ECLI:CY:AD:2016:A508
(2016) 1 ΑΑΔ 2536
[*2536]3 Νοεμβρίου, 2016
[ΠΑΝΑΓΗ, ΓΙΑΣΕΜΗΣ, ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Δ/στές]
ΜΙΧΑΛΑΚΗΣ Σ. ΣΧΙΖΑΣ,
Εφεσείων-Αιτητής,
v.
1. ΜΑΡΙΟΥ ΑΔΑΜΟΥ,
2. ΘΕΟΦΙΛΟΥ ΑΔΑΜΟΥ,
Εφεσιβλήτων-Καθ’ ων η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011)
Ενοικιοστάσιο ― Συστηματική μη καταβολή των νομίμως οφειλομένων ενοικίων διαρκούσης της μίσθωσης ― Η μακρά πρακτική για καταβολή του ενοικίου την 24η εκάστου μηνός, ενώ δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει ερμηνευτικά για την πρόθεση των μερών κατά το χρόνο της σύμβασης, θα ήταν ικανή να εμποδίσει τους εφεσίβλητους να επικαλούνται πληρωμή ενοικίου σε άλλο χρόνο, νοουμένου ότι θα στοιχειοθετούνταν περιστάσεις τέτοιες ώστε να βρίσκει εφαρμογή το κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (estoppel by contact) ― Ενόψει της διαπίστωσης περί κοινής δικογραφημένης θέσης ότι το ενοίκιο ήταν πληρωτέο την 24η ημέρα εκάστου μηνός, η ειδοποίηση και η αίτηση δεν ήταν πρόωρες.
Ενοικιοστάσιο ― Η έξωση συνεπεία παράλειψης πληρωμής νομίμως οφειλομένου ενοικίου ― Προϋποθέτει κατά το Άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/1983 ως ετροποποιήθη, καθυστέρηση του ενοικίου επί 21 ή περισσότερες ημέρες μετά την επίδοση έγγραφης ειδοποίησης απαίτησης στον ενοικιαστή και παράλειψη προσφοράς του προ της καταχώρισης αίτησης για ανάκτηση κατοχής ― Στο ίδιο εδάφιο, με επιφύλαξη που διατήρησε ο Νόμος, παρέχεται μια δεύτερη ευκαιρία στον ενοικιαστή να πληρώσει μέσα σε περίοδο 14 ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης, οπότε σε τέτοια περίπτωση δεν εκδίδεται διάταγμα ανάκτησης κατοχής, εκτός εάν διαρκούσης της μισθώσεως συστηματικά δεν κατέβαλλε το νομίμως οφειλόμενο.
Απόδειξη ― Αξιολόγηση μαρτυρίας ― Δικόγραφα ― Η εκδοχή αυτή επί της οποίας βασίστηκε η επίδικη απόφαση, ουδόλως προδιαγράφηκε [*2537]στα δικόγραφα ― Εκδοχή έξω από τα πλαίσια της υπεράσπισης, δεν καθίσταται επίδικη και δεν μπορεί να εξεταστεί από το Δικαστήριο.
Συμβάσεις ― Ερμηνεία συμβάσεων ― Η διακρίβωση της σημασίας των όρων που χρησιμοποιήθηκαν και εν τέλει της πρόθεσης των μερών που απορρέει από το έγγραφο, είναι έργο που πρέπει να διενεργείται μέσα από τη συνολική ερμηνεία του εγγράφου κατά τρόπο συγκεκριμένο και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά.
Συμβάσεις ― Ερμηνεία συμβάσεων ― Κατά την αγγλική προσέγγιση που υιοθετήθηκε στην Κύπρο, η μεταγενέστερη συμπεριφορά των διαδίκων, εκτός εάν δημιουργεί κώλυμα (estoppel) ή επιμαρτυρεί την κατάρτιση μιας νέας συμφωνίας, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με σκοπό την επίλυση αοριστίας ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο προς ερμηνεία της συμφωνίας.
Ενοικιοστάσιο ― Η έξωση συνεπεία παράλειψης πληρωμής νομίμως οφειλομένου ενοικίου ― Είναι φανερό ότι ο νόμος μιλώντας για 14 ημέρες από της επίδοσης σκοπό έχει να θέσει το μέγιστο όριο της προθεσμίας και όχι να αποκλείσει πληρωμή πριν από την επίδοση ― Τέτοια πληρωμή αναμφίβολα ενεργοποιεί τη σχετική επιφύλαξη, τηρουμένης βέβαια της ουσιαστικής προϋπόθεσης που αφορά την συστηματική συμμόρφωση του ενοικιαστή στο παρελθόν.
[Πέραν των ως άνω αναφερομένων τίτλων, η απόφαση διαβάζεται στο σύνολο της.]
Η έφεση επέτυχε με έξοδα. Διατάχθηκε επανεκδίκαση αναφορικά με το ζήτημα της συστηματικής ή μη καταβολής των νομίμως οφειλομένων ενοικίων διαρκούσης της μίσθωσης.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Courtis a.o. v. Iasonides (1970) 1 C.L.R. 180,
Ηρακλέους v. Χήρα κ.ά. (1996) 1 Α.Α.Δ. 1374,
Οικονόμου κ.ά. v. Ττοφινή κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 436,
Ανόρθωση v. Απόλλων (2002) 1 Α.Α.Δ. 518,
Wickman Machine Tools Sales Ltd v. L. Schuler A.G. [1972] 2 All E.R. [*2538]39 (H.L.),
Kyriakides v. Kyriakides (1976) 1 C.L.R. 76,
Πουγιούκα v. Θρασυβούλου (1998) 1 Α.Α.Δ. 2014.
Έφεση.
Έφεση από τον Αιτητή εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου (Ραγουζαίου, Πρόεδρος), (Αίτηση Αρ. Ε198/2006), ημερομηνίας 18/11/2010.
Χρ. Κληρίδης με Κ. Κληρίδη, για τον Εφεσείοντα.
Α. Γιωρκάτζης με Π. Δημητριάδη, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΠΑΝΑΓΗ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Τ. Θ. Οικονόμου.
ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Δ.: Η έξωση συνεπεία παράλειψης πληρωμής νομίμως οφειλομένου ενοικίου, προϋποθέτει κατά το Άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/1983 ως ετροποποιήθη, καθυστέρηση του ενοικίου επί 21 ή περισσότερες ημέρες μετά την επίδοση έγγραφης ειδοποίησης απαίτησης στον ενοικιαστή και παράλειψη προσφοράς του προ της καταχώρισης αίτησης για ανάκτηση κατοχής. Στο ίδιο εδάφιο, με επιφύλαξη που διατήρησε ο Νόμος, παρέχεται μια δεύτερη ευκαιρία στον ενοικιαστή να πληρώσει μέσα σε περίοδο 14 ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης, οπότε σε τέτοια περίπτωση δεν εκδίδεται διάταγμα ανάκτησης κατοχής, εκτός εάν διαρκούσης της μισθώσεως συστηματικά δεν κατέβαλλε το νομίμως οφειλόμενο.
Εν προκειμένω, ο εφεσείων, ως ιδιοκτήτης και εκμισθωτής του επιδίκου ακινήτου, θεωρώντας ότι με βάση το ενοικιαστήριο έγγραφο το ενοίκιο κατέστη οφειλόμενο στις 24.11.2006, επέδωσε στις 27.11.2006 στους εφεσίβλητους ενοικιαστές ειδοποιήσεις 21 ημερών, αξιώνοντας το ενοίκιο για την περίοδο 24.11.2016-23.12.2006. Την επόμενη δε, ημέρα που η προθεσμία παρήλθε άπρακτη, καταχώρισε την υπό έφεση τώρα αίτηση έξωσης, Πριν την επίδοση της αίτησης, οι εφεσίβλητοι απέστειλαν το ποσό ταχυδρομικώς με επιταγή.
[*2539]Το θέμα που απασχόλησε το πρωτόδικο Δικαστήριο και επί του οποίου βάσισε την απόφασή του, αφορούσε τον χρόνο που το επίδικο ενοίκιο είχε καταστεί οφειλόμενο. Ο μεν εφεσείων είχε, ως άνω, τη θέση ότι το ενοίκιο ήταν πληρωτέο την 24η κάθε μήνα, οι δε εφεσίβλητοι, επικαλούμενοι όρο του συμβολαίου ότι το ενοίκιο θα είναι προπληρωτέο την 1η εκάστου μηνός, προέβαλαν τη θέση ότι το ενοίκιο για την περίοδο 24.11.2006-23.12.2006 θα καθίστατο πληρωτέο την 1.12.2006.
Το Δικαστήριο αποδέχθηκε τη θέση αυτή των εφεσιβλήτων και κατέληξε, ως εκ τούτου, στο συμπέρασμα πως η καταχώριση της αίτησης ήταν πρόωρη. Με τούτο ως δεδομένο, θεώρησε περιττό να αποφασίσει, ως θεωρητικό πλέον, το ζήτημα της συστηματικής ή μη παράλειψης καταβολής ενοικίου για τους σκοπούς της επιφύλαξης του εδαφίου (α) του Άρθρου 11. Τούτο, παρά το γεγονός ότι το ζήτημα ήταν επίδικο και είχε ακουστεί μαρτυρία.
Με την παρούσα έφεση η παραπάνω κρίση του Δικαστηρίου προσβάλλεται κατ’ αρχάς ως εκφεύγουσα των δικογράφων. Είναι ειδικότερα η εισήγηση του εφεσείοντα πως αποτελούσε κοινό τόπο στα δικόγραφα αμφοτέρων των διαδίκων ότι το ενοίκιο ήταν προπληρωτέο την 24η εκάστου μηνός και το Δικαστήριο δεν μπορούσε να εκτραπεί από το δικογραφικό πλαίσιο.
Ως προς την αρχή που διέπει το θέμα δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά. Αρκεί η παραπομπή στην κλασική και γλαφυρή διατύπωση του τότε Προέδρου του Ανωτάτου Δικαστηρίου Γ. Βασιλειάδη στην υπόθεση Courtis a.o. v. Iasonides (1970) 1 C.L.R. 180: Η δίκη διατρέχει την πορεία επί των γραμμών που οριοθέτησε η δικογραφία, όπως το τρένο κινείται κατά μήκος των προκαθορισμένων γραμμών της διαδρομής.
Εν προκειμένω, ο εφεσείοντας προσδιόρισε, πρωτοδίκως, στο δικόγραφο της αίτησής του το ενοίκιο ως οφειλόμενο «από 24.11.06-23.12.06». Οι εφεσίβλητοι, όχι μόνο δεν έθεσαν ζήτημα ότι το επίδικο ενοίκιο θα καθίστατο πληρωτέο την 1.12.2006 και ως εκ τούτου η ειδοποίηση απαίτησης και η αίτηση ήταν πρόωρες, αλλά ρητώς απάντησαν κάνοντας αναφορά στο ενοίκιο της περιόδου 24.11.2006-23.12.2006 και προβάλλοντας τη θέση ότι δεν είχαν καθυστερήσει την καταβολή του ενοικίου αυτού, αφού τούτο τέθηκε, ως η μεταξύ τους διευθέτηση, στη διάθεση του εφεσείοντα από τις 24.11.2006, πλην αυτός παρέλειψε να ενεργήσει προς είσπραξη του εγκαίρως, για λόγους που αφορούσαν τον ίδιο.
[*2540]Ενόψει της θέσης αυτής των εφεσιβλήτων, απασχόλησε το πρωτόδικο Δικαστήριο από πλευράς μαρτυρίας ο τρόπος καταβολής του ενοικίου, σύμφωνα με την αναφερομένη μεταξύ των μερών «διευθέτηση». Σ’ αυτά τα πλαίσια, εκτεταμένα, πλην αχρείαστα, ασχολήθηκε το Δικαστήριο με εκατέρωθεν ισχυρισμούς που αφορούσαν σε περιόδους προγενέστερες της επίδικης. Εκείνο όμως που είχε για τον επίδικο χρόνο σημασία είναι ότι, σύμφωνα με μαρτυρία που προσέφεραν οι εφεσίβλητοι και την οποία το Δικαστήριο αποδέχθηκε ως αξιόπιστη, το 2006 είχε σταματήσει μια προηγούμενη πρακτική, σύμφωνα με την οποία, κατά κανόνα, υπάλληλος του εφεσείοντα επισκεπτόταν το υποστατικό και παρελάμβανε το ενοίκιο από τους εφεσίβλητους και, πλέον, αυτοί απέστελλαν ταχυδρομικώς επιταγή για το ενοίκιο στον εφεσείοντα. Προκύπτει με σαφήνεια ότι το Δικαστήριο απέρριψε την εκδοχή των εφεσιβλήτων ότι είχαν θέσει το ενοίκιο στη διάθεση του εφεσείοντα ως η μεταξύ τους διευθέτηση από τις 24.11.2006. Εξ ου και ρητώς κατέγραψε εν κατακλείδι πως εάν είχε αποδεχθεί τη θέση του εφεσείοντα ότι το ενοίκιο ήταν πληρωτέο στις 24.11.2006, θα θεωρούσε ότι υπήρχε καθυστέρηση στην καταβολή του για περίοδο πέραν της ειδοποίησης χωρίς αυτό να είχε προσφερθεί.
Είναι όμως κατά τ’ άλλα φανερό ότι η δικογραφική θέση αμφοτέρων των διαδίκων αναφέρεται σε ενοίκιο για την περίοδο από 24.11.2006 μέχρι 23.12.2006, πληρωτέο στις 24.11.2006. Ουδεμία αναφορά έγινε για ενοίκιο πληρωτέο την 1.12.2006. Η εκδοχή αυτή επί της οποίας βασίστηκε η επίδικη απόφαση, ουδόλως προδιαγράφηκε στα δικόγραφα. Εκδοχή έξω από τα πλαίσια της υπεράσπισης, δεν καθίσταται επίδικη και δεν μπορεί να εξεταστεί από το Δικαστήριο (Ηρακλέους v. Χήρα κ.ά. (1996) 1 Α.Α.Δ. 1374).
Ο εφεσείων προσβάλλει την εν λόγω κρίση του Δικαστηρίου και επί άλλων βάσεων. Εισηγείται ότι η ορθή ερμηνεία της επίδικης συμφωνίας θα έπρεπε να οδηγήσει σε συμπέρασμα ότι το ενοίκιο ήταν πληρωτέο την 24η και όχι την 1η εκάστου μηνός. Περαιτέρω, επικαλέστηκε την πρακτική που για χρόνια ακολουθούσαν οι διάδικοι το ενοίκιο να καταβάλλεται την 24η εκάστου μηνός ως επιβεβαίωση τέτοιας συμφωνίας.
Ενόψει της διαπίστωσής μας περί κρίσης του Δικαστηρίου κατ’ εκτροπή από τα δικόγραφα, δεν είναι ανάγκη να επεκταθούμε ως προς τα ζητήματα αυτά. Είναι, όμως, ευκαιρία να σχολιάσουμε, για ευρύτερους σκοπούς, την πρακτική που ακολούθησε το πρωτόδικο Δικαστήριο προς ερμηνεία της επίδικης συμφωνίας. Επί της ορθής, κατά τ’ άλλα, αντίληψης ότι βασικό κριτήριο για την ερ[*2541]μηνεία μιας σύμβασης αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων, ανέτρεξε απευθείας σε λεξικό της ελληνικής γλώσσας σε σχέση με την καθομιλουμένη έννοια της λέξης «μήνας». Δεν ήταν όμως αυτό το αμφισβητούμενο και το ζητούμενο. Η διακρίβωση της σημασίας των όρων που χρησιμοποιήθηκαν και εν τέλει της πρόθεσης των μερών που απορρέει από το έγγραφο, είναι έργο που πρέπει να διενεργείται μέσα από τη συνολική ερμηνεία του εγγράφου κατά τρόπο συγκεκριμένο και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά (Οικονόμου κ.ά. v. Ττοφινή κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 436, Ανόρθωση v. Απόλλων (2002) 1 Α.Α.Δ. 518).
Είναι, επίσης, ευκαιρία να επαναλάβουμε ότι, κατά την αγγλική προσέγγιση που υιοθετήθηκε στην Κύπρο, η μεταγενέστερη συμπεριφορά των διαδίκων, εκτός εάν δημιουργεί κώλυμα (estoppel) ή επιμαρτυρεί την κατάρτιση μιας νέας συμφωνίας, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με σκοπό την επίλυση αοριστίας ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο προς ερμηνεία της συμφωνίας (Wickman Machine Tools Sales Ltd v. L. Schuler A.G. [1972] 2 All E.R. 39 (H.L.), Kyriakides v. Kyriakides (1976) 1 C.L.R. 76, Πουγιούκα v. Θρασυβούλου (1998) 1 Α.Α.Δ. 2014). Έτσι, εν προκειμένω, η μακρά πρακτική για καταβολή του ενοικίου την 24η εκάστου μηνός, ενώ δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει ερμηνευτικά για την πρόθεση των μερών κατά το χρόνο της σύμβασης, θα ήταν ικανή να εμποδίσει τους εφεσίβλητους να επικαλούνται πληρωμή ενοικίου σε άλλο χρόνο, νοουμένου ότι θα στοιχειοθετούνταν περιστάσεις τέτοιες ώστε να βρίσκει εφαρμογή το κώλυμα λόγω συμπεριφοράς (estoppel by contact).
Επανερχόμενοι στις ανάγκες της υπόθεσης, ενόψει της διαπίστωσης μας περί κοινής δικογραφημένης θέσης ότι το ενοίκιο ήταν πληρωτέο την 24η ημέρα εκάστου μηνός, η ειδοποίηση και η αίτηση δεν ήταν πρόωρες. Έτσι, ανακύπτει το ζήτημα της προθεσμίας των 14 ημερών από της επίδοσης της αίτησης, κατά τα προβλεπόμενα από την επιφύλαξη του Άρθρου 11(1)(α).
Ο εφεσείοντας ισχυρίζεται ότι, εφόσον η προθεσμία που παρέχει ο νόμος είναι 14 ημέρες από της επίδοσης της αίτησης, εν προκειμένω που η πληρωμή έγινε πριν από την επίδοση της αίτησης, δεν τίθεται θέμα εφαρμογής της επιφύλαξης. Θεωρούμε την εισήγηση αυτή αβάσιμη. Είναι φανερό ότι ο νόμος μιλώντας για 14 ημέρες από της επίδοσης σκοπό έχει να θέσει το μέγιστο όριο της προθεσμίας και όχι να αποκλείσει πληρωμή πριν από την επίδοση. Τέτοια πληρωμή αναμφίβολα ενεργοποιεί τη σχετική επιφύλαξη, τηρουμένης βέβαια της ουσιαστικής προϋπόθεσης που αφορά την [*2542]συστηματική συμμόρφωση του ενοικιαστή στο παρελθόν.
Όμως, ως προς αυτή την ουσιαστική προϋπόθεση, ατυχώς το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ασχολήθηκε, ως όφειλε, έχοντας μάλιστα ακούσει μαρτυρία, για το ενδεχόμενο ανατροπής κατ’ έφεσιν της κρίσης του αναφορικά με το χρόνο που ήταν πληρωτέο το ενοίκιο, όπως και τελικά έγινε. Ο χειρισμός αυτός και η εξέλιξη της έφεσης οδηγούν, κατ’ ανάγκην, σε επανεκδίκαση σε ότι αφορά τη συγκεκριμένη αυτή πτυχή της υπόθεσης, προσθέτοντας στην ήδη πολύ μεγάλη καθυστέρηση.
Η έφεση γίνεται δεκτή υπό την έννοια που εξηγείται ανωτέρω. Η πρωτόδικη απόφαση και η διαταγή για έξοδα παραμερίζονται.
Η υπόθεση να τεθεί ενώπιον Δικαστηρίου με διαφορετική σύνθεση για επανεκδίκαση, με δεδομένα ως κριθέντα τα υπόλοιπα ζητήματα, του εναπομείναντος ζητήματος της συστηματικής ή μη καταβολής των νομίμως οφειλομένων ενοικίων διαρκούσης της μίσθωσης (δεύτερη επιφύλαξη Άρθρου 11(1)(α) του Νόμου). Η υπόθεση να αναδικαστεί με ύψιστη προτεραιότητα.
Τα έξοδα της έφεσης, €2500 πλέον ΦΠΑ, επιδικάζονται υπέρ του εφεσείοντα και εναντίον των εφεσιβλήτων. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας να ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της επανεκδίκασης.
Η έφεση επιτυγχάνει με έξοδα. Διατάσσεται επανεκδίκαση αναφορικά με το ζήτημα της συστηματικής ή μη καταβολής των νομίμως οφειλομένων ενοικίων διαρκούσης της μίσθωσης.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο