ECLI:CY:AD:2019:A423
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 175/2013)
11 Οκτωβρίου, 2019
[ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
1. M.C.A. HOTELS LTD,
2. xxx ΑΥΞΕΝΤΙΟΥ,
Εφεσείοντες/Εναγόμενοι,
ΚΑΙ
ANDREAS I. KARPASSITIS & SONS MANUFACTURING LTD,
Εφεσίβλητη/Ενάγουσα.
_ _ _ _ _ _
Γ. Δημητρίου (κα) για Ανδρέα Β. Ζαχαρίου & Σία ΔΕΠΕ, για τους
Εφεσείοντες.
Ε. Ανδρέου (κα) για Αντώνη Ανδρέου και Σία ΔΕΠΕ, για την
Εφεσίβλητη.
_ _ _ _ _ _
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δοθεί από την Σταματίου, Δ.
_ _ _ _ _ _
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.: Με την παρούσα έφεση αμφισβητείται η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας με την οποία απορρίφθηκε η ανταπαίτηση των εφεσειόντων. Η αγωγή αφορούσε την καταβολή καθυστερημένων ενοικίων και ανάκτηση κατοχής δύο ξενοδοχείων. Τα εν λόγω ξενοδοχεία ήταν ιδιοκτησίας της εφεσίβλητης και, δυνάμει συμφωνίας ημερομηνίας 2.2.2000, ενοικιάστηκαν στην εφεσείουσα 1, για περίοδο πέντε ετών. Ο εφεσείων 2, εκτελεστικός διευθυντής της εφεσείουσας εταιρείας ήταν προσωπικά εγγυητής όλων των υποχρεώσεων της εταιρείας.
Οι απαιτήσεις της εφεσίβλητης είχαν ικανοποιηθεί με αποτέλεσμα η ακρόαση της υπόθεσης να προχωρήσει μόνο σε συνάρτηση με την ανταπαίτηση των εφεσειόντων για ζημιές, τις οποίες, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς τους, έχουν υποστεί συνεπεία παραβίασης της προαναφερθείσας συμφωνίας από την εφεσίβλητη, καθ΄ όν χρόνο αυτή συνέχιζε να βρίσκεται σε ισχύ.
Υπήρξαν προβλήματα στις συμβατικές σχέσεις μεταξύ των μερών που αφορούσαν στις δαπάνες επιδιόρθωσης και ανακαίνισης των ξενοδοχείων, και στη μη έγκαιρη καταβολή των ενοικίων. Προς επίλυση τους συνομολογήθηκαν συμπληρωματικές συμφωνίες. Η πρώτη συνήφθη στις 6.3.2001 και αφορούσε κυρίως το θέμα των δαπανών για την ανακαίνιση των ξενοδοχείων. Ο σχετικός όρος προνοούσε ως ακολούθως:
«Ο ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗΣ θα αποκόπτει ετήσια από το πληρωτέο ενοίκιο, κατά την 1η Μαρτίου κάθε έτους ενοικίασης, το ποσό των £10.000 (δέκα χιλιάδων λιρών) το οποίο θα δαπανεί για ανακαίνιση των ξενοδοχείων. Οι ανακαινίσεις που θα γίνονται με τη δαπάνη του ανωτέρω ποσού θα αποτελούν περιουσία του ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ.
………………………………………………………………………....»
Στις 10.7.2003 συνήφθη νέα συμφωνία η οποία αφορούσε την πληρωμή κάποιου ποσού, με στόχο την απόσυρση αγωγών που εκκρεμούσαν εναντίον των εφεσειόντων, καθώς και την αλλαγή των θυρών σε ένα από τα ξενοδοχεία. Στις 6.2.2004 συνήφθη νέα συμφωνία με την οποία τερματίστηκε εκ συμφώνου από την 1.1.2004 η ενοικίαση ενός εκ των δύο ξενοδοχείων. Επίσης, με την εν λόγω συμφωνία προνοείτο, μεταξύ άλλων, όπως οι εφεσείοντες πληρώσουν το ποσό των ΛΚ302.500 που αποτελούσε οφειλόμενα ενοίκια, καθώς και σε διευθετήσεις σχετικά με αγωγή που εκκρεμούσε ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας. Στις 25.4.2005 η εφεσίβλητη τερμάτισε τη συμφωνία ενοικίασης, Τεκμ. 1.
Με την υπό κρίση αγωγή επιδιώκετο ο τερματισμός της κατοχής του μέχρι τότε ενοικιασθέντος ξενοδοχείου από τους εφεσείοντες καθώς επίσης και η καταβολή ΛΚ112.750 ως οφειλόμενων ενοικίων για την περίοδο από 1.12.2004 μέχρι 15.4.2005. Τελικά, στις 30.11.2005 παραδόθηκε η ελεύθερη κατοχή του ξενοδοχείου και στις 22.1.2010 οι εφεσείοντες συμφώνησαν για την έκδοση απόφασης για το ποσό των €389.988,27 με νόμιμο τόκο από 6.5.2005 για καθυστερημένα ενοίκια και ως απώλεια ενοικίων για όσο διάστημα διάρκεσε η κατοχή του ξενοδοχείου μετά τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης. Η εκτέλεση της απόφασης ανεστάλη μέχρι την εκδίκαση της ανταπαίτησης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού εξέτασε τις πρόνοιες των μεταξύ των διαδίκων συμφωνιών, έκρινε ότι η υποχρέωση της εφεσίβλητης για επιδιορθώσεις ουσιαστικά περιορίζετο μόνο σε ζημιά από φυσική φθορά και εύλογη χρήση. Όμως, έκρινε ότι στο δικόγραφο τους, δεν επικαλούνται ότι υπήρξε παραβίαση της συγκεκριμένης αυτής υποχρέωσης της εφεσίβλητης, ούτε ότι η ζημιά την οποία ισχυρίζονται ότι έχουν υποστεί σχετίζεται με την εν λόγω υποχρέωση της τελευταίας. Ως εκ τούτου, θεώρησε αχρείαστη την ενασχόληση με την υπόλοιπη μαρτυρία, παρά μόνο επεσήμανε κάποια σημεία από τη μαρτυρία, για τα οποία θα γίνει αναφορά στην πορεία της απόφασής μας και απέρριψε την ανταπαίτηση.
Με το μοναδικό λόγο έφεσης που εμπεριέχει η έφεση που καταχώρησαν οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι η απόφαση του Δικαστηρίου ότι η απαίτηση τους δεν ήταν δικογραφημένη, στη βάση της οποίας απέρριψε την ανταπαίτησή τους, ήταν λανθασμένη. Συγκεκριμένα, οι εφεσείοντες παραπέμπουν στις παραγράφους 2β, 2γ, 2ε και 2στ και στις επόμενες παραγράφους της Υπεράσπισης, όπου, σύμφωνα με την εισήγησή τους, γίνεται αναφορά στην παράλειψη της εφεσίβλητης να εκπληρώσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις, που οδήγησε τους εφεσείοντες να προβούν οι ίδιοι σε επιδιορθώσεις. Αποτελεί θέση των εφεσειόντων ότι ο βασικός ισχυρισμός τους ήταν καθόλα δικογραφημένος. Περαιτέρω, η σχετική μαρτυρία προσήχθη χωρίς ένσταση και θα έπρεπε να ληφθεί υπόψη. Ακόμα και σε περίπτωση που ήθελε κριθεί ότι δεν υπήρχε η αναγκαία δικογραφική κάλυψη, με δεδομένο ότι η μαρτυρία προσήχθη χωρίς ένσταση, τότε αυτή λαμβάνεται υπόψη. Εάν δε η μαρτυρία δικαιολογεί την έκδοση απόφασης, αυτή εκδίδεται υπό τον όρο να γίνει σχετική τροποποίηση έτσι ώστε το δικόγραφο να συνάδει με την προσαχθείσα μαρτυρία. Προς τούτο παρέπεμψαν στις υποθέσεις Constantin v. Αντωνιάδη (2004) 1 ΑΑΔ 1701, Kemal v. Kasti (1962) CLR 317 και Stylianou v. Manolis (1982) 1 CLR 287.
Αντίθετη η θέση της εφεσίβλητης η οποία υποστήριξε την πρωτόδικη απόφαση. Τονίστηκε από την εφεσίβλητη ότι οι εφεσείοντες δεν δικογράφησαν τον ισχυρισμό παράβασης από την εφεσίβλητη των υποχρεώσεων της που απορρέουν από τον όρο 5(δ) της συμφωνίας ή ισχυρισμό για ζημιά που έχει υποστεί συνεπεία μη συμμόρφωσης της εφεσίβλητης με την υποχρέωση της για επιδιορθώσεις ζημιών φυσικής φθοράς. Η εφεσίβλητη στην Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση δικογράφησε τη θέση της ότι με βάση τους όρους της συμφωνίας η υποχρέωση της περιοριζόταν μόνο σε επιδιορθώσεις που ήταν αποτέλεσμα φυσικής φθοράς και εύλογης χρήσης. Παρά ταύτα, συνεχίζει η εισήγηση, οι εφεσείοντες επέλεξαν να επιμένουν στη θέση τους, την οποία προώθησαν κατά την ακρόαση, να αξιώνουν όλες τις δαπάνες που ισχυρίστηκαν ότι κατέβαλαν για επιδιορθώσεις – ανακαινίσεις του ξενοδοχείου, ισχυριζόμενοι ότι η εφεσίβλητη είχε υποχρέωση με βάση τη συμφωνία να καταβάλει.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε, με βάση τις συμφωνίες μεταξύ των μερών (Τεκμ. 1 και 2), ότι οι εφεσείοντες «υποχρεούντο να προβαίνουν σε όλες τις επιδιορθώσεις οι οποίες θεωρούντο αναγκαίες, να γίνοντο στο ξενοδοχείο, διαρκούσης της ενοικίασης, με εξαίρεση αυτές που προέκυπταν συνεπεία φυσικής φθοράς και χρήσης. Οι τελευταίες ήσαν υποχρέωση των εναγόντων καθώς και μέρος της ετήσιας δαπάνης για ανακαινίσεις...». Δεν προχώρησε όμως το Δικαστήριο να εξετάσει τη φύση της εν λόγω ζημιάς, επειδή «οι εναγόμενοι δε ζητούν με την ανταπαίτηση τους να αποζημιωθούν ή έστω να αποκατασταθούν σε οποιοδήποτε ποσό χρημάτων το οποίο αυτοί κατέβαλαν για επιδιορθώσεις οι οποίες αφορούσαν ζημιά στο ξενοδοχείο από φυσική φθορά και εύλογη χρήση. Ενώ ακόμα πιο σοβαρή και, βεβαίως, καθοριστική όσον αφορά την ανταπαίτηση είναι η παντελής απουσία αναφοράς στη δικογραφία τους σε επιδιορθώσεις αναφορικά με ζημιά της φύσης που αναφέρεται πιο πάνω.».
Το εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι εφεσείοντες δικαιούντο μόνο σε αποζημιώσεις για ποσά που δαπάνησαν ως αποτέλεσμα φυσικής φθοράς και εύλογης χρήσης, δεν αμφισβητείται με την παρούσα έφεση και, συνεπώς, δεν θα προβούμε σε ανάλυση των όρων της συμφωνίας. Αυτό που χρήζει εξέτασης είναι κατά πόσο το περιεχόμενο του δικογράφου των εφεσειόντων επέτρεπε στο Δικαστήριο να εξετάσει κατά πόσο η εφεσίβλητη παραβίασε τις υποχρεώσεις της, δυνάμει του όρου 5(δ) της συμφωνίας, Τεκμ. 1, και τις δαπάνες που σχετίζονται με φυσική φθορά και εύλογη χρήση. Ο όρος 5(δ) αφορούσε υποχρεώσεις του ενοικιαστή και προνοούσε ως ακολούθως:
«Όπως συντηρεί, επιδιορθώνει και διατηρεί σε καλήν κατάσταση (το ξενοδοχείο) συμπεριλαμβανομένου του μηχανικού και ηλεκτρολογικού εξοπλισμού, εξαιρουμένης φυσικής φθοράς και χρήσεως.»
Εξετάσαμε το περιεχόμενο του δικογράφου των εφεσειόντων και σε συμφωνία με το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν διαπιστώνουμε να υπάρχει η αναγκαία δικογραφική κάλυψη. Είναι γεγονός ότι στην παράγραφο 2(β) του δικογράφου τους γίνεται αναφορά στον όρο 5(δ) της συμφωνίας, ενώ οι υπόλοιπες υποπαράγραφοι της παραγράφου 2 αφορούν την επιβολή όρων από τον ΚΟΤ για τη συνέχιση της λειτουργίας του ξενοδοχείου στην κατηγορία τριών αστέρων και στις ενέργειες που έγιναν επί τούτου. Δεν υπάρχει, όμως, ειδικός ισχυρισμός για παραβίαση του όρου 5(δ) της συμφωνίας. Στην παράγραφο 7 της ανταπαίτησης όπου οι εφεσείοντες συγκεκριμενοποιούν την απαίτησή τους, αναφέρονται τα εξής:
«7. Οι εναγόμενοι έχουν δαπανήσει μέχρι σήμερα £324.287,03 για τις αναγκαίες ανακαινίσεις – επιδιορθώσεις του επίδικου ξενοδοχείου, ποσό που όφειλαν να δαπανήσουν οι ενάγοντες με βάση τις πρόνοιες της επίδικης Συμφωνίας Μίσθωσης.»
Ο ισχυρισμός των εφεσειόντων ότι ο όρος επιδιορθώσεις και ανακαινίσεις είναι ευρύς και γενικός και καλύπτει όλες τις επιδιορθώσεις, είτε αυτές αποτελούσαν επιδιόρθωση ή εργασία για αποκατάσταση του ξενοδοχείου σε υποφερτή κατάσταση, στην οποία δεν βρισκόταν λόγω φυσικής φθοράς ή και άλλως πως, δεν μπορεί να ευσταθήσει. Οι μεταξύ των μερών συμφωνίες περιλάμβαναν, πέραν του όρου 5(δ), και άλλους σχετικούς με επιδιορθώσεις όρους. Συνεπώς, απαιτείτο σαφής δικογράφηση της παράλειψης συμμόρφωσης με όρους της συμφωνίας και όπως εδίδοντο οι αναγκαίες λεπτομέρειες. Σχετική είναι η αναφορά στην οποία παραπέμπει η εφεσίβλητη από το σύγγραμμα Bullen & Leake and Jacob’s Precedents of Pleadings (12η Έκδοση), σελίδα 58:
«The breach of contract must be carefully drafted and all necessary particulars given.
…………………………………………….
If the covenant or agreement as alleged in the statement of claim contains any exception or proviso it will be necessary to qualify the breach accordingly; as, e.g. where there is a covenant to repair premises, except damage by fire, it must appear that the defendant failed to repair other damage than damage by fire… In relation to such a covenant the breach must be alleged in such a manner as to show that the case does not fall within the proviso or exception.»
Είναι λοιπόν σαφές ότι οι εφεσείοντες όφειλαν με καθαρό δικογραφικό λόγο, όπως ακριβώς επιβάλλουν οι Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας, να ξεχωρίσουν τα ποσά που διεκδικούσαν και ότι αυτά οφείλονταν μόνο σε ποσά δαπανηθέντα για φυσική φθορά και χρήση. Η απόφαση στη Latifundia Properties Ltd ν. Ψακή κ.ά. (2003) 1 ΑΑΔ 670, είναι υποστηρικτική της θέσης ως προς την προσοχή που πρέπει να επιδεικνύεται στη δικογράφηση, ιδιαίτερα όταν το ζήτημα δεν είναι απλώς νομικό, αλλά θέμα γεγονότων. Και ότι από τη στιγμή που δεν είναι επίδικο ένα θέμα, αυτό δεν μπορεί να εξεταστεί και να επιλυθεί (Λυσιώτης ν. Αχιλλέως (1998) 1 ΑΑΔ 1567).
Για τους πιο πάνω λόγους, θεωρούμε ορθή την πρωτόδικη κρίση ότι το δικόγραφο της εφεσίβλητης δεν κάλυπτε την σχετική αξίωση και, συνεπώς, δεν του επέτρεπε να εξετάσει την ανταπαίτηση. Αναφορικά με τον ισχυρισμό των εφεσειόντων ότι το Δικαστήριο θα έπρεπε να εξετάσει τη μαρτυρία και, ακολούθως, να εκδώσει απόφαση υπό τον όρο ότι οι εφεσείοντες θα προέβαιναν σε τροποποίηση του δικογράφου τους, αυτός επίσης δεν ευσταθεί. Οι εφεσείοντες είναι γεγονός ότι προσέφεραν μαρτυρία ως προς τα ποσά που δαπάνησαν και τη ζημιά που κατ΄ ισχυρισμό είχαν υποστεί, χωρίς βέβαια ένσταση, ενώ τα κατατεθέντα τιμολόγια και αποδείξεις δεν διευκρίνιζαν ότι ήταν για φυσική φθορά και χρήση. Προσήχθη μαρτυρία από τον Μ.6 με την οποία διευκρινίζετο ότι κάποια τιμολόγια κάλυπταν φυσική φθορά, όμως κρίθηκε από το Δικαστήριο ότι αυτή ερχόταν σε αντίφαση με τη μαρτυρία άλλων δύο μαρτύρων και επίσης πως αυτή ήταν εκτός δικογράφων. Θα προσθέταμε επίσης ότι λόγω των όρων των συμφωνιών όπου αποκόπτονταν κάποια ποσά για επιδιορθώσεις φυσικής φθοράς, δεν διδόταν η δυνατότητα στο Δικαστήριο να καταλήξει σε ασφαλές εύρημα για το ποσό των δαπανών που αφορούσαν επιδιορθώσεις φυσικής φθοράς, ούτε αυτό το ποσό συγκεκριμενοποιήθηκε ακόμα και στις τελικές αγορεύσεις των συνηγόρων των εφεσειόντων. Όσον αφορά το πρόβλημα της δικογραφικής κάλυψης, το οποίο αποτελεί το μοναδικό λόγο έφεσης, αυτό προέκυψε, όταν το Δικαστήριο, ερμηνεύοντας τις μεταξύ των διαδίκων συμφωνίες, έκρινε πως τα μόνα ποσά χρημάτων που θα μπορούσαν να αξιώσουν οι εφεσείοντες είναι αυτά που κατέβαλαν για επιδιορθώσεις οι οποίες αφορούσαν ζημιά στο ξενοδοχείο από φυσική φθορά και εύλογη χρήση. Η αξίωσή τους, όμως, με βάση τη δικογραφία, δεν αναφερόταν σε αυτό το είδος αποζημίωσης. Η ουσία της ανταπαίτησης ήταν διαφορετική. Δε θα μπορούσε, λοιπόν, να αποδοθεί οποιοδήποτε ποσό αποζημίωσης τυχόν είχε αποδειχθεί και να διαταχθεί εκ των υστέρων η τροποποίηση του δικογράφου, καθότι θα σήμαινε τροποποίηση της βάσης της ανταπαίτησης, κάτι που βεβαίως δεν είναι επιτρεπτό να γίνει σε αυτό το στάδιο.
Η έφεση απορρίπτεται με €2.000 έξοδα, πλέον ΦΠΑ, εναντίον των εφεσειόντων.
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.
ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δ.
/ΧΤΘ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο