(2012) 1 ΑΑΔ 1336
[*1336]20 Ιουνίου, 2012
[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, NAΘΑΝΑΗΛ, ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ/στές]
ΔΙΕΥΘΥΝΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ,
Εφεσείων-Καθ’ ου η αίτηση,
v.
SAINT ANTHONY HILLS LTD,
Εφεσιβλήτων-Εναγομένων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 24/2009)
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Υιοθέτηση νέων κτηματολογικών σχεδίων ― Άρθρο 50Α του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224 ― Επικύρωση πρωτόδικης κρίσης με την οποία ακυρώθηκε απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου επειδή σε υπόθεση υιοθέτησης νέων κτηματολογικών σχεδίων με βάση το Άρθρο 50Α του Κεφ. 224 δεν τηρήθηκαν τα όσα διαλαμβάνονταν στο εδάφιο (2) του αρ.9 του Ν.44/84 περί ειδοποίησης εξήντα ημερών σε κάθε επηρεαζόμενο.
Ο Εφεσείων Διευθυντής του Κτηματολογίου αμφισβήτησε με έφεση πρωτόδικη απόφαση σε αίτηση έφεσης που είχαν καταχωρήσει οι εφεσίβλητοι εναντίον απόφασης του, με την οποία υιοθετούνταν νέα κτηματολογικά σχέδια συνεπεία των οποίων επηρεαζόταν το εμβαδόν τεμαχίου ιδιοκτησίας τους.
Ο εφεσείων είχε προβεί στην υιοθέτηση αυτή με βάση το άρθρο 50Α του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224. Κατά την πρωτόδικη διαδικασία οι εφεσίβλητοι/εφεσείοντες ισχυρίστηκαν ότι δεν δόθηκε η προειδοποίηση των 60 ημερών που προβλέπει ο περί Επαρχιακών Κτηματολογικών Γραφείων Αμμοχώστου και Κυρήνειας (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμος του 1984 (Ν.44/84).
Κατά την εκδίκαση της υπόθεσης το πρωτόδικο δικαστήριο εξέτασε το ερώτημα, που αποτελούσε και το αντικείμενο της έφεσης, κατά πόσο στην προκειμένη υπόθεση ίσχυαν οι πρόνοιες του Κεφ.224 ή οι πρόνοιες του μεταγενέστερου και πιο ειδικού νόμου Ν.44/84.
[*1337]Το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι οι πρόνοιες του Νόμου Ν.44/84 είναι ειδικές, σε αντίθεση με τις πρόνοιες του Κεφ.224, που είναι γενικές.
Εφαρμόζοντας τις πρόνοιες της παραγρ. 2 του Άρθρου 9 του Ν.44/84, το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι από τη στιγμή που ο Διευθυντής δεν έδωσε προσωπική ειδοποίηση προς τον επηρεαζόμενο ιδιοκτήτη, προσφέροντας του τη δυνατότητα να καταχωρίσει ένσταση, η ακολουθητέα διαδικασία ήταν λανθασμένη.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ακύρωσε την απόφαση του Διευθυντή, ως αποτέλεσμα του συμπεράσματος το ότι η προβλεπόμενη διαδικασία δεν τηρήθηκε και οι εφεσίβλητοι δεν έλαβαν γνώση της πρόθεσης του Διευθυντή να τροποποιήσει τα κτηματολογικά σχέδια που απέληγαν σε στέρηση του δικαιώματος τους για υποβολή ένστασης.
Με την έφεση υποστηρίχθηκε μεταξύ άλλων ότι:
α) Ο Νόμος 44/84 θεσπίστηκε με σκοπό τη δημιουργία νέων αρχείων, ως αποτέλεσμα της κατάληψης των κτηματολογίων Αμμοχώστου και Κυρήνειας από τα τουρκικά στρατεύματα. Το Άρθρο 50Α του Κεφ.224 ρυθμίζει τη διαδικασία υιοθέτησης νέων σχεδίων.
β) Η εσφαλμένη εξίσωση νέων αρχείων και νέων σχεδίων έδωσε το έναυσμα για τη λανθασμένη κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου, με την οποία, θεωρήθηκε ότι απαιτείτο η επίδοση προσωπικής κλήσης στους εφεσίβλητους.
γ) Για να καταστεί απαραίτητη η επίδοση προσωπικής ειδοποίησης προς τους εφεσίβλητους, θα έπρεπε να είχαν εντοπιστεί τα απολεσθέντα αρχεία ή να προσκομίζονταν νέα στοιχεία.
δ) Η επιστολή του Διευθυντή ημερ. 12 Φεβρουαρίου 2007, ήταν πληροφοριακού χαρακτήρα, συνεπώς δεν αποτελούσε απόφαση η οποία θα μπορούσε να προσβληθεί, αφού η διαδικασία έληξε στις 7 Ιανουαρίου 2004.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η διαδικασία της υιοθέτησης νέων σχεδίων, που γίνεται για σκοπούς εκσυχρονισμού των στοιχείων κάθε τεμαχίου γης και ακριβέστερο προσδιορισμό των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών, δεν είναι ξεκομμένη και ανεξάρτητη. Όπως ο ίδιος ο Διευθυντής γνωστοποίησε στους εφεσίβλητους, με την επιστολή του ημερ 12 Φε[*1338]βρουαρίου 2007, την υιοθέτηση νέων σχεδίων, που συνακόλουθα οδηγεί σε διαφοροποίηση υφισταμένων δεδομένων ενός κτήματος, ακολουθεί η τροποποίηση των κτηματολογικών Αρχείων.
2. Αυτό βέβαια είναι αναπόφευκτο αφού δεν θα συμβάδιζαν τα φερόμενα ως στοιχεία του κτήματος. Συνακόλουθα, οδηγούμεθα στην αναγκαιότητα διόρθωσης αρχείου, και υιοθέτησης νέων αρχείων που πραγματεύεται ο Ν.44/84, για τις ιδιαίτερες περιπτώσεις κτημάτων που βρίσκονται στις επαρχίες Αμμοχώστου και Κυρήνειας.
3. Ορθώς το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι είχαν «παρουσιαστεί» έστω και αν προέρχονται από την ίδια την υπηρεσία του κτηματολογίου, νέα στοιχεία, που οδήγησαν σε υιοθέτηση νέων αρχείων, άρα, έπρεπε ο επηρεαζόμενος να είχε ειδοποιηθεί.
4. Στην προκειμένη δεν τηρήθηκαν τα όσα διαλαμβάνονταν στο εδάφιο (2) του αρ.9 του Ν.44/84. σύμφωνα με το οποίο ουδεμία αντικατάστασις, διόρθωσις, τροποποίησις ή επιβάρυνσις διενεργείται δυνάμει του εδαφίου (1) του παρόντος άρθρου εκτός εάν δοθή εξήκοντα ημερών προηγουμένη ειδοποίησις υπό του Διευθυντού εις οιονδήποτε πρόσωπον, όπερ δυνατόν να επηρεάζεται υπό ταύτης.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Έφεση.
Έφεση από τον εφεσείοντα εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου (Καρακάννα, Α.Ε.Δ.), (Γενική Αίτηση Αρ. 15/07), ημερομηνίας 28/11/2008.
Δ. Παπαμιλτιάδου (κα.), για τον Εφεσείοντα.
Γ. Χριστοφίδης, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Κ. Παμπαλλή, Δ..
ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ.: Οι εφεσίβλητοι είχαν καταστεί, στις 12 Νοεμβρίου 2002, ιδιοκτήτες του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/8524, Φ/Σχ.42/05 Ε2, τμήμα 0 τεμάχιο 241 τοποθεσία Άγιος Αντώνιος στην επαρχία Αμμοχώστου (το «κτήμα»).
[*1339]Σε έκθεση ιδιώτη εκτιμητή, που διενεργήθηκε πρωτοβουλία των εφεσιβλήτων, διαπιστώθηκε ότι το κτήμα ήταν 13,011τ.μ.. Οι εφεσίβλητοι απευθύνθηκαν στο διευθυντή του τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας («ο Διευθυντής») ζητώντας να πληροφορηθούν, πώς και γιατί, η έκταση του κτήματος τους είχε μειωθεί από 15,385τ.μ. σε 13.011τ.μ. Ο Διευθυντής με απαντητική του επιστολή ημερ. 12 Φεβρουαρίου 2007, πληροφόρησε τους εφεσίβλητους ότι η μείωση του εμβαδού του εν λόγω κτήματος έγινε στα πλαίσια της διαδικασίας υιοθέτησης νέων κτηματολογικών σχεδίων, σύμφωνα με το Άρθρο 50Α του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224.
Αποτελεί αναντίλεκτο γεγονός ότι η υιοθέτηση των νέων κτηματολογικών σχεδίων έγινε, με απόφαση του Διευθυντή το 2004. Ακολουθώντας τη διαδικασία που προβλέπεται στο Κεφ.224, έγινε δημοσίευση στον ημερήσιο τύπο και στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, τοιχοκολλήθηκε σε περίοπτα μέρη του Δήμου Παραλιμνίου και επίσης στα Επαρχιακά Κτηματολογικά Γραφεία Αμμοχώστου-Λάρνακος και Παραλιμνίου. Ανάρτηση έγινε παράλληλα στο γραφείο του κοινοτάρχη Παραλιμνίου όπως και στο Δημαρχείο Παραλιμνίου. Στην εν λόγω γνωστοποίηση, έγινε αναφορά στην ακίνητη ιδιοκτησία που επηρεαζόταν και βρισκόταν και η περιοχή «Άγιος Αντώνιος», που ενδιαφέρει για σκοπούς της παρούσας υπόθεσης.
Ήταν η θέση του εφεσείοντα ότι το εμβαδό του επίδικου κτήματος δεν αντιπροσώπευε το πραγματικό, καθότι η εγγραφή είχε βασιστεί σε «δηλώσεις» προγενέστερου ιδιοκτήτη, κάποιου Αχιλλέα Πέτρου Γεωργιάδη, ο οποίος είχε δηλώσει ότι το κτήμα ήταν εκτάσεως 11.5 σκαλών αντί 9.5 σκαλών. Παρελθούσης της προθεσμίας των 60 ημερών, που προβλέπεται στο Άρθρο 50Α του Κεφ.224 ο Διευθυντής υιοθέτησε, στις 7 Ιανουαρίου 2004, τα εν λόγω νέα σχέδια και ενημερώθηκαν σχετικώς τα αρχεία του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Στην προκείμενη περίπτωση, οι εφεσίβλητοι είχαν, πρωτοδίκως διεκδικήσει, με αίτηση/έφεση τη διαφοροποίηση και τροποποίηση των στοιχείων του επιδίκου κτήματος επειδή, όπως ισχυρίστηκαν, δεν δόθηκε η προειδοποίηση των 60 ημερών που προβλέπει ο περί Επαρχιακών Κτηματολογικών Γραφείων Αμμοχώστου και Κυρήνειας (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμος του 1984 (Ν.44/84).
Κατά την εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης το πρωτόδικο δικαστήριο εξέτασε το ερώτημα, που αποτελεί και το αντικείμενο [*1340]της έφεσης, κατά πόσο στην προκείμενη υπόθεση ισχύουν οι πρόνοιες του Κεφ.224 ή οι πρόνοιες του μεταγενέστερου και πιο ειδικού νόμου Ν.44/84.
Το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι οι πρόνοιες του Νόμου 44/84 είναι ειδικές, σε αντίθεση με τις πρόνοιες του Κεφ.224, που είναι γενικές. Εφαρμογή, αποφασίστηκε, για όλα τα ακίνητα που βρίσκονται στην Κύπρο έχει το Κεφ.224 ενώ για τα ακίνητα τα οποία βρίσκονται στις επαρχίες Αμμοχώστου και Κυρήνειας, εφαρμογή έχει ο ειδικός και πιο πρόσφατος Νόμος 44/84.
Εφαρμόζοντας τις πρόνοιες της παραγρ.2 του Άρθρου 9 του Ν.44/84, το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι από τη στιγμή που ο Διευθυντής δεν έδωσε προσωπική ειδοποίηση προς τον επηρεαζόμενο ιδιοκτήτη, προσφέροντας του τη δυνατότητα να καταχωρίσει ένσταση, η ακολουθητέα διαδικασία ήταν λανθασμένη. Ως αποτέλεσμα του συμπεράσματος του δικαστηρίου, ότι η προβλεπόμενη διαδικασία δεν τηρήθηκε και οι εφεσίβλητοι δεν έλαβαν γνώση της πρόθεσης του Διευθυντή να τροποποιήσει τα κτηματολογικά σχέδια που απέληγαν σε στέρηση του δικαιώματος προβολής ενστάσεως ακύρωσε την απόφαση του Διευθυντή.
Όπως έχουμε επισημάνει και προηγουμένως, η υπόθεση αυτή επικεντρώνεται στο κατά πόσο στην προκείμενη υπόθεση ισχύουν οι πρόνοιες του Ν.44/84 ή του Κεφ.224.
Η ευπαίδευτη συνήγορος της Δημοκρατίας ισχυρίστηκε, αναλύοντας τους λόγους έφεσης 1 και 2, ότι οι δύο νομοθεσίες δεν ρυθμίζουν το ίδιο θέμα. Ο Νόμος 44/84 θεσπίστηκε με σκοπό τη δημιουργία νέων αρχείων, ως αποτέλεσμα της κατάληψης των κτηματολογίων Αμμοχώστου και Κυρήνειας από τα τουρκικά στρατεύματα. Το Άρθρο 50Α του Κεφ.224 ρυθμίζει τη διαδικασία υιοθέτησης νέων σχεδίων. Αυτή η εξίσωση νέων αρχείων με νέων σχεδίων έδωσε το έναυσμα για τη λανθασμένη κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου, με την οποία, όπως είπε η κα. Παπαμιλτιάδου, θεωρήθηκε ότι απαιτείτο η επίδοση προσωπικής κλήσης στους εφεσίβλητους.
Επί του προκειμένου, ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσιβλήτων, υποστήριξε ότι η πλευρά της Δημοκρατίας αδυνατεί να προωθήσει τους πρώτους τρεις λόγους έφεσης καθότι τα θέματα τα οποία εγείρονται δεν είχαν συμπεριληφθεί στο αρχικό δικόγραφο ένστασης στην αίτηση-έφεση που εκδικάστηκε πρωτοδίκως. Εν πάση περιπτώσει, πρόσθεσε ο συνήγορος, ορθή εφαρμογή έχει ο [*1341]Ν.44/84, αφού στην ουσία με την επιστολή του διευθυντή ημερ. 12 Φεβρουαρίου 2007, υπήρξε «νέο στοιχείο», η διαφορά της έκτασης του κτήματος.
Συναφές με το πιο πάνω θέμα εγείρεται και με τον τρίτο λόγο έφεσης, όπου η συνήγορος της Δημοκρατίας υποστήριξε ότι για να καταστεί απαραίτητη η επίδοση προσωπικής ειδοποίησης προς τους εφεσίβλητους, θα έπρεπε να είχαν εντοπιστεί τα απολεσθέντα αρχεία ή θα προσκομίζοντο νέα στοιχεία. Αντίθετα οι εφεσίβλητοι υποστήριξαν ότι υπήρχαν νέα στοιχεία.
Με τον τέταρτο λόγο έφεσης προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι η διαδικασία ήταν εκπρόθεσμη, αφού η περίοδος ενστάσεως στη διαδικασία υιοθέτησης νέων σχεδίων έληξε στις 7 Ιανουαρίου 2004 και η αίτηση έφεση καταχωρήθηκε στις 13 Απριλίου 2004. Αντιπροτείνουν επ’αυτού οι εφεσίβλητοι ότι εφαρμογή έχει το Άρθρο 9(2) του Ν.44/84, συνεπώς η διαδικασία δεν ήταν εκπρόθεσμη.
Με τον πέμπτο λόγο έφεσης προβλήθηκε η εισήγηση ότι η επιστολή του Διευθυντή ημερ. 12 Φεβρουαρίου 2007, ήταν πληροφοριακού χαρακτήρα, συνεπώς δεν αποτελούσε απόφαση η οποία θα μπορούσε να προσβληθεί, αφού η διαδικασία έληξε στις 7 Ιανουαρίου 2004. Η πλευρά των εφεσιβλήτων αντιπρότεινε ότι από τη στιγμή που εφαρμογή έχει ο Ν.44/84 και η εν λόγω διαφοροποίηση του εμβαδού του κτήματος τους, που επέφερε αλλαγή στο ιδιοκτησιακό καθεστώς, έγινε γνωστή με την εν λόγω επιστολή, η καταχώριση της αίτησης-έφεσης υπήρξε το αντικείμενο προς εκδίκαση.
Αντικρίζοντας τα εκατέρωθεν επιχειρήματα, πρέπει κατ΄αρχήν να σημειώσουμε ότι η εισήγηση του ευπαίδευτου συνηγόρου των εφεσιβλήτων, για απόρριψη των τριών πρώτων λόγων έφεσης, γιατί δεν δικογραφήθηκαν με την ένσταση στην κυρίως αίτηση, δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Η όλη δομή της «υπεράσπισης» της Δημοκρατίας, εδραζόταν στην εφαρμογή του Άρθρου 50Α του Κεφ.224. Επ’ αυτού εδραζόταν και η προβληθείσα ένσταση για το εκπρόθεσμο. Έγινε επίσης επίκληση της διαφοράς μεταξύ της διόρθωσης σχεδίων κατ’ αντιπαράθεση προς διαφοροποίηση αρχείων που επικαλείτο ο εφεσείων. Το νομικό πλαίσιο στο οποίο στηρίχθηκε το πρωτόδικο δικαστήριο για να τεκμηριώσει τα συμπεράσματα του και δη ο Νόμος 44/1984, δεν ήταν απαραίτητο να συμπεριληφθεί στην ένσταση του εφεσείοντα, αφού, εν πάση περιπτώσει, δεν στηρίζονταν σ’ αυτόν.
Επανερχόμενοι τώρα στο βασικό ερώτημα που απασχόλησε [*1342]πρωτοδίκως και κατ’ έφεση. Ποια από τις δύο νομοθεσίες είχε, επί του προκειμένου, εφαρμογή. Το Κεφ.224 ή ο Ν.44/84;
Με έμφαση υποστήριξε η ευπαίδευτη συνήγορος του εφεσείοντα την εννοιολογική διαφορά της υιοθέτησης νέων αρχείων, που απαντάται στα Άρθρα 5 και 9(1) και (2) του Ν.44/84, σ’ αντίθεση με την υιοθέτηση νέων σχεδίων, που πραγματεύεται το Άρθρο 50Α του Κεφ.224.
Είμαστε της άποψης ότι η σημασία που δόθηκε δεν είναι η ανάλογη για την περίπτωση. Η μια διαδικασία της υιοθέτησης νέων σχεδίων, που γίνεται για σκοπούς εκσυχρονισμού των στοιχείων κάθε τεμαχίου γης και ακριβέστερο προσδιορισμό των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών, δεν είναι ξεκομμένη και ανεξάρτητη. Όπως ο ίδιος ο Διευθυντής γνωστοποίησε στους εφεσίβλητους, με την επιστολή του ημερ 12 Φεβρουαρίου 2007, η υιοθέτηση νέων σχεδίων, που συνακόλουθα οδηγεί σε διαφοροποίηση υφισταμένων δεδομένων ενός κτήματος, ακολουθεί η τροποποίηση των κτηματολογικών Αρχείων. Αυτό βέβαια είναι αναπόφευκτο αφού δεν θα συμβάδιζαν τα φερόμενα ως στοιχεία του κτήματος. Το εκδοθέν πιστοποιητικό εγγραφής με βάση το Άρθρο 52 του Κεφ.244, ημερ. 25 Απριλίου 2007, που δεικνύει έκταση 13 δεκάρια 011τ.μ., επιβεβαιώνει τα πιο πάνω.
Συνακόλουθα, οδηγούμεθα στην αναγκαιότητα διόρθωσης αρχείου, και υιοθέτησης νέων αρχείων που πραγματεύεται ο Ν.44/84, για τις ιδιαίτερες περιπτώσεις κτημάτων που βρίσκονται στις επαρχίες Αμμοχώστου και Κυρήνειας.
Θεωρούμε ότι ορθώς το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι έχουν «παρουσιαστεί» έστω και αν προέρχονται από την ίδια την υπηρεσία του κτηματολογίου, νέα στοιχεία, που οδήγησαν σε υιοθέτηση νέων αρχείων, άρα, έπρεπε ο επηρεαζόμενος να είχε ειδοποιηθεί. Το εδάφιο (2) του αρ.9 του Ν.44/84 προνοεί:
«(2) Ουδεμία αντικατάστασις, διόρθωσις, τροποποίησις ή επιβάρυνσις διενεργείται δυνάμει του εδαφίου (1) του παρόντος Άρθρου εκτός εάν δοθή εξήκοντα ημερών προηγουμένη ειδοποίησις υπό του Διευθυντού εις οιονδήποτε πρόσωπον, όπερ δυνατόν να επηρεάζεται υπό ταύτης, οιονδήποτε δε πρόσωπον, δύναται, εντός της περιόδου των εξήκοντα ημερών από της ημερομηνίας καθ’ ην εδόθη η τοιαύτη ειδοποίησις, να καταχωρήση ένστασιν παρά τω Διευθυντή όστις επί τούτω εξετάζει ταύτην και δίδει ειδοποίησιν περί της επί ταύτης αποφάσεως [*1343]αυτού εις τον ενιστάμενον».
Κάτι τέτοιο στην προκείμενη περίπτωση δεν έγινε. Συνακόλουθα, η έφεση κρίνεται αβάσιμη και απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο