(2006) 3 ΑΑΔ 768
[*768]12 Δεκεμβρίου, 2006
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π., ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ,
ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στές]
(Υπόθεση Αρ. 519/1998)
ΜΑΡΙΝΑ ΝΕΟΦΥΤΟΥ,
Αιτήτρια,
v.
1. ΥΠΟΥΡΓΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ,
2. ΥΠΟΥΡΓΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ,
3. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ
ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ,
Καθ’ ων η αίτηση.
(Υπόθεση Αρ. 1043/2000)
ΜΑΡΙΝΑ ΝΕΟΦΥΤΟΥ,
Αιτήτρια,
v.
ΔΗΜΟΥ ΠΕΓΕΙΑΣ (AP. 2),
Καθ’ ου η αίτηση.
(Υποθέσεις Αρ. 519/1998, 1043/2000)
Πολεοδομία ― Πολεοδομική άδεια κατά παρέκκλιση ― Το αίτημα πρέπει να προέρχεται από την Πολεοδομική Αρχή ― Η Υπουργική Επιτροπή δεν έπρεπε να εξετάσει τέτοιο αίτημα που προερχόταν από τον διοικούμενο και υποβλήθηκε στον Υπουργό Εσωτερικών ― Υπό τις περιστάσεις η απόφαση αναιτιολόγητη, που εξυπηρετούσε το ιδιωτικό και όχι το δημόσιο συμφέρον.
Με τις δύο προσφυγές αντίστοιχα προσβλήθηκαν η πολεοδομική άδεια και η άδεια οικοδομής, που εκδόθηκαν για κτιριακό συγκρότημα που είχε ήδη ανεγερθεί σε τεμάχιο γης ιδιοκτησίας του ενδια[*769]φερόμενου προσώπου και όμορου με το κτήμα της εφεσείουσας.
Η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ακυρώνοντας τις επίδικες αποφάσεις, αποφάσισε ότι:
Η Υπουργική Επιτροπή έλαβε απόφαση σε συνεδρία ημερ. 22 Φεβρουαρίου 1996. Αποφάσισε, αντίθετα προς τις απόψεις της αρμόδιας Πολεοδομικής Αρχής και αντίθετα προς την εισήγηση του Υπουργείου Εσωτερικών για απόρριψη του αιτήματος, να εγκρίνει την έκδοση πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση των Προνοιών του Τοπικού Σχεδίου Πάφου. Το πλήρες κείμενο της απόφασης συνίστατο σε μόνο τα εξής:
«Η Επιτροπή μελέτησε το Σημείωμα αρ. 32/28 του Υπουργείου Εσωτερικών σχετικά με το πιο πάνω θέμα και αποφάσισε, σύμφωνα με το Άρθρο 26 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, να εγκρίνει την έκδοση της αιτηθείσας πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου Πάφου, όσον αφορά την απόσταση της οικοδομής από το όριο του τεμαχίου με το όμορο τεμάχιο αρ. 41/1, Φ/Σχ. XXXIV/63 (από 0.60 μ. μέχρι 7.20 μ. αντί τουλάχιστον 10 μ.) και εξουσιοδοτήσει την Πολεοδομική Αρχή να την εκδώσει με κατάλληλους όρους.»
Δεν δόθηκε οποιαδήποτε αιτιολογία για την απόφαση αλλά αυτή δεν είναι η μόνη πλημμέλεια. Η Υπουργική Επιτροπή δεν είχε εκ του Νόμου δικαίωμα να εξετάσει θέμα παρέκκλισης όταν αυτό δεν προερχόταν από την ίδια την Πολεοδομική Αρχή και, όπως εδώ, δεν εξυπηρετούσε το δημόσιο συμφέρον αλλά μόνο το ιδιωτικό συμφέρον, του ενδιαφερομένου προσώπου.
Πρόσβαση στο Υπουργικό Συμβούλιο για παρέκκλιση έχει, βάσει του Άρθρου 26, μόνο η Πολεοδομική Αρχή και όχι ο αιτούμενος την πολεοδομική άδεια. Η απόφαση λοιπόν της Υπουργικής Επιτροπής για παρέκκλιση ήταν παράνομη και δεν παρείχε έρεισμα για την έκδοση πολεοδομικής άδειας. Χωρίς τέτοια άδεια, ούτε άδεια οικοδομής μπορούσε να εκδοθεί.
Οι προσφυγές επιτυγχάνουν με έξοδα.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Νεοφύτου ν. Yπουργικού Συμβουλίου κ.ά. (2006) 3 A.A.Δ. 478,
Κούνουνα ν. Δημοκρατίας (2001) 3 Α.Α.Δ. 1163,
[*770]Σιμιλλίδης ν. Δημοκρατίας (1998) 4 A.A.Δ. 43.
Προσφυγές.
Α. Κορακίδου-Μακρίδου, για την Αιτήτρια και στις δύο υποθέσεις.
Μ. Μαλαχτού, για τους Καθ’ ων η αίτηση στην Yπόθεση Αρ. 519/1998.
Μ. Χριστοφίδης, για το Ενδιαφερόμενο Πρόσωπο και στις δύο υποθέσεις.
Χριστοδούλου για Γ. Φιλίππου, για τον Καθ’ ου η αίτηση στην Yπόθεση Aρ. 1043/2000.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Νικολάου, Δ..
ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ.: Με την Προσφυγή αρ. 519/98 προσβάλλεται η χορήγηση πολεοδομικής άδειας στο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, Κωστάκη Στέλιου Χριστοδούλου, ως ιδιοκτήτη του τεμαχίου 127 του Φ/Σχ. 34/63 στην Πέγεια, για κτιριακό συγκρότημα που είχε ήδη ανεγερθεί στο τεμάχιο. Με την Προσφυγή αρ. 1043/00 προσβάλλεται η καλυπτική άδεια οικοδομής την οποία, κατ’ ακολουθίαν, εξέδωσε η τοπική αρχή. Η δεύτερη προσφυγή προέκυψε από το διαχωρισμό των αντικειμένων της πρώτης προσφυγής η οποία συμπεριλάμβανε και τις δύο προσβαλλόμενες πράξεις. Αυτή η εξέλιξη προέκυψε από την εσφαλμένη αντίληψη ότι δεν υπήρχε συνάφεια μεταξύ τους, ώστε να καθίστατο δυνατή η συμπροσβολή τους. Τελικά, για διάφορους δικονομικούς λόγους στους οποίους δεν χρειάζεται να αναφερθούμε, οι προσφυγές απορρίφθηκαν. Ασκήθηκαν εφέσεις ως αποτέλεσμα των οποίων οι πρωτόδικες αποφάσεις παραμερίστηκαν και οι προσφυγές επαναφέρθησαν προς εξέταση από την ίδια την Ολομέλεια: βλ. Μαρίνα Νεοφύτου ν. Yπουργικού Συμβουλίου κ.ά. (2006) 3 A.A.Δ. 478.
Συνοψίζουμε τα κύρια στοιχεία της υπόθεσης. Κατά το 1989 ο προηγούμενος ιδιοκτήτης του τεμαχίου 127, πατέρας του ενδιαφερομένου προσώπου, ανήγειρε ισόγειο κτίριο χωρίς άδεια από την αρμόδια αρχή, σε απόσταση πολύ μικρότερη της επιτρεπόμενης των 10 μέτρων από το σύνορο του κτήματος της εφεσείουσας. Το κτίριο χρησιμοποιείτο ως εστιατόριο. Παρά τις διαμαρτυρίες της εφεσείουσας για παράνομη ανέγερση η οποία την επη[*771]ρέαζε ένεκα της εγγύτητας με το δικό της κτήμα, το ενδιαφερόμενο πρόσωπο προχώρησε και σε ανέγερση ξενοδοχειακού συγκροτήματος 65 κλινών, το οποίο περιλάμβανε επέκταση ύπερθεν του πρώτου κτιρίου. Για τη δημιουργία της ξενοδοχειακής μονάδας το ενδιαφερόμενο πρόσωπο πήρε έγκριση από τον ΚΟΤ, αλλά όχι την αναγκαία πολεοδομική άδεια η οποία αποτελούσε προϋπόθεση για την έκδοση άδειας οικοδομής.
Αίτηση για πολεοδομική άδεια, την οποία το ενδιαφερόμενο πρόσωπο υπέβαλε στις 20 Σεπτεμβρίου 1994, απορρίφθηκε στις 24 Μαρτίου 1995. Δόθηκε ως λόγος ότι η προτεινόμενη ανάπτυξη «απέχει από το βόρειο σύνορο αποστάσεις από 0.60μ. μέχρι 7.20μ. αντί όχι λιγώτερο από 10.00μ., όπως προνοείται από την Πολιτική 11(1)(δ) της Δήλωσης Πολιτικής».
Ενόσω ακόμα εκκρεμούσε η αίτηση για πολεοδομική άδεια, το ενδιαφερόμενο πρόσωπο ζήτησε τη βοήθεια του Υπουργού Εσωτερικών. Με επιστολή, ημερ. 4 Ιανουαρίου 1995, εξήγησε ότι η μικρότερη απόσταση από την κανονική μεταξύ κτιρίου και συνόρου δεν προέκυψε σκόπιμα, αλλά από λάθος των τεχνικών και εξέφρασε την άποψη ότι «οι αρμόδιες αρχές Δήμος Πέγειας, ΚΟΤ και άλλες δέχονται τη χαλάρωση» αν αυτός, δηλαδή ο Υπουργός, τη δεχθεί. Ο Υπουργός εξέλαβε την επιστολή ως αίτηση για «χαλάρωση σε σχέση με υφιστάμενη οικοδομή στην Πέγεια» εννοώντας, όπως διευκρινίστηκε αργότερα, χορήγηση πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση του Σχεδίου Ανάπτυξης, και έδωσε οδηγίες για εξέταση του θέματος σε αυτή τη βάση. Προτού όμως συμπληρωθεί τέτοια εξέταση η Πολεοδομική Αρχή έδωσε την αρνητική απάντηση την οποία προαναφέραμε και την οποία το ενδιαφερόμενο πρόσωπο είχε προσπαθήσει να αποτρέψει.
Το θέμα πάντως προχώρησε. Ο Δήμος Πέγειας, ως η αρμόδια τοπική αρχή, πληροφόρησε το Υπουργείο Εσωτερικών με επιστολή, ημερ. 31 Μαρτίου 1995, ότι δεν έφερε ένσταση στην παρέκκλιση από τις πρόνοιες του ισχύοντος Σχεδίου Ανάπτυξης και μάλιστα για ολόκληρη την οικοδομή, επειδή το προηγούμενο Συμβούλιο Βελτιώσεως Πέγειας είχε αποφασίσει κατ’ αρχήν να αντιμετωπίσει θετικά θέματα χαλαρώσεων για την υφιστάμενη οικοδομή.
Το Υπουργείο Εσωτερικών ετοίμασε Σημείωμα, ημερ. 9 Οκτωβρίου 1995, προς υποβοήθηση του έργου της Υπουργικής Επιτροπής η οποία εξέτασε το ενδεχόμενο χορήγησης άδειας κατά παρέκκλιση. Το Σημείωμα παρέπεμπε στην αντίθεση της Πολεοδομικής Αρχής όπως και του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας [*772]και Οικήσεως σε αυτό το ενδεχόμενο, για λόγους που είχαν εξειδικεύσει, και κατέληγε με εισήγηση για απόρριψη:
«7. Το Υπουργείο Εσωτερικών συμφωνεί με τις απόψεις της Πολεοδομικής Αρχής και του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, θεωρεί πως η μακροχρόνια οικονομική βιωσιμότητα της περιοχής συναρτάται με την ποιότητα της ανάπτυξης και εισηγείται όπως η Υπουργική Επιτροπή, με βάση τις εξουσίες που διαθέτει από το άρθρο 26 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, απορρίψει την αίτηση.»
Η Υπουργική Επιτροπή, σε συνεδρία ημερ. 26 Οκτωβρίου 1995, ανέβαλε τη λήψη απόφασης με σκοπό:
«(α) να καλέσει τον Έπαρχο Πάφου να προβεί σε επιτόπου επίσκεψη και να εκφράσει στη συνέχεια απόψεις πάνω στο θέμα, ειδικότερα σε ότι αφορά τον τυχόν επηρεασμό των ανέσεων τόσο του διπλανού τεμαχίου όσο και της όλης περιοχής, από την ανέγερση του ξενοδοχείου, και
(β) να ζητηθεί από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως χωροταξικό σχέδιο στο οποίο να δείχνεται το ξενοδοχείο και οι αποστάσεις του από τα σύνορα του τεμαχίου.»
Ο Έπαρχος Πάφου, με επιστολή ημερ. 26 Ιανουαρίου 1996, εξέφρασε βασικά την άποψη ότι η μη τήρηση της προβλεπόμενης απόστασης δεν προκαλούσε στο όμορο κτήμα δυσχέρειες που να μην μπορούσαν να αντιμετωπιστούν και, επιπλέον, ότι η Πολεοδομική Αρχή διατηρούσε τη δυνατότητα, αν το έκρινε ορθό κατόπιν διαβούλευσης με τον ΚΟΤ, να δεχόταν μείωση των αποστάσεων.
Το Υπουργείο Εσωτερικών ετοίμασε νέο Σημείωμα, ημερ. 1 Φεβρουαρίου 1996, το οποίο με ακόμα μεγαλύτερη λεπτομέρεια από ό,τι προηγουμένως εξηγούσε τους λόγους για τους οποίους και πάλι εισηγείτο την απόρριψη:
«6. Το Υπουργείο Εσωτερικών είναι της άποψης πως τα δεδομένα της αίτησης δεν επιτρέπουν θετική αντίκρυση της αίτησης για τους πιο κάτω λόγους πέραν των όσων αναφέρονται στις παραγράφους 4, 5 και 7 του Σημειώματος του Υπουργείου Εσωτερικών αρ. 20/38:
(α) Παρά το γεγονός ότι διεπιστώθη από τα πρώτα στάδια ανέγερσης της οικοδομής το πρόβλημα, ο αιτητής συνέχισε και [*773]συμπλήρωσε την οικοδομή χωρίς άδεια και αγνοώντας το πρόβλημα.
(β) Έγκριση της αίτησης με υποχρεωτική αναπροσαρμογή των συνόρων των τεμαχίων με αρ. 127 και 41/3 εισάγει νέους θεσμούς και κακό προηγούμενο στη διαχείριση ανάπτυξης.
(γ) Η αιτούμενη παρέκκλιση δεν εξυπηρετεί το δημόσιο συμφέρον αλλά αποκλειστικά το ιδιωτικό.
(δ) Με βάση πρόσφατη νομολογία τίθεται υπό αμφισβήτηση η εξουσία της παραχώρησης άδειας με παρέκκλιση από πρόνοιες Σχεδίου Ανάπτυξης για νομιμοποίηση υφιστάμενων παρανομιών.
(ε) Ο αιτητής έχει την ευχέρεια να αγοράσει τμήμα του γειτονικού τεμαχίου για να λύσει το πρόβλημα του.»
Η Υπουργική Επιτροπή ασχολήθηκε ξανά με το θέμα σε συνεδρία στις 6 Φεβρουαρίου 1996 αλλά και αυτή τη φορά ανέβαλε τη λήψη απόφασης. Ετοιμάστηκε τρίτο Σημείωμα, ημερ. 19 Φεβρουαρίου 1996, το οποίο παρέπεμπε στα προηγούμενα και, με έρεισμα το δεύτερο (το υπ’ αρ. 22/56), κατέληγε στην ίδια εισήγηση απόρριψης:
«3. Το Υπουργείο Εσωτερικών διευκρινίζει πως οι απόψεις του, όπως εκφράζονται στην παρ. του Σημειώματος αρ. 22/56 εξακολουθούν να ισχύουν και εισηγείται όπως η Υπουργική Επιτροπή, με βάση τις εξουσίες που διαθέτει από το άρθρο 26 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου απορρίψει την αίτηση.»
Η Υπουργική Επιτροπή έλαβε τελικά απόφαση σε συνεδρία ημερ. 22 Φεβρουαρίου 1996. Αποφάσισε, αντίθετα προς τις απόψεις της αρμόδιας Πολεοδομικής Αρχής και αντίθετα προς την εισήγηση του Υπουργείου Εσωτερικών για απόρριψη του αιτήματος, να εγκρίνει την έκδοση πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση των Προνοιών του Τοπικού Σχεδίου Πάφου. Το πλήρες κείμενο της απόφασης συνίστατο σε μόνο τα εξής:
«Η Επιτροπή μελέτησε το Σημείωμα αρ. 32/28 του Υπουργείου Εσωτερικών σχετικά με το πιο πάνω θέμα και αποφάσισε, σύμφωνα με το άρθρο 26 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, να εγκρίνει την έκδοση της αιτηθείσας πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου Πάφου, όσον αφορά την απόσταση της οικοδομής από το όριο του τεμαχίου με το όμορο τεμάχιο αρ. 41/1, Φ/Σχ. XXXIV/63 (από 0.60 μ. μέχρι 7.20 μ. αντί τουλάχιστον 10 μ.) και εξουσιοδοτήσει την Πολεοδομική Αρχή να την εκδώσει με κατάλληλους όρους.»
Δεν δόθηκε οποιαδήποτε αιτιολογία για την απόφαση αλλά αυτή δεν είναι η μόνη πλημμέλεια. Η Υπουργική Επιτροπή δεν είχε εκ του Νόμου δικαίωμα να εξετάσει θέμα παρέκκλισης όταν αυτό δεν προερχόταν από την ίδια την Πολεοδομική Αρχή και, όπως εδώ, δεν εξυπηρετούσε το δημόσιο συμφέρον αλλά μόνο το ιδιωτικό συμφέρον του ενδιαφερομένου προσώπου.
Το άρθρο 26 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972 (Ν. 90/72)*, όπως είχε τροποποιηθεί μέχρι τον ουσιώδη χρόνο, προέβλεπε ότι:
«26. – (1) Για να καταλήξει σε πολεοδομική απόφαση δυνάμει του παρόντος Νόμου, η Πολεοδομική Αρχή λαμβάνει υπόψη τις πρόνοιες του εφαρμοστέου στην περίπτωση σχεδίου αναπτύξεως καθώς και οποιοδήποτε άλλο ουσιώδη παράγοντα.
(2) Αν η Πολεοδομική Αρχή κρίνει ότι δικαιολογείται η κατά παρέκκλιση του σχεδίου αναπτύξεως χορήγηση πολεοδομικής άδειας, συντάσσει πλήρη και εμπεριστατωμένη έκθεση και παραπέπμπει την υπόθεση μαζί με την έκθεση στο Υπουργικό Συμβούλιο, το οποίο καθίσταται αρμόδιο να αποφανθεί επί του προκειμένου.
(3) Το Υπουργικό Συμβούλιο έχει εξουσία να χορηγεί πολεοδομική άδεια κατά παρέκκλιση του σχεδίου αναπτύξεως σε έκτακτες και δικαιολογημένες προς το δημόσιο συμφέρον περιπτώσεις και να επιβάλλει τους όρους που εκάστοτε θα κρίνει σκόπιμο.»
Η Ολομέλεια εξέτασε το άρθρο 26 (όπως και το άρθρο 31 το οποίο αφορά στην άσκηση ιεραρχικής προσφυγής) στην Κούνουνα ν. Δημοκρατίας (2001) 3 Α.Α.Δ. 1163, όπου υιοθέτησε την ερμηνεία την οποία ο Κωνσταντινίδης Δ. είχε δώσει σ’ αυτές τις διατάξεις στη Σιμιλλίδης ν. Δημοκρατίας (1998) 4 A.A.Δ. 43 και μετά στη Δήμος Αγίας Νάπας ν. Δημοκρατίας (1998) 4 A.A.Δ. 187, επισημαίνοντας μεταξύ άλλων πως πρόσβαση στο Υπουργικό Συμ[*775]βούλιο για παρέκκλιση έχει, βάσει του άρθρου 26, μόνο η Πολεοδομική Αρχή και όχι ο αιτούμενος την πολεοδομική άδεια. Η απόφαση λοιπόν της Υπουργικής Επιτροπής για παρέκκλιση ήταν παράνομη και δεν παρείχε έρεισμα για την έκδοση πολεοδομικής άδειας. Χωρίς τέτοια άδεια ούτε άδεια οικοδομής μπορούσε να εκδοθεί.
Οι προσφυγές επιτυγχάνουν με έξοδα. Οι προσβαλλόμενες αποφάσεις ακυρώνονται βάσει του Άρθρου 146.4(β) του Συντάγματος.
Οι προσφυγές επιτυγχάνουν με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο