικο δικαστήριο έσφαλε με το να πιστέψει ένα συγκεκριμένο μάρτυρα.

2.  Στην προκείμενη περίπτωση τα ευρήματα αξιοπιστίας του Δικαστηρίου για την αξιοπιστία του εκτιμητή των εφεσιβλήτων κ. Στεφάνου δεν είναι λανθασμένα ή αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα. Ούτε είναι ουσιώδεις οι αδυναμίες στη μαρτυρία Στεφάνου. Οι όποιες αδυναμίες στη μαρτυρία του μάρτυρα αυτού, αναλύθηκαν πλήρως από το Δικαστήριο το οποίο ορθώς έκρινε ότι αυτές δεν ήσαν αρκετές από μόνες τους να καταστήσουν αναξιόπιστη τη μαρτυρία του. Ενδεχομένως οι αδυναμίες να αποκτούσαν άλλη δυναμική, αν η υπεράσπιση επέλεγε να φέρει δικό της εκτιμητή ο οποίος θα έδιδε διαφορετική εκτίμηση από αυτή του Στεφάνου και θα εξηγούσε με τρόπο επιστημονικό τους λόγους για τους οποίους θα ήταν εσφαλμένη η βάση ή πεπλανημένη η κατάληξη Στεφάνου. Όμως η πλευρά των εφεσειόντων επέλεξε να μην προσκομίσει τέτοια μαρτυρία. Έτσι το πρωτόδικο Δικαστήριο στερήθηκε του δικαιώματος της αντίθετης άποψης. Το μόνο που είχε ενώπιόν του ήταν τα όσα προέκυπταν από την αντεξέταση, τα οποία όμως από μόνα τους δεν ήταν αρκετά για να καταστρέψουν την αξιοπιστία του μάρτυρα και να εξουδετερώσουν τα όσα προέκυπταν από αυτή.

3.  Όπου στην ουσία υπάρχει μια μόνο εκδοχή για ένα επίδικο θέμα, ο τρόπος αξιολόγησης της μαρτυρίας καθίσταται δυσκολότερος και το έργο του Δικαστηρίου πιο λεπτό απ’ ότι στις συνήθεις περιπτώσεις.

4.  Στην προκείμενη περίπτωση οι εφεσείοντες – εναγόμενοι δεν προσκόμισαν οποιαδήποτε μαρτυρία για να αποσείσουν το «αποδεικτικό βάρος απόδειξης», στους οποίους αυτό μεταφέρθηκε από το εκ πρώτης όψεως συμπέρασμα ως προς την αξία των ακινήτων για [*1755]το οποίο μαρτύρησε ο εκτιμητής Στεφάνου. Οι εφεσείοντες παρέμειναν μόνο στα όσα προέκυπταν από την αντεξέταση, τα οποία όμως, όπως ορθά έκρινε το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν ήταν αρκετά για να ανατρέψουν τα εκ πρώτης όψεως συμπεράσματα που προέκυπταν από τη μαρτυρία Στεφάνου. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθώς κατέληξε ότι ο κ. Στεφάνου έδωσε πειστικές απαντήσεις για όσα αντεξετάστηκε.

5.  Χωρίς τη μαρτυρία άλλου εκτιμητή, πολλά από τα επί μέρους επίδικα ζητήματα παρέμειναν μετέωρα. Κατ’ αρχάς, απουσιάζει η επαγγελματική αντίθετη γνώμη άλλου εμπειρογνώμονα για τις αξίες των πωληθέντων ακινήτων. Δεύτερον, τα όσα αναφέρθηκαν στην αντεξέταση Στεφάνου περί ύπαρξης άλλης καλύτερης μεθόδου εκτίμησης, παρέμειναν και αυτά χωρίς υπόβαθρο, αφού δεν υπήρχε μαρτυρία που να τα υποστηρίζει.  Το Δικαστήριο δεν μπορούσε να δεχθεί ως μαρτυρία τα όσα προβλήθηκαν από το δικηγόρο των εφεσειόντων κατά την αντεξέταση. Ούτε μπορούσε να θεωρηθεί ότι το Δικαστήριο είχε δικαστική γνώση για τις διάφορες μεθόδους εκτίμησης, και για όσα άλλα υποβλήθηκαν για ελλείψεις στη μέθοδο του εκτιμητή Στεφάνου, όπως η αναγωγή συγκριτικών.

6.  Η πώληση σε χαμηλότερες τιμές παραμένει αναντίλεκτη, αφού η μόνη άλλη μαρτυρία του εφεσείοντα-εναγόμενου 2, εύλογα κρίθηκε αναξιόπιστη.

Η έφεση επιτράπηκε μερικώς κατά πλειοψηφία. Η αντέφεση απορρίφθηκε. Εκδόθηκε διαταγή υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων εξόδων έφεσης ύψους €2.000, πλέον Φ.Π.Α., αν υπάρχει, καθώς και των 2/3 των εξόδων της αγωγής κατά την πρωτόδικη διαδικασία.

Αναφερόμενες Υποθέσεις:

Παπαχριστοφόρου v. Δημοκρατίας (2000) 1 Α.Α.Δ. 488,

Πιττάλης κ.ά. v. Ianera Enterprises Ltd κ.ά. (1997) 1(Β) Α.Α.Δ. 814,

Αυγουστή κ.ά. v. Ιωάννου (2005) 1(Β) Α.Α.Δ. 1498,

Regal (Hastings) Ltd v. Gulliver a.o. [1942] 1 All E.R. 378,

Βίκτωρος v. Χριστοδούλου (1992) 1 Α.Α.Δ. 512,

[*1756]Αντωνίου v. Suphire (Finance) Ltd. (2010) 1 A.A.Δ. 317,

Πίτσιλλος v. Δημοκρατίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 1549,

Wynne v. Mavronicolas κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 1138,

RKB Leathergoods Ltd v. Αγγελίδη (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 1071,

Huyton-Withafotry UDC v. Hunter [1955] 2 All E.R. 398,

Henderson v. Henry E. Jenkins & Sons a.o. [1969] 3 All E.R. 756,

Huyton-with Roby Urban District Council v. Hunter [1955] 2 All E.R. 398.

Έφεση.

Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Nαθαναήλ, Π.E.Δ.), (Aγωγή Aρ. 11973/03), ημερομ. 9.1.2007.

Κ. Μιχαηλίδης, για τους Εφεσείοντες.

Ν. Αβρααμίδης με Π. Μαρκίδη, για τους Εφεσίβλητους.

Cur. adv. vult.

ΚΡΑΜΒHΣ Δ.: Η Απόφαση δεν είναι ομόφωνη. Την απόφαση της πλειοψηφίας θα δώσει ο Κληρίδης Δ.. O Ερωτοκρίτου Δ. θα δώσει διιστάμενη απόφαση.

ΚΛΗΡΙΔΗΣ, Δ.: Τα αδέλφια Χριστόφορος, Ανδρέας, Αντώνης, Γιαννάκης και Γιώργος Πελεκάνος είχαν συνεργαστεί ποικιλότροπα σε εταιρείες που ασχολούνταν με οικοδομικά έργα στην Κύπρο και στο εξωτερικό. Δυστυχώς όμως η αρμονική εκείνη συνεργασία απέληξε σε έντονες διαφορές και δικαστικές διαμάχες.

Οι εφεσίβλητοι-ενάγοντες είχαν εγείρει την Αγωγή Αρ. 11973/2003, ως αποτέλεσμα διαφορών που προέκυψαν κυρίως με τους υπόλοιπους μετόχους της εφεσείουσας εναγομένης αρ. 4, Pelmako, σε σχέση με τη διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας και ιδιαίτερα τις δραστηριότητες που αφορούσαν στην ανέγερση και εκμετάλλευση του οικοδομικού συγκροτήματος με το όνομα “Αμπελοχώρι”, στο Πισσούρι της επαρχίας Λεμεσού. Οι δύο εφεσίβλητοι, ως μειοψηφούντες μέτοχοι, καταχώ[*1757]ρησαν την αγωγή την οποία χαρακτήρισαν ως παράγωγη (derivative) και για τούτο συμπεριέλαβαν μαζί με τους υπόλοιπους εναγομένους και την ίδια την εταιρεία Pelmako, προς όφελος της οποίας κινήθηκε η αγωγή. Οι τρεις πρώτοι εφεσείοντες-εναγόμενοι είναι οι υπόλοιποι μέτοχοι της Pelmako και εναντίον τους καταλογιζόταν με την Έκθεση Απαίτησης η διενέργεια πράξεων ή παραλείψεων ως προς τη διαχείριση και λειτουργία της εταιρείας, ως αποτέλεσμα των οποίων απομυζήθηκαν από την εταιρεία τα βασικά περιουσιακά της στοιχεία, τα οποία και διοχετεύθηκαν προς όφελος των ιδίων των εφεσειόντων αρ. 1-3, αλλά και των υπολοίπων εφεσειόντων αρ. 5-10, ενώ η εταιρεία τελικά, απογυμνωμένη αφέθηκε να διαγραφεί από το Μητρώο Εταιρειών. Πιο συγκεκριμένα, οι εφεσίβλητοι ισχυρίζονταν ότι οι εφεσείοντες πλούτισαν αδικαιολόγητα αφού, όχι μόνο μεταβίβασαν στο όνομα συγγενών και αδελφών εταιρειών διάφορα ακίνητα στο “Αμπελοχώρι”, αλλά παράλληλα ανταγωνίστηκαν και το ίδιο το οικοδομικό συγκρότημα, προβαίνοντας στην ανάπτυξη σε γειτονικό κτήμα παρόμοιου έργου με την ονομασία “Κληματαριά”. Ισχυρίζονταν προς τούτο οι εφεσίβλητοι, ότι οι εφεσείοντες αρ. 1-3, και κατ’ επέκταση όλοι οι εφεσείοντες, προέβηκαν σε παράνομες και αδικαιολόγητες μεταβιβάσεις περιουσιακών στοιχείων της Pelmako, είτε χωρίς αντάλλαγμα, είτε με έκδηλα χαμηλότερο του κανονικού αντάλλαγμα, αποστερώντας έτσι την εταιρεία από την οικονομική επιφάνεια και ευρωστία την οποία διέθετε. Σύμφωνα με τα στοιχεία που είχαν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, η Pelmako είχε ως μετόχους τους εξής: Ο αποβιώσας Χριστόφορος Πελεκάνος (ο οποίος περιλήφθηκε στην αγωγή ως εναγόμενος αρ. 1, μέσω του διαχειριστή της περιουσίας, υιού του Γιαννάκη Πελεκάνου) κατείχε 1.750 μετοχές, ενώ από 500 μετοχές έκαστος κατείχαν ο εφεσίβλητος αρ. 2 και οι εφεσείοντες αρ. 2 και 3 και άλλες 5.000 μετοχές κατείχε η εταιρεία C & A Pelekanos Associates Ltd. Στην Associates μέτοχοι ήσαν ανά 35.000 οι δύο εφεσίβλητοι και ο εφεσείων αρ. 1. Ως αποτέλεσμα, τόσο η Associates όσο και η Pelmako ελέγχονταν κατά τον ουσιώδη χρόνο από τους τρεις πρώτους εφεσείοντες-εναγόμενους, οι οποίοι κατείχαν μαζί μετοχικό κεφάλαιο που υπερέβαινε το 50%.

Όπως αναμενόταν, σε μια υπόθεση αυτής της φύσεως και αυτής της διαπλοκής γεγονότων, κατά τη διάρκεια της ακρόασης της αγωγής, προσάχθηκε όγκος μαρτυρίας, προφορικής και έγγραφης. Η απαίτηση εναντίον της εναγομένης-εφεσείουσας αρ. 6 εταιρείας, σε κάποιο στάδιο της εκδίκασης αποσύρθηκε.

Αναλύοντας τα επί μέρους θέματα τα οποία ηγέρθηκαν και απα[*1758]σχόλησαν κατά τη λήψη της εκατέρωθεν μαρτυρίας και αξιολογώντας τη δοθείσα σε σχέση με αυτά μαρτυρία, ο ευπαίδευτος Πρόεδρος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας έκρινε κατ’ αρχάς ότι οι εφεσίβλητοι-ενάγοντες είχαν δίκαιο στα παράπονα που είχαν προβάλει. Για λόγους τους οποίους εξήγησε, προσεγγίζοντας το θέμα της αξιοπιστίας των μαρτύρων προτίμησε τη μαρτυρία του εφεσίβλητου-ενάγοντα αρ. 2, ο οποίος μετέφερε κατά κύριο λόγο την εκδοχή των εφεσιβλήτων και τη μαρτυρία του εκτιμητή αξίας ακινήτων κ. Στεφάνου, αντί εκείνης του εφεσείοντα-εναγομένου αρ. 2. Εφάρμοσε στη συνέχεια τις νομικές αρχές οι οποίες διέπουν τα επίδικα θέματα και εξέτασε αναλυτικά τις αιτούμενες στην αγωγή θεραπείες. Καταλήγοντας, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέδωσε υπέρ της εφεσείουσας-εναγομένης αρ. 4 εταιρείας Pelmako τις ακόλουθες θεραπείες εναντίον των εφεσειόντων-εναγομένων, ανάλογα με τη συμμετοχή ενός εκάστου:

1.  Δήλωση ότι ο αποβιώσας Χρ. Πελεκάνος (εφεσείων αρ. 1) και οι εφεσείοντες αρ. 2 και 3 συλλογικά ή μεμονωμένα είχαν διαχειρισθεί τις εργασίες της εφεσείουσας-εναγομένης αρ. 4 και τα περιουσιακά της στοιχεία προς ίδιον όφελος και/ή όφελος συγγενών ή συνεργατών τους, κατά παράβαση του καθήκοντος εμπιστοσύνης και/ή ως καταπιστευματοδόχοι της περιουσίας της εταιρείας στην οποία ήσαν διοικητικοί σύμβουλοι.

2.  Διάταγμα εναντίον των εφεσειόντων αρ. 1, 2, 3, 5, 7, 8 και 9, όπως επαναμεταβιβάσουν και εγγράψουν στο όνομα της εφεσείουσας εναγομένης αρ. 4 Pelmako 27 συνολικά κατοικίες και ένα εστιατόριο, ανάλογα με το τι είχε έκαστος εγγεγραμμένο στο όνομά του, ακίνητα τα οποία οικειοποιήθηκαν χωρίς ή με εικονικό αντάλλαγμα.

3.  Διάταγμα εναντίον της εφεσείουσας-εναγομένης αρ. 10 εταιρείας για απόδοση λογαριασμών προς όφελος της εφεσείουσας αρ. 4 Pelmako, σύμφωνα με οδηγίες και όρους που το Δικαστήριο καθόρισε.

Άλλες αιτούμενες θεραπείες απορρίφθηκαν, ενώ ολόκληρη η αγωγή εναντίον της εφεσείουσας-εναγομένης αρ. 6 απορρίφθηκε, αφού είχε ήδη αποσυρθεί από προηγουμένως.

Οι εναγόμενοι, με την Ειδοποίηση Έφεσής τους, πρόβαλαν εννέα συνολικά Λόγους Έφεσης, ενώ οι ενάγοντες, με Αντέφεση, πρόβαλαν ένα Λόγο για τον οποίο ζητούν τον παραμερισμό μέρους της πρωτόδικης απόφασης.

[*1759]Θα εξετάσουμε στη συνέχεια τους Λόγους Έφεσης.

Οι πρώτοι τρεις Λόγοι Έφεσης μπορούν να συνεξετασθούν, αφού εμπεριέχουν και οι τρεις ως βασική προκείμενη, την κατ’  ισχυρισμό εσφαλμένη αποδοχή από το πρωτόδικο Δικαστήριο της μαρτυρίας του εκτιμητή των εφεσιβλήτων ως προς τις αξίες ακινήτων.

Λόγοι Έφεσης 1-3.

Με τον πρώτο Λόγο Έφεσης εγείρεται θέμα ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε ως ορθή τη δεύτερη έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή κ. Ξ. Στεφάνου.

Με το δεύτερο Λόγο Έφεσης εγείρεται θέμα ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε σε εύρημα ότι οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 παρέβησαν νόμιμα καθήκοντά τους πωλήσαντες ακίνητα της Pelmako σε τιμή χαμηλότερη από την πραγματική, βασιζόμενο στην εσφαλμένη μαρτυρία του εκτιμητή κ. Στεφάνου.

Με τον τρίτο Λόγο Έφεσης προσβάλλεται το εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 παρέβηκαν νόμιμα καθήκοντά τους, αποξενώνοντας ακίνητη περιουσία της εταιρείας Pelmako σε χαμηλότερες των πραγματικών τιμές και χωρίς να πληρωθεί το τίμημα, αφού το Δικαστήριο βασίστηκε στην κατ’ ισχυρισμό δεύτερη έκθεση εκτίμησης και μαρτυρία του εκτιμητή Στεφάνου και αντίθετα προς άλλη προσαχθείσα μαρτυρία.

Ο βασικός ισχυρισμός των εφεσίβλητων στην Έκθεση Απαίτησής τους σε σχέση με τις ατασθαλίες τις οποίες καταλόγιζαν στους εφεσείοντες ως προς την περιουσία της Pelmako, εκτίθετο στην παράγραφο 20 της Έκθεσης Απαίτησής τους. Σύμφωνα με τις λεπτομέρειες τις οποίες παρέθεταν εκεί, οι εφεσίβλητοι-εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 είχαν, μεταξύ άλλων, προβεί και στη μεταβίβαση περιουσίας που ανήκε στην Pelmako, στο όνομα της εφεσείουσας-εναγομένης αρ. 5 εταιρείας, ήτοι 17 κατοικιών και ενός εστιατορίου, χωρίς καθόλου, ή με ανεπαρκές αντάλλαγμα, στις 21.12.1992, με ημερομηνία καταχώρησης την 10.4.1991. Περαιτέρω, ότι είχαν προβεί υπό παρόμοιες συνθήκες σε μεταβίβαση στο όνομα της εναγόμενης αρ. 6 κατοικίας, στις 19.3.1999, με ημερομηνία καταχώρησης την 15.1.1992, σε μεταβίβαση στο όνομα του εφεσείοντα αρ. 2 κατοικίας, στις 10.3.1992, με ημερομηνία καταχώρησης 24.9.1991, σε μεταβίβαση στο όνομα του εφεσείοντα αρ. 1 κατοικίας, κατά την 10.3.1993, με ημερομηνία καταχώρησης [*1760]29.4.1991, σε μεταβίβαση κατοικίας στο όνομα της εφεσείουσας αρ. 7, στις 10.3.1993, με ημερομηνία καταχώρησης την 29.4.1991, σε μεταβίβαση κατοικίας στο όνομα του εφεσείοντα αρ. 3, στις 10.3.1993, με ημερομηνία καταχώρησης την 29.4.1991, σε μεταβίβαση κατοικίας στο όνομα του εφεσείοντα αρ. 8, στις 15.7.1997, με ημερομηνία καταχώρησης την 1.7.1997 και σε μεταβίβαση κατοικίας στο όνομα του εφεσείοντα αρ. 9, κατά την 24.4.1998, με ημερομηνία καταχώρησης την 16.9.1997.

Σύμφωνα πάντα με τους ισχυρισμούς των εφεσίβλητων στην Έκθεση Απαίτησής τους, ενώ η πραγματική αξία ενός εκάστου από τα πιο πάνω ακίνητα ανερχόταν σε ένα Α ποσό, το οποίο και παρατίθεται, εν τούτοις δηλώθηκε ότι πωλήθηκε για ένα Β ποσό, το οποίο είναι πάντα χαμηλότερο του Α ποσού, με αποτέλεσμα η διαφορά μεταξύ των δύο ποσών, το ποσό και ποσοστό της οποίας επίσης παρατίθεται, να συνιστά τη ζημιά την οποία επέφερε η κάθε μια πώληση ακινήτου στην Pelmako.

Αναφορικά με την καίριας σημασίας αυτή πτυχή της αξίωσης, οι εφεσίβλητοι είχαν προσκομίσει στο Δικαστήριο τη μαρτυρία του κ. Ξ. Στεφάνου (Μ.Ε.2). Ο μάρτυρας, όπως ο ίδιος δήλωσε, είναι εκτιμητής ακινήτων, πολιτικός μηχανικός, εγγεγραμμένος στο Ε.Τ.Ε.Κ. και αδειούχος κτηματομεσίτης.

Ο τρόπος και η μεθοδολογία που ακολούθησε ο μάρτυρας συνοψίστηκαν ως εξής στην πρωτόδικη απόφαση:

“... Ο τρόπος που εργάστηκε ο Στεφάνου αναλύθηκε και από τον ίδιο προφορικά, αλλά και φαίνεται στη σελ. 10 και επί του Τεκμ. «33». Υπολόγισε πρώτο το κόστος του έργου ανά τ.μ. καθορίζοντας τις £334,00 ως τιμή ανά τ.μ. για τις κατοικίες, για τα διαμερίσματα τις £303,50 το τ.μ. και για το εστιατόριο τις £650 το τ.μ. Για την εξαγωγή αυτών των αριθμών έλαβε τον μέσο όρο του οικοδομήσιμου κόστους οικιών και διαμερισμάτων από τη δημοσίευση του κυβερνητικού τυπογραφείου «Στατιστικές Κατασκευών Στέγασης» για την περίοδο 1982-1992, και έλαβε ταυτόχρονα υπόψη του επιστολή της Pelmako, ημερ. 17.9.99, απευθυνόμενη σε όλους τους ιδιοκτήτες υποστατικών στο Αμπελοχώρι, με την οποία τους πληροφορούσε ότι το έργο αποπερατώθηκε στις 17.3.89. Με βάση αυτά τα δεδομένα και έχοντας λάβει υπόψη τις τιμές μονάδας του 1989 αντί του 1988 που ήταν και πιο ψηλές, βρήκε τις διάφορες αξίες για τις κατοικίες και τα διαμερίσματα αντίστοιχα για τα χρόνια 1985-1989 εξάγοντας τον μέσο όρο ανά τ.μ. Πρόσθεσε σε αυτά διάφορα άλλα έξοδα, όπως αναλυτικά [*1761]αναφέρονται στην πρώτη και δεύτερη σελίδα των αναλύσεων του για την κοστολόγηση του έργου, για να καταλήξει στις προαναφερθείσες αξίες. Προχώρησε στη συνέχεια και με βάση το πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας να υπολογίσει το συνολικό κόστος του έργου επί τη βάσει του ότι στο Αμπελοχώρι κτίστηκαν 78 συνολικά υποστατικά που αναλυτικά είναι 48 κατοικίες, 29 διαμερίσματα και ένα εστιατόριο. Εφαρμόζοντας τις τιμές ανά τ.μ. για κάθε κατοικία, για κάθε διαμέρισμα και για το εστιατόριο, υπολόγισε για το οικοδομηθέν εμβαδόν των 3.989τ.μ. το συνολικό κόστος του £1.351.442. ....”

Ο συνήγορος των εφεσειόντων αμφισβήτησε τόσο πρωτόδικα όσο και ενώπιον του Εφετείου τα προσόντα του μάρτυρα, αλλά και την ορθότητα της μεθοδολογίας που ακολούθησε και, ασφαλώς, του αποτελέσματος στο οποίο είχε καταλήξει. Ως προς τα προσόντα, κατ’ αρχάς ο συνήγορος υπέβαλε ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε στην απόφασή του ότι ο μάρτυρας ήταν “επαγγελματίας και με σπουδές στον τομέα των εκτιμήσεων”. Αυτή η εισήγηση του συνηγόρου είναι ορθή αφού σπουδές είχε ο μάρτυρας μόνο για την απόκτηση του πτυχίου του Πολιτικού Μηχανικού, ενώ για τον τομέα των εκτιμήσεων αξίας ακινήτων ο ίδιος είχε αναφέρει μόνο ότι είχε εργαστεί στο γραφείο Αντώνη Λοΐζου και είχε παρακολουθήσει κάποια μαθήματα δι’ αλληλογραφίας στον κλάδο του Estate Management.

Πολλή ενασχόληση είχε επίσης γίνει κατά την αντεξέταση του μάρτυρα, ως προς το ποιοί ήσαν ακριβώς οι όροι εντολής του και τι τελικά ήταν που αφορούσε η εκτίμησή του. Κατά την αντεξέτασή του, ο μάρτυρας είχε ερωτηθεί κατά πόσο ο εφεσίβλητος αρ. 1 Α. Πελεκάνος του είχε αναθέσει να εκτιμήσει την αξία ορισμένων συγκεκριμένων υποστατικών, ή μια εκτίμηση γενική. Ο μάρτυρας απάντησε:

“Α. Μας έχει ζητήσει να ετοιμάσουμε έκθεση η οποία να αναφέρεται στα κατασκευαστικά κόστα της εποχής εκείνης, τις τιμές πώλησης της εποχής εκείνης και να υπολογίσουμε τι ήταν το πιθανόν κέρδος από το συγκρότημα όπως έχει ανεγερθεί. ....”

(Σελίδα 229 πρακτικών).

 

Ως προς τον ουσιώδη χρόνο στον οποίο στόχευε η εκτίμησή του, ο μάρτυρας ρωτήθηκε κατά την αντεξέτασή του για ποιο χρόνο υπολόγισε την τιμή πώλησης διαμερισμάτων στο Αμπελοχώρι. Απάντησε (σελίδα 233 πρακτικών):

[*1762]“Για την περίοδο, όπως έχουμε αναφέρει από το ΄85 μέχρι το ΄89.”

Και η αντεξέταση συνεχίστηκε:

“Ε. Μα τώρα εσύ έχεις ένα μέσο όρο του κόστους;

 Α.   Μάλιστα.

 Ε.   Εσύ που βρίσκεις τα στοιχεία ότι από το ΄85 ως το ΄89, η τιμή πώλησης ήταν η ίδια;

 Α.   Δεν έχω πει ότι η τιμή είναι η ίδια. Μου έχει ζητηθεί να πάρω τον μέσο όρο της συγκεκριμένης περιόδου για το χρονικό διάστημα των πέντε χρόνων.

 Ε.   Ο μέσος όρος δεν με ενδιαφέρει. Εγώ θέλω να μου πεις, αφού έκαμες εκτίμηση λες, ποια ήταν η ημερομηνία για την οποία έλεγες εσύ ότι αυτό το διαμέρισμα θα πρέπει να πωληθεί £18.614;

 Α.   Για την περίοδο ΄88 - ΄89. Συγνώμη, ΄86 - ΄87.”

Στην ίδια την έκθεση εκτίμησης, την οποία ετοίμασε και παρουσίασε ο μάρτυρας στο Δικαστήριο, είναι επίσης φανερό ότι, έχοντας συλλέξει κάποια στοιχεία τα οποία και παραθέτει, ευρίσκει τον Μέσο Όρο Τιμής Μονάδος δια Μονοκατοικίες, Διπλοκατοικίες κλπ., οι οποίες είχαν πωληθεί σε διαφορετικά χρονικά διαστήματα, και αυτό τον μέσο όρο είναι που εφαρμόζει για τον υπολογισμό των τιμών στις οποίες κατέληξε.

Βασιζόμενος κυρίως σ’ αυτά τα στοιχεία, ο συνήγορος των εφεσειόντων υπέβαλε ότι, όπως είναι φανερό, δεν είχε ζητηθεί από το  μάρτυρα να προβεί σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας των επίδικων υποστατικών κατά το χρόνο πώλησής τους. Του ζητήθηκε μόνο να υπολογίσει γενικά το κόστος του έργου στο Αμπελοχώρι, το τι θα ανέμενε να εισπράξει η Pelmako από τις πωλήσεις στο συγκρότημα εκείνο και το πιθανό κέρδος που αυτή αναμενόταν να αποκομίσει. Για να εξεύρει δε το πιθανό κέρδος της Pelmako, έλαβε υπόψη τον μέσο όρο κόστους όλων των υποστατικών στο Αμπελοχώρι κατά τη χρονική περίοδο πέντε ετών, μεταξύ 1985 και 1989, και τον μέσο όρο των υπολογιζόμενων εισπράξεων από τις πωλήσεις κατά την ίδια χρονική περίοδο. Ούτε όμως το κέρδος δεν υπολόγισε τελικά. Όπως πρόσθεσε ο ίδιος συνήγορος, ο μάρτυρας πήρε, για παράδειγμα, πέντε πωλήσεις, πρόσθεσε το τίμημά τους ανά τ.μ. και το διαίρεσε δια του πέντε, βρίσκοντας το μέσο όρο πωλήσεων για την περίοδο 1987-1998, χωρίς να λάβει υπόψη πωλήσεις για την περίοδο 1987-1994, με δεδομένο ότι οι συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε αρχίζουν από το 1994.

Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος στην προσβαλλόμενη απόφαση, απο[*1763]δεχόμενος τη μαρτυρία του Μ.Ε. 2 Στεφάνου, δε φαίνεται να συμμερίστηκε οποιεσδήποτε ανησυχίες οι οποίες αφορούσαν στη μεθοδολογία που ακολούθησε ο μάρτυρας. Όπως αναφέρεται στη σελίδα 34 της Απόφασης, λογικά προέβηκε ο μάρτυρας στην άσκηση εκείνη για τη μεγάλη περίοδο 1985-1999, ακριβώς για να έχει στη διάθεσή του όλα τα δυνατά στοιχεία και να λάβει το μέσο όρο της πώλησης των συγκριτικών. Προηγουμένως δε, στη σελίδα 28 της Απόφασης, όπως ανέφερε, η εκτίμηση του μάρτυρα που περιείχετο στην έκθεσή του – τεκμήριο 33, έγινε με σκοπό τον καθορισμό της αξίας των διαμερισμάτων και των επαύλεων ανά τ.μ. για την περίοδο 1983-1998.

Εκείνο δηλαδή το οποίο εξάγεται από τα  πιο πάνω στοιχεία, αλλά και από σαφείς άλλες απαντήσεις του μάρτυρα, είναι ότι εκεί όπου στην παράγραφο 20 παρατίθενται αριθμοί κάτω από τη στήλη “Πραγματική Αξία” των επίδικων πωληθέντων από την Pelmako ακινήτων, αυτοί δεν αντικατοπτρίζουν την κατ’ ισχυρισμό των εφεσίβλητων-εναγόντων αγοραία αξία ενός εκάστου ακινήτου κατά την ημερομηνία ή έστω κατά το έτος πώλησής του στην κατ’ ισχυρισμό χαμηλότερη τιμή από την πραγματική, αλλά τον μέσο όρο τιμής πώλησης κατά μονάδα για όλη την πολυετή περίοδο που γίνονταν πωλήσεις, είτε μονοκατοικιών, που εδώ ενδιέφερε, είτε διπλοκατοικιών ή τριπλοκατοικιών.

Τελικά δε, εκείνο το οποίο αναφερόταν στην Έκθεση Απαίτησης ως ποσό “Πραγματικής Αξίας”, κάτω από τη σχετική στήλη στην παράγραφο 20, σε αντιπαραβολή με το ποσό κάτω από τη στήλη “Δηλωθείσα Αξία” για κάθε ένα ακίνητο, δεν αντιπροσώπευε την εκτιμημένη αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία ή χρονολογία της πώλησής του προς εφεσείοντες. Ούτε και βέβαια η μεταξύ των δύο ποσών διαφορά που περιγραφόταν ως “Ζημιά” αντιπροσώπευε κάτι τέτοιο. Εκείνο το οποίο αντιπροσώπευαν τα ποσά τα οποία παρετίθεντο κάτω από τη στήλη “Πραγματική Αξία” για κάθε ένα ακίνητο ήταν το γινόμενο του πολλαπλασιασμού μιας τιμής μονάδος κατά τετραγωνικό μέτρο που είχε υπολογίσει ο μάρτυρας, εξευρίσκοντας τον μέσο όρο των πωλήσεων των ακινήτων για όλα τα χρόνια για τα οποία είχαν γίνει πωλήσεις, επί το εμβαδόν του ακινήτου.

Με όλο το σεβασμό, αδυνατούμε να δεχθούμε ότι ένας τέτοιος τρόπος υπολογισμού αξιών μπορούσε να ήταν πρόσφορος προς απόδειξη του ζητουμένου. Είναι βέβαια γεγονός ότι, για να οικοδομηθεί το όλο οικοδομικό σύμπλεγμα, απαιτήθηκε μια συγκεκριμένη δαπάνη, στον υπολογισμό της οποίας προέβηκε ο μάρτυρας τόσο [*1764]για το σύμπλεγμα όσο και για κάθε είδος οικιστικής μονάδας ξεχωριστά, στηριζόμενος κατά κύριο λόγο στις “Στατιστικές Κατασκευών Στέγασης” της περιόδου 1982-1992. Είναι επίσης γεγονός ότι, για να προσποριζόταν κέρδος η εταιρεία, θα έπρεπε να πωλεί κατά ένα ποσοστό μεγαλύτερο από το κόστος της. Μπορεί ακόμα πωλήσεις που είχαν γίνει κατ’ άλλα χρονικά διαστήματα να παρείχαν κάποιες ενδείξεις. Όμως, το κρίσιμης σημασίας ζητούμενο δεν μπορούσε να ήταν άλλο παρά η αναζήτηση, η εξεύρεση και η χρησιμοποίηση του ποσού της αγοραίας αξίας ενός εκάστου ακινήτου κατά τον ουσιώδη χρόνο που αυτό πωλήθηκε προς τους εφεσείοντες. Εκείνο που καταλογιζόταν στους εφεσείοντες ήταν ότι πώλησαν τα συγκεκριμένα ακίνητα κατά μια συγκεκριμένη ημερομηνία το καθένα, χωρίς αντάλλαγμα, ή με αντάλλαγμα ανεπαρκές σε σχέση με την πραγματική του αξία. Επομένως, η πραγματική αυτή αξία δεν μπορούσε να ήταν άλλη παρά η αγοραία. Δηλαδή το ποσό το οποίο το συγκεκριμένη ακίνητο άξιζε και θα μπορούσε να πωληθεί στην ελεύθερη αγορά κατά τη συγκεκριμένη ημερομηνία. Η τιμή πώλησης ενός ανάλογου ακινήτου σε άλλους χρόνους ή η τιμή στην οποία θα έπρεπε να επωλείτο για να είχε κέρδος η εταιρεία, δεν ήταν στοιχεία που άμεσα σχετίζονταν με το θέμα. Μπορεί μια εταιρεία για κάποια χρονική περίοδο να είναι υποχρεωμένη να πωλεί πολύ χαμηλότερα, λόγω κάποιων ιδιαίτερων συνθηκών. Μπορεί κατ’ άλλο χρονικό διάστημα να πωλεί ψηλότερα λόγω μεγάλης ζήτησης, λόγω αύξησης επενδυτικού ενδιαφέροντος κλπ.. Η χρησιμοποίηση μέσου όρου σε τέτοια περίπτωση δεν εξυπηρετεί το σκοπό και το ζητούμενο στην αξίωση. Το οποίο ζητούμενο τελικά φαίνεται να παρέμεινε άγνωστο και αναπόδεικτο από πλευράς εφεσιβλήτων, αφού σημασία αποδόθηκε στην απόδειξη του τι θα έπρεπε ή τι θα αναμενόταν να αποφέρει προς την εταιρεία κάθε μια επίδικη πώληση, αντί στην απόδειξη του τι θα μπορούσε να αποφέρει η πώληση του ίδιου ακινήτου στην ελεύθερη αγορά αντί στους εφεσείοντες.

Διευκρινίζουμε εδώ ότι δεν κρίνουμε ή επικρίνουμε τη μέθοδο την οποία ακολούθησε ο μάρτυρας ως επιστημονικά εσφαλμένη ή ακατάλληλη, παρά μόνο διαπιστώνουμε ότι η εφαρμογή της στην υπό εξέταση περίπτωση δεν ανταποκρινόταν στις εγγενείς ανάγκες της υπόθεσης των εφεσιβλήτων-εναγόντων έτσι ώστε να προσφερόταν προς απόδειξη των στοιχείων εκείνων που παρετίθεντο με λεπτομέρεια στην Έκθεση Απαίτησής τους.

Εντοπίζονται όμως και άλλες σοβαρές εγγενείς αδυναμίες στη μαρτυρία και έκθεση εκτίμησης του ίδιου μάρτυρα. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας αναφέρθηκε στις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων στην περιοχή, στοιχεία των οποίων συνέλεξε από το Κτημα[*1765]τολόγιο και χρησιμοποίησε για την εξεύρεση του μέσου όρου αξιών που υπολόγισε. Μερικά από τα συγκριτικά εκείνα αναφέρονταν σε πωλήσεις που είχαν διενεργηθεί σε ημερομηνίες μεταγενέστερες του κρίσιμου χρόνου για την εκτίμησή του. Υποδείχθηκε ωστόσο στο μάρτυρα ότι δεν φαινόταν στην έκθεσή του να προέβηκε στις αναγκαίες αναπροσαρμογές προκειμένου να αναγάγει τις πωλήσεις εκείνες στην κρίσιμη χρονική στιγμή. Ο μάρτυρας δέχθηκε ότι πράγματι δεν προέβηκε σε τέτοια αναπροσαρμογή αξιών. Δέχθηκε επίσης πως παρόλον ότι το κάθε χαρακτηριστικό ενός ακινήτου, όπως η τοποθεσία, διαστάσεις, κατασκευή του κλπ. έχει τη σημασία του, εν τούτοις δεν προέβηκε σε καμιά αναπροσαρμογή αξίας, ούτε και για ένα τέτοιο λόγο. Σε σχέση με το θέμα τούτο, ο ευπαίδευτος Πρόεδρος, στη σελίδα 35 της Απόφασής του, αφού αναγνωρίζει ότι μπορεί να υπάρχει για διάφορους λόγους μια απόκλιση στις καθορισθείσες από το μάρτυρα τιμές, αναφέρει ότι αυτή δεν είναι τέτοιας σοβαρής μορφής που να δικαιολογούσε αναίρεση της εκτίμησής του. Όπως πρόσθεσε, “... στο τέλος της ημέρας σημασία έχει κατά πόσο τα περιουσιακά στοιχεία πωλήθηκαν σε τιμές αρκετά χαμηλότερες της πραγματικής αξίας και αποκλίσεις από τη θεωρούμενη ως πραγματική αξία δεν διαφοροποιούν το όλο σκηνικό ...”. Αυτή η παρατήρηση είναι βέβαια γενικά ορθή, πλην όμως εδώ οι ελλείψεις και τα κενά εντοπίζονταν κατά τον υπολογισμό της ίδιας της πραγματικής αξίας που παρέμεινε άγνωστη και ανεξιχνίαστη, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει μέτρο με το οποίο να μπορούν να χαρακτηριστούν αποκλίσεις από αυτή ως σοβαρής μορφής ή όχι.

Άλλο θέμα το οποίο προέκυψε από τη μαρτυρία του Μ.Ε. 2 ήταν ότι συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες έλαβε υπόψη του κατά τους υπολογισμούς του, αφορούσαν σε πωλήσεις μεταγενέστερες χρονικά των πωλήσεων στις οποίες είχε προβεί η Pelmako προς αρχικούς αγοραστές, γεγονός που μπορεί να έδιδε διαφορετική εικόνα ως προς τις ζητούμενες αξίες. Στοιχεία σε σχέση με τέτοιες πωλήσεις, όπως εντοπίζεται στη σελίδα 34 της πρωτόδικης Απόφασης, δεν είχε ο μάρτυρας όταν προέβαινε στην εκτίμησή του και του τα παρουσίασαν οι εφεσείοντες στην αντεξέτασή του. Προσεγγίζοντας αυτό το θέμα, το Δικαστήριο ανέφερε ότι ο μάρτυρας εργάστηκε με μια μεθοδολογία που ήταν βασισμένη πάνω σε δεδομένα του Κτηματολογίου και δεν ήταν δυνατό να γνώριζε προηγούμενες πωλήσεις που δεν αποκαλύπτονταν στα κτηματολογικά μητρώα. Όπως δε πρόσθεσε το Δικαστήριο, στη σελίδα 35, αυτό δεν ήταν λανθασμένο, παρόλο που μπορεί κάποια δεδομένα στα οποία βασίστηκε να μην ήταν απόλυτα ορθά, αλλά γι’ αυτό δεν ευθυνόταν ο μάρτυρας, αφού πήρε δεδομένα από επίσημα μη[*1766]τρώα. Όμως, το ζητούμενο σε μια τέτοια περίπτωση δεν είναι το εάν ευθύνεται ή όχι ένας μάρτυρας εκεί όπου καταδεικνύεται πως στοιχεία που έλαβε υπόψη δεν ήσαν πλήρη ή ακριβή, αλλά το κατά πόσο αν λάμβανε υπόψη του πληρέστερα ή ακριβέστερα στοιχεία, θα διαφοροποιείτο η εικόνα.

Κατά τις διεργασίες στις οποίες προέβηκε ο μάρτυρας και ιδιαίτερα κατά την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησής του, πέραν συγκριτικών πωλήσεων που έγιναν στο ίδιο το “Αμπελοχώρι”, είχε λάβει υπόψη του και τρεις άλλες συγκριτικές πωλήσεις με αρ. 3, 4 και 5 στο συγκρότημα Pissouri Beach Apartments. Όμως ο μάρτυρας, ο οποίος ειρήσθω εν παρόδω δεν είχε ετοιμάσει τοπογραφικό σχέδιο στο οποίο να εμφαίνονται τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε, δεν μπορούσε να υποδείξει τα προαναφερθέντα τρία συγκριτικά σε τοπογραφικό σχέδιο της περιοχής που κατατέθηκε ως τεκμήριο. Κατά την αντεξέταση τέθηκαν στο μάρτυρα ερωτήσεις και υποβολές που έτειναν να διαφοροποιήσουν τις περιπτώσεις των πωλήσεων εκείνων λόγω διαφορετικής τοποθεσίας, απόστασης από το Αμπελοχώρι κλπ. Το Δικαστήριο, όπως φαίνεται στη σελίδα 29 της Απόφασής του, αν και αναφέρεται στην αδυναμία αυτή του μάρτυρα να εντοπίσει τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη του, δεν απέδωσε σ’ αυτή ιδιαίτερη σημασία. Ανέφερε δε ότι, ούτε οι εφεσείοντες είχαν δείξει ότι αναιρείτο εντελώς η χρησιμότητα εκείνων των τριών συγκριτικών που ήσαν επίσης μόνο κατοικίες. Όπως πρόσθεσε, πέραν της αντεξέτασης επί των δεδομένων των συγκριτικών, οι εφεσείοντες “... δεν υπέδειξαν πού είναι αυτά τα συγκριτικά, αν δηλαδή βρίσκονταν σε χώρο τόσο απομεμακρυσμένο από το Αμπελοχώρι που δεν θα ήταν λογικό να λαμβάνονταν καν υπόψη ...”.

Θα πρέπει να διαφωνήσουμε με την προσέγγιση του Δικαστηρίου επί του συγκεκριμένου θέματος. Εδώ, ο ίδιος ο μάρτυρας ο οποίος χρησιμοποίησε τα τρία συγκριτικά δεν ήταν σε θέση να υποδείξει τη θέση τους έτσι ώστε να διαφανεί κατά πόσο ορθά ήταν που τα έλαβε υπόψη ή όχι. Αυτό ήταν ένα κενό, μια εγγενής αδυναμία στη μαρτυρία του, η οποία έπρεπε και αυτή να ληφθεί υπόψη κατά την αξιολόγηση, και δεν εξουδετερώθηκε επειδή οι εφεσείοντες δεν κατέδειξαν οι ίδιοι την τοποθεσία των συγκριτικών. Ενώ το έργο της πλευράς που έχει το βάρος απόδειξης είναι να αποδείξει πειστικά τη θέση της, το έργο του αντιδίκου μπορεί σε κάποιες περιπτώσεις να επιτύχει εάν απλά εξουδετερώσει ή μειώσει την πειστικότητα της μαρτυρίας που ο άλλος προσφέρει.

Ένα άλλο σημείο που είχε απασχολήσει σε έκταση κατά τη λήψη της μαρτυρίας του Μ.Ε. 2, ήταν το γεγονός ότι ο ίδιος ο μάρ[*1767]τυρας, πριν από την προαναφερθείσα έκθεση εκτίμησής του – τεκμήριο 33, είχε ετοιμάσει μια άλλη έκθεση εκτίμησης (τεκμήριο 35) κατά το τέλος του 1990. Προέβαινε εκεί σε εκτίμηση της αξίας και των επίδικων μονοκατοικιών και του εστιατορίου και πισίνας του Αμπελοχωρίου. Όπως κατατέθηκε, την έκθεση εκείνη την ετοίμασε κατόπιν παράκλησης του ελεγκτή της Pelmako για σκοπούς δανειοδότησης της εταιρείας από τράπεζα. Αυτή, η πρώτη εκτίμηση, ετοιμάσθηκε λίγους μήνες πριν από την πώληση επίδικων μονοκατοικιών κατά το 1991. Σε εκείνη την έκθεση, ο Μ.Ε. 2 είχε εκτιμήσει την αξία των επίδικων ακινήτων που πωλήθηκαν στους εφεσείοντες με αρκετή διαφορά σε σχέση με την αξία που υπολόγισε στο τεκμήριο 33. Σύμφωνα με τους εφεσείοντες, αυτό συνιστούσε αντίφαση στα στοιχεία μαρτυρίας που παρέθεσε ο μάρτυρας και θα έπρεπε να λαμβανόταν υπόψη και αυτό κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του. Όμως, το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε άλλη άποψη. Όπως ανέφερε στη σελίδα 27 της Απόφασής του, δεν υπήρχε αντίφαση ούτε προέκυπτε λόγος αναξιοπιστίας του μάρτυρα, εξ εκείνου μόνο του γεγονότος. Δέχθηκε προς τούτο εξηγήσεις που έδωσε ο μάρτυρας κατά την αντεξέτασή του, σύμφωνα με τις οποίες η έκθεση – τεκμήριο 35 είχε γίνει κατά το 1990 για σκοπούς υποθήκευσης των ακινήτων και με βάση και την τότε ενοικιαστική αξία του εστιατορίου, ενώ η έκθεση – τεκμήριο 33 έγινε για το σκοπό καθορισμού της αξίας των ακινήτων κατά την περίοδο 1983-1998. Όπως έκρινε το Δικαστήριο, ο μάρτυρας δεν μπορούσε να θεωρηθεί αναξιόπιστος, δεδομένων των διαφορετικών ζητημάτων που είχε να διερευνήσει στις δύο εκτιμήσεις και του γεγονότος ότι για την ετοιμασία της έκθεσης – τεκμήριου 33 είχε λάβει υπόψη του και στοιχεία από πιστοποιητικά έρευνας του Κτηματολογίου.

Βεβαίως, το ζητούμενο κατά την εξέταση του συγκεκριμένου θέματος, δεν ήταν κατά πόσο ο μάρτυρας θα έπρεπε ή θα μπορούσε να κριθεί αναξιόπιστος λόγω μόνο της ύπαρξης διάστασης μεταξύ των δύο εκθέσεων εκτίμησης τις οποίες ετοίμασε. Το ζητούμενο περιοριζόταν στο κατά πόσο διαπιστωνόταν ή όχι η ύπαρξη μιας αντίφασης ή διγλωσσίας από τον ίδιο το μάρτυρα ως προς την εκτίμηση του για την αξία των ίδιων ακινήτων, που υπήρχε και κατά πόσο ήταν και αυτό ένα ακόμα αρνητικό στοιχείο που θα έπρεπε να είχε ληφθεί υπόψη κατά την διερεύνηση της γενικότερης αξιοπιστίας του, που ναι, θα έπρεπε. Οι δε εκθέσεις εκτιμήσεως αξιών ακινήτων ασφαλώς σε καμιά περίπτωση δεν θα πρέπει να προσαρμόζονται ανάλογα με τον σκοπό τον οποίο στοχεύουν να εξυπηρετήσουν, αν αυτό ήταν το υπονοούμενο από το μάρτυρα. Από την άλλη βέβαια, μπορεί μια έκθεση εκτίμησης να γίνει με τρόπο πιο πρόχειρο ή λιγότερο εμπεριστατωμένο από άλ[*1768]λη και να αναμένεται διαπίστωση κάποιας απόκλισης της μιας από την άλλη. Δεδομένου όμως ότι και οι δύο έγιναν από τον ίδιο επαγγελματία και ήσαν προσβάσιμα σ’ αυτόν παρόμοια στοιχεία, σοβαρές διαστάσεις μεταξύ των εκτιμήσεων μπορούν να ληφθούν υπόψη, όχι μεμονωμένα, αλλά σωρευτικά μαζί με άλλα στοιχεία, κατά την αξιολόγηση της όλης αξιοπιστίας του.

Αξιολογώντας τη μαρτυρία του Μ.Ε. 2 Στεφάνου, το πρωτόδικο Δικαστήριο, πέραν των όσων έχουμε αναφέρει επί των συγκεκριμένων σημείων με τα οποία ασχοληθήκαμε, παρέθεσε και τα ακόλουθα σχόλια, τα οποία τελικά οδήγησαν στην αποδοχή της μαρτυρίας του μάρτυρα. (Σελ. 28 Απόφασης):

“Είναι γεγονός ότι η έκθεση του Στεφάνου θα μπορούσε να ήταν πιο ενδελεχής στον τρόπο προετοιμασίας παρουσίασης και επεξήγησης της. Θα έπρεπε, για παράδειγμα, όπως είναι το ορθό και σύνηθες στις εκθέσεις εκτιμήσεων, ο Στεφάνου να παρουσίαζε και χάρτη στον οποίο θα καθόριζε τα συγκριτικά δεδομένα, ούτως ώστε να υπάρχει μια σαφέστερη εικόνα όσον αφορά τη χρήση των συγκριτικών και την απόστασή τους από τα υπό εκτίμηση υποστατικά. Επίσης, ο Στεφάνου δέχθηκε με ειλικρίνεια στην αντεξέταση ότι δεν είχε επιθεωρήσει τα υποστατικά του Αμπελοχωρίου από την εσωτερική πλευρά και δεν είχε επίσης δει τα συμβόλαια πώλησης και δεν ήταν σίγουρος σε ό,τι αφορούσε τις φάσεις κατά τις οποίες κτίστηκε το Αμπελοχώρι. Δεν έκαμε επίσης αναγωγή τιμών. Περαιτέρω, η χρονική απόσταση των υποστατικών που έλαβε ως συγκριτικά αφορούσαν μια μεγάλη περίοδο μεταξύ 1985-1998. Περαιτέρω δεν υπήρξε επαρκής περιγραφή όλων των συγκριτικών και δεν υπήρξε σύγκριση ομοειδών κατ’ ανάγκη υποστατικών με τα επίδικα.

Όμως, παρά τις πιο πάνω ελλείψεις στην εκτίμηση του, που πρόβαλαν μέσα από την αντεξέταση, γενικά η έκθεση του Στεφάνου είναι αποδεκτή.”

Παραθέτει δε στη συνέχεια το πρωτόδικο Δικαστήριο διάφορα σημεία τα οποία κατά την άποψή του δικαιολογούσαν τη μεθοδολογία του μάρτυρα, για να συμπεράνει ότι, όπως προέκυπτε από το σύνολο της μαρτυρίας του μάρτυρα, οι υπολογισμοί και η εκτίμηση του γενικά, δεν ήταν παράλογη. (Σελ. 30 Απόφασης).

Από δικής τους πλευράς, οι εφεσίβλητοι διαφωνούν βέβαια με τις προαναφερθείσες θέσεις των εφεσειόντων και συμπλέουν με [*1769]την προσέγγιση την οποία ακολούθησε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Επισημαίνουν δε το γεγονός ότι οι ίδιοι οι εφεσείοντες δεν προσκόμισαν καμιά μαρτυρία από δικό τους εμπειρογνώμονα και δεν μπορούν, μέσω επιχειρημάτων του συνηγόρου τους, να επιχειρούν να καταρρίψουν τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων.

Αδυνατούμε να συμμεριστούμε τη συμπερασματική κατάληξη της προσέγγισης του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με την αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Ε. 2. Υπό το φως των παρατηρήσεων στις οποίες έχουμε προβεί προηγουμένως και των διαπιστώσεων που έχουμε παραθέσει, η αποδοχή της μαρτυρίας του μάρτυρα τούτου δεν προβάλλει ως επιλογή. Τόσο ο σκοπός της διενεργηθείσας έκθεσης εκτίμησης, όσο και η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε για να καταδείξει το ζητούμενο με την αξίωση, δεν παρέσχαν στέρεο έδαφος το οποίο θα μπορούσε να λάβει υπόψη του το Δικαστήριο για να εξαγάγει αναγκαία ευρήματα και, εν πάση περιπτώσει, οι εγγενείς αδυναμίες και τα παρατηρηθέντα κενά που έχουμε επισημάνει, έπλητταν τη σοβαρότητα, ποιότητα και χρησιμότητα της μαρτυρίας εκείνης ανεπανόρθωτα. Καταλήγοντας σ’ αυτό το αποτέλεσμα δεν επιχειρούμε να καταστήσουμε εαυτούς εμπειρογνώμονες, ούτε και θεωρήσαμε την επιχειρηματολογία του συνηγόρου των εφεσειόντων η οποία καθάπτεται της αξιοπιστίας της μαρτυρίας του Μ.Ε. 2 ως υποκατάστατο μαρτυρίας εμπειρογνώμονα. Όμως, όπως ορθά έχει παρατηρήσει και το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφασή του, δεν υπάρχει καμιά αναγνωρισμένη αρχή σύμφωνα με την οποία, επειδή σε μια υπόθεση δεν υπάρχει αντίθετη μαρτυρία, το Δικαστήριο οφείλει χωρίς άλλο να αποδεχθεί τη θέση που έχει προσφέρει ο ένας και μοναδικός εμπειρογνώμονας. Και αν ακόμα υπήρχε διαφορετική άποψη και μαρτυρία, το Δικαστήριο θα μπορούσε να προτιμήσει τη μια ή να αγνοήσει και τις δύο και να προβεί στη δική του ανάλυση. (Παπαχριστοφόρου v. Δημοκρατίας (2000) 1 Α.Α.Δ. 488).

Στην απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Πιττάλης κ.ά. v. Ianera Enterprises Ltd κ.ά. (1997) 1(Β) Α.Α.Δ. 814, το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε απορρίψει τη μαρτυρία πραγματογνώμονα ως προς το ύψος της απαιτούμενης δαπάνης για συμπλήρωση οικοδομής, επειδή η μαρτυρία του πραγματογνώμονα ήταν γενική και αόριστη, παρόλον ότι η μαρτυρία του παρέμεινε αναντίλεκτη και ο μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε στα ουσιώδη σημεία της μαρτυρίας του. Το Εφετείο επικύρωσε την απόφαση επί του θέματος τούτου, τονίζοντας ότι η αιτιολόγηση της μαρτυρίας εμπειρογνώμονα δεν διαφέρει από την αντιμετώπιση άλλων μαρτύρων [*1770]και το Δικαστήριο μπορεί να δεχθεί μόνο μέρος της μαρτυρίας του ή και καθόλου.

Όπως επιβεβαιώθηκε από το Εφετείο και στην απόφασή του στην υπόθεση Αυγουστή κ.ά. v. Ιωάννου (2005) 1(Β) Α.Α.Δ. 1498, η γνώμη του πραγματογνώμονα θα πρέπει να αιτιολογείται και να τεκμηριώνεται με απόλυτη επάρκεια και πειστικότητα. Διαφορετικά το Δικαστήριο δεν μπορεί να αποδεχτεί και να στηριχτεί στη μαρτυρία του, έστω και αν είναι ο μόνος πραγματογνώμονας που κατάθεσε στο Δικαστήριο. Στην ίδια την υπόθεση Αυγουστή v. Ιωάννου, η μαρτυρία του μόνου πραγματογνώμονα για οικοδομικές εργασίες, ενός αρχιτέκτονα, κρίθηκε πρωτόδικα ως ανεπαρκής. Η μαρτυρία του ως προς διάφορες παραμέτρους αμφισβητήθηκε από την άλλη πλευρά σε ζωτικά της σημεία και σύμφωνα με το πρωτόδικο Δικαστήριο, ο μάρτυρας δεν κατάφερε να αντικρούσει τις αμφισβητήσεις κατά τρόπο τεκμηριωμένο. Ενόψει της παρατηρηθείσας ανεπάρκειας, το Δικαστήριο έκρινε ότι ήταν αδύνατο, στηριζόμενο στη μαρτυρία εκείνου του πραγματογνώμονα, να εξήγαγε ασφαλή συμπεράσματα, οπότε και απέρριψε τη μαρτυρία του και την Απαίτηση. Το Εφετείο επικύρωσε αυτή την προσέγγιση και την πρωτόδικη απόφαση.

Ο συνήγορος των εφεσιβλήτων, στη σελίδα 7 της αγόρευσής του, εισηγήθηκε ότι δεν έχει δίκαιο ο συνήγορος των εφεσειόντων όταν εκλαμβάνει ότι το παράπονο των εφεσιβλήτων ήταν ότι ο αποβιώσας Χρ. Πελεκάνος και οι εφεσείοντες αρ. 2 και 3 δεν πώλησαν τα επίδικα ακίνητα στις πραγματικές τιμές αλλά τα πώλησαν σε χαμηλές τιμές, με αποτέλεσμα να υποστεί ζημιά η Pelmako. Σύμφωνα με τον ίδιο συνήγορο, αυτό είναι λανθασμένο, ενώ από την Έκθεση Απαίτησης διαπιστώνεται ότι το παράπονο ήταν ότι οι εφεσείοντες οικειοποιήθηκαν την περιουσία της εταιρείας χωρίς καθόλου ή/και με ανεπαρκές αντάλλαγμα. Όμως, πέραν του ότι κάτι τέτοιο δεν εξαγόταν καθαρά από την παράγραφο 20 της Έκθεσης Απαίτησης, εύλογα προκύπτει και το ερώτημα πώς είναι τότε που υποστηρίζει την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης η πλευρά των εφεσιβλήτων, αφού και σ’ αυτήν, ρητά είναι που αναφέρονται και τα εξής στη σελίδα 78:

“... Το τι όμως έχει καταλογισθεί με την έκθεση απαίτησης και τη σχετική μαρτυρία, ήταν και πάλι οι συγκεκριμένες μεταβιβάσεις των διαφόρων υποστατικών σε χαμηλότερες της πραγματικής αξίας και όχι οτιδήποτε άλλο γενικότερο, ούτε και δόθηκε μαρτυρία για συγκεκριμένη άλλη οικειοποίηση ή προσωπικά κέρδη των εναγομένων, εξαιρουμένης βέβαια της ίδιας [*1771]της Pelmaco.”

Για τους πιο πάνω λόγους, οι Λόγοι Έφεσης αρ. 1, 2 και 3 ευσταθούν.

Λόγος Έφεσης αρ. 4.

Με αυτό το Λόγο Έφεσης προσβάλλεται ως εσφαλμένο το μέρος της πρωτόδικης απόφασης σύμφωνα με το οποίο οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 ή οποιοσδήποτε από αυτούς παραβίασαν τα εκ του Νόμου ή άλλως πως καθήκοντά τους ως διοικητικών συμβούλων της Pelmako και πώλησαν ή διέθεσαν περιουσιακά στοιχεία της εταιρείας προς τους εναγόμενους αρ. 8 και 9 σε χαμηλότερη από τις πραγματικές τιμές.

Το ιστορικό σχετικά με αυτό το θέμα παρατίθεται συνοπτικά στις σελίδες 53-54 της πρωτόδικης Απόφασης, απόσπασμα της οποίας παραθέτουμε αυτούσιο:

“Το ιστορικό των μεταβιβάσεων αυτών οδηγεί στην αγορά αριθμού υποστατικών του Αμπελοχωρίου από κάποιο Σαουδάραβα Abdul Fatah Qasim με το Τεκμ. «26» ημερ. 18.6.84, από την Pelmako έναντι του συνολικού ποσού των £120.000. Στη συνέχεια, και εφόσον ο Qasim είχε εξοφλήσει το τίμημα, αυτός προέβη σε αριθμό εκχωρήσεων των δικαιωμάτων του (ελλείψει τίτλου ιδιοκτησίας επ’ ονόματι του ο οποίος τίτλος σε όλο το Αμπελοχώρι παρέμεινε ακόμη με την Pelmako), προς τρίτα άτομα, όπως τον Στέλιο Κούτα (Τεκμ. «27(α)»), την Tarantos Rent A Car Ltd (Τεκμ. «27(β)»), και την Mazen Trading Co. Ltd (Τεκμ. «27(γ)»). Με τις εκχωρήσεις αυτές ο εκχωρητής ανελάμβανε κατοχή του υποστατικού, ενώ απαλλασσόταν ο πωλητής, δηλαδή η Pelmako, από την αρχική συμφωνία. Η Pelmako εξουσιοδοτείτο με τις συμφωνίες αυτές να εγγράψει και μεταβιβάσει τα υποστατικά επ’ ονόματι των δικαιούχων («Assignees») άμα τη λήψη των αναγκαίων αδειών από το Υπουργικό Συμβούλιο, όπου χρειαζόταν. Η τιμή πώλησης που διέφερε σε κάθε μια από τις περιπτώσεις, θεωρείτο ότι θα καταβαλλόταν με την υπογραφή των εκχωρητηρίων. Στη συνέχεια, ο Qasim απεβίωσε και εισήλθε στην εικόνα η χήρα αυτού ονόματι Nasrah, η οποία σύμφωνα με τη θέση του εναγομένου 2 στη γραπτή του δήλωση, Τεκμ. «54», επιθυμούσε να πωλήσει τα υποστατικά και έτσι υπεγράφησαν τα νέα εκχωρητήρια/πωλητήρια για κάθε ένα από τους πιο πάνω δικαιούχους, αυτή τη φορά μεταξύ της Nasrah ως διαχειρίστριας της περι[*1772]ουσίας του συζύγου της, του δικαιούχου και της Pelmako. Οι νέες αυτές πωλήσεις ή εκχωρήσεις έγιναν από τον εναγόμενο 2 εκ μέρους της Pelmako και των υπολοίπων συμβαλλομένων και είναι τα Τεκμ. «26», «29» και «30». Ορθά εδώ ο κ. Χαβιαράς στην αγόρευση του διερωτάται ποιος ο λόγος της υπογραφής νέων εκχωρητηρίων σε αντικατάσταση των προηγούμενων τεκμηρίων-συμβολαίων εκχώρησης, αντί να γίνει κατευθείαν η μεταβίβαση εν ονόματι των δικαιούχων. Άλλο υποστατικό, το υπ’ αρ. 13 Γ, που είχε αγοράσει ο αποβιώσας Qasim με το Τεκμ. «26» εκχωρήθηκε με το Τεκμ. «72» από τη χήρα του σε κάποιο ζεύγος Brown κατά παρόμοιο τρόπο όπως τα Τεκμ. «28», «29» και «30», εμπλέκοντας δηλαδή και την Pelmako ως τον αρχικό πωλητή. Ας σημειωθεί βεβαίως ότι σε κανένα από τα προαναφερθέντα νέα εκχωρητήρια-πωλητήρια δεν αναφέρεται ότι ακυρώνονται τα προηγούμενα αρχικά εκχωρητήρια του Qasim προς τους δικαιούχους, παρόλο που μνημονεύονται στις νέες συμφωνίες.

Όλα τα πιο πάνω δεν αποτελούν επίδικα θέματα μεν, σχετίζονται όμως δε με το όλο ιστορικό της αγοράς από τους εναγόμενους 8 και 9 των προαναφερθέντων υποστατικών. Εκτός του ότι δείχνει και πάλιν τον τεθλασμένο τρόπο με τον οποίο η Pelmako μέσω των εναγομένων 1, 2 και 3 λειτουργούσε στην όλη διαδικασία μεταβιβάσεων των υποστατικών του Αμπελοχωρίου, υπάρχει και το παράδοξο τα δύο αυτά υποστατικά, δηλαδή τα υπ’ αρ. 13 Α και 13 Β, να είχαν μεταβιβαστεί σε συγγενείς των διοικητικών συμβούλων της Pelmako, δηλαδή των συγγενών των διαφόρων εναγομένων, όπως εξηγήθηκε πριν. Και αναμφίβολα δεν μπορεί να γίνει δεκτός ο ισχυρισμός του εναγομένου 2, ΄ότι η χήρα Nasrah γνώριζε με οποιοδήποτε τρόπο τους εναγομένους 8 και 9, με δεδομένο ότι αυτή είχε έρθει στην Κύπρο, όπως ο ίδιος ο εναγόμενος 2 δέχεται στη δήλωση του σελ. 21 και 22 για να πωλήσει την περιουσία του αποβιώσαντος συζύγου της. Ο εναγόμενος 2 δέχθηκε στην αντεξέταση του ότι είχε συγκεντρώσει ο ίδιος και είχε ουσιαστικά φέρει σε επαφή τους εναγόμενους 8 και 9 με τη Nasrah. Δέχθηκε στην αντεξέταση και σ’ αντίθεση με την αρχική του θέση ότι η Nasrah ήταν που βρήκε τους αγοραστές ότι δεν ήταν βέβαια η ίδια η Nasrah που βρήκε τους συγκεκριμένους αγοραστές, αλλά ότι η επιθυμία της να πωλήσει είχε διαδοθεί. Είναι φανερό ότι ήταν ο εναγόμενος 2 που έφερε στην εικόνα τους εναγόμενους 8 και 9 και γίνεται σχετικό εύρημα. Περαιτέρω, παρατηρείται, όπως ορθά υπέδειξε ο κ. Χαβιαράς ότι το σχετικό Τεκμ. «74», που αφορά αυτά τα δύο συγκεκριμένα υπο[*1773]στατικά έναντι £30.000, αφορά συμφωνία που έγινε την 1.7.97 μεταξύ της Nasrah και της ίδιας της Pelmako, χωρίς τη συμμετοχή των εναγομένων 8 και 9. Η συμφωνία του Τεκμ. «74», αποτελεί στην ουσία σύμβαση πώλησης των δύο αυτών υποστατικών κατευθείαν προς την Pelmako, εφόσον ρητά δηλώνεται με την παρ. 2, στη δεύτερη σελίδα, ότι ο εκδοχέας συμφωνεί να μεταβιβάσει στον δικαιούχο-αγοραστή τα προαναφερθέντα υποστατικά. Σημειώνεται εδώ η αντίθεση που υπάρχει, για παράδειγμα, με το Τεκμ. «72», όπου ο δικαιούχος, εκεί το ζεύγος Brown, δεν χαρακτηρίζεται και ως αγοραστής. Το ίδιο συμβαίνει και στα Τεκμ. «28», «29» και «30», δηλαδή στα εκχωρητήρια στην Mazen, στον Κούτα και την Tarantos.

Την ίδια ημέρα, δηλαδή την 1.7.97, η Pelmako πωλεί τα δύο αυτά υποστατικά με τα Τεκμ. «75» και «76» στους εναγόμενους 8 και 9 έναντι του τιμήματος των £15.000 έκαστο, ώστε να συνάδει με την τιμή των £30.000, που καθορίστηκε στη σύμβαση πώλησης του Τεκμ. «74» από την Nasrah προς την Pelmako.”

Σημειώνεται ότι ο εναγόμενος αρ. 8 είναι γιος της αποβιώσασας λογίστριας της Pelmako Μάρως Παναγίδη, ενώ ο εναγόμενος αρ. 9 είναι αδελφός του γαμπρού επί θυγατρί του αποβιώσαντα Χρ. Πελεκάνου. Η δε αποβιώσασα Μάρω Παναγίδου είναι αδελφή της συζύγου του εναγομένου αρ. 3 και ο εναγόμενος αρ. 9 είναι αδελφός του συζύγου της αδελφής του εναγομένου αρ. 2, δηλαδή της εναγομένης αρ. 7.

Με βάση αυτά τα δεδομένα, και την ακολουθηθείσα διαδικασία, το πρωτόδικο Δικαστήριο συμπέρανε ότι ήταν εμφανές ότι η Pelmako μετά από όλη τη διαδικασία και με την ανάμειξη της Nasrah, κατέληξε να πωλήσει με “τεθλασμένο τρόπο”, ως πωλητής, τα δύο υποστατικά προς συγγενείς διοικητικών συμβούλων.

Ως προς το θέμα της τιμής στην οποία πωλήθηκαν τα δύο ακίνητα προς τους εναγομένους αρ. 8 και 9 σε σχέση με την πραγματική τους αξία, το Δικαστήριο κατέληξε στο εύρημα ότι η πρώτη ήταν πολύ χαμηλότερη από τη δεύτερη, λαμβανομένων υπόψη δύο στοιχείων μαρτυρίας: Πρώτον, με βάση την εκτίμηση του Μ.Ε.2 Στεφάνου και δεύτερο, με βάση τη μαρτυρία σύμφωνα με την οποία ο ίδιος ο εφεσείων αρ. 2, ενεργώντας ως σύμβουλος της Pelmako και γραμματέας της, κατά το 1988 καθόριζε την τιμή στις £25.000 για κάθε ακίνητο όταν ο αποβιώσας Qasim επιζητούσε να τα πωλήσει προς £27.000. Περαιτέρω, το Κτηματολόγιο, όταν δέχθηκε τις δηλώσεις μεταβίβασης των ακινήτων, τα εκτίμησε προς [*1774]£30.000 το καθένα και εισέπραξε μεταβιβαστικά τέλη πάνω στο ποσό τούτο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε, μεταξύ άλλων, και τη θέση των εφεσειόντων σύμφωνα με την οποία η τιμή στην οποία πωλήθηκαν τα υποστατικά αυτά μπορεί να ήταν χαμηλή, ενώ άξιζαν περισσότερο, αλλ’ αυτή ήταν η θέληση και απόφαση του ιδιοκτήτη. Όπως εξήγησε, δεν είναι λογικό για οποιοδήποτε ιδιοκτήτη να πωλήσει τα υποστατικά κατά τουλάχιστον £10.000 λιγότερο το καθένα, ζημιώνοντας έτσι μερικές χιλιάδες λίρες. Ούτε και παρουσιάστηκε η ίδια η Nasrah στο Δικαστήριο για να καταθέσει ότι, λόγω επιτακτικής ανάγκης, οδηγήθηκε στην πώληση σε τέτοια χαμηλή τιμή. Όπως δε συμπέρανε το πρωτόδικο Δικαστήριο στις σελίδες 57-58 της απόφασης:

“Η αλήθεια και γίνεται σχετικό εύρημα, είναι ότι είχε χρησιμοποιηθεί αυτός ο μηχανισμός από τους Διοικητικούς Συμβούλους, και ιδιαίτερα στην συγκεκριμένη περίπτωση τον εναγόμενο 2, για να ληφθούν σε πολύ χαμηλή τιμή περιουσιακά στοιχεία της Pelmako από συγγενείς των διοικητικών συμβούλων αυτής οι οποίοι μετείχαν στις δικαιοπραξίες αυτές, όχι ως καλόπιστοι τρίτοι ανεξάρτητοι αγοραστές, αλλά ως γνωρίζοντες το τι γινόταν ενόψει της συγγένειας που είχαν και έχουν με τους εναγόμενους 1, 2 και 3.”

Θα πρέπει να διαφωνήσουμε και με αυτή την προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Εάν κάτι είναι πράγματι φανερό στην προκείμενη περίπτωση είναι το ότι η χήρα του αγοραστή των ακινήτων και δικαιουμένου σε άμεση μεταβίβαση ως πλήρως εξοφλήσαντος ολόκληρο το τίμημα κ. Qasim, ήρθε στην Κύπρο για να πωλήσει και πώλησε τα δύο ακίνητα, τα οποία τυπικά είχαν παραμείνει εγγεγραμμένα στην Pelmako λόγω της μη έκδοσης τίτλων και/ή λόγω της μη έγκαιρης εξασφάλισης της απαιτούμενης άδειας από την αρμόδια αρχή της Δημοκρατίας. Μπορούσε ασφαλώς να πωλήσει σε όποιον ήθελε και σε όποια τιμή ήθελε ή αποδεχόταν. Είναι αδιαμφισβήτητο δε το γεγονός ότι με τον έμμεσο τρόπο με τον οποίο προέβηκε στην πώληση προς τους εφεσείοντες αρ. 8 και 9, το τίμημα το οποίο αποκόμισε από την πώληση ήταν πράγματι εκείνο το οποίο εισέπραξε η Pelmako από τους αγοραστές – εφεσείοντες αρ. 8 και 9. Αναμφίβολα οι εφεσείοντες αρ. 8 και 9 παρουσιάζονται να επωφελήθηκαν λόγω της αγοράς σε τιμή η οποία φαινόταν σημαντικά χαμηλότερη της αγοραίας αξίας τους. Όμως, το ερώτημα και το υπό κρίση ζήτημα είναι πως ήταν που ζημιώθηκε η Pelmako από την πώληση προς τους εφεσείοντες αρ. 8 και 9; Είχε μήπως επιλογή η Pelmako να πωλούσε σε μεγαλύτερη τιμή ή σε άλλους αγοραστές; Υπήρχε οποιοδήποτε εμπόδιο ή κώλυμα από απόψεως εταιρικού δι[*1775]καίου στο να πρόβαλλαν οι εφεσείοντες – συγγενείς διοικητικών συμβούλων, ως αγοραστές ακινήτου, το οποίο είχε ήδη πωληθεί σε τρίτο πρόσωπο και ξεφύγει από τον έλεγχο της εταιρείας;

Όπως ορθά παρατήρησε και ο συνήγορος των εφεσειόντων, εκείνο για το οποίο θα μπορούσαν να κατηγορηθούν εδώ οι διοικητικοί σύμβουλοι – εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 είναι όχι ότι ζημίωσαν την εταιρεία (στην οποία ήσαν και οι ίδιοι μέτοχοι), αλλ’ ότι δεν αξιοποίησαν τη θέση τους έτσι ώστε να έπειθαν ότι θα ήταν καλύτερα αν η εταιρεία αγόραζε πίσω τα ακίνητα που είχε ήδη πωλήσει, αντί να πωληθούν σε τρίτους και να τα μεταπωλήσει σε άλλο αγοραστή για μεγαλύτερο κέρδος. Στην υπό εξέταση περίπτωση, όπως κατέστη φανερό από τη δοθείσα μαρτυρία, η χήρα του αγοραστού Qasim Nasrah ήρθε στην Κύπρο και, επισκεφθείσα τα γραφεία της Pelmako, εξέφρασε την πρόθεσή της να πωλήσει τα ακίνητα τα οποία είχε αγοράσει ο σύζυγός της. Αυτή η πρόθεσή της κατέστη γνωστή εντός της εταιρείας και οι εφεσείοντες αρ. 8 και 9 προφανώς πληροφορηθέντες τούτο από τους εναγόμενους αρ. 2 και 3, ενδιαφέρθηκαν να αγοράσουν τα ακίνητα. Διαπραγματεύσεις ως προς την τιμή πώλησης κατέληξαν σε συμφωνία κοινά αποδεκτή. Ο εφεσείων αρ. 2, ο οποίος δεν είναι νομικά καταρτισμένος, ανέθεσε όπως κατάθεσε, τη διεκπεραίωση της πώλησης και την πραγμάτωση της πρόθεσης της Nasrah σε δικηγόρο, ο οποίος και έκρινε ότι ο ορθός νομικά τρόπος επίτευξης της πώλησης, λαμβανομένων υπόψη των πράξεων αγοραπωλησίας και εκχωρήσεων που είχαν προηγηθεί, ήταν ο καταρτισμός και υπογραφή των εγγράφων που τελικά υπογράφηκαν και στα οποία είχε συμμετάσχει και η Pelmako ως αρχικός πωλητής, ο οποίος διατηρούσε την υποχρέωση να μεταβιβάσει σε όποιο άτομο της ήθελε υποδείξει ο δικαιούμενος σε εγγραφή αγοραστής ή δικαιούχος κατόπιν εκχώρησης. Τυπικά είχε επομένως συμμετάσχει στην όλη διαδικασία και η Pelmako, καθότι αυτό είχε κριθεί ως νομικά απαραίτητο από δικηγόρο ο οποίος συμβούλευσε σχετικά.

Βέβαια, το υπονοούμενο εδώ είναι ότι οι εφεσείοντες αρ. 8 και 9, με τη συνδρομή των εφεσειόντων αρ. 1, 2 και 3, ουσιαστικά ξεγέλασαν ή έστω εκμεταλλεύτηκαν την πρόθεση της χήρας του Qasim για μια γρήγορη πώληση και αγόρασαν τα ακίνητα σε εξευτελιστική τιμή. Μπορεί άραγε να λεχθεί ότι είχαν καθήκον προς την εταιρεία Pelmako ως διοικητικοί σύμβουλοι οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 να αναλάμβαναν με κάποιο τρόπο οι ίδιοι την εκμετάλλευση εκείνη, στο βωμό του κέρδους, ενώ γνώριζαν ότι η αγοραία αξία των ακινήτων ήταν αρκετά ψηλότερη; Το ότι έτσι είχε τεθεί το θέμα και από πλευράς εφεσιβλήτων, είναι εμφανές και από τη μαρ[*1776]τυρία του ίδιου του εφεσίβλητου αρ. 1, ο οποίος στη μαρτυρία του είχε πει και τα εξής: (σελίδα 132 των πρακτικών):

“... Εγώ έχω στα χέρια μου σαν εταιρεία τη δύναμη και γνώριζε η εταιρεία και είναι η εταιρεία που έσπρωξε τη χήρα να πουλήσει, γιατί είχε απόλυτη ανάγκη, στις χαμηλές τιμές τούτες. Και δεν βλέπω τον λόγο γιατί να μην τα έπαιρνε η εταιρεία και να τα μεταπουλήσει με ψηλότερες τιμές ...”

Από το πιο πάνω απόσπασμα διαφαίνεται πρώτα ότι οι ίδιοι οι εφεσίβλητοι αναγνωρίζουν ότι η χήρα του Qasim είχε απόλυτη ανάγκη και, επομένως, εσφαλμένα σχολίασε το Δικαστήριο ότι οι εφεσείοντες δεν την κάλεσαν να μαρτυρήσει ότι είχε ανάγκη να πωλήσει. Κατά δεύτερο, είναι ο ρόλος και το καθήκον διοικητικών συμβούλων να έσπευδαν να εκμεταλλευτούν την κατάσταση που δημιουργήθηκε μετά που μια χήρα αγοραστού “σπρώχθηκε” να πωλήσει λόγω ανάγκης σε χαμηλές τιμές; Και η μη διενέργεια μιας τέτοιας πράξης μπορεί να θεωρηθεί ως αποξένωση ή μεταβίβαση ή οικειοποίηση περιουσίας της εταιρείας σε τιμή χαμηλότερη από την πραγματική;

Ας σημειωθεί δε ότι η ίδια διαδικασία και τα ίδια έγγραφα με τη συμμετοχή της Pelmako ακολουθήθηκε και στην πώληση που έγινε τις ημέρες εκείνες πάλι από τη Nasrah άλλου ακινήτου προς ζεύγος Άγγλων αγοραστών, που κανένα ιδιαίτερο λόγο ή συμφέρον είχαν οι εφεσείοντες αρ. 8 και 9 στη διεκπεραίωση της πράξης εκείνης.

Για τους πιο πάνω λόγους και αυτός ο Λόγος Έφεσης ευσταθεί.

Λόγος Έφεσης αρ. 5.

Με αυτό το Λόγο Έφεσης προσβάλλεται η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με τη διασύνδεση Pelmako και εφεσείουσας αρ. 10 εταιρείας Aspis Estate Management Ltd και πιο συγκεκριμένα το εύρημα ότι η Aspis λάμβανε προμήθεια από την Pelmako για τη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων του Αμπελοχωρίου. Σύμφωνα με αδιαμφισβήτητα γεγονότα και ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, κατά τη φάση της συμπλήρωσης του όλου έργου του “Αμπελοχωρίου” και με την παράδοση και έναρξη χρήσης υποστατικών από αγοραστές, προέκυψε η ανάγκη διαχείρισης των κοινοχρήστων χώρων του συγκροτήματος. Εργασίες και υπηρεσίες όπως η περιποίηση και καθαριότητα κοινόχρηστων χώρων, ηλεκτροδότηση τους, υδροδότηση, διατήρηση [*1777]χώρων πρασίνου κλπ., θα έπρεπε να διενεργούνται και μέρος των εξόδων θα έπρεπε να κατανέμονταν και καταβάλλονταν από τους αγοραστές. Με επιστολή ημερομηνίας 28.4.1988, την οποία απηύθυνε προς όλους τους αγοραστές, ο αποβιώσας Χρ. Πελεκάνος (διοικητικός σύμβουλος της Pelmako), εξηγούσε την αναγκαιότητα διορισμού εταιρείας η οποία θα αναλάμβανε αυτό το έργο έναντι αμοιβής και εισηγείτο συγκεκριμένα όπως με τη συγκατάθεση των αγοραστών, ανατεθεί στην εφεσείουσα αρ. 10 εταιρεία, στην οποία μοναδικοί μέτοχοι ήσαν ο ίδιος κατά 80% και ο εφεσείων αρ. 3 κατά 20%. Η εισήγηση αυτή εγκρίθηκε και η εφεσείουσα αρ. 10 Aspis Estate Management Ltd ανέλαβε και διεκπεραίωνε τις εργασίες εκείνες έναντι αμοιβής. Όπως δε προέκυψε από προσκομισθείσα μαρτυρία, στους οικονομικούς λογαριασμούς της Pelmako για τα έτη 1988-1991 και σε επόμενα χρόνια εμφανίζονταν διάφορα ποσά τα οποία χρεώνονταν ως “προμήθειες” (commissions) ή ως “προσφερθείσες υπηρεσίες” (services rendered). Σύμφωνα με την πρωτόδικη απόφαση, η ανάθεση της διαχείρισης στην Aspis ουσιαστικά μεθοδεύτηκε από τον αποβιώσαντα και διοχετεύτηκε η οικονομική της εκμετάλλευση σε εταιρεία στην οποία μεγαλομέτοχος ήταν ο ίδιος, αποκλείοντας έτσι από την προσφερόμενη ευκαιρία την Pelmako, αν αυτή μπορούσε η ίδια να διεκπεραιώσει τη διαχείριση ή την ανάθεση σε άλλη εταιρεία την οποία θα επέλεγε η Pelmako και στην οποία είτε θα είχε οικονομική συμμετοχή ή όφελος η Pelmako ή όλοι οι μέτοχοί της.

Η πρωτόδικη απόφαση επί του σημείου τούτου είναι ορθή. Δεν ευσταθεί η εισήγηση των εφεσειόντων ότι εν πάση περιπτώσει δεν μπορούσε να αναλάβει αυτή την εργασία η Pelmako ή ότι την ανάθεση στην Aspis την αποφάσισαν οι αγοραστές των ακινήτων. Όπως λέχθηκε και στην Αγγλική απόφαση στην υπόθεση Regal (Hastings) Ltd v. Gulliver a.o. [1942] 1 All E.R. 378, σε τέτοια περίπτωση, αφ’ ης στιγμής ένας σύμβουλος αποκομίζει όφελος από συναλλαγή όπως η παρούσα, έχει υποχρέωση να λογοδοτήσει και αποκαταστήσει, ανεξάρτητα από το γεγονός ότι η εταιρεία αδυνατούσε να αναλάβει η ίδια την διεκπεραίωση της συναλλαγής. Ούτε και ενέχει εδώ σημασία το γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες των ακινήτων έδωσαν τη συγκατάθεσή τους για την ανάθεση στην Aspis μετά που παροτρύνθηκαν να το πράξουν από το σύμβουλο της Pelmako, εφεσείοντα αρ. 1. Εκείνη που πρώτη έπρεπε να έδιδε τη συγκατάθεσή της, αν την έδιδε μετά που ενημερωνόταν πλήρως, ήταν η ίδια η Pelmako, την οποία όφειλε να ενημερώσει ο Χρ. Πελεκάνος ως προς το χειρισμό του θέματος που ανέκυψε. Όπως τονίστηκε και στην υπόθεση Regal (ανωτέρω) με μια τέτοια ενημέρωση, ο σύμβουλος θα ήταν πλήρως καλυμμένος αν η εταιρεία [*1778]αποφάσιζε να μην προβεί η ίδια σε καμιά ενέργεια ή να προτείνει την Aspis.

Επομένως, ορθά διακριβώθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι οι εφεσείοντες αρ. 1 και 3 παρέβηκαν καθήκον που προέρχεται από τη σχέση οικονομικής εμπιστοσύνης με την εταιρεία Pelmako και συνακόλουθα ο λόγος τούτος έφεσης δεν ευσταθεί.

Λόγος Έφεσης αρ. 6.

Ο έκτος Λόγος Έφεσης, όπως άλλωστε ρητά αναφέρεται και στην αγόρευση του συνηγόρου των εφεσειόντων, είναι συνέχεια των προηγούμενων πέντε λόγων. Με αυτόν προσβάλλονται γενικά τα ευρήματα του Δικαστηρίου τόσο επί των πραγματικών γεγονότων όσο και επί της αξιοπιστίας, όπως και τα συμπεράσματά του, επειδή είναι, κατά τον ισχυρισμό, αντίθετα προς τη δοθείσα μαρτυρία ή επειδή εξήχθηκαν χωρίς να υπάρχει σχετική μαρτυρία.

Έχοντας υπόψη τη φύση των θεμάτων που εγείρονται κάτω από αυτό το λόγο έφεσης, όπως επίσης και την κατάληξή μας περί αποδοχής των προηγούμενων τεσσάρων λόγων έφεσης που ασχολούνταν είτε με τα ίδια, είτε με παρόμοια θέματα, δεν νομίζουμε ότι είναι χρήσιμο και/ή παραγωγικό να προβούμε στην εξέταση και αυτού του λόγου έφεσης.

Λόγος Έφεσης αρ. 7.

Αντικείμενο αυτού του Λόγου Έφεσης αποτελεί η συμπερασματική κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι γενικά οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 παρέβηκαν τα εκ του Νόμου καθήκοντα τα οποία είχαν έναντι των μετόχων της Pelmako, αλλά και της ίδιας της εταιρείας. Με αυτό το λόγο έφεσης, δεν αμφισβητείται βέβαια ακαδημαϊκά η νομική ανάλυση στην οποία προέβηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφορικά με τα καθήκοντα και υποχρεώσεις διοικητικών συμβούλων έναντι των μετόχων ή της εταιρείας τους, αλλά ο τρόπος εφαρμογής των νομικών αρχών που διέπουν το θέμα από το πρωτόδικο Δικαστήριο σε συγκεκριμένες περιπτώσεις οι οποίες προέκυψαν από τη μαρτυρία. Όπως είναι φανερό, οι συγκεκριμένες αυτές περιπτώσεις που είχαν ευρεθεί από το Δικαστήριο ότι ενυπήρχαν και ότι συνιστούσαν επιλήψιμες ενέργειες από μέρους εφεσειόντων διοικητικών συμβούλων, είναι εκείνες οι οποίες έχουν ήδη εξετασθεί στο πλαίσιο της διερεύνησης προηγηθέντων λόγων έφεσης.

[*1779]Επομένως, δεν συντρέχει λόγος εξέτασης των περιπτώσεων εκείνων κάτω και από αυτό το λόγο έφεσης, εφόσον τα πραγματευόμενα εδώ θέματα έχουν ήδη κριθεί.

Λόγος Έφεσης αρ. 8.

Οι εφεσείοντες με αυτό το Λόγο Έφεσης αμφισβητούν την ορθότητα της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου, όπως και τη δυνατότητά του όπως διατάξει την επαναμεταβίβαση από τους εφεσείοντες αρ. 1, 2, 3, 5, 7, 8 και 9 των αγορασθέντων από αυτούς κατά το 1988, 1991 και 1997 υποστατικών, ιδιαίτερα χωρίς μαρτυρία ως προς γενόμενες έκτοτε σ’ αυτά βελτιώσεις και χωρίς να διαταχθεί η Pelmako όπως επιστρέψει εντόκως το πληρωθέν από αυτούς ποσό. Έπεται ότι η κατάληξή μας ως προς την επιτυχία άλλου λόγου έφεσης σχετιζόμενου με τις μεταβιβάσεις αυτές, έχει καταστήσει το θέμα τούτο ακαδημαϊκής μόνο σημασίας και δεν χρειάζεται να του επιληφθούμε.

Λόγος Έφεσης αρ. 9.

Με αυτό το Λόγο Έφεσης οι εφεσείοντες υποβάλλουν ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα δεν απέρριψε την αγωγή μετά την ακρόαση, λόγω της μεγάλης και κατ’ ισχυρισμό αδικαιολόγητης καθυστέρησης στην καταχώρησή της, πράγμα που δεν εξασφάλισε δίκαιη δίκη.

Παρόλον ότι και αυτός ο Λόγος Έφεσης καθίσταται πλέον ακαδημαϊκός, ενόψει της επιτυχίας στους προαναφερθέντες λόγους έφεσης, εν τούτοις, θα παρατηρούσαμε ότι εν πάση περιπτώσει, αυτός ο λόγος έφεσης δεν θα μπορούσε να ευσταθήσει. Όπως έχει επανειλημμένα τονιστεί στη νομολογία, κατ’ αρχάς η ίδια η παρέλευση μεγάλου χρονικού διαστήματος μέχρι την καταχώρηση της αγωγής, δεν είναι αφ’ εαυτής αποφασιστικής σημασίας παράγων. Στην υπόθεση Βίκτωρος v. Χριστοδούλου (1992) 1 Α.Α.Δ. 512, τονίστηκε ότι το εύλογο του χρόνου για τη διάγνωση των δικαιωμάτων ή της ευθύνης του πολίτη, εξαρτάται από σειρά παραγόντων που συσχετίζονται με τις ιδιομορφίες της υπόθεσης, τη φύση, το χαρακτήρα και το περίπλοκο των θεμάτων που εγείρονται προς επίλυση, όπως επίσης και τη διαγωγή των διαδίκων.

Στην υπό εξέταση περίπτωση δεν δίδεται στην Ειδοποίηση Έφεσης καμιά αιτιολογία η οποία να σχετίζεται με τους πιο πάνω παράγοντες, παρά μόνο γίνεται ειδική και μοναδική επίκληση του γεγονότος ότι μεταξύ του χρόνου διαπλοκής των επίδικων γεγο[*1780]νότων και της καταχώρησης της αγωγής είχε μεσολαβήσει ο θάνατος του Χριστόφορου Πελεκάνου που είχε διαδραματίσει πρωτεύοντα ρόλο και που εναγόταν ως εναγόμενος αρ. 1 μέσω του διαχειριστή της περιουσίας του υιού του και εναγόμενου αρ. 2. Αυτό το γεγονός το επικαλούνται οι εφεσείοντες ως κρίσιμης σημασίας, αφού αποστέρησε τους εναγόμενους-εφεσείοντες από μεγίστης σπουδαιότητας μαρτυρία από το μοναδικό πρόσωπο που ήταν γνώστης των επίδικων γεγονότων, αφού αυτός χειριζόταν τις υποθέσεις της Pelmako. Ως αποτέλεσμα, οι ενάγοντες-εφεσίβλητοι κατέθεταν χωρίς ουσιαστική αντικρουστική μαρτυρία. Πέραν όμως της σημασίας την οποία πράγματι θα πρέπει να είχε η απουσία του Χρ. Πελεκάνου από το εδώλιο του μάρτυρα, δεν προβλήθηκε από πλευράς εφεσειόντων οτιδήποτε που να καταδεικνύει ότι οι εφεσίβλητοι γνώριζαν πράγματι όλα τα γεγονότα έγκαιρα και ότι ήσαν σε θέση να καταχωρήσουν την αγωγή τους ενωρίτερα και δεν το έπραξαν. Ούτε προβλήθηκε οτιδήποτε σύμφωνα με το οποίο παρά τις χρονοβόρες ενδελεχείς έρευνες που απαιτείτο όπως προηγηθούν, και πάρα την πολυπλοκότητα των εγειρόμενων θεμάτων, την ανάθεση και ετοιμασία εκθέσεων εκτιμήσεων κλπ., οι εφεσίβλητοι είχαν ολιγωρήσει.

Αυτός ο Λόγος Έφεσης απορρίπτεται.

Η Αντέφεση.

Με το μοναδικό λόγο τον οποίο εγείρουν στην Αντέφεσή τους, οι ενάγοντες-εφεσίβλητοι ισχυρίζονται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ενέκρινε την έκδοση διαταγής κατά των εφεσειόντων για απόδοση λογαριασμών ενόρκως σε σχέση με το ανταγωνιστικό έργο της “Κληματαριάς”. Σε σχέση με το θέμα τούτο, το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε αναφέρει τα εξής, στη σελίδα 83 της Απόφασής του:

“Πριν την κατάληξη θα πρέπει να λεχθούν τα εξής. Η αναφορά σε σχέση με τη διοχέτευση ευκαιριών στο ανταγωνιστικό συγκρότημα Κληματαριά από την εναγόμενη 6 και τα όσα λέχθηκαν σε σχέση με το ζήτημα αυτό στο κεφ. ΣΤ, πιο πάνω, δεν έχουν αντίκρισμα σε κάποια συγκεκριμένη αξιούμενη θεραπεία. Δεν ζητείται δηλαδή με την έκθεση απαίτησης η λήψη λογαριασμών από την εναγόμενη 6 σε σχέση με εισοδήματα που άλλως θα ανήκαν στην Pelmako λόγω του Αμπελοχωρίου και που διοχετεύθηκαν στην Κληματαριά λόγω της εμπλοκής της εναγόμενης 6. Οι γενικότερες θεραπείες που ζητούνται εναντίον των εναγομένων 1, 2 και 3, όπως αναλύθηκαν [*1781]προηγουμένως, δεν μπορούν να καλύψουν τέτοιο συγκεκριμένο ζήτημα, ούτε και υπήρξε τέτοια εισήγηση στην αγόρευση του κ. Χαβιαρά. ....”

Διαφωνώντας με αυτή την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου, οι εφεσίβλητοι υποβάλλουν ότι δεν ζητούσαν όπως διαταχθεί η εναγομένη αρ. 6 να αποδώσει λογαριασμούς για το έργο στην “Κληματαριά”, αλλά να διαταχθούν οι ίδιοι οι εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 να αποδώσουν λογαριασμό για τα προσωπικά κέρδη και/ή οφέλη που απεκόμισαν οι ίδιοι εις βάρος της Pelmako. Παρέπεμψαν προς τούτο οι εφεσίβλητοι το Εφετείο στην υπόθεση Regal (Hastings) Ltd v. Gulliver a.o. [1942] 1 All E.R. 378.

Κατά την άποψή μας τα γεγονότα στην υπόθεση εκείνη διαφοροποιούνται από τα γεγονότα και το ζητούμενο στην παρούσα υπόθεση. Στην υπόθεση Regal, λόγω της αδυναμίας της εταιρείας να πληρώσει και να κατέχει όλες τις μετοχές θυγατρικής εταιρείας, όπως ήταν η πρόθεση των μετόχων, η εταιρεία πλήρωσε και πήρε μόνο το 40% των μετοχών, ενώ τις υπόλοιπες μετοχές τις αγόρασαν για να βοηθήσουν την κατάσταση δύο διοικητικοί σύμβουλοι, καταβάλλοντας προσωπικά το αντίτιμο. Όταν μετέπειτα πωλήθηκαν οι μετοχές τόσο της μητρικής όσο και της θυγατρικής εταιρείας, προέκυψε ότι οι μετοχές που κατείχαν οι σύμβουλοι πωλήθηκαν με κέρδος. Σύμφωνα με την απόφαση του Αγγλικού Δικαστηρίου, παρά την ύπαρξη καλής πίστης, οι σύμβουλοι τελούσαν σε σχέση οικονομικής εμπιστοσύνης προς την εταιρεία και όφειλαν να επιστρέψουν προς αυτήν το κέρδος το οποίο είχαν αποκομίσει από την πώληση. Στην παρούσα όμως υπόθεση, πέραν του ότι το έργο “Κληματαριά” είχε διεκπεραιωθεί από άλλη εταιρεία, όχι θυγατρική της Pelmako, κανένα συγκεκριμένο και αποκρυσταλλωθέν κέρδος δεν υπολογίστηκε από κανένα το οποίο είχε κάνει προσωπικά ο ένας ή ο άλλος διοικητικός σύμβουλος της Pelmako. Για να αποτολμηθεί δε να εξευρεθεί τέτοιο κέρδος, αναπόφευκτα θα πρέπει να γίνουν λογαριασμοί από την εφεσείουσα-εναγομένη αρ. 6 επί όλων των δραστηριοτήτων της, κάτι που δεν θα μπορούσε να διαταχθούν οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 προσωπικά να πράξουν. Όπως δε ορθά παρατήρησε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, οι γενικότερες θεραπείες που ζητούνταν εναντίον των εφεσειόντων αρ. 1, 2 και 3 δεν μπορούσαν να καλύψουν και ένα τέτοιο συγκεκριμένο θέμα.

Η Αντέφεση απορρίπτεται.

Ως αποτέλεσμα, η Έφεση επιτυγχάνει μερικώς. Όλες οι δηλώ[*1782]σεις του Δικαστηρίου και οι διαταγές που εκδόθηκαν παραμερίζονται με εξαίρεση το διάταγμα ως η παράγραφος 27(vii) της Έκθεσης Απαίτησης για απόδοση λογαριασμών από την εφεσείουσα αρ. 10 προς την Pelmako, η ορθότητα του οποίου επικυρώνεται.

Ως προς τα έξοδα, διατάσσουμε ως ακολούθως:

Επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων €2.000 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., αν υπάρχει, ως έξοδα της έφεσης.

Επιδικάζονται περαιτέρω επίσης υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων τα 2/3 των εξόδων της αγωγής κατά την πρωτόδικη διαδικασία, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ.: Με κάθε σεβασμό στην απόφαση της πλειοψηφίας, καταλήγω σε διαφορετικό αποτέλεσμα.

Δεν χρειάζεται να επαναλάβω το ιστορικό της διαφοράς, αφού αυτό περιγράφεται με σαφήνεια στην απόφαση της πλειοψηφίας.  Περιορίζομαι να αναφέρω ότι με την παράγωγη αγωγή τους οι Εφεσίβλητοι-Ενάγοντες καταλογίζουν στους Εφεσείοντες-Εναγόμενους, μεταξύ άλλων, ότι κατά παράβαση των καθηκόντων τους ως Διευθυντές της περιουσίας της εταιρείας Pelmako Developments Limited – Εφεσίβλητοι 4 – και/ή ως εμπιστευματοδόχοι και/ή κατά παράβαση της σχέσης εμπιστοσύνης που όφειλαν, σε συμπαιγνία και/ή σε συνεννόηση μεταξύ τους, με σκοπό το προσωπικό όφελος και/ή τον αδικαιολόγητο πλουτισμό:- (α) διέθεσαν ένα μεγάλο μέρος κατοικιών στο συγκρότημα Αμπελοχώρι στο Πισσούρι, σε τιμές χαμηλότερες της αξίας τους, ενώ άλλες κατοικίες τις χρησιμοποίησαν οι ίδιοι χωρίς αντάλλαγμα, (β) κακόπιστα ανέστειλαν τις εργασίες της εταιρείας και οικειοποιήθηκαν την εμπορική εύνοιά της, (γ) δεν τηρούσαν τα αναγκαία λογιστικά βιβλία και λογαριασμούς και ούτε παρέδωσαν ισολογισμένους λογαριασμούς, (δ) δεν διένειμαν μέρισμα, (ε) μεταβίβασαν, εν αγνοία των Εφεσιβλήτων, 25 κατοικίες και ένα εστιατόριο στο πιο πάνω συγκρότημα, στο όνομα διαφόρων Εφεσειόντων χωρίς αντάλλαγμα ή με ανεπαρκές αντάλλαγμα, (στ) μεταβίβασαν στο όνομα των Εφεσειόντων 6 με τον ίδιο τρόπο μία άλλη κατοικία, (ζ) παρέλειψαν να καταβάλουν κέρδη που πραγματοποίησαν από τη λειτουργία της καντίνας του συγκροτήματος, (η) μετά την απογύμνωση της εταιρείας Pelmako από την περιουσία της, άφησαν την εταιρεία να διαγραφεί από το Μητρώο που διατηρείται στον [*1783]Έφορο Εταιρειών.

Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω ενεργειών, οι Εφεσίβλητοι-Ενάγοντες, αξίωσαν με την παράγραφο 27:-

  (i) Δήλωση ότι οι Εφεσείοντες-Εναγόμενοι 1-3 ως σύμβουλοι και διαχειριστές της Pelmako ενήργησαν παράνομα και κατά παράβαση του καθήκοντος εμπιστοσύνης.

 (ii) Αποζημιώσεις εναντίον των Εφεσειόντων 1-3 και προς όφελος της Pelmako.

(iii) Διάταγμα για απόδοση λογαριασμών, και των κερδών που απεκόμισαν οι Εφεσείοντες 1-3 από τις παράνομες πράξεις τους και/ή που οικειοποιήθηκαν είτε οι ίδιοι οι Εφεσείοντες, είτε οι υπόλοιποι Εφεσείοντες.

(iv) Διάταγμα για μεταβίβαση και επανεγγραφή στο όνομα της Pelmako όλων των κατοικιών και του ενός εστιατορίου.

 (v) Διάταγμα για απόδοση λογαριασμών από τους Εφεσείοντες 1-3 για την κτηματική περιουσία που είχε η εταιρεία μέχρι τις 6.3.2000.

 (vi)      Αποζημιώσεις ως προς το (v) ανωτέρω.

(vii)      Απόδοση λογαριασμών από τους Εφεσείοντες αρ. 10 για τα κέρδη που αποκόμισαν από τη διαχείριση περιουσίας της Pelmako.

Η δίκη ήταν μακρά και τα γεγονότα περίπλοκα. Για τους Εφεσίβλητους-Ενάγοντες κατάθεσε ο Εφεσίβλητος-Ενάγοντας, Μ.Ε. 1, ο εκτιμητής Ξ. Στεφάνου, Μ.Ε. 2, Λειτουργός του Κτηματολογίου, Μ.Ε. 3 και υπάλληλος του Τμήματος Πτωχεύσεων του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού. Για τους Εφεσείοντες κατέθεσε μόνο ο Εφεσείοντας-Εναγόμενος 2 και Λειτουργός του Εφόρου Εταιρειών. Εκ μέρους τους δεν κατέθεσε οποιοσδήποτε εκτιμητής.

Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος που εκδίκασε πρωτοδίκως την υπόθεση, στην 87σέλιδη εμπεριστατωμένη απόφασή του, προέβη σε αξιολόγηση της ενώπιον του μαρτυρίας. Σχολιάζοντας την αξιοπιστία των διαδίκων που κατέθεσαν για την κάθε πλευρά, ανέφερε στη σελίδα 15 τα εξής:-

«Να λεχθεί εξαρχής, σ’ αυτό το στάδιο, ότι γενικά η πλευρά των εναγόντων και ιδιαίτερα η μαρτυρία του ενάγοντα 1, εντυπωσίασε ευνοϊκά το Δικαστήριο, το οποίο και αποδέχεται τη μαρτυρία τους. Αναμφίβολα υπήρξαν αστάθειες στη μαρτυρία αυτή, καθώς και ασάφειες, αλλά δεν επηρεάζουν ουσιωδώς το αξιόπιστο της θέσης τους. Αντίθετα, η μαρτυρία των εναγομένων μέσα από τη μαρτυρία του εναγόμενου 2 δεν γίνεται απο[*1784]δεκτή, στο βαθμό βέβαια που στα βασικά σημεία της αντιδικίας που προέκυψε με τους ενάγοντες, διαφέρει. Οι λόγοι θα διαφανούν σταδιακά στην πορεία της αναδίπλωσης της σχετικής αξιολόγησης που ακολουθεί σε κάθε επί μέρους πτυχή των διαφορών. Θα ακολουθήσουν προς το τέλος του σκεπτικού και ευρύτερα σχόλια για την αξιοπιστία των πρωταγωνιστών των διαδίκων, δηλαδή του ενάγοντα 1 και του εναγόμενου 2.»

Σχολιάζοντας ειδικά τον Εφεσείοντα-Εναγόμενο 2, ο οποίος ήταν ο κύριος μάρτυρας για την πλευρά του, είχε τα εξής να πει στη σελ. 69:-

«Από όλη την προαναφερόμενη διεξοδική ανάλυση στα επιμέρους θέματα, προκύπτει ότι οι ενάγοντες έχουν δίκαιο στα παράπονα τους και η μαρτυρία του ενάγοντα 1, παρά τις κάποιες ελλείψεις της, ήταν σταθερή και ειλικρινής, και το Δικαστήριο την αποδέχεται ως τέτοια. Σε αντίθεση με τη μαρτυρία του ενάγοντα 1, η μαρτυρία του εναγόμενου 2 δεν εντυπωσίασε το Δικαστήριο ιδιαίτερα, ενόψει των λόγων που έχουν αναλυθεί στο σκεπτικό που προηγήθηκε. Να αναφερθεί ότι ήταν έκδηλη η προσπάθεια του εναγόμενου 2 να δικαιολογήσει διάφορες καταστάσεις και αποφάσεις των εναγομένων, χωρίς όμως αυτές να μπορούν να δικαιολογηθούν υπό το πρίσμα της ολότητας των γεγονότων. Ένα από τα θέματα που προώθησε ο εναγόμενος 2 μέσα από τη μαρτυρία του ήταν και η προσπάθεια να αναδείξει τον αποβιώσαντα πατέρα του ως άτομο που δεν είχε λόγο να αντιστρατεύεται τα συμφέροντα των εναγόντων αδελφών του, αλλά, αντίθετα, ότι τους είχε ωφελήσει ποικιλοτρόπως έχοντας αγοράσει και άλλη περιουσία, την οποία έδωσε σε αυτούς, βοηθώντας τους έτσι να αποκτήσουν ή να πραγματοποιήσουν κέρδη. Αυτή η προσπάθεια δημιουργίας εντυπώσεως έπεσε στο κενό, διότι οι αναφορές για αγορά άλλων κτημάτων που μεταβιβάστηκαν και επ’ ονόματι των εναγόντων, ή τουλάχιστον στον ενάγοντα 1, ήταν άσχετες με τα επίδικα θέματα και δεν θα μπορούσαν ποσώς να επηρεάσουν τα γεγονότα όπως αυτά προέκυψαν κατά την εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης. Έτσι, για παράδειγμα, οι αναφορές του εναγόμενου 2 στη δήλωσή του, Τεκμ. «54», αλλά και στη ζώσα μαρτυρία του, στις παρ. 33, 34, 35, αλλά και τις παρ. 39 και 40 για αγορά από τον αποβιώσαντα άλλων κτημάτων δίνοντας μάλιστα μερίδιο στον ενάγοντα 1, δεν μπορούν να έχουν επίπτωση στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Πιθανώς ο ενάγων 1 να επωφελήθηκε από άλλες αγορές που έκαμε ο αποβιώσας αδελφός του, αλλά αυτό δεν ση[*1785]μαίνει ότι δεν αδικήθηκε από τις πράξεις του ίδιου του αποβιώσαντα σε ό,τι αφορά τα δεδομένα της Pelmako. Άλλωστε, ο ίδιος ο εναγόμενος 2 δέχθηκε στην αντεξέταση του σε σχέση με τα αναφερόμενα στις παρ. 33 και 34 του Τεκμ. «54», ότι ο ενάγων 1 είχε πληρώσει το μερίδιο του για τη γη που του αντιστοιχούσε. Επομένως, δεν δωρήθηκε τίποτε στον ενάγοντα 1, αλλά αυτός είχε πληρώσει το αναλογούν σε αυτόν μερίδιο.

Κατά παρόμοιο τρόπο, ο εναγόμενος 2 στην αντεξέταση του δέχθηκε εν τέλει (παρά τις ασαφείς απαντήσεις του), ότι ούτε οι μετοχές που δόθηκαν στους ενάγοντες στην Pelmako από τον αποβιώσαντα ήταν δωρεάν (υπήρξε μάλιστα και δήλωση του κ. Μιχαηλίδη προς τούτο), εφόσον στην ουσία από τους λογαριασμούς, Τεκμ. «97» (α), της Pelmako για τα χρόνια 1992-1993 φανερώνεται από της ελ. 6 αυτού, ότι υπάρχει κεφάλαιο που οφείλεται από όλους τους μετόχους. Η θέση του αναγόμενου 2 ότι οι αριθμοί στην παρένθεση σημαίνουν πίστωση αντί οφειλή και χρέωση είναι σαφώς λανθασμένη και απορρίπτεται.»

Στη συνέχεια της απόφασής του, αφού εξέτασε όλα τα ενώπιόν του στοιχεία, κατέληξε να δεχθεί το πιο ουσιαστικό μέρος της αξίωσης των Εφεσιβλήτων. Συγκεκριμένα εξέδωσε εναντίον των Εφεσειόντων 1-3 την αιτούμενη δήλωση [(i) ανωτέρω], διάταγμα μεταβίβασης όλων των υποστατικών (πλην ενός) από τους Εφεσείοντες 1, 2, 3, 5, 7, 8 και 9, στο όνομα της Pelmakο [(iv) ανωτέρω] και τέλος απόδοση λογαριασμών από τους Εφεσείοντες 10 για τη διαχείριση της καντίνας [(vii) ανωτέρω]. Επίσης επιδίκασε έξοδα υπέρ των Εφεσιβλήτων.

Απέρριψε τις θεραπείες για αποζημιώσεις [(ii) ανωτέρω], για απόδοση λογαριασμών και κερδών από τους Εφεσείοντες 1-3 [(iii) ανωτέρω], για απόδοση λογαριασμών για τη κτηματική περιουσία της Pelmako μέχρι 6.3.2000 [(v) ανωτέρω] και για αποζημιώσεις για οικειοποίηση της περιουσίας της Pelmako [(vi) ανωτέρω].

 

Οι Εφεσείοντες, με 9 λόγους εφεσιβάλλουν την πρωτόδικη απόφαση, ενώ οι Εφεσίβλητοι καταχώρησαν αντέφεση. Οι λόγοι έφεσης 1-3 αφορούν όχι μόνο τον τρόπο αξιολόγησης της μαρτυρίας του εκτιμητή Στεφάνου, αλλά και την αποδοχή της από το πρωτόδικο δικαστήριο. Οι πλείστοι των υπολοίπων λόγων εν πολλοίς εξαρτώνται και αυτοί από τον τρόπο αξιολόγησης της μαρτυρίας του εκτιμητή. Θα αρχίσω από τους λόγους έφεσης 1-3.

[*1786]Τα ευρήματα αξιοπιστίας για το μάρτυρα Ξ. Στεφάνου και η αποδοχή της μαρτυρίας του – Λόγοι έφεσης 1-3

Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος, αξιολογώντας την μαρτυρία Στεφάνου, ανέφερε τα εξής στη σελ. 24:-

«Προτού το Δικαστήριο προχωρήσει στην επιμέρους αξιολόγηση των ατασθαλιών που καταλογίζονται στους εναγόμενους σε ό,τι αφορά τη μεταβίβαση των διαφόρων περιουσιακών στοιχείων του Αμπελοχωρίου, είναι επάναγκες και καταλυτικής σημασίας να αξιολογηθεί η μαρτυρία του εμπειρογνώμονα Στεφάνου, ο οποίος και έκαμε την εκτίμηση εκ μέρους των εναγόντων, Τεκμ. «33». Ο Στεφάνου παρουσιάστηκε ως εκτιμητής ακινήτων, πολιτικός μηχανικός από το 1983 και αδειούχος τώρα κτηματομεσίτης. Η ιδιότητα του αυτή έτυχε αντεξέτασης από τον κ. Μιχαηλίδη ως προς τα προσόντα του και την εν γένει ιδιότητα του εκτιμητή. Καταλογίζεται επίσης στον Στεφάνου από τον κ. Μιχαηλίδη ότι αυτός δεν εφάρμοσε αξιόπιστα τη λεγόμενη συγκριτική μέθοδο, δεν εργάστηκε επιστημονικά, δεν μελέτησε τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τις προσφορές και δεν επιθεώρησε εσωτερικά τα υποστατικά του Αμπελοχωρίου. Δεν έκαμε επίσης αναγωγή τιμών από την ημερομηνία εκτίμησης του στις ημερομηνίες πώλησης των διαφόρων επιμέρους υποστατικών. Να σημειωθεί ότι δεν δόθηκε μαρτυρία από πλευράς εκτιμητή ή άλλη εμπειρογνώμονα από τους εναγόμενους κι έτσι η μαρτυρία του Στεφάνου όσον αφορά την εκτίμηση αυτή καθ’ αυτή της αξίας του Αμπελοχωρίου και των επιμέρους υποστατικών, παρέμεινε χωρίς διαφορετική άποψη και η όποια αμφισβήτηση του τρόπου εκτίμησης έγινε μέσα από την αντεξέταση.»

Στη συνέχεια αξιολόγησε τον τρόπο που εργάστηκε ο εκτιμητής Στεφάνου. Αναφέρεται στη σελ. 26 της απόφασης ότι:-

«Ο τρόπος που εργάστηκε ο Στεφάνου αναλύθηκε και από τον ίδιο προφορικά, αλλά και φαίνεται στη σελ. 10 και επ. του Τεκμ. «33). Υπολόγισε πρώτα το κόστος του έργου ανά τ.μ. καθορίζοντας τις £334.00 ως τιμή ανά τ.μ. για τις κατοικίες, για τα διαμερίσματα τις £303,50 το τ.μ. και για το εστιατόριο τις £650 το τ.μ. Για την εξαγωγή αυτών των αριθμών έλαβε τον μέσο όρο του οικοδομήσιμου κόστους οικιών και διαμερισμάτων από τη δημοσίευση του κυβερνητικού τυπογραφείου «Στατιστικές Κατασκευών Στέγασης» για την περίοδο 1982-1992, και έλαβε ταυτόχρονα υπόψη του επιστολή της Pelmako, ημερ. 17.9.90, απευθυνόμενη σε όλους τους ιδιοκτήτες υποστατικών στο Αμπελοχώρι, με την [*1787]οποία τους πληροφορούσε ότι το έργο αποπερατώθηκε στις 17.3.89. Με βάση αυτά τα δεδομένα και έχοντας λάβει υπόψη τις τιμές μονάδας του 1989 αντί του 1988 που ήταν και πιο ψηλές, βρήκε τις διάφορες αξίες* για τις κατοικίες και τα διαμερίσματα αντίστοιχα για τα χρόνια 1985-1989 εξάγοντας τον μέσο όρο ανά τ.μ. Πρόσθεσε σε αυτά διάφορα άλλα έξοδα, όπως αναλυτικά αναφέρονται στην πρώτη και δεύτερη σελίδα των αναλύσεων του για την κοστολόγηση του έργου, για να καταλήξει στις προαναφερθείσες αξίες*.  Προχώρησε στη συνέχεια και με βάση το πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας να υπολογίσει το συνολικό κόστος του έργου επί τη βάσει του ότι στο Αμπελοχώρι κτίστηκαν 78 συνολικά υποστατικά που αναλυτικά είναι 48 κατοικίες, 29 διαμερίσματα και ένα εστιατόριο. Εφαρμόζοντας τις τιμές ανά τ.μ. για κάθε κατοικία, για κάθε διαμέρισμα και για το εστιατόριο, υπολόγισε για το οικοδομηθέν εμβαδόν των 3.989 τ.μ. το συνολικό κόστος του £1.351.442.»

Όμως η μαρτυρία Στεφάνου είχε προβλήματα. Το πρωτόδικο δικαστήριο αναφέρθηκε σε κάθε αδυναμία της, καταλήγοντας ότι αυτές δεν ήταν ουσιώδους σημασίας και ως εκ τούτου δεν ήταν ικανές από μόνες τους να ανατρέψουν την θετική κατάληξη του δικαστηρίου για την εκτίμηση Στεφάνου. Αναφέρει το δικαστήριο στη σελ. 28 της απόφασής του τα εξής σχετικά:-

«Είναι γεγονός ότι η έκθεση του Στεφάνου θα μπορούσε να ήταν πιο ενδελεχής στον τρόπο προετοιμασίας, παρουσίασης και επεξήγησης της.  Θα έπρεπε, για παράδειγμα, όπως είναι το ορθό και σύνηθες στις εκθέσεις εκτιμήσεων, ο Στεφάνου να παρουσίαζε και χάρτη στον οποίο θα καθόριζε τα συγκριτικά δεδομένα, ούτως ώστε να υπάρχει μια σαφέστερη εικόνα όσον αφορά τη χρήση των συγκριτικών και την απόσταση τους από τα υπό εκτίμηση υποστατικά. Επίσης, ο Στεφάνου δέχθηκε με ειλικρίνεια στην αντεξέταση ότι δεν είχε επιθεωρήσει τα υποστατικά του Αμπελοχωρίου από την εσωτερική πλευρά και δεν είχε επίσης δει τα συμβόλαια πώλησης και δεν ήταν σίγουρος σε ό,τι αφορούσε τις φάσεις κατά τις οποίες κτίστηκε το Αμπελοχώρι. Δεν έκαμε επίσης αναγωγή τιμών. Περαιτέρω, η χρονική απόσταση των υποστατικών που έλαβε ως συγκριτικά αφορούσαν μια μεγάλη περίοδο μεταξύ 1985-1998. Περαιτέρω, δεν υπήρξε επαρκής περιγραφή όλων των συγκριτικών και δεν υπήρξε σύγκριση ομοειδών κατ’ ανάγκη υποστατικών με τα επίδικα.

[*1788]Όμως, παρά τις πιο πάνω ελλείψεις στην εκτίμηση του, που πρόβαλαν μέσα από την αντεξέταση, γενικά η έκθεση του Στεφάνου είναι αποδεκτή. Τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη ήταν από το Αμπελοχώρι, αλλά και από το συγκρότημα Pissouri Beach Apartment, που όπως ανέφερε, δεν ήταν σε μεγάλη απόσταση από τη θάλασσα. Έστω και αν δεν μπορούσε να υποδείξει επακριβώς στο τοπογραφικό σχέδιο, Τεκμ. «36», για τα συγκριτικά 3, 4 και 5, το τεμάχιο 290, και τα οποία συγκριτικά του αναφέρονται στη σελ. 4 της εκτίμησης, Τεκμ. «33», για ό,τι ο ίδιος ονόμασε ως «μονοκατοικίες», ο μάρτυρας ήταν βέβαιος, λόγω των εξηγήσεων που έδωσε, και που ανάγοντας στο γεγονός ότι το γραφείο του είχε κάμει εκτίμηση του τεμαχίου 290, ότι αυτό το τεμάχιο βρισκόταν στο ίδιο τοπογραφικό και στην άμεση περιοχή των ακινήτων που περιγράφει στην έκθεση του. Και όπως εξήγησε, η αρίθμηση στα επίσημα σχέδια δυνατόν να αναθεωρούνται από καιρού εις καιρό λόγω της διελεύσεως δρόμων και ανάπτυξης κατοικιών. Με ειλικρίνεια δέχθηκε ότι ήταν παράλειψη του να μην γνώριζε την αλλαγή του αριθμού και να μην έδειχνε τα σχετικά συγκριτικά στην εκτίμησή του. Από την άλλη όμως, δεν έχει λεχθεί κάτι από τους εναγόμενους που να αναιρεί εντελώς τη χρησιμότητα αυτών των τριών συγκριτικών που είναι τρεις μονοκατοικίες που ανήκουν σε χώρο άλλο από της Pelmako. Με άλλα λόγια, πέραν της αντεξέτασης επί των δεδομένων των συγκριτικών 3, 4 και 5, οι εναγόμενοι δεν υπέδειξαν πού είναι αυτά τα συγκριτικά, αν δηλαδή βρίσκονται σε χώρο τόσο απομακρυσμένο από το Αμπελοχώρι που δεν θα ήταν λογικό να λαμβάνονταν καν υπόψη.

Περαιτέρω, όπως εξήγησε στη μαρτυρία του, είχε δει και ήταν σε γνώση του το έργο Κληματαριά, το οποίο όμως καθόρισε ως διαφορετικής κατασκευής, που αποτελείτο μάλλον από επαύλεις παρά από μικρότερες κατοικίες και έτσι θεώρησε πιο λογικό να λάβει συγκριτικά από το ίδιο το Αμπελοχώρι και το Pissouri Beach Apartments. Θεώρησε επίσης ότι υπήρχε διαφορά στο υψόμετρο, με δεδομένο ότι το Αμπελοχώρι κτίστηκε πιο ψηλά, ενώ η Κληματαριά ήταν σε χαμηλότερο επίπεδο.

Επίσης, όσον αφορά τη γενικότερη αξία των κατοικιών, δέχθηκε ότι η αξία εξαρτάται από το χώρο, το κόστος κατασκευής, άλλα έξοδα, το όλο έργο της υποδομής και τα υλικά που χρησιμοποιήθηκαν για την οικοδόμηση. Όμως, ήταν ορθή η θέση του ότι η ποιότητα κατασκευής ήταν μέσης τάξης και οι αποκλίσεις μεταξύ των κατοικιών και του τρόπου κατασκευής τους ή του μεγέθους τους δεν ήταν μεγάλες και δεν ξεπερνούσαν το 10% λέγο[*1789]ντας προς τούτο ότι μια κατοικία με στέγη αντί για πλάκα έχουν διαφορά σε αξία μεταξύ τους λιγότερο του προαναφερθέντος ποσοστού. Οι διαφορές γενικά μεταξύ των διαμερισμάτων στο ίδιο έργο ήταν μικρές.

Προκύπτει από το σύνολο της μαρτυρίας του ότι οι υπολογισμοί και η εκτίμηση γενικά του Στεφάνου δεν ήταν παράλογη. Για παράδειγμα, η εκτίμηση για το συνολικό κόστος ολόκληρου του έργου του Αμπελοχωρίου έφθασε, κατά τον ίδιο, να είναι £1.351.442, ποσό το οποίο συνάδει, με ελάχιστη απόκλιση, από την εκτίμηση του ίδιου του εναγόμενου 2 κατά την αντεξέταση του, ότι το κόστος του όλου έργου ανήλθε στο £1.325.050. Επομένως, αυτό δείχνει ότι ορθά ο Στεφάνου υπολόγισε το κόστος και δεν ήταν παράλογο, όπως ανέφερε ο κ. Μιχαηλίδης στην αγόρευση του, να λάβει ως κόστος κατασκευής τον μέσο όρο με βάση τις κυβερνητικές στατιστικές.

Αλλά και οι τιμές πώλησης που καθόρισε ο Στεφάνου δεν μπορούν να θεωρηθούν παράλογες ή λανθασμένες. Αντίθετα, όπως καταγράφεται και στη συνέχεια, ο μάρτυρας έλαβε πληροφορίες που αντικειμενικά θεωρούνται ορθές, από επίσημα κυβερνητικά γραφεία και δεδομένα του Κτηματολογίου.»

Στη συνέχεια το δικαστήριο εξέτασε το κάθε σημείο που ήγειρε η υπεράσπιση κατά την αντεξέταση του μάρτυρα Στεφάνου και απάντησε με λεπτομέρεια στα επιχειρήματα της άλλης πλευράς, περί λάθους. Το δικαστήριο παρά τις αδυναμίες που εντόπισε, κατέληξε ότι η μαρτυρία Στεφάνου δεν ήταν παράλογη και ότι μπορούσε να γίνει αποδεχτή, αφού είναι αντικειμενικά ορθή και αποτελεί λογική προέκταση των όσων μελέτησε και είδε ο μάρτυρας (βλ. σελ. 25 απόφασης).

Σύμφωνα με καλά εδραιωμένες αρχές της νομολογίας μας, η αξιολόγηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων ανήκει κατ’ εξοχήν στο πρωτόδικο δικαστήριο. Κατά κανόνα το Εφετείο δεν επεμβαίνει στον τρόπο που το πρωτόδικο δικαστήριο αξιολογεί τη μαρτυρία, είτε αυτή είναι μαρτυρία κανονικών μαρτύρων είτε εμπειρογνώμονα εφόσον, όπως ορθά σημειώνει και το πρωτόδικο δικαστήριο, η τελευταία δεν έχει οποιοδήποτε προβάδισμα λόγω του ότι προέρχεται από εμπειρογνώμονα. Το Εφετείο έχει την ευχέρεια στην κατάλληλη περίπτωση να παρέμβη και να παραγνωρίσει τα ευρήματα περί αξιοπιστίας, αν διαπιστώσει ότι αυτά είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα, παράλογα, αυθαίρετα ή ότι δεν υποστηρίζονται από μαρτυρία. Τα ευρήματα αξιοπιστίας κρίνο[*1790]νται και συνεκτιμούνται στο πλαίσιο των γεγονότων της υπόθεσης και το δικαστήριο βρίσκεται σε προνομιακή θέση να εκτιμήσει τα θέματα τούτα. Ο Εφεσείων φέρει το βάρος να πείσει το Εφετείο ότι το πρωτόδικο δικαστήριο έσφαλλε με το να πιστέψει συγκεκριμένο μάρτυρα (βλ. Αντωνίου v. Suphire (Finance) Ltd. (2010) 1 A.A.Δ. 317 και Μόδεστος Πίτσιλλος v. Δημοκρατίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 1549).

Στην προκειμένη περίπτωση, δεν έχω πειστεί ότι τα ευρήματα του δικαστηρίου για την αξιοπιστία της μαρτυρίας του εκτιμητή Στεφάνου, είναι λανθασμένα ή ότι αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή ότι είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα. Ούτε έχω πειστεί ότι οι αδυναμίες στη μαρτυρία Στεφάνου είναι ουσιώδεις. Οι όποιες αδυναμίες στη μαρτυρία του, έχουν αναλυθεί πλήρως από το πρωτόδικο δικαστήριο και συμφωνώ ότι δεν ήταν αρκετές από μόνες τους να καταστήσουν τη μαρτυρία του μη αξιόπιστη. Ενδεχομένως οι αδυναμίες να αποκτούσαν άλλη δυναμική, αν η υπεράσπιση επέλεγε να φέρει δικό της εκτιμητή ο οποίος θα έδιδε διαφορετική εκτίμηση από αυτή του Στεφάνου και θα εξηγούσε με τρόπο επιστημονικό, την εσφαλμένη βάση ή πεπλανημένη κατάληξη Στεφάνου.  Όμως η πλευρά των Εφεσειόντων επέλεξε να μην προσκομίσει τέτοια μαρτυρία. Έτσι το πρωτόδικο δικαστήριο στερήθηκε του δικαιώματος της αντίθετης άποψης. Το μόνο που είχε ενώπιον του ήταν τα όσα προέκυπταν από την αντεξέταση, τα οποία όμως από μόνα τους δεν ήταν αρκετά για να καταστρέψουν την αξιοπιστία του μάρτυρα και να εξουδετερώσουν τα όσα προέκυπταν από αυτή.

Όπου στην ουσία υπάρχει μια μόνο εκδοχή για ένα επίδικο θέμα, ο τρόπος αξιολόγησης της μαρτυρίας καθίσταται πολύ πιο δύσκολος και το έργο του δικαστηρίου πιο λεπτό απ’ ότι στις συνήθεις περιπτώσεις. Στην υπόθεση Wynne v. Mavronicolas κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 1138 το Ανώτατο Δικαστήριο αναφέρθηκε στον τρόπο που το δικαστήριο θα πρέπει να προσεγγίζει επίδικα θέματα για τα οποία υπάρχει μια μόνο εκδοχή.  Στη σελ. 1145-6 της πιο πάνω απόφασης, αναφέρθηκε ότι:-

«Σκοπός της αξιολόγησης της μαρτυρίας για σκοπούς αξιοπιστίας, είναι για να μπορέσει το δικαστήριο να προβεί σε διαπιστώσεις αναφορικά με τα πραγματικά γεγονότα, ώστε με αυτά ως δεδομένο να εξετάσει στη συνέχεια, αν αυτός που έχει το βάρος της απόδειξης το έχει αποσείσει στο βαθμό που απαιτείται. Η αξιοπιστία εκτιμάται αυτοτελώς και ανεξαρτήτως επιπέδου απόδειξης. Συνήθως θέμα αξιοπιστίας εγείρεται όταν υπάρχουν δύο διϊστάμενες εκδοχές και το δικαστήριο θα πρέπει να επιλέ[*1791]ξει μια από τις δύο (βλ. R.C.K. Sports Ltd. v. Personal Advertising Ltd. (1996) 1 Α.Α.Δ. 1074, στη σελ. 1084). Όταν υπάρχει μια μόνο εκδοχή ως προς τα γεγονότα, τότε συνήθως αυτό που απομένει να εξεταστεί, εκτός και αν υπάρχουν εγγενείς δυσκολίες σε σχέση με το μάρτυρα και την αξιοπιστία του, είναι αν τα γεγονότα όπως βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου είναι αρκετά για να αποδείξουν την υπόθεση στο αναγκαίο επίπεδο.»

Στην προκειμένη περίπτωση, δεν υπήρχε αντίθετη μαρτυρία άλλου εκτιμητή. Επομένως, το μόνο που απέμενε να εξεταστεί από το πρωτόδικο δικαστήριο ήταν κατά πόσο τέτοιες εγγενείς δυσκολίες στη μαρτυρία Στεφάνου, καθιστούσαν τη μαρτυρία του αναξιόπιστη και μη αποδεχτή. Κατά την άποψη του πρωτόδικου δικαστηρίου, με την οποία συμφωνώ, υπήρχαν δυσκολίες, αλλά όχι τέτοιες που να απέτρεπαν το δικαστήριο από του να δεχθεί την μαρτυρία Στεφάνου (βλ. RKB Leathergoods Ltd v. Αγγελίδη (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 1071, 1083). Το μόνο που απέμεινε ήταν να ικανοποιηθεί το δικαστήριο ότι οι Εφεσίβλητοι-Ενάγοντες απέσεισαν το νομικό βάρος στο αναγκαίο επίπεδο. Κατά την κρίση μου, το δικαστήριο ορθώς ικανοποιήθηκε ότι οι Εφεσίβλητοι το απέσεισαν.

Το «νομικό» ή «γενικό βάρος» (legal or general burden) δεν πρέπει να συγχέεται με το «αποδεικτικό», «ειδικό» ή «προκαταρκτικό βάρος» (evidential or specific or provisional burden) (βλ. Huyton-Withafotry UDC v. Hunter [1955] 2 All E.R. 398, 400 CA). Το πρώτο είναι πάντοτε στους ώμους του ενάγοντα και δεν μεταφέρεται. Όμως αρκετοί συγγραφείς θεωρούν ότι το «αποδεικτικό βάρος» είναι μεταφερόμενο. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα «Το Δίκαιο της Απόδειξης», Τ. Ηλιάδη, 1η Έκδοση (1994) στη σελ. 63, το «ειδικό βάρος απόδειξης υποδηλώνει το βάρος που έχει ένας διάδικος να παρουσιάσει ικανοποιητική μαρτυρία για την υποστήριξη ενός επίδικου θέματος ή ενός θέματος που είναι σχετικό θέμα, έτσι που το Δικαστήριο να καλέσει την άλλη πλευρά να απαντήσει». (βλ. Henderson v. Henry E. Jenkins & Sons and Another [1969] 3 All E.R. 756).

Στο σύγγραμμα Halsbury’ s of England, 4η Έκδοση, τόμος 17(1), παρ. 420 επεξηγείται η διαφορά μεταξύ των δύο:-

«            (5) BURDEN AND STANDARD OF PROOF

420. Meaning and general incidence of the burden of proof.  There are at least two distinct senses in which burden of proof is used, and clarity over which sense is relevant at any given time is es[*1792]sential. The legal burden is the burden of proof which remains constant throughout a trial; it is the burden of establishing the facts and contentions which will support a party’s case. If at the conclusion of the trial he has failed to establish these to the appropriate standard, he will lose. The incidence of this burden is usually clear from the statements of case, it usually being incumbent upon the claimant to prove what he contends. The evidential burden, however, may shift from one party to another as the trial progresses according to the balance of evidence given at any particular stage; this burden rests upon the party who would fail if no evidence at all, or no further evidence, as the case may be, was adduced by either side.»

Στην προκειμένη περίπτωση, οι Εφεσίβλητοι-Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι οι Εφεσείοντες-Εναγόμενοι 1-3 παραβίασαν τα καθήκοντα τους ως διοικητικοί σύμβουλοι και τη σχέση εμπιστοσύνης απέναντι στην εταιρεία και διαχειρίστηκαν τα περιουσιακά της στοιχεία προς ίδιον όφελος και προς όφελος συγγενών και συνεργατών τους οικειοποιούμενοι το μέρος της περιουσίας της εταιρείας που αναφέρεται πιο πάνω. Πιο συγκεκριμένα, καταλόγισαν στους Εφεσείοντες 1-3 ότι μεταβίβασαν είτε στο όνομα τους είτε στο όνομα των υπολοίπων Εφεσειόντων (συγγενών τους), διάφορα υποστατικά της εταιρείας σε τιμές χαμηλότερες της πραγματικής αξίας τους.

Αν οι Εφεσίβλητοι καταφέρουν να αποδείξουν στον απαιτούμενο βαθμό τόσο τα πιο πάνω όσο και την οικειοποίηση, τότε δικαιούνται σε απόφαση. Αν όχι, η αγωγή αποτυγχάνει. Το γενικό βάρος να αποδείξουν την πιο πάνω παράβαση καθηκόντων και σχέση εμπιστοσύνης και τα υπόλοιπα επίδικα θέματα, είναι πάντα στους ώμους των Εφεσιβλήτων-Εναγόντων και δεν μεταφέρεται.

Όμως αν κατά τη διάρκεια της εκδίκασης μιας αγωγής, όπως η παρούσα, διάδικος στη θέση των Εφεσιβλήτων-Εναγόντων παρουσιάσει αξιόπιστη μαρτυρία όπως για παράδειγμα για το θέμα της αξίας των ακινήτων για το οποίο μαρτύρησε ο εκτιμητής Στεφάνου, η οποία εγείρει εκ πρώτης όψεως συμπέρασμα για την αξία των ακινήτων που πωλήθηκαν, τότε το συγκεκριμένο ζήτημα θα κριθεί υπέρ του συγκεκριμένου διάδικου, εκτός αν η άλλη πλευρά με αξιόπιστη μαρτυρία δώσει κάποια απάντηση η οποία κριθεί ικανοποιητική για να ανατρέψει το εκ πρώτης όψεως συμπέρασμα. Οι Εφεσείοντες-Εναγόμενοι στους οποίους μεταφέρθηκε το «αποδεικτικό ή ειδικό βάρος απόδειξης» θα αποτύγχαναν να το αποσείσουν, αν δεν προσκόμιζαν ικανοποιητική μαρτυρία που να έδειχνε διαφορετικές αξίες για τα επίδικα ακίνητα.

[*1793]Με κάθε σεβασμό στην αντίθετη άποψη, αυτό ακριβώς συνέβη στην παρούσα περίπτωση. Οι Εφεσείοντες-Εναγόμενοι δεν προσκόμισαν καμιά μαρτυρία για να αποσείσουν το «αποδεικτικό βάρος απόδειξης» επί του συγκεκριμένου ζητήματος που αφορούσε στην αξία των ακινήτων. Οι Εφεσείοντες παρέμειναν μόνο στα όσα προέκυπταν από την αντεξέταση, τα οποία όμως, όπως ορθά έκρινε το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν ήταν αρκετά για να ανατρέψουν τα εκ πρώτης όψεως συμπεράσματα που προέκυπταν από τη μαρτυρία Στεφάνου. Το πρωτόδικο δικαστήριο βρήκε και συμφωνώ με την κατάληξή του, ότι ο μάρτυρας Στεφάνου έδωσε πειστικές απαντήσεις για όσα αντεξετάστηκε. Για παράδειγμα, εξήγησε ότι ο λόγος που αδυνατούσε να υποδείξει τα συγκριτικά 1-3 και το τεμάχιο με αρ. 290, ήταν ότι ο αριθμός του τελευταίου ενδεχομένως να είχε αλλάξει και εν πάση περιπτώσει τα σχέδια που του υποδείχθηκαν ήταν σε πολύ μικρή κλίμακα, γεγονός που τον εμπόδιζε να τα εντοπίσει. Ανεξάρτητα της αδυναμίας του να εντοπίσει τα συγκεκριμένα συγκριτικά στο σχέδιο που του υποδείχθηκε, όπως ορθά υπέδειξε το δικαστήριο, η μαρτυρία του ότι τα συγκριτικά ήταν ομοειδή και βρίσκονταν στην άμεση περιοχή του επίδικου κτήματος, παραμένει.

Περαιτέρω ο δικηγόρος των Εφεσειόντων αμφισβήτησε κατά την αντεξέταση και τις επίσημες καταχωρίσεις σε Πιστοποιητικά του Κτηματολογίου που χρησιμοποίησε ο μάρτυρας Στεφάνου.  Ούτε αυτή η πτυχή της αντεξέτασης αναφορικά με το εμβαδό των συγκριτικών 1 και 2 μπορεί να έχει οποιαδήποτε σημασία, χωρίς να ακολουθήσει μαρτυρία ότι τα κατ’ ισχυρισμό λάθη στα Πιστοποιητικά του Κτηματολογίου ήταν όντως υπαρκτά, όπως εισηγείτο ο κ. Μιχαηλίδης κατά την αντεξέταση του μάρτυρος.

Αναφορικά με την εισήγηση ότι υπήρχε διάσταση απόψεων στην Έκθεση (Τεκμήριο 33) του μάρτυρα Στεφάνου, με προηγούμενη έκθεσή του (Τεκμήριο 35), ο μάρτυρας κατά την άποψή μου εξήγησε ότι η δεύτερη έκθεση έγινε για άλλους σκοπούς (δανειοδότησης) και γι’ αυτό επέλεξε τη μέθοδο της ενοικιαστικής αξίας, με αποτέλεσμα να υπάρχει κάποια διαφορά στις αξίες. Όμως, χωρίς άλλη μαρτυρία εμπειρογνώμονα, δεν βλέπω οτιδήποτε το μεμπτό σ’ αυτό το μέρος της μαρτυρίας Στεφάνου, ώστε να πρέπει να ανατραπούν τα πρωτόδικα θετικά ευρήματα αξιοπιστίας του μάρτυρα.

Χωρίς μαρτυρία άλλου εκτιμητή, πολλά από τα επί μέρους επίδικα ζητήματα παρέμειναν μετέωρα. Κατ’ αρχάς, απουσιάζει η επαγγελματική αντίθετη γνώμη άλλου εμπειρογνώμονα για τις [*1794]αξίες των πωληθέντων ακινήτων. Δεύτερον, τα όσα αναφέρθηκαν στην αντεξέταση Στεφάνου περί ύπαρξης άλλης καλύτερης μεθόδου εκτίμησης, παρέμειναν και αυτά χωρίς υπόβαθρο, αφού δεν υπήρχε μαρτυρία που να υποστηρίζει μια τέτοια θέση. Το δικαστήριο δεν μπορεί να δεχθεί ως μαρτυρία τα όσα προβλήθηκαν από το δικηγόρο των Εφεσειόντων κατά την αντεξέταση. Για παράδειγμα, δεν έχει επεξηγηθεί με αντίθετη μαρτυρία γιατί κάποια άλλη μέθοδος είναι καλύτερη. Ούτε έχει κατονομαστεί μια τέτοια μέθοδος. Πρωτίστως, το δικαστήριο δεν γνώριζε και ούτε μπορούσε να θεωρηθεί ότι είχε δικαστική γνώση για τις διάφορες μεθόδους εκτίμησης, και για όσα άλλα υποβλήθηκαν από τον κ. Μιχαηλίδη για ελλείψεις στη μέθοδο του εκτιμητή Στεφάνου, όπως η αναγωγή συγκριτικών. Ο μάρτυρας Στεφάνου εξήγησε ότι με την συγκεκριμένη μέθοδο που εργάστηκε και τα διάφορα στοιχεία που έλαβε υπόψη για να καταλήξει στον μέσο όρο αξίας, ήταν αχρείαστη η αναγωγή συγκριτικών. Δεν έχει αποδειχθεί με μαρτυρία ότι η μέθοδος Στεφάνου ήταν λανθασμένη. Ο μάρτυρας θα μπορούσε, είπε, να προβεί σε αναγωγή συγκριτικών τιμών, αλλά συνειδητά δεν το έπραξε, επειδή με τη μέθοδο που επέλεξε να εργαστεί κάτι τέτοιο δεν ήταν αναγκαίο. Κατά πόσον θα έπρεπε να είχε υιοθετήσει διαφορετική μέθοδο, μόνο ένας άλλος εμπειρογνώμονας θα μπορούσε να καταθέσει. Το θέμα ήταν τεχνικό. Δεν ήταν θέμα που το δικαστήριο θα μπορούσε να είχε γνώσεις ούτε και θέμα που θα μπορούσε να κριθεί στη βάση της παγκοίνως αποδεκτής λογικής. Υπάρχουν βέβαια και άλλα θέματα, για τα οποία υπήρξε αντεξέταση χωρίς να ακολουθήσει μαρτυρία, που να τεκμηριώνει το υπόβαθρο των εισηγήσεων. Για παράδειγμα για τα υλικά κατασκευής των συγκριτικών, για το ότι το διαμέρισμα 20 πωλήθηκε κάτω του κόστους, ότι άλλα συγκριτικά ήταν πιο κατάλληλα, ότι το συγκριτικό 1 πωλήθηκε σε πιο χαμηλή τιμή, ότι το συγκριτικό 2 έχει λιγότερο εμβαδό κ.ά..

Το πρωτόδικο δικαστήριο προέβη σε θετική αξιολόγηση της μαρτυρίας Στεφάνου. Για να ανατραπούν τα ευρήματά του, θα πρέπει να υπάρχουν εξαιρετικές περιστάσεις που να δικαιολογούν την επιλογή της εξαίρεσης του γενικού κανόνα για μη επέμβαση του Εφετείου στα ευρήματα αξιοπιστίας. Κατά την άποψή μου, εδώ δεν υπάρχουν τέτοιες περιστάσεις. Η απουσία αντίθετης μαρτυρίας εμπειρογνώμονα που να στηρίζεται σε επιστημονικά κριτήρια, υπό τις περιστάσεις είναι καταλυτική. Ο μάρτυρας Στεφάνου κατέθεσε ότι με τη μέθοδο που ακολούθησε για την εξεύρεση του «μέσου όρου», το ποσοστό λάθους δεν μπορεί να είναι πέραν του 5%. Ούτε γι’ αυτό υπάρχει αντίθετη μαρτυρία. Ο μάρτυρας Στεφάνου κατάθεσε την επιστημονική του γνώμη. Κατά την άποψή [*1795]μου, η άλλη πλευρά όφειλε, αποσείοντας το «αποδεικτικό βάρος», να προσκομίσει τη δική της αντίθετη μαρτυρία για τις επίδικες αξίες, πράγμα που απέτυχε να πράξει. Βέβαια, στο τέλος της δίκης το δικαστήριο δεν εξέτασε κατά πόσον οι Εφεσείοντες-Εναγόμενοι είχαν αποσείσει το «αποδεικτικό βάρος», αλλά εξέτασε κατά πόσον οι Εφεσίβλητοι-Ενάγοντες είχαν αποσείσει το «νομικό βάρος» στο επίπεδο που αρμόζει σε μια αστικής φύσεως υπόθεση.  Παρόμοιο ζήτημα ηγέρθη στη Huyton-with Roby Urban District Council v. Hunter [1955] 2 All E.R. 398.

Ένα άλλο σημείο στο οποίο με σεβασμό έχω διαφορετική άποψη, είναι ότι η όλη μαρτυρία Στεφάνου, αφορούσε στο κόστος κατασκευής. Κατά την άποψή μου, μόνο ένα μέρος της αφορούσε στο κόστος κατασκευής των μονάδων στο Αμπελοχώρι. Στην ίδια την Έκθεσή του, Τεκμήριο 33, ο μάρτυρας αναφέρει ότι σκοπός της εκτίμησης του ήταν ο καθορισμός της «αξίας ανά τ.μ. διαμερισμάτων, επαύλεων στην άμεση περιοχή και ειδικά για το συγκρότημα που εξετάζουμε κατά την περίοδο 1983-1998». Περαιτέρω, ο ίδιος αναφέρει στη σελίδα 10 της Έκθεσής του, ότι επέλεξε τη μέθοδο των «Συγκριτικών Πωλήσεων» για καθορισμό των τιμών για την επίδικη περίοδο 1992-1998. Ένα από τα στοιχεία που έλαβε υπόψη ήταν οι τιμές κόστους. Όμως επιπρόσθετα έλαβε υπόψη και άλλα στοιχεία συμπεριλαμβανομένων και συγκριτικών μονάδων τόσο από το ίδιο το επίδικο συγκρότημα όσο και από ομοειδή γειτνιάζοντα ακίνητα ή αναπτύξεις. Στο τέλος ο μάρτυρας, κατέληξε στο μέσο όρο τιμής μονάδας για τις κατοικίες και το εστιατόριο. Επομένως η εκτίμησή του δεν ήταν βασισμένη μόνο στο κόστος κατασκευής, όπως φαίνεται να εισηγείται ο ευπαίδευτος συνήγορος για τους Εφεσείοντες.

Αν ο τρόπος που επέλεξε ο εκτιμητής Στεφάνου ήταν ο πιο πρόσφορος ή όχι, δεν είναι κάτι που μπορεί εύκολα να κριθεί με βάση την κοινή λογική ή με αντικειμενικά κριτήρια. Χρειάζεται αντίθετη γνώμη ειδικού. Πολλά ενδεχομένως θα μπορούσαν να ειπωθούν για τη μέθοδο Στεφάνου. Όμως χωρίς μαρτυρία άλλου εμπειρογνώμονα, τα όσα εισηγήθηκε ο κ. Μιχαηλίδης κατά την άποψή μου παραμένουν εικασίες και η υιοθέτηση οποιασδήποτε από τις θέσεις της υπεράσπισης, θα προϋπόθετε τη μετατροπή του Δικαστηρίου σε εμπειρογνώμονα, ώστε να μπορέσει να αποφανθεί για την ορθότητα της μεθόδου εκτίμησης Στεφάνου ή για τις τυχόν αδυναμίες ή ελλείψεις ή για άλλα τεχνικής φύσεως θέματα.

Οι υπόλοιποι λόγοι έφεσης

Από τη στιγμή που κατά την άποψή μου ο τρόπος αξιολόγησης [*1796]του μάρτυρα Στεφάνου δεν μπορεί με βάση τη νομολογία να κριθεί εσφαλμένος, τα υπόλοιπα ευρήματα και συμπεράσματα του πρωτόδικου δικαστηρίου κρίνονται ορθά και θεωρώ αχρείαστο να υπεισέλθω σε περισσότερη ανάλυση για τον κάθε λόγο ξεχωριστά.  Αναφορικά με τον λόγο έφεσης 4, η πώληση σε χαμηλότερες τιμές παραμένει αναντίλεκτη, αφού η μόνη άλλη μαρτυρία του Εφεσείοντα-Εναγόμενου 2, εύλογα κρίθηκε αναξιόπιστη. Ενόψει της μειοψηφικής απόφασής μου για τους κύριους λόγους έφεσης 1-3, θεωρώ ότι θα ήταν εντελώς θεωρητικό να προχωρήσω σε εξέταση των λόγων έφεσης 6, 7 και 8.

Αναφορικά με τους λόγους έφεσης 5 και 9 και την αντέφεση, συμφωνώ με την κατάληξη της πλειοψηφίας και δεν έχω να προσθέσω οτιδήποτε άλλο.

Ενόψει όλων των πιο πάνω, θα απέρριπτα τόσο την έφεση όσο και την αντέφεση με έξοδα.

Η έφεση επιτρέπεται μερικώς κατά πλειοψηφία. Η αντέφεση απορρίπτεται. Εκδίδεται διαταγή υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων εξόδων έφεσης ύψους €2.000, πλέον Φ.Π.Α., αν υπάρχει, καθώς και των 2/3 των εξόδων της αγωγής κατά την πρωτόδικη διαδικασία.

* O Xρωματισμός είναι του παρόντος Δικαστηρίου.

 

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο