(2012) 1 ΑΑΔ 1540
[*1540]9 Ιουλίου, 2012
[ΑΡΤΕΜΗΣ, Π., XATZHXAMΠΗΣ, ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ/στές]
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΚΥΡΙΑΚΟΥ ΜΟΥΗ,
Εφεσείων-Ενάγων,
v.
ΧΑΡΙΤΑΣ ΘΕΟΦΑΝΟΥΣ ΙΩΑΝΝΟΥ,
Εφεσίβλητης-Εναγόμενης.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 375/2008)
Συμβάσεις ― Σύμβαση υπό αίρεση ― Άρθρα 31 και 32 του Κεφ. 149 ― Επικύρωση πρωτόδικης κρίσης με την οποία εκρίθη ότι κατέστη άκυρη σύμβαση αγοραπωλησίας γης εμπεριέχουσα όρο ότι σε περίπτωση που ο διαχωρισμός και η έκδοση ξεχωριστού τίτλου, θα ήταν αδύνατοι, τότε θα ακυρωνόταν η συμφωνία.
Συμβάσεις ― Σύμβαση υπό αίρεση ― Άρθρα 31 και 32 του Κεφ. 149 ― Μια σύμβαση είναι υπό αίρεση αν προβλέπει για την τέλεση πράξης ή για αποχή από πράξη «αν γεγονός συνακόλουθο της σύμβασης επέλθει ή δεν επέλθει» ― Δεν είναι εκτελεστή, μέχρι την επέλευση του μελλοντικού και αβέβαιου γεγονότος που προβλέπεται στη σύμβαση ― Αν το υπό αίρεση γεγονός καταστεί αδύνατο, η συμφωνία καθίσταται άκυρη.
Απόδειξη ― Αξιοπιστία μαρτύρων ― Αποτελεί πρωταρχικά καθήκον του πρωτόδικου δικαστηρίου ― Το Εφετείο επεμβαίνει όταν τα σχετικά ευρήματα δεν είναι ευλόγως επιτρεπτά ή αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή δεν δικαιολογούνται από τη μαρτυρία, ή είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα.
Ο εφεσείων αμφισβήτησε με έφεση πρωτόδικη απόφαση με την οποία απορρίφθηκε αγωγή την οποία ήγειρε ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου ζητώντας ειδική εκτέλεση συμφωνίας αγοράς κτήματος.
Με βάση τα γεγονότα πλείστα των οποίων ήταν παραδεκτά είχε συμφωνηθεί με συγκεκριμένο όρο της συμφωνίας ότι με την υπογρα[*1541]φή της θα πληρωνόταν το ποσό των £10.000, ενώ το υπόλοιπο, που θα ήταν άτοκο, θα πληρωνόταν ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση και εγγραφή του κτήματος, αφού προηγουμένως εκδιδόταν ξεχωριστός τίτλος εγγραφής.
Είχε δε περαιτέρω συμφωνηθεί ότι σε περίπτωση που ο διαχωρισμός του ακινήτου και η έκδοση χωριστού τίτλου ήταν αδύνατη ή υπήρχε άρνηση από τον Κτηματολογικό Λειτουργό τότε, η συμφωνία θα ακυρωνόταν και θα θεωρείτο άκυρη εξ υπαρχής, το δε ποσό που κατεβλήθη σαν προκαταβολή θα επιστρεφόταν στον αγοραστή.
Αργότερα, ο διαχωρισμός παρέμεινε στάσιμος, λόγω έλλειψης συγκατάθεσης συνιδιοκτήτριας εταιρείας. Στις 3.2.2004 το Κτηματολόγιο παρέλαβε επιστολή από τους δικηγόρους της εφεσίβλητης, ότι και αυτή απέσυρε τη συγκατάθεσή της για το διαχωρισμό, εξαιτίας της άρνησης των συνιδιοκτητών να υπογράψουν.
Η εφεσίβλητη προέβη δια των δικηγόρων της σε ακύρωση της σχετικής συμφωνίας προς τον εφεσείοντα στην οποία αντέδρασε ο εφεσείων απορρίπτοντας την, καλώντας τους εφεσίβλητους στο Κτηματολόγιο για μεταβίβαση.
Η εφεσίβλητη δεν παρουσιάστηκε, με αποτέλεσμα ο εφεσείων να την εναγάγει, ζητώντας, μεταξύ άλλων Ειδική εκτέλεση και άλλες παρεμφερείς θεραπείες.
Η εφεσίβλητη με ανταπαίτηση αξίωσε αναγνωριστική απόφαση ακυρότητας της σύμβασης.
Το πρωτόδικο δικαστήριο αφού αξιολόγησε τη μαρτυρία, έκρινε ότι η πρόθεση των μερών ήταν καθαρή και σαφής ότι θα προηγείτο ο διαχωρισμός και μετά θα ακολουθούσε η μεταβίβαση.
Με βάση τους όρους του Πωλητηρίου, το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η κοινή πρόθεση των διαδίκων ήταν ότι θα προηγείτο ο διαχωρισμός και θα έπετο η μεταβίβαση του μεριδίου που αντιστοιχούσε στον Εφεσείοντα.
Το δικαστήριο κατέληξε μεταξύ άλλων ότι το Πωλητήριο «αποτελούσε Σύμβαση υπό αίρεση», που τελούσε υπό τον όρο της επίτευξης του διαχωρισμού του ακινήτου, ο οποίος εξαρτιόταν από τους δύο άλλους συνιδιοκτήτες, που ήταν ξένοι προς τη σύμβαση. Κατέληξε ότι με τη μη επίτευξη του διαχωρισμού, ο τερματισμός ήταν νόμιμος και ως εκ τούτου διέταξε την επιστροφή της προκαταβολής των £10.000 [*1542]με νόμιμο τόκο, ενώ απέρριψε άλλες θεραπείες.
Εξέδωσε δε απόφαση στην ανταπαίτηση της Εφεσίβλητης για ακύρωση και διαγραφή της κατάθεσης του Πωλητηρίου από τα κτηματολογικά βιβλία.
Με την έφεση υποστηρίχθηκε ότι:
α) Ήταν εσφαλμένο το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου περί σύμβασης υπό αίρεση και περί κοινής πρόθεσης των διαδίκων ότι θα προηγείτο ο διαχωρισμός.
β) Ήταν εσφαλμένα τα ευρήματα ως προς την αξιοπιστία των μαρτύρων και το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν επεξήγησε τη θέση του ότι η εφεσίβλητη «προέβη σε λογικές ενέργειες προς το σκοπό του διαχωρισμού του ακινήτου και έκαμε ότι ήταν δυνατό από πλευράς της».
Αποφασίστηκε ότι:
1. Από τους όρους της Συμφωνίας δεν προέκυπτε διαζευκτικό δικαίωμα στον Εφεσείοντα να απαιτήσει είτε μεταβίβαση των 5/13 μεριδίων, είτε να επιμένει να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος.
2. Αν αυτή ήταν η πρόθεση των μερών, θα διατυπωνόταν με διαφορετικό τρόπο. Ούτως ή άλλως όμως, θα υπόκειτο στο σχετικό δικαίωμα επιλογής των συνιδιοκτητών και ενδεχομένως και άλλοι όροι της Συμφωνίας να διαφοροποιούνταν.
3. Η κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου ως προς την κοινή πρόθεση των διαδίκων ότι θα προηγείτο ο διαχωρισμός και θα έπετο η μεταβίβαση του μεριδίου με την έκδοση χωριστού τίτλου, ήταν ορθή. Δεν υπήρξε μαρτυρία για συνομολόγηση πρόσθετης Συμφωνίας και δεν επρόκειτο για περίπτωση ματαίωσης (frustration) σύμβασης.
4. Στην προκειμένη περίπτωση η σύμβαση ήταν υπό την αίρεση του διαχωρισμού του κτήματος, ώστε να μπορεί να μεταβιβαστεί με χωριστό τίτλο το μέρος που είχε πωληθεί στον Εφεσείοντα.
5. Από τη στιγμή που ο ένας από τους συνιδιοκτήτες δεν συναίνεσε στο διαχωρισμό, η επίτευξη του γεγονότος ήταν αδύνατη με αποτέλεσμα η Σύμβαση υπό αίρεση να καταστεί άκυρη. Τυχόν μεταβίβαση του εξ αδιαιρέτου μεριδίου, όπως εισηγήθηκε ο εφεσείων, εν[*1543]δεχομένως να προσέκρουε στο Άρθρο 25 του Κεφ. 224.
6. Στην προκειμένη περίπτωση, η αξιοπιστία των μαρτύρων δεν είχε και τόση σημασία στην έκβαση της υπόθεσης, αφού δεν φαινόταν να υπήρχε ουσιαστική διαφορά στα γεγονότα τα οποία εύκολα αναδύονταν από την έγγραφη μαρτυρία η οποία δεν ήταν υπό αμφισβήτηση.
7. Το πρωτόδικο δικαστήριο δεν χρειαζόταν να κατονομάσει την κάθε ενέργεια του κτηματολογίου ή της Εφεσίβλητης. Όλες οι ενέργειες ήταν καταγραμμένες στη μαρτυρία, η οποία έγινε πιστευτή.
8. Ορθά απορρίφθηκε η αγωγή του Εφεσείοντος και εκδόθηκε απόφαση στην ανταπαίτηση.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Κανναουρίδης ν. Οικονομικής Εταιρείας Τ.Κ.Ε.Κ. «Μέριμνα» Λτδ (2002) 1(Β) Α.Α.Δ. 1390,
Στυλιανού κ.ά. ν. Εφορείας Ελληνικών Εκπαιδευτηρίων Στροβόλου (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1924,
Απαισιώτη κ.ά. ν. Ραγιά κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 882,
Τσιαττές ν. Kokis Solomonides (Cartridge Industries) Ltd (2009) 1(Β) A.A.Δ. 974.
Έφεση.
Έφεση από τον εφεσείοντα εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας (Πογιατζής, Π.Ε.Δ.), (Αγωγή Αρ. 2977/04), ημερομηνίας 29/10/2008.
Στ. Χαραλάμπους για Καραπατάκη & Παυλίδη, για τον Εφεσείοντα.
Α. Ανδρέου, για την Εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα [*1544]δώσει ο Δικαστής Γ. Ερωτοκρίτου.
ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ.: Τα πλείστα των γεγονότων είναι παραδεχτά. Σύμφωνα με την πρωτόδικη απόφαση, η Εφεσίβλητη-Εναγόμενη ήταν η συνιδιοκτήτρια εξ αδιαιρέτου των 5/13 μεριδίων του κτήματος, με αρ. εγγρ. 7000, Φ/Σχ. XLI/19, Τεμ. 224, συνολικής έκτασης 17 δεκαρίων και 392 τετρ. μέτρων, στο χωριό Πύλα. Οι άλλοι δύο συνιδιοκτήτες, ήταν οι Θεόδωρος Θεοδώρου, 5/13 εξ αδιαιρέτου μερίδια και η εταιρία Tsiapa Estates Ltd με 3/13 μερίδια. Η Εφεσίβλητη με πωλητήριο έγγραφο ημερ. 2.6.2003, συμφώνησε να πωλήσει στον Εφεσείοντα-Ενάγοντα ολόκληρο το πιο πάνω μερίδιό της, για το ποσό των £110.000. Με τον όρο 3, συμφωνήθηκε ότι με την υπογραφή της Συμφωνίας θα πληρωνόταν το ποσό των £10.000, ενώ το υπόλοιπο, που θα ήταν άτοκο, θα πληρωνόταν ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση και εγγραφή του κτήματος, αφού προηγουμένως εκδίδετο ξεχωριστός τίτλος εγγραφής. Με τον όρο 4, ο Εφεσείων δήλωνε ρητώς ότι γνώριζε «και τα σχετικά δικαιώματα επιλογής (option) που υπάρχουν δυνάμει νόμου ως προς τους συνιδιοκτήτες του ακινήτου». Με τον όρο 11 συμφωνήθηκε ότι:-
«11. Σε περίπτωση που ο διαχωρισμός του ακινήτου και η έκδοση χωριστού τίτλου είναι αδύνατη ή υπάρξει άρνηση από τον Κτηματολογικό Λειτουργό τότε η παρούσα συμφωνία ακυρώνεται και θα θεωρηθεί άκυρη εξ υπαρχής, το δε ποσό που κατεβλήθη σαν προκαταβολή θα επιστραφεί στον αγοραστή αφού αφαιρεθούν οποιαδήποτε έξοδα ή πληρωμές έγιναν από τον πωλητή προς όφελος ή για λογαριασμό του αγοραστή.»
Ο Εφεσείων μετά την υπογραφή του συμβολαίου και την καταβολή της προκαταβολής, κατέθεσε το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο. Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι πολύ πριν την υπογραφή της επίδικης Συμφωνίας και συγκεκριμένα στις 13.1.2003, όλοι οι συνιδιοκτήτες, στα πλαίσια προκαταρκτικής Συμφωνίας για πώληση του μεριδίου της Εφεσίβλητης στο συνιδιοκτήτη της Θεόδωρο Θεοδώρου, είχαν εγγράφως συγκατατεθεί για το διαχωρισμό του κτήματος σε δύο μέρη, ένα για την Εφεσίβλητη και ένα για τους άλλους δύο συνιδιοκτήτες. Για το σκοπό αυτό, αποτάθηκαν στο Κτηματολόγιο Λάρνακος. Η διαδικασία διαχωρισμού άρχισε στις 13.1.2003 με την καταχώρηση της αίτησης και προχώρησε μέχρι τις 12.9.2003 που έγινε επιτόπια εξέταση. Στη συνέχεια η διαδικασία σταμάτησε, επειδή ο ένας από τους συνιδιοκτήτες, η εταιρεία Tsiapas Estates Ltd, παρά την αρχική της συγκατάθεση για το διαχωρισμό, αρνήθηκε να υπογράψει τα απαιτούμενα έγγραφα. [*1545]Σύμφωνα με τη Μ.Ε. 1, Χαραλαμπία Αναγιωτού, Κτηματολογικό Λειτουργό, για να προωθηθεί μέχρι τέλους η διαίρεση ενός κτήματος, θα έπρεπε να συνεχίσει να υπάρχει η συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητών, οι οποίοι θα έπρεπε να είχαν συμφωνήσει μεταξύ τους ως προς το ποιο μερίδιο θα λάβει ο καθένας. Τότε το θέμα τίθεται στο Διευθυντή του Κτηματολογίου για έγκριση, ο οποίος συνήθως την παρέχει. Στην προκειμένη περίπτωση, σύμφωνα με τη μάρτυρα, ο διαχωρισμός παρέμεινε στάσιμος, ακριβώς επειδή δεν υπήρχε η συγκατάθεση και της εταιρείας Tsiapas Estates Ltd. Στις 3.2.2004 το Κτηματολόγιο παρέλαβε επιστολή από τους δικηγόρους της Εφεσίβλητης, ότι και αυτή απέσυρε τη συγκατάθεσή της για το διαχωρισμό, εξαιτίας της άρνησης των συνιδιοκτητών να υπογράψουν.
Την 1.3.2004 ο Εφεσείων έλαβε επιστολή από τους δικηγόρους των Εφεσιβλήτων, με την οποία τον πληροφορούσαν ότι εκ των πραγμάτων ο διαχωρισμός του ακινήτου θα πρέπει να θεωρείται αδύνατος και κατ’ επίκληση του όρου 11, το πωλητήριο «ακυρώνεται και ουδεμία νομική ισχύ πλέον έχει». Μετά από αυτή την εξέλιξη, ο Εφεσείων στις 9.6.2004 απέστειλε επιστολή (Τεκμήριο 12) μέσω των δικηγόρων του, με την οποία πληροφορούσε την Εφεσίβλητη ότι δεν αποδεχόταν τον τερματισμό και την καλούσε στο Κτηματολόγιο σε συγκεκριμένη ημερομηνία να την μεταβιβάσει. Η Εφεσίβλητη δεν παρουσιάστηκε, με αποτέλεσμα ο Εφεσείων να την εναγάγει, ζητώντας, μεταξύ άλλων: (Α) Ειδική εκτέλεση του Πωλητηρίου Εγγράφου, (Β) Διάταγμα που να διατάσσει την εγγραφή των 5/13 μεριδίων του ακινήτου στο όνομα του Εφεσείοντος. Διαζευκτικά, ζητούσε: (Γ) Διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται η Εφεσίβλητη να προβεί στις αναγκαίες ενέργειες για το διαχωρισμό του ακινήτου μέσα σε τακτή προθεσμία και (Δ) Αποζημιώσεις για διάρρηξη Συμφωνίας.
Η Εφεσίβλητη με ανταπαίτηση αξίωσε: (1) Δήλωση ότι η επίδικη Συμφωνία κατέστη άκυρη δυνάμει του όρου 11 της Συμφωνίας, λόγω αδυναμίας διαχωρισμού του ακινήτου και έκδοσης ξεχωριστών τίτλων, (2) Δήλωση ότι η κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου είναι άκυρη και διάταγμα για διαγραφή της από τα κτηματολογικά βιβλία και (3) Αποζημιώσεις για ζημιά που προκλήθηκε στην Εφεσίβλητη λόγω της άρνησης του Εφεσείοντος να αποσύρει το Πωλητήριο Έγγραφο.
Το πρωτόδικο δικαστήριο αφού αξιολόγησε τη μαρτυρία, έκρινε ότι η πρόθεση των μερών ήταν καθαρή και σαφής ότι θα προηγείτο ο διαχωρισμός και μετά θα ακολουθούσε η μεταβίβαση. Για [*1546]το πιο πάνω συμπέρασμα του, έλαβε υπόψη τα πιο κάτω:-
«(α) Τον Όρο 1 του Πωλητηρίου (Τεκμ.9) …. από τον οποίο εμφαίνεται ότι ο διαχωρισμός θα γίνει σύμφωνα με το επισυνημμένο Χωρομετρικό Σχέδιο στο οποίο μάλιστα δεικνύεται και το τεμάχιο που αντιστοιχεί στον Ενάγοντα.
Στο σημείο αυτό απορρίπτω και σχετικό ισχυρισμό του Ενάγοντα ότι το επισυνημμένο Χωρομετρικό δεν του είχε αποσταλεί στην Αγγλία μαζί με το Πωλητήριο ούτως ώστε να λάβει γνώση του γεγονότος αυτού. Ο ίδιος ο Όρος 1 αναφέρει για επισυνημμένο Χωρομετρικό και ο Ενάγων, έστω και αν ο ίδιος δεν διαβάζει Ελληνικά, όφειλε να βεβαιωθεί για το περιεχόμενο του Πωλητηρίου και να του προκαλέσει απορία η απουσία μέρους του συνολικού εγγράφου.
(β) Τον Όρο 3(β), ο οποίος καθορίζει ότι η μεταβίβαση και εγγραφή στο όνομα του Ενάγοντα θα γίνει «αφού προηγουμένως εκδοθεί χωριστός τίτλος εγγραφής».
(γ) Τον Όρο 11 που αναφέρει ότι, σε περίπτωση αδυναμίας έκδοσης χωριστού τίτλου, το Πωλητήριο ακυρώνεται.»
Με βάση τους όρους του Πωλητηρίου, το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η κοινή πρόθεση των διαδίκων ήταν ότι θα προηγείτο ο διαχωρισμός και θα έπετο η μεταβίβαση του μεριδίου που αντιστοιχούσε στον Εφεσείοντα. Το δικαστήριο κατέληξε στα πλαίσια της ανταπαίτησης, ότι δεν επρόκειτο περί ματαίωσης, δυνάμει του Άρθρου 56(3) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, αφού με εύλογη επιμέλεια θα μπορούσε να διαπιστωθεί η άρνηση του τρίτου συνιδιοκτήτη. Τελικά βρήκε ότι το Πωλητήριο «αποτελούσε Σύμβαση υπό αίρεση, η αίρεση ούσα η επίτευξη του διαχωρισμού του Ακινήτου», ο οποίος εξαρτιόταν από τους δύο άλλου συνιδιοκτήτες, που ήταν ξένοι προς τη σύμβαση. Κατέληξε ότι με τη μη επίτευξη του διαχωρισμού, ο τερματισμός ήταν νόμιμος και ως εκ τούτου διέταξε την επιστροφή της προκαταβολής των £10.000 με νόμιμο τόκο, ενώ απέρριψε τα αιτητικά, με τα οποία ζητούνταν, μεταξύ άλλων, διατάγματα ειδικής εκτέλεσης του Πωλητηρίου, σύμφωνα με το Κεφ. 232, εγγραφής των 5/13 μεριδίων του ακινήτου στην Εφεσείουσα ή διαζευκτικά διαχωρισμού του ακινήτου μέσα σε τακτή προθεσμία, με το διορισμό αντιπροσώπου, δυνάμει του Άρθρου 3 του Κεφ. 232. Τέλος, εξέδωσε απόφαση στην ανταπαίτηση της Εφεσίβλητης για ακύρωση και διαγραφή της κατάθεσης του Πωλητηρίου από τα κτηματολογικά βιβλία.
[*1547]Ο Εφεσείων, με την έφεσή του αμφισβητεί την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης. Με τους πρώτους τέσσερις λόγους έφεσης, αμφισβητεί την κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η Συμφωνία ήταν υπό αίρεση, ότι έγιναν λογικές ενέργειες εκ μέρους της Εφεσίβλητης για διαχωρισμό του ακινήτου, ότι ο διαχωρισμός δεν μπορούσε να επιτευχθεί χωρίς τη συγκατάθεση των συνιδιοκτητών και ότι η πραγματική πρόθεση των μερών ήταν να προηγηθεί ο διαχωρισμός προτού γίνει η μεταβίβαση των μεριδίων. Με τους τελευταίους δύο λόγους έφεσης (5 και 6), στην ουσία αμφισβητούνται τα ευρήματα ως προς την αξιοπιστία των μαρτύρων. Να σημειώσουμε ότι η δεύτερη ενότητα όπως αναπτύσσεται στο Περίγραμμα Αγόρευσης του δικηγόρου του Εφεσείοντος, δεν ανταποκρίνεται στους λόγους έφεσης 5 και 6, τους οποίους υποτίθεται ότι αναπτύσσει.
Οι πρώτοι τέσσερις λόγοι έφεσης θέτουν υπό αμφισβήτηση το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η σύμβαση ήταν υπό αίρεση και ότι «η κοινή πρόθεση των διαδίκων ήταν ότι θα προηγείτο ο διαχωρισμός και θα έπετο η μεταβίβαση του μεριδίου που αντιστοιχούσε στον ενάγοντα». Το πρωτόδικο δικαστήριο αιτιολογώντας την κατάληξή του, ανέφερε (βλ. σελίδα 11 της απόφασης):-
«Το ότι ο Ενάγων μεταγενέστερα προσπάθησε να εισαγάγει ισχυρισμούς ότι το σημαντικό ήταν η μεταβίβαση και όχι ο διαχωρισμός, όπως η προσπάθεια που έγινε με την Επιστολή ημερ. 9/6/04 (Τεκμ. 12) που ζητείτο η μεταβίβαση των μεριδίων, το θεωρώ ως εκ των υστέρων σκέψη. Δεν υπάρχουν τέτοιοι ισχυρισμοί στην Ε/Α, ούτε και υπήρξε ισχυρισμός για δημιουργία παράλληλης συμφωνίας (collateral agreement) και κατά συνέπεια θεωρώ όλους τους σχετικούς ισχυρισμούς ως εξωγενή μαρτυρία (extrinsic evidence) η οποία επιχειρεί να μεταβάλει όρους γραπτής συμφωνίας και ως τέτοια δεν θα πρέπει να ληφθεί υπόψη. Βλ. Marketrends Finance Ltd v. Πέρδικου κ.ά. (2006) 1(Β) Α.Α.Δ. 1042, η οποία επανέλαβε το γενικό κανόνα αποκλεισμού της εξωγενούς μαρτυρίας και τις εξαιρέσεις του.
Μάλιστα ένα τέτοιο εγχείρημα, δηλαδή της μεταβίβασης πριν από το διαχωρισμό, πιθανόν να ήταν καταδικασμένο σε αποτυχία αφού θα προσέκρουε στις πρόνοιες του Άρθρου 25, του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 το οποίο δεν επιτρέπει τη μεταβίβαση μεριδίων που κατέχονται εξ αδιαιρέτου σε τρίτο πρόσωπο προτού δοθεί δικαίωμα αγοράς στους συγκυρίους.»
[*1548]Ο δικηγόρος του Εφεσείοντος, στο περίγραμμα αγόρευσής του υποστήριξε ότι τα ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου είναι εσφαλμένα, για τους πιο κάτω λόγους:-
«(α) Με βάση το αγοραπωλητήριο έγγραφο ο πωλητής πωλούσε τα 5/13 μερίδια του κτήματος του.
(β) Αν η πρόθεση των μερών ήταν ότι το πωλούμενο κτήμα ήταν το μέρος του κτήματος όπως τούτο καθοριζόταν στο χωρομετρικό σχέδιο που συνοδεύει το αγοραπωλητήριο (Τεκμ. 9) δεν θα αναφερόταν σε μερίδιο αλλά θα καθόριζε απλά μόνο ότι το πωλούμενο κτήμα είναι το μέρος του κτήματος που φαίνεται με κόκκινο χρώμα στο σχέδιο.
(γ) Η παράγραφος 4 του αγοραπωλητηρίου εγγράφου αναφέρεται στο δικαίωμα επιλογής (option) που είχαν οι συνιδιοκτήτες. Η μοναδική ερμηνεία που μπορεί να δοθεί στο περιεχόμενο της παραγράφου 4 ήταν για να προειδοποιήσει τον αγοραστή για τον κίνδυνο που έχει, να ασκηθεί το δικαίωμα επιλογής από τους συνιδιοκτήτες (Άρθρο 25, Κεφ. 224) όταν θα μεταβιβαζόταν το μερίδιο.
(δ) Η αναφορά στο αγοραπωλητήριο έγγραφο για έκδοση ξεχωριστού τίτλου, έγινε για επιπρόσθετη και/ή περαιτέρω προστασία του αγοραστή, εν’ όψει και του γεγονότος ότι κατά την ημερομηνία υπογραφής του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ήταν ήδη καταχωρημένη στο Κτηματολόγιο η αίτηση διαχωρισμού (Τεκμ.1) υπογεγραμμένη από όλους τους συνιδιοκτήτες.
(ε) Η εφεσίβλητη – εναγόμενη παραδέκτηκε ότι ακύρωσε το αγοραπωλητήριο έγγραφο γιατί το κτήμα ακρίβωσε (σελίδα 75 των πρακτικών).
(στ) Η ίδια η εφεσίβλητη πρότεινε στον εφεσείοντα να του μεταβιβάσει μερίδιο γιατί πίστευε ότι αυτή ήταν η μεταξύ των συμφωνία.»
Δεν ευσταθούν τα επιχειρήματα του δικηγόρου του Εφεσείοντος. Η πρόθεση των μερών, όπως προκύπτει από το σύνολο της Συμφωνίας, είναι σαφής. Όπως ρητά αναφέρεται στο Πωλητήριο Έγγραφο, η Εφεσίβλητη πώλησε τα 5/13 μερίδια που είχε στο κτήμα. Υπήρχαν όμως οι συνιδιοκτήτες, τα δικαιώματα επιλογής των οποίων ο Εφεσείων αναγνώριζε με τον όρο 4. Γι’ αυτό και έθεσε όρο ότι θα έπρεπε να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος εγγραφής, προτού [*1549]καταβάλει το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς. Επειδή ακριβώς εμπλέκονταν και τα δικαιώματα επιλογής των συνιδιοκτητών, τέθηκε ο όρος 11, ότι σε περίπτωση που ο διαχωρισμός και η έκδοση ξεχωριστού τίτλου, θα ήταν αδύνατοι, τότε η Συμφωνία θα ακυρωνόταν. Από τους όρους της Συμφωνίας δεν προκύπτει διαζευκτικό δικαίωμα στον Εφεσείοντα να απαιτήσει είτε μεταβίβαση των 5/13 μεριδίων, είτε να επιμένει να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος. Αν αυτή ήταν η πρόθεση των μερών, θα διατυπωνόταν με διαφορετικό τρόπο. Ούτως ή άλλως όμως, θα υπόκειτο στο σχετικό δικαίωμα επιλογής των συνιδιοκτητών και ενδεχομένως και άλλοι όροι της Συμφωνίας να διαφοροποιούνταν, π.χ. ο όρος που προέβλεπε ότι το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς θα ήταν άτοκο μέχρι να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος. Η αρχική συγκατάθεση των συνιδιοκτητών για διαχωρισμό του κτήματος, ημερ. 13.1.2003 (Τεκμήριο 1), σύμφωνα με τη μαρτυρία της Εφεσίβλητης η οποία κρίθηκε αξιόπιστη, δόθηκε για συγκεκριμένο σκοπό, ήτοι την πώληση του μεριδίου της στον ένα από τους δύο συνιδιοκτήτες, τον Θεόδωρο Θεοδώρου. Τελικά, η πώληση στο συγκεκριμένο συνιδιοκτήτη της ναυάγησε και η Εφεσίβλητη στη συνέχεια συμφώνησε να πωλήσει το μερίδιό της στον Εφεσείοντα. Στη βάση της ίδιας αίτησης που εκκρεμούσε ακόμη στο Κτηματολόγιο, επιχειρήθηκε η λήψη των συγκαταθέσεων των άλλων δύο συνιδιοκτητών για το διαχωρισμό. Τα δικαιώματα επιλογής τους ήταν δεδομένα και τα αναγνώρισε ακόμη και ο Εφεσείων με τον όρο 4 της Σύμβασης. Γι’ αυτό και προέκυψε ο σχετικός όρος για διαχωρισμό του κτήματος, πριν τη μεταβίβαση.
Υπό αυτές τις συνθήκες, η κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου ως προς την κοινή πρόθεση των διαδίκων ότι θα προηγείτο ο διαχωρισμός και θα έπετο η μεταβίβαση του μεριδίου με την έκδοση χωριστού τίτλου, ήταν ορθή. Ορθή είναι επίσης και η κατάληξη ότι δεν υπήρξε μαρτυρία για συνομολόγηση πρόσθετης Συμφωνίας που να τροποποιεί την προηγούμενη, ώστε να είναι εφικτή η μεταβίβαση μόνο μεριδίου.
Η κατάληξη του δικαστηρίου ότι δεν επρόκειτο για περίπτωση ματαίωσης (frustration) σύμβασης είναι ορθή, αφού όπως εύστοχα υποδεικνύει και το πρωτόδικο δικαστήριο, όλα τα γεγονότα ήταν γνωστά, αλλά και να υπήρχε οποιαδήποτε ασάφεια, αυτή θα μπορούσε με εύλογη επιμέλεια να διευκρινιστεί.
Σύμφωνα με το Άρθρο 31 του Κεφ. 149, μια σύμβαση είναι υπό αίρεση αν προβλέπει για την τέλεση πράξης ή για αποχή από πράξη «αν γεγονός συνακόλουθο της σύμβασης επέλθει ή δεν επέλθει». [*1550]Μια τέτοια σύμβαση δεν είναι εκτελεστή, μέχρι την επέλευση του μελλοντικού και αβέβαιου γεγονότος που προβλέπεται στη σύμβαση (Άρθρο 32). Αν το υπό αίρεση γεγονός καταστεί αδύνατο όπως εδώ, η Συμφωνία καθίσταται άκυρη (βλ. Κανναουρίδης ν. Οικονομικής Εταιρείας Τ.Κ.Ε.Κ. «Μέριμνα» Λτδ (2002) 1(Β) Α.Α.Δ. 1390, Στυλιανού κ.ά. ν. Εφορείας Ελληνικών Εκπαιδευτηρίων Στροβόλου (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1924).
Συμφωνούμε με την κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου, ότι στην προκειμένη περίπτωση η σύμβαση ήταν υπό την αίρεση του διαχωρισμού του κτήματος, ώστε να μπορεί να μεταβιβαστεί με χωριστό τίτλο το μέρος που είχε πωληθεί στον Εφεσείοντα. Από τη στιγμή που ο ένας από τους συνιδιοκτήτες δεν συναίνεσε στο διαχωρισμό, η επίτευξη του γεγονότος ήταν αδύνατη με αποτέλεσμα η Σύμβαση υπό αίρεση να καταστεί άκυρη, όπως ορθά κατέληξε το πρωτόδικο δικαστήριο. Συμφωνούμε με τον ευπαίδευτο πρωτόδικο δικαστή, ότι τυχόν μεταβίβαση του εξ αδιαιρέτου μεριδίου, όπως εισηγήθηκε ο δικηγόρος του Εφεσείοντος, ενδεχομένως να προσέκρουε στο Άρθρο 25 του Κεφ. 224 (βλ. Απαισιώτη κ.ά. ν. Ραγιά κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 882).
Με τους λόγους έφεσης 5 και 6 αμφισβητείται τόσο η κρίση του δικαστηρίου ως προς την αξιοπιστία της Εφεσίβλητης, όσο και η αποδοχή της εκδοχής της. Επίκεντρο της αμφισβήτησης είναι το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η Εφεσίβλητη «προέβη σε λογικές ενέργειες προς το σκοπό του διαχωρισμού του ακινήτου και έκαμε ότι ήταν δυνατό από πλευράς της αφού δεν ήταν δυνατό να υποχρεώσει την εταιρεία Tsiapa Estates να υπογράψει τα έγγραφα διαχωρισμού» (βλ. σελ. 17 της απόφασης). Για το θέμα της λογικότητας των ενεργειών της Εφεσίβλητης, σχετικός είναι και ο λόγος έφεσης 2. Σύμφωνα με το δικηγόρο του Εφεσείοντος, το πρωτόδικο δικαστήριο δεν αναφέρει ποιες ήταν οι λογικές ενέργειες στις οποίες προέβη η Εφεσίβλητη. Παρά ταύτα, στηρίχθηκε στην πιο πάνω αναφορά, για να καταλήξει ότι ο διαχωρισμός δεν μπορούσε να προχωρήσει. Κατά τον κ. Χαραλάμπους, η Εφεσίβλητη δεν προέβη σε καμιά λογική ενέργεια που να δικαιολογεί το εύρημα του δικαστηρίου καθότι:-
«(α) Δεν έστειλε καμία επιστολή στον συνιδιοκτήτη της καλώντας να υπογράψει (σελίδα 67 των πρακτικών).
(β) Η μαρτυρία της εφεσίβλητης δεν δικαιολογούσε το εύρημα του δικαστηρίου για λογικές ενέργειες εκ μέρους της, επειδή στις ερωτήσεις του δικηγόρου του εφεσείοντα αν έστειλε [*1551]οιανδήποτε επιστολή απαντούσε γενικά και αόριστα (σελίδα 67-68 των πρακτικών).
(γ) Η ίδια η εφεσίβλητη δεν παρευρέθη στην επιτόπια έρευνα που έγινε από το Κτηματολόγιο Τεκμήριο 7 Α και 7 Β) για τον διαχωρισμό γεγονός που αποδεικνύει την αδιαφορία της.
(δ) Απέσυρε την υπογραφή της (Τεκμήριο 11) για τον διαχωρισμό δύο μέρες μετά που πέρασε η προθεσμία των 60 ημερών, που έθεσε το Κτηματολόγιο (Τεκμήριο 8 Α) γεγονός που δείχνει ότι η κυρία προσπάθεια της ήταν να εκμεταλλευτεί κάθε ευκαιρία που της διδόταν για να ακυρώσει την συμφωνία.»
Σύμφωνα με τη νομολογία, το έργο της αξιολόγησης της μαρτυρίας αποτελεί πρωταρχικά καθήκον του πρωτόδικου δικαστηρίου. Το Εφετείο έχει τη δυνατότητα να επέμβει στα ευρήματα αξιοπιστίας των μαρτύρων, όταν αυτά δεν είναι ευλόγως επιτρεπτά ή αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή δεν δικαιολογούνται από τη μαρτυρία, ή είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα (βλ. Τσιαττές ν. Kokis Solomonides (Cartridge Industries) Ltd (2009) 1(Β) AAΔ.974).
Στην προκειμένη περίπτωση, η αξιοπιστία των μαρτύρων δεν είχε και τόση σημασία στην έκβαση της υπόθεσης, αφού δεν φαίνεται να υπήρχε ουσιαστική διαφορά στα γεγονότα τα οποία εύκολα αναδύονταν από την έγγραφη μαρτυρία η οποία δεν ήταν υπό αμφισβήτηση. Γι’ αυτό και το πρωτόδικο δικαστήριο δεν επεκτάθηκε επί του θέματος της αξιοπιστίας. Ως προς την ουσία του θέματος και τη λογικότητα των ενεργειών της Εφεσίβλητης για να εξασφαλίσει τη συγκατάθεση της συνιδιοκτήτριας εταιρείας, δεν έχουμε πεισθεί ότι τα συμπεράσματα του πρωτόδικου δικαστηρίου είναι εσφαλμένα. Ο τρίτος συνιδιοκτήτης είχε αναφαίρετο δικαίωμα να μην συγκατατεθεί στο διαχωρισμό. Από τη μαρτυρία ενώπιον του δικαστηρίου, προκύπτει ότι η Εφεσίβλητη σε συνδυασμό με το Κτηματολόγιο, προέβη σε ενέργειες για να εξασφαλίσει τη συγκατάθεση και των δύο συνιδιοκτητών για το διαχωρισμό. Κατάφερε να εξασφαλίσει μόνο του ενός. Το πρωτόδικο δικαστήριο δεν χρειαζόταν να κατονομάσει την κάθε ενέργεια του κτηματολογίου ή της Εφεσίβλητης. Όλες οι ενέργειες είναι καταγραμμένες στη μαρτυρία, η οποία έγινε πιστευτή. Αναφερόμαστε στην επιστολή του Κτηματολογίου ημερ. 1.2.2003, Τεκμήριο 8(Β), με την οποία καλείται η εταιρεία Tsiapas Estates Ltd να προσκομίσει διάφορα έγγραφα για προώθηση της αίτησης διαχωρισμού. Πέραν τούτου, υπάρ[*1552]χει και η μαρτυρία της Εφεσίβλητης ότι ο εκπρόσωπος της εταιρείας αρνείτο να υπογράψει, παρά τις πολλές επισκέψεις που του έκαμε για να τον πείσει. Είναι εύστοχη η συλλογιστική του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η Εφεσίβλητη που πήρε ως προκαταβολή μόνο το 1/10 του τιμήματος πώλησης, δεν θα μπορούσε να αναμένει επ’ αόριστο, δεδομένου ότι το υπόλοιπο του τιμήματος ήταν άτοκο.
Κατά την κρίση μας, το πρωτόδικο δικαστήριο ορθά απέρριψε την αγωγή του Εφεσείοντος εκδίδοντας στα πλαίσια της ανταπαίτησης, απόφαση για επιστροφή της προκαταβολής στην Εφεσίβλητη, δήλωση ότι το επίδικο πωλητήριο τερματίστηκε νόμιμα, ότι η κατάθεση του πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο είναι άκυρη και ως τέτοια θα πρέπει να διαγραφεί από τα κτηματολογικά μητρώα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Εφεσίβλητης, τα οποία να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο