ECLI:CY:AD:2015:A319
(2015) 1 ΑΑΔ 1002
[*1002]11 Μαΐου, 2015
[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π., ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ/στές]
ΟCEAN REEF PROPERTIES LTD, MEΛΟΣ ΤΗΣ
ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ P & P PHILIPPOU PROPERTIES LTD,
Εφεσείoυσα - Ενάγουσα,
ν.
1. JAMES ALAN KERR COLVILLE,
2. VIVIEN SYLVIA COLVILLE,
Εφεσιβλήτων - Εναγομένων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 203/2010)
Συμβάσεις ― Σύμβαση υπό αίρεση ― Άρθρα 31 και 32 του Κεφ.149 ― Επικύρωση πρωτόδικης απόφασης με την οποία εκδόθηκε απόφαση εναντίον των εφεσειόντων για επιστροφή χρημάτων που τους κατέβαλαν οι εφεσίβλητοι βάσει συμφωνίας αγοραπωλησίας ― Απόφανση Εφετείου περί ορθότητας της κρίσης για μη εκπλήρωση της αίρεσης η οποία υπήρχε σε όρο της συμφωνίας, και προέβλεπε ότι η σύμβαση θα ακυρωνόταν εάν οι εφεσίβλητοι δεν κατάφερναν να εξασφαλίσουν δάνειο εντός συγκεκριμένης χρονικής προθεσμίας, όπως και συνέβη.
Συμβάσεις ― Σύμβαση υπό αίρεση ― Το μελλοντικό γεγονός από το οποίο εξαρτάται η σύμβαση μπορεί να είναι ο τρόπος συμπεριφοράς τρίτου. Αν το υπό αίρεση γεγονός καταστεί αδύνατο η σύμβαση καθίσταται άκυρη.
Απόδειξη ― Μαρτυρία ― Αντεξέταση ― Παράλειψη αντεξέτασης επί ουσιώδους μέρους της μαρτυρίας ισοδυναμεί κατά κανόνα με παραδοχή.
Η έφεση στράφηκε εναντίον πρωτόδικης απόφασης με την οποία εκδόθηκε απόφαση εναντίον των εφεσιβλήτων για επιστροφή ποσών που οι εφεσίβλητοι είχαν καταβάλει στους εφεσείοντες για την αγορά κατοικίας η οποία θα ανεγειρόταν.
Οι εφεσίβλητοι επικαλέστηκαν όρο της επίδικης συμφωνίας με βάση τον οποίο, αυτή θα ακυρωνόταν αν εντός 6 μηνών από την υπογραφή, δηλαδή μέχρι 9.11.2008, οι ενάγοντες δεν κατόρθωναν [*1003]να εξασφαλίσουν από τη Λαϊκή Τράπεζα ενυπόθηκο δάνειο για 80% της τιμής.
Οι εφεσίβλητοι αποτάθηκαν στην τράπεζα έγκαιρα, αλλά λόγω αλλαγής πολιτικής του Τραπεζικού Οργανισμού αυτή δεν έγινε εφικτή.
Η περίοδος των 6 μηνών από την υπογραφή της σύμβασης είχε παρέλθει και το δάνειο δεν έχει εγκριθεί. Μετά την παρέλευση της πιο πάνω προθεσμίας έγινε στους εναγόμενους πρόταση για εξεύρεση άλλης διευθέτησης για δανειοδότηση την οποία απέρριψαν. Επίσης είχε παρέλθει η προβλεπόμενη ημερομηνία παράδοσης της οικίας αλλά η ανέγερση δεν έχει καν αρχίσει. Είχαν γίνει μόνο οι χωματουργικές εργασίες. Οι ενάγοντες ζήτησαν επιστροφή των χρημάτων που κατέβαλαν. Αρχικά η εναγομένη απάντησε ότι θα επέστρεφε το ποσό αλλά ουδέποτε το έπραξε.
Με βάση τα πιο πάνω, το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι δεν εκπληρώθηκε ο όρος της σύμβασης για εξασφάλιση δανείου για το 80% της συμφωνηθείσας τιμής εντός της περιόδου των 6 μηνών από την υπογραφή της σύμβασης, με αποτέλεσμα να δικαιούνταν οι εφεσίβλητοι/ενάγοντες σε επιστροφή των ποσών που κατέβαλαν πλέον τόκους. Αποτέλεσμα αυτού, ήταν η έκδοση απόφασης γι’ επιστροφή των πληρωθέντων ποσών.
Η έφεση στηρίχθηκε στους κάτωθι λόγους:
α) Οι εφεσίβλητοι απέτυχαν ν’ αποδείξουν ότι υποβλήθηκε αίτηση εκ μέρους τους και ότι έδωσαν τα απαραίτητα στοιχεία τους στην Τράπεζα ώστε η αίτηση τους να εξετασθεί από την αρμόδια αρχή ως η προβλεπόμενη διαδικασία.
β) Η απόφαση «εκμηδενίζει το γεγονός ότι ενώ το ζήτημα που προέκυψε από τις οδηγίες της Κεντρικής Τράπεζας θα μπορούσε να παρακαμφθεί αν οι εφεσίβλητοι ήθελαν να τιμήσουν την αγοραπωλησία της οικίας.
γ) Ο πρωτόδικος Δικαστής έσφαλε στην αξιολόγηση της μαρτυρίας των μαρτύρων «δίνοντας το όφελος της αμφιβολίας στον εφεσίβλητο/ενάγοντα 1 ενώ αυτός είχε υποπέσει σε αντιφάσεις στη μαρτυρία του.»
δ) Παρόλο που η αιτία για την οποία δεν μπορούσε να υλοποιηθεί η δανειοδότηση οφειλόταν καθαρά και μόνο στην αλλαγή της πολιτικής της Κεντρικής Τράπεζας εντούτοις οι εφεσείοντες πρότειναν εναλλα[*1004]κτική λύση με την οποία θα είχε επιτευχθεί το 80% όπως είχε αρχικά συμφωνηθεί, αλλά δεν έγινε αποδεκτή από τους εφεσίβλητους.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Σύμφωνα με τον περί Συμβάσεων Νόμο Κεφ. 149, Άρθρο 31, σύμβαση υπό αίρεση είναι η σύμβαση για πράξη ή αποχή από πράξη αν γεγονός συνακόλουθο της σύμβασης επέλθει ή δεν επέλθει. Το Άρθρο 32, ακολούθως, ορίζει ότι σύμβαση για πράξη ή αποχή από πράξη υπό την αίρεση της επέλευσης μελλοντικού και αβέβαιου γεγονότος δεν είναι νομικά εκτελεστή μέχρι την επέλευση του γεγονότος. Το μελλοντικό γεγονός από το οποίο εξαρτάται η σύμβαση μπορεί να είναι ο τρόπος συμπεριφοράς τρίτου. Αν το υπό αίρεση γεγονός καταστεί αδύνατο η σύμβαση καθίσταται άκυρη.
2. Στα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης το πρωτόδικο Δικαστήριο πολύ ορθά, έκρινε ότι (α) η μαρτυρία οδηγούσε στο «αναπόδραστο συμπέρασμα ότι όντως οι ενάγοντες αποτάθηκαν στην Λαϊκή Τράπεζα για δανειοδότηση» και αυτό σύμφωνα με τις υποχρεώσεις τους με βάση τη σύμβαση και (β) ότι το αίτημα τους δεν εγκρίθηκε στο χρόνο που ρητά προβλέπεται στον όρο 6d της Σύμβασης, χωρίς αυτό να οφείλεται σε παράλειψη τους.
3. Οι άνω διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου στηρίχθηκαν, σε μαρτυρία του εφεσίβλητου 1, η οποία όχι μόνο δεν αμφισβητήθηκε κατά την αντεξέταση του αλλά επιβεβαιώθηκε και από υποβολή του συνηγόρου της εφεσείουσας η οποία παρατίθεται στην πρωτόδικη απόφαση. Η εν λόγω προσέγγιση ήταν ορθή.
4. Περαιτέρω στηρίχθηκε στη μαρτυρία της Μ.Ε.2, υπαλλήλου της Λαϊκής Τράπεζας, η αποδοχή της οποίας από το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν εφεσιβάλλεται.
5. Αναφορικά με τον τέταρτο λόγο έφεσης που αφορούσε εναλλακτική πρόταση της εφεσείουσας, προκειμένου να υλοποιηθεί η συμφωνία των διαδίκων, το θέμα αυτό ήταν εκτός της επίδικης συμφωνίας και οι εφεσίβλητοι δεν είχαν καμιά υποχρέωση να το αποδεκτούν.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Κανναουρίδης ν. Οικονομικής Εταιρείας Τ.Κ.Ε.Κ. «Μέριμνα» Λτδ (2002) 1(Β) Α.Α.Δ. 1390,
[*1005]Στυλιανού κ.ά. ν. Εφορείας Ελληνικών Εκπαιδευτηρίων Στροβόλου (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1924,
Μούη ν. Ιωάννου (2012) 1 Α.Α.Δ. 1540,
Α.C.T. Textiles v. Sodhiatis (1986) 1 C.L.R. 80,
Aloupou a.ο. v. Hadjigeorghiou a.ο. (1984) 1 C.L.R. 475,
Κούρρης ν. Παπαδόπουλου (1998) 1 Α.Α.Δ. 1147,
Ντάγκλας ν. Ντάγκλας (2010) 1 Α.Α.Δ. 128.
Έφεση.
Έφεση από την Ενάγουσα εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας (Ζωμενής, Α.Ε.Δ.), (Αγωγή Αρ. 2177/2009), ημερομ. 31/5/2010.
Χρ. Α. Νεοφύτου, για την Εφεσείουσα.
Μ. Λαμάρη (κα) για Ζαμπάρτας LLC, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Παρπαρίνος, Δ..
ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Δ.: Σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου:
«…………………οι διάδικοι υπέγραψαν τη σύμβαση τεκμήριο 1 στις 9.5.2008 για την ανέγερση και παράδοση σε αυτούς μιας κατοικίας μέχρι 15.2.2009. Κατέβαλαν έναντι συνολικό ποσό €92.144, δηλαδή €2.520 στις 10.11.2007 και €89.624 στις 16.5.2008. Υπήρχε ρητός όρος στη σύμβαση ότι αυτή θα ακυρωνόταν αν εντός 6 μηνών από την υπογραφή, δηλαδή μέχρι 9.11.2008, οι ενάγοντες δεν κατόρθωναν να εξασφαλίσουν από τη Λαϊκή Τράπεζα ενυπόθηκο δάνειο για 80% της τιμής. Οι ενάγοντες αποταθηκαν στην τράπεζα έγκαιρα και αφού εξετάσθηκαν τα στοιχεία που έδωσαν τους λέχθηκε ότι κατ’ αρχή φαινόταν ότι το αίτημα τους θα μπορούσε να ικανοποιηθεί. Σε κάποιο στάδιο οι οδηγίες της Κεντρικής Τράπεζας για δανειοδότηση αγοραστών ακινήτων από άλλες χώρες άλλαξαν και για ευρω[*1006]παίους πολίτες τέθηκε ως ανώτατο ποσοστό δανειοδότησης το 70% της τιμής του ακινήτου. Για αυτό τον λόγο η Λαϊκή Τράπεζα ειδοποίησε τους ενάγοντες ότι η δανειοδότηση τους για το 80% της αξίας δεν θα μπορούσε να προχωρήσει και το κατάστημα της τράπεζας στο οποίο αποτέθηκαν οι ενάγοντες δεν προχώρησε στην υποβολή επίσημης αίτησης στο αρμόδιο τμήμα της Λαϊκής Τράπεζας, όπως είναι η διαδικασία που ακολουθείται. Η περίοδος των 6 μηνών από την υπογραφή της σύμβασης έχει παρέλθει και το δάνειο δεν έχει εγκριθεί. Μετά την παρέλευση της πιο πάνω προθεσμίας έγινε στους εναγόμενους πρόταση για εξεύρεση άλλης διευθέτησης για δανειοδότηση την οποία απέρριψαν. Έχει επίσης παρέλθει η προβλεπόμενη ημερομηνία παράδοσης της οικίας αλλά η ανέγερση δεν έχει καν αρχίσει. Έχουν γίνει μόνο οι χωματουργικές εργασίες. Οι ενάγοντες ζήτησαν επιστροφή των χρημάτων που κατέβαλαν. Αρχικά η εναγομένη απάντησε ότι θα επέστρεφε το ποσό αλλά ουδέποτε το έπραξε.»
Με βάση τα πιο πάνω το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι δεν εκπληρώθει ο όρος της σύμβασης για εξασφάλιση δανείου για το 80% της συμφωνηθείσας τιμής εντός της περιόδου των 6 μηνών από την υπογραφή της σύμβασης, με αποτέλεσμα να δικαιούνται οι εφεσίβλητοι/ενάγοντες σε επιστροφή των ποσών που κατέβαλαν πλέον τόκους. Αποτέλεσμα αυτού ήταν η έκδοση απόφασης γι’ επιστροφή των πληρωθέντων ποσών, συνολικού ύψους €92.144 πλέον τόκος 6% ετησίως επί ποσού €2.520 από 10/11/2007 και επί ποσού €89.624 από 9/5/2008 μέχρι εξοφλήσεως.
Ο όρος της σύμβασης τον οποίο επικαλεστηκαν οι εφεσιβλητοι για να αξιώσουν την επιστροφή των χρημάτων τους και ήταν και το επίκεντρο της όλης διαφοράς είχε ως ακολούθως:
«6d. This agreement is made subject to the condition that Laiki Bank offers a mortgage loan to the Purchasers in an amount representing 80% of the purchase price within a period of 6 (six) months from the date of signature hereof failing which, this agreement will be cancelled and the Vendor will refund the amount paid by the Purchasers to the vendor on account of the purchase prise together with interest at 6% from the date of payment until the date of reimbursement. The Purchaser undertakes and shall on demand provide the said bank with all necessary documentation required in support of the mortgage application including proof of income.”
Σε πρόχειρη μετάφραση,
[*1007]6(δ) Αυτή η σύμβαση γίνεται υπό τον όρο ότι η Λαϊκή Τράπεζα θα προσφέρει στους Αγοραστές ενυπόθηκο δάνειο για ποσό που αντιστοιχεί στο 80% του τιμήματος αγοράς εντός 6 μηνών από την υπογραφή της σύμβασης. Σε αντίθετη περίπτωση η σύμβαση θα ακυρωθεί και ο Πωλητής θα επιστρέψει το ποσό που πλήρωσαν οι Αγοραστές στον Πωλητή έναντι του τιμήματος αγοράς με τόκο προς 6% από την ημερομηνία πληρωμής μέχρι την επιστροφή του ποσού. Ο Αγοραστής αναλαμβάνει και όταν του ζητηθεί οφείλει να προμηθεύσει την εν λόγω τράπεζα με όλα τα αναγκαία έγγραφα που απαιτούνται για την υποστήριξη της αίτησης για ενυπόθηκο δάνειο συμπεριλαμβανομένων αποδεικτικών στοιχείων για το εισόδημα του.»
Με την έφεση της, η εφεσείουσα/ενάγουσα εταιρεία προσβάλλει με τέσσερεις λόγους την πρωτόδικη απόφαση ως λανθασμένη καθ’ ότι:
(α) οι εφεσίβλητοι απέτυχαν ν’ αποδείξουν ότι υποβλήθηκε αίτηση εκ μέρους τους και ότι έδωσαν τα απαραίτητα στοιχεία τους στην Τράπεζα ώστε η αίτηση τους να εξετασθεί από την αρμόδια αρχή ως η προβλεπόμενη διαδικασία.
(β) Η απόφαση «εκμηδενίζει το γεγονός ότι ενώ το ζήτημα που προέκυψε από τις οδηγίες της Κεντρικής Τράπεζας θα μπορούσε να παρακαμφθεί αν οι εφεσίβλητοι ήθελαν να τιμήσουν την αγοραπωλησία της οικίας και με την επιμονή που θα επεδείκνυαν για να εξεταστεί η τυχόν αίτηση τους, εν τούτοις επέλεξαν να μην υποβάλουν και αίτηση κατά παράβαση των συμβατικών τους υποχρεώσεων και να βασίσουν την επιχειρηματολογία τους στο πρωτόδικο Δικαστήριο σε γενικόλογη τοποθέτηση ότι πλέον οι Τράπεζες δεν δάνειζαν με ποσοστά 20% προκαταβολή – 80% δάνειο και να βασίσουν την επίκληση για τερματισμό του συμβολαίου όχι στη λήψη αρνητικής απάντησης δανειοδότησης, αλλά αντίθετα στην πάροδο των 6(έξι) μηνών όπως προέβλεπε το συμβόλαιο.»(Η σύνταξη και γραμματική παραμένει αυτούσια).
(γ) ο πρωτόδικος Δικαστής έσφαλε στην αξιολόγηση της μαρτυρίας των μαρτύρων «δίνοντας το benefit of the doubt (όφελος της αμφιβολίας) στον εφεσίβλητο/ενάγοντα 1 ενώ αυτός είχε υποπέσει σε αντιφάσεις στη μαρτυρία του.»
(δ) Παρόλο που η αιτία για την οποία δεν μπορούσε να υλοποιηθεί η δανειοδότηση οφειλόταν καθαρά και μόνο στην αλλαγή της πολιτικής της Κεντρικής Τράπεζας εντούτοις οι εφεσείοντες [*1008]πρότειναν εναλλακτική λύση με την οποία θα είχε επιτευχθεί το 80% όπως είχε αρχικά συμφωνηθεί, αλλά δεν έγινε αποδεκτή από τους εφεσίβλητους.
Ο ευπαίδευτος συνήγορος για την εφεσείουσα υποστήριξε ενώπιον μας ότι οι εφεσίβλητοι απέτυχαν ν’ αποδείξουν ότι υπέβαλαν αίτηση δανειοδότησης προς την Τράπεζα ως ήταν η συμβατική τους υποχρέωση αλλά στηρίχτηκαν αυτοί στην αλλαγή πολιτικής της Κεντρικής Τράπεζας που δεν επέτρεπε πλέον δανειοδότηση του 80% της τιμής αγοράς.
Αντίθετη ήταν η θέση της ευπαιδεύτου συνηγόρου των εφεσιβλήτων, η οποία στήριξε την πρωτόδικη απόφαση ως ορθή και τους λόγους έφεσης ως αβάσιμους.
Εξετάσαμε με μεγάλη προσοχή όσα τέθηκαν ενώπιον μας και είναι η απόφαση μας ότι η έφεση δεν έχει καμιά πιθανότητα επιτυχίας.
Σύμφωνα με τον περί Συμβάσεων Νόμο Κεφ. 149, Άρθρο 31, σύμβαση υπό αίρεση είναι η σύμβαση για πράξη ή αποχή από πράξη αν γεγονός συνακόλουθο της σύμβασης επέλθει ή δεν επέλθει. Το Άρθρο 32, ακολούθως, ορίζει ότι σύμβαση για πράξη ή αποχή από πράξη υπό την αίρεση της επέλευσης μελλοντικού και αβέβαιου γεγονότος δεν είναι νομικά εκτελεστή μέχρι την επέλευση του γεγονότος. Το μελλοντικό γεγονός από το οποίο εξαρτάται η σύμβαση μπορεί να είναι ο τρόπος συμπεριφοράς τρίτου. Αν το υπό αίρεση γεγονός καταστεί αδύνατο η σύμβαση καθίσταται άκυρη (βλ. Κανναουρίδης ν. Οικονομικής Εταιρείας Τ.Κ.Ε.Κ. «Μέριμνα» Λτδ (2002) 1(Β) Α.Α.Δ. 1390, Στυλιανού κ.ά. ν. Εφορείας Ελληνικών Εκπαιδευτηρίων Στροβόλου (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1924, Μούη ν. Ιωάννου (2012) 1 Α.Α.Δ. 1540).
Στα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης το πρωτόδικο Δικαστήριο πολύ ορθά, κατά την κρίση μας, έκρινε ότι (α) η μαρτυρία οδηγούσε στο «αναπόδραστο συμπέρασμα ότι όντως οι ενάγοντες αποτάθηκαν στην Λαϊκή Τράπεζα για δανειοδότηση» και αυτό σύμφωνα με τις υποχρεώσεις τους με βάση τη σύμβαση και (β) ότι το αίτημα τους δεν εγκρίθηκε στο χρόνο που ρητά προβλέπεται στον όρο 6d της Σύμβασης, χωρίς αυτό να οφείλεται σε παράλειψη τους.
Οι άνω διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου στηρίχθηκαν, όπως το ίδιο και πάλιν ορθά αναφέρει, σε μαρτυρία του εφεσίβλητου 1, η οποία όχι μόνο δεν αμφισβητήθηκε κατά την αντεξέταση του αλλά επιβεβαιώθηκε και από υποβολή του συνηγόρου [*1009]της εφεσείουσας την οποία παραθέτει στην απόφαση του. Συμφωνούμε με την προσέγγιση αυτή την οποία κρίνουμε ως ορθή. Σύμφωνα με τη νομολογία παράλειψη αντεξέτασης επί ουσιώδους μέρους της μαρτυρίας ισοδυναμεί κατά κανόνα με παραδοχή (βλ. Α.C.T. Textiles v. Sodhiatis (1986) 1 C.L.R. 80, Aloupou a.ο. v. Hadjigeorghiou a.ο. (1984) 1 C.L.R. 475, Κούρρης ν. Παπαδόπουλου (1998) 1 Α.Α.Δ. 1147, Ντάγκλας ν. Ντάγκλας (2010) 1 Α.Α.Δ. 128). Στα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης θ’ αναμένετο από την αντεξέταση να προκύψουν στοιχεία τα οποία η εφεσείουσα θεωρούσε ουσιώδη και σχετικά προς έλεγχο της μαρτυρίας του εφεσίβλητου 1. Δεν το έπραξε αλλά αντίθετα με την αντεξέταση του, διευκρίνισε τη μαρτυρία του εφεσίβλητου 1 και με τις τρεις (3) μοναδικές υποβολές προς αυτόν τέθηκε η θέση της εφεσείουσας ότι οι εφεσίβλητοι είχαν «αυτή την άμεση εμπλοκή με την Λαϊκή Τράπεζα» και ότι «στην προκείμενη περίπτωση κανένας …….. δεν φταίει για το ότι δεν δόθηκε το δάνειο, ούτε (οι εφεσίβλητοι) αλλά ούτε και οι εναγόμενοι».
Περαιτέρω στηρίχθηκε στη μαρτυρία της Μ.Ε.2, υπαλλήλου της Λαϊκής Τράπεζας κας Βασιλικής Δημητριάδου, η αποδοχή της οποίας από το πρωτόδικο δικαστήριο, δεν εφεσιβάλλεται.
Αναφορικά με τον τέταρτο λόγο έφεσης που αφορά εναλλακτική πρόταση της εφεσείουσας, προκειμένου να υλοποιηθεί η συμφωνία των διαδίκων απλά αναφέρεται ότι το θέμα αυτό ήταν εκτός της επίδικης συμφωνίας και οι εφεσίβλητοι δεν είχαν καμιά υποχρέωση να το αποδεκτούν.
Η έφεση απορρίπτεται. Τα έξοδα επιδικάζονται σε βάρος της εφεσείουσας, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο