ECLI:CY:AD:2020:A313
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 162/2014)
11 Σεπτεμβρίου, 2020
[ΠΑΝΑΓΗ, ΓΙΑΣΕΜΗΣ, ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ/στές]
ΕΡΓΟΛΗΠΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ Χ.Π.Θ. ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ ΛΤΔ,
Εφεσείουσα-Εναγομένη,
ν.
K. ΤΣΙΑΜΕΖΗ,
Εφεσίβλητης-Ενάγουσας.
________________________
Μάριος Κυριακίδης, για την Εφεσείουσα.
Μορφινή Κυπριανίδου, για Μιχαήλ Σταματάρη και Συνεργάτες, για την Εφεσίβλητη.
________________________
ΠΑΝΑΓΗ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα
δώσει ο Δικαστής Γ.Ν. Γιασεμής.
________________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Γ.Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.: Στις 19.2.2014, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, στο πλαίσιο τελικής απόφασής του στην αίτηση αρ. Ε131/2007, (η «αίτηση»), εξέδωσε προς όφελος της εφεσίβλητης και εναντίον της εφεσείουσας εταιρείας, (η «εφεσείουσα»), μεταξύ άλλων, διάταγμα για την ανάκτηση της κατοχής μιας διατηρητέας κατοικίας. Πρόκειται για την κατοικία, ιδιοκτησία της εφεσίβλητης από τον Αύγουστο του 2006, η οποία βρίσκεται στην οδό Ναυαρίνου, αρ. x, ενορία Αγίου Ανδρέα, στη Λευκωσία, (η «κατοικία»). Το διάταγμα εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 11(1)(η)(ιν) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/1983), όπως αυτός έχει τροποποιηθεί, (ο «Νόμος»). Σε σχέση με τα έξοδα της υπόθεσης, διατάχθηκε όπως η κάθε πλευρά επιβαρυνθεί με τα δικά της.
Η εφεσείουσα δε συμμορφώθηκε με οποιοδήποτε μέρος της απόφασης και, με την παρούσα έφεση, αμφισβητεί την ορθότητα αυτής, στο σύνολό της, πλην της διαταγής για τα έξοδα. Από την πλευρά της, η εφεσίβλητη, με αντέφεση, την οποία, στη συνέχεια, απέσυρε, αμφισβήτησε μόνο την ορθότητα της τελευταίας πιο πάνω διαταγής. Στην εφεσιβαλλόμενη απόφαση, η οποία είναι ογκώδης, παρατίθεται πληθώρα λεπτομερειών αναφορικά με την πραγματική και τη νομική πτυχή της υπόθεσης.
Το εκδικάσαν Δικαστήριο, στη βάση της μαρτυρίας την οποία αυτό αποδέχτηκε, καθόρισε τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης, ως εξής: Η εφεσίβλητη, K. Τσιαμέζη, είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια της κατοικίας. Την απέκτησε δυνάμει δωρεάς από τον αδελφό της Σ. Τσιαμέζη, προηγούμενο ιδιοκτήτη, (ο «προηγούμενος ιδιοκτήτης»). Η κατοικία κτίστηκε προ πολλών δεκαετιών. ΄Οταν δε αγοράστηκε, το Μάιο του 1982, από τον πατέρα της εφεσίβλητης, ήταν, ήδη, ενοικιασμένη, από το 1969, στο Θεμιστοκλή Αλεξάνδρου και χρησιμοποιείτο ως τόπος διαμονής της οικογένειάς του. Μετά το θάνατό του, η ενοικίαση συνεχίστηκε από τον υιό του, Χ. Αλεξάνδρου, ο οποίος χρησιμοποιούσε την κατοικία ως τόπο διαμονής της δικής του οικογένειας.
Τον Ιούλιο του 1984, ο Χ. Αλεξάνδρου συνέστησε και ενέγραψε την εφεσείουσα, της οποίας τα γραφεία στεγάζονται, έκτοτε, στην κατοικία, οι δε αποδείξεις πληρωμής του ενοικίου εκδίδονται, κατόπιν αιτήματος της εφεσείουσας, στο όνομά της. Το καταβαλλόμενο, από το 2005, περίπου, χωρίς μεταβολή, ενοίκιο ανέρχεται στα €162,32 μηνιαίως. Στη βάση της διαμόρφωσης, ως ανωτέρω, του καθεστώτος κατοχής της κατοικίας, καθώς, επίσης, του τρόπου πληρωμής του ενοικίου σε σχέση με αυτή, η ενοικίαση μετατράπηκε σε περιοδική, ήτοι σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα, από το 1984.
Η εφεσείουσα, κατά τα έτη 2000 και/ή 2002 έως 2003, με αρχές του 2004, προέβη σε διάφορες οικοδομικές εργασίες εντός και εκτός της κατοικίας, χωρίς την εξασφάλιση των απαιτουμένων από τις αρμόδιες αρχές αδειών, καθώς και χωρίς τη συγκατάθεση του προηγούμενου ιδιοκτήτη. Ως αποτέλεσμα, προς το τέλος του 2004, ο Δήμος Λευκωσίας έλαβε δικαστικά μέτρα εναντίον της και των διευθυντών της και πέτυχε την καταδίκη τους σε σχέση με τις προαναφερθείσες παράνομες, όπως αποδείχθηκε, πράξεις τους.
Στο μεταξύ, το 2004, η κατοικία κηρύχθηκε διατηρητέα, δυνάμει Διατάγματος Διατήρησης, που δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 2.4.2004, Κ.Δ.Π. 192/2004, ως Οικοδομή Αστικής Παραδοσιακής Αρχιτεκτονικής (ειδικού αρχιτεκτονικού και κοινωνικού ενδιαφέροντος). Με την υπαγωγή της στο πιο πάνω καθεστώς, σταμάτησαν οι εργασίες οι οποίες εκτελούνταν σε αυτή. Ακολούθως, ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, με επιστολή, μέσω του δικηγόρου του, ημερομηνίας 19.11.2004, κατήγγειλε την ενοικίαση. Κάλεσε δε την εφεσείουσα να παραδώσει σε αυτόν την κατοικία, ελεύθερη κατοχής, για τους λόγους που αναφέρονταν στην επιστολή του ημερομηνίας 20.9.2004, η οποία, ας σημειωθεί, δεν κατατέθηκε στο Δικαστήριο ως μαρτυρία.
Επιστολές τερματισμού της ενοικίασης απέστειλε, στις 22.9.2006, προς την εφεσείουσα, μέσω του δικηγόρου της, και η εφεσίβλητη, ως η ιδιοκτήτρια, πλέον, της κατοικίας. Πρόκειται για επιστολές ιδίου, περίπου, περιεχομένου, με τις οποίες καλείτο η εφεσείουσα όπως, εντός τεσσάρων μηνών από τη λήψη τους, παραδώσει κενή κατοχή της κατοικίας, στην ίδια κατάσταση που αυτή την είχε παραλάβει. Με μια από τις επιστολές, πληροφορείτο, επίσης, η εφεσείουσα ότι η ενοικίαση τερματιζόταν, για το λόγο ότι η εφεσίβλητη είχε πρόθεση να εκτελέσει έργα στην κατοικία, η οποία είχε κηρυχθεί διατηρητέα. Ο συγκεκριμένος λόγος επιτρέπει, σύμφωνα με το άρθρο 11(1)(η)(ιν) του Νόμου, την έκδοση διατάγματος για την ανάκτηση κατοχής κατοικίας εμπίπτουσας στο Νόμο. ΄Οπως δε έχει ήδη αναφερθεί, στην παρούσα περίπτωση, το διάταγμα για ανάκτηση κατοχής της κατοικίας εκδόθηκε δυνάμει της πιο πάνω νομοθετικής πρόνοιας.
Η εφεσείουσα, με δεκατρείς λόγους, προωθεί την έφεση εναντίον της πρωτόδικης απόφασης. Ειδικά, με τον πρώτο και τον τέταρτο λόγο, αμφισβητεί την κατάληξη του εκδικάσαντος Δικαστηρίου περί ύπαρξης δικαιοδοσίας σε αυτό να επιληφθεί της αίτησης, αφού, όπως το θέτει, τούτο «δεν κατέληξε σε σαφές θετικό εύρημα ότι η ενοικίαση ήταν θέσμια». Συγκεκριμένα, ενώ αποτελεί κοινό τόπο μεταξύ των διαδίκων ότι η ενοικίαση ήταν από μήνα σε μήνα, η εφεσείουσα διαφωνεί ότι αυτή, στη συνέχεια, μετατράπηκε σε θέσμια. Υποστηρίζει δε, συναφώς, πως δεν τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου οποιαδήποτε σχετική μαρτυρία, ούτε αυτό προέβη σε σαφή ευρήματα προς τούτο. Ως αποτέλεσμα, συνεχίζει η εισήγηση, το Δικαστήριο ουδέποτε απέκτησε δικαιοδοσία να εκδικάσει την υπόθεση. Προέχει, επομένως, η εξέταση των λόγων, ανωτέρω.
Εξουσία για έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής κατοικίας από ενοικιαστή ο οποίος αναγνωρίζεται από το Νόμο ως θέσμιος κέκτηται, δυνάμει του άρθρου 11 του Νόμου, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, αυτού καθιδρυθέντος δυνάμει του άρθρου 4 του Νόμου. Το εν λόγω Δικαστήριο, σε περίπτωση κατά την οποία ο ενοικιαστής του ακινήτου δεν έχει αποκτήσει την πιο πάνω ιδιότητα, δεν έχει τέτοια εξουσία. Σύμφωνα δε με το άρθρο 2 του Νόμου, «‘θέσμιος ενοικιαστής’ σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον ...». Στην παρούσα υπόθεση, «πρώτη ενοικίαση» θεωρείται ότι ήταν η μηνιαία συμβατική ενοικίαση που αναφέρθηκε πιο πάνω, αυτής διαπιστωθείσας ως τέτοιας από τη μηνιαία καταβολή του ενοικίου.
Στην προκειμένη περίπτωση, η εφεσίβλητη ισχυρίστηκε ότι η προαναφερθείσα ενοικίαση είχε δεόντως τερματιστεί και ότι η εφεσείουσα κατέστη «θέσμια ενοικιάστρια». Ο τερματισμός, όμως, για να ήταν δραστικός, έπρεπε να είχε γίνει νομότυπα. Σύμφωνα με ό,τι λέχθηκε στην υπόθεση Nicos Christou Developm. Ltd v. Τοφινή (1998) 1 Α.Α.Δ. 1990, στη σελίδα 1995: «... για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα ή θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, ή να έχει δοθεί νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού.» Ειδικά, σε περίπτωση ενοικίασης από μήνα σε μήνα, για να είναι νόμιμος ο τερματισμός της, πρέπει να δοθεί ειδοποίηση ενός μηνός, η οποία να εκπνέει στο τέλος της περιόδου της υπό αναφορά ενοικίασης, (βλ. Georghios E. Glykys v. Ioannis Stylianou Ioannides (1959 - 60) 24 C.L.R. 220 και Sergiou Estates Ltd v. Μπεντέζη (1995) 1 Α.Α.Δ. 889).
Είναι γεγονός ότι το εκδικάσαν Δικαστήριο πείστηκε ότι δόθηκε τέτοια ειδοποίηση. Διαπίστωσε δε ότι: «Ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, με επιστολή του τότε δικηγόρου του, προς την Καθ’ ης η Αίτηση, ημερομηνίας 19.11.2004, Τεκμήριο 11, κατήγγειλε την ενοικίαση και κάλεσε την Καθ’ ης η Αίτηση να παραδώσει σ’ αυτόν, ελεύθερη κατοχή της Οικίας, για τους λόγους τους οποίους αναφέρει στην επιστολή του, ημερομηνίας 20.9.2004 - επιστολή η οποία, πρέπει να σημειωθεί, δεν έχει προσκομιστεί ενώπιόν μας- πλην όμως, η Καθ’ ης η Αίτηση παρέλειψε να συμμορφωθεί, ...» Ωστόσο, από τα λεχθέντα, ανωτέρω, ο τερματισμός της ενοικίασης φέρεται να έγινε με την αγνώστου περιεχομένου επιστολή ημερομηνίας 20.9.2004. Κατά συνέπεια, ουδέποτε κατέστησαν γνωστοί, στο πλαίσιο της εκδίκασης της αίτησης, οι λόγοι για τους οποίους είχε, κατ’ ισχυρισμό, τερματιστεί η ενοικίαση, ούτε, βεβαίως, κατέστη γνωστός ο χρόνος ο οποίος είχε δοθεί με την εν λόγω ειδοποίηση προς τούτο.
Το Δικαστήριο, προφανώς, αναγνώρισε τις πιο πάνω αδυναμίες στη σχετική μαρτυρία, παρόλο που δεν τις ανέφερε ρητώς. Τούτο προκύπτει από την ασαφή δήλωσή του ότι η εφεσείουσα συνέχισε «κατέχουσα την Οικία μέχρι και σήμερα, ως ενοικιαστής από μήνα σε μήνα και/ή ως θέσμια πλέον ενοικιαστής αυτής». Προδήλως, το Δικαστήριο δεν αποφάσισε, τελικώς, υπό ποιο καθεστώς η εφεσείουσα κατείχε την κατοικία. Κατά συνέπεια, απέτυχε και να αποφασίσει κατά πόσο αυτή κατέστη, τελικώς, θέσμια ενοικιάστρια, δυνάμει του Νόμου, πράγμα το οποίο αποτελούσε προϋπόθεση για την επίκληση της δικαιοδοσίας του από την εφεσίβλητη. Ως εκ τούτου, οι εξεταζόμενοι λόγοι έφεσης επιτυγχάνουν και, επομένως, καθίσταται αχρείαστη η εξέταση των υπολοίπων λόγων.
Εν κατακλείδι, η παρούσα υπόθεση δεν είναι η κατάλληλη περίπτωση, κατά την οποία το Δικαστήριο τούτο θα μπορούσε να προχωρήσει, το ίδιο, στη βάση της εξουσίας του δυνάμει του άρθρου 25(3) του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960, (Ν. 14/1960), στην οριστική επίλυση του θέματος σε σχέση με την πιο πάνω πτυχή. Ο λόγος είναι η μη κατάθεση στη δίκη σημαντικής προς τούτο μαρτυρίας, όπως έχει διαπιστωθεί και πρωτοδίκως.
Με βάση τα πιο πάνω, η έφεση επιτυγχάνει. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον της εφεσίβλητης, τα οποία καθορίζονται στο ποσό των €2.500,00, πλέον Φ.Π.Α.
Π. Παναγή, Δ.
Ν. Γιασεμής, Δ.
Χ. Μαλαχτός, Δ.
/ΜΠ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο