(2012) 1 ΑΑΔ 957
[*957]21 Μαΐου, 2012
[ΑΡΤΕΜΗΣ, Π., ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ/στές]
CYFIELD DEVELOPMENT CO. LTD,
Εφεσείoντες-Εναγόμενοι,
v.
I-TEL (CYPRUS) LTD,
Εφεσιβλήτων-Εναγόντων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 324/2008)
Συμβάσεις ― Αποζημιώσεις ― Αποτελεί γενική αρχή ότι οι αποζημιώσεις υπολογίζονται την ημέρα διάρρηξης της σύμβασης αφού η ζημιά που δημιουργείται στο αθώο μέρος αποκρυσταλλώνεται στο σημείο εκείνο ― Παραμερισμός πρωτόδικης απόφασης ως προς το μέρος του καθορισμού του χρόνου με βάση τον οποίο θα έπρεπε οι αποζημιώσεις να υπολογιστούν ― Η καθυστέρηση των εναγόντων δεν μπορούσε να συνυπολογιστεί ως χρόνος που προσμετρούσε στο χρόνο καθορισμού των αποζημιώσεων.
Συμβάσεις ― Αποζημιώσεις ― Ειδική εκτέλεση ― Όπου αίτημα για ειδική εκτέλεση απορρίπτεται, η αποζημίωση θα πρέπει να υπολογίζεται κατά την ημερομηνία εκείνη, για το λόγο ότι η απώλεια του αγοραστή καθίσταται υπολογίσιμη την ημέρα εκείνη και όχι ενωρίτερα ― Δεν πρέπει να επιτρέπεται στον αγοραστή, με βάση τη δική του καθυστέρηση, να αυξάνει τις αποζημιώσεις του.
Συμβάσεις ― Αποζημιώσεις ― Χρόνος παράβασης σύμβασης και χρόνος υπολογισμού των αποζημιώσεων ― Οι αρχές που διέπουν την επιδίκαση αποζημιώσεων για διάρρηξη σύμβασης κατά το κοινό δίκαιο, δεν απαιτούν, αναγκαστικά, τον καθορισμό των αποζημιώσεων κατά την ημέρα της διάρρηξης όπου το δίκαιο της υπόθεσης το επιβάλλει, μπορούν να υπολογιστούν σε μεταγενέστερη ημερομηνία ― Όπου ένας διάδικος επιμένει για καλό λόγο να εφαρμόσει τη σύμβαση, ασχέτως της διάρρηξης, όπως συχνά συμβαίνει όπου ο διάδικος επιζητεί την ειδική εκτέλεση της σύμβασης, τότε υπάρχει βάσιμο έδαφος για να υπολογίζονται οι ζημιές σε μεταγενέστερη ημερομηνία ― Η ζημιά αποκρυσταλλώνεται όταν κατά την άσκηση [*958]της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου η αξίωση για ειδική εκτέλεση απορρίπτεται.
Οι εφεσίβλητοι - ενάγοντες αξίωσαν με αγωγή τους στο Επαρχιακό Δικαστήριο αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας πώλησης ακινήτου.
Οι εφεσείοντες-εναγόμενοι είχαν αρνηθεί την πώληση του επίδικου ακινήτου στους εφεσίβλητους το οποίο είχαν στο μεταξύ ενοικιάσει από τους εφεσείοντες και με βάση συμπληρωματική συμφωνία, συμφώνησαν όπως οι εφεσίβλητοι θα αποκτούσαν δικαίωμα αγοράς του μετά την πάροδο των 2 χρόνων και τη λήξη της ενοικίασης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού ανέλυσε την ενώπιον του μαρτυρία και προέβη στα ευρήματα αξιοπιστίας και γεγονότων, αποδέχθηκε τις θέσεις των εφεσιβλήτων-εναγόντων καθορίζοντας ως ημερομηνία παράβασης της συμφωνίας αγοραπωλησίας την 31 Μαρτίου, 2003.
Όπως εκρίθη πρωτοδίκως η εν λόγω ημερομηνία ήταν εκείνη που οι ενάγοντες είχαν καθορίσει προς τους εναγομένους, με επιστολή τους ημερομηνίας 17.1.03 ότι θα έπρεπε να παραβρεθούν στο Κτηματολόγιο για να λάμβανε χώρα η αγοραπωλησία.
Το πρωτόδικο δικαστήριο επιδίκασε στους ενάγοντες τη διαφορά του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης από την εκτιμημένη αξία του ακινήτου, κατά την πιο πάνω ημερομηνία.
Με την έφεση η πρωτόδικη απόφαση αμφισβητήθηκε στο σύνολο της.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Από την εξέταση των σχετικών τεκμηρίων και συμφωνιών, προέκυπτε ότι η συμπληρωματική συμφωνία δημιουργούσε δεσμευτική συμφωνία που δικαιολογούσε το συμπέρασμα του πρωτόδικου δικαστηρίου.
2. Ήταν ορθό το πρωτόδικο συμπέρασμα ότι οι ενάγοντες είχαν το αποκλειστικό δικαίωμα επιλογής αγοράς του υποστατικού με ταυτόχρονη υποχρέωση των εναγομένων για συμμόρφωση με την επιλογή των αντισυμβαλλομένων και τους όρους που περιγράφονταν εκεί και ότι οι ενάγοντες, οι οποίοι τήρησαν πλήρως τις υποχρεώσεις τους βάσει του ενοικιαστηρίου και της συμπληρωματι[*959]κής συμφωνίας, δικαιούνταν στην αγορά του υποστατικού και ότι η παράλειψη των εναγομένων να συμμορφωθούν με τον ουσιώδη αυτό όρο παρά τις επανειλημμένες προτροπές τους έδωσε το δικαίωμα στους ενάγοντες να καταχωρήσουν την αγωγή και να ζητούν, δικαίως, αποζημιώσεις για την αντισυμβατική συμπεριφορά των εναγομένων.
3. Ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχτηκε την εκτίμηση του μάρτυρα των εναγόντων για την αξία του ακινήτου, αφού ήταν και η μόνη πραγματική εκτίμηση που υπήρχε ενώπιον του.
4. Αναφορικά με το χρόνο παράβασης, ήταν φανερό ότι από τις 22.5.2001, που στάληκε η σχετική επιστολή των δικηγόρων των εφεσειόντων-εναγομένων κατέστη σαφές ότι δεν επρόκειτο να τιμήσουν τη συμφωνία.
5. Αργότερα, σε επιστολές που ακολούθησαν, οι εφεσίβλητοι-ενάγοντες κατέστησαν σαφές ότι η απαίτηση τους ήταν για αποζημιώσεις και όχι για εκτέλεση της σύμβασης και μετέπειτα, στην αγωγή τους ουδέποτε ζήτησαν εκτέλεση της σύμβασης. Η καθυστέρηση των 20 μηνών, μετά την οποία επανήλθαν, ζητώντας τη μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο, δεν μπορούσε, να τους δίδει δικαίωμα με αυτό τον τρόπο να αυξήσουν το ποσό των αποζημιώσεων τους.
6. Η ημερομηνία, κατά την οποία έπρεπε να υπολογιστεί η αποζημίωση θα έπρεπε να ήταν η ως άνω ημερομηνία 22.5.2001.
7. Κατά συνέπεια οι αποζημιώσεις περιορίστηκαν αναλόγως με βάση την αξία του ακινήτου σε εκείνη την ημερομηνία.
Η έφεση επιτράπηκε μερικώς με επιδίκαση του ήμισυ των εξόδων.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Saab a.o. v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499,
Wroth v. Tyler [1973] 1 All E.R. 897,
Malhotra v. Chowdhury [1979] 1 All E.R. 186 (C.A).
Έφεση.
Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του [*960]Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Σάντης, Α.Ε.Δ.), (Αγωγή Αρ. 5063/03), ημερομηνίας 31/7/2008.
Ν. Παπαευσταθίου και Χ. Κληρίδης, για του Εφεσείοντες.
Ν. Κλεάνθους (κα) για Χρ. Τριανταφυλλίδη, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Π. Αρτέμη, Π..
ΑΡΤΕΜΗΣ, Π.: Οι εφεσίβλητοι-ενάγοντες με την αγωγή τους αξίωναν από τους εφεσείοντες-εναγόμενους ποσό £35.000 (€59.801,05) ή, διαζευκτικώς, ποσό £53.000 (€90.555,88) για παράβαση συμφωνίας αγοραπωλησίας ακινήτου, ενώ οι εφεσείοντες-εναγόμενοι ανταπαιτούσαν ποσό £6.645,36 (€11.354,27).
Η εκδοχή των εναγόντων-εφεσιβλήτων ήταν ότι στις 8.2.99 με ενοικιαστήριο έγγραφο, που υπογράφηκε μεταξύ των διαδίκων (τεκμήριο 1) ενοικίασαν από τους εφεσείοντες-εναγομένους γραφείο στον τρίτο όροφο ακινήτου, στη Λεωφόρο Λεμεσού 132, στη Λευκωσία, για περίοδο 2 χρόνων από 22.3.99 μέχρι 22.3.01, έναντι συνολικού ποσού ενοικίου £24.000. Επιπρόσθετα, την ίδια ημερομηνία, με αναφορά στο πιο πάνω ενοικιαστήριο έγγραφο συνήψαν με τους εφεσείοντες-εναγομένους συμπληρωματική συμφωνία (τεκμήριο 4) που τους έδιδε το δικαίωμα μετά την πάροδο των 2 χρόνων και την λήξη της ενοικίασης να αγοράσουν τον τρίτο όροφο από την ιδιοκτήτρια εταιρεία, δηλαδή τους εφεσείοντες-εναγομένους, έναντι του ποσού των £165.000, υπολογίζοντας ταυτόχρονα ως μέρος πληρωμής του τιμήματος του ορόφου το ποσό του πληρωθέντος ενοικίου για τα 2 χρόνια, δηλαδή των £24.000.
Το τι ακολούθησε, σύμφωνα και πάλι με την εκδοχή των εφεσιβλήτων-εναγόντων, περιγράφεται λεπτομερώς στην πρωτόδικη απόφαση και το παραθέτουμε αυτούσιο:
«Την 1.3.01, οι εναγόμενοι απαίτησαν από τους ενάγοντες πληρωμή ποσού Λ.Κ.3.000, ως καθυστερημένα ενοίκια δυνάμει του ενοικιαστηρίου, πληροφορώντας τους συνάμα ότι δεν επιθυμούσαν την ανανέωση της ενοικίασης (βλ. Τεκμήριο 7). Στις 15.3.01, οι ενάγοντες ειδοποίησαν γραπτώς τους εναγόμενους ότι αποφάσισαν να αγοράσουν το υποστατικό ενόψει της λήξης [*961]της ενοικίασης ενασκώντας το δικαίωμα αγοράς που τους παρείχε η συμπληρωματική συμφωνία (βλ. Τεκμήριο 2). Οι εναγόμενοι δεν ανταποκρίθηκαν. Στις 27.3.01, οι ενάγοντες έστειλαν ακόμη μια επιστολή με την οποία επαναλάμβαναν την απόφαση τους να προχωρήσουν με την αγορά του υποστατικού ζητώντας αυτή τη φορά από τους εναγόμενους να προβούν στα κατάλληλα διαβήματα προς υλοποίηση της αγοραπωλησίας το συντομότερο δυνατό (βλ. Τεκμήριο 3). Πάλι δεν υπήρξε αντίδραση εκ πλευράς τους. Στις 7.5.01, οι ενάγοντες μέσω των δικηγόρων τους κάλεσαν ξανά τους εναγομένους να προχωρήσουν με την αγοραπωλησία του υποστατικού τονίζοντάς τους ότι θα έπρεπε να τους πληροφορήσουν σχετικώς για τις προθέσεις τους το αργότερο μέχρι την 15.5.01, άλλως πως θα λαμβάνονταν δικαστικά μέτρα εναντίον τους (βλ. Τεκμήριο 5). Οι εναγόμενοι με επιστολή των δικηγόρων τους ημερομηνίας 22.5.01, απάντησαν αρνητικά στο περιεχόμενο της επιστολής λέγοντας ότι δεν είχαν πρόθεση να διαπραγματευθούν τη συνομολόγηση συμφωνίας πώλησης. Ζήτησαν μάλιστα από τους ενάγοντες την πληρωμή ποσού Λ.Κ.5.322, για οφειλόμενα ενοίκια δυνάμει του ενοικιαστηρίου (βλ. Τεκμήριο 6). Στις 26.6.01, οι ενάγοντες ανταπάντησαν μέσω των δικηγόρων τους απορρίπτοντας τις θέσεις των εναγομένων και στέλνοντας σε αυτούς ποσό Λ.Κ.2.700, για εξόφληση των οφειλόμενων ενοικίων μέχρι την 22.3.01. Στις 18.10.01, οι δικηγόροι των εναγόντων έστειλαν και άλλη επιστολή προς τους δικηγόρους των εναγομένων ζητώντας απάντηση στην επιστολή τους με ημερομηνία 26.6.01 – Τεκμήριο 8, προτείνοντας εξώδικο διακανονισμό της διαφοράς (βλ. Τεκμήριο 9). Στις 30.10.01, οι δικηγόροι των εναγομένων απέρριψαν τις θέσεις των εναγόντων (βλ. Τεκμήριο 10). Στις 17.1.03, οι δικηγόροι των εναγόντων απέστειλαν επιστολή προς τους δικηγόρους των εναγομένων με αναφορά στη συμπληρωματική συμφωνία πληροφορώντας τους ότι καθιστούσαν το χρόνο υλοποίησης των εκεί διαλαμβανόμενων ως ουσιώδη και καλώντας τους ταυτοχρόνως όπως μέχρι την 3.1.03, ορίσουν ημέρα και ώρα για συνάντηση στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για τη μεταβίβαση του υποστατικού στο όνομα των εναγόντων και την πληρωμή προς τους εναγόμενους του συμφωνηθέντος τιμήματος αγοράς. Στην επιστολή αυτή οι δικηγόροι των εναγομένων απάντησαν στις 6.2.03, απορρίπτοντας τις θέσεις των εναγόντων και επαναλαμβάνοντας την πρόθεση τους να μη διαπραγματευθούν τη συνομολόγηση συμφωνίας πώλησης του υποστατικού. Κατά την 22.5.01 (που είναι η ημερομηνία που οι εναγόμενοι απέρριψαν για πρώτη φορά την απαίτηση των εναγόντων για διεκπεραίωση της αγοραπωλησίας του [*962]υποστατικού με την επιστολή τους – Τεκμήριο 6), η εκτιμημένη αξία του ήταν Λ.Κ.200.000, ενώ κατά την 3.1.03, όταν κλήθηκαν να το μεταβιβάσουν στο όνομα των εναγόντων, ήταν Λ.Κ.218.000. Στη βάση αυτή, οι ενάγοντες ζητούν την απόδοση της διαφοράς μεταξύ της εκτιμημένης αξίας και του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης, που για μεν την απαίτηση των Λ.Κ.35.000, αποτελεί τη διαφορά της αφαίρεσης της τιμής πώλησης από το ποσό της εκτιμημένης αξίας του υποστατικού κατά την 22.5.01 (Λ.Κ.200.000 – Λ.Κ.165.000 = Λ.Κ.35.000), παρομοίως δε για την αξίωση των Λ.Κ.53.000, τη διαφορά της αφαίρεσης από την εκτιμημένη αξία κατά την 3.1.03, της τιμής αγοράς (Λ.Κ.218.000 – Λ.Κ.165.000 = Λ.Κ.53.000).»
Περαιτέρω, ο ευπαίδευτος πρωτόδικος Δικαστής παραθέτει την εκδοχή των εφεσειόντων-εναγομένων, που είναι η ακόλουθη:
«Είναι θέση των εναγομένων ότι η συμπληρωματική συμφωνία συνάφθηκε αφότου προηγουμένως είχε ρητώς συμφωνηθεί μεταξύ των διαδίκων πως η πώληση του υποστατικού θα πραγματοποιούνταν (σύμφωνα με την παράγραφο 7 της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης), εάν και εφόσον πληρούνταν κατά τη διάρκεια της διετούς ενοικίασης «. . . τα κριτήρια της καλής γειτονίας, τυπικότητας, ότι οι Ενάγοντες δεν θα παράβαιναν τους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου, καθώς και του ουσιαστικού όρου πως οι Ενάγοντες θα ήταν οι ιδιοκτήτες του ακινήτου, το οποίο είναι ιδιοκτησίας των Εναγομένων των οποίων το εγγεγραμμένο γραφείο βρίσκεται στον 5ο όροφο του εν λόγω ακινήτου …». Διατείνονται επίσης ότι από το λεκτικό της συμπληρωματικής συμφωνίας δε δημιουργήθηκε υποχρέωση για πώληση ή μεταβίβαση του υποστατικού στους ενάγοντες καθότι πρόθεση των μερών ήταν η δημιουργία προκαταρκτικής συμφωνίας πώλησης η οποία καθόριζε το ποσό των Λ.Κ.165.000, ως την τιμή πώλησης του σε περίπτωση που οι διάδικοι θα συμφωνούσαν να προχωρήσουν στην υπό αναφορά αγοραπωλησία στη βάση συνομολόγησης ξεχωριστής «και νομικά σωστής» συμφωνίας, η οποία όμως ουδέποτε έλαβε χώραν. Δεν απάντησαν στις οχλήσεις των εναγόντων διότι θεωρούσαν πως η συμπληρωματική συμφωνία δεν αποτελούσε συμφωνία πώλησης του υποστατικού. Μάλιστα, σε κάποιο χρόνο πολύ πριν από την έναρξη των οχλήσεων αυτών οι ενάγοντες είχαν ζητήσει από τους εναγόμενους να τους επιτρέψουν όπως προχωρήσουν με την πώληση του υποστατικού σε τρίτο ενδιαφερόμενο αγοραστή με σκοπό την αποκόμιση κέρδους λόγω σοβαρών οικονομικών προβλημάτων που αντιμετώπιζαν, [*963]γεγονός που δεν έγινε αποδεκτό με αποτέλεσμα οι ενάγοντες να καταφύγουν εκβιαστικώς στην αποστολή των επιστολών που προαναφέρθηκαν και στην επίκληση της συμπληρωματικής συμφωνίας ως προσχηματικώς δημιουργούσας δεσμευτική συμφωνία για την πώληση του υποστατικού προς αυτούς. Το ενοικιαστήριο ανανεώθηκε στις 23.1.01, με το ενοίκιο να αυξάνεται κατά 14%, δηλαδή σε Λ.Κ.1.140, μηνιαίως από την ημερομηνία αυτή, με τους ενάγοντες όμως να παραλείπουν την πληρωμή των αντίστοιχων (αυξημένων) ενοικίων για την περίοδο μεταξύ 23.3.01 και 8.8.01, οπόταν και παράδωσαν την κατοχή του υποστατικού, οφείλοντας έτσι ποσό €8.860,81 (Λ.Κ.5.186), πλέον τόκο προς 9%, από την ημερομηνία που κάθε ενοίκιο ήταν πληρωτέο. Επιπλέον, οφείλουν ποσό €155,69 (Λ.Κ.91,12), για την κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος στο υποστατικό για την περίοδο 14.5.01 μέχρι 12.7.01 και κοινόχρηστα ύψους €375,89 (Λ.Κ.220), για την περίοδο 1.3.01 μέχρι 8.8.01, καθώς και ποσό €715,15 (Λ.Κ.418,56), ως απώλεια τόκων επί του ποσού των καθυστερημένων ενοικίων, με όλα αυτά να αξιώνονται από τους εναγόμενους στην Ανταπαίτηση.»
Ο πρωτόδικος Δικαστής, αφού ανέλυσε την ενώπιον του μαρτυρία και προέβη στα ευρήματα αξιοπιστίας και γεγονότων, αποδέχθηκε τις θέσεις των εφεσιβλήτων-εναγόντων και δεχόμενος ως ημερομηνία παράβασης της συμφωνίας αγοραπωλησίας την 31 Μαρτίου, 2003, «διότι μέχρι τότε είναι που οι ενάγοντες είχαν καθορίσει προς τους εναγομένους, με την επιστολή τους ημερομηνίας 17.1.03 – τεκμήριο 11, ότι θα έπρεπε να παραβρεθούν στο Κτηματολόγιο για να λάμβανε χώρα η αγοραπωλησία» επιδίκασε στους ενάγοντες τη διαφορά του συμφωνηθέντος τιμήματος από την εκτιμημένη αξία του ακινήτου, κατά την πιο πάνω ημερομηνία, που ήταν £218.000. Περαιτέρω, επιδίκασε και ποσό € 7.716,32 (£4.516,16) στην ανταπαίτηση, θέμα όμως που δεν αποτελεί αντικείμενο της παρούσας έφεσης.
Δύο είναι τα βασικά θέματα που θα πρέπει το Δικαστήριο να αποφασίσει στην έφεση αυτή. Το πρώτο είναι κατά πόσο η συμφωνία αγοράς του ακινήτου (τεκμήριο 4) αποτελούσε δεσμευτική συμφωνία αγοραπωλησίας για τους εφεσείοντες-εναγομένους και δεύτερον, αν το πιο πάνω αποφασιστεί θετικά, τότε ποια ήταν η ημερομηνία παραβίασης της σύμβασης. Γιατί αν πράγματι η ημερομηνία παραβίασης της σύμβασης ήταν η 22.5.2001 και όχι η 31.1.2003, τότε η ζημιά θα ήταν κατά £18.000 χαμηλότερη, αφού η εκτιμημένη αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία εκείνη ήταν £200.000 και όχι £218.000.
[*964]Το τεκμήριο 4, δηλαδή η «Συμπληρωματική Συμφωνία Ενοικιαστηρίου Εγγράφου» παραπέμπει στη συμφωνία ενοικίασης και αναφέρει, μεταξύ άλλων, στην παράγραφο Β συμπληρωματικά της συμφωνίας ενοικίασης τα ακόλουθα:
«Β. Η ενοικίαση του 3ου ορόφου θα είναι για 2 χρόνια. Σε περίπτωση που η εταιρεία i-tel (Cyprus) Ltd με την πάροδο των δύο χρόνων και τη λήξη της συμφωνίας ενοικίασης αποφασίσει να αγοράσει τον 3ον όροφο από την εταιρεία Cyfield Development Co Ltd, τότε η εταιρεία Cyfield Development Co Ltd, θα πωλήσει τον 3ον όροφο στην εταιρεία i-tel (Cyprus) Ltd για το ποσό των εκατόν εξήντα πέντε χιλιάδων λιρών Κύπρου (£165,000.00) και θα θεωρήσει το ποσό των είκοσι τεσσάρων χιλιάδων λιρών Κύπρου (£24,000.00) (σύνολο μηνιαίων δόσεων για το ενοίκιο των 2 χρόνων), μέρος της πληρωμής του τιμήματος του ορόφου.»
Παρατηρούμε πως παρόλο ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο φέρει ως ημερομηνία υπογραφής του την 9.2.99 το τεκμήριο 4 παραπέμπει στη συμφωνίας ενοικίασης των γραφείων του 3ου ορόφου που οι διάδικοι «υπόγραψαν στις 8.2.1999». Περαιτέρω, στο τεκμήριο 4 αναφέρεται ότι η συμφωνία που περιέχεται σε αυτό είναι συμπληρωματική της συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 8.2.1999. Ήταν, έτσι, όπως κρίνουμε, ορθή η κατάληξη του Δικαστηρίου που δέχθηκε ότι και τα δύο έγγραφα υπογράφηκαν την ίδια ημερομηνία και συναποτελούσαν την συνολική συναλλαγή των διαδίκων.
Έχοντας εξετάσει με προσοχή το περιεχόμενο της παραγράφου Β του τεκμήριου 4, που παραθέσαμε πιο πάνω, δεν έχουμε καμιά αμφιβολία ότι αυτό δημιουργούσε δεσμευτική συμφωνία που δικαιολογούσε το ακόλουθο συμπέρασμα του ευπαίδευτου πρωτόδικου Δικαστή, που φαίνεται στη σελ. 12 της απόφασης του:
«Αποφαίνομαι επίσης ότι με έρεισμα το περιεχόμενο της παραγράφου Β της συμπληρωματικής συμφωνίας, οι ενάγοντες είχαν το αποκλειστικό δικαίωμα επιλογής αγοράς του υποστατικού με ταυτόχρονη υποχρέωση των εναγομένων για συμμόρφωση με την επιλογή των αντισυμβαλλομένων και τους όρους που περιγράφονται εκεί και ότι οι ενάγοντες, οι οποίοι τήρησαν πλήρως τις υποχρεώσεις τους βάσει του ενοικιαστηρίου και της συμπληρωματικής συμφωνίας, δικαιούνταν στην αγορά του υποστατικού και ότι η παράληψη των εναγομένων να συμμορφωθούν με τον ουσιώδη αυτό όρο παρά τις επανειλημμένες [*965]προτροπές τους έδωσε το δικαίωμα στους ενάγοντες να καταχωρήσουν την αγωγή και να ζητούν, δικαίως, αποζημιώσεις για την αντισυμβατική συμπεριφορά των εναγομένων.»
Όσον αφορά την αξία του ακινήτου, ορθά θεωρούμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο απεδέχτηκε την εκτίμηση του μάρτυρα των εναγόντων, αφού ήταν και η μόνη πραγματική εκτίμηση που υπήρχε ενώπιον του.
Παραμένει τώρα να εξετάσουμε ποια ήταν η ημερομηνία παράβασης της σύμβασης.
H γενική αρχή σε τέτοιες περιπτώσεις είναι ότι οι αποζημιώσεις υπολογίζονται με βάση το χρόνο της παράβασης. Εντούτοις, στην υπόθεση Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499, λέχθηκαν τα πιο κάτω στη σελ. 521:
«The principles regulating the award of damages for breach of contract at common law, do not require of necessity that damage should be assessed as at the date of breach; where the justice of the case so necessitates they may be assessed at a subsequent date. Normally, damages are assessed as at the date of breach because the damage suffered by the innocent party crystallizes on that day. Where a party persists for good cause to have the contract enforced, notwithstanding the breach, as it often happens where a party is seeking the specific enforcement of the contract, there is valid ground for assessing damages as at a subsequent date. The damage crystallizes when specific performance is refused in the exercise of the Court’ s discretion.”
Σε μετάφραση:
«Οι αρχές που διέπουν την επιδίκαση αποζημιώσεων για διάρρηξη σύμβασης κατά το κοινό δίκαιο, δεν απαιτούν, αναγκαστικά, τον καθορισμό των αποζημιώσεων κατά την ημέρα της διάρρηξης˙ όπου το δίκαιο της υπόθεση το επιβάλλει, μπορούν να υπολογιστούν σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Κανονικά, οι αποζημιώσεις υπολογίζονται την ημέρα της διάρρηξης γιατί η ζημιά που δημιουργείται στο αθώο μέρος αποκρυσταλλώνεται τότε. Όπου ένας διάδικος επιμένει για καλό λόγο να εφαρμόσει τη σύμβαση, ασχέτως της διάρρηξης, όπως συχνά συμβαίνει όπου ο διάδικος επιζητεί την ειδική εκτέλεση της σύμβασης, τότε υπάρχει βάσιμο έδαφος για να υπολογίζονται οι ζημιές σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Η ζημιά αποκρυσταλλώνεται όταν [*966]κατά την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου η αξίωση για ειδική εκτέλεση απορρίπτεται.»
Στην υπόθεση Wroth v. Tyler [1973] 1 All E.R. 897, λέχθηκε ότι, όπου αίτημα για ειδική εκτέλεση απορρίπτεται, η αποζημίωση θα πρέπει να υπολογίζεται κατά την ημερομηνία εκείνη, για το λόγο ότι η απώλεια του αγοραστή καθίσταται υπολογίσιμη την ημέρα εκείνη και όχι ενωρίτερα. Η υπόθεση ακολουθήθηκε σε αριθμό αποφάσεων, αλλά στη Malhotra v. Chowdhury [1979] 1 All E.R. 186 (C.A), το Εφετείο αποφάσισε ότι η αρχή της Wroth v. Tyler (πιο πάνω), υπόκειται στον κανόνα ότι δεν πρέπει να επιτρέπεται στον αγοραστή, με βάση τη δική του καθυστέρηση, να αυξάνει τις αποζημιώσεις του.
Στην παρούσα υπόθεση ήταν φανερό ότι από τις 22.5.2001, που στάληκε η επιστολή των δικηγόρων των εφεσειόντων-εναγομένων κατέστη σαφές ότι δεν επρόκειτο να τιμήσουν τη συμφωνία. Στην επιστολή αυτή αναφέρονται ρητώς τα ακόλουθα:
«Οι πελάτες σας γνωρίζουν άριστα ότι η εταιρεία Cyfield Development Co. Ltd δεν προτίθεται να διαπραγματευθεί την συνομολόγηση συμφωνίας πώλησης του ενοικιαζόμενου από αυτούς ακινήτου της επί της Λεωφ. Λεμεσού αρ. 132, τρίτος όροφος, Λευκωσία.»
Αργότερα, σε επιστολές που ακολούθησαν, οι εφεσίβλητοι-ενάγοντες κατέστησαν σαφές ότι η απαίτηση τους ήταν για αποζημιώσεις και όχι για εκτέλεση της σύμβασης και μετέπειτα, στην αγωγή τους ουδέποτε ζήτησαν εκτέλεση της σύμβασης. Η καθυστέρηση των 20 μηνών, μετά την οποία επανήλθαν, ζητώντας τη μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο, δεν μπορεί, κατά την άποψη μας, να τους δίδει δικαίωμα με αυτό τον τρόπο να αυξήσουν το ποσό των αποζημιώσεων τους.
Ως εκ τούτου, καταλήγουμε πως η ημερομηνία, κατά την οποία έπρεπε να υπολογιστεί η αποζημίωση θα έπρεπε να ήταν η 22.5.2001 και, κατά συνέπεια, οι αποζημιώσεις να περιοριστούν στο ποσό των Λ.Κ.35.000, δηλαδή €59.801,05.
Κάτω από το φως των πιο πάνω, η έφεση επιτυγχάνει μερικώς. Το ποσό των αποζημιώσεων παραμερίζεται και αντικαθίσταται με ποσό €59.801,05 υπέρ των εφεσίβλητων-εναγόντων.
Λαμβάνοντας υπόψη ότι η έφεση πετυχαίνει μόνο μερικώς, επι[*967]δικάζεται το ήμισυ των εξόδων της έφεσης υπέρ των εφεσειόντων. Το διάταγμα για τα έξοδα πρωτόδικα θα εξακολουθήσει να ισχύει, αλλά περιορίζεται στην κλίμακα του ποσού που επιδικάσαμε πιο πάνω.
Η έφεση επιτρέπεται μερικώς με επιδίκαση του ήμισυ των εξόδων.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο