ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Υπόθεση αρ. 690/1998
ΕΝΩΠΙΟΝ
: Μ. ΚΡΟΝΙΔΗ, Δ.Αναφορικά με το Άρθρο 146 του Συντάγματος.
Μεταξύ:
Χαράλαμπου Νικόλα Θεοδώρου, από την Πάφο
&# 9;Αιτητή
- και -
Υπουργικού Συμβουλίου
Καθ’ου η αίτηση
- - - - - -
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ
: 29 Μαρτίου, 2001.Για τους αιτητές: Χ. Αρτέμης για Ε. Κορακίδη.
Για το καθ΄ου η αίτηση: Μ. Σπηλιωτοπούλου (κα).
- - - - - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Ο αιτητής είναι ιδιοκτήτης του Τεμαχίου με αρ. 402 (πρώην τεμάχια με αρ. 31, 32, 33, 34 και 29), Φ/Σχ. XLV/19 στο χωριό Κοίλη, το οποίο βρίσκεται στην Πολεοδομική Ζώνη Ζ3, με ανώτατο συντελεστή δόμησης και ποσοστό κάλυψης 0,01:1, ανώτατο αριθμό ορόφων ένα και ύψος 5 μ.. Το τεμάχιο βρίσκεται εκτός της περιοχής ανάπτυξης και ορίου υδατοπρομήθειας του χωριού Κοίλη.
Ο αιτητής υπέβαλε αίτηση για εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας για επανοικοδόμηση παλαιού αλευρόμυλου και ανέγερση κατοικίας στο πιο πάνω τεμάχιο η οποία απορρίφθηκε από την Πολεοδομική Αρχή.
Στις 22.2.96 η Υπουργική Επιτροπή ενέκρινε την έκδοση αδείας στον αιτητή για ανέγερση κατοικίας κατά παρέκκλιση των προνοιών της Δήλωσης Πολιτικής νοουμένου ότι ο αιτητής θα υποβάλει τροποποιημένα αρχιτεκτονικά σχέδια ώστε να εξασφαλίζεται η λειτουργική δομή του κτιρίου ως κατοικίας και εξουσιοδότησε την Πολεοδομική Αρχή να εκδώσει την άδεια με κατάλληλους όρους.
Στις 26.10.96 η Πολεοδομική Αρχή εξέδωσε την εγκριθείσα άδεια με τους κατάλληλους όρους.
Στις 14.11.96 ο αιτητής προσέβαλε με ιεραρχική προσφυγή τους όρους αρ. (4), (100), (500), (501), (502), (503) και (504) με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 31 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου.
Το Υπουργείο Εσωτερικών ζήτησε την υποβολή έκθεσης από τον Επαρχιακό Λειτουργό του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως Πάφου, το Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως και τον Έπαρχο Πάφου.
Μετά την εξασφάλιση των πιο πάνω εκθέσεων, το Υπουργείο Εσωτερικών με σχετικό σημείωμα του έθεσε το θέμα ενώπιον της αρμόδιας Υπουργικής Επιτροπής, στην οποία έχουν εκχωρηθεί οι εξουσίες του Υπουργικού Συμβουλίου που απορρέουν από τα άρθρα 26 και 31 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου.
Η Υπουργική Επιτροπή σε συνεδρία της ημερομηνίας 28.4.98 αφού μελέτησε το πιο πάνω σημείωμα απεφάσισε να απορρίψει την υπό του αιτητού υποβληθείσα ιεραρχική προσφυγή. Το σχετικό απόσπασμα από τα πρακτικά της συνεδρίας της Υπουργικής Επιτροπής είναι το εξής:-
“Η Επιτροπή μελέτησε το Σημείωμα με αρ. 33/74 του Υπουργείου Εσωτερικών σχετικά με το πιο πάνω θέμα και αποφάσισε, σύμφωνα με το άρθρο 31 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, να απορρίψει την Ιεραρχική Προσφυγή θεωρώντας πως η Πολεοδομική Αρχή επιβάλλοντας τους προσβαλλόμενους όρους εφάρμοσε ορθά, νομότυπα και μέσα στα πλαίσια των αρμοδιοτήτων της τις πρόνοιες του ισχύοντος Σχεδίου Ανάπτυξης.”.
Ο αιτητής με την προσφυγή του αυτή ζητά την ακύρωση των πιο πάνω όρων (αρ. 4, 100, 500, 501, 502, 503 και 504) γιατί, όπως αναφέρει, είναι αποτέλεσμα πλάνης περί το Νόμο και τα γεγονότα, έλλειψης δέουσας έρευνας και ότι αντίκειται προς το Άρθρο 23 του Συντάγματος.
Θεωρώ σκόπιμο να σκιαγραφίσω συνοπτικά το τεμάχιο του αιτητή. Βρίσκεται σε ημιορεινή περιοχή του χωριού Κοίλη και όπως αναφέρει το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως αποτελεί μοναδικό και αναντικατάστατο περιβαλλοντικό κεφάλαιο. Εντός του τεμαχίου υπάρχει ένας μικρός φυσικός καταρράκτης και μια μικρή φυσική λίμνη εξαιρετικής ομορφιάς. Είναι δε γνωστό το μέρος ως “Λουτρά του Άδωνη”.
Οι προσβαλλόμενοι όροι με την προσφυγή έχουν ως ακολούθως:-
“(4) Τα σύνορα τεμαχίου/ων σε σχέση με την εκτέλεση των όρων της παρούσας άδειας είναι αυτά που θα προκύψουν μετά την παραχώρηση γης για σκοπούς διάνοιξης, διεύρυνσης ή συνέχισης δημόσιας οδού (δρόμος, πεζόδρομος, κ.λπ.) ή παραχώρησης προς το δημόσιο χώρου για δημιουργία δημόσιας Πλατείας, χώρου πρασίνου, κ.λπ.
(100) Το/Τα τμήμα/τα της υπό ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας, που δείχνεται/ονται με πράσινο χρώμα στο εγκριμένο χωρομετρικό σχέδιο, να παραχωρηθεί/ούν στο Δημόσιο και να εγγραφεί/ούν ως “δημόσια/ες Πλατεία/ες”.
(500) Το εγγεγραμμένο δικαίωμα διάβασης να διαμορφωθεί επιτόπου με τρόπο ώστε να είναι βατό από αυτοκίνητα.
(501) Να γίνει οριοθέτηση του τεμαχίου με βάση τα νέα σύνορα που θα προκύψουν μετά τις παραχωρήσεις που απαιτούνται με βάση τον όρο 100 πιο πάνω. Ακολούθως να υποβληθεί χωροταξικό σχέδιο που να δείχνει την ακριβή θέση της οικοδομής στο τεμάχιο σε σχέση με τα νέα σύνορα που θα προκύψουν μετά τις παραχωρήσεις. Σε περίπτωση που διαφανεί ότι τήρηση του όρου 4 και 42 πιο πάνω δεν είναι δυνατή χωρίς τροποποίηση των σχεδίων, να υποβληθούν τροποποιητικά σχέδια για έγκριση.
(502) Κατά μήκος της θέσης της σημερινής προσπέλασης διαμέσου του τεμαχίου προς την κοίτη του ποταμού και του μνημείου της φύσης (Μαυροκόλυμπος) να εγγραφεί δικαίωμα διάβασης του κοινού, ελάχιστου πλάτους 12 ποδών, μέσω του Επαρχιακού Κτηματολογίου. Η δίοδος αυτή καθώς και τα υφιστάμενα δημόσια μονοπάτια που δίνουν πρόσβαση στον ποταμό και
(503) Τα υγρά απόβλητα της δεξαμενής θα διοχετεύονται σε στεγανή δεξαμενή το μέγεθος και η θέση της οποίας θα καθορισθούν και υποδειχθούν από τον Υγειονολόγο Μηχανικό της Κυβέρνησης κατά το στάδιο της έκδοσης άδειας οικοδομής με στόχο τη διασφάλιση της ποιότητας του νερού του ποταμού και των πηγών της περιοχής. Ο τρόπος καθώς και οι χώροι απομάκρυνσης και απόρριψης των υγρών στερεών και άλλων
αποβλήτων της κατοικίας να τύχουν της έγκρισης των Αρμοδίων Τμημάτων.(504) Δεν θα υπάρχουν προσβάσεις από την οικοδομή προς τον ποταμό και το φυσικό μνημείο Μαυροκόλυμπου. Για τον σκοπό αυτό, τα όρια του τεμαχίου που βρίσκονται προς την πλευρά του ποταμού και του μνημείου θα πρέπει να περιφραχθούν. Το ύψος της περίφραξης και τα υλικά που θα χρησιμοποιηθούν να καθορισθούν με την οριοθέτηση του τεμαχίου και μετά από σχετική αίτηση σας (όρος 501 πιο πάνω).”.
Με τον όρο 100 σε συνδιασμό με τον όρο 4 προκύπτει ότι ένα μεγάλο μέρος του κτήματος του αιτητή θα εγγραφεί στο δημόσιο ως δημόσια πλατεία. Το μέρος αυτό βρίσκεται όχι στο άκρο σύνορο του κτήματος αλλά στο μέσο του κτήματος και περιλαμβάνει το μικρό καταρράκτη και τη φυσική λίμνη που σχηματίζεται εντός του κτήματος του αιτητή. Προσέτι με τον όρο 502 υποχρεούται ο αιτητής-ιδιοκτήτης να εγγράψει στο Κτηματολόγιο δικαίωμα διαβάσεως του κοινού πλάτους 12 ποδών, διά μέσου του κτήματός του, που να οδηγεί προς τη φυσική λίμνη και τον καταρράκτη. Με τον όρο 504 αποκλείει από τον αιτητή πρόσβασης από την οικία του προς τη φυσική λίμνη. Και με τον όρο 500 επιβάλλει στον αιτητή την ανακατασκευή του μονοπατιού σε δρόμο διαβατό από αυτοκίνητα.
Σε έκθεση της προς την Υπουργική Επιτροπή ημερ. 10.2.97 η Πολεοδομική Αρχή παρόλο που αναφέρει ότι οι επίμαχοι όροι δεν πρέπει να τροποποιηθούν προχωρεί όμως και λέγει τα εξής:-
“(α) Σε σχέση με τον όρο (100) και επειδή σκοπός της Πολεοδομικής Αρχής ήταν η διαφύλαξη του περιβάλλοντος στο σημείο του καταρράκτη, αν πράγματι ο ενιστάμενος έχει στοιχεία ότι η προτεινόμενη θέση πρασίνου δημοσιοποιεί τυχόν ιδιωτική πηγή πόσιμου νερού, τότε να συμβουλευθεί να υποβάλει αίτηση για έγκριση τροποποιημένου σχεδίου πρασίνου στο οποίο να δείχνει τη θέση της πηγής του και να κριθεί ανάλογα αν χρήζει τροποποίησης χώρου πρασίνου.
(β) Σε σχέση με τον όρο (500) ο οποίος αφορά τη διαμόρφωση του δικαιώματος διάβασης που με βάση τους ισχυρισμούς του ενιστάμενου συνεπάγεται σοβαρές επιχωματώσεις και αλλαγές στη φυσιογνωμία του τοπίου, η Πολεοδομική Αρχή είναι διατεθειμένη να αποδεκτεί την εγγραφή νέου δικαιώματος διάβασης, διά μέσου του τεμαχίου (28) το οποίο και πάλι ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη, και το οποίο να έχει ομαλότερη κάθοδο προς το υπό αναφορά τεμάχιο, βατή από οχήματα.
(γ) Όσον αφορά τον όρο (502) για εγγραφή δικαιώματος διάβασης του κοινού διαμέσου του υπό αναφορά τεμαχίου, αναφέρεται ότι αυτός θα μπορούσε να ξαναμελετηθεί, μόνο αφού προηγουμένως το Επαρχιακό Κτηματολόγιο προβεί σε χωρομέτρηση της περιοχής ώστε να σημειωθεί επί χάρτου η καταλληλότερη πρόσβαση προς τη λίμνη και τον καταρράκτη, σύμφωνα και με τα πρακτικά της σύσκεψης στο Γραφείο Επάρχου Πάφου.
(δ) Ο όρος (504) και ο οποίος επιβλήθηκε μετά από υπόδειξη της Υπηρεσίας Περιβάλλοντος θα μπορούσε να καταργηθεί εφ΄ όσον προς τούτο συναινεί και η υπηρεσία περιβάλλοντος γιατί η κατασκευή περίφραξης ιδίως κατά μήκος της όχθης του ποταμού δεν θα ήταν απόλυτα προς το συμφέρον της αναβάθμισης του περιβάλλοντος.”.
Όπως παραδέχεται η Πολεοδομική Αρχή οι όροι αυτοί επιβλήθησαν “επειδή το Κτηματολόγιο καθυστερούσε να προχωρήσει στη χωρομέτρηση της περιοχής”. (σελίδα 4 της Έκθεσης ημερ. 10.2.97). Είναι πρόδηλο ότι η Πολεοδομική Αρχή προχώρησε στην επιβολή των όρων χωρίς να έχει υπόψη της λεπτομερή χωρομέτρηση της περιοχής την οποία το Κτηματολόγιο καθυστερούσε να διεξαγάγει.
Είναι η εισήγηση του ευπαίδευτου συνηγόρου του αιτητή ότι με την επιβολή των πιο πάνω όρων, μετά από αίτηση για ανέγερση μιας μικρής κατοικίας στο κτήμα του, να καταλήγει στην αποστέρηση μέρους της ιδιοκτησίας του και ιδιαίτερα του πιο σημαντικού, και επί πλέον διά μέσου του κτήματός του να παραχωρήσει προς το δημόσιο δρόμο τον οποίο θα χρησιμοποιεί το κοινό για σκοπούς προσπέλασης του προς τον καταρράκτη και τη φυσική λίμνη γνωστή ως “Λουτρά του Άδωνη”.
Στέρηση είναι η εξάλειψη ουσιαστικά του δικαιώματος ιδιοκτησίας και κατοχής και διακρίνεται από τον περιορισμό του. Επέμβαση στο δικαίωμα ιδιοκτησίας, όπως κατοχυρώνεται στην παράγρφο 1 του Άρθρου 23 του Συντάγματος, δεν είναι πάντοτε στέρηση, με το νόημα της παραγράφου 2. Η επέμβαση μπορεί να είναι δέσμευση ή περιορισμός. Τούτο εξαρτάται από τα γεγονότα, την έκταση της επέμβασης και τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. (Βλέπε:
The Holy Sea of Kitium and Municipal Counsil of Limassol 1 R.S.C.C. 15, Demetrios Thymopoulos and Others v. The Municipal Committee of Nicosia (1967) 3 CLR 588, Simonis and Another v. Improvement Board of Latsia (1984) 3 CLR 109).Tόσο ο δικηγόρος του αιτητή όσο και η δικηγόρος των καθ΄ων η αίτηση δεν έχουν αναφερθεί καθόλου στον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, Κεφ. 96, παρόλο που η αίτηση του αιτητή προς την αρμοδία Αρχή ήταν η έκδοση άδειας οικοδομής και όχι η ανάπτυξη και διαίρεση του κτήματος σε οικόπεδα. Το άρθρο 9(1)(β) του Νόμου έχει ως εξής:-
“9(1) Κατά τη χορήγηση άδειας δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 3, η αρμόδια αρχή έχει εξουσία, τηρουμένων των εκάστοτε κανονισμών που είναι σε ισχύ, να επιβάλει όρους οι οποίοι εκτίθενται στην άδεια ως ακολούθως, δηλαδή -
.............................. .................................................. .............................
.............................. .................................................. .............................
(β) σχετικά με την ανέγερση οποιασδήποτε νέας οικοδομής ή προσθήκης, μετατροπής ή επισκευής σε οποιαδήποτε υφιστάμενη οικοδομή, όρους αναφορικά με-
.............................. .................................................. ............................. ................. .................................................. ..........................................
(x
Πουθενά στο εδάφιο (β) του άρθρου 9(1) του Νόμου δεν αναφέρεται ότι είναι δυνατό, κατά την έγκριση άδειας οικοδομής, να επιβληθούν όροι για την παραχώρηση προς το δημόσιο χώρου για πράσινο ή την παραχώρηση, εντός του κτήματος του αιτητή, δρόμου ή διάβασης του κοινού προς το χώρο του πρασίνου. Τέτοιοι όροι ειναι δυνατό να επιβληθούν, σύμφωνα με τα εδάφια (α) και (γ) του άρθρου 9(1), στις περιπτώσεις διαίρεσης γης σε οικόπεδα.
Καταλήγω κατά συνέπεια ότι οι όροι (4), (100), (500), (501), (502) και (504) αντίκεινται προς το άρθρο 9 του σχετικού Νόμου και παράνομα έχουν επιβληθεί.
Πέραν τούτου, οι πιο πάνω επιβληθέντες όροι και επεμβάσεις, στην ατομική ιδιοκτησία του αιτητή, λόγω της φύσης τους και της έκτασης τους καταλήγουν στην αποστέρηση ιδιοκτησίας του αιτητή κατά παράβαση του Άρθρου 23 του Συντάγματος.
Ακόμα καταλήγω ότι δεν διεξήχθηκε η δέουσα έρευνα αφού η Πολεοδομική Αρχή δεν ανέμενε τη χωροθέτηση της περιοχής από το Κτηματολόγιο. Ούτε υπήρξε επαρκής αιτιολογία για την απόρριψη της ιεραρχικής προσφυγής.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους η προσφυγή πρέπει να γίνει δεκτή.
Με έχει προβληματίσει το γεγονός κατά πόσο με την ακύρωση των όρων εκθεμελιώνεται η παρασχεθείσα άδεια ή όχι. (Βλέπε: Έπαρχος Λευκωσίας κ.ά. ν. Σπαρτή Μοδέστου κ.ά., Α.Ε. 1451, ημερ. 19.6.96). Εξαρτάται από το κατά πόσο μπορεί να διαχωρισθούν ή όχι.
Μελετώντας τις λεπτομέρειες της υπόθεσης και την παραχωρηθείσα άδεια οικοδομής κατά παρέκκλιση, είμαι της γνώμης ότι οι επίδικοι όροι δεν μπορεί να διαχωρισθούν από το σύνολο. Η προσβολή τους συνεπάγεται αναπόφευκτα και προσβολή του συνόλου της απόφασης της αρμοδίας αρχής για την έκδοση άδειας. Επομένως ολόκληρη η απόφαση της αρμοδίας αρχής πρέπει να ακυρωθεί. Παρέχεται προς τούτο δυνατότητα από τον Κανονισμό 17 του Διαδικαστικού Κανονισμού του Ανωτάτου Δικαστηρίου του 1962.
Η προσφυγή επιτυγχάνει με έξοδα.
Η διοικητική απόφαση ακυρώνεται εξ όλοκλήρου.
(Υπ.) Μ. Κρονίδης, Δ.
/ΕΠσ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο