(2010) 1 ΑΑΔ 2035
[*2035]21 Δεκεμβρίου, 2010
[ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΠΟΛΥΞΕΝΗ ΑΡΚΑΔΙΟΥ, ΔΙΑ ΤΟΥ ΠΛΗΡΕΞΟΥΣΙΟΥ ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ ΑΥΤΗΣ ΣΑΒΒΑ ΑΡΚΑΔΙΟΥ,
Εφεσείουσα,
v.
PORTO LARA ESTATES LTD,
Εφεσίβλητης.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 177/2007)
Απόδειξη ― Αξιολόγηση μαρτυρίας ― Εσφαλμένη αξιολόγηση μαρτυρίας και κατάληξη σε εσφαλμένο συμπέρασμα ως προς το θέμα της πραγματικής τιμής τεμαχίου γης σε συμφωνία αγοραπωλησίας ― Η επέμβαση του Εφετείου κρίθηκε αναγκαία.
Συμβάσεις ― Παράνομη σύμβαση ― Σύμβαση η οποία ρητά ή εξυπακουόμενα παραβιάζει συγκεκριμένο νόμο ― Είναι εξ υπαρχής άκυρη ― Ο περί Συμβάσεων Νόμος Κεφ. 149, Άρθρο 23 ― Η παρανομία δεν εξαρτάται από την πρόθεση των συμβαλλομένων μερών να παραβούν ή όχι το νόμο, η δε παρανομία αναδύεται κατ’ αντικειμενικό τρόπο και ανεξάρτητα από την έκταση συμμετοχής εκάστου των συμβαλλομένων κατά την επίτευξή της.
Πολιτική Δικονομία ― Δικόγραφα ― Παρανομία ― Η υπεράσπιση της παρανομίας θα πρέπει να εγείρεται ρητά στη δικογραφία προς ικανοποίηση και των επιταγών της Δ.19, θ.13 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών.
Συμβάσεις ― Παρανομία ― Πρέπει να αναφέρεται ρητώς στα δικόγραφα ― Έκδηλη παρανομία ― Μόνο όταν η παρανομία είναι έκδηλη, εξετάζεται αυτεπάγγελτα από το Δικαστήριο.
Η εφεσείουσα αξίωσε με την αγωγή της εναντίον της εφεσίβλητης εταιρείας το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης τεμαχίου γης της στην περιοχή Βατούδια στην Πέγεια της επαρχίας Πάφου, το οποίο ανέρχετο στις £130.000. Η συμφωνία πώλησης ήταν προφορική και έγινε το [*2036]πρώτο δεκαήμερο του Σεπτεμβρίου του 2000 μεταξύ του πληρεξουσίου αντιπροσώπου της εφεσείουσας Σάββα Αρκαδίου (στο εξής ο Αρκαδίου) και της εφεσίβλητης εταιρείας (στο εξής η εφεσίβλητη).
Ο Αρκαδίου τον ίδιο μήνα μεταβίβασε το ακίνητο στο όνομα της εφεσίβλητης, εκπροσωπώντας και την πωλήτρια και την αγοράστρια, δηλαδή, την εφεσείουσα και την εφεσίβλητη, δηλώνοντας ως τίμημα πώλησης το ποσό των £130.000.
Ο Αρκαδίου ο οποίος ενεργούσε ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της εφεσείουσας θείας του, υποστήριξε ότι η εφεσίβλητη κατέβαλε έναντι το ποσό των £130.000, με το υπόλοιπο να παραμένει να καταβληθεί εντός δύο μηνών είτε τοις μετρητοίς, είτε με μετοχές της Argus Financial Services Ltd, όπως συμφωνήθηκε με τον εκ των διευθυντών της εφεσίβλητης Ανδρέα Δαμιανού.
Η εφεσίβλητη υποστήριξε ότι η πώληση ενώπιον του κτηματολογικού λειτουργού με δηλωμένη τιμή τις £130.000, εξαντλούσε και τα συμφωνηθέντα, εφόσον αυτή ήταν πράγματι η τιμή πώλησης του ακινήτου και όχι το υψηλότερο ποσό των £260.000, ως υποστήριζε η εφεσείουσα. Η εφεσίβλητη στη μαρτυρία της που δόθηκε μέσω του Π. Δαμιανού διευθυντή της και αδελφού του Ανδρέα Δαμιανού, ο οποίος απεβίωσε στις 2.7.2004, ανέφερε ότι του είχε υποδειχθεί το κτήμα από τον Αρκαδίου όταν επισκέφθηκε την Πάφο, ο οποίος και του είπε ότι η συμφωνηθείσα με τον αδελφό του Ανδρέα Δαμιανού τιμή πώλησης ήταν £130.000, εξ ου και σε σχετική συνεδρία της εφεσίβλητης λήφθηκε σχετική απόφαση για την αγορά του τεμαχίου στην εν λόγω τιμή, Τεκμ.7, εξουσιοδοτώντας τον Αρκαδίου να παρουσιαστεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου και να υπογράψει όλα τα σχετικά έγγραφα. Ο ίδιος δεν είχε συζητήσει, ούτε είχε διαπραγματευθεί ποτέ την τιμή του τεμαχίου. Το ποσό των £130.000 ως τιμή πώλησης πλέον £12.000, ως μεταβιβαστικά τέλη, καταγράφησαν και στις οικονομικές καταστάσεις της εφεσίβλητης, όπως κατέθεσε η Ζωή Κοκονή, Μ.Υ. 2, η οποία και συνέταξε το Τεκμ. 7.
Ο Αρκαδίου στη μαρτυρία του είπε ότι ο Δαμιανού επέδειξε ενδιαφέρον να αγοράσει το πιο πάνω τεμάχιο η δε πρόταση του Δαμιανού ήταν ως ανωτέρω αναφέρθηκε. Την ίδια εποχή ο Αρκαδίου διαπραγματευόταν εκ μέρους της εφεσείουσας το ίδιο τεμάχιο και με άλλους αγοραστές, όπως η Kouroushis Bros Ltd, στην τιμή των £245.000, έχοντας ήδη εισπράξει από αυτόν προκαταβολή εκ £3.000. Εφόσον όμως συμφωνήθηκε η πώληση του τεμαχίου εν τέλει στην εφεσίβλητη, ο Αρκαδίου ακύρωσε τη συμφωνία με την Kouroushis Bros Ltd, διότι στο μεταξύ εκείνη δεν είχε τηρήσει τους όρους της δικής της συμφω[*2037]νίας. Είχε όμως πρόταση και από κάποιο Βαγγέλη Πενταρά για αγορά του τεμαχίου προς £320.000, πλην όμως την απέρριψε αφού είχε ήδη επιτευχθεί συμφωνία με την εφεσίβλητη.
Ενισχυτική μαρτυρία έδωσε και ο Μ.Ε.5 ο οποίος κατέθεσε ότι στις αρχές του 2001 ήταν παρών στο γραφείο του Δαμιανού στη Λευκωσία, όπου συζητήθηκαν θέματα της Argus Financial Services Ltd και κατά την οποία ο Αρκαδίου επέμενε να πληρωθεί σε μετρητά το υπόλοιπο, ενώ ο Δαμιανού απαντούσε ότι θα έδινε μετοχές όπως είχε συμφωνηθεί.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, σε σχέση με το μοναδικό κατ’ ουσίαν αμφισβητούμενο θέμα, αυτό της πραγματικής τιμής του τεμαχίου, κατέληξε ότι ως θέμα αξιοπιστίας, του είχαν δημιουργηθεί σοβαρές αμφιβολίες ως προς την αλήθεια της κατάθεσης Αρκαδίου. Το Δικαστήριο κατέληξε ότι η τιμή πώλησης ήταν £130.000 και όχι £260.000. Το Δικαστήριο θεώρησε ταυτόχρονα ότι η υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Ε.3 εκ μέρους της Kouroushis Bros Ltd και του Μ.Ε.4, ο οποίος επίσης είχε, σύμφωνα με τον Αρκαδίου, επιδείξει ενδιαφέρον για αγορά του τεμαχίου έναντι του συνολικού τιμήματος £220.000, δεν ήταν βοηθητική στην αποδοχή της θέσης του Αρκαδίου ότι η πραγματική τιμή πώλησης ήταν £260.000.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανεξάρτητα από την κρίση του επί της αξιοπιστίας, προχώρησε να εξετάσει και ζήτημα παρανομίας στη σύμβαση, παρόλον που το θέμα δεν είχε δικογραφηθεί, θεωρώντας ότι εν πάση περιπτώσει η σύμβαση ήταν παράνομη, ούτως ώστε η αγωγή να ήταν απορριπτέα και γι’ αυτό το λόγο. Αναφέρθηκε σχετικά σε υποθέσεις που καθορίζουν ότι μια σύμβαση πρέπει να είναι έγκυρη και νόμιμη όχι μόνο κατά τη σύναψή της, αλλά και κατά την εκτέλεσή της. Στην προκείμενη περίπτωση το γεγονός ότι η δηλωθείσα τιμή πώλησης ήταν £130.000 στο Κτηματολόγιο, ενώ η πραγματική αξία του ακινήτου ήταν £260.000, ισοδυναμούσε με απόκρυψη του πραγματικού ποσού και εξαπάτηση του δημοσίου με αποτέλεσμα να καταβληθούν μειωμένα τέλη μεταβίβασης, καθώς και μειωμένοι φόροι.
Η εφεσείουσα εφεσίβαλε την απόφαση προβάλλοντας τους ακόλουθους δύο λόγους έφεσης.
1. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε πλημμελώς τη μαρτυρία ώστε να καταλήξει σε εσφαλμένο συμπέρασμα ότι το τίμημα της αγοραπωλησίας ήταν μόνο £130.000, αντί £260.000.
2. Η σύμβαση ήταν καθόλα νόμιμη κατά τη σύναψή της, ουδέν ανα[*2038]φέρθηκε σε σχέση με τον τρόπο εκτέλεσής της και εάν υπήρξε παρανομία αυτή περιοριζόταν μόνο κατά την εκτέλεσή της ούτως ώστε να μπορεί να διασωθεί η προφορικώς συνομολογηθείσα σύμβαση, ακόμη και αν κατά την εκτέλεσή της εμφιλοχώρησε παρανομία.
Η εφεσίβλητη υποστήριξε την ορθότητα της αξιολόγησης της όλης μαρτυρίας και το ασφαλές του συμπεράσματος του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο Αρκαδίου δεν έπρεπε να είχε γίνει πιστευτός ο οποίος, μέσα από τα διαθέσιμα γραπτά στοιχεία, φαινόταν να είχε δεσμευθεί και αποδεχθεί ότι το τίμημα πώλησης ήταν το ποσό των £130.000. Όσον αφορά την ισχυριζόμενη παρανομία, η σύμβαση θα έπρεπε εν πάση περιπτώσει να θεωρηθεί παράνομη εάν το Δικαστήριο θεωρούσε ότι το πραγματικό τίμημα ήταν αυτό των £260.000, δεν μπορεί δε να διαχωριστεί η παρανομία σε στάδιο γένεσης και στάδιο εκτέλεσης, εφόσον, έστω και προφορικά, η συμφωνία αναμφιβόλως περιελάμβανε εξυπακουόμενα και όρο για τη μεταβίβαση του τεμαχίου και άρα όρο συντελεστικό στην εκτέλεσή της.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Ο καθιερωμένος νομολογιακός κανόνας είναι ότι το Εφετείο δεν επεμβαίνει με ευκολία στην πρωτόδικη αξιολόγηση, η οποία αξιολόγηση αποτελεί τη συνισταμένη της κρίσης του Δικαστηρίου επί της ζώσας ενώπιον του παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Επέμβαση είναι δυνατή όταν τα ευρήματα του πρωτοδίκου Δικαστηρίου είτε αντιστρατεύονται τη λογική των πραγμάτων, είτε συγκρούονται με άλλη αποδεκτή από το ίδιο το Δικαστήριο μαρτυρία, είτε διαπιστώνεται πλημμελής αξιολόγηση των δεδομένων.
2. Η πρωτόδικη αξιολόγηση ήταν όντως προβληματική για σειρά λόγων. Υπήρχαν δεδομένα τα οποία έπρεπε να κατευθύνουν το Δικαστήριο υπέρ της αποδοχής της μαρτυρίας του Αρκαδίου ως προς το ύψος της τιμής του αγοραπωληθέντος τεμαχίου στο ποσό των £260.000, αντί των £130.000. Η μαρτυρία των θέσεων Αρκαδίου δεν αντικρούστηκε από άμεση μαρτυρία εφόσον ο συνομολογήσας την προφορική μαρτυρία με τον Αρκαδίου Α. Δαμιανού είχε στο μεταξύ αποβιώσει, η δε μαρτυρία του αδελφού του Παναγιώτη, βασιζόταν στα γραπτά στοιχεία που είχαν είτε κατατεθεί κατά τη μεταβίβαση του τεμαχίου στο Κτηματολόγιο, είτε από τις εγγραφές που έγιναν στα βιβλία της εφεσίβλητης εταιρείας. Έπεται ότι η μαρτυρία της Ζωής Κοκονή, Μ.Υ.2, η οποία απλώς βεβαίωσε τη σχετική εγγραφή στα βιβλία και την ανάλογη απόφαση του διοικητικού συμβουλίου της εφεσίβλητης, δεν ήταν ιδιαίτερα [*2039]βοηθητική εφόσον ήταν αυτοεπιβεβαιωτική, όπως αναγνωρίζει και το πρωτόδικο Δικαστήριο.
3. Πέραν της καθ’ αυτής μαρτυρίας του ιδίου του Αρκαδίου, η μαρτυρία των Μ.Ε.2 και Μ.Ε.3, ήταν βοηθητική ως προς το γεγονός ότι η τιμή πώλησης ήταν πολύ μεγαλύτερη από τις £130.000. Η μαρτυρία του Μ.Ε.4 θεωρήθηκε ανίσχυρη προς επιβεβαίωση της θέσης του Αρκαδίου ως προς την πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου.
4. Το πρωτόδικο Δικαστήριο επίσης διέπραξε λάθος στο να θεωρήσει την τιμή των £130.000, ως απόρροια του γεγονότος ότι η θεία του Αρκαδίου και εφεσείουσα, είχε ανάγκη από χρήματα διότι είχε εγκαταλείψει τη Ζιμπάπουε όπου διέμενε λόγω της πολιτικής κατάστασης. Δεν είναι όμως αυτό το νόημα της έγγραφης δήλωσης του Αρκαδίου, Παράρτημα Α, την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο παρερμήνευσε. Αναφορικά με τη δήλωση στα έντυπα του Κτηματολογίου ότι το τεμάχιο αγοραπωλήθηκε για £130.000 και στο οποίο έντυπο υπόγραψε, όπως δέχθηκε και ο ίδιος, ο Αρκαδίου εκ μέρους και του πωλητή και του αγοραστή, αυτό το δεδομένο είχε την εξήγηση του στην πάγια θέση του Αρκαδίου ότι θα δηλωνόταν το ποσό των £130.000 ως ποσό που θα καταβαλλόταν τοις μετρητοίς, αλλά η πραγματική τιμή ήταν £260.000, με το υπόλοιπο να καταβαλλόταν σε μετοχές με εγγυημένη αξία. Και αυτό εν αναμονή της εισαγωγής της Argus Financial Services Ltd στο Χρηματιστήριο.
5. Το Άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149 προνοεί ότι όπου η αντιπαροχή ή ο σκοπός της συμφωνίας είναι απαγορευμένος από νόμο, η συμφωνία είναι παράνομη και άκυρη. Η παρανομία δεν εξαρτάται από την πρόθεση των μερών να παραβούν ή όχι το νόμο, η δε παρανομία αναδύεται κατ’ αντικειμενικό τρόπο και ανεξάρτητα από την έκταση συμμετοχής εκάστου των συμβαλλομένων κατά την επίτευξή της.
6. Η υπεράσπιση της παρανομίας θα πρέπει να εγείρεται ρητά στη δικογραφία προς ικανοποίηση και των επιταγών της Δ.19, θ.13. Εάν όμως η παρανομία προκύπτει έκδηλα από την ίδια τη σύμβαση ή τα γεγονότα που την περιβάλλουν, τότε το Δικαστήριο έχει αυτεπάγγελτο καθήκον να εξετάσει το ζήτημα ώστε να μην καταστεί καθ’ οιονδήποτε τρόπο αρωγός στην παρανομία. Τα δεδομένα της υπό κρίση υπόθεσης, έστω και μετά την ανατροπή της πρωτόδικης αξιολόγησης, δεν την εντάσσουν σε ό,τι θα μπορούσε να θεωρηθεί ως εμπίπτουσα στην περίπτωση εκείνη όπου αναδύεται άνευ ετέ[*2040]ρου έκδηλη παρανομία. Για να τύχει η υπόθεση αυτεπάγγελτης εξέτασης, το Δικαστήριο θα πρέπει να έχει στέρεο υπόβαθρο γεγονότων που να δείχνουν παρανομία εν τη γενέσει της σύμβασης ή τέτοια αναντίλεκτα δεδομένα που δεν θα ενέπλεκαν το πρωτόδικο Δικαστήριο, πόσο μάλλον το Εφετείο, στην αναζήτηση ερμηνειών, ιδιαιτέρως όπου το υπόστρωμα κάθε άλλο παρά σαφές είναι.
7. Στην εξεταζόμενη περίπτωση λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε το θέμα της παρανομίας, το οποίο είχε εγερθεί δια της τελικής αγορεύσεως του συνηγόρου της εφεσίβλητης, στην απουσία ρητής δικογράφησης, αφού δεν προκύπτει από την προφορική σύμβαση και την εκτέλεσή της έκδηλη παρανομία. Ούτε και προκύπτει έκδηλη παρανομία με τη δήλωση του τιμήματος των £130.000 κατά τη μεταβίβαση εφόσον και εξήγηση δόθηκε γι’ αυτό και το Κτηματολόγιο εκτίμησε το τεμάχιο στην υψηλότερη τιμή των £190.000, επί των οποίων και κατεβλήθησαν τα αντίστοιχα δικαιώματα.
8. Η πρωτόδικη απόφαση μαζί με τα επιδικασθέντα έξοδα ακυρώνεται. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον της εφεσίβλητης εταιρείας για €222.118,18 (το αντίστοιχο των £130.000) πλέον νόμιμο τόκο από την έγερση της αγωγής στις 5.7.2004, πλέον €5.000 έξοδα και Φ.Π.Α.
Η έφεση επιτράπηκε. Η πρωτόδικη απόφαση ακυρώθηκε και εκδόθηκε απόφαση με έξοδα ως ανωτέρω.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Pal κ.ά. v. Δημοκρατίας (2010) 2 A.A.Δ. 551,
Bullows v. Νεοφύτου (1994) 1 Α.Α.Δ. 41,
Χατζηπαύλου v. Κυριάκου (2006) 1 Α.Α.Δ. 236,
Οργανισμός Κυπριακής Γαλακτοκομικής Βιομηχανίας v. Κώστα Α. Ζαχαρία Λτδ (2006) 1 Α.Α.Δ. 705,
Korkut v. Γεωργίου (2008) 1 Α.Α.Δ. 905,
Alam v. Τουμαζίδη (1998) 1 Α.Α.Δ. 968,
Glamor Development v. Christodoulou (1984) 1 C.L.R. 444,
[*2041]St. John Shipping Corporation v. Joseph Rand Ltd [1956] 3 All E.R. 683,
Χαραλάμπους v. Daccache (1989) 1(E) A.A.Δ. 269,
Ιωάννου κ.ά. v. Μουσκαλλή κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 1595,
Snell v. Unity Finance Ltd [1963] 3 All E.R. 50,
Χρίστου v. S.D. Clinic Co Ltd (2000) 1 Α.Α.Δ. 2039,
Εταιρεία Ηλίας Λάζος Λτδ v. Νεοφύτου (1997) 1 Α.Α.Δ. 169.
Έφεση.
Έφεση από την εφεσείουσα εναντίον της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου (Σωκράτους, A.E.Δ.), (Aγωγή Aρ. 1769/2004), ημερ. 23/5/2007.
Π. Αγγελίδης, για την Εφεσείουσα.
Γ. Χριστοδούλου, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Ναθαναήλ.
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Στη βάση προφορικής συμφωνίας η οποία έγινε μεταξύ του πληρεξουσίου αντιπροσώπου της εφεσείουσας, Σάββα Αρκαδίου, και της εφεσίβλητης εταιρείας, η εφεσείουσα πώλησε σύμφωνα με τη μαρτυρία του Αρκαδίου, Μ.Ε. 1, το υπ’ αρ. εγγραφής 46837 τεμάχιο γης στην περιοχή Βατούδια στην Πέγεια της επαρχίας Πάφου για το συνολικό ποσό των £260.000. Συμφώνως της ίδιας μαρτυρίας, η εφεσίβλητη κατέβαλε έναντι το ποσό των £130.000, με το υπόλοιπο να παραμένει να καταβληθεί εντός δύο μηνών είτε τοις μετρητοίς, είτε με μετοχές της Argus Financial Services Ltd, όπως συμφωνήθηκε με τον εκ των διευθυντών της εφεσίβλητης Ανδρέα Δαμιανού.
Η πιο πάνω συμφωνία έγινε το πρώτο δεκαήμερο του Σεπτεμβρίου του 2000, το δε ακίνητο μεταβιβάστηκε πράγματι στο όνομα της εφεσίβλητης τον ίδιο μήνα, όταν ο Αρκαδίου παρουσιάστηκε στο Κτηματολόγιο στις 11.9.2000 εκπροσωπώντας και την πωλήτρια και την αγοράστρια, δηλαδή, την εφεσείουσα και την εφεσί[*2042]βλητη εταιρεία, δηλώνοντας ως τίμημα πώλησης το ποσό των £130.000. Η πώληση ενώπιον του κτηματολογικού λειτουργού με δηλωμένη τιμή τις £130.000, αποτέλεσε τη θέση της εφεσίβλητης εταιρείας ότι εξαντλούσε και τα συμφωνηθέντα, εφόσον αυτή ήταν πράγματι η τιμή πώλησης του ακινήτου και όχι το υψηλότερο ποσό των £260.000, ως διατείνετο η εφεσείουσα στην αγωγή που ήγειρε τελικώς εναντίον της επί τω ότι το υπόλοιπο του τιμήματος των £130.000, αντισυμβατικά δεν εξοφλήθηκε διότι ο διευθυντής της εφεσίβλητης είχε προτείνει να δώσει σε αντάλλαγμα μετοχές της εταιρείας Argus Financial Services Ltd, οι οποίες όμως δεν ήταν εισηγμένες στο Χρηματιστήριο, ενώ η αρχική συμφωνία προνοούσε ότι οι μετοχές αυτές, αν εν τέλει δίνονταν αντί μετρητών, θα ήταν εγγυημένες για τουλάχιστον το υπόλοιπο ποσό των £130.000, με τραπεζική εγγύηση.
Πρωτοδίκως δόθηκε μαρτυρία από τον ίδιο τον Αρκαδίου αναφορικά με τις συνθήκες γνωριμίας του με τον Ανδρέα Δαμιανού, ένα από τους διευθυντές της Argus Financial Services Ltd, ο οποίος αφού εκδήλωσε ενδιαφέρον για αγορά του τεμαχίου που ο Αρκαδίου του είπε ότι διέθετε προς πώληση η εφεσείουσα θεία του, προχώρησε να συνάψει τη συμφωνία χωρίς όμως οποιοδήποτε γραπτό στοιχείο. Η πρόταση του Δαμιανού ήταν ως ανωτέρω αναφέρθηκε, δηλαδή, το ήμισυ των χρημάτων να δοθεί αμέσως και τα υπόλοιπα σε μετοχές που θα εισάγονταν στο Χ.Α.Κ. τους πρώτες μήνες του 2001, με αναμενόμενη ελάχιστη τιμή προς £2 εκάστη. Την ίδια εποχή ο Αρκαδίου διαπραγματευόταν εκ μέρους της εφεσείουσας το ίδιο τεμάχιο και με άλλους αγοραστές, όπως ήταν η Kouroushis Bros Ltd μέσω του Δημήτρη Παπαδημητρίου, Μ.Ε. 3, στην τιμή των £245.000, έχοντας ήδη εισπράξει από αυτόν προκαταβολή εκ £3.000. Εφόσον όμως συμφωνήθηκε η πώληση του τεμαχίου εν τέλει στην εφεσίβλητη, ο Αρκαδίου ακύρωσε τη συμφωνία με την Kouroushis Bros Ltd, διότι στο μεταξύ εκείνη δεν είχε τηρήσει τους όρους της δικής της συμφωνίας. Είχε όμως πρόταση και από κάποιο Βαγγέλη Πενταρά για αγορά του τεμαχίου προς £320.000, πλην όμως την απέρριψε αφού είχε ήδη επιτευχθεί συμφωνία με την εφεσίβλητη.
Στις 31.8.2000 και 8.9.2000, ο Δαμιανού εκ μέρους της εφεσίβλητης κατέθεσε στο λογαριασμό του Αρκαδίου £91.000 και £12.000 αντίστοιχα, έναντι αφενός του οφειλόμενου ποσού και αφετέρου για τα μεταβιβαστικά τέλη, ενώ ετοιμάστηκαν και έγγραφα που έδειχναν ότι αγοράστρια θα ήταν η εφεσίβλητη, διορίζοντας ταυτόχρονα τον Αρκαδίου ως πληρεξούσιο για τη μεταβίβαση. Ο Αρκαδίου χρησιμοποίησε για τη διαδικασία ενώπιον του [*2043]Κτηματολογίου στις 11.9.2000, την Ελένη Παπαχριστοφή, η οποία διατηρεί γραφείο στην Πάφο για τέτοιους σκοπούς. Στις επόμενες ημέρες κατατέθηκαν στο λογαριασμό του Αρκαδίου και τα υπόλοιπα ποσά ώστε να συμπληρωθούν οι £130.000. Δημιουργήθηκε, όπως ήδη καταγράφηκε, πρόβλημα εφόσον κατά την εφεσείουσα, μέσω του Αρκαδίου, η εφεσίβλητη υπαναχώρησε από τη συμφωνία, οπότε ο Αρκαδίου προσπάθησε να εξεύρει αγοραστή για το ακίνητο ώστε να δυνηθεί η εφεσίβλητη να το διαθέσει για να μπορέσει η εφεσείουσα να λάβει το υπόλοιπο. Δεν κατέστη δυνατή τέτοια διευθέτηση ενόψει του ότι η εφεσίβλητη ζητούσε εξωπραγματική τιμή πώλησης, εν τέλει όμως το τεμάχιο, όπως πληροφορήθηκε το Μάρτιο του 2004, πωλήθηκε τον προηγηθέντα Νοέμβριο στην εταιρεία Aqua Sol Hotels Ltd, για το ποσό των £840.000. Τότε ήταν που έδωσε οδηγίες για την έγερση αγωγής, η οποία καταχωρήθηκε στις 5.7.2004. Ενισχυτική μαρτυρία έδωσε και ο Γ. Πέτρου, Μ.Ε. 5, ο οποίος κατέθεσε ότι στις αρχές του 2001 ήταν παρών σε συνάντηση του Αρκαδίου με το Δαμιανού στο γραφείο του στη Λευκωσία, όπου συζητήθηκαν θέματα της Argus Financial Services Ltd και κατά την οποία, στην επιμονή του Αρκαδίου να πληρωθεί το υπόλοιπο σε μετρητά, ο Δαμιανού απαντούσε ότι θα έδινε μετοχές όπως είχε συμφωνηθεί.
Η εφεσίβλητη στη μαρτυρία της που δόθηκε μέσω του Παναγιώτη Δαμιανού, διευθυντή της και αδελφού του Ανδρέα Δαμιανού, ο οποίος απεβίωσε στις 2.7.2004, ανέφερε ότι του είχε υποδειχθεί το κτήμα από τον Αρκαδίου όταν επισκέφθηκε την Πάφο, ο οποίος και του είπε ότι η συμφωνηθείσα με τον αδελφό του Ανδρέα Δαμιανού τιμή πώλησης ήταν £130.000, εξ ου και σε σχετική συνεδρία της εφεσίβλητης λήφθηκε σχετική απόφαση για την αγορά του τεμαχίου στην εν λόγω τιμή, Τεκμ. 7, εξουσιοδοτώντας τον Αρκαδίου να παρουσιαστεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου και να υπογράψει όλα τα σχετικά έγγραφα. Ο ίδιος δεν είχε συζητήσει, ούτε είχε διαπραγματευθεί ποτέ την τιμή του τεμαχίου. Το ποσό των £130.000 ως τιμή πώλησης πλέον £12.000, ως μεταβιβαστικά τέλη, καταγράφησαν και στις οικονομικές καταστάσεις της εφεσίβλητης, όπως κατέθεσε η Ζωή Κοκονή, Μ.Υ. 2, η οποία και συνέταξε το Τεκμ. 7.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού διεξήλθε τη μαρτυρία κατέληξε στην απόφαση ότι ως θέμα αξιοπιστίας, του είχαν δημιουργηθεί σοβαρές αμφιβολίες ως προς την αλήθεια της κατάθεσης του Αρκαδίου σε σχέση με το μοναδικό κατ’ ουσίαν αμφισβητούμενο θέμα, αυτό της πραγματικής τιμής του τεμαχίου. Με μια σειρά συλλογισμών όσον αφορά την αληθοφάνεια της μαρτυρίας του [*2044]Αρκαδίου, κατέληξε ότι η τιμή πώλησης ήταν £130.000 και όχι £260.000. Το Δικαστήριο θεώρησε ταυτόχρονα ότι η υπόλοιπη μαρτυρία των Παπαδημητρίου εκ μέρους της Kouroushis Bros Ltd και κάποιου Χαράλαμπου Άπλα, Μ.Ε. 4, ο οποίος επίσης είχε, σύμφωνα με τον Αρκαδίου, επιδείξει ενδιαφέρον για αγορά του τεμαχίου έναντι του συνολικού τιμήματος £220.000, δεν ήταν βοηθητική στην αποδοχή της θέσης του Αρκαδίου ότι η πραγματική τιμή πώλησης ήταν £260.000, διότι τον μεν Παπαδημητρίου θεώρησε ως μάρτυρα που δεν είπε την αλήθεια εφόσον εμφανιζόταν με μεγάλη ευκολία να είχε δεχθεί υποχρέωση για πληρωμή ποσού £245.000 εντός επτά ημερών, διαφορετικά η τιμή θα αυξανόταν στις £350.000, ενώ η προκαταβολή κατά τον Αρκαδίου δόθηκε σε μετρητά χρήματα από τον Παπαδημητρίου που τον είχε επισκεφθεί γι’ αυτό τον σκοπό με ένα σακούλι μετρητά, τη δε μαρτυρία του Άπλα θεώρησε ότι δεν ήταν βοηθητική διότι τα υπ’ αυτού κατατεθέντα είχαν λάβει χώραν δύο χρόνια πριν την επίδικη συμφωνία.
Ανεξάρτητα από την κρίση του επί της αξιοπιστίας το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε να εξετάσει και ζήτημα παρανομίας στη σύμβαση, παρόλον που το θέμα δεν είχε δικογραφηθεί, θεωρώντας ότι εν πάση περιπτώσει η σύμβαση ήταν παράνομη, ούτως ώστε η αγωγή να ήταν απορριπτέα και γι’ αυτό το λόγο. Αναφέρθηκε σχετικά σε υποθέσεις που καθορίζουν ότι μια σύμβαση πρέπει να είναι έγκυρη και νόμιμη όχι μόνο κατά τη σύναψη της, αλλά και κατά την εκτέλεση της. Εφόσον εδώ στη βάση της θέσης του Αρκαδίου, η πραγματική τιμή ήταν £260.000, τότε η δήλωση στο Κτηματολόγιο τιμής πώλησης μόνο για £130.000, ισοδυναμούσε με απόκρυψη του πραγματικού ποσού και εξαπάτηση του δημοσίου με αποτέλεσμα να καταβληθούν μειωμένα τέλη μεταβίβασης, καθώς και μειωμένοι φόροι.
Δύο είναι οι λόγοι έφεσης με τους οποίους επιδιώκεται η ανατροπή της πρωτόδικης κρίσης. Ο πρώτος συνίσταται στην πλημμελή αξιολόγηση από μέρους του πρωτόδικου Δικαστηρίου της όλης μαρτυρίας ώστε να καταλήξει στο λανθασμένο συμπέρασμα ότι το τίμημα της αγοραπωλησίας ήταν μόνο £130.000, αντί £260.000. Ο δεύτερος λόγος προωθεί τη θέση ότι η σύμβαση ήταν καθόλα νόμιμη κατά τη σύναψη της, ότι ουδέν αναφέρθηκε σε σχέση με τον τρόπο εκτέλεσης της και εάν υπήρξε παρανομία αυτή περιοριζόταν μόνο κατά την εκτέλεση της ούτως ώστε να μπορεί να διασωθεί η προφορικώς συνομολογηθείσα σύμβαση, ακόμη και αν κατά την εκτέλεση της εμφιλοχώρησε παρανομία.
Η αντίθετη θέση από πλευράς της εφεσίβλητης είναι βεβαίως [*2045]ότι πολύ ορθά το Δικαστήριο αξιολόγησε την όλη μαρτυρία και ασφαλές ήταν το συμπέρασμα του ότι ο Αρκαδίου δεν έπρεπε να είχε γίνει πιστευτός ο οποίος, μέσα από τα διαθέσιμα γραπτά στοιχεία, φαινόταν να είχε δεσμευθεί και αποδεχθεί ότι το τίμημα πώλησης ήταν το ποσό των £130.000. Όσον αφορά την ισχυριζόμενη παρανομία, η σύμβαση θα έπρεπε εν πάση περιπτώσει να θεωρηθεί παράνομη εάν το Δικαστήριο θεωρούσε ότι το πραγματικό τίμημα ήταν αυτό των £260.000, δεν μπορεί δε να διαχωριστεί η παρανομία σε στάδιο γένεσης και στάδιο εκτέλεσης, εφόσον, έστω και προφορικά, η συμφωνία αναμφιβόλως περιελάμβανε εξυπακουόμενα και όρο για τη μεταβίβαση του τεμαχίου και άρα όρο συντελεστικό στην εκτέλεση της.
Προέχει η εξέταση του λόγου περί του λανθασμένου της αξιολόγησης της μαρτυρίας. Αυτό διότι εάν η μαρτυρία ορθώς αξιολογήθηκε από το Δικαστήριο, τότε το αληθινό τίμημα αγοραπωλησίας του τεμαχίου ήταν πράγματι £130.000 και το ισχυρισθέν από τον Αρκαδίου τίμημα πώλησης ανερχόμενο στις £260.000 ήταν ανυπόστατο και επομένως δεν θα μπορούσε εν πάση περιπτώσει να τεθεί θέμα παρανομίας έστω κατά την εκτέλεση της σύμβασης. Τέτοιο ζήτημα εγείρεται φυσιολογικά μόνο εάν η αξιολόγηση του πρωτοδίκου Δικαστηρίου κριθεί λανθασμένη, οπότε και θα πρέπει να εξεταστεί και η τυχόν παρανομία στη σύμβαση και τον τρόπο που αυτή η παρανομία επηρεάζει την εγκυρότητά της.
Αναμφιβόλως ο νομολογιακός κανόνας είναι ότι το Εφετείο δεν επεμβαίνει με ευκολία στην πρωτόδικη αξιολόγηση, η οποία αξιολόγηση αποτελεί τη συνισταμένη της κρίσης του Δικαστηρίου επί της ζώσας ενώπιον του παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Όπως έχει λεχθεί και πρόσφατα στις υποθέσεις Tekinder Pal κ.ά. v. Δημοκρατίας (2010) 2 A.A.Δ. 551:
«Η εντύπωση που αποκομίζει από τους μάρτυρες το πρωτόδικο Δικαστήριο φέρει μαζί της το ευεργέτημα της επισταμένης παρακολούθησης των όσων οι μάρτυρες καταθέτουν, τον τρόπο με τον οποίο καταθέτουν, τη λογική που η μαρτυρία τους εκπέμπει και όλα αυτά σε συνδυασμό με την ανάλογη αντιπαραβολή με τη δικογραφία στις πολιτικές υποθέσεις ή τις καταθέσεις στις ποινικές υποθέσεις και τα εν γένει τεκμήρια. Η ανθρώπινη εμπειρία εν πολλοίς είναι οδηγός ως προς τη λογική των πραγμάτων. (Δέστε Baloise Insurance Co Ltd v. Κατωμονιάτη κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 1275).
Επέμβαση είναι δυνατή όταν τα ευρήματα του πρωτοδίκου Δι[*2046]καστηρίου είτε αντιστρατεύονται τη λογική των πραγμάτων, είτε συγκρούονται με άλλη αποδεκτή από το ίδιο το Δικαστήριο μαρτυρία, είτε διαπιστώνεται πλημμελής αξιολόγηση των δεδομένων. (Δέστε Bullows v. Νεοφύτου (1994) 1 Α.Α.Δ. 41, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου (2006) 1 Α.Α.Δ. 236 και Οργανισμός Κυπριακής Γαλακτοκομικής Βιομηχανίας v. Κώστα Α. Ζαχαρία Λτδ (2006) 1 Α.Α.Δ. 705).
Έχοντας διεξέλθει με προσοχή τη μαρτυρία από πλευράς της εφεσείουσας, κρίνεται ότι η πρωτόδικη αξιολόγηση ήταν όντως προβληματική για σειρά λόγων. Υπήρχαν δεδομένα τα οποία έπρεπε να κατευθύνουν το Δικαστήριο υπέρ της αποδοχής της μαρτυρίας του Αρκαδίου ως προς το ύψος της τιμής του αγοραπωληθέντος τεμαχίου στο ποσό των £260.000, αντί των £130.000. Να σημειωθεί εδώ ότι δεν υπήρξε άμεση μαρτυρία αντικρουστική των θέσεων Αρκαδίου, εφόσον ο συνομολογήσας την προφορική συμφωνία με τον Αρκαδίου, Ανδρέας Δαμιανού είχε στο μεταξύ αποβιώσει, η δε μαρτυρία του αδελφού του Παναγιώτη, βασιζόταν στα γραπτά στοιχεία που είχαν είτε κατατεθεί κατά τη μεταβίβαση του τεμαχίου στο Κτηματολόγιο, είτε από τις εγγραφές που έγιναν στα βιβλία της εφεσίβλητης εταιρείας. Έπεται ότι η μαρτυρία της Ζωής Κοκονή, Μ.Υ. 2, η οποία απλώς βεβαίωσε τη σχετική εγγραφή στα βιβλία και την ανάλογη απόφαση του διοικητικού συμβουλίου της εφεσίβλητης, δεν ήταν ιδιαίτερα βοηθητική εφόσον ήταν αυτοεπιβεβαιωτική, όπως αναγνωρίζει και το πρωτόδικο Δικαστήριο στη σελ. 110 των πρακτικών, όπου χαρακτήρισε το Τεκμ. 7, ως μονομερή απόφαση της εφεσίβλητης.
Πέραν της καθ’ αυτής μαρτυρίας του ιδίου του Αρκαδίου, η μαρτυρία των Χάρη Παυλή, Μ.Ε. 2, και Παπαδημητρίου, Μ.Ε. 3, ήταν βοηθητική ως προς το γεγονός ότι η τιμή πώλησης ήταν πολύ μεγαλύτερη από τις £130.000. Ο πρώτος, ελεγκτής εταιρείας και εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης, κατέθεσε ότι γνώριζε κάποιο Πασχάλη εκ των διευθυντών της Aqua Sol Hotels Ltd και από ό,τι θυμόταν από συνάντηση που είχε γίνει μεταξύ του Πασχάλη και του Αρκαδίου στην οποία και ο ίδιος ήταν παρών, το 2003, είχε αναφερθεί η πρόθεση της Aqua Sol να αγοράσει ένα τεμάχιο γης το οποίο είχε ο Αρκαδίου και για το οποίο οφειλόταν ακόμη ένα ποσό άνω των £100.000. Όντως η μαρτυρία του Παυλή ήταν ασαφής ως προς τις λεπτομέρειες της, δεν έτυχε όμως ιδιαίτερης αντεξέτασης και πρέπει να συνδυασθεί και με τη μαρτυρία του Γεώργιου Πέτρου, Μ.Ε. 5, υπαλλήλου της Τράπεζας Κύπρου που ασχολείτο με τη διαχείριση των μετοχών της Argus Financial Services Ltd. Ο μάρτυρας αυτός κατέθεσε για διαφορές που είχε ο αποβιώσας Ανδρέας Δαμιανού με [*2047]τον Αρκαδίου στις αρχές του 2001, σε συνάντηση στην οποία είχαν παραστεί και οι τρεις για θέματα σχετικά με το Χρηματιστήριο. Κατά την αντεξέταση του Πέτρου διαφάνηκε ότι η διαφορά που είχε ο Δαμιανού με τον Αρκαδίου ήταν ότι ο τελευταίος ζητούσε χρήματα από τον πρώτο, ο οποίος και διαβεβαίωνε τον Αρκαδίου ότι θα δίνονταν σε αυτόν μετοχές και όχι μετρητά, ως ήταν η συμφωνία τους. Έπειτα, ήταν και η μαρτυρία του Χαράλαμπου Άπλα, Μ.Ε. 4, η οποία έτυχε βεβαίως αναφοράς από το Δικαστήριο και δεν παραγνωρίστηκε ολότελα ως λανθασμένα εισηγείται η εφεσείουσα στο περίγραμμά της. Πλην όμως και αυτή θεωρήθηκε ανίσχυρη προς επιβεβαίωση της θέσης του Αρκαδίου ως προς την πραγματική τιμή πώλησης του τεμαχίου διότι, ως έκρινε το Δικαστήριο, δεν οδηγούσε από μόνη της αυτή η μαρτυρία οπουδήποτε αφού τα δεδομένα της είχαν λάβει χώραν δύο χρόνια πριν τον επίδικο χρόνο. Ο Άπλα δεν έτυχε καν αντεξέτασης από την εφεσίβλητη και έτσι η μαρτυρία του παρέμεινε αναντίλεκτη.
Οι τρεις πιο πάνω μαρτυρίες έδιναν δυναμική στη μαρτυρία του Αρκαδίου έστω στη γενικότητα της. Πιστοποιούσαν χωρίς άλλο, ότι το τεμάχιο είχε τύχει διαπραγμάτευσης στην τιμή των £220.000 (μαρτυρία Άπλα), και ότι στην τελικώς διαμορφωθείσα τιμή πώλησης με την εφεσίβλητη, η τιμή δεν φαινόταν να εξαντλείτο στην καταβολή μετρητών και μόνο, αλλά περιείχε και μέρος που θα συμπληρωνόταν με μετοχές.
Δύο ακόμη σημαντικά στοιχεία έδειχναν ότι το τίμημα δεν ήταν £130.000. Το πρώτο ήταν η μαρτυρία του Παπαδημητρίου, Μ.Ε. 3, ο οποίος δήλωσε πρόθεση να αγοράσει το τεμάχιο εκ μέρους της Kouroushis Bros Ltd έναντι £245.000, καταβάλλοντας προς τούτο £3.000 ως προκαταβολή. Η προκαταβολή αποδεικνυόταν με σχετική απόδειξη, Τεκμ. 2, που αναφέρεται να δόθηκε στις 10.3.2000. Επί της αποδείξεως είχε αναγραφεί επί λέξει ότι, «Εις περίπτωση διαφοράς για την πιο πάνω πράξη διά τον πιο πάνω όρο ή το τίμημα διά το κτήμα αλλάζει από £245.000 (διακόσιες σαράντα πέντε χιλιάδες Λ.Κ.) εις £350.000 (τριακόσιες πενήντα χιλιάδες λίρες Κύπρου)». Μπορεί η πιο πάνω συμφωνία να παρουσιαζόταν παράξενη, αλλά όπως και πρωτοδίκως ορθά κρίθηκε, η ερμηνεία των όρων μιας τρίτης συμφωνίας δεν ήταν το ζητούμενο. Το Δικαστήριο, όμως, προχώρησε να απορρίψει τη μαρτυρία ακριβώς γι’ αυτό το λόγο, θεωρώντας ότι με «μεγάλη ευκολία» ο Παπαδημητρίου δέχθηκε τέτοιο όρο και ότι ήταν αδιανόητο για μια εταιρεία (την οποία ο ίδιος ο Παπαδημητρίου ανέφερε ότι ήταν η Kouroushis Bros Ltd), να πλήρωνε σε μετρητά όπως ήταν η μαρτυρία του Αρκαδίου, αντί με επιταγή, γεγονός που εν πάση περιπτώσει δεν [*2048]θυμόταν ο Παπαδημητρίου, ενόψει της παρόδου περιόδου επτά ετών. Η μαρτυρία Παπαδημητρίου όμως είχε στη βάση της την ύπαρξη συμφωνίας για £245.000 και ήταν αδιάφορο για σκοπούς της επίδικης περίπτωσης αν στην περίπτωση διαφοράς θα ανερχόταν στις £350.000. Προσεκτική δε ανάγνωση του λεκτικού του Τεκμ. 2, που τιτλοφορείται «Απόδειξις Παραλαβής χρημάτων» και αναφέρεται στο επίδικο τεμάχιο, αποκαλύπτει πρόθεση των μερών όπως η συμφωνία συντελεστεί εντός επτά ημερών. Αυτό προφανώς ενόψει της επιθυμίας του Αρκαδίου όπως βρει την υψηλότερη δυνατή τιμή για το τεμάχιο προσφέροντας το προς πώληση, αλλά και δεχόμενος διάφορες προσφορές από υποψήφιους αγοραστές, όπως δείχνει η λεπτομερής έγγραφη δήλωση του, ως μέρος της κύριας εξέτασης, που κατατέθηκε ως Παράρτημα Α.
Το μόνο δε που έτυχε αντεξέτασης από τη μαρτυρία του Αρκαδίου σε σχέση με το θέμα αυτό, ήταν κατά πόσο πληρώθηκε την προκαταβολή σε μετρητά ή σε επιταγή. Το Δικαστήριο θεώρησε την εκ μέρους του Αρκαδίου απάντηση ότι ο Παπαδημητρίου πλήρωσε σε μετρητά ως «αδιανόητο» και «παράλογο» για μια εταιρεία να πλήρωνε μετρητά, αντί με επιταγή. Όμως αυτά τα δεδομένα αφορούσαν την ίδια τη μεταξύ του Αρκαδίου και της εταιρείας Kouroushis Bros Ltd συμφωνία, εκ μέρους της οποίας ενεργούσε ο Παπαδημητρίου. Παραγνωρίστηκε πρωτοδίκως ότι ο μοναδικός σκοπός της παρουσίασης της μαρτυρίας αυτής ήταν να δείξει ότι η τιμή πώλησης ήταν πολύ μεγαλύτερη των £130.000 και αυτό εν μέρει τεκμηριώνετο και από τα διαθέσιμα γραπτά στοιχεία, Τεκμ. 2 και 3. Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι και αν ακόμη η συμφωνία ήταν πραγματική και το Τεκμ. 2, έδειχνε ότι όντως δόθηκε προκαταβολή £3.000 το Μάρτιο 2000, μέχρι το Σεπτέμβριο του ιδίου έτους δεν είχε υλοποιηθεί η συμφωνία. Εξηγήθηκε όμως κατά κόρον ο λόγος ως προς τη μη υλοποίηση αφενός και ως προς την καθυστέρηση στην ακύρωση της συμφωνίας αφετέρου. Πέραν τούτου, ο Παπαδημητρίου έλαβε πίσω την προκαταβολή από τον Αρκαδίου, σύμφωνα με το Τεκμ. 3, ημερ. 8.9.2000.
Το έτερο σημαντικό στοιχείο ήταν η εκ μέρους του Κτηματολογίου εκτίμηση του τεμαχίου κατά την ημέρα της μεταβίβασης στις £190.000. Αυτό ήταν δεδομένο μέσα από την ακροαματική διαδικασία, όπως φαίνεται και από το Τεκμ. 8 πρωτοδίκως, τη δήλωση μεταβίβασης του τεμαχίου. Κατά την αντεξέταση δε του Αρκαδίου η θέση του συνηγόρου της εφεσίβλητης (σελ. 48 των πρακτικών), ήταν ότι η εκτίμηση για σκοπούς μεταβιβαστικών ήταν ακριβώς £190.000. Το ποσό των £190.000 έγινε δεκτό και κατά την αντεξέταση του Παναγιώτη Δαμιανού, Μ.Υ. 1, όπως φαίνεται στη σελ. 91 [*2049]των πρακτικών. Κατά τη θέση του Αρκαδίου, είχε μεσολαβήσει ο αποβιώσας Δαμιανού σε κάποιο λειτουργό του Κτηματολογίου για να δεχθεί το πιο πάνω ποσό ως εκτιμητέα αξία, παρόλο που το τεμάχιο άξιζε πολύ περισσότερο και συγκεκριμένα γύρω στις £396.000 (σελ. 39-40 των πρακτικών). Δεν είναι όμως αυτό το ζητούμενο, αλλά η αποδεκτή και από την εφεσίβλητη έστω για σκοπούς μεταβιβαστικών αξία των £190.000, που συνδυασμένη με την υπόλοιπη μαρτυρία ως ανωτέρω αναφέρθηκε, δείχνει το λανθασμένο της απόφασης του Δικαστηρίου να δεχθεί ως το πραγματικό τίμημα πώλησης το ποσό των £130.000. Η δε σκέψη του πρωτοδίκου Δικαστηρίου στη σελ. 111 των πρακτικών, μέρος της απόφασής του, ότι ο Αρκαδίου δεν δίστασε να αναφέρει άτομα τα οποία κατ’ ισχυρισμόν δωροδοκήθηκαν από τον Δαμιανού για να εκτιμηθεί το κτήμα στις £190.000, παραγνωρίζει και πάλι το αποδεκτό και από την εφεσίβλητη γεγονός ότι τουλάχιστο για σκοπούς εκτιμήσεως, το αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο εκτίμησε το κτήμα κατά £60.000 περισσότερο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο επίσης διέπραξε λάθος στο να θεωρήσει την τιμή των £130.000, ως απόρροια του γεγονότος ότι η θεία του Αρκαδίου και εφεσείουσα, είχε ανάγκη από χρήματα διότι είχε εγκαταλείψει τη Ζιμπάπουε όπου διέμενε λόγω της πολιτικής κατάστασης. Δεν είναι όμως αυτό το νόημα της έγγραφης δήλωσης του Αρκαδίου, Παράρτημα Α, την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο παρερμήνευσε. Εκείνο το οποίο καταγράφηκε στη δήλωση ήταν ότι η εφεσείουσα βιαζόταν μεν να πωλήσει το τεμάχιο διότι είχε αγοράσει σπίτι στην Ελλάδα, αλλά αυτό ήταν εν μέσω της υπόλοιπης θέσης του Αρκαδίου για τις προσφορές που είχε για πώληση του τεμαχίου σε τιμές πολύ ψηλότερες που περιελάμβαναν εκτός από τις θέσεις που εκφράστηκαν από τους μάρτυρες και άλλα άτομα, όπως κάποιο Βαγγέλη Πενταρά, ο οποίος ήταν πρόθυμος να αγοράσει το κτήμα για £320.000. Όσον αφορά την δήλωση στα έντυπα του Κτηματολογίου ότι το τεμάχιο αγοραπωλήθηκε για £130.000 και στο οποίο έντυπο υπόγραψε, όπως δέχθηκε και ο ίδιος, ο Αρκαδίου εκ μέρους και του πωλητή και του αγοραστή, αυτό το δεδομένο είχε την εξήγηση του στην πάγια θέση του Αρκαδίου ότι θα δηλωνόταν το ποσό των £130.000 ως ποσό που θα καταβαλλόταν τοις μετρητοίς, αλλά η πραγματική τιμή ήταν £260.000, με το υπόλοιπο να καταβαλλόταν σε μετοχές με εγγυημένη αξία. Και αυτό εν αναμονή της εισαγωγής της Argus Financial Services Ltd στο Χρηματιστήριο.
Στη βάση όλων των πιο πάνω κρίνεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλλε ως προς τη λογική που ακολούθησε κατά την αξιο[*2050]λόγηση του και ότι δεν υπήρχε αποχρών λόγος να μην αποδεχθεί ως αξιόπιστη τη μαρτυρία του Αρκαδίου ως προς την πραγματική αξία πώλησης του τεμαχίου, στις £260.000.
Με δεδομένη την ανατροπή της πρωτόδικης κρίσης επί της αξιολόγησης εγείρεται το ερώτημα της παρανομίας της σύμβασης. Αποτελεί αρχή του δικαίου ότι παρανομία σε σύμβαση καθιστά τα συμφωνηθέντα ανεφάρμοστα διότι κανένα Δικαστήριο δεν είναι δυνατό να εφαρμόσει σύμβαση η οποία ρητά ή εξυπακουόμενα είναι εκ του νόμου απαγορευμένη. Αυτό είναι και το νόημα της κωδικοποιημένης αρχής στο Αρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, το οποίο προνοεί ότι όπου η αντιπαροχή ή ο σκοπός της συμφωνίας είναι απαγορευμένος από νόμο, η συμφωνία είναι παράνομη και άκυρη. (Δέστε Perihan Mustafa Korkut v. Γεωργίου (2008) 1 Α.Α.Δ. 905). Η παρανομία δεν εξαρτάται από την πρόθεση των μερών να παραβούν ή όχι το νόμο, η δε παρανομία αναδύεται κατ’ αντικειμενικό τρόπο και ανεξάρτητα από την έκταση συμμετοχής εκάστου των συμβαλλομένων κατά την επίτευξη της. (Alam v. Τουμαζίδη (1998) 1 Α.Α.Δ. 968, Glamor Development v. Christodoulou (1984) 1 C.L.R. 444 και St. John Shipping Corporation v. Joseph Rand Ltd [1956] 3 All E.R. 683).
Η συνισταμένη της νομολογίας θεωρεί ότι η παρανομία σε συμβόλαιο μπορεί να σχετίζεται είτε με τη συνομολόγηση του, είτε με την εκτέλεση αυτού. Εάν ισχύει το πρώτο τότε το συμβόλαιο είναι ανεφάρμοστο και από τους δύο συμβαλλομένους, η δε πρόθεση των διαδίκων δεν ενέχει καμία σημασία. Εάν η παρανομία προέρχεται και από τους δύο διαδίκους τότε η πρόθεση κατά τη στιγμή της συνομολόγησης έχει σημασία, αν δε η πρόθεση είναι αμοιβαία το συμβόλαιο δεν μπορεί να τύχει καθόλου εφαρμογής, εάν όμως είναι μονομερής το συμβόλαιο παραμένει ανεφάρμοστο από το διάδικο που είχε την παράνομη πρόθεση. (δέστε Ελευθέριος Χαραλάμπους v. Fahim Nasri Daccache (1989) 1(E) A.A.Δ. 269 και Treitel: The Law of Contract 8η έκδ. σελ. 381).
Το ζήτημα της παρανομίας δεν ηγέρθηκε στην υπεράσπιση παρά μόνο στην αγόρευση του συνηγόρου της εφεσίβλητης. Έχει αποφασιστεί ότι η υπεράσπιση της παρανομίας θα πρέπει να εγείρεται ρητά στη δικογραφία προς ικανοποίηση και των επιταγών της Δ.19, θ.13. Η ορθή δικογράφηση, όπως αναφέρεται και στο Bullen & Leake & Jacob’s: Precedents of Pleadings 12η έκδ. σελ. 1106, επιβάλλει να καταγράφονται ρητά τα γεγονότα που οδηγούν στην παρανομία και να αναδεικνύονται τα δεδομένα εκείνα που καθιστούν το σκοπό παράνομο. Εάν η παρανομία όμως προκύπτει κα[*2051]τά έκδηλο τρόπο από την ίδια τη σύμβαση ή τα γεγονότα που την περιβάλλουν, τότε σύμφωνα και με την απόφαση Ιωάννου κ.ά. v. Μουσκαλλή κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 1595, (δέστε και Snell v. Unity Finance Ltd [1963] 3 All E.R. 50), το Δικαστήριο έχει αυτεπάγγελτο καθήκον που απορρέει από την εγγενή φύση της λειτουργίας του, να εξετάσει το ζήτημα ώστε να μην καταστεί καθ’ οιονδήποτε τρόπο αρωγός στην παρανομία. Με δεδομένη λοιπόν την απουσία της ρητής έγερσης της παρανομίας στην υπεράσπιση από την εφεσίβλητη εταιρεία, κρίνεται ότι τα δεδομένα της υπό κρίση υπόθεσης, έστω και μετά την ανατροπή της πρωτόδικης αξιολόγησης, δεν την εντάσσουν σε ό,τι θα μπορούσε να θεωρηθεί ως εμπίπτουσα στην περίπτωση εκείνη όπου αναδύεται άνευ ετέρου έκδηλη παρανομία. Για να τύχει η υπόθεση αυτεπάγγελτης εξέτασης, το Δικαστήριο θα πρέπει να έχει στέρεο υπόβαθρο γεγονότων που να δείχνουν παρανομία εν τη γενέσει της σύμβασης ή τέτοια αναντίλεκτα δεδομένα που δεν θα ενέπλεκαν το πρωτόδικο Δικαστήριο, πόσο μάλλον το Εφετείο, στην αναζήτηση ερμηνειών, ιδιαιτέρως όπου το υπόστρωμα κάθε άλλο παρά σαφές είναι (Χρίστου v. S.D. Clinic Co Ltd (2000) 1 Α.Α.Δ. 2039).
Λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε το εγερθέν διά της τελικής αγορεύσεως του συνηγόρου της εφεσίβλητης ζήτημα της παρανομίας στην απουσία ρητής δικογράφησης. Η συμφωνία δεν περιείχε στοιχεία παρανομίας κατά την προφορική σύναψη της. Κατά την εκτέλεση της δηλώθηκε το ποσό εκείνο που θα καταβαλλόταν τοις μετρητοίς, εφόσον το υπόλοιπο του τιμήματος θα εξοφλείτο με εγγυημένες μετοχές. Η μεταβίβαση έγινε στα πολύ αρχικά στάδια μερικές μέρες μετά την επίτευξη της συμφωνίας, ενώ θα ακολουθούσε η ολική εκπλήρωση της με την εκ μέρους της εφεσίβλητης παραχώρηση των ανάλογων μετοχών. Δεν προκύπτει έκδηλη παρανομία με τη δήλωση του τιμήματος των £130.000 κατά τη μεταβίβαση εφόσον και εξήγηση δόθηκε γι’ αυτό και το Κτηματολόγιο εκτίμησε το τεμάχιο στην υψηλότερη τιμή των £190.000, επί των οποίων και κατεβλήθησαν τα αντίστοιχα δικαιώματα.
Η υπόθεση Εταιρεία Ηλίας Λάζος Λτδ v. Χριστάκη Νεοφύτου (1997) 1 Α.Α.Δ. 169, την οποία παρέθεσε το πρωτόδικο Δικαστήριο ως ανάλογη της παρούσας, είχε διαφορετικά δεδομένα. Εκεί η εφεσείουσα εταιρεία είχε επιδιώξει την ειδική εκτέλεση συμφωνίας μεταβίβασης ακινήτου ενώ, με βάση τα ευρήματα, είχε προταθεί χωρίς να συναινεί προς αυτό αρχικώς ο εφεσίβλητος, η δήλωση στην ίδια τη συμφωνία λιγότερου από το πραγματικό ποσού ώστε να αποφευχθεί η καταβολή των ορθών μεταβιβαστικών τελών. Ενώ λοιπόν η ίδια η εφεσείουσα εταιρεία είχε παρανομήσει από τη [*2052]γένεση της συμφωνίας, επεδίωξε και την εκτέλεση της, ενώ ο εφεσίβλητος ήγειρε στην υπεράσπιση του το θέμα της παρανομίας. Εδώ η εφεσείουσα δεν βασίστηκε σε παράνομη συμφωνία, επιδιώκοντας την προς αυτήν καταβολή του υπόλοιπου του τιμήματος, εφόσον αυτή ήταν εξ αρχής η θέση της. Να σημειωθεί, πρόσθετα, ότι δεν προωθήθηκε τελικώς ζήτημα κωλύματος («estoppel»), παρά τη δικογράφηση του, ώστε να εξεταστεί το ζήτημα από αυτή τη νομική θεώρηση, όσον αφορά τη θέση του Αρκαδίου, έστω μέσω της Ελένης Παπαχριστοφή, τις υπηρεσίες της οποίας χρησιμοποίησε για τα διαδικαστικά θέματα ενώπιον του Κτηματολόγιου, όπου, σύμφωνα με την αντεξέταση, δηλώθηκε ότι λήφθηκε το ποσό των £130.000, αφήνοντας να εννοηθεί, χωρίς να τεθεί ρητά, ότι είχε εξοφληθεί το τίμημα. Βεβαίως ο Αρκαδίου σαφώς ανέφερε ότι δήλωσε και δέχθηκε ότι έλαβε το ποσό των £130.000, εφόσον αυτό είχε συμφωνηθεί να δηλωθεί ως πληρωτέο, τοις μετρητοίς, ποσό.
Ενόψει όλων των ανωτέρω η έφεση επιτυγχάνει. Η πρωτόδικη απόφαση μαζί με τα επιδικασθέντα έξοδα ακυρώνεται. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον της εφεσίβλητης εταιρείας για €222.118,18 (το αντίστοιχο των £130.000) πλέον νόμιμο τόκο από την έγερση της αγωγής στις 5.7.2004, πλέον €5.000 έξοδα και Φ.Π.Α..
Η έφεση επιτρέπεται. Η πρωτόδικη απόφαση ακυρώνεται και εκδίδεται απόφαση με έξοδα ως ανωτέρω.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο