(1999) 3 ΑΑΔ 655
[*655]28 Σεπτεμβρίου, 1999
[ΝΙΚΗΤΑΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΚΑΛΛΗΣ, ΗΛΙΑΔΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ, ΜΕΣΩ ΓΕΝΙΚΟΥ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ,
Εφεσείοντες-Καθ’ων η αίτηση,
v.
1. ΛΑΜΠΡΟΥ Φ. ΛΑΜΠΡΟΥ,
2. ΑΝΝΑ Φ. ΛΑΜΠΡΟΥ,
Εφεσιβλήτων-Αιτητών.
(Αναθεωρητική Έφεση Αρ. 2176)
Πολεοδομική Άδεια — Όρος σε άδεια για παραχώρηση γης για οδικό δίκτυο — Χωρίς την ύπαρξη διατάγματος ρυμοτομίας — Ήταν επιτρεπτό, εφόσον ετηρείτο το Αρθρο 34(Α)(4) του Νόμου 90/72, που απαιτεί όπως η Δήλωση Πολιτικής, συνοδεύεται από επεξηγηματικούς χάρτες — Λεπτομερής χάρτης ετοιμάστηκε μετά την έκδοση της απόφασης — Κατά την δημοσίευση της Δήλωσης Πολιτικής οι αιτητές δεν γνώριζαν για τον επηρεασμό των κτημάτων τους — Άκυρος ο όρος που τέθηκε.
Οι εφεσείοντες επεδίωξαν με την έφεσή τους να ανατρέψουν την πρωτόδικη απόφαση, με την οποία είχε γίνει δεκτή η προσφυγή κατά της απόφασής τους με την οποία είχαν επιβάλει όρο σε πολεοδομική άδεια για παραχώρηση μέρους του κτήματος, για ανάπτυξη του οδικού δικτύου. Υποστήριξαν ότι για να τεθεί τέτοιος όρος δεν απαιτείται διάταγμα ρυμοτομίας, εφόσον επιτρέπεται κάτι τέτοιο από την Δήλωση Πολιτικής.
Η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου, απορρίπτοντας την έφεση, αποφάσισε ότι:
Είναι η θέση της εφεσείουσας ότι η σχετική απόφαση λήφθηκε σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 34(Α)(6) του περί Πολεοδομίας Νόμου, στο οποίο δεν περιέχεται καμία πρόνοια για την ετοιμασία ρυμοτομικών σχεδίων. Το Σχέδιο Ανάπτυξης που εφαρμόζεται στην παρούσα περίπτωση σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου 90/72 συμπεριλαμβάνει τη Δήλωση Πολιτικής που δημοσιεύτηκε βά[*656]σει των προνοιών του Άρθρου 34(Α)(6) του Νόμου στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας (αρ. 2560 της 1/12/90, Παράρτημα Γ, Μέρος ΙΙ, Γνωστοποίηση αρ. 1934). Η εφεσείουσα ισχυρίζεται ότι οι πρόνοιες του Νόμου 90/72 δεν επιβάλλουν στην Πολεοδομική Αρχή να δημοσιεύει λεπτομέρειες του μέγιστου βαθμού ούτε και λεπτομερή σχέδια της διαμόρφωσης/σχεδίασης των διάφορων στοιχείων των Σχεδίων Ανάπτυξης.
Το Άρθρο 34(Α)(4) του Νόμου 90/72 προνοεί ότι,
“Η Δήλωση Πολιτικής συνοδεύεται υπό τοιούτων χαρτών και περιγραφικού υλικού ως ήθελον απαιτηθεί προς επεξήγησιν της τοιαύτης Δηλώσεως.”
Σε περιπτώσεις όπου με την υιοθέτηση σχεδίων ανάπτυξης επηρεάζονται τα δικαιώματα ιδιοκτητών ακίνητης περιουσίας, η διοίκηση θα πρέπει να συμπληρώνει την ολοκλήρωση των αναγκαίων εκείνων συγκεκριμένων σχεδίων για να δίνεται η ευχέρεια σε ένα επηρεαζόμενο να προβάλει τις τυχόν ενστάσεις του. Εξυπακούεται ότι η υποβολή μιάς ένστασης προϋποθέτει την κατάλληλη πληροφόρηση. Η δικηγόρος των εφεσιβλήτων υπέβαλε ότι τοπικά σχέδια που έχουν ετοιμαστεί και δημοσιευτεί υπήρχαν στις Επαρχιακές Διοικήσεις και ένας χάρτης που δείχνει πώς επηρεάζεται το κτήμα των εφεσιβλήτων έχει κατατεθεί ως τεκμήριο.
Το οδικό δίκτυο που επηρεάζει το τεμάχιο των εφεσιβλήτων αποτελεί μέρος του οδικού δικτύου της ευρύτερης περιοχής όπως αυτό καθορίζεεται στο χάρτη που έχει παρουσιαστεί και έχει τις διαστάσεις μιας σελίδας Α4, χωρίς να είναι επί κλίμακος. Η εικόνα πληροφόρησης που παρουσιάζει ο χάρτης είναι το ολιγότερο που μπορούμε να πούμε απογοητευτική. Έχουν συρθεί μερικές γραμμές, άλλες ευδιάκριτες, άλλες δυσδιάκριτες στο ζήτημα που απαιτείται πλήρης σχεδιασμός και απόλυτη ακρίβεια, που προσπαθούν απεγνωσμένα να προσδιορίσουν ένα δύκτυο δρόμων κοντά στο χώρο του κτήματος των εφεσιβλήτων. Οι γραμμές αυτές δεν μπορούν να θεωρηθούν ότι προδιαγράφουν την ανάπτυξη του οδικού δικτύου σε μια προγραμματισμένη μελλοντική ανάπτυξη της περιοχής. Ενδεικτικό της έλλειψης ολοκληρωμένου σχεδίου είναι η ίδια η παραδοχή των δικηγόρων των εφεσειόντων ότι ο πιο πάνω χάρτης “αποτελούσε μέρος μελέτης ακρίβειας του οδικού δικτύου της περιοχής που εφαρμόζετο σταδιακά ανάλογα με την ανάπτυξη, που άρχισε το 1989 και συμπληρώθηκε το 1994”. Η μελέτη ακρίβειας είναι ένας λεπτομερής χάρτης που περιέχει μεταξύ άλλων υφιστάμενους δρόμους, δρόμους υπό κατασκευή, προτεινόμενους δρομους, χώρους πρασίνου, ενοποίηση χαλί[*657]τικης γης και εισηγήσεις ανταλλαγών (αστικού αναδασμού) πάνω σε κλίμακα 1:2500. Όμως θα πρέπει να τονιστεί ότι ο χάρτης αυτός ετοιμάστηκε τον Ιούλιο του 1994, δηλαδή μετά την επίδικη απόφαση που δόθηκε από την Πολεοδομική Αρχή στις 25/11/93. Όλα τα πιο πάνω υποδεικνύουν ότι όταν οι εφεσείοντες επέβαλλαν τους σχετικούς όρους στην απόφασή τους στις 25/11/93, δεν υπήρχε συγκεκριμένο συμπληρωμένο σχέδιο με τους απαραίτητους χάρτες και άλλο πληροφοριακό υλικό που θα ικανοποιούσε τις προϋποθέσεις των σχετικών νομοθετικών διατάξεων.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Ζαντής v. Επάρχου Λευκωσίας (1992) 4 A.A.Δ. 4841,
Αυγουστής κ.ά. v. Δημοκρατίας, Υπ. Αρ. 497/74, ημερ. 22/2/95,
Χριστοδούλου κ.ά. v. Δημοκρατίας (1990) 3 Α.Α.Δ. 1103,
Ειρήνης και Γεωργίας Δανού v. Δημοκρατίας, Υπ. Αρ. 937/95, ημερ. 12/9/97,
Δήμος Στροβόλου ν. Γιασεμίδου κ.ά. (1998) 3 Α.Α.Δ. 223.
Έφεση.
Έφεση εναντίον της απόφασης Δικαστή του Ανωτάτου Δικαστηρίου Κύπρου (Αρτέμης, Δ.) που δόθηκε στις 2 Νοεμβρίου, 1995 (Προσφυγή Αρ. 92/94) με την οποία έγινε παραδεκτή η προσφυγή των εφεσιβλήτων εναντίον της απόρριψης της αίτησής τους για αφαίρεση των όρων 503, 504 και 506 που είχαν συμπεριληφθεί στην πολεοδομική άδεια.
Ν. Νικολαΐδου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α΄, για τους Εφεσείοντες-Καθ’ων η αίτηση.
Θ. Μόντης, για τους Εφεσίβλητους-Αιτητές.
Cur. adv. vult.
ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από το Δικαστή Τ. Ηλιάδη.
ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.: Ο Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος (αρ. 90/72) έχει τροποποιήσει το νομικό καθεστώς για την ανά[*658]πτυξη της γης. Οι πρόνοιες του Νόμου σκοπεύουν σε μια ορθολογιστική και προγραμματισμένη ανάπτυξη της γης και στη ρύθμιση της σύμφωνα με συγκεκριμένα μέτρα πολιτικής. Η Πολεοδομική Αρχή ετοιμάζει Τοπικά Σχέδια, Σχέδια Περιοχής και Δήλωση Πολιτικής που καθορίζουν την προαγωγή και έλεγχο της ανάπτυξης σε μια περιοχή. Τα Τοπικά Σχέδια καλύπτουν τις ευρύτερες περιοχές των πόλεων Λευκωσίας, Λάρνακας, Λεμεσού και Πάφου, τα Σχέδια Περιοχής αφορούν μια συγκεκριμένη περιοχή και αποτελούν μέρος των Τοπικών Σχεδίων, ενώ η Δήλωση Πολιτικής διαγράφει τη γενική πολιτική για την προαγωγή και έλεγχο της ανάπτυξης στην ύπαιθρο και στα χωριά. Η εφαρμογή των προνοιών του Νόμου επιτρέπει μια προγραμματισμένη ανάπτυξη με γνώμονα τη διασφάλιση των ανέσεων, της υγείας και γενικά της ευημερίας του πληθυσμού.
Η έκδοση πολεοδομικής άδειας αποτελεί προϋπόθεση για την έναρξη οποιασδήποτε ανάπτυξης ακίνητης ιδιοκτησίας (άρθρο 21 του Νόμου). Οι προεκτάσεις του όρου “ανάπτυξη” είναι αρκετά μεγάλες, σε βαθμό που συμπεριλαμβάνουν την εκτέλεση οικοδομικών, μηχανικών και μεταλλευτικών υπηρεσιών “εντός, επί, ύπερθεν και κάτωθεν ακίνητης ιδιοκτησίας” (άρθρο 20). Σε περίπτωση ύπαρξης αμφιβολιών αν μια συγκεκριμένη εργασία εμπίπτει μέσα στα πλαίσια της “ανάπτυξης”, το ενδιαφερόμενο μέρος μπορεί να υποβάλει αίτηση στην Πολεοδομική Αρχή για να πληροφορηθεί κατά πόσο χρειάζεται άδεια ή όχι. Μια πολεοδομική άδεια ισχύει για τρία χρόνια (άρθρο 25). Σε περίπτωση που ο αιτητής θεωρεί τον εαυτό του αδικημένο από την άρνηση έκδοσης πολεοδομικής άδειας ή από την επιβολή περιορισμών στην εκδοθείσα πολεοδομική άδεια μπορεί να υποβάλει ιεραρχική προσφυγή στο Υπουργικό Συμβούλιο.
Με την εφαρμογή των προνοιών του Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου (αρ. 90/72) η άδεια οικοδομής που εκδίδεται σύμφωνα με τις πρόνοιες του Κεφ. 96 έχει χάσει τον πρωταρχικό ρόλο που είχε για την ανάπτυξη της γης. Οπως έχει τονισθεί από το Δικαστή Πική στην υπόθεση Ζαντής ν. Επάρχου Λευκωσίας (1992) 4 Α.Α.Δ. 4841,
“Με την ενεργοποίηση του Νόμου 90/72 η άδεια οικοδομής η οποία προβλέπεται στον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο Κεφ. 96, έπαυσε να αποτελεί το θεμέλιο για την οικοδομική ανάπτυξη. Η εμβέλεια της περιορίζεται στην εκτέλεση της ανάπτυξης που εξουσιοδοτείται με την πολεοδομική άδεια και τον καθορισμό λεπτομερειών που δεν προσδιορίζονται [*659]σε αυτή.”
Αξίζει δε να σημειωθεί ότι σε περίπτωση σύγκρουσης μεταξύ των προνοιών του Περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96 και αντίστοιχων προνοιών του Νόμου 90/72, υπερισχύουν οι διατάξεις του Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου.
Τα γεγονότα
Στην παρούσα περίπτωση οι αιτητές, που είναι αδέλφια, ήταν ιδιοκτήτες δύο τεμαχίων ακίνητης περιουσίας στην Αγία Νάπα για τα οποία είχαν λάβει στις 12/12/87 άδεια οικοδομής για την ανέγερση τριών διώροφων κατοικιών. Κατά παράβαση των όρων της πιο πάνω άδειας, οι αιτητές ανήγειραν μια κατοικία και δύο άλλες κατοικίες με τρεις βοηθητικές οικοδομές. Λόγω της πιο πάνω παραβίασης των όρων της άδειας, οι αιτητές δεν μπορούσαν να εξασφαλίσουν Πιστοποιητικό Έγκρισης. Η σχετική άδεια οικοδομής έληξε στις 12/12/89. Μετά την έναρξη της εφαρμογής των προνοιών του Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου (τέθηκε σε ισχύ από την 1/12/90 με την Κ.Δ.Π. 292/90) οι αιτητές υπέβαλαν αίτηση για να εξασφαλίσουν πολεοδομική άδεια για τις πιο πάνω οικοδομές. Η αίτηση εξετάστηκε και εκδόθηκε πολεοδομική άδεια με συγκεκριμένους όρους που επιβλήθηκαν σύμφωνα με τις πρόνοιες των παραγράφων 3(Α)(3) και (4) της Δήλωσης Πολιτικής. Στις 28/9/93 οι αιτητές υπέβαλαν αίτηση για την αφαίρεση των όρων 503, 504 και 506 που είχαν συμπεριληφθεί στην πολεοδομική άδεια. Η αίτηση απορρίφθηκε από την Πολεοδομική Αρχή στις 25/11/93. Κρίνω σκόπιμο να παραθέσω αυτούσια τη σχετική απόφαση της Πολεοδομικής Αρχής:
“Ο όρος (503) της Πολεοδομικής Αδειας που έχει χορηγηθεί και ο οποίος αφορά την παραχώρηση του τμήματος του τεμαχίου που επηρεάζεται από σχέδιο για τη συνέχιση του οδικού δικτύου της περιοχής, έχει επιβληθεί με βάση τις πρόνοιες της παραγράφου 3 της Πολιτικής 3(Α) της Δήλωσης Πολιτικής. Το εν λόγω σχέδιο δεν μπορεί να τροποποιηθεί για τους πιο κάτω λόγους και κατά συνέπεια δεν είναι δυνατό να εγκριθεί απαλλαγή από τον όρο (503):-
(α) Η θέση του δρόμου που επηρεάζει το τεμάχιο είναι η καταλληλότερη από Πολεοδομικής άποψης και κατά το μεγαλύτερο μέρος του βρίσκεται πάνω στα σύνορα των τεμαχίων που επηρεάζει κατά τρόπο που οι επηρεασμοί να είναι ισοδίκαιοι.
[*660](β) Με βάση το σχέδιο αυτό έχουν γίνει δεσμεύσεις σε τεμάχια της περιοχής, οι οποίες δεν επιτρέπουν την τροποποίηση του σχεδίου.
(γ) Ο δρόμος που επηρεάζει το τεμάχιο είναι απαραίτητος για την ορθολογιστική λειτουργία του οδικού δικτύου της περιοχής.
Ο όρος (504) της Πολεοδομικής Αδειας που έχει χορηγηθεί και ο οποίος αφορά την παραχώρηση πρασίνου έχει επιβληθεί σύμφωνα με τη σχετική πρόνοια της παραγράφου 4 της Πολιτικής 3(Α) της Δήλωσης Πολιτικής. Η Πολεοδομική Αρχή δεν μπορούσε να μη ζητήσει την παραχώρηση χώρου πρασίνου επειδή η περίπτωση αυτή δεν εμπίπτει σε καμιά από τις περιπτώσεις που αναφέρονται στην επιφύλαξη της παραγράφου 4 της εν λόγω Πολιτικής και για τις οποίες η Πολεοδομική Αρχή δύναται να απαιτήσει μερική - καθόλου εφαρμογή της υπό αναφορά πρόνοιας. Συνεπώς δεν είναι δυνατό να εγκριθεί απαλλαγή από τον όρο αυτό.
Ο όρος (506) για μετακίνηση της περίφραξης που απαιτείται έχει επιβληθεί για να καταστεί δυνατή η εφαρμογή/υλοποίηση των όρων (502), (503) και (504) και έχοντας υπόψη το περιεχόμενο των λόγων άρνησης (500) και (501) πιο πάνω δεν είναι δυνατό να εγκριθεί απαλλαγή από τον όρο αυτό.”
Στη σχετική προσφυγή που καταχωρήθηκε εναντίον της πιο πάνω απορριπτικής απάντησης οι αιτητές ισχυρίστηκαν μεταξύ άλλων ότι για την περιοχή μέσα στην οποία βρισκόταν η ακίνητη ιδιοκτησία τους, δεν υπήρχε δημοσιευμένο σχέδιο ρυμοτομίας και ως εκ τούτου η Αρχή δεν μπορούσε να επιβάλει τον όρο 503 που προνοούσε για την παραχώρηση μέρους της ακίνητης περιουσίας τους για εγγραφή του ως δημόσιου δρόμου.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι η μη ύπαρξη ρυμοτομικού σχεδίου καθιστούσε την επίδικη πράξη παράνομη και άκυρη. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 2 του Νόμου 90/72 η Δήλωση Πολιτικής συμπεριλαμβάνει και την έννοια του όρου “σχέδιο ανάπτυξης”. Εφόσον δε δεν υπήρξε εκπόνηση και δημοσίευση ρυμοτομικής μελέτης με όλες τις σχετικές λεπτομέρειες που θα επέτρεπαν στα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν ενστάσεις σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 18 του Νόμου (Ίδε Αυγουστής και άλλοι ν. Δημοκρατίας, 497/74 της 22/2/95), η σχετική απόφαση της 25/11/93 ήταν παράνομη και άκυρη.
[*661]Εναντίον της πιο πάνω απόφασης η Κυπριακή Δημοκρατία καταχώρησε έφεση, ο κύριος λόγος της οποίας βασίζεται στον ισχυρισμό ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα κατέληξε σε συμπέρασμα ότι δεν υπήρχε για την περιοχή μέσα στην οποία βρισκόταν η ακίνητη ιδιοκτησία των εφεσειόντων, δημοσιευμένο ρυμοτομικό σχέδιο. Είναι η θέση της εφεσείουσας ότι η σχετική απόφαση λήφθηκε σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 34(Α)(6) του Περί Πολεοδομίας Νόμου, στο οποίο δεν περιέχεται καμιά πρόνοια για την ετοιμασία ρυμοτομικών σχεδίων. Το Σχέδιο Ανάπτυξης που εφαρμόζεται στην παρούσα περίπτωση σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου 90/72 συμπεριλαμβάνει τη Δήλωση Πολιτικής που δημοσιεύθηκε βάσει των προνοιών του άρθρου 34(Α)(6) του Νόμου στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας (αρ. 2560 της 1/12/90, Παράρτημα Γ, Μέρος ΙΙ, Γνωστοποίηση αρ. 1934). Η εφεσείουσα ισχυρίζεται ότι οι πρόνοιες του Νόμου 90/72 δεν επιβάλλουν στην Πολεοδομική Αρχή να δημοσιεύσει λεπτομέρειες του μέγιστου βαθμού ούτε και λεπτομερή σχέδια της διαμόρφωσης/σχεδίασης των διάφορων στοιχείων των Σχεδίων Ανάπτυξης.
Η νομική πλευρά
Η παράγραφος 3(Α)(3) της Δήλωσης Πολιτικής προβλέπει ότι,
“Η Πολεοδομική Αρχή, δύναται, κατά την χορήγησιν Πολεοδομικής Αδειας να απαιτήσει την παραχώρησιν γης από την υπό ανάπτυξη ιδιοκτησίαν για την διάνοιξιν νέου δρόμου, την διεύρυνσιν ή συνέχισιν υφιστάμενου δρόμου, την δημιουργίαν πεζόδρομου, ποδηλατόδρομου, χώρων στάθμευσης πλατείας, κόλπους αναμονής οχημάτων, καθώς και την δημιουργίαν δημόσιας πρόσβασης προς την παραλίαν, τα κρατικά δάση, την κρατική γην, τους αρχαιολογικούς χώρους, ποταμούς, λίμνες, υδατοφράκτες, πάρκα και γενικά τους δημόσιους χώρους.”
Το άρθρο 34(Α)(4) του Νόμου 90/72 προνοεί ότι,
“Η Δήλωσις Πολιτικής συνοδεύεται υπό τοιούτων χαρτών και περιγραφικού υλικού ως ήθελον απαιτηθεί προς επεξήγησιν της τοιαύτης Δηλώσεως.”
Σε περιπτώσεις όπου με την υιοθέτηση σχεδίων ανάπτυξης επηρεάζονται τα δικαιώματα ιδιοκτητών ακίνητης περιουσίας, η διοίκηση θα πρέπει να συμπληρώνει την ολοκλήρωση των ανα[*662]γκαίων εκείνων συγκεκριμένων σχεδίων για να δίνεται η ευχέρεια σε ένα επηρεαζόμενο να προβάλει τις τυχόν ενστάσεις του.
Στην υπόθεση Χριστοδούλου και Άλλη ν. Δημοκρατίας (1990) 3 Α.Α.Δ. 1103 το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι η άρνηση του Επάρχου για τη χορήγηση άδειας οικοδομής οικίας στο Τσέρι σύμφωνα με τις πρόνοιες των άρθρων 8 και 9 του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, γιατί το τεμάχιο επηρεαζόταν από τη διεύρυνση του υφιστάμενου οδικού δικτύου, ήταν αποτέλεσμα πλάνης και θα έπρεπε να ακυρωθεί γιατί δεν είχε ετοιμαστεί σχέδιο ρυμοτομίας ή μελέτη για τη διεύρυνση του οδικού δικτύου της περιοχής.
Η ίδια γραμμή ακολουθήθηκε και στην υπόθεση Αυγουστή (πιο πάνω) στην οποία εξεταζόταν η επιβολή όρου (σύμφωνα με τις πρόνοιες του Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου αρ. 90/72) για την παραχώρηση στο δημόσιο έκτασης συνολικού εμβαδού 13.5% “αφού το υπό αναφορά τεμάχιο επηρεάζεται από σχέδιο προτεινόμενης διεύρυνσης της λεωφόρου στην οποία εφάπτεται. Η λεωφόρος αυτή πρόκειται να αναβαθμιστεί σε δρόμο πρωταρχικής σημασίας.”
Κηρύττοντας τη σχετική απόφαση τρωτή ο Δικαστής Νικήτας ανέφερε τα πιο κάτω:
“Η γνώμη μου είναι πως επιβάλλεται η εκπόνηση και στη συνέχεια η δημοσίευση ρυμοτομικής μελέτης που φανερώνει τις λεπτομέρειες αλλά προπάντων αποκαλύπτει τη ρυμοτομική γραμμή, στοιχεία που είναι απαραίτητα για την ενημέρωση των ενδιαφερόμενων ιδιοκτητών, τα οποία απουσιάζουν ολότελα από το σχέδιο αρ. 6. Χωρίς τη δημοσίευση δεν είναι δυνατή η ενεργοποίηση του άρθρου 18, το οποίο προβλέπει για την υποβολή ενστάσεων κατά τοπικών σχεδίων ή τροποποιήσεων τους που εξετάζονται προτού ένα τέτοιο σχέδιο εγκριθεί ξανά.”
Η ίδια θέση υιοθετήθηκε στην υπόθεση Ειρήνης και Γεωργίας Δανού ν. Δημοκρατίας (Υπόθεση αρ. 937/95 της 12/9/97) όπου σε αίτηση για ανέγερση κατοικίας στο Πλατύ Αγλαντζιάς η Πολεοδομική Αρχή (σύμφωνα με το άρθρο 26(1) του Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου αρ. 90/72 και της παραγράφου 3.1 του Παραρτήματος Β των Γενικών Προνοιών Πολιτικής) εξέδωσε τη σχετική άδεια με όρο ότι οι αιτήτριες θα παραχωρούσαν ποσοστό 22,9% του κτήματος τους το οποίο θα εγγραφόταν ως δημόσιος δρόμος. Αποδεχόμενος την προσφυγή γιατί οι σχετι[*663]κοί όροι τέθηκαν χωρίς νόμιμη εξουσιοδότηση ο Δικαστής Νικολάου ανέφερε τα πιο κάτω σχετικά με την απόφαση Χριστοδούλου ν. Δημοκρατίας (πιο πάνω):
“Κατά την άποψη μου, η εν λόγω απόφαση της Ολομέλειας έχει εν προκειμένω σημασία διότι οι αρχές επί των οποίων κρίθηκε εκεί το ζήτημα προσφέρουν καθοδήγηση σε κάθε περίπτωση όπου ο περιορισμός δικαιώματος σε ακίνητη ιδιοκτησία επιχειρείται στη βάση γενικής διάταξης χωρίς επί μέρους προσδιορισμό μέσω μηχανισμού που να παρέχει στον ιδιοκτήτη πληροφόρηση συγκεκριμένη και σαφή ώστε να μπορεί έγκαιρα να αντιταχθεί και να διεκδικήσει.”
Η ανάγκη ετοιμασίας και δημοσίευσης ρυμοτομικού σχεδίου σε περιπτώσεις όπου προβλέπεται η διεύρυνση δρόμου ή αναβάθμιση υφιστάμενου οδικού δικτύου (σύμφωνα με τις πρόνοιες του Κεφ. 96), υιοθετήθηκε πρόσφατα από την πλειοψηφία του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Δήμος Στροβόλου ν. Μάρως Γιασεμίδου κ.ά. (1998) 3 Α.Α.Δ. 223, όπου τονίστηκε ότι η ετοιμασία ενός τέτοιου σχεδίου είναι αναγκαία γιατί παρέχει στους ιδιοκτήτες που επηρεάζονται τη δυνατότητα υποβολής ένστασης πριν από την τελική έγκριση του σχεδίου.
Στην παρούσα περίπτωση το άρθρο 34(Α)(4) δεν προβλέπει ρητά την ετοιμασία ρυμοτομικού σχεδίου. Όμως οι πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου καθορίζουν ότι η Δήλωση Πολιτικής θα πρέπει να συνοδεύεται με τέτοιους χάρτες και άλλο περιγραφικό υλικό που θα ήταν ικανοποιητικό για την επεξήγηση της Δήλωσης. Και τούτο για να παρέχεται η ευχέρεια σε πρόσωπα που επηρεάζονται να υποβάλουν γραπτώς τις ενστάσεις τους που θα βασίζονται πάνω σε συγκεκριμένους λόγους. Εξυπακούεται ότι η υποβολή μιας ένστασης προϋποθέτει την κατάλληλη πληροφόρηση. Η δικηγόρος των εφεσιβλήτων υπέβαλε ότι τοπικά σχέδια που έχουν ετοιμασθεί και δημοσιευθεί υπήρχαν στις Επαρχιακές Διοικήσεις και ένας χάρτης που δείχνει πώς επηρεάζεται το κτήμα των εφεσειόντων έχει κατατεθεί ως τεκμήριο.
Το οδικό δίκτυο που επηρεάζει το τεμάχιο των εφεσιβλήτων αποτελεί μέρος του οδικού δικτύου της ευρύτερης περιοχής όπως αυτό καθορίζεται στο χάρτη που έχει παρουσιαστεί και έχει τις διαστάσεις μιας σελίδας Α4, χωρίς να είναι επί κλίμακος (παράρτημα 1 στην ένσταση των καθ’ων η αίτηση). Η εικόνα πληροφόρησης που παρουσιάζει ο χάρτης είναι, το ολιγότερο που μπορούμε να πούμε, απογοητευτική. Έχουν συρθεί μερικές γραμμές, άλλες [*664]ευδιάκριτες, άλλες δυσδιάκριτες στο ζήτημα που απαιτείται πλήρης σχεδιασμός και απόλυτη ακρίβεια, που προσπαθούν απεγνωσμένα να προσδιορίσουν ένα δίκτυο δρόμων κοντά στο χώρο του κτήματος των εφεσιβλήτων. Οι γραμμές αυτές δεν μπορούν να θεωρηθούν ότι προδιαγράφουν την ανάπτυξη του οδικού δικτύου σε μια προγραμματισμένη μελλοντική ανάπτυξη της περιοχής. Ενδεικτικό της έλλειψης ολοκληρωμένου σχεδίου είναι η ίδια η παραδοχή των δικηγόρων των εφεσειόντων ότι ο πιο πάνω χάρτης “αποτελούσε μέρος μελέτης ακρίβειας του οδικού δικτύου της περιοχής που εφαρμόζετο σταδιακά ανάλογα με την ανάπτυξη, που άρχισε το 1989 και συμπληρώθηκε το 1994 (επισυνημμένο 9Α)”. Το επισυνημμένο έγγραφο 9Α είναι ένας λεπτομερής χάρτης που περιέχει μεταξύ άλλων υφιστάμενους δρόμους, δρόμους υπό κατασκευή, προτεινόμενους δρόμους, χώρους πρασίνου, ενοποίηση χαλίτικης γης και εισηγήσεις ανταλλαγών (αστικού αναδασμού) πάνω σε κλίμακα 1:2500. Όμως θα πρέπει να τονισθεί ότι ο χάρτης αυτός ετοιμάσθηκε τον Ιούλιο του 1994, δηλαδή μετά την επίδικη απόφαση που δόθηκε από την Πολεοδομική Αρχή στις 25/11/93. Όλα τα πιο πάνω υποδεικνύουν ότι όταν οι εφεσείοντες επέβαλλαν τους σχετικούς όρους στην απόφαση τους στις 25/11/93, δεν υπήρχε συγκεκριμένο συμπληρωμένο σχέδιο με τους απαραίτητους χάρτες και άλλο πληροφοριακό υλικό που θα ικανοποιούσε τις προϋποθέσεις των σχετικών νομοθετικών διατάξεων.
Κάτω από τις περιστάσεις η έφεση απορρίπτεται με έξοδα σε βάρος των εφεσειόντων. Η πρωτόδικη απόφαση επικυρώνεται για τους λόγους που αναφέρονται πιο πάνω.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο