ECLI:CY:AD:2018:A246
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 270/2016)
22 Mαϊου, 2018
[ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, Δ, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ., ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΒΑΒΥ ΒΑGS NURSERY LTD
Εφεσείοντες
και
ΛΟΥΪΖΑ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΟΥ ΘΕΟΔΟΣΙΟΥ
Εφεσίβλητη
_ _ _ _ _ _
Γ.Νικολάου, (κα) για Π.Παύλου και Συνεργάτες ΔΕΠΕ
Λ.Γεωργίου, (κα), για Χρ.Βαρνάβα και Σία.
_ _ _ _ _ _
ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δοθεί από την Ψαρά-Μιλτιάδου, Δ.
_ _ _ _ _ _
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ.: Η εφεσίβλητη, αιτήτρια στην πρωτόδικη διαδικασία ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων καταχώρησε Αίτηση για έξωση των εφεσειόντων/καθ΄ων η αίτηση στη βάση απαίτησης κατοχής για ιδιοχρησία και άσκηση ιδίας επιχειρηματικής δραστηριότητας με βάση το αρθ. 11(1)(ζ) και (2) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, (Ν.23/1983).
Πιστόν αντίγραφο της Αίτησης επιδόθηκε στους εφεσείοντες την 8.3.2016. Οι δικηγόροι των εφεσειόντων την ίδια ημέρα απέστειλαν στους δικηγόρους της εφεσίβλητης επιστολή, με την οποία τους ενημέρωναν πως θα καταχωρήσουν Απάντηση μόλις έχουν όλες τις λεπτομέρειες που αφορούν την υπόθεση από τους πελάτες τους. Μετά την πάροδο 2.5 μηνών από την ημερομηνία αποστολής της πιο πάνω επιστολής και με συνεχιζόμενη παράλειψη των εφεσειόντων να καταχωρήσουν την Απάντηση τους, καταχωρίστηκε εκ μέρους της εφεσίβλητης ex parte αίτηση, με την οποία ζήτησε απόφαση και/ή διάταγμα ανάκτησης κατοχής ως η κυρίως Αίτηση. Ως νομική βάση του διαβήματος προβλήθηκαν οι περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικοί Κανονισμοί και η Δ.17 θ.2 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας (που αφορά αίτηση απόφασης λόγω μη καταχώρησης εμφάνισης). Με βάση δε ένορκη δήλωση της εφεσίβλητης καθώς και σχετικών τεκμηρίων, το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε διάταγμα ανάκτησης κατοχής ως η Αίτηση την 1ην.6.2016.
Οι εφεσείοντες προβάλλουν 2 λόγους έφεσης οι οποίοι έχουν ως εξής:
Πρώτος λόγος έφεσης: λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι αποδείχτηκε η απαίτηση της εφεσίβλητης με βάση τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του «αφού απ΄αυτήν δεν προέκυπτε ικανοποίηση των προϋποθέσεων του Νόμου και ή δεν δικαιολογείτο η έκδοση διατάγματος έξωσης».
Δεύτερος λόγος έφεσης: ότι παραγνώρισε την ειδοποίηση – επιστολή ημερ. 8.3.2016 των δικηγόρων των εφεσειόντων η οποία κατεχωρήθη και στο φάκελο του Δικαστηρίου, «με την οποία τους πληροφορούσαν την πρόθεση τους να καταχωρήσουν Απάντηση μόλις θα είχαν τις απαραίτητες πληροφορίες και ή εσφαλμένα επέτρεψε την προώθηση αίτησης για απόφαση που έγινε επί εσφαλμένης νομικής βάσης χωρίς ειδοποίηση της άλλης πλευράς».
Θα ξεκινήσουμε με το δεύτερο λόγο έφεσης που αφορά διαδικαστικό θέμα.
Με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983 (2/1983) ως ετροποποιήθηκε, η υποχρέωση του καθ΄ου η αίτηση, όταν του επιδοθεί η Αίτηση δυνάμει του Νόμου, είναι να καταχωρήσει Απάντηση εντός 14 ημερών και η Απάντηση υποβάλλεται σύμφωνα με τον Τύπο 3 του Παραρτήματος, συνοδευόμενη με έγγραφο διορισμού δικηγόρου. Σύμφωνα δε με τον Κανονισμό 8, η Απάντηση εκθέτει τα ουσιώδη γεγονότα τα οποία υποστηρίζουν την υπόθεση και καθορίζει τις θεραπείες καθώς και τα γεγονότα που αμφισβητούνται. Θεραπείες και γεγονότα που δεν αμφισβητούνται ρητά, θεωρούνται παραδεκτά.
Η σχετική πρόνοια είναι απόλυτα σαφής στη διατύπωση της και δεν επιτρέπει την ερμηνεία που επιχείρησε να δώσει η κα Νικολάου. ΄Οτι δηλαδή η επιστολή που εστάλη εκ μέρους του γραφείου των εφεσειόντων είχε τη θέση «σημειώματος εμφανίσεως» και θα έπρεπε να οδηγήσει την πλευρά της εφεσίβλητης στην καταχώριση αίτησης δια κλήσεως. Αυτό, κατά την ευπαίδευτη συνήγορο, επιτάσσει η κατ΄αναλογίαν εφαρμογή των περί Πολιτικής Δικονομίας Κανονισμών.
Με όλο το σεβασμό η ερμηνεία που δίδεται είναι εσφαλμένη. Στην κρινόμενη περίπτωση, ακριβώς η μη καταχώρηση Απάντησης – η μόνη εκ των θεσμών υποχρέωση – έδιδε έρεισμα στην καταχώρηση αίτησης για απόδειξη της απαίτησης λόγω μη καταχώρησης εμφάνισης, δυνάμει της Δ.17 θ.2. Αφού ακριβώς, είναι δια της Απάντησης και όχι δι΄οποιασδήποτε επιστολής, που αποκτούσαν δικονομική οντότητα οι καθ΄ων η αίτηση.
Συνεπώς ο δεύτερος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Σ΄ό,τι αφορά τον πρώτο λόγο έφεσης, η θέση της πλευράς των εφεσειόντων συνίσταται ουσιαστικά στο ότι η προσφερθείσα μαρτυρία δια της ένορκης δήλωσης προς απόδειξη της απαίτησης δεν ικανοποιούσε τις προϋποθέσεις του Νόμου και δη του άρθρου 11(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
Το 11(ζ) έχει ως εξής:
«(ζ) εις περίπτωσιν καθ’ ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην διά την επιχείρησιν του ή διά σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος:
Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ’ όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου ή»
Από την απλή ανάγνωση της σχετικής πρόνοιας προκύπτει ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να ικανοποιηθεί:
(α) ότι ζητείται ανάκτηση κατοχής καταστήματος, από τον ιδιοκτήτη (ή τη σύζυγο ή τα τέκνα) για ιδία χρήση,
(β) ότι ο ιδιοκτήτης (ή η σύζυγος ή τα τέκνα) δεν μπόρεσε να εξασφαλίσει άλλην ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη.
(γ) ότι θα πρέπει το Δικαστήριο να σταθμίσει, λαμβανομένων υπόψη των περιστάσεων της υπόθεσης, την ταλαιπωρία που θα προκαλείτο, ως καθορίζεται στο Νόμο.
Η θέση της κας Νικολάου ήταν ότι το Δικαστήριο δεν είχε ενώπιον του μαρτυρία για τις πιο πάνω προϋποθέσεις (β) και (γ). Βεβαίως για την προϋπόθεση (α) είναι σαφές ότι η ιδιοχρησία προβαλλόταν ευθύς εξ αρχής ως λόγος έξωσης. (Βλ. Στασή ν. Παπασάββα κ.α. (1996) 1 Α.Α.Δ.1048).
Για τις λοιπές προϋποθέσεις είναι αναγκαίο να εξεταστούν προσεκτικά τα δεδομένα της υπόθεσης, όπως προκύπτουν από το φάκελο της υπόθεσης.
Ανατρέξαμε, καθηκόντως, στην ίδια την Αίτηση καθώς και στην ένορκη δήλωση που στηρίζει την απόδειξη της απαίτησης. Στην ένορκη αυτή δήλωση, της εφεσίβλητης, ευθέως υιοθετείται ολόκληρο το περιεχόμενο της γραπτής Αίτησης, περιεχόμενο που συντάχθηκε δυνάμει του Κανονισμού.
Στο εν λόγω δικόγραφο η εφεσίβλητη με μεγάλη λεπτομέρεια παραθέτει το ιστορικό της υπόθεσης και επισημαίνει ότι η ίδια πριν την ενοικίαση προς την πλευρά των εφεσειόντων διατηρούσε το υποστατικό αυτό για να το λειτουργεί ως νηπιαγωγείο. Προβλήματα υγείας που είχε την ανάγκασαν να το ενοικιάσει. Οι δε εφεσείοντες είναι ως νηπιαγωγείο που το ενοικίασαν και ως τέτοιο το λειτουργούν.
Μετά την καλυτέρευση των προβλημάτων υγείας που είχε και ενώ απασχολείτο σε συναφή κλάδο, αναγκάστηκε μετά την απώλεια της τελευταίας εργασίας της, να ζητήσει να χρησιμοποιήσει το επίδικο υποστατικό για δική της επαγγελματική στέγη «ως ακριβώς χρησιμοποιούσε αυτή προτού την ενοικιάσει». Σύμφωνα δε με την παραγρ.3 της Αίτησης της, η εφεσίβλητη «δεν κατάφερε να εξεύρει άλλο κατάλληλο υποστατικό για τη στέγαση της προτιθέμενης και/ή επαναλειτουργίας επιχείρησης της, παρά τις πραγματικές και ειλικρινείς προσπάθειες της να εξασφαλίσει άλλην ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρηση της και/ή για τους σκοπούς της επιχείρησης της».
Παρατίθενται επίσης στη δικογραφία στοιχεία τα οποία αφορούν την ίδια την εφεσίβλητη και τις συνθήκες αυτής. (Βλ. και το μέρος της Αίτησης Ε ΄Αλλα Σχετικά Γεγονότα).
Είναι φανερό από τα πιο πάνω ότι - με δεδομένη τη μη ύπαρξη αντίθετης θέσης - η υιοθέτηση ενόρκως των γεγονότων που περιλαμβάνει η δικογραφία με την προσθήκη σχετικών τεκμηρίων - όπως αλληλογραφίας, ιατρικής έκθεσης - ικανοποιούσε τις προϋποθέσεις του Νόμου και το Δικαστήριο εύλογα θα μπορούσε να συσχετίσει τα γεγονότα που παρατίθεντο ενόρκως με το πλαίσιο του άρθρου 11(ζ) καθώς φανέρωναν τη μη δυνατότητα εξασφάλισης άλλης στέγης με εύλογο ενοίκιο και τη στάθμιση ταλαιπωρίας στον πενιχρό βαθμό που θα μπορούσε αυτό να κριθεί, εφόσον απουσίαζε η αντίθετη θέση.
Η Κόσμος Λτδ κ.ά. ν. Φυλακτού Λτδ (1992) 1 Α.Α.Δ. 1086 που επικαλέστηκε προς επίρρωση των θέσεων της η κα Νικολάου, δεν υποστηρίζει το λόγο έφεσης αφού στην υπόθεση αυτή η ακρόαση συντελέστηκε κατ΄αντιμωλία και υπήρξε ανάγκη πλήρους αξιολόγησης μαρτυρίας, κάτι που εδώ προφανώς δεν συμβαίνει. Είναι σημαντικό βεβαίως ότι, εν προκειμένω, η θεώρηση της μαρτυρίας και η δικαιική κρίση γίνεται στη βάση μιας και μόνης εκδοχής. Αυτό τονίστηκε στη Wynne v. Mavronicola (2009)1 A.A.Δ. 1138 και Ηasan v. Ανδρέου, Πολ.έφ. 2/2011 ημερ. 2.12.2015, ECLI:CY:AD:2015:A803.
Συνεπώς ο πρώτος λόγος έφεσης ομοίως απορρίπτεται.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα €2000, πλέον ΦΠΑ, αν υπάρχει, υπέρ της εφεσίβλητης.
ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, Δ.
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.
ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο