(2010) 1 ΑΑΔ 1894
[*1894]3 Δεκεμβρίου, 2010
[ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΕΛΠΙΔΑ ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ ΧΡΥΣΟΧΟΥ,
Εφεσείουσα-Ενάγουσα,
v.
TURKISH BANK LTD (TURK BANKASI LTD),
Εφεσίβλητης-Εναγόμενης.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 68/2008)
Ακίνητη ιδιοκτησία ― Παράνομη επέμβαση ― Αγωγή ελληνοκύπριας ιδιοκτήτριας ακινήτου το οποίο βρίσκεται στις κατεχόμενες περιοχές της Δημοκρατίας για είσπραξη οφειλομένων ενοικίων εναντίον τουρκικής τράπεζας η οποία έλαβε μονομερώς κατοχή του ακινήτου κατά το έτος 1975 όταν το τραπεζικό ίδρυμα στο οποίο είχε νόμιμα ενοικιασθεί το ακίνητο, αναγκάσθηκε λόγω των γεγονότων του 1974 να το εγκαταλείψει ― Αποζημιώσεις για απώλεια χρήσεως και ενδιάμεσα κέρδη ― Κατά πόσο το Δικαστήριο ενήργησε ορθά ως προς τον τρόπο υπολογισμού του ποσοστού του 4%, το οποίο προκύπτει από τις αποφάσεις του ΕΔΑΔ, καθορίζοντάς αυτό ανά πενταετία, αντί κατ’ έτος.
Απόδειξη ― Εμπειρογνώμονες ― Μαρτυρία εμπειρογνωμόνων ― Χρησιμοποίηση συγκριτικής μεθόδου μεταξύ ακινήτων στην ελεύθερη Λευκωσία και ακινήτων στην κατεχόμενη Μόρφου για καθορισμό αποζημιώσεων για απώλεια χρήσεως ακινήτου στην κατεχόμενη Μόρφου ― Κατά πόσο το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά απέρριψε τη μαρτυρία αυτή ενόψει της αναντιστοιχίας μεταξύ των συγκρινόμενων ακινήτων.
Στις 1.4.1975 η εφεσίβλητη Turkish Bank Ltd (στο εξής η εφεσίβλητη) έλαβε μονομερώς κατοχή ακινήτου στη Μόρφου, το οποίο είχε ανεγερθεί ειδικώς για χρήση ως τράπεζα και το οποίο η ιδιοκτήτρια, εφεσείουσα στην παρούσα έφεση, είχε ενοικιάσει το έτος 1972 στη Chartered Bank Ltd για περίοδο 20 ετών δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου, έναντι ενοικίου £1.980 ετησίως για τα πρώτα πέντε έτη, με πρόνοια για αναθεώρησή του στη συνέχεια μέσω διαδικασίας διαιτησίας αν δεν επιτυγχάνετο συμφωνία μεταξύ των μερών. Μετά από την [*1895]κατάληψη της Μόρφου από τα Τουρκικά στρατεύματα το 1974, η Chartered Bank Ltd ειδοποίησε την εφεσείουσα ότι, συνεπεία της ούτω δημιουργηθείσας κατάστασης, δεν θα λειτουργούσε πλέον στη Μόρφου και εγκατέλειψε το ακίνητο.
Την 17.7.2002 η εφεσείουσα ήγειρε αγωγή κατά της εφεσίβλητης αξιώνοντας αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση όπως και διάταγμα για άρση αυτής.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε την ύπαρξη επέμβασης και εκδίδοντας διάταγμα για άρση της, καθόρισε τις αποζημιώσεις στη βάση του ενοικίου που προνοείτο στο ενοικιαστήριο της Chartered Bank Ltd ως σταθερού στοιχείου καταδεικνύοντας την ενοικιαστική αξία την 1.4.1975 που η εφεσίβλητη έλαβε κατοχή και μέχρι τη λήξη της πρώτης πενταετίας. Στο ποσό λοιπόν των £1.980 ετησίως πρόσθεσε ποσοστό αύξησης ανά πενταετία το οποίο υπολόγισε σε 4% ως το ποσοστό που προκύπτει από τις αποφάσεις του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου ως αποζημίωση για απώλεια χρήσης στις υποθέσεις Loizidou v. Turkey, 40/1993, 435/514, 28/7/1998 και Xenides Arestis v. Turkey, 48347/99, 7/12/2006, επιδικάζοντας στην εφεσείουσα συνολικό ποσό £74.168,42 (€126.724,27), ως η ενοικιαστική αξία από 1/4/1975 μέχρι 1/2/2008 που εδόθη η απόφαση, με νόμιμο τόκο από 17/7/2002 που κατεχωρήθη η αγωγή, πλέον £217,12 (€370,97), ως η ενοικιαστική αξία την 1/2/2008, μηνιαίως από 1.2.2008 και μέχρι παράδοσης κατοχής ως ενδιάμεσα οφέλη (mesne profits). Δεν επεδίκασε όμως τιμωρητικές ή παραδειγματικές αποζημιώσεις που επίσης ζητούσε η εφεσείουσα.
Η εφεσείουσα καταχώρησε έφεση υποστηρίζοντας ότι κακώς απερρίφθη η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων εκτιμητών της, βάσει της οποίας η ενοικιαστική αξία ήταν μεγαλύτερη της καθορισθείσας, και περαιτέρω ότι, ακόμα και στη βάση του ποσοστού αύξησης του 4% που υιοθέτησε το Δικαστήριο, αυτό θα έπρεπε να ίσχυε ετησίως και όχι ανά πενταετία όπως το εφάρμοσε το Δικαστήριο. Εγκατέλειψε όμως κατά το πέρας της έφεσης το λόγο έφεσης που αφορούσε τη μη επιδίκαση τιμωρητικών ή παραδειγματικών αποζημιώσεων.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Ορθώς το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων της εφεσείουσας αφού η εκτίμηση στην οποία κατέληξαν στηρίχθηκε στη συγκριτική μέθοδο η οποία αφορούσε ακίνητα σε μεγάλες και εμπορικές περιοχές της Λευκωσίας για τα οποία δεν μπορούσε να υπάρχει αντιστοιχία με τη Μόρφου που [*1896]δεν είχε τα ίδια χαρακτηριστικά μεγεθών και άλλως πως με την πρωτεύουσα. Όμως και η ανάπτυξη της Μόρφου δεν αποδείχθηκε ότι ήταν η ίδια με αυτή της Λευκωσίας, όπου μετά το 1974 εγκαταστάθηκε μεγάλος αριθμός προσφύγων. Ακόμη, η θέση ότι η Μόρφου θα συνέχιζε να αναπτύσσεται με τον ίδιο ρυθμό όπως η Λευκωσία δια τόση μακρά περίοδο ήτοι 33 χρόνια, στηρίζεται σε μεγάλο θεωρητικό βαθμό με απουσία βάσιμων στοιχείων.
2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε ως προς τον τρόπο με τον οποίο υπολόγισε το ποσοστό των 4% και θα έπρεπε να το υπολογίσει επί ετησίας αντί επί πενταετούς βάσης – αφού εδώ δεν επρόκειτο για σχέσεις δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου – ώστε να προστίθετο κατ’ έτος στο προηγούμενο ποσό της ενοικιαστικής αξίας.
3. Η έφεση γίνεται αποδεκτή. Η εφεσιβαλλόμενη απόφαση διαφοροποιείται ως ακολούθως:
A. Απόφαση για το αντίστοιχο σε ευρώ ποσό των £1.980 ετησίως από 1/4/1975 πλέον 4% ετησίως μέχρι σήμερα ως ετήσια αύξηση επί του εκάστοτε προκύπτοντος ποσού του αμέσως προηγούμενου έτους, του έτους λογιζομένου ως από 1/4 μέχρι 31/3, με νόμιμο τόκο από 17/7/2002.
Β. Απόφαση για το αντίστοιχο σε ευρώ του 1/12 του τελευταίου ως άνω υπολογιζομένου και ισχύοντος κατά την ημερομηνία έκδοσης της παρούσας απόφασης ετησίου ποσού, μηνιαίως από σήμερα και μέχρι παράδοσης κατοχής του ακινήτου ως ενδιάμεσα οφέλη (mesne profits).
Η έφεση επιτράπηκε ως ανωτέρω με €2.500 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., εναντίον της εφεσίβλητης.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Loizidou v. Turkey, Aπόφαση του Eυρωπαϊκού Δικαστηρίου, 40/1993, 435/514, ημερ. 28/7/1998,
Xenides Arestis v. Turkey, Aπόφαση του Eυρωπαϊκού Δικαστηρίου, 48347/99, ημερ. 7/12/2006.
Έφεση.
Έφεση από την εφεσείουσα εναντίον της απόφασης του Eπαρ[*1897]χιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Παρπαρίνος, Π.E.Δ.), (Aγωγή Aρ. 7676/2002), ημερ. 21/1/2008.
Ε. Ερωτοκρίτου, για την Εφεσείουσα.
Χ. Ονέν, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΔIKAΣTHPIO: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από το Δικαστή Χατζηχαμπή.
ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ.: Η Εφεσείουσα είναι ιδιοκτήτρια ακινήτου στη Μόρφου, ειδικώς ανεγερθέντος για χρήση ως τράπεζα, το οποίο από το 1972 ενοικίασε στη Chartered Bank Ltd για περίοδο 20 ετών δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου. Το ενοίκιο καθορίσθηκε σε £1.980 ετησίως για τα πρώτα πέντε έτη, με πρόνοια για αναθεώρηση του στη συνέχεια μέσω διαδικασίας διαιτησίας αν δεν επιτυγχάνετο συμφωνία μεταξύ των μερών. Μετά από την κατάληψη της Μόρφου από τα Τουρκικά στρατεύματα το 1974, η Chartered Bank Ltd ειδοποίησε την Εφεσείουσα ότι, συνεπεία της ούτω δημιουργηθείσας κατάστασης, δεν θα λειτουργούσε πλέον στη Μόρφου και εγκατέλειψε το ακίνητο. Από την 1/4/1975 κατοχή του ακινήτου έλαβε μονομερώς η Εφεσίβλητη Turkish Bank Ltd χωρίς να καταβάλλει οποιοδήποτε ποσό στην Εφεσείουσα. Την 17/7/2002 η Εφεσείουσα ήγειρε αγωγή κατά της Εφεσίβλητης αξιώνοντας αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση όπως και διάταγμα για άρση της παράνομης επέμβασης.
Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος ενώπιον του οποίου ετέθη η υπόθεση διαπίστωσε ότι υπήρχε παράνομη επέμβαση και, εκδίδοντας διάταγμα για άρση της επέμβασης, προχώρησε να καθορίσει τις αποζημιώσεις με αναφορά στην ενοικιαστική αξία του ακινήτου. Σε αυτά τα πλαίσια, απέρριψε τη μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων εκτιμητών και από τις δύο πλευρές και καθόρισε τις αποζημιώσεις στη βάση του ενοικίου που προνοείτο στο ενοικιαστήριο της Chartered Bank Ltd ως σταθερού στοιχείου καταδεικνύοντας την ενοικιαστική αξία την 1/4/1975 που η Εφεσίβλητη έλαβε κατοχή και μέχρι τη λήξη της πρώτης πενταετίας. Στο ποσό λοιπόν των £1.980 ετησίως πρόσθεσε ποσοστό αύξησης ανά πενταετία το οποίο υπολόγισε σε 4% ως το ποσοστό που προκύπτει από τις αποφάσεις του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου ως αποζημίωση για απώλεια χρήσης στις υποθέσεις Loizidou v. Turkey, 40/1993, 435/514, 28/7/1998 και Xenides Arestis v. Turkey, 48347/99, 7/12/2006, επιδικάζοντας στην Εφεσεί[*1898]ουσα συνολικό ποσό £74.168,42 (€126.724,27), ως η ενοικιαστική αξία από 1/4/1975 μέχρι 1/2/2008 που εδόθη η απόφαση, με νόμιμο τόκο από 17/7/2002 που κατεχωρήθη η αγωγή, πλέον £217,12 (€370,97), ως η ενοικιαστική αξία την 1/2/2008, μηνιαίως από 1.2.2008 και μέχρι παράδοσης κατοχής ως ενδιάμεσα οφέλη (mesne profits). Δεν επεδίκασε όμως τιμωρητικές ή παραδειγματικές αποζημιώσεις που επίσης ζητούσε η Εφεσείουσα.
Η απόφαση με την οποία διαπιστώνεται παράνομη επέμβαση δεν είναι βεβαίως αντικείμενο της έφεσης. Δεν μπορούμε όμως, ως εκ της θεμελιακής διάστασης των πραγμάτων, παρά να παρατηρήσουμε ότι, αν και η κατάληξη αυτή είναι ορθή, δεν είναι ορθό το σκεπτικό του Δικαστηρίου ότι, αν και η Εφεσείουσα δεν είχε κατοχή μεταξύ τέλους 1974 που η Chartered Bank Ltd εγκατέλειψε το ακίνητο και 1/4/1975 που η Εφεσίβλητη έλαβε κατοχή, εν τούτοις ενομιμοποιείτο να εγείρει την αγωγή της βάσει εξαιρέσεως του κανόνα ότι ιδιοκτήτης που δεν έχει κατοχή νομιμοποιείται να εγείρει αγωγή. Το σκεπτικό αυτό ήταν όλως διόλου πεπλανημένο αφού ο εν λόγω κανόνας και οι εξαιρέσεις του ήσαν εντελώς άσχετα στην προκειμένη περίπτωση, δεδομένου ότι η κατοχή του ακινήτου επέστρεψε αυτομάτως στην Εφεσείουσα με την εγκατάλειψη του από την Chartered Bank Ltd. Σε αυτή τη βάση λοιπόν, αναμφιβόλως η Εφεσείουσα είχε κατοχή που τη νομιμοποιούσε να εγείρει την αγωγή όταν η Εφεσίβλητη παρανόμως ανέλαβε την κατοχή την 1/4/1975.
Η Εφεσείουσα παραπονείται ότι κακώς απερρίφθη η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων εκτιμητών της, βάσει της οποίας η ενοικιαστική αξία ήταν μεγαλύτερη της καθορισθείσας, και περαιτέρω ότι, ακόμα και στη βάση του ποσοστού αύξησης του 4% που υιοθέτησε το Δικαστήριο, αυτό θα έπρεπε να ίσχυε ετησίως και όχι ανά πενταετία όπως το εφάρμοσε το Δικαστήριο. Εγκατέλειψε όμως κατά το πέρας της έφεσης το λόγο έφεσης που αφορούσε τη μη επιδίκαση τιμωρητικών ή παραδειγματικών αποζημιώσεων.
Η Εφεσίβλητη υποστηρίζει την ορθότητα της εφεσιβαλλόμενης απόφασης και δη ως προς την εφαρμογή του 4% ανά πενταετία.
Ο λόγος για τον οποίο ο ευπαίδευτος Πρόεδρος δεν εδέχθη τη μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων της Εφεσείουσας ήταν ότι η συγκριτική μέθοδος, που ήταν η μέθοδος που χρησιμοποιήθηκε, αφορούσε ακίνητα σε μεγάλες και εμπορικές περιοχές της Λευκωσίας και έτσι δεν μπορούσε να υπήρχε αντιστοιχία με τη Μόρφου που δεν είχε τα ίδια χαρακτηριστικά μεγεθών και άλλως πως με την πρωτεύουσα. «Περαιτέρω», παρατήρησε, «η ανάπτυξη των δύο πό[*1899]λεων, δεν έχει αποδειχθεί ότι θα ήταν η ίδια. Να σημειωθεί ότι στη Λευκωσία μετά το 1974 εγκαταστάθη μεγάλος αριθμός προσφύγων. Ακόμη, η θέση ότι η Μόρφου θα συνέχιζε να αναπτύσσεται με τον ίδιο ρυθμό όπως η Λευκωσία δια τόση μακρά περίοδο ήτοι 33 χρόνια, στηρίζεται σε μεγάλο θεωρητικό βαθμό με απουσία βάσιμων στοιχείων.»
Δεν διαπιστώνουμε έρεισμα στους λόγους έφεσης που να ανατρέπει την ορθότητα της προσέγγισης του Δικαστηρίου, η συνοπτικότητα της διατύπωσης της οποίας ουδόλως μειώνει, παρά μάλλον τονίζει, την ουσία του σκεπτικού του. Σαφώς δεν μπορούσε να γίνει σύγκριση μεταξύ Λευκωσίας και Μόρφου ώστε να καθορισθεί η ενοικιαστική αξία στη Μόρφου στη βάση συγκριτικών της Λευκωσίας, και τούτο όχι μόνο επειδή το 1974 οι δύο δεν είχαν τα ίδια χαρακτηριστικά. Εδώ, ως εκ της τουρκικής κατοχής της Μόρφου, η φυσιολογικά αναμενόμενη εξέλιξη της επηρεάστηκε κατά τρόπο που μόνο θεωρητικά και υποθετικά θα μπορούσε να γίνει πρόβλεψη για τις ενοικιαστικές αξίες στη συνέχεια. Και, παραλλήλως, με τη μετακίνηση πολλών εκτοπισθέντων στη Λευκωσία και σε άλλες μη κατεχόμενες περιοχές και το δραστικό περιορισμό της έκτασης της μη κατεχόμενης γης, οι αυξημένες ενοικιαστικές αξίες της Λευκωσίας δεν μπορούσαν παρά να συναρτώντο και προς τους παράγοντες αυτούς. Θα ήταν λοιπόν λάθος να γίνει καθορισμός της ενοικιαστικής αξίας στη Μόρφου κατ’ αναλογία προς τις ενοικιαστικές αξίες της Λευκωσίας που εμπεριείχαν τον εγγενή αστάθμητο παράγοντα της εν λόγω σαρωτικής διαφοροποίησης των κοινωνικών και οικονομικών δεδομένων μετά το 1974.
Υπό αυτές τις συνθήκες, το Δικαστήριο προσέφυγε στο προκύπτον από τις αποφάσεις του Ε.Δ.Α.Δ. όπως θεώρησε εύλογο υπό το σύνολο των περιστάσεων ποσοστό του 4% κατ’ έτος απώλειας χρήσης ως ενιαίο και αντικειμενικό. Θα πρέπει εξ άλλου να παρατηρήσουμε ότι η επιλογή του Δικαστηρίου να υιοθετήσει το ποσοστό του 4% δεν εφεσιβάλλεται από την Εφεσίβλητη η οποία και το αποδέχεται ως βάση, εισηγούμενη μόνο ότι ορθώς εφαρμόσθηκε ανά πενταετία. Έσφαλε όμως το Δικαστήριο ως προς τον τρόπο με τον οποίο υπολόγισε την εφαρμογή του εν λόγω ποσοστού. Συγκεκριμένα, υπολόγισε το ποσοστό του 4% ανά πενταετία διότι το ενοικιαστήριο έγγραφο πρόβλεπε αναθεώρηση του ενοικίου μετά την πρώτη πενταετία. Αυτό ήταν λάθος, αφού εδώ δεν επρόκειτο για σχέσεις δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου, η μόνη σημασία του οποίου ήταν να καταδείξει την ενοικιαστική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο που η Εφεσίβλητη έλαβε κατοχή του. Θα έπρεπε λοιπόν το ποσοστό του 4% να υπολογίζετο επί ετήσιας αντί πε[*1900]νταετούς βάσης, ώστε να προστίθετο κατ’ έτος στο προηγούμενο ποσό της ενοικιαστικής αξίας.
Η έφεση λοιπόν επιτυγχάνει και η εφεσιβαλλόμενη απόφαση διαφοροποιείται ως ακολούθως ως προς το Α και Β αυτής, του Γ παραμένοντος ως έχει.
Α. Απόφαση για το αντίστοιχο σε ευρώ ποσό των £1.980 ετησίως από 1/4/1975 πλέον 4% ετησίως μέχρι σήμερα ως ετήσια αύξηση επί του εκάστοτε προκύπτοντος ποσού του αμέσως προηγούμενου έτους, του έτους λογιζομένου ως από 1/4 μέχρι 31/3, με νόμιμο τόκο από 17/7/2002.
Β. Απόφαση για το αντίστοιχο σε ευρώ του 1/12 του τελευταίου ως άνω υπολογιζομένου και ισχύοντος κατά την ημερομηνία έκδοσης της παρούσας απόφασης ετησίου ποσού, μηνιαίως από σήμερα και μέχρι παράδοσης κατοχής του ακινήτου ως ενδιάμεσα οφέλη (mesne profits).
Επιδικάζονται €2.500 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον της Εφεσίβλητης.
Η έφεση επιτρέπεται ως ανωτέρω με €2.500 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., εναντίον της εφεσίβλητης.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο