ECLI:CY:AD:2023:A62

ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

(Πολιτική Έφεση Αρ. 264/2014)

 

 

22 Φεβρουαρίου 2023

 

 

[ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ/στές]

 

 

DEMARI KRONOS LIMITED,

 

Εφεσείοντες

 

 

ν.

 

 

1.   MICHAEL LESLIE GRAY,

2.   DENISE GRAY,

 

Εφεσίβλητοι

 

____________________

 

 

Μ. Μαρκουλής με Μ. Χατζηκωνσταντή (κα) για Γ.Π. Πιττάτζης Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσείοντες. 

Μ. Κυριακίδης για Χ. Κυριακίδης Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους.

 

____________________

 

 

ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Μαλαχτό, Δ.

____________________

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

 

ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.:  Με πέντε λόγους έφεσης, η Εφεσείουσα εταιρεία προσβάλλει την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου με την οποία κρίθηκε ότι οι Εφεσίβλητοι, ζεύγος από το Ηνωμένο Βασίλειο, νόμιμα τερμάτισαν τη σύμβαση με την οποία είχαν αγοράσει από κοντά της ένα υπό ανέγερση διαμέρισμα, επιδικάζοντας υπέρ τους και εναντίον της τα ποσά που της είχαν μέχρι τότε καταβάλει με τόκο και απορρίπτοντας τη δική της συναφή ανταξίωση.

 

Επρόκειτο για συμφωνία ημερ.10.12.2007, που προνοούσε για τη σταδιακή πληρωμή του τιμήματος αγοράς με την πρόοδο στην ανοικοδόμηση του διαμερίσματος, το οποίο θα έπρεπε να παραδοθεί στους Εφεσίβλητους την 30.4.2009 με δικαίωμα καθυστέρησης 30 ημερών, οπόταν και θα εξοφλείτο το τίμημα αγοράς του.  Ήταν κοινό έδαφος ότι το διαμέρισμα δεν είχε ολοκληρωθεί παρά το Δεκέμβριο του 2009, ενώ οι Εφεσίβλητοι είχαν από 10.7.2009, με επιστολή των δικηγόρων τους, τερματίσει τη συμφωνία, λόγω ακριβώς της παράβασης του όρου που αφορούσε στο χρόνο παράδοσης του σε αυτούς.

 

Της επιστολής τερματισμού της 10.7.2009, είχε προηγηθεί άλλη επιστολή των δικηγόρων των Εφεσίβλητων προς την Εφεσείουσα, ημερ.11.6.2009, με την οποία έθεταν προθεσμία 30 ημερών για αποπεράτωση και παράδοση του διαμερίσματος.  Με το λόγο έφεσης 5 καταλογίζεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι παρέλειψε να αποφασίσει κατά πόσο η προθεσμία που είχε τεθεί ήταν, υπό τις περιστάσεις και συνθήκες της υπόθεσης, εύλογη.

 

Στη βάση ότι ο χρόνος παράδοσης δεν ήταν ουσιώδης όρος της σύμβασης και δεν κατέστη τέτοιος ως αποτέλεσμα της επιστολής της 11.6.2009 και ότι οι Εφεσίβλητοι παραβίασαν τη δική τους υποχρέωση για πληρωμή της δόσης που κατέστη πληρωτέα την 2.6.2009 και δεν ήταν ικανοί και πρόθυμοι να εκπληρώσουν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, με το λόγο έφεσης 4 προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα αποφάσισε ότι ο τερματισμός της σύμβασης ήταν νόμιμος.

 

Με το λόγο έφεσης 3 καταλογίζεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι εσφαλμένα αποφάσισε ότι οι Εφεσίβλητοι δεν είχαν παραιτηθεί του δικαιώματος τους να τερματίσουν τη σύμβαση, στη βάση ότι από τον Φεβρουάριο του 2009 είχαν ειδοποιηθεί ότι η παράδοση του διαμερίσματος παρατεινόταν από το Μάϊο μέχρι τον Οκτώβριο με Δεκέμβριο του 2009 και δεν έφεραν ένσταση, ούτε και αντέδρασαν.

 

Ο λόγος έφεσης 2 αφορά στην εσφαλμένη, κατά την Εφεσείουσα, ερμηνεία από το πρωτόδικο Δικαστήριο του όρου 3 της σύμβασης, που παρείχε στην Εφεσείουσα, υπό προϋποθέσεις, το δικαίωμα παράτασης του χρόνου παράδοσης του επίδικου διαμερίσματος. 

 

    Με το λόγο έφεσης 1 προσβάλλεται ως εσφαλμένη και ανεπαρκής η αξιολόγηση της μαρτυρίας που, κατά την Εφεσείουσα,  οδήγησε σε λανθασμένα ευρήματα.  Όπως διαφαίνεται από την αιτιολογία του λόγου, της μαρτυρίας του Εφεσίβλητου (Μ.Ε.4), του εκ των διευθυντών της Εφεσείουσας (Μ.Υ.1) και των δύο υπαλλήλων στα γραφεία της Εφεσείουσας (Μ.Υ.2 και 3).  Εγείρεται και ζήτημα ότι ίδιο το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέγραψε ότι δεν ακολούθησε την «κλασσική μορφή» καταγραφής κατά σειρά της μαρτυρίας, της αξιολόγησης και των ευρημάτων στη βάση της.  Το λόγο έφεσης 1 θα εξετάσουμε πρώτο.

 

    Είναι η διαχρονική θέση της νομολογίας ότι δεν υπάρχει προδιαγεγραμμένη δομή δικαστικής απόφασης και ότι ο τρόπος συγγραφής της είναι ζήτημα το οποίο επαφίεται στην κρίση του Δικαστή (Ζερβός ν. Hellenic Bank Public Company Ltd (2013) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2357, 2371).  Και δεν διαπιστώνουμε οτιδήποτε το μεμπτό στον τρόπο με τον οποίο ο ευπαίδευτος πρωτόδικος Δικαστής επέλεξε να διατυπώσει τη δικαστική του κρίση, που μπορεί να θεωρηθεί ότι ήταν και πρόσφορος, λαμβάνοντας υπόψη τη φύση της διαφοράς και τα επίδικα ζητήματα επί των οποίων είχε να αποφανθεί.

 

    Προχωρούμε στην ουσία της αξιολόγησης που έγινε.  Οι αρχές που διέπουν το ζήτημα της παρέμβασης του Εφετείου στην κρίση του πρωτόδικου δικαστηρίου ως προς την αξιοπιστία των μαρτύρων παραμένουν διαχρονικά αναλλοίωτες.  Η αξιολόγηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων ανήκει κατ΄ εξοχή στο πρωτόδικο δικαστήριο το οποίο είχε την ευκαιρία να ακούσει τους μάρτυρες και να παρακολουθήσει τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο του µάρτυρα. Κατά κανόνα το Εφετείο σπάνια επεµβαίνει, όταν τα ευρήματα καταφαίνονται εξ αντικειµένου ανυπόστατα ή όταν είναι παράλογα ή αυθαίρετα ή δεν υποστηρίζονται από τη µαρτυρία που έγινε αποδεχτή ως αξιόπιστη.  Εάν ήταν εύλογα επιτρεπτό στο πρωτόδικο δικαστήριο να κάµει τα ευρήµατα τα οποία έκαµε σε σχέση µε την αξιοπιστία το Εφετείο δεν επεµβαίνει (Σολωμού ν. Vineyard View Tourist Enterprises Ltd (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 300, 320-1).  Το πρωτόδικο δικαστήριο βρίσκεται σε πλεονεκτική θέση έναντι του Εφετείου να κρίνει την αξιοπιστία των μαρτύρων, που με τη ζώσα μαρτυρία τους προσφέρουν στο δικαστήριο την αμεσότητα και την παραστατικότητα των εκατέρωθεν θέσεων τους και επομένως και τα ευρήματα που εξάγονται πρωτοδίκως, εμπεριέχουν κρίση που αφορά την εντύπωση που απεκόμισε το δικαστήριο μέσα από την ανθρώπινη εμπειρία της παρακολούθησης της δίκης και των αντιπαραβαλλόμενων θέσεων που εκεί εκφράστηκαν. Το Εφετείο έχει την ευχέρεια να καταλήξει στα δικά του συμπεράσματα εκεί όπου διαπιστώνεται ότι η κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου, είτε δεν μπορεί να δικαιολογηθεί από τη μαρτυρία και τα γεγονότα, είτε η κρίση επί της αξιοπιστίας των μαρτύρων παρουσιάζεται προβληματική ενόψει λογικής ανακολουθίας ή πλημμελούς αξιολόγησης των δεδομένων που παρουσιάστηκαν κατά τη δίκη (Baloise Insur. Co Ltd v. Κατωμονιάτη κ.ά. (2008) 1(Β) Α.Α.Δ. 1275, 1290-1).

 

    Σε σχέση με ζητήματα αντιφάσεων στη μαρτυρία, για τα οποία γίνεται ιδιαίτερος λόγος στην έφεση επέμβαση του Εφετείου χωρεί στην περίπτωση και μόνο όπου αυτές είναι τέτοιας μορφής που να δημιουργούν ρήγμα στην υπόθεση και ότι ως τέτοιες μπορούν να καθορισθούν οι αντιφάσεις οι οποίες, υπό το φως της φύσης της υπόθεσης και του ζητήματος που καλύπτουν, πλήττουν καίρια την αξιοπιστία ενός μάρτυρα ή φανερώνουν διάθεση καταφυγής στο ψεύδος (Παπανδρέας Αθανάση ν. Δημοκρατίας, Ποιν. Έφ. Αρ.45/2014, ημερ.5.10.2016, ECLI:CY:AD:2016:B470).  Χρειάζονται ιδιαίτερα πειστικοί λόγοι προς αναίρεση των ευρημάτων αξιοπιστίας και ότι το Εφετείο επεμβαίνει όταν οι αντιφάσεις ή οι αδυναμίες στη μαρτυρία είναι τόσο σημαντικές, ώστε να οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η αποδοχή της μαρτυρίας ως αξιόπιστης ήταν λανθασμένη (Ανδρέας Κωνσταντίνου ν. Αστυνομίας, Ποιν. Έφ. Αρ.166/2015, ημερ.8.7.2016, ECLI:CY:AD:2016:B335).

 

    Είναι η θέση της Εφεσείουσας ότι ο Εφεσίβλητος δεν θα έπρεπε να γίνει πιστευτός, γιατί κατά την αντεξέταση του παραδέχτηκε ότι είχε ενημέρωση από το Φεβρουάριο του 2009 ότι το διαμέρισμα δεν θα παραδιδόταν το Μάϊο, θέση αντίθετη με τα όσα είχε αναφέρει στη γραπτή του δήλωση.

 

    Το σημείο δεν διέλαθε της προσοχής του πρωτόδικου Δικαστηρίου, που έκρινε ότι δεν επηρέαζε την αξιοπιστία του Εφεσίβλητου, ο οποίος του είχε προκαλέσει θετική εντύπωση, αναφέροντας ότι «εκτός από μία-δύο περιπτώσεων που δεν κλονίζουν το θεμέλιο της μαρτυρίας του επί της ουσίας της υπόθεσης ήταν σταθερός, ειλικρινής και ευθύς».

 

    Ό,τι άλλο αναφέρεται στην αιτιολογία του λόγου, είναι ότι ο Εφεσίβλητος ανέφερε ότι επικοινωνούσε με την Εφεσείουσα, ενώ αντεξεταζόμενος παραδέχτηκε ότι οι σχετικές επικοινωνίες του ήταν με μια «άγνωστη μη κυπριακή εταιρεία ονόματι Instant Access Properties Ltd».  Επρόκειτο για την αγγλική εταιρεία στην οποία οι Εφεσίβλητοι είχαν αποταθεί για να αγοράσουν διαμέρισμα στην Κύπρο και προφανώς, όπως αναφέρεται στην πρωτόδικη απόφαση, επρόκειτο για συνεργάτες άλλης αγγλικής εταιρείας στην οποία η Εφεσείουσα είχε αποταθεί για να της εξεύρει αγοραστές.

 

    Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν κάμνει αναφορά στο συγκεκριμένο σημείο.  Ωστόσο, είχε ενώπιον του όλη τη μαρτυρία και η αναφορά σε περιπτώσεις που δεν κλόνισαν το θεμέλιο της μαρτυρίας του επί της ουσίας της υπόθεσης το καλύπτει.

 

    Από την αιτιολογία του λόγου έφεσης 1, προκύπτει ότι η Εφεσείουσα διατείνεται ότι στην πρωτόδικη απόφαση δεν αξιολογήθηκε η  μαρτυρία των Μ.Υ.1, 2 και 3, παρά μόνο επιλεκτικά έγινε αναφορά σε κάποιους από τους ισχυρισμούς τους.  Το ζήτημα για το οποίο η Εφεσείουσα παραπονείται αφορά στη δόση την πληρωτέα με τη συμπλήρωση του σκελετού του κτιρίου που περιλάμβανε το διαμέρισμα και στη μαρτυρία που οι Μ.Υ.1, 2 και 3 έδωσαν επί του προκειμένου.  Η μαρτυρία αυτή περιλάμβανε ότι ο σκελετός είχε συμπληρωθεί και η σχετική δόση θα έπρεπε να καταβληθεί από τους Εφεσίβλητους προς την Εφεσείουσα την 3.9.2008 και πως, αντί αυτού, η δόση πληρώθηκε τη 10.11.2008.

 

    Η αιτιολογία του λόγου προεκτείνεται και στα ζητήματα που αφορούν τον τρόπο με τον οποίο ενήργησε η τράπεζα που έλαβε τις σχετικές οδηγίες από τους Εφεσίβλητους για να πληρώσει και το γεγονός ότι προέβηκε στην αποκοπή κάποιου ποσού από τη δόση που πληρώθηκε στην Εφεσείουσα.

 

    Το ζήτημα απασχόλησε το πρωτόδικο Δικαστήριο, που το χαρακτήρισε ως σημείο τριβής.  Διαπίστωσε ότι, ενώ οι εφεσίβλητοι είχαν δώσει εντολή στην τράπεζα να πληρώσει στην Εφεσείουσα το οφειλόμενο ποσό των €40.451,14, η τράπεζα πλήρωσε €38.883,38 αφαιρώντας €1.567,76 που συνιστούσε υποχρέωση των Εφεσίβλητων προς την τράπεζα.  Ωστόσο, η Εφεσείουσα, κατόπιν παρότρυνσης της τράπεζας, αποδέχτηκε να εισπράξει το μειωμένο ποσό, εκδίδοντας απόδειξη για ολόκληρο το ποσό της δόσης, για να πάρει τα χρήματα τα οποία είχε ανάγκη.  Η τελευταία διαπίστωση θεμελιώθηκε στη μαρτυρία του τραπεζικού υπαλλήλου, η οποία έγινε αποδεχτή.  Η αποδοχή της μαρτυρίας αυτής δεν προσβάλλεται με την έφεση.  Άλλωστε αυτό δεν είχε αμφισβητηθεί.  Αμφισβητήθηκαν οι λόγοι για την καθυστέρηση στην πληρωμή και επιρρίφθηκε από τους μάρτυρες της Εφεσείουσας ευθύνη στους Εφεσίβλητους.  Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε την καθυστέρηση, πλην όμως ότι οφειλόταν στην τράπεζα.  Δεν εξέτασε κατά πόσο οι Εφεσίβλητοι θα έπρεπε να επωμιστούν την ευθύνη για τις ενέργειες ή παραλείψεις της τράπεζας.  Σε κάθε περίπτωση, η επιμέρους κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε σχέση με τη δόση αυτή, ότι η Εφεσείουσα «δεν μπορεί να στηρίζεται σε μια διευθέτηση που η ίδια προέβη και αποδέχθηκε για να καταδείξει ότι οι [Εφεσίβλητοι] δεν τήρησαν την μεταξύ τους συμφωνία», δεν είναι αντικείμενο της έφεσης.  Κατά συνέπεια, η όλη συζήτηση δεν θα μπορούσε να οδηγήσει σε οιαδήποτε αλλαγή δεδομένων.  Ό,τι άλλο θα θέλαμε εδώ να προσθέσουμε είναι ότι ακόμα και αν το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωνε διάρρηξη της συμφωνίας από τους Εφεσίβλητους το Φθινόπωρο του 2008, ήταν κοινό έδαφος ότι η Εφεσείουσα είχε επιλέξει να εμμένει στη εφαρμογή της συμφωνίας.

 

    Επομένως, ο λόγος έφεσης 1 απορρίπτεται.

    Ο λόγος έφεσης 2 αφορά στο δεύτερο μέρος της πρώτης παραγράφου του όρου 3.  Καταγράφουμε ολόκληρο τον όρο 3 για καλύτερη αντίληψη και παραπομπή στη συνέχεια. 

 

«The VENDOR is obliged to complete the property in a good, proper sound and workmanlike manner as per architectural plans attached herein and according to the technical specifications ANNEX C and deliver the same to the PURCHASERS on or before 30/04/2009.  The VENDOR has the right to delay the completion of the property and delivery thereof to the PURCHASERS up to 30 days from the date of delivery.  In the event that the VENDOR is prevented from completing the said property within the aforesaid period, due to unavoidable and/or unforeseeable circumstances, such as war and/or warlike operations, revolutions, riots, curfew, political unrest, strikes or any other cause beyond the control of the VENDOR and/or falling within the meaning of the term force majeure (Act of God), then and in such a case, the VENDOR shall be entitled to a reasonable extension of time and will complete the property as may reasonably be practicable.

 

In the event that the VENDOR fails to deliver the property to the PURCHASERS in accordance with this paragraph due to reasons other the ones set out above, then the VENDOR shall be responsible to provide the PURCHASERS with appropriate alternative accommodation free of rent for the duration of the delay.  Acceptance hereof by the PURCHASERS is not deemed to be a waiver of their further right in respect of breach of contract.»

 

Στην ενώπιον μας αγόρευση των δικηγόρων της Εφεσείουσας προβάλλεται η θέση ότι υπήρξε από πλευράς των Εφεσίβλητων καθυστέρηση στην καταβολή ποσών που όφειλαν να πληρώσουν στην Εφεσείουσα, που συνιστούσε περίσταση πέραν του ελέγχου της και της έδιδε το δικαίωμα να παρατείνει το χρόνο παράδοσης δυνάμει του πιο πάνω όρου.

 

Το δεύτερο μέρος της πρώτης παραγράφου του όρου 3 της σύμβασης και η ερμηνεία του, είχαν απασχολήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο, όχι όμως με αναφορά στην όποια καθυστέρηση στην καταβολή κάποιου ποσού από τους Εφεσίβλητους, αλλά σε σχέση με την οικονομική κρίση και την καθυστέρηση στην έκδοση της σχετικής άδειας οικοδομής.  Αυτά ήταν τα ζητήματα που επικαλείτο η Εφεσείουσα στην Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης της (παρ.14-16) ως επίσης και τα προβλήματα στην οικοδομική βιομηχανία.  Ζήτημα ότι καθυστέρηση πληρωμής από μέρους των Εφεσίβλητων τεκμηρίωνε δικαίωμα παράτασης στη βάση του όρου 3 της σύμβασης, δεν δικογραφείτο από την Εφεσείουσα, αλλά και ούτε εγείρεται με το λόγο έφεσης 2 ή την αιτιολογία του.   Ό,τι μπορεί να θεωρηθεί ότι εγείρεται με το λόγο έφεσης 2 και την αιτιολογία του, δεν υποστηρίχτηκε με την αγόρευση των δικηγόρων της Εφεσείουσας και θεωρείται ότι εγκαταλείπεται.  Από την άλλη, ό,τι υποστηρίχτηκε με την αγόρευση των δικηγόρων της Εφεσείουσας, δεν καλύπτεται από το λόγο έφεσης 2 ή την αιτιολογία του και δεν μπορεί να εξεταστεί.  Επομένως, ο λόγος έφεσης 2 απορρίπτεται.

 

Αναφορικά με το λόγο έφεσης 3, η επί του προκειμένου απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ότι δεν δικογραφείτο ισχυρισμός στην Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης για παραίτηση από τους Εφεσίβλητους του δικαιώματος τερματισμού της σύμβασης και ότι, επομένως, τέτοιο ζήτημα δεν μπορούσε να τύχει εξέτασης.  Στη συνέχεια, αναφέροντας «και αν ακόμα εξεταστεί τέτοιο θέμα», το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε στην εξέταση του, για να καταλήξει ότι δεν υπήρχε εγκατάλειψη ή παραίτηση από τους Εφεσίβλητους του δικαιώματος τους για τερματισμό.  Η ρυθμιστική του ζητήματος απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ότι ισχυρισμός «παραίτησης» δεν δικογραφείτο και δεν μπορούσε να εξεταστεί και η επιμέρους αυτή απόφαση δεν προσβάλλεται με την έφεση ως εσφαλμένη.  Μόνο εφόσον υφίστατο σχετικός λόγος έφεσης και καταλήγαμε ότι η απόφαση αυτή ήταν εσφαλμένη, θα μπορούσαμε στη συνέχεια να εξετάσουμε το λόγο έφεσης 3, ο οποίος απολήγει να είναι αλυσιτελής και απορρίπτεται.

 

    Οι λόγοι έφεσης 4 και 5 θα εξεταστούν μαζί.  Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναγνώρισε ότι ο χρόνος εκπλήρωσης συμβατικών υποχρεώσεων δεν αποτελεί, αφ' εαυτού, ουσιώδη όρο της σύμβασης, εκτός εάν αυτή ήταν η πρόθεση των μερών, όπως διαγράφεται από τους όρους της, παραπέμποντας στο Άρθρο 55(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149[1] και στην Καλησπέρας v. Δρυάδη κ.ά. (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 867, 877.  Στη συνέχεια εξέτασε την επίδικη σύμβαση και πέραν του σημείου όπου γίνεται πρόβλεψη για το χρόνο παράδοσης του διαμερίσματος αναφέρθηκε στον όρο 15 που προνοούσε ότι: «Breach of any term of the present agreement by either party gives the right to the other party to terminate this agreement and claim damages» και αποφάνθηκε ότι η πρόβλεψη για αποζημιώσεις δεν απέκλειε το δικαίωμα τερματισμού.  Ούτε η αναφορά στη δεύτερη παράγραφο του όρου 3 σε υποχρέωση της Εφεσείουσας να παραχωρήσει άλλο διαμέρισμα στους Εφεσίβλητους μέχρι την παράδοση του επίδικου, είχε τέτοια συνέπεια.  Παρέπεμψε στη Bauer ν. Διογ. Ηροδότου & Υιών Λτδ (1994) 1 Α.Α.Δ. 325, 335-6, όπου αποφασίστηκε ότι πρόνοια ότι η παράβαση οποιουδήποτε όρου της συμφωνίας παρέχει στον αντισυμβαλλόμενο το δικαίωμα διεκδίκησης αποζημιώσεων, δεν περιορίζει τα δικαιώματα του αθώου μέρους στη διεκδίκηση αποζημιώσεων και δεν αποκλείει το δικαίωμα τερματισμού λόγω θεμελιώδους παράβασης ή για οποιοδήποτε άλλο παραδεκτό λόγο.  Κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι ο όρος της σύμβασης για παράδοση του διαμερίσματος σε συγκεκριμένο χρόνο, με όλα όσα πιο πάνω αναφέρθηκαν, ήταν ουσιώδης και έδιδε το δικαίωμα στους Εφεσίβλητους να τερματίσουν τη σύμβαση λόγω παράβασης του.

 

    Η ορθότητα της επιμέρους κρίσης του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι το πρωταρχικό ερώτημα.  Μόνο στην περίπτωση που ο χρόνος παράδοσης δεν ήταν ουσιώδης δυνάμει της σύμβασης, θα απαιτηθεί να εξετάσουμε το λόγο έφεσης 5, κατά πόσο δηλαδή η προθεσμία που είχε τεθεί με την επιστολή της 11.6.2009 ήταν, υπό τις περιστάσεις και συνθήκες της υπόθεσης, εύλογη, ζήτημα που δεν εξετάστηκε επικουρικά από το πρωτόδικο Δικαστήριο.

 

    Στη Charalambous v. Vakana (1982) 1 C.L.R. 310, 315-318, γίνεται ανασκόπηση της μέχρι τότε αγγλικής νομολογίας σε σχέση με τον όρο για χρόνο παράδοσης σε συμβάσεις για την αγορά υπό κατασκευή ακίνητης ιδιοκτησίας και την επέμβαση της νομοθεσίας. Το απαύγασμα είναι ότι (σελ.317) ο χρόνος είναι εξ υπαρχής ουσιώδης  σε δύο περιπτώσεις: (1) όπου οι συμβαλλόμενοι έχουν ρητά προνοήσει στη συμφωνία τους ότι πρέπει να υπάρξει ακριβής συμμόρφωση με τον καθορισμένο χρόνο εκπλήρωσης και (2) όπου οι περιστάσεις της συμφωνίας ή η φύση του αντικειμένου της καταδεικνύει ότι πρέπει να υπάρξει ακριβής συμμόρφωση με τον καθορισμένο χρόνο εκπλήρωσης.  Ουσιαστικά πρόκειται για την ερμηνεία της προϋπόθεσης στο Άρθρο 55 του Κεφ.149, αφού η «πρόθεση των συμβαλλόμενων […] να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης.» συνάγεται από τη συμπερίληψη ρητής πρόνοιας ή καταδεικνύεται από τις περιστάσεις της συμφωνίας ή τη φύση του αντικειμένου της.  Δεν έχει σημασία τί, κατά τον τερματισμό προβάλλουν οι αντισυμβαλλόμενοι ως προς παραμέτρους που, κατ’ ισχυρισμό, ήταν υπόψη τους και που δεν αποκαλύπτονται στη συμφωνία.

 

    Στο πρώτο μέρος της πρώτης παραγράφου του όρου 3, προβλεπόταν ότι ο χρόνος παράδοσης θα ήταν πριν ή κατά την 30.4.2009, με άνευ όρων δικαίωμα στην Εφεσείουσα να καθυστερήσει την παράδοση για ένα μήνα.  Δεν υφίστατο αναφορά ότι ο χρόνος παράδοσης ήταν ουσιώδης.

  

    Η πρόβλεψη στη δεύτερη παράγραφο του όρου 3, αφορούσε σε καθυστέρηση που δεν θα ήταν δικαιολογημένη στη βάση της πρώτης παραγράφου.  Αναφερόταν σε «reasons other the ones set out above», δηλαδή παραβίαση της συμφωνίας αναφορικά με την παράδοση του διαμερίσματος.  Και προνοούσε για μια θεραπεία ενδεικτική δύο ζητημάτων.  Ότι η αγορά του διαμερίσματος γινόταν για σκοπούς διαμονής των Εφεσίβλητων και πως, παρά το ότι οι τελευταίοι διατηρούσαν τα δικαιώματα τους σε σχέση με την παράβαση, οι συμβαλλόμενοι είχαν στη σκέψη τους ότι θα μπορούσε να υπάρξει καθυστέρηση και όμως η συμφωνία να μην τερματιστεί.

 

    Στην Mindoras Estates Ltd v. Ποταμού κ.ά. (2012) 1(Β) Α.Α.Δ. 1729, 1739, στην οποία μας παρέπεμψαν οι δικηγόροι της Εφεσείουσας, αναφέρθηκε ότι: «Ρήτρα περί ύπαρξης τόκου σε περίπτωση υπερημερίας είναι ενδεικτική ως προς το ότι ο χρόνος δεν ήταν στη σκέψη των μερών ουσιώδης. Δεν επηρεάζει όμως το δικαίωμα του ενός των συμβαλλομένων να τερματίσει τη σύμβαση, εφόσον προηγουμένως δώσει εύλογη προειδοποίηση ώστε να καταστήσει σαφή την απαίτηση του για εκπλήρωση ουσιώδους όρου εντός τακτής προθεσμίας.» (βλ. ακόμα Paraskeva & Others v. Lantas (1988) 1 C.L.R. 285, 291).   

 

    Επομένως, πρόνοια στη σύμβαση για κάποια θεραπεία στο αναίτιο μέρος σε περίπτωση παράβασης σε σχέση με το χρόνο εκπλήρωσης κάποιου όρου, έτσι που η συμφωνία να διατηρηθεί σε ισχύ μέχρι την εκπλήρωση του, είναι ενδεικτική ότι η πρόθεση των μερών ήταν ότι ο χρόνος δεν ήταν ουσιώδης.  Πάντοτε με την επιφύλαξη άλλων όρων στη συμφωνία που μπορεί να οδηγούν σε αντίθετο αποτέλεσμα.  Όπως εδώ, με το ζήτημα να περιορίζεται στο κατά πόσο η πρόνοια στον όρο 15 ότι «Breach of any term of the present agreement by either party gives the right to the other party to terminate this agreement», καθιστούσε το χρόνο παράδοσης του διαμερίσματος βάση του όρου 3 ουσιώδη όρο.

 

    Το ερώτημα είναι κατά πόσο η πιο πάνω πρόνοια αναδεικνύει «πρόθεση των συμβαλλόμενων […] να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης.», όπως απαιτείται από το Άρθρο 55 του Κεφ.149.  Κατά πόσο, δηλαδή, με τον όρο αυτό στη συμφωνία τους, οι συμβαλλόμενοι ρητά προνόησαν ότι θα έπρεπε να υπάρξει ακριβής συμμόρφωση με τον καθορισμένο χρόνο εκπλήρωσης, όπως εξηγήθηκε στην Charalambous.  

 

    Αναμφίβολα τέτοια ρητή πρόνοια υφίστατο στην Rodoulli v. Papasavvas (1988) 1 C.L.R. 540, 542, όπου προβλεπόταν ότι οι δόσεις του τιμήματος αγοράς θα έπρεπε να πληρωθούν εγκαίρως και ότι σε περίπτωση παράβασης ο πωλητής θα ήταν ελεύθερος να τερματίσει τη συμφωνία.  Σε αυτή τη βάση είναι που αναγνωρίστηκε ότι η σχετική πρόνοια καθιστούσε το χρόνο πληρωμής ουσιώδη όρο.[2] 

 

    Το ζήτημα είναι κατά πόσο γενική αναφορά, σε σχέση με όλους τους όρους της συμφωνίας, ότι διάρρηξη οιουδήποτε παρέχει το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να τερματίσει τη συμφωνία, δηλαδή ότι όλοι οι όροι είναι ουσιώδεις, σημαίνει ότι και η όποια πρόνοια σε χρόνο για την τέλεση μιας υποχρέωσης που ένας όρος προβλέπει,  επίσης είναι ουσιώδης.  Στην επίδικη περίπτωση, στον όρο 15 δεν υπήρχε αναφορά στο χρόνο που προβλεπόταν στον όρο 3 ειδικά, αλλά ούτε και γενικά στους χρόνους όπου προβλέπονταν στη συμφωνία.

 

    Το απόσπασμα που ακολουθεί από τον Chitty on Contracts, Vol.I, General Principles, 32^η έκδ., 2021, παρ.27-026, εξηγεί τη διάκριση:

 

«Time “of the essence of the contract”  A number of difficulties surround the law relating to time stipulations in contracts.  The first is that the phrase which is commonly employed, namely “time is of the essence of the contract”, is potentially misleading in that the question in each case is whether time is of the essence of the particular term which has been broken, not whether time is of the essence of the contract as a whole.*  The agreement by the parties that “time is of the essence” in relation to a particular term of the contract is another way of identifying the term as a condition of the contract so that any failure to comply with it will in principle entitle the other party to terminate further performance of the contract.»

 

* British and Commonwealth Holdings Plc v. Quadrex Holdings Inc [1989] Q.B. 842, 856-857; Fitzpatrick v. Sarcon (No. 177) Ltd [2012] NICA 58 at [20].

 

 

    Στην Fitzpatrick v. Sarcon (No. 177) Ltd [2012] NICA 58 αποφασίστηκε (παρ.20) ότι δεν υπάρχει ως γενική έννοια ότι ο χρόνος είναι ουσιώδης στη σύμβαση στην ολότητα της και ότι το ερώτημα είναι κατά πόσο ο χρόνος είναι ουσιώδης με αναφορά στο συγκεκριμένο όρο.  Είναι, αναφέρεται πιθανό να υπάρχουν χρονικές πρόνοιες που είναι ουσιώδεις όροι και άλλες που δεν είναι.[3]

 

    Στο ίδιο σύγγραμμα στην παρ.27-029 αναφέρεται ότι ο χρόνος είναι ουσιώδης όταν τα μέρη έχουν ρητά προνοήσει στη συμφωνία τους ότι πρέπει να υπάρξει ακριβής συμμόρφωση με το χρόνο που καθορίζεται για εκτέλεση ή ότι ο χρόνος είναι ουσιώδης.  Σε υποσημείωση, αναφέρεται ότι το ίδιο αποτέλεσμα επιτυγχάνεται όταν η σύμβαση προβλέπει ότι η πρόνοια είναι ουσιώδης όρος, σε αυτή την έννοια ή ότι οιαδήποτε παράβαση του (δηλαδή του συγκεκριμένου) όρου θα δίδει το δικαίωμα στο αθώο μέρος να τερματίσει τη συμφωνία.[4]

 

    Το πρωτόδικο Δικαστήριο υπέπεσε σε σφάλμα ερμηνεύοντας ότι ο χρόνος παράδοσης του διαμερίσματος ήταν, στη βάση του περιεχομένου της συμφωνίας, ουσιώδης. Αυτό που εξηγεί η Bauer είναι ότι όταν υπάρχει παραβίαση ουσιώδους όρου σύμβασης, που παρέχει στο αναίτιο μέρος δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση, τότε η συμπερίληψη πρόνοιας για αποζημίωση προς το αναίτιο μέρος δεν εκθεμελιώνει το υφιστάμενο δικαίωμα του να την τερματίσει. 

 

    Πώς το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι ο χρόνος παράδοσης του διαμερίσματος ήταν ουσιώδης όρος της σύμβασης δεν είναι βέβαιο.  Παρά το ότι δεν ανέφερε κάτι τέτοιο, ίσως θεώρησε ότι το πρώτο μέρος του όρου 15 καθιστούσε τον όρο για το χρόνο παράδοσης ουσιώδη και, σε αυτή τη βάση, ότι το δικαίωμα τερματισμού δεν εκθεμελιωνόταν από τις πρόνοιες για διεκδίκηση αποζημιώσεων ή παραχώρηση άλλου διαμερίσματος στους Εφεσίβλητους μέχρι την παράδοση του επίδικου.  Διαφορετικά θα πρέπει να θεώρησε ότι οι τελευταίες αυτές επιφυλάξεις οδηγούσαν αφ’ εαυτών και απαρέγκλιτα στο ότι υφίστατο δικαίωμα τερματισμού σε σχέση με τη μη παράδοση όπως χρονικά ορίστηκε και επομένως ο χρόνος παράδοσης ήταν ουσιώδης.  Το πρωτόδικο Δικαστήριο θα μπορούσε, εφόσον διαπίστωνε ότι ο όρος για το χρόνο παράδοσης ήταν ουσιώδης, να εξηγήσει ότι το δικαίωμα τερματισμού δεν αναιρείτο επειδή υφίσταντο οι πρόνοιες για αποζημίωση ή παραχώρηση άλλου διαμερίσματος.  Όχι όμως να κάμει τον αντίστροφο συλλογισμό, ότι δηλαδή επειδή το δικαίωμα τερματισμού, εκεί που υπάρχει, δεν εκθεμελιώνεται με τέτοιες πρόνοιες, ο χρόνος παράδοσης ήταν ουσιώδης.

 

    Καταλήγουμε ότι η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο χρόνος παράδοσης ήταν ουσιώδης ήταν εσφαλμένη.  Τα μέρη δεν είχαν συμπεριλάβει ρητή πρόνοια στη συμφωνία τους ότι ο χρόνος παράδοσης ήταν ουσιώδης, ούτε όμως και από τις περιστάσεις της υπόθεσης καταδεικνύεται κάτι τέτοιο.  Ουσιώδης ήταν ο όρος ότι η Εφεσείουσα όφειλε να παραδώσει το διαμέρισμα, όχι όμως και η επιμέρους πρόνοια ως προς το χρόνο παράδοσης του.  Και η πρόνοια για παραχώρηση άλλου διαμερίσματος, προς αυτή την κατεύθυνση συνηγορούσε.

    Αυτό δεν οδηγεί χωρίς άλλο σε συμπέρασμα ότι ο τερματισμός που επιχειρήθηκε δεν ήταν νόμιμος.  Άλλωστε οι Εφεσίβλητοι, προτού τερματίσουν τη σύμβαση είχαν με την επιστολή τους της 11.6.2009 θέσει προθεσμία 30 ημερών για αποπεράτωση και παράδοση του διαμερίσματος σε αυτούς, επιχειρώντας να καταστήσουν το χρόνο παράδοσης ουσιώδη.  Το πρωτόδικο Δικαστήριο, έχοντας αποφασίσει ότι ο χρόνος παράδοσης του διαμερίσματος στους Εφεσίβλητους ήταν ουσιώδης όρος, δεν εξέτασε, επικουρικά, κατά πόσο, αν δεν ήταν, είχε καταστεί ουσιώδης με την επιστολή της 11.6.2009.  Ό,τι του καταλογίζεται με το λόγο έφεσης 5 είναι ότι παρέλειψε να αποφασίσει κατά πόσο η προθεσμία που είχε τεθεί ήταν, υπό τις περιστάσεις και συνθήκες της υπόθεσης, εύλογη.  Το κενό μπορεί να καλυφθεί από το Εφετείο στη βάση των εξουσιών που του παρέχει το Άρθρο 25(3) του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960, Ν.14/1960, όπως έχει τροποποιηθεί, εφόσον τα ουσιώδη γεγονότα είναι ενώπιον του.

 

Η Εφεσείουσα επικαλείται την Iris Development Ltd ν. Λαζαρίδη (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1504, 1511, και την παραπομπή στον Chitty on Contracts, 27^η  Έκδοση, παρ.21-013 (επαναλαμβάνεται στη νεότερη 34^η Έκδοση, παρ.27-030), σχετικά με τα κριτήρια με βάση τα οποία αποφασίζεται αν ο χρόνος που δίδεται είναι εύλογος:

«The period of notice given must, however, be reasonable and what is reasonable will depend upon all the facts and circumstances of the case. Factors to which the courts will have regard in assessing the reasonableness of the period of notice include what remains to be done at the date of the notice; the fact that the party giving the notice has continually pressed for completion, or has before given similar notices which he has waived; or that it is especially important for him to obtain early completion.»

 

Είναι η θέση της Εφεσείουσας ότι, εφόσον οι Εφεσίβλητοι από το Φεβρουάριο του 2009 γνώριζαν ότι το διαμέρισμα θα ήταν έτοιμο τον Οκτώβριο με Δεκέμβριο του 2009 και είδαν την επιτόπου κατάσταση τον Απρίλιο του 2009, γνώριζαν όταν απέστειλαν την επιστολή της 11.6.2009, ότι θα ήταν αδύνατο να αποπερατωθεί το διαμέρισμα σε 30 ημέρες και συνεπώς δεν το έπραξαν για να επιτύχουν την εκπλήρωση της συμφωνίας.

 

Η επιστολή της 11.6.2009 επιδόθηκε στην Εφεσείουσα την 17.6.2009 και αναφερόταν σε 30 ημέρες προθεσμία από την επίδοση της.  Δεν έχει σημασία ότι οι Εφεσίβλητοι τερμάτισαν τη συμφωνία την 10.7.2009.  Στην επιστολή τερματισμού σημειώνεται ότι είχε ληφθεί υπόψη η παραδοχή της Εφεσείουσας ότι το διαμέρισμα δεν ήταν δυνατό να παραδοθεί πριν τον Δεκέμβριο του 2009, που περιεχόταν στην επιστολή του δικηγόρου της ημερ.26.6.2009, που απαντούσε στην επιστολή ημερ.11.6.2009.  Δεν επρόκειτο να αποπερατωθεί και να παραδοθεί το διαμέρισμα μέσα στις επόμενες επτά ημέρες.  Ο τερματισμός ήταν για προβλεπόμενη ή προμηνυόμενη παραβίαση (anticipatory breach) (Chitty on Contracts, 34^η Έκδοση, παρ.27-070).  Το ουσιώδες ζήτημα είναι κατά πόσο η προθεσμία που είχε τεθεί ήταν εύλογη. 

 

    Κατά πόσο ο χρόνος είναι εύλογος υπό τις περιστάσεις, είναι ζήτημα πραγματικό και εξαρτάται από το σύνολο των περιστατικών και εμπίπτει στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου (Latifundia Properties Ltd v. Ψακή κ.ά. (2003) 1(Β) Α.Α.Δ. 670, 677-8).

 

    Υπενθυμίζουμε ότι η συμφωνία για την αγορά του διαμερίσματος προέβλεπε για παράδοση σε 16-17 μήνες.  Ακόμα ένα στοιχείο είναι ότι την 1.12.2008 πληρώθηκε από τους Εφεσίβλητους η τρίτη προβλεπόμενη δόση των €40.451, που καθίστατο πληρωτέα με τη συμπλήρωση της θεμελίωσης του διαμερίσματος.  Παρέμεναν άλλες δύο δόσεις, πληρωτέες με τη συμπλήρωση του σοβατίσματος της τοιχοποιίας και με την παράδοση του διαμερίσματος αντίστοιχα.

 

    Υποβλήθηκε στον Εφεσίβλητο (Μ.Ε.4) κατά την αντεξέταση του ότι η τοιχοποιία ολοκληρώθηκε την 2.6.2009 και απάντησε ότι την 12.6.2009 ενημερώθηκε από το δικηγόρο του ότι ολοκληρώθηκαν τα σοβατίσματα.

 

    Καθίσταται πρόδηλο ότι κατά το χρόνο που αποστάλθηκε η επιστολή με την οποία διδόταν προθεσμία για παράδοση του διαμερίσματος σε 30 ημέρες, αυτή ήταν αδύνατο να πραγματοποιηθεί γιατί είχαν μόλις ολοκληρωθεί τα σοβατίσματα, γεγονός που ήταν υπόψη των Εφεσίβλητων και του δικηγόρου τους.  Δεν ήταν εύλογος ο χρόνος που είχε δοθεί για παράδοση του διαμερίσματος, γιατί ήταν ανθρωπίνως αδύνατο να συμπληρωθεί το διαμέρισμα σε ένα μήνα και μέχρι την 11.7.2009.  Δεν όφειλαν οι Εφεσίβλητοι να αποδεχτούν το χρονοδιάγραμμα της Εφεσείουσας, θα μπορούσαν όμως από την 4.2.2009 που είχαν ειδοποιηθεί ότι η παράδοση του διαμερίσματος παρατεινόταν από το Μάϊο μέχρι τον Οκτώβριο με Δεκέμβριο του 2009 να απαιτούσαν, από τότε, παράδοση μέχρι 11.7.2009, κάτι που ενδεχομένως να κρινόταν ως λογική ειδοποίηση.

 

    Καταλήγουμε ότι ο χρόνος που παραχωρήθηκε δεν ήταν στις περιστάσεις της υπόθεσης εύλογος και έτσι δεν κατέστησε το χρόνο παράδοσης του διαμερίσματος ουσιώδη όρο της συμφωνίας ώστε η αποτυχία της Εφεσείουσας να συμμορφωθεί να θεωρείται παράβαση ουσιώδους όρου, που να παρέχει στους Εφεσίβλητους το δικαίωμα να τερματίσουν τη συμφωνία.  Εσφαλμένα λοιπόν το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι ο τερματισμός της σύμβασης ήταν νόμιμος.  Ο λόγος έφεσης 4 επιτυγχάνει.

 

    Ο παράνομος, στην έννοια ότι είναι αδικαιολόγητος / εσφαλμένος (wrongful), τερματισμός της συμφωνίας, συνιστά διάρρηξη της συμφωνίας (Pop Life Electric Shops Ltd κ.ά. ν. Ονησιφόρου κ.ά. (2007) 1(Α) Α.Α.Δ. 359, 367), που επιτρέπει στο αναίτιο μέρος να διεκδικήσει θεραπεία από το μέρος που είχε προχωρήσει στον παράνομο τερματισμό.

 

    Η Εφεσείουσα είχε ανταξιώσει το ποσό των €74.398,61 που ήταν το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς του διαμερίσματος και ένα μικρότερο ποσό ως τόκους επί του ποσού που δεν είχε πληρωθεί.  Ανταπαίτησε δηλαδή την ολοκλήρωση της συμφωνίας με σχετικές διαταγές για τη συμμόρφωση των συμβαλλομένων με τις εκατέρωθεν συμβατικές τους υποχρεώσεις, περιλαμβανομένης διαταγής για να παραλάβουν οι Εφεσίβλητοι το διαμέρισμα, όταν αυτό θα ήταν έτοιμο.  Αυτό που ουσιαστικά ζητούσε η Εφεσείουσα, ήταν την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας πώλησης του επίδικου διαμερίσματος.

    Οι Εφεσίβλητοι είχαν με την επιστολή τερματισμού εκδηλώσει την πρόθεση τους να μην εκπληρώσουν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις.  Στην Α.Ν. Stasis Estates Co. Ltd v. George Evans Edwards κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 385, 393, αναφέρεται ότι «η ακύρωση της συμφωνίας την αποστερεί ισχύος από την ημέρα του τερματισμού της^. παύει η συμφωνία να αποτελεί πηγή συμβατικών δικαιωμάτων για οποιοδήποτε από τα μέρη:  Διασφαλίζεται όμως το δικαίωμα του αναίτιου μέρους να αξιώσει αποζημιώσεις για ζημιά την οποία υπέστη … ». 

 

    Η αποζημίωση που θα δικαιούτο η Εφεσείουσα ήταν η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης του διαμερίσματος στους Εφεσίβλητους και της αγοραίας του αξίας κατά το χρόνο της διάρρηξης της συμφωνίας, δηλαδή την ημερομηνία του παράνομου τερματισμού.  Αυτό είναι το κλασσικό μέτρο σε περιπτώσεις αυτής της φύσης (Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499, 519 και 520 και Δημήτρη κ.ά. ν. Beven κ.ά. (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 663, 672).  Το ποσό αυτό η Εφεσείουσα θα μπορούσε ουσιαστικά να κατακρατήσει από τα ποσά που είχε ήδη εισπράξει από τους Εφεσίβλητους και να τους επιστρέψει το υπόλοιπο.

 

    Αυτό είναι που τώρα εισηγείται με το περίγραμμα αγόρευσης που καταχώρισαν οι δικηγόροι της, στη βάση ότι ενώ το διαμέρισμα είχε πωληθεί στους Εφεσίβλητους για το ποσό των €161.805, κατά τον παράνομο τερματισμό η αγοραία του αξία ήταν €90.000.  Δεν ζητά θεραπεία στη βάση της δικογραφημένης ανταπαίτησης της για την ολοκλήρωση της συμφωνίας, αναφέροντας ότι το αγοραπωλητήριο έγγραφο έχει ήδη αποσυρθεί από το Κτηματολόγιο μετά την έκδοση της πρωτόδικης απόφασης, αλλά αποζημίωση στη βάση της μείωσης της αξίας του διαμερίσματος.

 

    Καθ’ όσον αφορά στην αγοραία αξία του διαμερίσματος κατά τον τερματισμό, το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε αποδεχτεί την έκθεση και θέση του εκτιμητή που είχε καλέσει η Εφεσείουσα.  Ο μάρτυρας είχε κληθεί γι’ αυτό και μόνο το λόγο, εντούτοις ουδείς επεσήμανε ότι η μαρτυρία του ήταν εκτός της δικογραφίας.  Ούτε και οι Εφεσίβλητοι που, δεδομένης της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης της Εφεσείουσας, δεν προσέφεραν μαρτυρία για την αξία του διαμερίσματος καθ’ οιονδήποτε χρόνο, είχαν ενστεί.  Ζητά λοιπόν η Εφεσείουσα να της επιδικαστεί από το Εφετείο το ποσό των €71.805 με τόκο από 10.7.2009, συναινώντας προφανώς στο να επιστρέψει στους Εφεσίβλητους το μεγαλύτερο ποσό των €88.904 που είχε εισπράξει από αυτούς ή ουσιαστικά να τους επιστρέψει μόνο τη διαφορά.

 

    Αξίωση σε αυτή τη βάση δεν είχε προωθηθεί πρωτόδικα μέσω της Ανταπαίτησης (και τροποποιημένης) που η Εφεσείουσα είχε καταχωρίσει.[5]  Απουσιάζει δικογραφημένος ισχυρισμός ότι η αξία του επίδικου διαμερίσματος ήταν κατά τον τερματισμό συγκεκριμένη ή έστω ότι ήταν μικρότερη από την τιμή πώλησης του στους Εφεσίβλητους και ό,τι δικογραφείτο ως Λεπτομέρειες Ειδικών Ζημιών ήταν ότι η Εφεσείουσα θα είχε απώλειες εσόδων ως το υπόλοιπο του λογαριασμού των Εφεσίβλητων.  Απουσιάζει ο βασικός ισχυρισμός που θα επέτρεπε να ληφθεί υπόψη σχετική με την αξία του διαμερίσματος μαρτυρία και να υπολογιστεί η αποζημίωση της Εφεσείουσας (Παπαγεωργίου ν. Κλάππα (1991) 1 Α.Α.Δ. 24, 28-9, Παπακόκκινου & άλλες ν. Θεοδοσίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 379, 382, Πουρίκκος ν. Σάββα & άλλων (1991) 1 Α.Α.Δ. 507, 517, Βραχίμη ν. Κουλουμπρή (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 836, 839-40, Παφίτης και άλλοι ν. Κουκουρή κ.ά. (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 1154, 1158 και Χριστοδούλου ν. Περικλέους (1998) 1(Β) Α.Α.Δ.  1122, 1131, Βοσκού κ.ά. ν. Ζήνωνος (2003) 1(Β) Α.Α.Δ. 695, 699, Μελάς ν. Κυριάκου (2003) 1(Β) Α.Α.Δ. 826, 835-6 και Κάτζιη ν. Φουκαρίδης & Σία Λτδ Εργολάβοι Ελαιοχρωματιστές, Πολ. Έφ. Αρ.40/2011, ημερ.11.7.2017, ECLI:CY:AD:2017:A258).  Η Εφεσείουσα δεν είχε επιδιώξει να τροποποιήσει εκ νέου την Τροποποιημένη Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση της για να δικογραφήσει ανταξίωση για αποζημιώσεις σε αυτή τη βάση, παρά το γεγονός ότι οι δικηγόροι της, στην τελική τους αγόρευση ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, είχαν ζητήσει από αυτό, στην περίπτωση που θα είχε κρίνει τον τερματισμό των Εφεσίβλητων άκυρο και κατά συνέπεια ότι συνιστούσε παράβαση της σύμβασης, να επιδικάσει υπέρ της Εφεσείουσας το ποσό των €71.805 διαφορά της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος κατά την πώληση και τον παράνομο τερματισμό.  Ούτε και ενώπιον μας έγινε αναφορά στην απουσία τέτοιας δικογραφημένης αξίωσης, ούτε και ζητήθηκε συναφώς οτιδήποτε.  Επομένως, δεν μπορεί να της αποδοθεί αποζημίωση στη βάση που τώρα ζητά  και ό,τι μπορεί να της επιδικαστεί είναι ονομαστικές αποζημιώσεις για παράβαση της επίδικης συμφωνίας από τους Εφεσίβλητους.

 

    Παραμένει το ζήτημα των ποσών που οι Εφεσίβλητοι είχαν πληρώσει στην Εφεσείουσα.  Πρόκειται για ποσά που έχουν καταβληθεί και εισπραχθεί στη βάση συμφωνίας που έχει τερματιστεί, με συνέπειες όπως έχουν παρατεθεί πιο πάνω.  Η καταβολή τους δικογραφείται στην Έκθεση Απαίτησης, όπως και η αξίωση επιστροφής τους.  Οι ισχυρισμοί δηλαδή που θα τεκμηρίωναν την αξίωση για επιστροφή τους σε αυτή τη βάση είναι δικογραφημένοι στο σώμα της Έκθεσης Απαίτησης (Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian (1992) 1(A) A.A.Δ. 400, 407-8).  Δεν νοείται να επιτραπεί στην Εφεσείουσα να τα κρατήσει, πλουτίζοντας άδικα σε βάρος των Εφεσίβλητων.  Εφόσον η Εφεσείουσα δεν είχε υποστεί ζημιά η οποία θα μπορούσε στη βάση της δικογραφίας της να της αποδοθεί, αν δεν διαταχτεί να τα επιστρέψει, θα κερδίσει άδικα τα ποσά που είχε εισπράξει (Καταφυγιώτης κ. ά. ν. Χρυσοστομή (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1746, 1753-4).

 

    Η έφεση επιτυγχάνει.  Η πρωτόδικη απόφαση, περιλαμβανομένης της διαταγής ως προς τα έξοδα, παραμερίζεται και αντικαθίσταται με απόφαση στην ανταπαίτηση υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον των Εφεσίβλητων για το ποσό των €100 ονομαστικές αποζημιώσεις με νόμιμο τόκο από σήμερα.  Στην Απαίτηση, εκδίδεται απόφαση υπέρ των Εφεσίβλητων και εναντίον της Εφεσείουσας για το ποσό των €88.904 επίσης με νόμιμο τόκο από σήμερα.

 

    Λαμβάνοντας υπόψη τη δικογραφία, την εξέλιξη της πρωτόδικης διαδικασίας, τη βάση της πρωτόδικης απόφασης και πως διαμορφώθηκε με την έφεση, καταλήγουμε ότι είναι ορθό και δίκαιο η κάθε πλευρά να επωμιστεί τα έξοδα της στην πρωτόδικη διαδικασία.  Περαιτέρω, στη βάση ότι η Εφεσείουσα πέτυχε την ανατροπή της πρωτόδικης κρίσης σε σχέση με το κυρίαρχο ζήτημα της νομιμότητας του τερματισμού της επίδικης συμφωνίας, χωρίς όμως να επιτύχει στην επιδίκαση ουσιαστικών αποζημιώσεων, κρίνουμε ότι είναι ορθό και δίκαιο όπως τα έξοδα της έφεσης επιδικαστούν και  επιδικάζονται υπέρ της και εναντίον των Εφεσίβλητων, μειωμένα στο ποσό των €2.000, πλέον Φ.Π.Α. αν υπάρχει.

 

 

Κ. Σταματίου, Δ.

 

                                                          Χ. Μαλαχτός, Δ.

 

                                                          Ι. Ιωαννίδης, Δ.