ECLI:CY:AD:2022:A25
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 228/2014)
25 Ιανουαρίου, 2022
[ΛΙΑΤΣΟΣ, ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ, Δ/στες]
1. xxx ΜΑΣΤΡΟΜΙΧΑΛΗ
2. xxx ΜΑΣΤΡΟΜΙΧΑΛΗ
Εφεσείοντες/Εναγόμενοι,
και
ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΜΕΓΑΡΟΥ ΓΑΛΑΞΙΑΣ
Εφεσίβλητη/Ενάγουσα,
-------------------
Κ.Καντούνας για τους Εφεσείοντες,
Λ.Ιωαννίδης για την Εφεσίβλητη.
---------------------
ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δοθεί από την Ψαρά-Μιλτιάδου, Δ.
----------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ.: Δυνάμει αγωγής της Εφεσίβλητης/Ενάγουσας εξεδόθη πρωτοδίκως, μετά από ακρόαση, απόφαση υπέρ της και εναντίον των Εφεσειόντων/Εναγομένων, αλληλέγγυα και κεχωρισμένα για το ποσό των €1.930,21 (ήτοι €1590,71 συν €339,50) πλέον νόμιμο τόκο και έξοδα.
Όπως προκύπτει, η απαίτηση αφορούσε συνεισφορά-αναλογία των Εφεσειόντων για κοινόχρηστα έξοδα της κοινόκτητης οικοδομής του Μεγάρου που φαίνεται στον τίτλο και βρίσκεται στις οδούς Αγίας Ελένης 36 και Αρχιεπισκόπου Μακαρίου 33, στη Λευκωσία.
Οι Εφεσείοντες ήσαν ιδιοκτήτες υποστατικού στο ισόγειο του Μεγάρου Γαλαξίας και η Εφεσίβλητη ήταν η Διαχειριστική Επιτροπή στην επίδικη οικοδομή, η οποία είχε εγγραφεί ως κοινόκτητη, κατ΄εφαρμογήν του Μέρους ΙΙΑ Κοινόκτητες Οικοδομές, του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224 («ο Νόμος»). Με βάση το Νόμο, η Επιτροπή αυτή είχε συγκεκριμένα καθήκοντα που ομοίως ορίζονται λεπτομερώς. Σύμφωνα με την πρωτόδικη απόφαση οι Εφεσείοντες κρίθηκαν υπόλογοι για το πιο πάνω χρέος, που αφορούσε κοινόχρηστα.
Με βάση τα πρωτόδικα ευρήματα περί το έτος 1985 οι Εφεσείοντες αγόρασαν από την εταιρεία Chapo Holdings Ltd ένα κατάστημα, με αριθμό 42, στο ισόγειο του ως άνω Μεγάρου. Προς τούτο, ο πληρεξούσιος αντιπρόσωπος τους υπέγραψε σχετικό Πωλητήριο Έγγραφο ημερ. 21.5.1985 (Τεκμήριο 15) και Γενική Συμφωνία με Συμπληρωματικές Προβλέψεις (Τεκμήριο 16). Με τη λειτουργία του Μεγάρου το 1987 συστάθηκε, με πλειοψηφία των ιδιοκτητών σε γενική συνέλευση, τριμελής Διαχειριστική Επιτροπή. Αποφασίστηκε, βάσει των προνοιών του άρθρου 17 του Τεκμηρίου 16, ότι οι Εναγόμενοι θα κατέβαλλαν, για τα κοινόχρηστα έξοδα, σταθερό ποσό ΛΚ19 το μήνα, το οποίο σε μεταγενέστερο στάδιο διορθώθηκε (με αναδρομική ισχύ) σε ΛΚ15 τον μήνα.
Στις 19.1.2004 η οικοδομή ενεγράφη στο Κτηματικό Μητρώο του Κτηματολογίου ως κοινόκτητη, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Μέρους ΙΙΑ του Κεφ. 224. Μετά την εγγραφή αυτή, σε γενική συνέλευση ημερ. 4.11.2004, παρόντος του Εφεσείοντος 1, εξελέγη νέα Διαχειριστική Επιτροπή, η οποία ανέλαβε να αναθεωρήσει τον τρόπο κατανομής των κοινόχρηστων εξόδων, κατόπιν έντονων παραπόνων μερικών ιδιοκτητών καταστημάτων, συμπεριλαμβανομένου του Εφεσείοντα 1 και του Μ.Υ. 2 (Τεκμήριο 24). Στη συνέχεια, σε έκτακτη γενική συνέλευση ημερ. 2.6.2005, παρόντος και πάλι του Εφεσείοντος 1, αποφασίστηκε ομόφωνα όπως από 1.7.2005 όλοι οι ιδιοκτήτες καταβάλλουν το ποσό των ΛΚ0,30σεντ ανά τ.μ. της μονάδας τους, με μίνιμουμ χρέωση ΛΚ10. Με βάση την απόφαση αυτή, το ποσό που αναλογούσε πλέον στους Εφεσείοντες για τα κοινόχρηστα έξοδα από 1.7.2005 ήταν ΛΚ13, καθότι το εμβαδόν του καταστήματος τους στο ισόγειο είναι 43τ.μ.
Μεταξύ 1.1.1987 και 31.12.1997 οι Εφεσείοντες κατέβαλαν το συνολικό ποσό των ΛΚ2.508 για τα κοινόχρηστα (ΛΚ19 τον μήνα) ενώ θα έπρεπε να είχαν καταβάλει ΛΚ1.980 (ΛΚ15 τον μήνα). Συνεπώς, η υπερχρέωση των ΛΚ528 (€902,14) πιστώθηκε έναντι των κοινοχρήστων στη μετέπειτα περίοδο. Από 1.1.1998 μέχρι και 30.6.2005 η χρέωση ήταν ΛΚ15 το μήνα (σύνολο ΛΚ1.350) και από 1.7.2005 μέχρι και 30.6.2007 η χρέωση ήταν ΛΚ13 το μήνα (σύνολο Λ.Κ.312), ήτοι σύνολο ΛΚ1.662. Έναντι της οφειλής των Εφεσειόντων για τις εν λόγω περιόδους, λογαριάστηκε το ποσό των ΛΚ528 της προηγούμενης υπερχρέωσης, καθώς και το συνολικό ποσό των ΛΚ 242 που κατέβαλαν οι Εφεσείοντες (και/ή οι εκάστοτε ενοικιαστές τους) κατά διάφορα χρονικά διαστήματα. Συνεπώς, το υπόλοιπο για τα κοινόχρηστα έξοδα μέχρι 30.6.2007 ανερχόταν σε Λ.Κ.892. Εάν προστεθεί το ποσό των Λ.Κ.13 ανά μήνα για τρεις μήνες για την περίοδο 1.7.2007 μέχρι 30.9.2007 (η αγωγή είχε καταχωρηθεί Οκτώβριο του 2007), ήτοι ΛΚ39, στο ποσό των ΛΚ892, το σύνολο των οφειλόμενων κοινόχρηστων μέχρι 30.9.2007 κρίθηκε να είναι ΛΚ931, το οποίο είναι και το ποσό της απαίτησης της Εφεσίβλητης, όσον αφορά τα κοινόχρηστα, (ως περιορίστηκε).
Περαιτέρω, αποτέλεσε εύρημά του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι, πριν το έτος 2003, λήφθηκε δεόντως απόφαση σε Γενική Συνέλευση, όπως η Διαχειριστική Επιτροπή προχωρήσει με την επιδιόρθωση συγκεκριμένων ανελκυστήρων με συνολικό κόστος ΛΚ25.000, και ότι το εν λόγω ποσό θα καταβαλλόταν από όλους τους ιδιοκτήτες, ανάλογα με το εμβαδόν της κάθε μονάδας. Το ποσό που αναλογούσε στους Εφεσείοντες βάσει των τ.μ. του καταστήματός τους είναι ΛΚ198,70 (€339,50).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην ακροαματική διαδικασία άκουσε 3 μάρτυρες για την Εφεσίβλητη και δύο για τους Εφεσείοντες. Οι μάρτυρες που θα μας απασχολήσουν για την εξέταση των λόγων έφεσης που αφορούν την αξιοπιστία είναι ο ΜΕ1 Ματθαίου, διευθυντής της κατασκευάστριας του Μεγάρου εταιρείας και Πρόεδρος της Διαχειριστικής Επιτροπής για αριθμό ετών, ο ΜΕ2 Ιωάννου, λογιστής, μέλος της Διαχειριστικής Επιτροπής του Μεγάρου για κάποια χρόνια καθώς ο Εφεσείων-Εναγόμενος 1, ΜΥ1 και ο ΜΥ2 Παφίτης, δικηγόρος και ιδιοκτήτης καταστημάτων στο Μέγαρο.
Το εφετήριο, παρά το απλό της απαίτησης, περιλαμβάνει 28 λόγους έφεσης με εκτεταμένη επιχειρηματολογία. Να σημειώσουμε ότι κάποιοι λόγοι δεν αναπτύχθηκαν στο περίγραμμα αγόρευσης και θεωρούμε ότι εγκαταλήφθησαν. Πρόκειται για τους λόγους 8-10.
Στη συνέχεια θα γίνει προσπάθεια ταξινόμησης των λόγων έφεσης για σκοπούς ευχερέστερης εξέτασης τους.
Α΄ Ομάδα Λόγων ΄Εφεσης που αφορούν την αξιοπιστία και εν γένει αξιολόγηση μαρτύρων, Λόγοι 1-7, 11-20 και 24:
Στην ουσία οι λόγοι 1 – 7 αφορούν και καλύπτουν τη μαρτυρία του ΜΕ1. Για δε τον ΜΕ2 σχετικοί είναι οι λόγοι έφεσης 11 και 24 που αφορούν κυρίως το εύρημα ότι λήφθηκε απόφαση από την Δ.Ε. (σύμφωνα με τα όσα είπε ο Μ.Ε.2) για επιδιόρθωση των ανελκυστήρων και πώς αυτό θα συντελείτο.
Οι λόγοι έφεσης 12, 13 και 14 επίσης αφορούν το έργο της αξιολόγησης της μαρτυρίας του Εφεσείοντα 1. Το ίδιο και οι 15-17. Οι λόγοι έφεσης 18, 19 και 20 αφορούν την αξιολόγηση του ΜΥ2.
Β΄ Ομάδα λόγων έφεσης επί της νομικής κρίσης και θέσεων για λανθασμένα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου:
Σε αυτή την ομάδα περιλαμβάνονται όλοι οι υπόλοιποι λόγοι (επανέρχονται οι λόγοι 6, 7 εν μέρει, 21, 22, 23, 25, 26, 27 και 28).
Οφείλουμε βεβαίως να ξεκινήσουμε την εξέταση της έφεσης με την ομάδα των λόγων που αφορούν το έργο της αξιολόγησης, καθότι εάν το έργο δεν εκτελέστηκε στα ορθά πλαίσια ευθέως τούτο επιδρά επί των ευρημάτων και της τελικής κρίσης του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
΄Ηδη παραθέσαμε το μεγάλο αριθμό λόγων που αφορούν στο πώς το Δικαστήριο άσκησε το καθήκον της αξιολόγησης της μαρτυρίας.
΄Εχουμε επανειλημμένα υπομνήσει τη σημασία της αντίκρισης της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο κατέχει το μοναδικό πλεονέκτημα στο να «βιώσει» την εντύπωση που αφήνει ένας μάρτυρας στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, παρατηρώντας όχι μόνο το λόγο του αλλά και τον τρόπο που αντιδρά ή συμπεριφέρεται. ΄Εχοντας ακριβώς αυτό το πλεονέκτημα, έχει και το καθήκον να «μεταφέρει» την εντύπωση που ένας μάρτυρας αφήνει με επαρκή και πειστική αιτιολογία γιατί τον θεώρησε αξιόπιστο ή μη.
Αυτή λοιπόν η διεργασία κρίνεται από το Εφετείο, όχι για να υποκαταστήσει στο έργο αυτό το πρωτόδικο Δικαστήριο – κάτι που θα ήταν εκ των πραγμάτων αδύνατο – αλλά να εξετάσει αν η «μεταφορά» αυτής της εντύπωσης και πρωτόδικης κρίσης στην αιτιολογία έγινε στα θεμιτά πλαίσια, όπως αυτά καθορίζονται διαχρονικά από τη νομολογία μας. Το Εφετείο δύναται να επέμβει ως προς τα ευρήματα και συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου για το θέμα της αξιοπιστίας, μόνο όταν αυτά αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή έρχονται σε αντίθεση με αδιαμφισβήτητα μέρη της μαρτυρίας (Πελεκάνου ν. Πελεκάνου (2010) 1 Α.Α.Δ. 1746, Ομήρου ν. Δημοκρατίας, Ποιν.εφ. 91/2017, 2.5.2018, ECLI:CY:AD:2018:B214, Παναγή ν. Αστυνομίας, Ποιν.εφ.2/2016, 28.3.2018, ECLI:CY:AD:2018:B134 και Καραγιάννη ν. Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ, Πολ.εφ. 70/2014, 17.11.2021), ECLI:CY:AD:2021:A528.
Οι λόγοι έφεσης που πλήττουν το έργο της αξιολόγησης, πρέπει ακριβώς να στοχεύουν σ΄αυτούς τους πυλώνες οι οποίοι καθορίστηκαν νομολογιακά και να μην επιδιώκουν το Εφετείο να «ξαναδουλέψει» - ας μας επιτραπεί ο όρος – όλη ή σχεδόν όλη τη δοθείσα μαρτυρία με αναφορά σε κάθε λεπτομέρεια και κάθε σημείο της δοθείσας μαρτυρίας.
Με όλο τον απαιτούμενο σεβασμό, είναι αυτό που επιχειρείται δια του εφετηρίου εν προκειμένω – αφού κάθε πτυχή της μαρτυρίας των ΜΕ1 και 2 καθώς και του Εφεσείοντα – ΜΥ1 και του ΜΥ2, μπαίνει στη μέγγενη λεπτομερειών και αναφορών ως η υπόθεση να ξαναδικαζόταν.
Δεν είναι αυτό το καθήκον μας και δεν θα μπούμε στη λογική της επανεξέτασης μαρτυρίας. Απλώς ακολουθώντας τη νομολογία θα εξετάσουμε εάν το πρωτόδικο έργο ασκήθηκε στα θεμιτά πλαίσια.
Το Δικαστήριο θεώρησε τους ΜΕ1 και 2 αξιόπιστους μάρτυρες και αιτιολόγησε την κρίση του.
Eίναι δύσκολο να αντιληφθούμε γιατί πλήττεται το έργο της αξιολόγησης αφού το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι με περισσή και επακριβή ανάλυση που αντιμετώπισε τους μάρτυρες και τη δοθείσα μαρτυρία.
Αναφορικά με τον ΜΕ1 η μεγάλη εμπλοκή του με τη διαχείριση του μεγάρου ορθώς έπεισε τόσο για τη γνώση του αναφορικά με την ακρίβεια των χρεώσεων όσο και για τον καθολικό τρόπο λειτουργίας της Επιτροπής. Η ορθότητα δε των χρεώσεων συμβαδίζει με τις καταχωρήσεις στα βιβλία που διατηρούσε η Εφεσίβλητη. Ο ΜΕ1 ορθώς έγινε αποδεκτός. Δεν έχει βαρύτητα το γεγονός της καταχώρησης δύο αιτήσεων στο Κτηματολόγιο για εγγραφή της οικοδομής ως κοινόκτητης. ΄Ηταν θεμιτό στο πρωτόδικο Δικαστήριο να μη το θεωρήσει «ενδεικτικό αναξιοπιστίας» και σίγουρα δεν παρέχει πεδίο επέμβασης μας.
Το ίδιο ισχύει και για την κρίση του Δικαστηρίου ως προς την αξιοπιστία του ΜΕ2. Η ειλικρίνεια του, όπως διαφαίνεται πρωτοδίκως, επαληθεύτηκε σε διάφορα σημεία. Ειδικά για το θέμα της απόφασης για επιδιόρθωση των ανελκυστήρων.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, εν αντιθέσει, δεν θεώρησε τη μαρτυρία του Εφεσείοντα 1 ικανή στο να θεμελιώσει ευρήματα. Η έντονη αίσθηση αδικίας που χαρακτήριζε τα λεγόμενα του, δεν συνοδευόταν από οποιαδήποτε τεκμηρίωση θέσεων και ισχυρισμών. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εύλογα παρατήρησε την παρουσία του στις συνελεύσεις όπου λαμβάνονταν αποφάσεις. Όπως και το ότι ο ίδιος συγκατατέθηκε στην απόφαση 2.6.2005 για «νέο καθορισμό του καταβλητέου ποσού, με ισχύ από 1.7.2005». Γενικώς και ειδικώς το πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε επαρκή και πλήρη αιτιολόγηση για τη μη θετική αντίκριση του Εφεσείοντα 1 ως μάρτυρα.
Παράπονο διατύπωσε η πλευρά των Εφεσειόντων και για τη μη εντέλει αποδοχή της μαρτυρίας του ΜΥ2 στη βάση του ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αρχικά ανέφερε πως επρόκειτο «για μια καθόλα έντιμη και φιλότιμη προσπάθεια να στηρίζει τον Εναγόμενο 1».
Όμως το Δικαστήριο συνεχίζει τα σχόλια του ως εξής:
«Ο Μ.Υ. 2 ήταν απόλυτα ειλικρινής ότι η θέση του ότι δεν συστάθηκε νομότυπα η ενάγουσα Δ.Ε. βασίζεται στη νομική συμβουλή που έλαβε από τον συνήγορο υπεράσπισης, εφόσον ο ίδιος εξειδικεύεται σε ποινικές και όχι αστικές υποθέσεις και συνεπώς απέφυγε δεόντως να προβεί σε οποιαδήποτε νομική επιχειρηματολογία επί του θέματος ή ανάλυση των όποιων νομοθετικών προνοιών, παρά τις έντονες προς τούτο προσπάθειες του συνηγόρου της ενάγουσας κατά την αντεξέταση. Όσον αφορά τα όσα κατέθεσε ο Μ.Υ. 2 σε σχέση με την πλημμελή τήρηση των ορθών διαδικασιών και πρακτικών των Συνελεύσεων της Δ.Ε. κατά την περίοδο που ο ίδιος διετέλεσε Μέλος της, θεωρώ ότι δεν είναι ορθό, αλλά ούτε και πρόσφορο προς τον σκοπό της προώθησης των θέσεών του, να επικαλείται παραλείψεις μιας Δ.Ε. στην οποία συμμετείχε ο ίδιος, για να πλήξει το κύρος και την ισχύ της σημερινής Δ.Ε. - ενάγουσας και του Μ.Ε. 1. Εάν είχε οποιοδήποτε παράπονο σε σχέση με τον τρόπο λειτουργίας της εκάστοτε Δ.Ε., και δη αυτής στην οποία συμμετείχε ο ίδιος και θεωρούσε ότι δεν λειτουργούσε ορθά, όφειλε να λάβει έγκαιρα τα δέοντα μέτρα. Σημειώνω επιπλέον ότι ο Μ.Υ. 2, όπως και ο εναγόμενος 1, από τη μία ισχυριζόταν ότι δεν υπήρχε η απαιτούμενη πλειοψηφία στις εκάστοτε Γενικές Συνελεύσεις, και από την άλλη προέβαλλε παράπονο ότι όλες οι αποφάσεις που λαμβάνονταν ήταν συμφέρουσες στην Chapo και τους ιδιοκτήτες καταστημάτων, εφόσον αυτοί είχαν την πλειοψηφία των ψήφων».
Τα πιο πάνω ομιλούν από μόνα τους στο γιατί το Δικαστήριο επέλεξε να μη στηριχθεί στη μαρτυρία του και δικαιολογούν πλήρως την πρωτόδικη κρίση, ώστε ομοίως να μην παρέχεται πεδίον επέμβασης μας.
Οι λόγοι της Ομάδας Α΄ απορρίπτονται.
Θα εξεταστούν στη συνέχεια οι λόγοι έφεσης της Ομάδας Β΄.
Οι διάφοροι λόγοι αυτής της Ομάδας μπορούν να εξεταστούν σωρευτικά, αφού κυρίως πλήττουν τον τρόπο ερμηνείας και εφαρμογής των σχετικών προνοιών του Νόμου και ειδικότερα του Μέρους ΙΙΑ του Κεφ.224 το οποίο αφορά κοινόκτητες οικοδομές, όπως η επίδικη. Όταν η οικοδομή αποτελείται από 5 τουλάχιστον μονάδες θεωρείται κοινόκτητη και ως τέτοια πρέπει να εγγραφεί στο κτηματικό μητρώο. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΒ, κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει διαχειριστική επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της η οποία και λειτουργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους ΙΙΑ καθώς και με σχετικούς Κανονισμούς που θα συντάσσουν οι κύριοι μονάδων. Οι Κανονισμοί αυτοί είναι δυνατό να θεωρούνται ή να ανακαλούνται με απόφαση του 75% και θα εγγράφονται στο κτηματικό μητρώο (άρθρο 38Κ). Ωστόσο, όταν δεν γίνει τέτοια εγγραφή, οι πρότυποι κανονισμοί που εκτίθενται στο Παράρτημα θα λογίζονται ως οι εγγεγραμμένοι κανονισμοί της οικοδομής (άρθρο 38ΚΑ). Αφού εγγραφεί μια κοινόκτητη οικοδομή, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου οφείλει, αν το ζητήσουν οι κύριοι των μονάδων, να διορίσει προσωρινή διαχειριστική επιτροπή μέχρι να συσταθεί η πρώτη διαχειριστική επιτροπή δυνάμει των κανονισμών (άρθρο 38ΚΓ). Η μη προσφυγή στο Διευθυντή του Κτηματολογίου για διορισμό προσωρινής διαχειριστικής επιτροπής αποτέλεσε το έρεισμα του επιχειρήματος και του σχετικού λόγου έφεσης ότι η επιτροπή είναι άκυρη ή ανύπαρκτη. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απάντησε επ΄αυτού ως εξής:
«Από τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιόν μου, προκύπτει ότι ουδέποτε ζητήθηκε από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου να διορίσει προσωρινή Διαχειριστική Επιτροπή στη βάση των προνοιών του άρθρου 38ΚΓ του Κεφ. 224. Δεν ζητήθηκε, όμως, επειδή δεν υπήρχε τέτοια αναγκαιότητα. Οι ιδιοκτήτες συνέχιζαν, και μετά την εγγραφή της οικοδομής ως κοινόκτητης, να εκλέγουν δεόντως τριμελή Διαχειριστική Επιτροπή σε γενικές συνελεύσεις. Οι πρόνοιες του άρθρου 38ΚΓ(1) που βασίζεται ο ευπαίδευτος συνήγορος υπεράσπισης δεν προνοούν ότι οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να ζητήσουν τον διορισμό Διαχειριστικής Επιτροπής από τον Διευθυντή, και ότι δεν δύνανται οι ίδιοι να προχωρήσουν σε σύσταση Επιτροπής χωρίς τον Διευθυντή. Αυτό που προνοεί το άρθρο 38ΚΓ(1) είναι ότι ο Διευθυντής οφείλει να διορίσει προσωρινή Δ.Ε., «αν το ζητήσουν οι κύριοι των μονάδων που έκαναν αίτηση για εγγραφή», μέχρι να συσταθεί Δ.Ε. δυνάμει των Κανονισμών. Εδώ, επαναλαμβάνω, δεν ζητήθηκε κάτι τέτοιο από τον Διευθυντή, επειδή δεν παρίστατο τέτοια ανάγκη, δεδομένου ότι οι κύριοι των μονάδων εξέλεγαν Δ.Ε. κανονικά στις εκάστοτε γενικές συνελεύσεις βάσει των Κανονισμών και δεν υπήρχε καμία απολύτως αναγκαιότητα να προσφύγουν στον Διευθυντή για να διορίσει προσωρινή Δ.Ε. μέχρι να συστήσουν οι ίδιοι Επιτροπή. Σύμφωνα δε με τα ενώπιόν μου στοιχεία, η Δ.Ε. που εξελέγη μετά την εγγραφή της οικοδομής ως κοινόκτητης, η οποία και μπορεί να θεωρηθεί ως η «πρώτη Δ.Ε. δυνάμει των Κανονισμών» εντός της έννοιας του Μέρους ΙΙΑ του Κεφ. 224, ήταν αυτή της Γενικής Συνέλευσης ημερ. 4.11.2004 με ένα εκ των τριών μελών τον Μ.Ε. 1 (Τεκμήριο 24).
Θεωρούμε εύλογη την πιο πάνω προσέγγιση και συμβατή με το Νόμο.
Άλλος πυλώνας αμφισβήτησης είναι η νομική οντότητα της Εφεσίβλητης και η δυνατότητα της να ενάγει. Και επ΄αυτού το πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε επαρκείς και πλήρεις απαντήσεις οι οποίες συναρτώνται με το Μέρος ΙΙΑ του Κεφ.224. Όπως εύστοχα σημειώνεται πρωτοδίκως, το Μέρος αυτό του Νόμου ακριβώς είχε ως δηλωμένο σκοπό τη δυνατότητα εγγραφής της οικοδομής ως κοινόκτητης ώστε η Επιτροπή της να έχει τη δυνατότητα να λαμβάνει δικαστικά μέτρα. Η αναφορά στη νομολογία δεικνύει του λόγου το αληθές. Κλασσική επί του θέματος αυθεντία είναι η Ταλιάνου ν. Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex (2002)1 A.A.Δ. 102, όπου αποφασίστηκε ότι για σκοπούς του Νόμου τα πρόσωπα που αποτελούν τη Διαχειριστική Επιτροπή αποτελούν ένα εκ του Νόμου συγκροτημένο σώμα. Εν προκειμένω, η περιγραφή της Εφεσίβλητης στον τίτλο υπήρξε επαρκής για σκοπούς διάκρισης της από άλλες επιτροπές και δεν έχει οποιαδήποτε σημασία πως σε ορισμένα έγγραφα παρουσιάζετο με ελαφρώς διαφοροποιημένο όνομα. Περαιτέρω, όπως νομολογιακά έχει καθιερωθεί, η αμφισβήτηση της ύπαρξης ενός διαδίκου συντελείται με το αίτημα διαγραφής αγωγής εκ μέρους ανυπάρκτου διαδίκου δυνάμει της Δ.27 θ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. (Βλ. Sartas Importers - Distributors Ltd v. Μαρουλλή (2003) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1446, Lioufis and Co. Ltd v. Ανδρονίκου κ.ά. (1996)1Β Α.Α.Δ. 773, K.N.G. Autoparts Ltd v. Ιωάννου (1996) 1 Α.Α.Δ. 689 και Βιομηχανία Χαρίλαος Αλωνεύτης Λτδ κ.ά. ν. Alpha Bank Ltd (2003)1B A.A.Δ.990).
Η πρωτόδικη προσέγγιση υπήρξε ορθή και την επικυρώνουμε. Επιπροσθέτως, παρατηρούμε πως στην ουσία τα επιμέρους πολλαπλά επιχειρήματα της πλευράς των Εφεσειόντων και στη Β΄ Ομάδα επαναφέρουν και συμπλέκουν εμμέσως θέματα αξιοπιστίας μαρτύρων. Κυρίως, αυτό ισχύει για τους λόγους έφεσης 25-28. Δεν προτιθέμεθα να επανανοίξουμε τα ευρήματα αυτά, η ορθότητα των οποίων σφραγίστηκε με την κατάληξη μας αναφορικά με την Α΄ Ομάδα λόγων έφεσης.
Με το λόγο έφεσης 21 οι Εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι η ερμηνεία της γενικής συμφωνίας (τεκμ.16) και ειδικότερα των όρων 7 και 8 από το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι εσφαλμένη.
Όμως το εύρημα του Δικαστηρίου ήταν ότι πριν το έτος 2003 είχε ληφθεί δεόντως απόφαση σε γενική συνέλευση όπως η διαχειριστική επιτροπή προχωρήσει σε επιδιόρθωση συγκεκριμένων ανελκυστήρων με συνολικό κόστος ΛΚ25,000. Αποφασίστηκε ακόμη ότι το εν λόγω ποσό θα καταβαλλόταν από όλους τους ιδιοκτήτες. H απόφαση αυτή επιβεβαιώθηκε, όπως εξηγεί αναλυτικά το πρωτόδικο Δικαστήριο, και σε μεταγενέστερες αποφάσεις.
Συνεπώς, η πεμπτουσία της ευθύνης πηγάζει από την ειδική αυτή απόφαση στην οποία μετείχαν οι Εφεσείοντες ή οι αντιπρόσωποι τους. Εύστοχα δε πρωτοδίκως έγινε συσχέτιση της στάσης των Εφεσειόντων για αλλαγή πλεύσης ανάλογα με την απόφαση που επιθυμούσαν ή μη εντέλει. Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά:
«Δεν νοείται οι εναγόμενοι να λαμβάνουν μέρος στις αποφάσεις των γενικών συνελεύσεων της Δ.Ε. επί δεκαετίες, να συμφωνούν με αυτές που τους ευνοούσαν τις οποίες θεωρούν έγκυρες, και στη συνέχεια να επικαλούνται παράβαση συμφωνίας ή μη εγκυρότητα κάποιων αποφάσεων που ενδεχομένως να μην τους ευνοούν ή να προβάλλουν γενικούς και αστήρικτους ισχυρισμούς μη ύπαρξης απαρτίας ή μη ύπαρξης πλειοψηφίας κατά τη λήψη κάποιων αποφάσεων, και να αρνούνται να συμμορφωθούν».
Ομοίως, οι λόγοι έφεσης και της Ομάδας Β΄ κρίνονται απορριπτέοι και απορρίπτονται.
Για τους λόγους που έχουμε εξηγήσει, συνολικά η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον των Εφεσειόντων εκ ποσού €1,400 πλέον ΦΠΑ, αν υπάρχει.
ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.
ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ.
ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο