(2011) 1 ΑΑΔ 379
[*379]28 Φεβρουαρίου, 2011
[ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΑΠΟΛΛΩΝΕΙΟ ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΝΟΣΟΚΟΜΕΙΟ ΛΤΔ,
Εφεσείοντες,
v.
1. C & S AMERICAN HEART INSTITUTE LTD,
2. C.S.O. HEART MEDICAL CENTRE LTD,
3. ΜΑΡΙΝΟΥ ΣΩΤΗΡΙΟΥ,
4. ΧΡΙΣΤΟΥ ΧΡΙΣΤΟΥ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 104/2008)
Συμβάσεις ― Σύμβαση ενοικίασης ή άδεια χρήσης ― Γραπτή συμφωνία παραχώρησης χώρου ιδιωτικού Νοσοκομείου, διευκολύνσεων και υπηρεσιών για τη δημιουργία και λειτουργία Κλινικής από Αμερικανικό Καρδιολογικό Ινστιτούτο και ιδιώτες ιατρούς, προς αντιμετώπιση καρδιοχειρουργικών, θωρακοχειρουργικών και καρδιολογικών περιστατικών, έναντι μηνιαίας χρηματικής καταβολής για συγκεκριμένη χρονική περίοδο καθώς και ποσοστού επί των τιμών του εκάστοτε τιμοκαταλόγου της Κλινικής, εξαιρουμένων των τιμών για επιπλοκές ― Κατά πόσο η συμφωνία συνιστούσε συμφωνία ενοικίασης ή άδεια χρήσης.
Συμβάσεις ― Σύμβαση ενοικίασης ή άδεια χρήσης ― Η έννοια της ενοικίασης συναρτάται (i) με την αποκλειστικότητα της κατοχής του χώρου (ii) με συγκεκριμένη διάρκεια και (iii) με την καταβολή αντιτίμου ή ανταλλάγματος καλούμενου συνήθως «ενοικίου» ― Η έννοια της άδειας χρήσης παραπέμπει ακριβώς σε άδεια ή ανοχή ώστε να νομιμοποιείται εκείνο που άλλως πως θα θεωρείτο ως παράνομη επέμβαση στη γη ― Ποία είναι τα κριτήρια στη βάση των οποίων ανευρίσκεται η ουσία της συμφωνίας και η ορθή ταξινόμησή της ― Κατά πόσο η περιγραφή που δίδεται από τους διαδίκους ή ακόμη και οι λέξεις που χρησιμοποιούνται, παρέχουν αφ’ εαυτών και κατ’ ανάγκην στερεά βάση ― Η άσκηση της ταξινόμησης στη μια ή την άλλη των κατηγοριών παραμένει ένα λεπτό έργο ― Κατά πόσο δίδεται η ίδια σημασία στη διχοτόμηση μεταξύ των δύο εννοιών στο Κυπριακό και το Αγγλικό Δίκαιο.
[*380]Ακίνητη ιδιοκτησία ― Άδεια χρήσης ακινήτου ― Σε τι παραπέμπει η παραδοσιακή έννοια της άδειας χρήσης ― Ποίες οι βασικές κατηγορίες της άδειας χρήσης στο Κοινοδίκαιο ― Η συμβατική άδεια χρήσης, έχει δημιουργήσει και τα περισσότερα προβλήματα, σε σχέση, ιδιαιτέρως, με τα δικαιώματα του αδειούχου ― Το δίκαιο της επιείκειας όμως εφηύρε τρόπους προστασίας του αδειούχου.
Εφετείο ― Παρατήρηση Εφετείου σε σχέση με την έλλειψη πρωτογενούς αξιολόγησης και καταγραφής ευρημάτων από το πρωτόδικο Δικαστήριο, ώστε το Εφετείο να είχε τη δυνατότητα να εξετάσει την ουσιαστική πτυχή της υπόθεσης.
Οι εφεσείοντες (στο εξής «το Απολλώνειο») καταχώρησαν αγωγή εναντίον των εφεσιβλήτων 1 και των εφεσιβλήτων 3 και 4, ιατρών Μαρίνου Σωτηρίου και Χρίστου Χρίστου, αντίστοιχα, για παράβαση της μεταξύ τους γραπτής συμφωνίας η οποία υπεγράφη στις 27.11.1998 και η οποία ήταν αρχικά πενταετής, με ημερομηνία έναρξης την 1.2.1999. Αντικείμενο της συμφωνίας αυτής ήταν η δημιουργία και λειτουργία Κλινικής εντός του χώρου του Απολλώνειου Νοσοκομείου με τους όρους και τις προϋποθέσεις όπως καθορίζονταν στη συμφωνία. Η υπό αναφορά κλινική θα λειτουργούσε σαν κλινική καρδιοχειρουργικών, θωρακοχειρουργικών και καρδιολογικών περιστατικών. Οι εφεσίβλητοι ανέλαβαν – μεταξύ άλλων – να καταβάλλουν μηνιαίως στο Απολλώνειο £2.900, καθώς και καθορισθέν ποσοστό επί των τιμών του εκάστοτε τιμοκαταλόγου της Κλινικής (εξαιρουμένων των τιμών για επιπλοκές), να χρησιμοποιούν το χειρουργείο και τους χώρους της Κλινικής αποκλειστικά και μόνο για την αντιμετώπιση και θεραπεία καρδιοχειρουργικών, θωρακοχειρουργικών και καρδιολογικών περιστατικών, οποιαδήποτε δε άλλη θεραπεία ήταν δυνατή μόνο με ειδική γραπτή συγκατάθεση του Απολλώνειου, και ότι δεν θα προσέφεραν οποιασδήποτε φύσεως υπηρεσίες σε γιατρούς που ασκούν το επάγγελμά τους εντός του Απολλώνειου, εκτός με τη γραπτή συγκατάθεσή του.
Το Απολλώνειο, χαρακτηρίζοντας στην αγωγή του τη συμφωνία ως άδεια χρήσης εκ μέρους του για τη δημιουργία της Κλινικής, κατελόγισε στους εφεσίβλητους ότι αυτοί παρέλειψαν να τηρήσουν τα συμφωνηθέντα για τα καρδιοχειρουργικά περιστατικά, τους καθετηριασμούς και τα εισπραχθέντα από αυτούς ποσά, ώστε μετά την αφαίρεση ορισμένων ποσών που πληρώθηκαν, να οφείλεται, κατ’ ισχυρισμόν, ένα συνολικό ποσό ύψους £432.814. Αξίωναν επίσης γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, έκδοση διατάγματος του Δικαστηρίου (όχι έξωσης) για απόδοση από αυτούς (τους εφεσίβλητους) στο Απολλώνειο λογαριασμούς και στοιχεία και [*381]πληροφορίες σχετικά με τον αριθμό, την περιγραφή και την ημερομηνία των καρδιοχειρουργικών περιστάσεων και των καθετηριασμών που πραγματοποιήθηκαν στην Κλινική για τα έτη 2001, 2002, 2003 και τον Ιανουάριο του 2004, καθώς επίσης και τα ποσά που εισπράχθηκαν για το κάθε ένα περιστατικό, είτε καρδιοχειρουργικής φύσεως, είτε καθετηριασμού.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αποδεχόμενο την προδικαστική ένσταση των εφεσιβλήτων για έλλειψη δικαιοδοσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, εξέδωσε απόφαση με την οποία κατέληξε ότι όντως ήταν αναρμόδιο να εκδικάσει την υπόθεση και αντ’ αυτού αρμοδιότητα είχε μόνο το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ενόψει του ότι στη βάση της μαρτυρίας που δόθηκε υπήρχαν αδιαμφισβήτητα στοιχεία από τα οποία προέκυπτε ότι η συμφωνία ήταν ουσιαστικά μια συμφωνία ενοικίασης και όχι άδεια χρήσης. Το Δικαστήριο στο σύντομο σκεπτικό του αποφάνθηκε ότι το Απολλώνειο παραχώρησε στους εφεσίβλητους την αποκλειστική κατοχή της πτέρυγας όπου στεγαζόταν η Κλινική για συγκεκριμένη περίοδο και έναντι συγκεκριμένου ανταλλάγματος για το οποίο δεν ήταν ουσιώδες το γεγονός ότι εν μέρει αποτελείτο από καθορισμένο ποσό και εν μέρει από ποσοστιαίες μονάδες, ως ανωτέρω. Θεώρησε επίσης ως επιβεβαιωτικό της σκέψης του ότι η Κλινική λειτουργούσε ως ανεξάρτητο νοσοκομείο με δική της άδεια και δικό της προσωπικό, ότι ο εξοπλισμός της ήταν ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων, οι οποίοι είχαν και την αποκλειστική κατοχή και χρήση όλων των χώρων που την αποτελούν. Εξεδόθη επομένως διάταγμα αναστολής της διαδικασίας λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας, χωρίς το Δικαστήριο να προχωρήσει να αξιολογήσει περαιτέρω τη μαρτυρία για σκοπούς απόφασης επί της ουσίας και χωρίς να καταγράψει οτιδήποτε ως προς τα έξοδα που δημιουργήθηκαν.
Το Απολλώνειο εφεσίβαλε την απόφαση. Κύριος άξονας των λόγων έφεσης είναι το λανθασμένο του σκεπτικού του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την κρίση του ότι η επίδικη συμφωνία συνιστούσε ουσιαστικά σχέση ενοικίασης ή μίσθωσης, αντί άδεια χρήσης. Οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν αντέφεση με μόνο θέμα την μη έκδοση οποιασδήποτε διαταγής ως προς τα έξοδα της αγωγής, παρά το γεγονός ότι το Δικαστήριο αποδέχθηκε ουσιαστικά την προδικαστική τους ένσταση.
Το Ανώτατο Δικαστήριο αναφέρθηκε εκτενώς και ανέλυσε τα ακόλουθα νομικά θέματα: (i) το διαχωρισμό των εννοιών μεταξύ ενοικίασης και άδειας χρήσης («tenancy» ή «licence»), τονίζοντας ότι αυτό δεν είναι εύκολο έργο, και ότι έχει δώσει το έναυσμα στην Αγγλία για την έκδοση μιας σειράς αποφάσεων ώστε εξελικτικά το [*382]κοινοδίκαιο που δεν παρείχε επαρκή προστασία στους αδειούχους να μετασχηματιστεί σταδιακά και προς όφελός τους με τη βοήθεια του δικαίου της επιείκειας («equity») και (ii) τη σημασία που έχει η διχοτόμηση μεταξύ των δύο εννοιών στην Αγγλία και την Κύπρο, αναφέροντας ότι στην Αγγλία έχει μεγαλύτερη σημασία από ό,τι στο Κυπριακό Δίκαιο ενόψει του ότι εκεί οι ενοικιάσεις («leases»), δημιουργούν δικαιώματα επί της γης («estates in land»), ενώ η άδεια χρήσης παρέχει απλώς δικαιώματα προσωρινής φύσεως, κατά τη βούληση του ιδιοκτήτη, ώστε ο αδειούχος να δύναται να εισέλθει στη γη ή το υποστατικό κατά νόμιμο τρόπο για ορισμένο σκοπό που άλλως θα ήταν παράνομος.
Το Ανώτατο Δικαστήριο αποδέχθηκε την έφεση και αποφάνθηκε ότι:
1. Η περιγραφή που δίδεται από τους ιδίους τους διαδίκους ή ακόμη και οι λέξεις που χρησιμοποιούνται δεν παρέχουν αφ’ εαυτών και κατ’ ανάγκην στερεά βάση για την ανεύρεση της ουσίας της συμφωνίας και της ορθής ταξινόμησής της. Σημασία αποκτά όχι μόνο η κοινή πρόθεση των μερών για την απόδοση αποκλειστικής χρήσης, αλλά και η εν γένει φύση, σκοπός και στόχος της συμφωνίας, οι όλες συνθήκες που την περιβάλλουν και το ευρύτερο πλαίσιο στο οποίο αυτή συνομολογήθηκε. Η νομολογία έχει καθορίσει επίσης ότι ακόμη και εν μέσω μιας αποκλειστικότητας στην κατοχή, ή και ρητής χρήσης της λέξης ενοικίασης, είναι το σύνολο της συμφωνίας που πρέπει να εξεταστεί ώστε να αναδυθεί η αληθινή φύση της. Αν η συμφωνία παραχώρησης του χώρου διαπνέεται από έντονο προσωπικό στοιχείο, αν εμποτίζεται δηλαδή από μια διακριτική προσωποπαγή σχέση, ιδιαίτερης σημασίας στη σύναψη της συμφωνίας, τότε αυτή η διαφορετικότητα είναι ένδειξη ότι τα μέρη δεν είχαν κατά νουν ή τουλάχιστον δεν ήσαν consensus ad idem στον καταρτισμό μιας απλής κατ’ ουσίαν ενοικίασης. Αν από την άλλη είναι κατ’ ουσίαν αδιάφορο για τον ιδιοκτήτη σε ποιον θα παραχωρηθεί ο χώρος, ώστε η έμφαση να είναι περισσότερο στο εμπορικό, παρά στο προσωπικό στοιχείο, τότε αυτό είναι ένδειξη για άδεια χρήσης ή κάποιας άλλης μορφής συμφωνίας. Απόλυτοι παράμετροι δεν είναι δυνατό να τεθούν ως σταθερές, η δε άσκηση της ταξινόμησης στη μια ή την άλλη των κατηγοριών παραμένει ένα λεπτό έργο.
2. Προσεκτική εξέταση της επίδικης συμφωνίας αποκαλύπτει ένα έντονο προσωπικό στοιχείο με την καταγραφή μιας ιδιαίτερης συμφωνίας που δεν παραπέμπει σε μια απλή ενοικίαση.
3. Αποκτά δε σημασία το ότι δεν αναφέρεται οπουδήποτε η δημιουργία [*383]ανεξάρτητης πτέρυγας ή ανεξάρτητης, κτιριακά, κλινικής, αλλά απλώς καθορίζονται οι χώροι που θα χρησιμοποιηθούν αποκλειστικά για σκοπούς της Κλινικής που περιλαμβάνουν χειρουργείο, τέσσερα δωμάτια ασθενών, χώρο για μονάδα εντατικής παρακολούθησης, αίθουσα καθετηριασμών, χώρο υποδοχής κλπ.. Η πρόνοια στη δεύτερη πρόταση της παρ. 1 της συμφωνίας, ότι η Κλινική «..... είναι παντελώς ανεξάρτητη από το νοσοκομείο .....», παρερμηνεύθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ως δεικνύουσα κτιριακή αυτονόμηση, ενώ στην πραγματικότητα αναφέρεται σε ανεξαρτησία από πλευράς παροχής ιατρικών υπηρεσιών.
4. Το ότι η συμφωνία διαποτιζόταν από έντονο προσωποπαγές στοιχείο συνάγεται και από την παρ. 8(γ) ότι οι εφεσίβλητοι θα αναλάμβαναν να πληροφορούν το κοινό ότι η Κλινική λειτουργεί εντός του Απολλωνείου, προβάλλοντας έτσι ταυτόχρονα και τα δύο, ενώ θα υπήρχε και ευρύτερη μεταξύ των διαδίκων συνεργασία εφόσον με τις υποπαρ. (δ) και (ε), οι εφεσίβλητοι ανέλαβαν υποχρέωση να χρησιμοποιούν κατά προτεραιότητα τις υπηρεσίες ιατρών που ασκούν το επάγγελμα τους στο Απολλώνειο, αλλά και γενικότερα να χρησιμοποιούν κατά προτεραιότητα τις υπηρεσίες που προσφέρονται από το Απολλώνειο και τις θυγατρικές αυτού εταιρείες.
5. Περαιτέρω, ο τρόπος καταβολής του ανταλλάγματος δεν εξαντλείτο στην απλή καταβολή ενός μηνιαίου ποσού. Επεκτεινόταν και στην καταβολή ποσοστού επί των καρδιοχειρουργικών επεμβάσεων και των περιπτώσεων καθετηριασμού, ούτως ώστε να φαίνεται πλέον ανάγλυφα η συνάφεια της σχέσης μεταξύ των διαδίκων εφόσον το Απολλώνειο θα λάμβανε μέρος των εσόδων από την ευρύτερη εργασία της Κλινικής. Δεν ήταν λοιπόν αδιάφορος ο τρόπος καταβολής του ανταλλάγματος ως κρίθηκε πρωτοδίκως.
6. Η πρόνοια στη συμφωνία ότι οι εφεσίβλητοι θα είχαν δικαίωμα να την τερματίσουν μετά πάροδο δύο τουλάχιστον ετών, χωρίς υποχρέωση αποζημίωσης νοουμένου ότι η Κλινική θα ανέστελλε τις εργασίες της, οι δε ιατροί Σωτηρίου και Χρίστου δεν θα ασκούσαν πλέον το επάγγελμά τους στην Κύπρο, συνιστά ένα επί πλέον στοιχείο που δεν παραπέμπει σε μια απλή ενοικίαση χώρου.
7. Η συμφωνία στο σύνολό της κάθε άλλο παρά σε συμφωνία ενοικίασης παραπέμπει. Πρόκειται για μια ιδιότυπη συμφωνία. Η αποκλειστική χρήση της Κλινικής από τους εφεσίβλητους, στην οποία δόθηκε μεγάλη έμφαση, δεν είναι εδώ το καθοριστικό στοιχείο. Η συζήτηση της υπόθεσης στη βάση των εννοιών της ενοι[*384]κίασης και της άδειας χρήσης, ανάγεται στο γεγονός ότι η συμφωνία κατηγοριοποιήθηκε από το ίδιο το Απολλώνειο στην έκθεση απαίτησής του ως άδεια χρήσης. Στην ουσία η όλη διαφορά των διαδίκων είναι καθαρά οικονομική όπως άλλωστε αποκαλύπτεται από τη σχετική αλληλογραφία.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων τόσο πρωτοδίκως, όσο και κατ’ έφεση, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Εφετείο. Η αντέφεση απορρίφθηκε. Εκδόθηκε διαταγή για αποστολή της υπόθεσης στον εκδικάσαντα την αγωγή Πρόεδρο, ώστε να προχωρήσει στην κατάλληλη αξιολόγηση, την εξαγωγή ευρημάτων και την έκδοση ανάλογης απόφασης.
Παρατήρηση Εφετείου:
Λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν προχώρησε να αποφασίσει και την ουσία της αγωγής, έτσι ώστε το Εφετείο να έχει τη δυνατότητα να εξετάσει την ουσιαστική πτυχή, δίδοντας ένα τέλος στη διαφορά των διαδίκων. Μοιραίως, ελλείψει πρωτογενούς αξιολόγησης και καταγραφής ευρημάτων, η υπόθεση θα πρέπει να αποσταλεί πίσω στο πρωτόδικο Δικαστήριο για τα περαιτέρω.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Αγγελίδης και Φιλίππου Λτδ v. Σπύρος Kολοκασίδης Eστέιτς Λτδ (1991) 1 A.A.Δ. 327,
Winter Garden Theatre (London) Ltd v. Millennium Productions Ltd [1946] 1 All E.R. 678,
Pascoe v. Turner [1979] 2 All E.R. 945,
Verrall v. Great Yarmouth Borough Council [1981] Q.B. 202,
Hounslow London Borough Council v. Twickenham Garden Developments Ltd [1971] Ch 233,
Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας (1997) 1 Α.Α.Δ. 18,
Street v. Mountford [1985] 2 All E.R. 289,
[*385]Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 882,
Antoniades v. Villiers [1988] 2 All E.R. 309,
Πιριπίτσης κ.ά. v. Δήμου Λευκωσίας (1997) 1 Α.Α.Δ. 385,
Abbeyfield (Harpenden) Society Ltd v. Woods [1968] 1 All E.R. 352,
Shell-Mex and B.P. Ltd v. Manchester Garages Ltd [1971] 1 All E.R. 841.
Έφεση.
Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Xριστοδούλου, Π.E.Δ.), (Aγωγή Aρ. 182/2005), ημερ. 12/3/2008.
Γ. Κορφιώτης, για τους Εφεσείοντες.
Κ. Κακουλλή (κα), για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Ναθαναήλ.
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Οι εφεσείοντες (εφεξής «το Απολλώνειο»), και οι εφεσίβλητοι 1 υπέγραψαν συμφωνία στις 27.11.1998, με την οποία μετά από την καταγραφή ορισμένων προοιμιακών δηλώσεων, στις οποίες θα γίνει αναφορά στο κατάλληλο στάδιο, συμφώνησαν «..... όπως δημιουργήσουν και λειτουργήσουν την Κλινική εντός του χώρου του Νοσοκομείου με τους όρους και προϋποθέσεις που καθορίζονται πιο κάτω». Η υπό αναφορά κλινική ήταν η κλινική καρδιοχειρουργικών, θωρακοχειρουργικών και καρδιολογικών περιστατικών που οι εφεσίβλητοι θα λειτουργούσαν στον ευρύτερο χώρο του Απολλώνειου.
Όπως περιελάμβαναν οι όροι της συμφωνίας, οι εφεσίβλητοι με δικά τους έξοδα θα εξόπλιζαν την Κλινική στο χώρο που θα παραχωρείτο από το Απολλώνειο, το οποίο ανέλαβε υποχρέωση όπως μεριμνά για την παροχή θέρμανσης και κλιματισμού στους χώρους λειτουργίας της Κλινικής, την απρόσκοπτη παροχή ρεύματος, την παροχή νερού, τη σύνδεση τηλεφωνικών γραμμών και τηλεομοιοτύπου, τη λήψη εισερχομένων τηλεφωνημάτων για την Κλινική από το τηλεφωνικό κέντρο του Απολλώνειου και τη δια[*386]βίβασή τους, την τοποθέτηση και λειτουργία συστημάτων παροχής οξυγόνου πεπιεσμένου αέρα, καθώς και συστήματος απορρόφησης, την ασφαλτόστρωση του χώρου μπροστά από την είσοδο της Κλινικής και την παροχή των υπηρεσιών του εσωτερικού τεχνικού του Απολλώνειου για την αντιμετώπιση μικρής έκτασης εκτάκτων τεχνικών θεμάτων. Το Απολλώνειο, περαιτέρω, εάν και εφόσον θα ζητούντο αυτές οι υπηρεσίες από τους εφεσίβλητους, ανέλαβε την υποχρέωση της παροχής καθαριότητας στους χώρους της Κλινικής, τον εφοδιασμό της με φαγητά από την κουζίνα του Απολλώνειου και την παροχή αναγκαίων υλικών για τη χρήση και τη λειτουργία των θαλάμων της Κλινικής.
Ως αντάλλαγμα οι εφεσίβλητοι ανέλαβαν να καταβάλλουν μηνιαίως στο Απολλώνειο £2.900 για περίοδο πέντε ετών, καθώς και ποσοστό επί των τιμών του εκάστοτε τιμοκαταλόγου της Κλινικής (εξαιρουμένων των τιμών για επιπλοκές), του ποσοστού αυτού καθοριζομένου στα 6% από τον αριθμό 51-100 για τα καρδιοχειρουργικά περιστατικά, 7% για περιστατικά από τον αριθμό 101 και άνω και 5% για τους καθετηριασμούς από τον αριθμό 125 και άνω. Οι εφεσίβλητοι επίσης ανέλαβαν όπως το χειρουργείο και οι χώροι της Κλινικής χρησιμοποιούνται αποκλειστικά και μόνο για την αντιμετώπιση και θεραπεία καρδιοχειρουργικών, θωρακοχειρουργικών και καρδιολογικών περιστατικών, οποιοδήποτε δε άλλη θεραπεία ήταν δυνατή μόνο με ειδική γραπτή συγκατάθεση του Απολλώνειου. Περαιτέρω, ανελήφθη υποχρέωση από τους εφεσίβλητους ότι δεν θα προσέφεραν οποιασδήποτε φύσεως υπηρεσίες σε γιατρούς που ασκούν το επάγγελμα τους εντός του Απολλώνειου, εκτός με τη γραπτή συγκατάθεσή του, ότι θα αναγραφόταν και θα παρεχόταν η πληροφόρηση, όπου αυτό ήταν δυνατό, ότι η Κλινική λειτουργεί εντός του Απολλώνειου προβάλλοντας έτσι ταυτόχρονα με την Κλινική και το Απολλώνειο, ενώ θα χρησιμοποιούσε κατά προτεραιότητα τις υπηρεσίες ιατρών οποιασδήποτε ειδικότητας ασκούντων το επάγγελμα εντός του Απολλώνειου.
Όπως προαναφέρθη, η ισχύς της συμφωνίας ήταν αρχικά πενταετής με ημερομηνία έναρξης την 1.2.1999, με πρόσθετη ειδική ρήτρα ότι οι εφεσίβλητοι θα δικαιούνταν μετά την παρέλευση των δύο πρώτων ετών από την έναρξη της ισχύος της συμφωνίας, να την τερματίσουν χωρίς την καταβολή οποιασδήποτε αποζημίωσης, νοουμένου ότι η Κλινική θα ανέστελλε τις εργασίες της, οι δε εφεσίβλητοι 3 και 4, ιατροί Μαρίνος Σωτηρίου και Χρίστος Χρίστου, δεν θα ασκούσαν πλέον το επάγγελμα τους στην Κύπρο.
Προέκυψε διαφορά μεταξύ των διαδίκων με αποτέλεσμα να [*387]εγερθεί από το Απολλώνειο αγωγή με την οποία καταλογιζόταν στους εφεσίβλητους ότι αυτοί παρέλειψαν να ανταποκριθούν στα συμφωνηθέντα για τα καρδιοχειρουργικά περιστατικά, τους καθετηριασμούς και τα εισπραχθέντα από αυτούς ποσά, ώστε μετά την αφαίρεση ορισμένων ποσών που πληρώθηκαν, να οφείλεται, κατ’ ισχυρισμόν, ένα συνολικό ποσό ύψους £432.814. Ζητήθηκαν επίσης γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, ενώ επιδιώχθηκε και η έκδοση διατάγματος του Δικαστηρίου (όχι έξωσης), με το οποίο θα εξαναγκάζονταν οι εφεσίβλητοι να αποδώσουν στο Απολλώνειο λογαριασμούς και οποιοδήποτε στοιχείο και πληροφορία σχετικά με τον αριθμό, την περιγραφή και την ημερομηνία των καρδιοχειρουργικών περιστατικών και των καθετηριασμών που πραγματοποιήθηκαν στην Κλινική για τα έτη 2001, 2002, 2003 και τον Ιανουάριο του 2004, καθώς επίσης και τα ποσά που εισπράχθηκαν για το κάθε ένα περιστατικό, είτε καρδιοχειρουργικής φύσεως, είτε καθετηριασμού. Στην αγωγή του το Απολλώνειο χαρακτήρισε τη συμφωνία ως άδεια χρήσης μέρους του για τη δημιουργία της Κλινικής.
Οι εφεσίβλητοι στην υπεράσπιση τους ήγειραν προδικαστική ένσταση για έλλειψη δικαιοδοσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας εφόσον, κατά τον ισχυρισμό τους, μετά τον τερματισμό και ή λήξη της συμφωνίας οι εφεσίβλητοι κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές εφόσον η συμφωνία ήταν στην πραγματικότητα μια συμφωνία ενοικίασης. Κατά τα λοιπά, οι ισχυρισμοί του Απολλώνειου ως προς την ουσία της αγωγής, δεν έγιναν δεκτοί, ανταπαίτησαν δε £72.672,57 ως ειδικές ζημιές που προέκυψαν από μια σειρά παραβάσεων της συμφωνίας από πλευράς του Απολλώνειου τις οποίες και εξειδίκευσαν λεπτομερώς. Αυτές αφορούσαν ουσιαστικά το σύστημα παροχής οξυγόνου, του πεπιεσμένου αέρα και της απορρόφησης, το σύστημα κλιματισμού, το σύστημα UPS για την αίθουσα καθετηριασμού, το σύστημα αποχέτευσης, τη δυσλειτουργία του ανελκυστήρα κλπ..
Πρωτοδίκως δόθηκε εκτεταμένη μαρτυρία εφ’ όλης της ύλης εφόσον οι εφεσίβλητοι δεν εισήγαγαν σχετική αίτηση βάσει της Δ.27 των περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμών προς εκδίκαση του προδικαστικού σημείου που ήγειραν για έλλειψη αρμοδιότητας του Δικαστηρίου. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, όμως, εξέδωσε απόφαση με την οποία κατέληξε ότι όντως ήταν αναρμόδιο να εκδικάσει την υπόθεση και αντ’ αυτού αρμοδιότητα είχε μόνο το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ενόψει του ότι στη βάση της μαρτυρίας που δόθηκε υπήρχαν αδιαμφισβήτητα στοιχεία από τα οποία προέκυπτε ότι η συμφωνία ήταν ουσιαστικά μια συμφωνία [*388]ενοικίασης και όχι άδεια χρήσης. Τη θέση αυτή βάσισε με ένα σύντομο σκεπτικό στο ότι το Απολλώνειο παραχώρησε στους εφεσίβλητους την αποκλειστική κατοχή της πτέρυγας όπου στεγαζόταν η Κλινική για συγκεκριμένη περίοδο και έναντι συγκεκριμένου ανταλλάγματος για το οποίο δεν ήταν ουσιώδες το γεγονός ότι εν μέρει αποτελείτο από καθορισμένο ποσό και εν μέρει από ποσοστιαίες μονάδες, ως ανωτέρω. Θεώρησε επίσης ως επιβεβαιωτικό της σκέψης του ότι η Κλινική λειτουργούσε ως ανεξάρτητο νοσοκομείο με δική της άδεια και δικό της προσωπικό, ότι ο εξοπλισμός της ήταν ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων, οι οποίοι είχαν και την αποκλειστική κατοχή και χρήση όλων των χώρων που την αποτελούν. Εξεδόθη επομένως διάταγμα αναστολής της διαδικασίας λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας, χωρίς το Δικαστήριο να προχωρήσει να αξιολογήσει περαιτέρω τη μαρτυρία για σκοπούς απόφασης επί της ουσίας και χωρίς να καταγράψει οτιδήποτε ως προς τα έξοδα που δημιουργήθηκαν.
Την πιο πάνω απόφαση εφεσίβαλε το Απολλώνειο, με κύριο άξονα των τριών λόγων έφεσης το λανθασμένο του σκεπτικού του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την κρίση του ότι η συμφωνία μεταξύ των διαδίκων αποτελούσε στην ουσία σχέση ενοικίασης ή μίσθωσης, αντί άδειας χρήσης. Οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν αντέφεση με μόνο θέμα την μη έκδοση οποιασδήποτε διαταγής ως προς τα έξοδα της αγωγής, παρά το γεγονός ότι το Δικαστήριο αποδέχθηκε ουσιαστικά την προδικαστική τους ένσταση.
Χάριν πληρέστερης κατανόησης της δημιουργηθείσας διαφοράς είναι ορθό να δοθεί μια συνοπτική περιγραφή του χώρου όπως αποτυπώθηκε στην πρωτόδικη απόφαση, αλλά και καταγράφηκε μέσα από τη μαρτυρία των Νίκου Σατραζάμη, Μ.Ε.1, διοικητικού λειτουργού του Απολλώνειου από το 1991, Δώρου Κυριακίδη, Μ.Ε.4, αρχιτέκτονα υπεύθυνου για το σχεδιασμό του Απολλώνειου και αργότερα της επέκτασής του και του Χαράλαμπου Πετρίδη, Μ.Ε.6, εγγεγραμμένου εκτιμητή ακινήτων ο οποίος ετοίμασε σχετική έκθεση, Τεκμ. 11, αναφορικά με τον υπολογισμό της αξίας του εισοδήματος που απώλεσε το Απολλώνειο συνεπεία του γεγονότος ότι από το έτος 2005 δεν μπορούσε να χρησιμοποιήσει τα υποστατικά τα οποία παραχωρήθηκαν στην Κλινική. Ο χώρος που παραχωρήθηκε με τη συμφωνία αποτελείτο από ένα υπόγειο εμβαδού 280 τ.μ. και ένα όροφο εμβαδού 350 τ.μ. Η παραχώρηση των χώρων αυτών έγινε ενώ το Απολλώνειο βρισκόταν σε διαδικασία επέκτασης του βασικού του κτιρίου, με αποτέλεσμα οι χώροι που παραδόθηκαν στους εφεσίβλητους να είχαν στην πορεία υποστεί ανάλογες διαφοροποιήσεις ώστε να εν[*389]σωματώσουν την Κλινική στη βάση και των απαιτήσεων των εφεσιβλήτων. Η επέκταση του Απολλώνειου καταλάμβανε τρεις ορόφους από τους οποίους οι εφεσίβλητοι παρέλαβαν το υπόγειο και τον πρώτο όροφο, με το ενδιάμεσο ισόγειο να είχε ενοικιαστεί από το Απολλώνειο σε διάφορους γιατρούς που δεν είχαν καμιά απολύτως σχέση με τους εφεσίβλητους.
Η πρόσβαση στην Κλινική ήταν δυνατή από χωριστή είσοδο στο υπόγειο, ενώ ανεγέρθη και αυτόνομο μηχανοστάσιο ιατρικών αεριών που παρέχει οξυγόνο και υποξείδιο του αζώτου αποκλειστικά στους εφεσίβλητους. Εγκαταστάθηκε δε και ανελκυστήρας κλινών που συνδέει το υπόγειο με τον όροφο (μαρτυρία Κυριακίδη σελ. 66-67 των πρακτικών). Να σημειωθεί χάριν διευκρίνισης ότι ο αρχιτέκτονας αναφερόταν στη μαρτυρία του σε ισόγειο και δεύτερο ή τρίτο όροφο, αλλά είναι σαφές ότι στους εφεσίβλητους παραχωρήθηκε ο χώρος που προνοείτο ως χώρος στάθμευσης στο υπόστεγο (το «υπόγειο» κατά τον Σατραζάμη και το Δικαστήριο), ενώ ο επόμενος χώρος που παραχωρήθηκε στους εφεσίβλητους διακοπτόταν από ενδιάμεσο χώρο (ισόγειο) που ανήκε στο Απολλώνειο. Η διαμόρφωση των παραχωρηθέντων χώρων επεξηγήθηκε από τον Κυριακίδη στη βάση δύο αρχιτεκτονικών κατόψεων (Τεκμ. 7(α) και (β)). Η επικοινωνία μεταξύ των δύο χώρων γίνεται μέσω κλιμακοστασίου και τον προστεθέντα ανελκυστήρα κλινών, οι δε χώροι με το Απολλώνειο είναι κατά τα άλλα ενιαίοι, και ελεύθερα προσβάσιμοι διαχωριζόμενοι με πόρτα πυρασφάλειας τοποθετημένη στον όροφο. Η μαρτυρία Σατραζάμη κατά την αντεξέταση έδειξε επίσης ότι υπήρχαν χωριστές είσοδοι για το Απολλώνειο και για την Κλινική των εφεσιβλήτων, αλλά οι δύο χώροι συνδέονταν και μεταξύ τους με την ως άνω εσωτερική πόρτα πυρασφάλειας η οποία τοποθετήθηκε λόγω απαίτησης της πυροσβεστικής υπηρεσίας. Αν δε έκλεινε ή κτιζόταν τοίχος, οι εφεσίβλητοι θα μπορούσαν να λειτουργήσουν ως ξεχωριστή μονάδα σε ένα κτίριο που κατά τα άλλα θεωρείται ενιαίο. Το Απολλώνειο προσφέρει υπηρεσίες παροχής νερού και ηλεκτρικού ρεύματος. Ξεχωριστό ρολόι τοποθετήθηκε για την ποσότητα του νερού όταν μετά το τέλος του 2001 οι εφεσίβλητοι δημιούργησαν πλυντήριο το οποίο καταναλώνει αρκετό νερό χωρίς να ενημερωθεί το Απολλώνειο.
Η μαρτυρία περαιτέρω αποκάλυψε, ιδιαιτέρως μέσω της ανταλλαγείσης αλληλογραφίας που κατατέθηκε ως Τεκμ. 4, ότι το Απολλώνειο τερμάτισε τη συμφωνία με επιστολή των συνηγόρων του ημερ. 13.12.2001, ενόψει της πληθώρας των προβλημάτων που είχαν δημιουργηθεί, περιλαμβανομένης και της αδικαιολόγητης μη καταβολής των οφειλών των εφεσιβλήτων προς το Απολλώνειο. [*390]Δόθηκε χρόνος μέχρι τις 31.1.2002 για παράδοση των χώρων στο Απολλώνειο ενόψει της φύσης των εργασιών των εφεσιβλήτων, με προειδοποίηση ότι από τα μεσάνυκτα της 31.1.2002, το Απολλώνειο θα διέκοπτε την παροχή κάθε υπηρεσίας περιλαμβανομένου του ρεύματος, του νερού και του οξυγόνου. Οι εφεσίβλητοι αντέδρασαν αρχικά με επιστολή ημερ. 18.12.2001, μέσω του δικού τους δικηγόρου, στην οποία αναγνώρισαν ότι οφείλουν διάφορα ποσά πλην όμως η κατακράτηση τους θεωρείτο «..... απόλυτα δικαιολογημένη και γίνεται στα πλαίσια ασκήσεως πίεσης προς τους πελάτες σας να εκπληρώσουν τις συμβατικές και νόμιμες υποχρεώσεις των σε σχέση με την κατάσταση των υποστατικών που καλύπτονται από την πιο πάνω συμφωνία.» Ουδέν ελέχθη σε ό,τι αφορά τον τερματισμό της συμφωνίας από το Απολλώνειο. Ακολούθησε αλληλογραφία μέχρι και τις 16.6.2004, από την οποία προκύπτει ότι έγιναν προσπάθειες μεταξύ των διαδίκων για εξεύρεση φιλικής διευθέτησης, χωρίς να επανέλθει ζήτημα άμεσης παράδοσης της Κλινικής, η οποία, ως γίνεται αντιληπτό, εξακολοθούσε να λειτουργεί μέχρι και την εκδίκαση της υπόθεσης.
Έχοντας εξετάσει όλα τα δεδομένα της υπόθεσης υπό το φως και των περιγραμμάτων αγορεύσεων των συνηγόρων, της νομολογίας που ανεφέρθη, και τα όσα κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αναφέρθηκαν, κρίνεται ότι το Δικαστήριο δεν έχει αχθεί σε ορθή απόφαση για σειρά λόγων.
Στο περίγραμμα αγόρευσης του Απολλώνειου καταγράφονται στο δεύτερο λόγο έφεσης δεδομένα που θεωρήθηκαν από το πρωτόδικο Δικαστήριο αδιαμφισβήτητα τα οποία όμως είναι αναντίστοιχα με τη δοθείσα μαρτυρία περιλαμβανομένης και της ίδιας της συμφωνίας. Βάλλεται λοιπόν ως λανθασμένη η κρίση του Δικαστηρίου ότι οι εφεσίβλητοι παρέλαβαν «πτέρυγα» και όχι συγκεκριμένους χώρους ή δωμάτια όπως περιγράφονται στην ίδια τη συμφωνία. Επίσης, ότι η «πτέρυγα» διέθετε ξεχωριστό μετρητή ηλεκτρικού ρεύματος, ενώ διαφάνηκε από τη μαρτυρία ότι οι ίδιοι οι εφεσίβλητοι αμφισβητούσαν το ποσό που όφειλαν να πληρώσουν στο Απολλώνειο για το ρεύμα που κατανάλωναν. Περαιτέρω ότι η εσωτερική πόρτα πυρασφάλειας δεν μπορούσε να καταργηθεί κατ’ απαίτηση της πυροσβεστικής, σε αντίθεση με τη μαρτυρία ότι όλοι οι ορόφοι του Απολλώνειου διαχωρίζονται από τέτοιες πόρτες πυρασφάλειας, η δε πυροσβεστική υπηρεσία θα προτιμούσε αντί πυρασφαλούς πόρτας, τοίχο από μπετόν. Τέλος, ότι λανθασμένα καταγράφηκε ότι ο εξοπλισμός της κλινικής ήταν ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων, εφόσον αυτό ήταν ορθό μόνο κατά μέρος, με δεδομένο ότι ο κινητός εξοπλισμός και πολλές άλλες εγκα[*391]ταστάσεις όπως τα συστήματα παροχής οξυγόνου, απορρόφησης και πεπιεσμένου αέρα, ανήκαν στο Απολλώνειο.
Οι εφεσίβλητοι απαντούν στα ως άνω παραπέμποντας σε διάφορα σημεία των πρακτικών που δείχνουν την ορθότητα της εκτίμησης από το πρωτόδικο Δικαστήριο των δεδομένων που κατέγραψε. Εισηγούνται έτσι ότι αναφορά σε «πτέρυγα» έγινε από τον ίδιο το συνήγορο του Απολλώνειου κατά την κυρίως εξέταση του Σατραζάμη, η μαρτυρία του οποίου αποκάλυπτε επίσης ότι είχε εγκατασταθεί χωριστός μετρητής ηλεκτρικού ρεύματος, η δε μαρτυρία του αρχιτέκτονα του Απολλώνειου, Δώρου Κυριακίδη, Μ.Ε.4, επιβεβαίωνε ότι οι κανονισμοί πυρασφάλειας επέβαλλαν τη μη κατάργηση της εσωτερικής πόρτας πυρασφάλειας. Τέλος, ο εξοπλισμός της κλινικής ήταν όντως ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων σύμφωνα με τον όρο 3 της συμφωνίας, ενώ ο υπόλοιπος εξοπλισμός, όπως για παράδειγμα το σύστημα παροχής οξυγόνου, αγοράστηκε από τους εφεσίβλητους σύμφωνα με τη μαρτυρία του εκ των εφεσιβλήτων Μαρίνου Σωτηρίου ενόψει μη παροχής του από το Απολλώνειο κατά παράβαση των συμβατικών του υποχρεώσεων.
Διαπιστώνεται ότι το τι εκλήφθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ως «αδιαμφισβήτητη μαρτυρία που αφορά πτέρυγα όπου στεγάζεται η Κλινική .....», δεν ανταποκρινόταν στην πραγματικότητα. Μετρητής χωριστός δεν φαίνεται να υπήρχε, εφόσον πρόκειτο για υπομετρητή, όχι της ΑΗΚ, που εγκαταστάθηκε από τους εφεσίβλητους με εισήγηση του Σατραζάμη στη βάση του οποίου ο ίδιος υπολόγιζε την κατανάλωση ρεύματος που αφορούσε τη λειτουργία της Κλινικής. Άλλωστε, οι εφεσίβλητοι, όπως συμφωνεί και το Απολλώνειο, αμφισβητούσαν τον εκάστοτε υπολογισμό της ηλεκτρικής κατανάλωσης (σχετική η μαρτυρία Σατραζάμη, σελ. 11 των πρακτικών). Η εσωτερική πόρτα πυρασφάλειας αποτελούσε πράγματι απαίτηση της πυροσβεστικής (μαρτυρία Κυριακίδη, σελ. 72-73 πρακτικών), αλλά αυτό αποτελούσε ένδειξη που υποστήριζε την ευρύτερη τοποθέτηση του Απολλώνειου ως προς το ενιαίο του κτιρίου του. Διέφυγε δε του Δικαστηρίου ότι όντως ο όρος 4 της συμφωνίας προνοούσε για την παροχή εξοπλισμού που αποτελούσε ευθύνη του Απολλώνειου, έστω και αν μεταγενέστερα υπήρξαν διαφωνίες ως προς την καθόλα παροχή ή την επάρκεια αυτού του εξοπλισμού, ώστε οι εφεσίβλητοι να αγόρασαν και εγκατέστησαν δικό τους σύστημα παροχής οξυγόνου κλπ.. Όσον αφορά τη χρήση της λέξης «πτέρυγας», αυτό ήταν ένας περιγραφικός τρόπος χαρακτηρισμού των χώρων που παραχωρήθηκαν και η χρησιμοποίηση της ακόμη και από το ίδιο το [*392]συνήγορο του Απολλώνειου έγινε στα πλαίσια της κύριας εξέτασης του Σατραζάμη (σελ. 3 των πρακτικών), όταν ζητήθηκε από το μάρτυρα να περιγράψει αυτό που ο ίδιος αποκάλεσε «πτέρυγα» και δεν δεσμεύει βέβαια το Δικαστήριο, ιδιαιτέρως εφόσον η ίδια η συμφωνία δεν χρησιμοποιεί τέτοια ορολογία.
Τα πιο πάνω αναφερθέντα δεν αποτελούν την ουσία όμως της διαφοράς. Εντοπίζονται απλά για να καταδειχθεί το ασταθές της όλης βάσης επί της οποίας λειτούργησε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Αλλά και αν ακόμα τα πράγματα ήσαν ως αναφέρθηκαν πρωτοδίκως, και πάλι, η κατάληξη του δεν είναι ορθή. Δεν πρόκειται για ενοικίαση ενόψει των όσων ακολουθούν.
Ο διαχωρισμός των εννοιών μεταξύ ενοικίασης και άδειας χρήσης («tenancy» ή «licence»), δεν είναι εύκολος, έχει δε δώσει το έναυσμα στην Αγγλία για την έκδοση μιας σειράς αποφάσεων ώστε εξελικτικά το κοινοδίκαιο που δεν παρείχε επαρκή προστασία στους αδειούχους να μετασχηματιστεί σταδιακά και προς όφελος τους με τη βοήθεια του δικαίου της επιείκειας («equity»). Ακόμη και μέχρι το 1966, η νομολογία επί του θέματος χαρακτηριζόταν στο σύγγραμμα των Megarry & Wade: «The Law of Real Property» 3η έκδ. σελ. 775-776, ως υπό διαμόρφωση με κυρίαρχα τα ερωτήματα ως προς τα ποια είδη άδειας χρήσης δημιουργούν δικαιώματα δεσμευτικά για τρίτους και κατά πόσο οι συμβατικές άδειες χρήσης είναι ή όχι ακυρώσιμες. Η διχοτόμηση μεταξύ της έννοιας της ενοικίασης και της έννοιας της άδειας χρήσης έχει στην Αγγλία μεγαλύτερη σημασία από ό,τι στο Κυπριακό Δίκαιο ενόψει του ότι εκεί οι ενοικιάσεις («leases»), δημιουργούν δικαιώματα επί της γης («estates in land»), ενώ η άδεια χρήσης παρέχει απλώς δικαιώματα προσωρινής φύσεως, κατά τη βούληση του ιδιοκτήτη, ώστε ο αδειούχος να δύναται να εισέλθει στη γη ή το υποστατικό κατά νόμιμο τρόπο για ορισμένο σκοπό που άλλως θα ήταν παράνομος. Στην Κύπρο, η ενοικίαση δημιουργεί απλώς συμβατική υποχρέωση μεταξύ των μερών εκτός εάν πρόκειται για εκμίσθωση γης πέραν των 15 ετών, η οποία δημιουργεί εμπράγματο δικαίωμα εφόσον όμως εγγράφεται στο Κτηματολόγιο με βάση τα Αρθρα 65Α-65ΙΕ (Μέρος IV) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224, ως τροποποιήθηκε. Η θέση αυτή επιβεβαιώθηκε και στην Αγγελίδης και Φιλίππου Λτδ v. Σπύρος Kολοκασίδης Eστέιτς Λτδ (1991) 1 A.A.Δ. 327, σελ. 332-333. Η ενοικίαση στην Κύπρο με βάση τη σχετική νομοθεσία μπορεί βέβαια να επιφέρει πέραν των συμβατικών υποχρεώσεων και την εκ του νόμου καθοριζόμενη προστασία λόγω της μετατροπής της σε θεσμία ενοικίαση.
[*393]Η παραδοσιακή έννοια της άδειας χρήσης παραπέμπει ακριβώς σε άδεια ή ανοχή ώστε να νομιμοποιείται εκείνο που άλλως πως θα θεωρείτο ως παράνομη επέμβαση στη γη. (Winter Garden Theatre (London) Ltd v. Millennium Productions Ltd [1946] 1 All E.R. 678, σελ. 680). Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα των Hanbury and Martin: Modern Equity 16η έκδ. (2001), η παροχή άδειας δυνατόν να αναδύεται μέσα από μια πληθώρα διαφορετικών καταστάσεων. Στο κοινοδίκαιο οι βασικές κατηγορίες της άδειας χρήσης ήταν και εξακολουθούν να είναι, η απλή ή κατά χάριν άδεια («bare or gratuitous licence»), η άδεια χρήσης που συνοδεύεται από παροχή δικαιώματος («licence coupled with a grant (or an interest») και η συμβατική άδεια («contractual licence»). Στην πορεία του χρόνου έχει αναπτυχθεί και τέταρτη κατηγορία αυτή του «licence by estoppel», που θεωρείται ως ένα νέο δικαίωμα in alieno solo, της άδειας χρήσης θεωρούμενης δηλαδή όχι ως εναλλακτικής λύσης ή υποκατάστατο της ενοικίασης, αλλά ως αυτόνομο δικαίωμα. (Cedric D. Bell: Land: The Law of Real Property 3η έκδ. σελ. 213 και Pascoe v. Turner [1979] 2 All E.R. 945). Η πρώτη κατηγορία της απλής άδειας αφορά περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης της γης επιτρέπει απλώς την πρόσβαση στην ιδιοκτησία του χωρίς να παρέχεται οποιοδήποτε συμβατικό ή ιδιοκτησιακό δικαίωμα και μπορεί να ανακληθεί οποτεδήποτε. Η δεύτερη κατηγορία αφορά τη δυνατότητα παραχώρησης άδειας χρήσης με ταυτόχρονη παροχή κάποιου περιορισμένου δικαιώματος επί της γης, όπως, για παράδειγμα, άδεια εισόδου σε γη με σκοπό την αγορά ξυλείας. Η άδεια εισόδου στη γη υπό τις περιστάσεις αυτές δεν μπορεί να ανακληθεί.
Αναμφίβολα η υπό κρίση περίπτωση δεν εμπίπτει σε καμία από τις δύο πιο πάνω κατηγορίες. Η τρίτη κατηγορία, αυτή της συμβατικής άδειας, έχει δημιουργήσει και τα περισσότερα προβλήματα, σε σχέση, ιδιαιτέρως, με τα δικαιώματα του αδειούχου. Κατά το κοινοδίκαιο, η άδεια που δίδει ο ιδιοκτήτης στον αδειούχο να εισέλθει στη γη του για ορισμένο σκοπό ή για ορισμένη περίοδο χρόνου μπορούσε, έστω κατά παράβαση της συμφωνίας, να ανακληθεί από τον ιδιοκτήτη με αποτέλεσμα ο αδειούχος να θεωρείται επεμβασίας με συνακόλουθη την εκδίωξη του. Το δίκαιο της επιείκειας όμως εφηύρε τρόπους προς προστασία του αδειούχου. Σ’ αυτή την προσπάθεια κατέστη δυνατή η έκδοση απαγορευτικού διατάγματος ώστε ο ιδιοκτήτης να μην μπορεί να παραβιάσει τη συμβατική άδεια χρήσης. Αναγνωρίστηκε ακόμη και η δυνατότητα ειδικής εκτέλεσης («specific performance»), μιας συμβατικής άδειας (Verrall v. Great Yarmouth Borough Council [1981] Q.B. 202). Στην υπόθεση Hounslow London Borough [*394]Council v. Twickenham Garden Developments Ltd [1971] Ch 233, λέχθηκε ότι είναι δύσκολο να θεωρηθεί ως επεμβασίας ο κάτοχος γης με συμβατική άδεια χρήσης, διότι δεν είναι δυνατό να διαχωριστεί η σύμβαση από την άδεια ώστε να αποκηρύσσονται χωριστά.
Όσον αφορά την ενοικίαση, η παραδοσιακή αντίληψη, διαχρονικά καταξιωμένη, συναρτά την έννοια της με (i) την αποκλειστικότητα της κατοχής του χώρου (ii) με συγκεκριμένη διάρκεια και (iii) με την καταβολή αντιτίμου ή ανταλλάγματος καλουμένου συνήθως «ενοικίου». (Δέστε Θέλμα Μιχαηλίδου v. Δήμου Λευκωσίας (1997) 1 Α.Α.Δ. 18, Street v. Mountford [1985] 2 All E.R. 289 και Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1992) 1(B) Α.Α.Δ. 882). Για την ανεύρεση όμως της ουσίας της συμφωνίας και της ορθής ταξινόμησης της, η περιγραφή που δίνεται από τους ιδίους τους διαδίκους ή ακόμη και οι λέξεις που χρησιμοποιούτναι δεν παρέχουν αφ’ εαυτών και κατ’ ανάγκην στερεά βάση. Σημασία αποκτά όχι μόνο η κοινή πρόθεση των μερών για την απόδοση αποκλειστικής χρήσης (Antoniades v. Villiers [1988] 2 All E.R. 309), και Πιριπίτσης κ.ά. v. Δήμου Λευκωσίας (1997) 1(Β) Α.Α.Δ. 385, αλλά και η εν γένει φύση, σκοπός και στόχος της συμφωνίας, οι όλες συνθήκες που την περιβάλλουν και το ευρύτερο πλαίσιο στο οποίο αυτή συνομολογήθηκε. Η νομολογία έχει καθορίσει επίσης ότι ακόμη και εν μέσω μιας αποκλειστικότητας στην κατοχή, ή και ρητής χρήσης της λέξης ενοικίασης, είναι το σύνολο της συμφωνίας που πρέπει να εξεταστεί ώστε να αναδυθεί η αληθινή φύση της. (Abbeyfield (Harpenden) Society Ltd v. Woods [1968] 1 All E.R. 352). Αν η συμφωνία παραχώρησης του χώρου διαπνέεται από έντονο προσωπικό στοιχείο, αν εμποτίζεται δηλαδή από μια διακριτή προσωποπαγή σχέση, ιδιαίτερης σημασίας στη σύναψη της συμφωνίας, τότε αυτή η διαφορετικότητα είναι ένδειξη ότι τα μέρη δεν είχαν κατά νουν ή τουλάχιστον δεν ήσαν consensus ad idem στον καταρτισμό μιας απλής κατ’ ουσίαν ενοικίασης. Αν από την άλλη είναι κατ’ ουσίαν αδιάφορο για τον ιδιοκτήτη σε ποιον θα παραχωρηθεί ο χώρος, ώστε η έμφαση να είναι περισσότερο στο εμπορικό, παρά στο προσωπικό στοιχείο, τότε αυτό είναι ένδειξη για άδεια χρήσης ή κάποιας άλλης μορφής συμφωνίας. Απόλυτοι παράμετροι δεν είναι δυνατό να τεθούν ως σταθερές, η δε άσκηση της ταξινόμησης στη μια ή την άλλη των κατηγοριών παραμένει ένα λεπτό έργο.
Προσεκτική εξέταση της συμφωνίας των διαδίκων αποκαλύπτει ένα έντονο προσωπικό στοιχείο με την καταγραφή μιας ιδιαίτερης συμφωνίας που δεν παραπέμπει σε μια απλή ενοικίαση. Το προοι[*395]μιακό μέρος της αποκτά τη δική του σημασία εφόσον καταγράφει την επιθυμία τόσο του Απολλώνειου, όσο και των εφεσιβλήτων «..... να συνεργαστούν στη δημιουργία και λειτουργία της Κλινικής», αφού πιστοποιείται ότι το μεν Απολλώνειο «..... διαχειρίζεται και λειτουργεί το Ιδιωτικό Νοσοκομείο στη λεωφόρο Λευκοθέου στο Στρόβολο που είναι γνωστό με την επωνυμία ΑΠΟΛΛΩΝΕΙΟ .....», ενώ ο έτερος των διαδίκων, ως Β Μέρος, «..... επιθυμεί να δημιουργήσει και λειτουργήσει Κλινική Καρδιοχειρουργικών Θωρακοχειρουργικών και Καρδιολογικών Περιστατικών .....». Η παρ. 1 της συμφωνίας παραπέμπει σε αυτή τη δημιουργία και λειτουργία της Κλινικής «..... εντός του χώρου του νοσοκομείου .....», το αυτό δε προνοεί και η παρ. 2, δηλώνοντας ότι η παραχώρηση (δεν χρησιμοποιείται ο όρος ενοικίαση), από το Απολλώνειο στους εφεσίβλητους των καθοριζομένων εκεί χώρων θα είναι «...... εντός του νοσοκομείου .....» (κάθε έμφαση προστέθηκε).
Αποκτά δε σημασία το ότι δεν αναφέρεται οπουδήποτε η δημιουργία ανεξάρτητης πτέρυγας ή ανεξάρτητης, κτιριακά, κλινικής, αλλά απλώς καθορίζονται οι χώροι που θα χρησιμοποιηθούν αποκλειστικά για σκοπούς της Κλινικής που περιλαμβάνουν χειρουργείο, τέσσερα δωμάτια ασθενών, χώρο για μονάδα εντατικής παρακολούθησης, αίθουσα καθετηριασμών, χώρο υποδοχής κλπ.. Η πρόνοια στη δεύτερη πρόταση της παρ. 1 της συμφωνίας, ότι η Κλινική «..... είναι παντελώς ανεξάρτητη από το νοσοκομείο .....», παρερμηνεύθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ως δεικνύουσα κτιριακή αυτονόμηση, ενώ στην πραγματικότητα αναφέρεται σε ανεξαρτησία από πλευράς παροχής ιατρικών υπηρεσιών. Αυτή είναι άλλωστε και η έννοια της αναφοράς στην ίδια παράγραφο ότι η Κλινική «ανήκει στο Β΄ μέρος», που παραπέμπει βέβαια όχι σε κτιριακή ιδιοκτησία, αλλά σε λειτουργική και επιχειρησιακή τοιαύτη. Αυτό εξάγεται τόσο από τη φύση της ίδιας της συμφωνίας στην ολότητα της, εφόσον οι εφεσίβλητοι θα λειτουργούσαν καρδιολογικό κέντρο που δεν πρόσφερε το Απολλώνειο, αλλά και διότι η δεύτερη αυτή πρόταση συμπληρώνεται και από την εξής φράση που δείχνει αβίαστα ότι τα μέρη δεν επιθυμούσαν η τυχόν αμέλεια στην περίθαλψη ασθενών στο Απολλώνειο ή αντίστροφα η αμέλεια στην περίθαλψη ασθενών από τους εφεσίβλητους, να επηρεάζει το ένα το άλλο ώστε να υπάρχει συνυπευθυνότητα στο αστικό ή και στο ποινικό δίκαιο. Καταγράφεται λοιπόν ότι «..... καμία πράξη, παράλειψη ή ενέργεια γενικά του ενός Μέρους δεν δεσμεύει το άλλο εκτός όπου ρητά το άλλο Μέρος συναινεί γραπτά.» Προστίθεται προς επιβεβαίωση αυτού ότι και η παρ. 8(ζ), προνόησε για την ύπαρξη ασφαλιστικής κάλυψης για όλους τους κινδύνους που οι εφεσίβλητοι ήταν υποχρεωμένοι να έχουν, ώστε [*396]«..... σε καμιά περίπτωση να κληθεί το Α Μέρος και/ή το Νοσοκομείο να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό προς τρίτους για πράξεις ή παραλείψεις του Β Μέρους και/ή της Κλινικής και/ή των μετόχων και/ή συνεργατών και/ή προσωπικού του Β Μέρους.».
Το ότι η συμφωνία διαποτιζόταν από έντονο προσωποπαγές στοιχείο συνάγεται και από την παρ. 8(γ) ότι οι εφεσίβλητοι θα αναλάμβαναν να πληροφορούν το κοινό ότι η Κλινική λειτουργεί εντός του Απολλωνείου, προβάλλοντας έτσι ταυτόχρονα και τα δύο, ενώ θα υπήρχε και ευρύτερη μεταξύ των διαδίκων συνεργασία εφόσον με τις υποπαρ. (δ) και (ε), οι εφεσίβλητοι ανέλαβαν υποχρέωση να χρησιμοποιούν κατά προτεραιότητα τις υπηρεσίες ιατρών που ασκούν το επάγγελμα τους στο Απολλώνειο, αλλά και γενικότερα να χρησιμοποιούν κατά προτεραιότητα τις υπηρεσίες που προσφέρονται από το Απολλώνειο και τις θυγατρικές αυτού εταιρείες.
Περαιτέρω, ο τρόπος καταβολής του ανταλλάγματος δεν εξαντλείτο στην απλή καταβολή ενός μηνιαίου ποσού. Επεκτεινόταν και στην καταβολή ποσοστού επί των καρδιοχειρουργικών επεμβάσεων και των περιπτώσεων καθετηριασμού, ούτως ώστε να φαίνεται πλέον ανάγλυφα η συνάφεια της σχέσης μεταξύ των διαδίκων εφόσον το Απολλώνειο θα λάμβανε μέρος των εσόδων από την ευρύτερη εργασία της Κλινικής. Δεν ήταν λοιπόν αδιάφορος ο τρόπος καταβολής του ανταλλάγματος ως κρίθηκε πρωτοδίκως.
Ένα άλλο συμφωνημένο στοιχείο που παραπέμπει όχι σε μια απλή ενοικίαση χώρου, καταγράφεται στην παρ. 11, η οποία προνοεί ότι οι εφεσίβλητοι μετά την πάροδο δύο τουλάχιστον ετών, θα είχαν το δικαίωμα να τερματίσουν την ισχύ της συμφωνίας χωρίς υποχρέωση αποζημίωσης νοουμένου ότι η Κλινική θα ανέστελλε τις εργασίες της, οι δε ιατροί Σωτηρίου και Χρίστου δεν θα ασκούσαν πλέον το επάγγελμα τους στην Κύπρο. Είναι πρόδηλο, επομένως, ότι όχι μόνο το Απολλώνειο επεδίωξε τη δημιουργία καρδιολογικού χώρου αναζητώντας και συμφωνώντας ειδικά με τους εφεσίβλητους, αλλά και η ίδια η συμφωνία στην ουσία θα τερματιζόταν εάν μονομερώς οι εφεσίβλητοι ιατροί αποφάσιζαν για δικούς τους λόγους να αναστείλουν τις εργασίες της Κλινικής και να εγκαταλείψουν επαγγελματικά την Κύπρο. Ήταν επίσης συμφωνημένο ότι αν οι ιατροί εγκατέλειπαν την Κύπρο, η συμφωνία θα τερματιζόταν, το δε Απολλώνειο διά της παρ. 10, είχε αναλάβει την δέσμευση ότι έξι μήνες μετά τον τερματισμό ή λήξη της συμφωνίας δεν θα επέτρεπε την παροχή εντός του Απολλωνείου υπηρεσιών καρδιοχειρουργικής. Το εκδήλως αυτό προ[*397]σωποπαγές στοιχείο θα ήταν παράδοξο να περιέχετο σε μια απλή συμφωνία ενοικίασης για ορισμένο χρόνο έναντι ενοικίου. Προκύπτει από τα πιο πάνω ότι τα μέρη προνόησαν για τη συνύπαρξή τους η οποία δεν θα είχε νόημα εάν την Κλινική δεν την λειτουργούσαν οι συγκεκριμένοι ιατροί.
Η συμφωνία ήταν πενταετούς διάρκειας με δικαίωμα ανανέωσης από τους εφεσίβλητους για περαιτέρω περίοδο τριών ετών. Αν η συμφωνία ήταν στην ουσία ένα ενοικιαστήριο έγγραφο, όπως αποφασίστηκε πρωτοδίκως, τότε θα ακολουθούσε το εξής παράδοξο αποτέλεσμα: Οι εφεσίβλητοι επικαλούμενοι την ιδιότητα των θεσμίων ενοικιαστών θα μπορούσαν να λειτουργούν ως εταιρεία C & S American Heart Institute Ltd, που είναι οι εφεσίβλητοι 1, η εταιρεία που συνομολόγησε τη συμφωνία, χωρίς οι εφεσίβλητοι 3 και 4, προσωπικά, οι ιατροί Σωτηρίου και Χρίστου, να δραστηριοποιούνται πλέον στην Κύπρο. Σε τέτοια περίπτωση, το Απολλώνειο θα έμενε δεσμευμένο από μια συμφωνία την οποία θα παραβίαζαν οι ίδιοι οι εφεσίβλητοι και ο μόνος τρόπος να ανακτούσαν κατοχή θα ήταν η επίκληση των προνοιών της περί Ενοικιοστασίου νομοθεσίας.
Η συμφωνία στο σύνολο της κάθε άλλο παρά σε συμφωνία ενοικίασης παραπέμπει. Πρόκειται για μια ιδιότυπη συμφωνία. Η αποκλειστική χρήση της Κλινικής από τους εφεσίβλητους στην οποία δόθηκε μεγάλη έμφαση δεν είναι εδώ το καθοριστικό στοιχείο. Δοθέντος ότι τα όσα πρωτοδίκως θεωρήθηκαν ως αδιαμφισβήτητα παραμένουν τελικώς επουσιώδη για την κρίση επί της δικαιοδοσίας, αναδύεται ως ιδιαίτερης σημασίας η διάγνωση της πραγματικής πρόθεσης των μερών, μέσα από την ολότητα της συμφωνίας όπως άλλωστε ήταν και η συγκλίνουσα θέση των διαδίκων. (Shell-Mex and B.P. Ltd v. Manchester Garages Ltd [1971] 1 All E.R. 841, 844). Το ότι η υπόθεση συζητήθηκε στη βάση των εννοιών της ενοικίασης και της άδειας χρήσης, ανάγεται στο γεγονός ότι η συμφωνία κατηγοριοποιήθηκε από το ίδιο το Απολλώνειο στην έκθεση απαίτησής του ως άδεια χρήσης. Στην ουσία η όλη διαφορά των διαδίκων είναι καθαρά οικονομική όπως άλλωστε αποκαλύπτεται από την όλη αλληλογραφία του Τεκμ. 4.
Ενόψει όλων των ανωτέρω η πρωτόδικη κρίση ανατρέπεται. Λανθασμένα, όπως λέχθηκε, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν προχώρησε να αποφασίσει και την ουσία της αγωγής παρά το ότι η μαρτυρία ήταν ενώπιόν του, αναλώθηκε δε πολύς χρόνος γι’ αυτή, έτσι ώστε το Εφετείο να ήταν δυνατό να εξετάσει την ουσιαστική πτυχή, η δε διαφορά των διαδίκων να αχθεί σε ένα τέλος. [*398]Μοιραίως, ελλείψει πρωτογενούς αξιολόγησης και καταγραφής ευρημάτων, η υπόθεση θα πρέπει να αποσταλεί πίσω στο πρωτόδικο Δικαστήριο για τα περαιτέρω.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων τόσο πρωτοδίκως, όσο και κατ’ έφεση, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Εφετείο. Η αντέφεση απορρίπτεται.
Με λυμένο το θέμα της δικαιοδοσίας η υπόθεση αποστέλλεται πίσω στον εκδικάσαντα την αγωγή Πρόεδρο, ώστε να προχωρήσει στην κατάλληλη αξιολόγηση, την εξαγωγή ευρημάτων και την έκδοση ανάλογης απόφασης.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων τόσο πρωτοδίκως, όσο και κατ’ έφεση, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Εφετείο. Η αντέφεση απορρίπτεται. Εκδίδεται διαταγή για αποστολή της υπόθεσης στον εκδικάσαντα την αγωγή Πρόεδρο, ώστε να προχωρήσει στην κατάλληλη αξιολόγηση, την εξαγωγή ευρημάτων και την έκδοση ανάλογης απόφασης.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο