ECLI:CY:AD:2021:A243
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 334/12)
8 Ιουνίου, 2021
[Λ. ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Τ.Θ. ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
1. ΧΧΧ ΛΙΜΝΑΤΙΤΗΣ,
2. ΧΧΧ ΛΙΜΝΑΤΙΤΟΥ,
Εφεσείοντες,
ΚΑΙ
FARAO ESTATES LIMITED,
Εφεσίβλητη.
---------
Λ. Λουκαΐδης, για τους εφεσείοντες.
Β. Γεωργίου (κα), για την εφεσίβλητη.
---------
Λ. ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Τ.Θ. Οικονόμου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Τ.Θ. ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Δ.: Τον Ιούνιο του 1992 η τότε ιδιοκτήτρια του τεμαχίου 3Χ4 Λιμνατίτου συμφώνησε με την τότε ιδιοκτήτρια του ομόρου τεμαχίου 3Χ9 χχχ Αναστασίου την αναπροσαρμογή συνόρων των δύο τεμαχίων τους, με την παραχώρηση μιας τριγωνικής λωρίδας γης από το τεμάχιο 3Χ9 προς όφελος του τεμαχίου 3Χ4, συνολικού εμβαδού 26 τ.μ., με αντάλλαγμα το ποσό των £600 (κατά την ακρόαση πρωτοδίκως δηλώθηκε εκ συμφώνου ότι η αξία των 26 τ.μ. ήταν €7.176).
Κατόπιν τούτου αμφότερες οι τότε ιδιοκτήτριες αποτάθηκαν από κοινού στις αρμόδιες αρχές, με αποτέλεσμα να εκδοθούν οι απαιτούμενες, για την αναπροσαρμογή των συνόρων, άδειες (πολεοδομική άδεια ΛΕΥ/1ΧΧ1/92, ημερ. 20.10.1992, άδεια αναπροσαρμογής συνόρων αρ. 4Χ0, ημερ. 14.1.1993, πιστοποιητικό τελικής έγκρισης αναπροσαρμογής συνόρων ημερ. 17.11.1995).
Την 1.2.1993 οι εν λόγω αρχικές ιδιοκτήτριες υπέβαλαν στο Κτηματολόγιο από κοινού την αίτηση με αριθμό φακέλου A2Χ9/93 με την οποία ζητήθηκε η αναπροσαρμογή των συνόρων των δύο τεμαχίων (τεκμ.5).
Ενώ εκκρεμούσε η εξέταση της αίτησης αυτής από το Κτηματολόγιο η μεν ιδιοκτήτρια του τεμαχίου 3Χ9 χχχ Αναστασίου μεταβίβασε στις 3.11.1994 το τεμάχιο στον σύζυγο της χχχ Γιωρκατσίδη, η δε η ιδιοκτήτρια του τεμαχίου 3Χ4 χχχ Λιμνατίτου το μεταβίβασε στα τέκνα της, νυν εφεσείοντες, στις 23.12.1996.
Όταν στις 9.10.1996 διενεργήθηκε επιτόπια έρευνα με σκοπό την έκδοση των νέων τίτλων ιδιοκτησίας, διαπιστώθηκε ότι ο χχχ Γιωρκατσίδης είχε στο μεταξύ αποβιώσει και είχε διοριστεί διαχειρίστρια της περιουσίας του, η οποία ήταν απαραίτητο να υπογράψει τα σχετικά έντυπα του Κτηματολογίου ώστε να προχωρήσει η διαδικασία αναπροσαρμογής των συνόρων. Η διαχειρίστρια όμως δεν ανταποκρίθηκε παρά το γεγονός ότι είχε κληθεί από το Κτηματολόγιο γραπτώς. Λόγω του ότι είχε παρέλθει μεγάλο χρονικό διάστημα, το Κτηματολόγιο σύμφωνα με την ακολουθούμενη πρακτική απέσυρε, στις 31.12.1997, το φάκελο «ως μη γενόμενο». Τοιουτοτρόπως, η συμφωνία για αναπροσαρμογή συνόρων δεν υλοποιήθηκε ποτέ με ευθύνη της διαχειρίστριας, παρά το γεγονός ότι η άλλη πλευρά, είχε εκπληρώσει το δικό της μέρος της συμφωνίας καταβάλλοντας το αντάλλαγμα των £600.
Μετά την απόσυρση του φακέλου το 1997 δεν υπήρξε άλλη συνέχεια, παρά μόνο το 2002, όταν η εν λόγω διαχειρίστρια πώλησε το όλον τεμάχιο 3Χ9 στην εφεσίβλητη εταιρεία προς την οποία το μεταβίβασε στις 6.12.2002.
Με δεδομένη την απόσυρση του φακέλου, με τις προηγούμενες άδειες, η εφεσίβλητη έχοντας εξασφαλίσει τις απαιτούμενες άδειες (πολεοδομική στις 31.10.2003 και οικοδομής στις 21.1.2004) προχώρησε στην ανέγερση οικοδομής στο τεμάχιο 3Χ9, περιλαμβανομένης της επίμαχης λωρίδας, η οποία περατώθηκε το 2007.
Ήταν η εκδοχή των εφεσειόντων ότι η εφεσίβλητη είχε πλήρη γνώση της συμφωνίας των αρχικών ιδιοκτητών και «του γεγονότος ότι το τεμάχιο που αγόρασε επηρεαζόταν από δέσμευση για αναπροσαρμογή συνόρων», για την οποία χορηγήθηκαν οι εν λόγω πολεοδομική άδεια, η άδεια οικοδομής και το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, «τα οποία και μεταβιβάζονται αυτομάτως δεσμεύοντας τους νέους ιδιοκτήτες, χωρίς να χρειάζεται να εξασφαλιστούν εκ νέου». Επί αυτής της εκδοχής οι εφεσείοντες καταχώρισαν αγωγή εναντίον της εφεσίβλητης εταιρείας για παράβαση συμφωνίας ζητώντας ως ακολούθως:
«18(Α) Δήλωση του Σεβαστού Δικαστηρίου ότι η γενόμενη γραπτή Συμφωνία και/ή οποιαδήποτε άλλη συμφωνία, μεταξύ των εκάστοτε ιδιοκτητών των κτημάτων υπό τεμ. 3Χ4 και 3Χ9 Σχέδιο 21/6Χ.Χ.I, 53 W.II, Τμήμα Ε, που ευρίσκονται στο Στρόβολο, Ενορία Χρυσελεούσας και/ή των διαδίκων, είναι έγκυρη και δεσμευτική.
(Β) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσονται οι Εναγόμενοι να υπογράψουν οποιανδήποτε αναγκαία αίτηση και/΄γη έγγραφο και/΄γη συγκατάθεση και/ή οτιδήποτε άλλο απαιτηθεί, για την αναπροσαρμογή συνόρων των πιο πάνω αναφερομένων κτημάτων.
(Γ) Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσονται οι Εναγόμενοι να υπογράψουν οποιανδήποτε αναγκαία αίτηση και/ή έγγραφο και/ή συγκατάθεση και/ή οτιδήποτε άλλο απαιτηθεί, για την αναπροσαρμογή συνόρων των πιο πάνω αναφερομένων κτημάτων σύμφωνα με το πιστοποιητικό έγκρισης με αριθμό 3107 και/ή οποιασδήποτε άλλης άδειας του Δήμου Στροβόλου και/ή οποιασδήποτε άλλης αρμόδιας Αρχής.
(Δ) Διάταγμα με το οποίο να εμποδίζονται οι Εναγόμενοι και/ή οι αντιπρόσωποι και/ή υπηρέτες τους από του να επεμβαίνουν με οποιονδήποτε τρόπο επί της λωρίδας γης που επηρεάζεται από την αναπροσαρμογή συνόρων των πιο πάνω αναφερομένων κτημάτων.
(Ε) Διάταγμα με το οποίο να διατάσσονται οι Εναγόμενοι να άρουν οποιανδήποτε οχληρίαν η οποία προκλήθηκε στη λωρίδα γης που επηρεάζεται από την αναπροσαρμογή συνόρων των πιο πάνω αναφερομένων κτημάτων.
(ΣΤ) Διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται ο Διευθυντής Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όπως μη αποσύρει το φάκελο της αίτησης με αριθμό Α2Χ9/93 μέχρι τελικής εκδίκασης της παρούσας υπόθεσης.
ή
(Ζ) ΛΚ4800,- για ειδικές αποζημιώσεις που υπέστησαν όπως αναφέρεται στις παραγράφους 3 και 17 πιο πάνω.
(Η) Γενικές αποζημιώσεις όπως αναφέρεται στην παράγραφο 16 πιο πάνω.
(Θ) Νόμιμο τόκο.
(Ι) Έξοδα.»
Η υπεράσπιση της εφεσίβλητης εταιρείας ήταν ότι κατά τον χρόνο αγοράς του τεμαχίου, δεν είχε γνώση των προηγηθέντων και ότι πληροφορήθηκαν για πρώτη φορά περί των αξιώσεων των εφεσειόντων όταν οι τελευταίοι προσπάθησαν να ματαιώσουν την έκδοση πολεοδομικής άδειας για την οποία είχαν αποταθεί με σκοπό την ανέγερση οικοδομής στο τεμάχιο 3Χ9, το οποίο είχαν αγοράσει για σκοπούς ανάπτυξης. Κατά τη δική τους θέση αγόρασαν και απέκτησαν το τεμάχιο απαλλαγμένο από οποιοδήποτε βάρος ή άλλο περιορισμό.
Θα πρέπει εξ αρχής να ξεκαθαρίσει ότι εφόσον δεν έγινε η αναγκαία εγγραφή της αναπροσαρμογής στο Κτηματολόγιο, από πλευράς εμπραγμάτου δικαίου οι εφεσείοντες δεν απέκτησαν δικαίωμα επί της επίμαχης λωρίδας με βάση τον νόμο. Σύμφωνα με το άρθρο 4(1) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 (εν τοις εφεξής «ο Νόμος») κανένα δικαίωμα ιδιοκτησίας (estate), συμφέρον, δικαίωμα κτλ επί ακίνητης ιδιοκτησίας δεν αποκτάται παρά μόνο δυνάμει των διατάξεων του Νόμου. Σύμφωνα δε, με το άρθρο 40(1) του Νόμου, καμιά μεταβίβαση ή εμπράγματο βάρος επί ακίνητης ιδιοκτησίας δεν είναι έγκυρη ή έγκυρο εκτός εάν εγγραφεί ή καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο.
Πέραν του πλαισίου όμως που θέτει ο Νόμος το πρωτόδικο δικαστήριο εξέτασε, όπως ήταν κατ’ ουσίαν η βάση της έκθεσης απαίτησης, κατά πόσον η πολεοδομική άδεια ΛΕΥ/1ΧΧ1/92 και η άδεια αναπροσαρμογής συνόρων αρ. 4Χ0 θα μπορούσαν να θεωρηθούν ως πραγματοπαγείς (in rem) ώστε να είχαν μεταβιβαστεί στον νέο ιδιοκτήτη παρά τις πρόνοιες του άρθρου 4 του Νόμου, όπως αποφασίστηκε προκειμένου για άδειες οικοδομής και άδειες διαχωρισμού οικοπέδων που αφορούν σε ένα τεμάχιο το οποίο και ακολουθούν (Lordos & Anastasiades Ltd and Another v. The District Officer of Limassol and Another (1976) 2 CLR 145, Nakis Bonded Warehouse Ltd v. The Municipal Committee of Larnaka (1985) 3 CLR 1179, Ζακχαίου ν. Δήμος Αραδίππου (1993) 4 ΑΑΔ 456). Ανεξάρτητα από τον προβληματισμό που ανέπτυξε αναφορικά με την εφαρμογή ή μη τέτοιας αρχής σε μια συμφωνία όπως η παρούσα, το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε πως καταλυτική σημασία έχει ότι δεν δόθηκε τελικά η αναγκαία συγκατάθεση των μερών. Η κατάληξη συνεπώς του δικαστηρίου ήταν πως υπό τις περιστάσεις οι άδειες δεν δημιουργούσαν πραγματοπαγή δικαιώματα και υποχρεώσεις.
Όντως, εν προκειμένω δεν επρόκειτο για μια άδεια οικοδομής ή διαχωρισμού που συνοδεύει ένα συγκεκριμένο κτήμα ανεξάρτητα από τον ιδιοκτήτη του, αλλά, στην πραγματικότητα επρόκειτο για συμφωνία πώλησης μέρους ενός τεμαχίου από τον ιδιοκτήτη του προς τον ιδιοκτήτη όμορου τεμαχίου. Οι άδειες ήταν προαπαιτούμενα για την εμπράγματη υλοποίηση της συμφωνίας πώλησης και της συνεπακόλουθης αναπροσαρμογής του κοινού συνόρου, η οποία όμως δεν ολοκληρώθηκε ποτέ λόγω της έλλειψης της αναγκαίας υπογραφής και συγκατάθεσης από το ένα μέρος και δεν μπορούν να απολήξουν ως μέσο, κατ’ ουσίαν, για ειδική εκτέλεση της πώλησης.
Στη συνέχεια, παρά το ότι τέτοια βάση αγωγής δεν τέθηκε, το πρωτόδικο δικαστήριο εξέτασε την απαίτηση των εφεσειόντων στα πλαίσια των αρχών της επιείκειας με ελαστική προσέγγιση, προφανώς επί της αρχής της Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian (1992) 1 ΑΑΔ 400. Σε αυτό πλέον το πλαίσιο εξέλαβε ως δεδομένο ότι ο Γιωρκατσίδης θα μπορούσε να θεωρηθεί ως εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχος (constructive trustee) του επίμαχου μέρους προς όφελος της Λιμνατίτου. Βέβαια, εάν θα επρόκειτο να είχε δημιουργηθεί εξ επαγωγής εμπίστευμα, εμπιστευματοδόχος θα ήταν εξαρχής η αρχική ιδιοκτήτρια του τεμαχίου 3Χ9, η Αναστασίου. Εν πάση περιπτώσει, η ουσία είναι ότι το δικαστήριο θεώρησε ότι είχε δημιουργηθεί εξ επαγωγής εμπίστευμα (constructive trust) για το επίμαχο μέρος του τεμαχίου 3Χ9, στα πλαίσια του οποίου η Λιμνατίτου κατέστη ιδιοκτήτρια της γης κατά το δίκαιο της επιείκειας και η άλλη πλευρά κατέστη εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχος των δικαιωμάτων της Λιμνατίτου.
Ήταν όμως η θέση της εφεσίβλητης ότι δεν θα μπορούσε να δημιουργηθεί τέτοιο εξ επαγωγής εμπίστευμα, παραπέμποντας στην Χρίστου ν. Γεωργίου (1999) 1 ΑΑΔ 940, στην οποία αποφασίστηκε ότι σε περίπτωση παράβασης σύμβασης πώλησης ακινήτου δεν δημιουργείται δικαίωμα του αγοραστή επί της γης με βάση τους κανόνες της επιείκειας (equitable right). Τέτοιο, εμπράγματης φύσεως, δικαίωμα δημιουργείται μόνο εφόσον η πώληση γίνεται με γραπτή σύμβαση η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο (Κεφ. 232, το οποίο αντικαταστάθηκε από τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, Ν. 81(Ι)/2011). Είναι η εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο που καθιστά τον αγοραστή δυνητικά ιδιοκτήτη του ακινήτου, κατά το δίκαιο της επιείκειας στα πλαίσια εξ επαγωγής εμπιστεύματος (constructive trust). Διαφορετικά τα δικαιώματα του περιορίζονται στη διεκδίκηση αποζημιώσεων. Σε τέτοια περίπτωση οποιαδήποτε προγενέστερη συμφωνία δημιουργεί ενοχικό δικαίωμα (right in personam) και όχι εμπράγματο δικαίωμα (right in rem) και επομένως η προγενέστερη συμφωνία δεσμεύει τους προηγούμενους ιδιοκτήτες οι οποίοι προέβησαν σε τέτοια συμφωνία, αλλά όχι τους εκάστοτε ιδιοκτήτες των τεμαχίων (Δημητρίου κ.α. ν. Ξανδρή (2012) 1 ΑΑΔ 2184 και Flower κ.α. ν. Χατζηϊωάννου κ.α. (2008) 1 ΑΑΔ 770).
Κατά τον χρόνο της επίδικης συμφωνίας ίσχυε ο περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ. 232, όπως είχε τροποποιηθεί μέχρι και το 1972, με την επιφύλαξη του άρθρου 2(β) παρείχε τη δυνατότητα κατάθεσης μιας σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας, έστω και αν αυτή δεν είναι εγγεγραμμένη χωριστά κατά τον χρόνο της κατάθεσης της σύμβασης, αλλά αποτελούσε, παρόλα αυτά, τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας για την οποία υπήρχε εγγραφή στο όνομα του πωλητή στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου.
Συνεπώς, υπήρχε η δυνατότητα εν προκειμένω, η συμφωνία μεταξύ των αρχικών ιδιοκτητριών, εφόσον ελάμβανε έγγραφο τύπο, να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο ως συμφωνία πώλησης τμήματος ακίνητης ιδιοκτησίας για τους σκοπούς του Κεφ. 232, οπότε και θα μπορούσε να δημιουργηθεί εμπράγματο δικαίωμα του αγοραστή επί της γης με βάση τους κανόνες της επιείκειας. Τότε είναι που θα είχε νόημα να εξετάσει το δικαστήριο το κατά πόσον η πώληση στη συνέχεια, εν γνώσει του νέου ιδιοκτήτη, θα τον καθιστούσε, με τη σειρά του, εμπιστευματοδόχο, με δέσμευση να τηρήσει τις υποχρεώσεις του προκατόχου του (Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου κ.α. (1996) 1 ΑΑΔ 709), υπό την έννοια της υπεράσπισης του «αγοραστή καλή τη πίστει έναντι νομίμου ανταλλάγματος χωρίς γνώση προϋφιστάμενου δικαιώματος το οποίο να προκύπτει από τις αρχές της επιείκειας» («bona fide purchase of a legal interest without notice of a pre-existing equitable interest») (i Trade Finance Inc. v. Bank of Montréal (2011) SCC 26, [2011] 2 S.C.R. 360, para. 60, The Τoronto-Dominion Bank v. The Queen (2020) SEA 80, para. 73, Αkers and others v. Samba Financial Group (2017) AC 424, paras 62, 63, Officeserve Technologies Ltd (in liq.) v. Anthony-Mike (2017) EWHC 1920 (Ch), para. 95).
Παρά ταύτα, το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε, ως άνω, ότι είχε δημιουργηθεί εξ επαγωγής εμπίστευμα μεταξύ των αρχικών ιδιοκτητριών και στη συνέχεια διαπίστωσε ότι η εφεσίβλητη αγόρασε τη γη χωρίς να έχει γνώση τέτοιου προϋφιστάμενου δικαιώματος, οπότε απέκτησε τον τίτλο ελεύθερο από το ανάλογο βάρος.
Η εσφαλμένη, για τους λόγους που εξηγήσαμε, αντίληψη του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι είχε δημιουργηθεί εξ επαγωγής εμπίστευμα μεταξύ των αρχικών ιδιοκτητριών δεν προσεβλήθη από την εφεσίβλητη είτε με αντέφεση, είτε με την προνοούμενη από την Δ.35, κ.10 ειδοποίηση. Έχει όμως αναγνωριστεί η δυνατότητα του Εφετείου να επεμβαίνει σε σημείο της πρωτόδικης απόφασης που δεν προσβλήθηκε είτε με την έφεση, είτε με αντέφεση, για επίλυση των πραγματικών επιδίκων ζητημάτων προς τον σκοπό ουσιαστικής απονομής της δικαιοσύνης, με αναφορά στις πρόνοιες του άρθρου 25(3) του περί Δικαστηρίων Νόμου και της Δ.35, κ.8, των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών, όπου το συμφέρον της δικαιοσύνης το απαιτεί και είναι απαραίτητη η επέμβαση του Εφετείου για την εξέταση της έφεσης (Holidays Tours Ltd v. Κούτας κ.α. (1993) 1 ΑΑΔ 766, Αβραάμ κ.α. ν. Νικολάου κ.α. (1996) 1 ΑΑΔ 656 και Δημητρίου κ.α. ν. Sidorenko (2011) 1 ΑΑΔ 1095). Τέτοια είναι εν προκειμένω η περίπτωση, εφόσον ολόκληρο το σκεπτικό της πρωτόδικης απόφασης, με την κατάληξη της οποίας ούτως ή άλλως θα συμφωνούσαμε και επί του σκεπτικού αυτού, στηρίζεται σε εσφαλμένη, ως άνω, θεώρηση, χωρίς όμως αυτή να είχε αποτελέσει αντικείμενο δικαστικού προβληματισμού. Η εξέταση όμως της έφεσης δεν μπορεί παρά να γίνει στα πλαίσια που με σαφήνεια έχει θέσει η νομολογία. Υπ’ αυτή την έννοια κρίνουμε ότι είναι απαραίτητο να επέμβουμε στο συγκεκριμένο σημείο της πρωτόδικης απόφασης, το οποίο άλλωστε τέθηκε χωρίς ένσταση με το περίγραμμα αγόρευσης της εφεσίβλητης ώστε να είχε την ευκαιρία η άλλη πλευρά να τοποθετηθεί.
Υπό το φως των ανωτέρω θεωρούμε ότι με την συμφωνία μεταξύ των αρχικών ιδιοκτητριών, η οποία δεν κατατέθηκε ως γραπτή συμφωνία στο Κτηματολόγιο, δεν δημιουργήθηκε δικαίωμα με βάση τις αρχές της επιείκειας, ώστε να μπορούσε στη συνέχεια να τεθεί θέμα αντίστοιχου βάρους για την εφεσίβλητη, με κριτήριο τη γνώση ή μη τέτοιου προϋφιστάμενου δικαιώματος.
Η διαπίστωση αυτή εκθεμελιώνει την όλη απαίτηση των εφεσειόντων εναντίον της εφεσίβλητης.
Παρά ταύτα και παρά την ακολουθούμενη καλή πρακτική, επειδή έχουμε ήδη αναφέρει ότι θα καταλήγαμε στο ίδιο αποτέλεσμα και αν ακολουθούσαμε το σκεπτικό του πρωτόδικου δικαστηρίου, για σκοπούς πλήρους αιτιολογίας θα δώσουμε λόγους γιατί θεωρούμε ασφαλή τη διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου αναφορικά με το ζήτημα της γνώσης της εφεσίβλητης, χωρίς τούτο να σημαίνει, τονίζουμε, ότι αποδεχόμαστε πως δημιουργήθηκε εξ αρχής εξ επαγωγής εμπίστευμα.
Μάρτυρες από πλευράς εφεσειόντων ήταν η εφεσείουσα 2 (ΜΕ1) και ένας υπάλληλος του Κτηματολογίου (ΜΕ2) και από πλευράς εφεσίβλητης ήταν ο xxx Χατζηγιάννης, συνεργάτης της εφεσίβλητης εταιρείας σε κτηματολογικά και συναφή θέματα (ΜΥ1). Ουσιαστικά δεν υπήρξαν διαφορές επί των γεγονότων με εξαίρεση σε ότι αφορούσε το επίμαχο ζήτημα της γνώσης της εφεσίβλητης για την προηγούμενη συμφωνία.
Οι «θέσεις και τα συμπεράσματα» που αφέθηκαν να αναπτύξουν οι μάρτυρες αναφορικά με τις συνέπειες της συμφωνίας και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών δεν έπρεπε να είχαν επιτραπεί και στα πλαίσια αξιολόγησης της μαρτυρίας να καταλήγει το πρωτόδικο δικαστήριο ότι «δεν υιοθετούνται από το Δικαστήριο». Είναι στοιχειώδες ότι οι μάρτυρες καταθέτουν μόνο για τα γεγονότα και είναι καθήκον του δικαστηρίου να περιορίζει τη μαρτυρία σε αυτά τα πλαίσια, χωρίς να αναμένει την υποβολή ένστασης. Όπως στοιχειώδες είναι ότι η νομική θεώρηση της υπόθεσης δεν είναι ζήτημα που εμπίπτει στην αξιολόγηση της μαρτυρίας.
Σε ότι αφορά το επίμαχο ζήτημα της γνώσης της εφεσίβλητης, το πρωτόδικο δικαστήριο σημείωσε ότι η εφεσείουσα 2 δεν προώθησε κατά τη μαρτυρία της τη θέση ότι η εφεσίβλητη είχε τέτοια γνώση, παρά μόνο είχαν γίνει υποβολές εκ μέρους του δικηγόρου των εφεσειόντων κατά την αντεξέταση του μάρτυρα της εφεσίβλητης. Είναι όμως η εφεσίβλητη που είχε το βάρος απόδειξης ότι ήταν καλή τη πίστει αγοραστής έναντι ανταλλάγματος χωρίς γνώση και αυτό είναι ένα ζήτημα που εξαρτάται από τα γεγονότα κάθε υπόθεσης (Hji Erini Nicola v. Charalambos Christofi and another (1965) 1 CLR 324).
Το πρωτόδικο δικαστήριο αποδέχθηκε για το ζήτημα αυτό τη μαρτυρία του ΜΥ1. Ήταν η θέση του τελευταίου και το συναφές εύρημα του δικαστηρίου ότι η πρώτη φορά που η εφεσίβλητη έλαβε γνώση για τους ισχυρισμούς και την αξίωση των εφεσειόντων περί αναπροσαρμογής συνόρων ήταν όταν οι εφεσείοντες προσπάθησαν να ματαιώσουν την έκδοση πολεοδομικής άδειας που η εφεσίβλητη είχε αιτηθεί. Την ημέρα της μεταβίβασης ήταν παρών στο Κτηματολόγιο και δεν αναφέρθηκε από οποιοδήποτε λειτουργό ότι υπήρχε απαίτηση ή ζήτημα αναπροσαρμογής συνόρων. Ήταν περαιτέρω η μαρτυρία του και συναφές εύρημα του δικαστηρίου ότι όταν για πρώτη φορά η εφεσίβλητη πληροφορήθηκε για την ύπαρξη των εφεσειόντων και της απαίτησης τους ζήτησαν σχετική πληροφόρηση από το Κτηματολόγιο (επιστολή ημερ. 7.4.2003, τεκμ.17). Ενημερώθηκαν τότε από το Κτηματολόγιο σχετικά για τη διαδικασία που προηγήθηκε και πως για την προώθηση της θα έπρεπε να είχε συγκατατεθεί εγγράφως η διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντος, κάτι που δεν έγινε μέχρι το 1997 και γι΄ αυτό ο φάκελος παραμερίστηκε.
Αποδεχόμενο τη μαρτυρία του ΜΥ1 το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η εφεσίβλητη δεν είχε γνώση και συνεπώς δεν είχε δέσμευση της δικής της συνείδησης ώστε να καταστεί και να συνεχίσει ως εμπιστευματοδόχος προς όφελος των εφεσειόντων. Κατόπιν τούτου απέρριψε την αγωγή.
Σε σχέση με το ζήτημα της γνώσης της εφεσίβλητης υποβάλλεται με την έφεση ότι υπήρχαν στοιχεία με βάση τα οποία προκύπτει πως η εφεσίβλητη είχε ή όφειλε να έχει γνώση και που δικαιολογούσαν το συμπέρασμα του εξ επαγωγής εμπιστεύματος. Κατά τους εφεσείοντες η συμφωνία αναπροσαρμογής δεν ήταν μια «ξεχασμένη» συμφωνία, όπως κακώς την χαρακτήρισε το πρωτόδικο δικαστήριο αλλά μια έγκυρη συμφωνία που ακολουθήθηκε από ένα έγκυρο πιστοποιητικό τελικής έγκρισης το οποίο δεν έχει ακυρωθεί. Ως στοιχεία γνώσης υποδείχθηκε καταρχάς το κατ’ ισχυρισμόν «επίσημο σχέδιο του Κτηματολογίου» (τεκμ. 5) στο οποίο, «είναι καταχωρημένη η διαχωριστική γραμμή με βάση τη συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή και το οποίο αναμένεται και επιβάλλεται ο κάθε προτιθέμενος αγοραστής να επιθεωρήσει». Επίσης ως τέτοιο στοιχείο αναφέρεται ο μικρός φράκτης (τοιχαράκι και δενδρύλλια) κατά μήκος του νέου συνόρου και τα οροθέσια του Κτηματολογίου που υπήρχαν επί των κτημάτων.
Σε ότι αφορά στο τεκμ. 5, πρόκειται για σχέδιο που επισυνάπτεται στην προαναφερθείσα αίτηση των αρχικών ιδιοκτητριών για την αναπροσαρμογή ημερ. 1.2.1993. Η εφεσείουσα 2 αναφέρθηκε στη μαρτυρία της, χωρίς πάντως να παραπέμπει στο συγκεκριμένο σχέδιο, σε «επίσημο κτηματολογικό σχέδιο στο οποίο ήταν σχεδιασμένη η γραμμή αναπροσαρμογής συνόρων απ’ ότι ξέρει», προσθέτοντας ότι ο κάθε προτιθέμενος αγοραστής συμβουλεύεται πρώτα το επίσημο κτηματολογικό σχέδιο. Ο μάρτυρας των εφεσειόντων υπάλληλος του Κτηματολογίου (ΜΕ2), ο οποίος θα ήταν το αρμόδιο πρόσωπο να αναφερθεί και να εξηγήσει, ουδέν ρωτήθηκε περί τούτου. Όλη του η μαρτυρία περιστράφηκε γύρω από το γεγονός της απόσυρσης ή παραμερισμού του φακέλου χωρίς προηγούμενη ενημέρωση των εφεσειόντων και το σχετικό παράπονο τους προς την Επίτροπο Διοικήσεως εναντίον του Κτηματολογίου για τον χειρισμό αυτό, το οποίο η Επίτροπος βρήκε δικαιολογημένο προβαίνοντας σε συστάσεις για παρόμοιες περιπτώσεις στο μέλλον. Προχώρησε όμως και σε διαπίστωση περί πραγματοπαγούς δικαιώματος/υποχρέωσης ως εκ των αδειών και του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης. Τούτο όμως ήταν ζήτημα που ενέπιπτε στην αρμοδιότητα και την κρίση του δικαστηρίου. Θα πρέπει τα θεσμικά όργανα που έχουν αρμοδιότητα εξέτασης παραπόνων και καταγγελιών να ασκούν με προσοχή το έργο τους ώστε να μην υπεισέρχονται σε ζητήματα για τα οποία αποκλειστική κατά το Σύνταγμα αρμοδιότητα έχουν τα δικαστήρια της Δημοκρατίας.
Από δικής του πλευράς ο μάρτυρας της εφεσίβλητης ΜΥ1 παρουσίασε ως τεκμ.16 το Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας ημερ. 17.12.2002 ως το «πρωτότυπο του τίτλου ιδιοκτησίας του εν λόγω ακινήτου επ’ ονόματι των εναγομένων ημερ. 17.12.2002». Ανατρέχει, δηλαδή, στον ουσιώδη χρόνο εφόσον η μεταβίβαση στην εφεσίβλητη έγινε στις 6.12.2002. Στο τεκμ.16 δεν φαίνεται οποιαδήποτε διαχωριστική γραμμή όπως φαίνεται στο τεκμ.5, στην αίτηση για την αναπροσαρμογή.
Δεν διαφεύγει της προσοχής μας ότι δύο φωτοαντίγραφα Πιστοποιητικών Εγγραφής για το 1/2, ανά έκαστο των εφεσειόντων, του τεμαχίου 3X4 (αναριθμημένου ως 1XX8) με ημερομηνία εγγραφής 16.7.2010, που κατατέθηκαν από την ΜΕ1 χωρίς ένσταση ως τεκμ. 1(α) και (β), φαίνεται τέτοια γραμμή, όπως το τεκμ.5. Όμως αυτά δεν έχουν σχέση με τον ουσιώδη χρόνο όπως το τεκμ.16. Ούτε έγινε οποιαδήποτε αναφορά, μήτε ζητήθηκε από τον υπάλληλο του Κτηματολογίου οποιαδήποτε εξήγηση που να συνδέει αυτή την εικόνα του τεκμ.1 με το σχέδιο του Κτηματολογίου κατά τον πολύ προγενέστερο ουσιώδη χρόνο (τεκμ.16). Δημιουργεί δε εύλογη απορία το γεγονός ότι κυκλοφορούν και παρουσιάστηκαν δύο διαφορετικά σχέδια. Πάντως το σχέδιο του τεκμ.16 όχι μόνο βρίσκεται σε χρονική συνάφεια με το επίδικο ζήτημα, αλλά τελεί και σε ουσιαστική εναρμόνιση με τα γεγονότα, εφόσον ακριβώς το όλο πρόβλημα έγκειται στο γεγονός ότι το Κτηματολόγιο δεν προχώρησε με την αίτηση ώστε να γίνει εγγραφή και να αναπροσαρμοστούν τα σύνορα επί χάρτου. Η σταθερή θέση του ΜΕ2 ήταν, αντίθετα, πως ο φάκελος παραμερίστηκε και πως για να προχωρήσει χρειάζονται οι γραπτές συγκαταθέσεις και των δύο μερών.
Είναι υπ’ αυτό το αδιαμφισβήτητο πρίσμα και υπό το επίσημο κτηματολογικό σχέδιο που αναφέρεται στον ουσιώδη χρόνο (τεκμ.16) που θα πρέπει να κριθεί η αποδοχή από το πρωτόδικο δικαστήριο της μαρτυρίας του ΜΥ1, περιλαμβανομένου του ισχυρισμού ότι η εφεσίβλητη «ενήργησε σύμφωνα με τα επίσημα έντυπα των αρμοδίων αρχών που ήταν το τοπογραφικό σχέδιο και ο τίτλος ιδιοκτησίας πάνω στον οποίο περιγράφεται με μαύρη γραμμή το τεμάχιο 329 μεταβιβαζόμενο το “όλον”».
Σε ότι δε αφορά την περίφραξη το πρωτόδικο δικαστήριο επεσήμανε ότι είναι σε άγνωστο χρόνο που αυτή έγινε. Οι εφεσείοντες αναφέρθηκαν μόνο στον χρόνο που η εναγόμενη την κατεδάφισε (28.4.2005) για τις ανάγκες της ανεγειρόμενης οικοδομής, όπως εξήγησε ο ΜΥ1. Εάν η περίφραξη τοποθετήθηκε μετά που η εφεσίβλητη αγόρασε το κτήμα και άρχισαν οι αντιδικίες, δεν έχει βέβαια σημασία στο ζήτημα της γνώσης. Σε ότι αφορά στον ισχυρισμό της ΜΕ1 ότι τοποθετήθηκαν οροθέσια στο νέο σύνορο επαναλαμβάνουμε ότι ο υπάλληλος του Κτηματολογίου, μάρτυρας των εφεσειόντων, ο οποίος και ήταν το αρμόδιο πρόσωπο να δώσει τέτοια μαρτυρία ουδέν ρωτήθηκε σχετικό. Ενώ σταθερή και πάλι η θέση ήταν του ΜΥ1 ότι ενήργησαν με βάση το επίσημο σχέδιο και την επίσημη οριοθέτηση από το Τμήμα Χωρομετρίας. Αυτά, χωρίς αντεξεταζόμενος να αντικρουστεί με υποβολή γεγονότων, παρά να του υποβάλλεται ότι «ακόμα και να είχατε αυτά που λέτε δεν είχατε δικαίωμα να κατεδαφίσετε την περίφραξη».
Για να καταλήξει στο ζήτημα της γνώσης το πρωτόδικο δικαστήριο παρέπεμψε στα όσα υιοθετήθηκαν από τον Snell's Equity, 29η έκδοση, σελ. 51-52 για το θέμα της εξ επαγωγής γνώσης στην Πίριλλου ν. Κονναρή (2000) 1 ΑΑΔ 1153:
«2. Constructive notice
(a) The principle. The general principle is that a purchaser will be treated as having constructive notice of all that a reasonably prudent purchaser, acting on skilled advice, would have discovered. Constructive notice has been said to be 'in its nature no more than evidence of notice, the presumptions of which are so violent that the court will not allow even of its being controverted'. There are two main heads of constructive notice, namely -
(i) those where the purchaser had actual notice that the property was in some way incumbered, in which case he will be held to have constructive notice of all that he would have discovered if he had investigated the incumbrance; and
(ii) those where the purchaser has, whether deliberately or carelessly, abstained from making those inquiries that a prudent purchaser would have made."
Σε μετάφραση:
"2. Εξ επαγωγής γνώση.
(α) Η αρχή. Η γενική αρχή είναι ότι ένας αγοραστής θα θεωρηθεί ότι έχει εξ επαγωγής γνώση όλων εκείνων που ένας λογικά συνετός αγοραστής, ο οποίος ενεργεί μετά από έμπειρη συμβουλή, θα ανακάλυπτε. Έχει λεχθεί ότι εξ επαγωγής γνώση είναι από τη φύση της τίποτε περισσότερο από απόδειξη γνώσης τα τεκμήρια της οποίας είναι τόσο ισχυρά που το δικαστήριο δεν θα επιτρέψει ακόμη και την αμφισβήτηση τους. Υπάρχουν δύο κύρια κεφάλαια εξ επαγωγής γνώσης.
(ι) Εκείνα όπου ο αγοραστής είχε πραγματική γνώση ότι η περιουσία ήταν κατά κάποιο τρόπο δεσμευμένη οπόταν θα κριθεί ότι είχε εξ επαγωγής γνώση όλων εκείνων που θα έπρεπε να ανακαλύψει αν διερευνούσε τη δέσμευση, και
(ιι) Εκείνα όπου ο αγοραστής έχει είτε εσκεμμένως ή αμελώς, απόσχει από το να κάμει εκείνες τις έρευνες τις οποίες θα έκαμνε ένας συνετός αγοραστής."»
(η μετάφραση από την Πίριλλου ν. Κονναρή (ανωτέρω)).
Το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στα ευρήματα του έχοντας αξιολογήσει τη μαρτυρία. Το Ανώτατο Δικαστήριο ως Εφετείο δεν επεμβαίνει στην αξιολόγηση της μαρτυρίας ή στη διατύπωση ευρημάτων ή την εξαγωγή συμπερασμάτων, ζητήματα τα οποία εμπίπτουν στην αρμοδιότητα των πρωτοδίκων δικαστηρίων. Επέμβαση δικαιολογείται μόνο όταν η κρίση ως προς την αξιοπιστία και τα ευρήματα του δικαστηρίου αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή δεν δικαιολογούνται από τη μαρτυρία, θεωρούμενη στο σύνολο της ή από τα ίδια τα ευρήματα (βλ. μεταξύ άλλων Χατζηδημητρίου ν. Δημοκρατίας (1998) 2 ΑΑΔ 104, 120, Παπακοκκίνου κ.α. ν. Δήμου Πάφου (Αρ. 1) (1998) 1Β ΑΑΔ 634, 648).
Για τους λόγους που έχουμε αναφέρει δεν βρίσκουμε λόγο παρέμβασης στο έργο του πρωτοδίκου δικαστηρίου, τόσο σε ότι αφορά την αξιολόγηση, όσο και σε ότι αφορά στα ευρήματα και συμπεράσματα του.
Με την έφεση περαιτέρω προβάλλεται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάνθηκε ότι δεν υπήρχε γραπτή συμφωνία μεταξύ των προκατόχων και υποβάλλεται ότι από το σύνολο των εγγράφων που κατατέθηκαν ως τεκμήρια προκύπτει έγγραφη συμφωνία η οποία κατέληγε στη δημιουργία πραγματοπαγούς δικαιώματος προς όφελος των εφεσειόντων. Αυτά απαντήθηκαν ήδη. Όπως δεδομένο είναι ότι δεν υπήρχε γραπτή συμφωνία μεταξύ των αρχικών ιδιοκτητριών, δεδομένο είναι ότι υπήρχε μεταξύ τους προφορική συμφωνία η οποία δεν εκπληρώθηκε από πλευράς της διαχειρίστριας του αποβιώσαντος μεταγενέστερου ιδιοκτήτη του τεμαχίου 329, χωρίς να είχε δημιουργηθεί πραγματοπαγές δικαίωμα προς όφελος των εφεσειόντων. Με ένα τελευταίο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι το δικαστήριο εσφαλμένα απέρριψε το επιχείρημα περί δόλου της διαχειρίστριας «επηρεαζόμενο από το γεγονός ότι το συγκεκριμένο άτομο δεν ήταν διάδικος». Δεν βρίσκουμε το ζήτημα αυτό να έχει σημασία αφ’ ης στιγμής οι εφεσείοντες επέλεξαν όπως η διαχειρίστρια, το πρόσωπο που παραβίασε τη συμφωνία και οι εφεσείοντες είχαν ενοχικό δικαίωμα έναντι της για αποζημιώσεις, δεν ήταν διάδικος.
Η έφεση απορρίπτεται με €3.000 έξοδα πλέον ΦΠΑ εναντίον των εφεσειόντων.
Λ. Παρπαρίνος, Δ.
Τ.Θ. Οικονόμου, Δ.
Ι. Ιωαννίδης, Δ.
/φκ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο