Cylaw

Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ν. Μιχαλάκη Γεωργίου Σταύρου και Άλλων (2015) 1 ΑΑΔ 711

ECLI:CY:AD:2015:A211

(2015) 1 ΑΑΔ 711

[*711]24 Μαρτίου, 2015

[ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ/στές]

ΔΙΕΥΘΥΝΤΗΣ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ

ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ

Εφεσείων - Καθ’ ου η αίτηση,

ν.

1. ΜΙΧΑΛΑΚΗ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΣΤΑΥΡΟΥ,

2. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΣΤΑΥΡΟΥ,

3. ΚΩΣΤΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΣΤΑΥΡΟΥ,

Εφεσιβλήτων - Αιτητών,

ΚΑΙ

4. ΑΝΘΟΥΛΛΑΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΣΤΑΥΡΟΥ,

Ενδιαφερόμενου Μέρους.

(Πολιτική Έφεση Αρ. 156/2010)

Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Διόρθωση κτηματολογικών λαθών ― Άρθρο 61 Κεφ. 224 ― Παραμερισμός πρωτόδικης κρίσης με την οποία ακυρώθηκε απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, που είχε εκδοθεί δυνάμει του Άρθρου 80 του Κεφ. 224 και του Άρθρου 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 ― Απόφανση Εφετείου ότι η μη διαπιστωθείσα από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο, ανάκληση του πληρεξουσίου στη βάση του οποίου είχαν γίνει οι επίδικες μεταβιβάσεις την ίδια ημερομηνία με την ανάκληση, αποτελούσε καλόπιστο λάθος το οποίο μπορούσε να διορθωθεί με απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, δεδομένου ότι δεν ετίθετο θέμα αξιολόγησης μαρτυρίας από τον τελευταίο ― Εκρίθη εσφαλμένη η πρωτόδικη κρίση ότι επρόκειτο για περιουσιακή διαφορά η οποία θα έπρεπε να αποφασιστεί από τα πολιτικά δικαστήρια.

Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Διόρθωση κτηματολογικών λαθών ― Άρθρο 61 Κεφ. 224 ― Προσφέρεται όπου υπάρχει ισχυρισμός για λάθη στα βιβλία ή σχέδια του Κτηματολογίου ― Εμπίπτει στην αρμοδιότητα [*712]του Διευθυντή στον οποίο και θα πρέπει να παραπέμπεται και μόνο αφού αυτός αποφασίσει, μπορεί το θέμα να αχθεί ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου με Έφεση ― Δεν είναι σαφείς οι διαχωριστικές γραμμές μεταξύ περιουσιακής διαφοράς και παράλειψης ή λάθους του Κτηματολογίου ― Νομολογιακή επισκόπηση.

Με την έφεση αμφισβητήθηκε η ορθότητα πρωτόδικης απόφασης με την οποία ακυρώθηκε απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, που είχε εκδοθεί δυνάμει του Άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 και του Άρθρου 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65.

Οι Εφεσίβλητοι 1-3 και η Ανθούλλα Γ. Σταύρου, είναι αδέλφια. Η τελευταία στην πρωτόδικη διαδικασία κατέστη διάδικο μέρος μαζί με το Διευθυντή του Κτηματολογίου, ενώ στη διαδικασία της έφεσης, έλαβε μέρος ως Ενδιαφερόμενο Μέρος (ΕΜ). Το ΕΜ κατά το 2005 ήταν ηλικίας 49 χρονών και ανύπανδρη. Είχε όμως αρκετή περιουσία, τόσο σε μετρητά, όσο και σε ακίνητα, λόγω κληρονομιάς. Μεταξύ των τριών αδελφιών (Εφεσιβλήτων) από τη μια και ενός αδελφότεκνου από την άλλη, δημιουργήθηκε κάποια διαφορά ως προς την περιουσία της ανύπανδρης αδελφής, με αποτέλεσμα η τελευταία να παραπαίει μεταξύ των πιο πάνω αντιμαχόμενων συγγενικών προσώπων. Όπως εντόπισε το πρωτόδικο δικαστήριο, η αμφιταλάντευση του ΕΜ φαινόταν από το γεγονός ότι ενώ έδιδε στον Εφεσίβλητο 1 - αδελφό της, Πληρεξούσιο, στη συνέχεια το ανακαλούσε, ενώ παρουσιάζετο επίσης να μεταβιβάζει περιουσία στον αδελφότεκνό της και μετά να αποδέχεται την επιστροφή της.

«Τα πιο κάτω γεγονότα προβλήθηκαν στην πρωτόδικη διαδικασία, ως Παραδεκτά από τις θέσεις όλων των πλευρών:

1. Οι Εφεσείοντες και η Εφεσίβλητη 1 είναι αδέλφια.

2. Στις 11.3.05, η Εφεσίβλητη 1 υπέγραψε το Πληρεξούσιο με το οποίο διόριζε τον Εφεσείοντα 1 ως γενικό αντιπρόσωπο της.

3. Στις 9.12.05, ο Εφεσείων 1 με βάση το πιο πάνω Πληρεξούσιο, παρουσιάστηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας και ενεργώντας εκ μέρους της Εφεσίβλητης 1 η οποία ήταν συνιδιοκτήτρια του Ακινήτου με Αρ. Εγγρ. 7632, Τεμ. 265, Φ/Σχ. 41/26 στο Χωριό Πύλα και μαζί με τους άλλους συνιδιοκτήτες του εν λόγω Ακινήτου, το μεταβίβασαν δυνάμει Πωλήσεως στο όνομα τρίτου προσώπου.

[*713]4. Στις 5.4.06, ο Εφεσείων 1 και πάλι με βάση το Πληρεξούσιο, διόρισε ως Ειδικό Πληρεξούσιο Αντιπρόσωπο το Δικηγόρο Γιώργο Κ. Γεωργίου ο οποίος υπό την ιδιότητα του αυτή παρουσιάστηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας και μεταβίβασε δυνάμει των Δηλώσεων Δωρεάς από το όνομα της Εφεσίβλητης 1, στο όνομα των Εφεσειόντων συγκεκριμένα ακίνητα.

5. Στις 16.5.06, η Εφεσίβλητη 1 καταχώρισε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας την Αγωγή Αρ. 1235/06 εναντίον των Εφεσειόντων 1-3 στην παρούσα (Εναγόμενοι 1-3), του Δικηγόρου Γεώργιου Κ. Γεωργίου (Εναγόμενος 4), του Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λάρνακας (Εναγόμενος 5) και του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (Εναγόμενος 6). Με την εν λόγω Αγωγή επεδίωκε ακύρωση των πιο πάνω μεταβιβάσεων λόγω δόλου και/ή απάτης καθώς και αποζημιώσεις.

6. Στις 31.7.06, η Εφεσίβλητη 1 καταχώρισε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας την Αγωγή 1988/06 εναντίον του Εφεσείοντα 1 (ως Εναγόμενος 1) και του Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λάρνακας και Γενικού Εισαγγελέα (Εναγόμενοι 2 και 3) επιζητώντας τις ίδιες με τις πιο πάνω θεραπείες.

Ακολούθησε στις 16.10.06 η επίδικη Απόφαση του Διευθυντή με διορθωτική Επιστολή ημερ. 20.10.06 με την οποία πληροφορούσε τους Εφεσείοντες ότι, με βάση το Άρθρο 50 του Ν. 9/65, είχε διαπιστώσει την ύπαρξη λάθους στις πιο πάνω Δηλώσεις Μεταβίβασης των πέντε Τεμαχίων και τους έδιδε ειδοποίηση ότι προτίθετο να διορθώσει το λάθος ακυρώνοντας τις Δηλώσεις Μεταβίβασης και επαναφέροντας τα ακίνητα στο όνομα της Εφεσίβλητης 1, δεδομένου ότι η τελευταία είχε προβεί σε γραπτή ανάκληση του εν λόγω πληρεξουσίου την ίδια μέρα που το εξέδωσε ενημερώνοντας σχετικά το Κτηματολόγιο κατά τον ίδιο χρόνο.

Οι Εφεσίβλητοι πρωτοδίκως ισχυρίστηκαν ότι κατά την επίδικη μεταβίβαση (5.4.2006) το Πληρεξούσιο ήταν σε ισχύ και ότι η πραγματική ημερομηνία ανάκλησης του ήταν η 3.5.2006, κατά την οποία υπήρξε γραπτή ανάκληση του Πληρεξουσίου, και όχι 11.3.2005 όπως ισχυριζόταν το ΕΜ. Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς τους, ο Διευθυντής δεν προέβη στη δέουσα υπό τις περιστάσεις έρευνα, με αποτέλεσμα να καταλήξει σε ακροσφαλή συμπεράσματα.

Το πρωτόδικο δικαστήριο αφού αξιολόγησε την εκατέρωθεν μαρτυρία, δέχθηκε την εκδοχή των Εφεσιβλήτων και ακύρωσε την απόφαση του Εφεσείοντα - Διευθυντή. Έκρινε ότι το σύστημα που ακολουθούσε το Κτηματολόγιο σε περιπτώσεις που ακυρώνεται πληρεξούσιο έγγραφο, ήταν ανομοιόμορφο, με αποτέλεσμα να υπάρχουν πολλές πιθανότητες να διαπραχθούν λάθη, όπως και έγιναν, κατά την κρίση του, στην προκειμένη περίπτωση. Βρήκε περαιτέρω ότι ο Εφεσείων «δεν προέβη σε επαρκή έρευνα και ότι υπερέβη τα όρια και τις εξουσίες που θέτει η νομολογία». Ενόψει των διαπιστώσεων του, το δικαστήριο ακύρωσε την απόφαση του Εφεσείοντα, ημερ. 16.10.2006.

Ο Εφεσείων-Διευθυντής του Κτηματολογίου αμφισβήτησε την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης, προβάλλοντας με έφεση, η οποία στηρίχθηκε στους κάτωθι λόγους:

Το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε ότι ο ίδιος:

α) δεν προέβη σε επαρκή έρευνα,

β) υπερέβη τα όρια και τις εξουσίες του για διόρθωση λαθών, και

γ) επηρεάστηκε από εξωγενείς παράγοντες.

Οι Εφεσίβλητοι με δύο λόγους αντέφεσης έθεσαν υπό αμφισβήτηση μέρος της πρωτόδικης απόφασης και ζήτησαν την τροποποίησή της.

Αποφασίστηκε ότι:

1. Με το Άρθρο 80 του Κεφ. 224 και το Άρθρο 51 του Νόμου 9/65, δίδεται σε πρόσωπο που επηρεάζεται από απόφαση του Διευθυντή, το δικαίωμα να προσφύγει με έφεση στο Δικαστήριο, κατά οποιασδήποτε διαταγής ή απόφασης του Διευθυντή που εκδόθηκε δυνάμει των πιο πάνω Νόμων.

2. Το Άρθρο 61 του Κεφ. 224, προσφέρεται όπου υπάρχει ισχυρισμός για λάθη στα βιβλία ή σχέδια του Κτηματολογίου. Εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Διευθυντή στον οποίο και θα πρέπει να παραπέμπεται και «μόνο αφού αυτός αποφασίσει μπορεί το θέμα να αχθεί ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου με Έφεση.

3. Προκύπτει από την υπάρχουσα νομολογία, ότι οι περιουσιακές [*715]διαφορές π.χ. διπλή εγγραφή, αμφισβήτηση ιδιοκτησίας, αμφισβήτηση έκτασης γης κ.α., ξεφεύγουν των σκοπών του Άρθρου 61.

4. Στην προκειμένη περίπτωση, η έφεση θα έπρεπε να επιτύχει. Επρόκειτο όπως διαφαινόταν για καθαρή περίπτωση λάθους εκ μέρους του Κτηματολογίου. Αναμφίβολα υπήρχαν διαφορές μεταξύ των διαδίκων, αλλά αυτές δεν είχαν σχέση με το καλόπιστο λάθος που έγινε από πλευράς του Κτηματολογίου με την αποδοχή των επίδικων Δηλώσεων Μεταβίβασης, δυνάμει Πληρεξουσίου εγγράφου, το οποίο είχε ανακληθεί.

5. Εδώ δεν τίθετο θέμα αξιολόγησης μαρτυρίας, αφού το ΕΜ ανακάλεσε το Πληρεξούσιο που έδωσε στον αδελφό της την ίδια ημέρα που το εξέδωσε, υπό περιστάσεις που δεν χωρούσαν αμφισβήτηση. Το σχετικό Τεκμήριο ημερ. 11.3.2005 αποτελούσε σαφή ένδειξη για του λόγου το αληθές.

6. Το συγκεκριμένο έγγραφο το οποίο φέρει τίτλο «Ακύρωση Πληρεξουσίου Εγγράφου», παραδόθηκε στο Κτηματολόγιο αυθημερόν. Αυτό δεν προέκυπτε μόνο από τη μαρτυρία του ΕΜ, ώστε η αξιοπιστία της να είναι καθοριστική, αλλά σαφώς και από τη δοθείσα μαρτυρία, Κτηματολογικού Λειτουργού, ο οποίος έγινε πιστευτός και από το ίδιο το Τεκμήριο 2.

7. Όπως ανέφερε ο μάρτυρας Α. Κυριάκου, το έγγραφο ακύρωσης του πληρεξουσίου καταχωρίστηκε στις 11.3.2005, ταυτόχρονα στο μηχανογραφικό σύστημα, τόσο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας, όσο και στο σύστημα που διατηρείται στα Κεντρικά Γραφεία του Τμήματος. Σύμφωνα με μαρτυρία του, από τις λεπτομέρειες του μηχανογραφικού συστήματος, μπορεί να εξακριβωθεί και «το δευτερόλεπτο» που καταχωρίστηκε η ακύρωση στο σύστημα.

8. Καμιά μαρτυρία δεν προσφέρθηκε που έθετε υπό αμφισβήτηση τη μαρτυρία του Α. Κυριάκου, ότι το έγγραφο ακύρωσης του πληρεξουσίου καταχωρίστηκε στις 11.3.2005 στον Τύπο 10 του μηχανογραφικού συστήματος, από αρμόδιο υπάλληλο του Κτηματολογίου, σύμφωνα με την τακτική του Τμήματος. Πέραν της καταχώρησης στο σύστημα, αυθημερόν εκδόθηκε στο ΕΜ Βεβαίωση, ημερ. 11.3.2005, ότι έγινε δεκτή εκ μέρους του Κτηματολογίου ανάκληση του συγκεκριμένου Πληρεξουσίου.

9. Σε κατοπινό στάδιο, παρά την καταχώρηση στο Ηλεκτρονικό Σύστημα της ακύρωσης του Πληρεξουσίου, υπάλληλος, η οποία κα[*716]τά τον ουσιώδη χρόνο ετύγχανε εκπαίδευσης, εκ παραδρομής δεν κατάφερε να εντοπίσει τα στοιχεία που αφορούσαν στην ακύρωση του Πληρεξουσίου, με αποτέλεσμα να αποδεχθεί τη μεταβίβαση.

10. Ο Διευθυντής, μετά που έλαβε γνώση του παραπόνου, διεξήγαγε έρευνα. Περιόρισε την έρευνα του ουσιαστικά εντός του Κτηματολογίου, με αποκλειστικό αντικείμενο κατά πόσο το ΕΜ κατέθεσε όντως στο Κτηματολόγιο στις 11.3.2005 ανάκληση του Πληρεξουσίου που είχε δώσει στον Εφεσίβλητο 1. Το Τεκμήριο 1 ομιλεί επί τούτου αφεαυτού και δεν χρειαζόταν οποιαδήποτε περαιτέρω μαρτυρία για να διαπιστωθεί ότι εκ παραδρομής δεν λήφθηκε υπόψη ώστε να μην προβεί η υπάλληλος στην εγγραφή του κτήματος.

11. Υπό τις περιστάσεις, δεν χρειαζόταν να προβεί σε οποιαδήποτε άλλη έρευνα, όπως εσφαλμένα απεφάνθη το πρωτόδικο δικαστήριο.

12. Ο Διευθυντής, δεν υπερέβη τα όρια της εξουσίας του, αλλά αντίθετα ορθά έκρινε ότι επρόκειτο για καλόπιστο λάθος εκ μέρους του Κτηματολογίου και όχι για περιουσιακή διαφορά και ορθά προχώρησε σε διόρθωσή του.

13. Η ύπαρξη των δύο αγωγών του ΕΜ στο Επαρχιακό Δικαστήριο, ουδόλως ήταν σχετικές με το λάθος που εντοπίστηκε.

14. Δεν ήταν ορθή η πρωτόδικη κρίση ότι το θέμα που είχε ενώπιον του ο Διευθυντής δεν ήταν απλό και ως εκ τούτου δεν θα μπορούσε εύκολα να καταλήξει σε συμπεράσματα.

15. Ήταν εσφαλμένη η πρωτόδικη κρίση ότι επρόκειτο για περιουσιακή διαφορά η οποία θα ήταν καλύτερα να αφεθεί να αποφασιστεί από τα πολιτικά δικαστήρια.

16. Οι διάδικοι με δεδομένη την ακύρωση του Πληρεξουσίου, μπορούσαν στη συνέχεια να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους στο Επαρχιακό Δικαστήριο και να προβάλουν τις αξιώσεις τους ο ένας εναντίον του άλλου.

17. Η απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου ήταν τρωτή και για άλλους λόγους. Ήταν λανθασμένη η κρίση ότι υπήρξε ελλιπής έρευνα. Ήταν φανερό ότι η ενδοτμηματική έρευνα ήταν πλήρης. Το ότι οι Εφεσίβλητοι και το ΕΜ είχαν διαφορετική άποψη ο ένας από τον άλλο ως προς το αν ειδοποιήθηκε ο Εφεσίβλητος 1 από το ΕΜ για την ανάκληση, δεν είχε καθοριστική σημασία, αφού τα αντικειμενικά γεγονότα μιλούσαν από μόνα τους.

[*717]18. Σημαντική ήταν επίσης και η μαρτυρία της Χρ. Σιούφτα, η οποία κρίθηκε αξιόπιστη και η οποία επιβεβαίωνε τον τρόπο που έγινε το λάθος από την ίδια.

19. Η αντέφεση ήταν απορριπτέα και δεν τίθετο θέμα εσφαλμένης αξιολόγησης της μαρτυρίας των λειτουργών του Κτηματολογίου και δεν υποδείχθη οτιδήποτε σχετικό που να υποστήριζε την εισήγηση.

20. Ακροσφαλής ήταν και η διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι το γεγονός ότι το Πληρεξούσιο ανακλήθηκε την ίδια ημέρα που δόθηκε (11.3.2005), θα έπρεπε να είχε δημιουργήσει κάποια ερωτηματικά στο Διευθυντή και να τον οδηγήσει σε περαιτέρω διερεύνηση του θέματος.

21. Το δικαστήριο φαίνεται επίσης να σχημάτισε τη λανθασμένη εντύπωση ότι δεν υπήρχε σαφής και ξεκάθαρη διαδικασία σε περιπτώσεις ανάκλησης πληρεξουσίου, με αποτέλεσμα ο κίνδυνος διάπραξης λαθών να είναι υπαρκτός. Το συμπέρασμα του δικαστηρίου είναι αυθαίρετο, εφόσον δεν είχε ενώπιόν του ικανοποιητική μαρτυρία ως προς τα ποσοστά λάθους του συστήματος.

22. Από την ενώπιον του μαρτυρία, το μόνο ασφαλές συμπέρασμα που προέκυπτε, ήταν ότι ο μη εντοπισμός της ανάκλησης του εγγράφου, οφειλόταν σε καλόπιστο λάθος εκπαιδευόμενης λειτουργού και όχι στο σύστημα αυτό καθεαυτό. Επομένως, ο σχετικός λόγος αντέφεσης ήταν ανεδαφικός.

Η έφεση επέτυχε με έξοδα τόσο πρωτοδίκως όσο και κατ’ έφεση. Η αντέφεση απορρίφθηκε χωρίς έξοδα.

Αναφερόμενες Υποθέσεις:

Papaloizou v. Themistokleous (V22) 1 C.L.R. 177,

Λοΐζου ν. Πολεμίτη (1998) 1(Γ ) Α.Α.Δ. 1349,

Hassidoff v. Santi a.o. (1970) 1 C.L.R. 220,

Socratous v. Mezou (1975) 1 CLR 62,

Παναγιώτου ν. Χατζηκυριάκου (1991) 1 Α.Α.Δ. 362,

Φελλά κ.ά. ν. Χατζησάββα (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2075.

[*718]Έφεση.

Έφεση από τον Καθ’ ου η αίτηση εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας (Πογιατζής, Π.Ε.Δ.), (Αίτηση Αρ. 9/2006), ημερομηνίας 19/5/2010.

Μ. Σπηλιωτοπούλου (κα), για τον Εφεσείοντα.

Α. Ανδρέου, για τους Εφεσίβλητους.

Ν. Νικηφόρου, για το Ενδιαφερόμενο Μέρος.

Cur. adv. vult.

Δικαστhριο: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Γ. Ερωτοκρίτου.

ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ.: Με την παρούσα έφεση προσβάλλεται η ορθότητα πρωτόδικης απόφασης με την οποία ακυρώθηκε η απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, η οποία είχε εκδοθεί δυνάμει του Άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 και του Άρθρου 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/65).

Αν και αρκετά από τα γεγονότα είναι παραδεκτά, θα πρέπει υπό μορφή ιστορικού, όπως αυτό καταγράφεται στην πρωτόδικη απόφαση, να αναφερθεί ότι οι Εφεσίβλητοι 1-3 και η Ανθούλλα Γ. Σταύρου, είναι αδέλφια. Η τελευταία στην πρωτόδικη διαδικασία κατέστη διάδικο μέρος μαζί με το Διευθυντή του Κτηματολογίου, ενώ στη διαδικασία της έφεσης, έλαβε μέρος ως Ενδιαφερόμενο Μέρος (ΕΜ). Το ΕΜ κατά το 2005 ήταν ηλικίας 49 χρονών και ανύπανδρη. Είχε όμως αρκετή περιουσία, τόσο σε μετρητά, όσο και σε ακίνητα, λόγω κληρονομιάς. Μεταξύ των τριών αδελφιών (Εφεσιβλήτων) από τη μια και ενός αδελφότεκνου από την άλλη, δημιουργήθηκε κάποια διαφορά ως προς την περιουσία της ανύπανδρης αδελφής, με αποτέλεσμα η τελευταία να παραπέει μεταξύ των πιο πάνω αντιμαχόμενων συγγενικών προσώπων. Όπως σημειώνει το πρωτόδικο δικαστήριο, η αμφιταλάντευση του ΕΜ φαίνεται από το γεγονός ότι ενώ έδιδε στον Εφεσίβλητο 1 - αδελφό της, Πληρεξούσιο, στη συνέχεια το ανακαλούσε, ενώ παρουσιάζετο επίσης να μεταβιβάζει περιουσία στον αδελφότεκνό της και μετά να αποδέχεται την επιστροφή της. Μέσα σε αυτό το πλέγμα των οικογενειακών σχέσεων, εξελίχθηκαν τα γεγονότα, τα [*719]οποία συνοψίζονται στο πιο κάτω απόσπασμα από την πρωτόδικη απόφαση:-

«Τα πιο κάτω γεγονότα προβάλλουν ως Παραδεκτά από τις θέσεις όλων των πλευρών:

1. Οι Εφεσείοντες και η Εφεσίβλητη 1 είναι αδέλφια.

4. Στις 5.4.06, ο Εφεσείων 1 και πάλι με βάση το Πληρεξούσιο, διόρισε ως Ειδικό Πληρεξούσιο Αντιπρόσωπο το Δικηγόρο Γιώργο Κ. Γεωργίου ο οποίος υπό την ιδιότητα του αυτή παρουσιάστηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας και μεταβίβασε δυνάμει των Δηλώσεων Δωρεάς με αρ. Δ.560/06, Δ.561/06 και Δ.562/06 από το όνομα της Εφεσίβλητης 1, στο όνομα των Εφεσειόντων τα ακόλουθα ακίνητα:

(α) Αρ. εγγραφής 8473 τεμ. αρ. 405, ανά 1/3 μερίδιο στον κάθε εφεσείοντα.

(β) Αρ. εγγραφής 8475, τεμ. αρ. 407, ανά 1/3 μερίδιο στον κάθε εφεσείοντα.

(γ) Αρ. εγγραφής 8472, τεμ. αρ. 404, ανά 1/3 μερίδιο στον κάθε εφεσείοντα.

(δ) Αρ. εγγραφής 8474, τεμ. αρ. 406, ανά 1/8 μερίδιο στον κάθε εφεσείοντα.

(ε) Αρ. εγγραφής 7955, τεμ. αρ. 202, ανά 1/4 μερίδιο στον κάθε εφεσείοντα.

5. Στις 16.5.06, η Εφεσίβλητη 1 καταχώρισε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας την Αγωγή Αρ. 1235/06 εναντίον των Εφεσειόντων 1-3 στην παρούσα (Εναγόμενοι 1-3), του Δικηγόρου Γεώργιου Κ. Γεωργίου (Εναγόμενος 4), του Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λάρνακας (Ενα[*720]γόμενος 5) και του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (Εναγόμενος 6). Με την εν λόγω Αγωγή επιδιώκει ακύρωση των πιο πάνω μεταβιβάσεων λόγω δόλου και/ή απάτης καθώς και αποζημιώσεις.

7. Ακολούθησε στις 16.10.06 η επίδικη Απόφαση του Διευθυντή με διορθωτική Επιστολή ημερ. 20.10.06 με την οποία πληροφορούσε τους Εφεσείοντες ότι, με βάση το Άρθρο 50 του Ν. 9/65, είχε διαπιστώσει την ύπαρξη λάθους στις πιο πάνω Δηλώσεις Μεταβίβασης των πέντε Τεμαχίων και τους έδιδε ειδοποίηση ότι προτίθετο να διορθώσει το λάθος ακυρώνοντας τις Δηλώσεις Μεταβίβασης και επαναφέροντας τα ακίνητα στο όνομα της Εφεσίβλητης 1.

Το λεκτικό της εν λόγω απόφασης είχε ως ακολούθως:

«Και επειδή τα πιο πάνω ακίνητα, μέχρι και τις 5.4.2006, ήταν εγγεγραμμένα για το όλο μερίδιο στο όνομα της αδελφής σας Ανθούλλας Γεωργίου Σταύρου με τους ίδιους πιο πάνω αναφερόμενους αρ. εγγραφής,

Και επειδή η Ανθούλλα Γεωργίου Σταύρου στις 11.3.2005 διόρισε δυνάμει πληρεξουσίου εγγράφου ως Γενικό Πληρεξούσιο αντιπρόσωπο της τον Μιχαήλ Γεωργίου άλλως Μιχαλάκη Γεωργίου, τον οποίο Γενικό Πληρεξούσιο ανακάλεσε την ίδια ημερομηνία 11.3.2005 με επιστολή που υπέβαλε στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λάρνακας, ο οποίος με την σειρά του την εφοδίασε με βεβαίωση ότι το υπό αναφορά Πληρεξούσιο ανακλήθηκε αυθημερόν,

Και επειδή, δεδομένων των αναφερομένων αμέσως πιο πάνω, στις 9.12.05 ο Μιχαήλ Γεωργίου ενεργώντας υπό την ιδιότητα του «ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπος» της Ανθούλλας Γεωργίου Σταύρου, παρουσιάστηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας και μαζί με τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες του ακινήτου με αρ. τεμ.265 [*721]του Φ/Σχ.41/26, αρ. εγγραφής 7632 του χωριού Πύλα, το μεταβίβασαν δυνάμει πωλήσεως σε τρίτο πρόσωπο. Στην υπό αναφορά δήλωση πώλησης (Π3139/9.12.05) ο Μιχαήλ Γεωργίου κατάθεσε το πληρεξούσιο έγγραφο που του παραχώρησε στις 11.3.2005 η αδελφή του Ανθούλλα Γεωργίου Σταύρου, το οποίο εκ παραδρομής ή και λάθους έγινε αποδεκτό, παρά το γεγονός ότι ανακλήθηκε από τις 11.3.2005 και του δόθηκε ο αρ. ΠΛ.Ε. 1075/05,

Και επειδή ο Μιχαήλ Γεωργίου, δυνάμει των εξουσιών που του παρείχε το ήδη ανακληθέν πληρεξούσιο έγγραφο ημερομηνίας 11.3.2005 (ΠΛ.Ε. 1075/05), στις 3.4.2006 προχώρησε και διόρισε ως «Ειδικό Πληρεξούσιο Αντιπρόσωπο» του τον Γεώργιο Κ. Γεωργίου από την Λάρνακα, ο οποίος στις 5.4.2006, υπό την πιο πάνω ιδιότητα του, παρουσιάστηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας όπου μεταβίβασε δυνάμει των δηλώσεων δωρεάς με αρ. Δ.560/06, Δ.561/06 και Δ.562/06 στο όνομα σας, τα ακίνητα που φαίνονται λεπτομερώς στην πρώτη παράγραφο,

Και επειδή οι δηλώσεις μεταβίβασης με αρ. Δ.560/06, Δ.561/06 και Δ.562/06 εκ παραδρομής ή και λάθους έγιναν αποδεκτές, παρά το γεγονός ότι το Πληρεξούσιο Έγγραφο με αρ. ΠΛ.Ε. 1075/05 ανακλήθηκε και έπαυσε να ισχύει από τις 11.3.05,

Και επειδή η εγγραφή των ακινήτων στο όνομα σας δυνάμει των δηλώσεων μεταβίβασης με αρ. Δ.560/06, Δ.561/06 και Δ.562/06 συνιστά ζήτημα λάθους όπως προνοείται από το Άρθρο 50 των Νόμων που αναφέρονται πιο πάνω.

Γι’ αυτό ασκώντας τις εξουσίες που μου παρέχει το Άρθρο 50 των Νόμων που αναφέρονται πιο πάνω, σας δίδω ειδοποίηση ότι προτίθεμαι να διορθώσω το λάθος αυτό, ακυρώνοντας τις δηλώσεις μεταβίβασης με αρ. Δ.560/06, Δ.561/06 και Δ.562/06 και επαναφέροντας ταυτόχρονα τα μεταβιβασθέντα με αυτές ακίνητα στο όνομα της προηγούμενης ιδιοκτήτριας τους, Ανθούλλας Γεωργίου Σταύρου.»

Οι Εφεσίβλητοι πρωτοδίκως ισχυρίστηκαν ότι κατά την επίδικη μεταβίβαση (5.4.2006) το Πληρεξούσιο ήταν σε ισχύ και ότι η πραγματική ημερομηνία ανάκλησης του ήταν η 3.5.2006, κατά την οποία υπήρξε γραπτή ανάκληση του Πληρεξουσίου, και όχι 11.3.2005 [*722]όπως ισχυριζόταν το ΕΜ. Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς τους, ο Διευθυντής δεν προέβη στη δέουσα υπό τις περιστάσεις έρευνα, με αποτέλεσμα να καταλήξει σε ακροσφαλή συμπεράσματα.

Από την άλλη ο Εφεσείων, Διευθυντής του Κτηματολογίου, ισχυρίστηκε πρωτοδίκως ότι αφού ερεύνησε όλα τα δεδομένα, εξέδωσε απόφαση με σκοπό τη διόρθωση του λάθους το οποίο είχε διαπιστωθεί, ήτοι της μεταβίβασης περιουσίας στη βάση πληρεξουσίου που είχε ανακληθεί. Εδώ θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι ο Εφεσείων ακύρωσε μόνο τη δεύτερη μεταβίβαση των μεριδίων, ημερ. 5.4.2006, στο όνομα των Εφεσιβλήτων με τη χρήση του Πληρεξουσίου. Δεν ακύρωσε όμως την πρώτη μεταβίβαση ημερ. 9.12.2005 που έγινε στο όνομα τρίτου προσώπου και πάλιν με τη χρήση ληγμένου Πληρεξουσίου, για λόγους που δεν αφορούν στην παρούσα έφεση.

Το ΕΜ ισχυρίστηκε πρωτοδίκως ότι ανακάλεσε το Πληρεξούσιο από την ίδια μέρα που το είχε υπογράψει (11.3.2005), μετά που ενημερώθηκε από τον Πρόεδρο του Κοινοτικού Συμβουλίου Αλαμινού, ότι το έγγραφο που έδωσε νωρίτερα την ίδια μέρα στον αδελφό της, Εφεσίβλητο 1, ήταν Γενικό Πληρεξούσιο και ότι θα μπορούσε να μεταβιβάσει ολόκληρη την ακίνητη της περιουσία. Η ίδια ισχυρίστηκε επίσης ότι για την πρόθεσή της να ανακαλέσει το Πληρεξούσιο, ειδοποίησε τηλεφωνικά τον Εφεσίβλητο 1, την ίδια μέρα 11.3.2005 και του ζήτησε να της επιστρέψει το Πληρεξούσιο. Βέβαια, ο Εφεσίβλητος 1 αρνήθηκε ότι έγινε δέκτης τέτοιου τηλεφωνήματος. Το ΕΜ στη μαρτυρία της πρωτοδίκως εξήγησε επίσης τους λόγους που την ώθησαν να προβεί στις 3.5.2006 και σε δεύτερη ανάκληση του ίδιου Πληρεξουσίου. Όπως ανέφερε, πληροφορήθηκε από τον κτηματολογικό υπάλληλο Πανίκκο Φιλαρέτου ότι ο αδελφός της, Εφεσίβλητος 1, είχε προχωρήσει σε μεταβίβαση τεμαχίων γης που της ανήκαν, παρά την ακύρωση του Πληρεξουσίου στις 11.3.2005. Αν και δεν υπήρχε οποιαδήποτε εξήγηση για το λάθος, στις 3.5.2006 προχώρησε και σε δεύτερη ανάκληση, ώστε να είναι σίγουρη ότι δεν θα υπάρξει και άλλη μεταβίβαση.

Το πρωτόδικο δικαστήριο αφού αξιολόγησε την εκατέρωθεν μαρτυρία, δέχθηκε την εκδοχή των Εφεσιβλήτων και ακύρωσε την απόφαση του Εφεσείοντα – Διευθυντή. Έκρινε ότι το σύστημα που ακολουθούσε το Κτηματολόγιο σε περιπτώσεις που ακυρώνεται πληρεξούσιο έγγραφο, ήταν ανομοιόμορφο, με αποτέλεσμα να υπάρχουν πολλές πιθανότητες να διαπραχθούν λάθη, όπως και έγιναν, κατά την κρίση του, στην προκειμένη περίπτωση. Βρήκε περαιτέρω ότι ο Εφεσείων «δεν προέβη σε επαρκή έρευνα και ότι [*723]υπερέβη τα όρια και τις εξουσίες που θέτει η νομολογία». Ενόψει των διαπιστώσεων του, το δικαστήριο ακύρωσε την απόφαση του Εφεσείοντα, ημερ. 16.10.2006, με έξοδα υπέρ των Εφεσιβλήτων.

Ο Εφεσείων-Διευθυντής του Κτηματολογίου αμφισβητεί την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης, προβάλλοντας ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε ότι ο ίδιος:- (1) δεν προέβη σε επαρκή έρευνα, (2) υπερέβη τα όρια και τις εξουσίες του για διόρθωση λαθών, και (3) επηρεάστηκε από εξωγενείς παράγοντες.

Οι Εφεσίβλητοι με δύο λόγους αντέφεσης θέτουν υπό αμφισβήτηση μέρος της πρωτόδικης απόφασης και ζητούν την τροποποίησή της. Συγκεκριμένα θεωρούν ότι το πρωτόδικο δικαστήριο:- (1) εσφαλμένα θεώρησε τη μαρτυρία του Ανδρέα Κυριάκου και Χρυστάλλας Σιούφτα ως αξιόπιστη και στηριζόμενο σ’ αυτή έκρινε ως πραγματικό γεγονός ότι η ανάκληση έγινε και ότι αυτή καταχωρήθηκε την ίδια ημέρα στο μηχανογραφημένο σύστημα του Κτηματολογίου και (2) εσφαλμένα κατέληξε ότι ο μη εντοπισμός της κατ’ ισχυρισμό ανάκλησης του Πληρεξουσίου εγγράφου οφειλόταν σε λάθος των υπαλλήλων του Κτηματολογίου και ότι το Πληρεξούσιο έγγραφο θεωρήθηκε έγκυρο, συνεπεία λαθών.

Ενώπιόν μας οι συνήγοροι των διαδίκων συγκέντρωσαν την προσοχή τους στο τι συνιστά λάθος, ώστε να μπορεί να διορθωθεί δυνάμει του Άρθρου 61 του Κεφ. 224 και του Άρθρου 50 του Ν. 9/65. Η κα Σπηλιωτοπούλου εκ μέρους του Διευθυντή, υποστήριξε ότι η πρωτόδικη απόφαση είναι εσφαλμένη, καθότι το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι ο Διευθυντής δεν προέβη σε έρευνα είναι ανυπόστατο στο βαθμό που δεν διευκρινίζει τις ελλείψεις στην έρευνα που διεξήχθη, η οποία κατά την άποψή της ήταν πλήρης. Επίσης, υποστήριξε ότι η περίπτωση αφορούσε καθαρά σε καλόπιστο λάθος που έγινε από υπάλληλο του Κτηματολογίου και καμία σχέση δεν έχει η υπόθεση με περιουσιακές διαφορές, όπως αποφάσισε το δικαστήριο. Τα ίδια υποστήριξε και ο κ. Νικηφόρου εκ μέρους του ΕΜ, με εκτενή αναφορά στην υπάρχουσα νομολογία επί της διάκρισης μεταξύ διόρθωσης λάθους εκ μέρους του Διευθυντή του Κτηματολογίου και περιουσιακών διαφορών, οι οποίες δεν εμπίπτουν στο Άρθρο 61 του Κεφ. 224 και στο Άρθρο 50 του Ν. 9/65.

Από την άλλη, ο κ. Ανδρέου, εκ μέρους των Εφεσιβλήτων, υποστήριξε ότι ο Εφεσείων-Διευθυντής του Κτηματολογίου, δεν θα έπρεπε ποτέ να εμπλακεί στη διαδικασία του Άρθρου 61 του Κεφ. 224 και του Άρθρου 50 του Ν. 9/65, αλλά να αφήσει τα πολιτικά [*724]δικαστήρια να κρίνουν τη διαφορά των διαδίκων, η οποία δεν ήταν τίποτε άλλο από περιουσιακή διαφορά. Όπως εισηγήθηκε, η απόφαση του Διευθυντή συνιστά παρέμβαση στη δικαστική διαδικασία, η οποία είχε ξεκινήσει με τις δύο αγωγές που είχε ήδη εγείρει το ΕΜ. Εν πάση περιπτώσει, ανέφερε ο κ. Ανδρέου, ο Διευθυντής δεν ήταν σε θέση να εξακριβώσει πότε ακριβώς κατατέθηκε η επιστολή ανάκλησης του Πληρεξουσίου από το ΕΜ.

Το Άρθρο 61(1) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, προνοεί ότι:-

«61.—(1) Ο Διευθυντής δύναται να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής, και κάθε τέτοιο Μητρώο, βιβλίο, σχέδιο ή πιστοποιητικό εγγραφής που διορθώθηκε με τον τρόπο αυτό έχει την ίδια εγκυρότητα και ισχύ όπως αν το λάθος αυτό ή η παράλειψη αυτή να μην είχε γίνει.

(2) Όταν λόγω λάθους, παράλειψης, ψευδούς βεβαίωσης ή ψευδούς παράστασης που έγινε καλή τη πίστει ή δόλια, διενεργηθεί οποιαδήποτε εγγραφή σε οποιοδήποτε βιβλίο Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ο Διευθυντής δύναται, μετά την διαπίστωση των αληθινών γεγονότων, να προβεί σε ακύρωση της εγγραφής αυτής καθώς και κάθε πιστοποιητικού που σχετίζεται με την εγγραφή αυτή.

(3) Καμιά τροποποίηση, διόρθωση ή ακύρωση δεν διενεργείται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1) ή (2) εκτός αν δοθεί από το Διευθυντή προηγούμενη ειδοποίηση τριάντα ημερών σε οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο δυνατό να επηρεάζεται από αυτή, και οποιοδήποτε πρόσωπο δύναται, εντός της περιόδου των τριάντα ημερών από την ημερομηνία κατά την οποία δόθηκε η ειδοποίηση αυτή, να καταχωρήσει ένσταση στο Διευθυντή ο οποίος για τούτο εξετάζει αυτή και δίνει ειδοποίηση για την απόφασή του επί αυτής στον ενιστάμενο.»

Κατά παρόμοιο τρόπο είναι διατυπωμένες και οι πρόνοιες του Άρθρου 50 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/65), το οποίο προνοεί τα ακόλουθα:-

«50. Οσάκις λόγω λάθους, παραλείψεως, ψευδούς βεβαιώσεως, πλαστοπροσωπίας ή ψευδούς παραστάσεως, καλή τη πίστει γενομένης ή δολίας τοιαύτης, αναφορικώς προς οιονδήποτε των [*725]εν τω παρόντι Νόμω αναφερομένων ζητημάτων διενεργηθή η εγγραφή μεταβιβάσεως ή υποθήκης ακινήτου ή η εγγραφή μεταβιβάσεως υποθήκης, ο Διευθυντής δύναται μετά την διαπίστωσιν των αληθών γεγονότων να προβή εις τροποποίησιν ή, κατά τας περιστάσεις, ακύρωσιν της τοιαύτης εγγραφής, ως εάν επρόκειτο περί λάθους ή παραλείψεως ως προνοείται εν Άρθρω 61 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου· αι διατάξεις δε του ειρημένου άρθρου εφαρμόζονται, τηρουμένων των αναλογιών, επί της τοιαύτης τροποποιήσεως ή ακυρώσεως εγγραφής υπό τας προμνησθείσας περιστάσεις, ως αύται εφαρμόζονται επί της διορθώσεως λαθών ή παραλείψεων:

Νοείται ότι, ανεξαρτήτως οιασδήποτε ψευδούς βεβαιώσεως ή παραστάσεως διαλαμβανομένης εν οιωδήποτε εγγράφω ή αποδεικτικώ στοιχείω αναφερομένω εις το Μέρος VI, το παρόν άρθρον δεν παρέχει εξουσίαν εις τον Διευθυντήν όπως ακυροί την εγγραφήν ακινήτου γενομένην επ’ ονόματι καλοπίστου αγοραστού του τοιούτου ακινήτου εις πώλησιν διά πλειστηριασμού διεξαχθείσαν δυνάμει των διατάξεων του ως είρηται Μέρους· εάν δε καθ’ οιονδήποτε τρόπον παραβλάπτωνται τα συμφέροντα του προσώπου ούτινος το ακίνητον επωλήθη ως εκ της τοιαύτης ψευδούς βεβαιώσεως ή παραστάσεως, το μόνον δικαίωμα όπερ το πρόσωπο τούτο κέκτηται είναι όπως εγείρη αγωγήν δι’ αποζημιώσεις εναντίον του υπευθύνου διά την ψευδή βεβαίωσιν ή ψευδείς παραστάσεις προσώπου.»

Με το Άρθρο 80 του Κεφ. 224 και το Άρθρο 51 του Νόμου 9/65, δίδεται σε πρόσωπο που επηρεάζεται από απόφαση του Διευθυντή, το δικαίωμα να προσφύγει με έφεση στο Δικαστήριο, κατά οποιασδήποτε διαταγής ή απόφασης του Διευθυντή που εκδόθηκε δυνάμει των πιο πάνω Νόμων.

Υπάρχει πλούσια νομολογία για τις δυνατότητες του Διευθυντή να διορθώσει λάθη ή παραλείψεις του Κτηματολογίου. Στην υπόθεση Papaloizou v. Themistokleous (V22) 1 C.L.R. 177, κρίθηκε ότι το Άρθρο 59 του παλαιού Νόμου, που αντιστοιχεί στο σημερινό Άρθρο 61 του Κεφ. 224, προσφέρεται όπου υπάρχει ισχυρισμός για λάθη στα βιβλία ή σχέδια του Κτηματολογίου. Όπως εξηγήθηκε περαιτέρω στη Λοΐζου ν. Πολεμίτη (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1349, ένα τέτοιο θέμα εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Διευθυντή στον οποίο και θα πρέπει να παραπέμπεται και «μόνο αφού αυτός αποφασίσει μπορεί το θέμα να αχθεί ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου με Έφεση».

[*726]Όμως σε αρκετές περιπτώσεις δεν είναι σαφείς οι διαχωριστικές γραμμές μεταξύ περιουσιακής διαφοράς και παράλειψης ή λάθους του Κτηματολογίου, με αποτέλεσμα να έχει δημιουργηθεί αρκετή νομολογία επί του θέματος. Στη Hassidoff v. Santi a.ο. (1970) 1 C.L.R. 220, η οποία αφορούσε διπλή εγγραφή, κρίθηκε ότι η περίπτωση ήταν προφανώς περίπτωση που τα δικαιώματα των διαδίκων θα έπρεπε να αποφασιστούν από δικαστήριο στα πλαίσια αγωγής. Θεωρήθηκε ότι δεν θα ήταν ασφαλές υπό τις συνθήκες της υπόθεσης εκείνης, που απαιτείτο η λήψη και αξιολόγηση μαρτυρίας και μάλιστα μη αποδεκτής κατά το δίκαιο της απόδειξης, να αφεθεί το θέμα για να αποφασιστεί από το Διευθυντή με απλή σύγκριση στοιχείων που υπήρχαν στους φακέλους του Κτηματολογίου. Τα νομολογηθέντα στη Hassidoff, επιβεβαιώθηκαν στη συνέχεια στη Socratous v. Mezou (1975) 1 C.L.R. 62, στην οποία αναφέρθηκαν τα εξής, σε ελεύθερη μετάφραση:-

«Έχοντας εξετάσει τις υποθέσεις εκείνες, έχουμε την εντύπωση ότι η τάση που προκύπτει από τις πρόσφατες αυθεντίες είναι ότι όταν χρειάζεται να ακουστεί μαρτυρία από το διευθυντή αναφορικά με νομικά δικαιώματα σε γη, για να είναι σε θέση να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματολογικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής, ο μηχανισμός που προβλέπεται από το α.61 δεν πρέπει να ενεργοποιείται, γιατί η θεραπεία επαφίεται στα Πολιτικά Δικαστήρια με όλες τις ασφαλιστικές δικλείδες που αφορούν ένορκη μαρτυρία, αποδεκτότητα μαρτυρίας και γενικά τους βασικούς κανόνες απονομής της δικαιοσύνης. Το Δικαστήριο αυτό δεν έχει αμφιβολία ότι, τόσο ως θέμα αρχής και αυθεντίας, οι δηλώσεις που αναφέρονται από πρόσφατη νομολογία είναι ορθές, και τις υιοθετεί.»

Στην Παναγιώτου ν. Χατζηκυριάκου (1991) 1 Α.Α.Δ. 362, αναφέρθηκε ότι η διαδικασία του Άρθρου 61 του Κεφ. 224 περιορίζεται στις περιπτώσεις εκείνες που το λάθος μπορεί εύκολα να βρεθεί και να διορθωθεί από στοιχεία εντός του Κτηματολογίου, χωρίς να παρίσταται ανάγκη για έρευνα εκτός του Κτηματολογίου και λήψη μαρτυρίας η οποία ενίοτε μπορεί να είναι και περίπλοκη (βλ. επίσης Φελλά κ.ά. ν. Χατζησάββα (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2075).

Είναι σαφές από τα πιο πάνω, ότι οι περιουσιακές διαφορές π.χ. διπλή εγγραφή, αμφισβήτηση ιδιοκτησίας, αμφισβήτηση έκτασης γης κ.ά., ξεφεύγουν των σκοπών του Άρθρου 61, εφόσον η αγωγή είναι το καλύτερο μέσο με το οποίο μπορούν να επιλυθούν τέτοιου είδους ιδιοκτησιακές αντεκδικήσεις.

[*727]Στην προκειμένη περίπτωση έχουμε εξετάσει τα θέματα που τέθηκαν ενώπιον μας και έχουμε καταλήξει ότι η έφεση θα πρέπει να επιτύχει για τους λόγους που θα εξηγήσουμε στη συνέχεια. Κατά την άποψή μας, πρόκειται για καθαρή περίπτωση λάθους εκ μέρους του Κτηματολογίου. Αναμφίβολα υπάρχουν διαφορές μεταξύ των διαδίκων, αλλά αυτές δεν έχουν σχέση με το καλόπιστο λάθος που έγινε από πλευράς του Κτηματολογίου με την αποδοχή των Δηλώσεων Μεταβίβασης, Δ.560, Δ.561 και Δ.562, δυνάμει Πληρεξουσίου εγγράφου, το οποίο είχε ανακληθεί. Εδώ δεν τίθεται θέμα αξιολόγησης μαρτυρίας, αφού το ΕΜ ανακάλεσε το Πληρεξούσιο που έδωσε στον αδελφό της την ίδια ημέρα που το εξέδωσε, υπό περιστάσεις που δεν χωρούν αμφισβήτηση. Το Τεκμήριο 2, ημερ. 11.3.2005 αποτελεί σαφή ένδειξη για του λόγου το αληθές. Το συγκεκριμένο έγγραφο το οποίο φέρει τίτλο «Ακύρωση Πληρεξουσίου Εγγράφου», παραδόθηκε στο Κτηματολόγιο αυθημερόν. Αυτό δεν προκύπτει μόνο από τη μαρτυρία του ΕΜ, ώστε η αξιοπιστία της να είναι καθοριστική. Προκύπτει σαφώς και από τη μαρτυρία του Ανδρέα Κυριάκου, Κτηματολογικού Λειτουργού, ο οποίος έγινε πιστευτός και από το ίδιο το Τεκμήριο 2. Όπως ανέφερε ο μάρτυρας Α. Κυριάκου, το έγγραφο ακύρωσης του πληρεξουσίου καταχωρίστηκε στις 11.3.2005, ταυτόχρονα στο μηχανογραφικό σύστημα, τόσο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας, όσο και στο σύστημα που διατηρείται στα Κεντρικά Γραφεία του Τμήματος. Σύμφωνα με μαρτυρία του, από τις λεπτομέρειες του μηχανογραφικού συστήματος, μπορεί να εξακριβωθεί και «το δευτερόλεπτο» που καταχωρίστηκε η ακύρωση στο σύστημα. Καμιά μαρτυρία δεν προσφέρθηκε που θέτει υπό αμφισβήτηση τη μαρτυρία του Α. Κυριάκου, ότι το έγγραφο ακύρωσης του πληρεξουσίου καταχωρίστηκε στις 11.3.2005 στον Τύπο 10 του μηχανογραφικού συστήματος, από αρμόδιο υπάλληλο του Κτηματολογίου, σύμφωνα με την τακτική του Τμήματος. Πέραν της καταχώρησης στο σύστημα, αυθημερόν εκδόθηκε στο ΕΜ Βεβαίωση, ημερ. 11.3.2005, ότι έγινε δεκτή εκ μέρους του Κτηματολογίου ανάκληση του συγκεκριμένου Πληρεξουσίου.

Σε κατοπινό στάδιο, παρά την καταχώρηση στο Ηλεκτρονικό Σύστημα της ακύρωσης του Πληρεξουσίου, υπάλληλος, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο ετύγχανε εκπαίδευσης, εκ παραδρομής δεν κατάφερε να εντοπίσει τα στοιχεία που αφορούσαν στην ακύρωση του Πληρεξουσίου, με αποτέλεσμα να αποδεχθεί τη μεταβίβαση. Ο Διευθυντής, μετά που έλαβε γνώση του παραπόνου, διεξήγαγε έρευνα. Περιόρισε την έρευνα του ουσιαστικά εντός του Κτηματολογίου, με αποκλειστικό αντικείμενο κατά πόσο το ΕΜ κατέθεσε όντως στο Κτηματολόγιο στις 11.3.2005 ανάκληση του [*728]Πληρεξουσίου που είχε δώσει στον Εφεσίβλητο 1. Το Τεκμήριο 1 ομιλεί επί τούτου αφεαυτού και δεν χρειαζόταν οποιαδήποτε περαιτέρω μαρτυρία για να διαπιστωθεί ότι εκ παραδρομής δεν λήφθηκε υπόψη ώστε να μην προβεί η υπάλληλος στην εγγραφή του κτήματος. Από τα στοιχεία που είχε στη διάθεσή του και ιδιαίτερα το Τεκμήριο 2 (Ακύρωση Πληρεξουσίου), σε συνδυασμό με τη μαρτυρία της υπαλλήλου, που εκ παραδρομής αποδέχθηκε την εγγραφή χωρίς να εντοπίσει το ακυρωθέν Πληρεξούσιο, δεν είχε δυσκολία να προχωρήσει σε διόρθωση του λάθους. Υπό τις περιστάσεις, δεν χρειαζόταν να προβεί σε οποιαδήποτε άλλη έρευνα, όπως εσφαλμένα απεφάνθη το πρωτόδικο δικαστήριο. Ο Διευθυντής, κατά την άποψή μας, δεν υπερέβη τα όρια της εξουσίας του, αλλά αντίθετα ορθά έκρινε ότι επρόκειτο για καλόπιστο λάθος εκ μέρους του Κτηματολογίου και όχι για περιουσιακή διαφορά και ορθά προχώρησε σε διόρθωσή του.

Η ύπαρξη των δύο αγωγών του ΕΜ στο Επαρχιακό Δικαστήριο, ουδόλως ήταν σχετικές με το λάθος που εντοπίστηκε. Οι αγωγές με τις οποίες το ΕΜ καταλόγιζε στους Εφεσίβλητους, μεταξύ άλλων, δόλο, αφορούσαν σε μεταξύ τους διαφορές και μόνον εμμέσως σχετίζονταν με το λάθος που διέπραξε η Κτηματολογική Λειτουργός. Δεν συμφωνούμε με το πρωτόδικο δικαστήριο ότι το θέμα που είχε ενώπιον του ο Διευθυντής δεν ήταν απλό και ως εκ τούτου δεν θα μπορούσε εύκολα να καταλήξει σε συμπεράσματα. Το πρωτόδικο δικαστήριο κατά την κρίση μας ενεπλάκη σε συλλογισμούς, λαμβάνοντας υπόψη εξωγενείς παράγοντες, με αποτέλεσμα να περιπλέξει τα επίδικα θέματα ενώπιον του και να καταλήξει στο εσφαλμένο συμπέρασμα ότι επρόκειτο για περιουσιακή διαφορά η οποία θα ήταν καλύτερα να αφεθεί να αποφασιστεί από τα πολιτικά δικαστήρια. Διαφωνούμε με αυτή την κατάληξη. Όπως έχουμε αναφέρει, οι διάδικοι με δεδομένη την ακύρωση του Πληρεξουσίου, μπορούν στη συνέχεια να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους στο Επαρχιακό Δικαστήριο και να προβάλουν τις αξιώσεις τους ο ένας εναντίον του άλλου.

Όμως η απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου είναι τρωτή και για άλλους λόγους. Με αυτή κρίθηκε ότι η έρευνα του Διευθυντή στα βιβλία και μητρώα του Κτηματολογίου δεν ήταν αρκετή, αφού στα γεγονότα εμπλέκονται και πολίτες, μη υπάλληλοι του Κτηματολογίου, οι οποίοι είχαν διαφορετικές θέσεις ο ένας από τον άλλο. Με κάθε σεβασμό, διαφωνούμε ότι υπήρξε ελλιπής έρευνα. Είναι φανερό ότι η ενδοτμηματική έρευνα ήταν πλήρης. Το ότι οι Εφεσίβλητοι και το ΕΜ είχαν διαφορετική άποψη ο ένας από τον άλλο ως προς το αν ειδοποιήθηκε ο Εφεσίβλητος 1 από [*729]το ΕΜ για την ανάκληση, δεν έχει κατά την άποψή μας καθοριστική σημασία, αφού τα αντικειμενικά γεγονότα μιλούν από μόνα τους. Αναφερόμαστε στο ίδιο το έγγραφο Ακύρωσης του Πληρεξουσίου και την όλη μαρτυρία που αφορούσε στην καταχώρηση του ακυρωτικού εγγράφου στο μηχανογραφικό σύστημα στις 11.3.2005. Σημαντική είναι επίσης και η μαρτυρία της Χρ. Σιούφτα, η οποία κρίθηκε αξιόπιστη και η οποία επιβεβαιώνει τον τρόπο που έγινε το λάθος από την ίδια.

Με την αντέφεση, τίθεται θέμα εσφαλμένης αξιολόγησης της μαρτυρίας των λειτουργών του Κτηματολογίου, Α. Κυριάκου και Χρ. Σιούφτα. Δεν έχουμε πειστεί ότι ο τρόπος που αξιολογήθηκε η μαρτυρία τους ήταν εσφαλμένος. Όπως ορθά διαπιστώνει το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν εντόπισε οποιαδήποτε πρόθεση εκ μέρους τους να βοηθήσουν, είτε τη μια, είτε την άλλη πλευρά. Πέραν τούτου, δεν μας έχει υποδειχθεί οτιδήποτε στη μαρτυρία τους που να υποστηρίζει την εισήγηση των Εφεσιβλήτων ότι η μαρτυρία τους δεν έπρεπε να γίνει πιστευτή.

Από τη στιγμή που τα ευρήματα αξιοπιστίας του πρωτόδικου δικαστηρίου για την αξιοπιστία των δύο πιο πάνω μαρτύρων δεν ανατρέπονται, οι επιφυλάξεις που εξέφρασε το πρωτόδικο δικαστήριο ως προς την κατάθεση της ανάκλησης του Πληρεξουσίου στις 11.3.2005, παραμένουν μετέωρες. Η μαρτυρία των Α. Κυριάκου και Χρ. Σιούφτα ήταν απόλυτα συμβατή με την κατάθεση της Ανάκλησης στις 11.3.2005 και το δικαστήριο εσφαλμένα συνέχισε να διατηρεί επιφυλάξεις. Ακροσφαλής είναι και η διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι το γεγονός ότι το Πληρεξούσιο ανακλήθηκε την ίδια ημέρα που δόθηκε (11.3.2005), θα έπρεπε να είχε δημιουργήσει κάποια ερωτηματικά στο Διευθυντή και να τον οδηγήσει σε περαιτέρω διερεύνηση του θέματος. Δεν συμμεριζόμαστε την άποψη του πρωτόδικου δικαστηρίου. Τα γεγονότα όπως τέθηκαν ενώπιον του δικαστηρίου, εξηγούν απόλυτα την ενέργεια του ΕΜ να ανακαλέσει το Πληρεξούσιο που εξέδωσε. Όπως ανέφερε, αυτό έγινε κατόπιν τηλεφωνήματος που δέχθηκε από τον Πρόεδρο του Κοινοτικού Συμβουλίου Αλαμινού που την έκαμε να αντιληφθεί ότι με το Γενικό Πληρεξούσιο που έδωσε στον Εφεσίβλητο 1, εκείνος θα μπορούσε να αποξενώσει όλη της την περιουσία. Εν πάση περιπτώσει, ο Διευθυντής δεν επικεντρώθηκε στους εκατέρωθεν ισχυρισμούς των διαδίκων, αλλά στηρίχθηκε στα στοιχεία που προέκυπταν από τα δικά του αρχεία και ιδιαίτερα το μηχανογραφικό σύστημα και τη μαρτυρία της υπαλλήλου Χρ. Σιούφτα που εξήγησε τις συνθήκες υπό τις οποίες η ίδια διέπραξε το λάθος.

[*730]Το δικαστήριο φαίνεται επίσης να σχημάτισε τη λανθασμένη εντύπωση ότι δεν υπήρχε σαφής και ξεκάθαρη διαδικασία σε περιπτώσεις ανάκλησης πληρεξουσίου, με αποτέλεσμα ο κίνδυνος διάπραξης λαθών να είναι υπαρκτός. Το συμπέρασμα του δικαστηρίου είναι αυθαίρετο, εφόσον δεν είχε ενώπιόν του ικανοποιητική μαρτυρία ως προς τα ποσοστά λάθους του συστήματος. Από την ενώπιον του μαρτυρία, το μόνο ασφαλές συμπέρασμα που προέκυπτε είναι ότι ο μη εντοπισμός της ανάκλησης του εγγράφου, οφειλόταν σε καλόπιστο λάθος εκπαιδευόμενης λειτουργού του Κτηματολογίου και όχι στο σύστημα αυτό καθεαυτό. Επομένως, ο σχετικός λόγος αντέφεσης κρίνεται ανεδαφικός.

Ενόψει όλων των πιο πάνω, η έφεση επιτυγχάνει, ενώ η αντέφεση αποτυγχάνει. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται και αντικαθίσταται με απόφαση ότι η πρωτόδικη γενική αίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του Εφεσείοντα και του ΕΜ, τόσο πρωτοδίκως όσο και κατ’ έφεση, τα οποία να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή. Καμιά διαταγή ως προς τα έξοδα της αντέφεσης.

Η έφεση επιτυγχάνει με έξοδα τόσο πρωτοδίκως όσο και κατ’ έφεση. Η αντέφεση απορρίπτεται χωρίς έξοδα.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο