ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

19 Φεβρουαρίου, 2003

[ΝIKHTAΣ, Δ/στής]

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ

ν.

ΔΗΜΟΥ ΠΑΦΟΥ,

-----------------------

Οι αιτητές προσβάλλουν την πολεοδομική άδεια με αρ. 2280 ημερ. 31/3/98, που εξέδωσε ο καθού η αίτηση Δήμος Πάφου, ως αρμόδια Πολεοδομική Αρχή (Π.Α.), προς όφελος της εταιρείας για την ανάπτυξη της παραπάνω περιουσίας της. Με κύριο επιχείρημα, που θα αναλύσω στις λεπτομέρειες του, ότι η άδεια έχει εκδοθεί κατά παράβαση των κειμένων πολεοδομικών διατάξεων.

Χρειάζεται να συνεχίσω εδώ με το ιστορικό. Το τεμ. 304 κείται σε τουριστική ζώνη. Αρμόδια Υπουργική Επιτροπή επέτρεψε, κατά παρέκκλιση των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου Πάφου 1996, τουριστική ανάπτυξη υπό μορφή οργανωμένων διαμερισμάτων, που ακολούθως υλοποιήθηκε.

Το 1997 (δεν προσδιορίστηκε ο ακριβής χρόνος, αλλά δεν έχει σημασία για την υπόθεση) η Ε.Ε. άρχισε την ανέγερση οικοδομής στο 305, που είναι δίπλα από το 304, στο οποίο λειτουργούσαν τα τουριστικά διαμερίσματα. Για την ανάπτυξη αυτή εκδόθηκε μεταγενέστερα στις 30/1/98 η Πολεοδομική άδεια με αρ. 2216. Αφορούσε μικρή διώροφη πολυκατοικία από 14 διαμερίσματα και υπόστεγο χώρο στάθμευσης. Ο νόμιμος συντελεστής δόμησης ήταν 60%, το ποσοστό κάλυψης 35% και το ύψος 8.30 μ. Η απόσταση της οικοδομής από το σύνορο του 304 ήταν 1.40 μ. αντί 3 μ. Στη μείωση αυτή συγκατένευσε η εταιρεία, που ήταν ιδιοκτήτρια και του 304. Έχει σημασία να λεχθεί ότι η χρήση που επιτράπηκε ήταν οικιστική. Στο μεταξύ οι αιτητές θορυβήθηκαν από τις οικοδομικές δραστηριότητες της εταιρείας, που τις θεώρησαν παράνομες, λόγω υπέρβασης των συντελεστών και του ύψους. Οι εναντιώσεις τους όμως δεν έφεραν αποτέλεσμα.

Ο δημόσιος χώρος πρασίνου είναι, όπως φαίνεται, η συνδετική λωρίδα των τεμ. 304 και 305 από τη μια και των τεμ. 148 και 149 από την άλλη, στην οποία είχα αναφερθεί. Όπως καταγράφτηκε στο πρακτικό της Επιτροπής Πολεοδομίας, Χωροταξίας και Τεχνικών Θεμάτων, ο όρος αυτός αποτέλεσε «και κριτήριο γιατί η Επιτροπή συστήνει μείωση των ποσοστών κάλυψης και αύξηση του αριθμού ορόφων». Αντιγράφω επίσης από την «πολεοδομική απόφαση» - και συγκεκριμένα τη «συνοπτική αναφορά» της πολεοδομικής έκθεσης - ό,τι αναφέρεται για τη χρήση του ακινήτου: «κατοικία, είναι εμφανής η πρόθεση για ενοποίηση του κτιρίου με την τουριστική ανάπτυξη». Από το ίδιο έγγραφο φαίνεται ότι (βλ. επικεφαλίδα «Συστάσεις») προτάθηκε η παραχώρηση της άδειας με την παρατήρηση ότι «θα πρέπει να εξασφαλιστεί πολεοδομική άδεια κατά παρέκκλιση των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου για τυχόν αλλαγή χρήσης της οικιστικής ανάπτυξης σε τουριστική».

Η παραγρ. 5.4(α) του Τοπικού Σχεδίου νομιμοποιεί αναπροσαρμογές των συντελεστών που επιτρέπει ο νόμος ή των προδιαγραφών που αφορούν το ύψος της οικοδομής νοουμένου ότι η τέτοια διαφοροποίηση δεν επηρεάζει δυσμενώς τους περιοίκους. Η πρόνοια ορίζει ότι:

Το επόμενο επιχείρημα είναι ότι ο καθού τελούσε υπό πλάνη, αφού έδωσε άδεια παίρνοντας ως δεδομένο ότι το 305 διατηρούσε το συντελεστή του, ενώ στην πραγματικότητα μεταφέρθηκε προς όφελος του τεμ. 306 (βλ. σχέδιο) για την ανάπτυξη που έγινε σ’ αυτό. Άλλος λόγος είναι ότι από το Μάϊο του 1998 (όπως ανέφερε ο συνήγορος) η χρήση είναι τουριστική. Παρά ταύτα διαγράφτηκε από την άδεια η παραγρ. 23 με βάση την οποία είναι αναγκαία η έγκριση του Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού για τη λειτουργία τουριστικών διαμερισμάτων. Ο συνήγορος αναφέρθηκε σχετικά στην εξής χειρόγραφη σημείωση από τα πρακτικά της Επιτροπής Πολεοδομίας για να εισηγηθεί ότι συνιστά υπέρβαση εξουσίας.

Υπάρχει επίσης παράπονο ότι ο υπόστεγος χώρος στάθμευσης μετατράπηκε σε διαμερίσματα με αποτέλεσμα την αύξηση των ορόφων της οικοδομής από 3 σε 4.

Έχει προβληθεί από τον καθού προδικαστική ένσταση ότι οι αιτητές δεν έχουν έννομο συμφέρον να προσβάλουν την επίδικη απόφαση. Το επιχείρημα είναι δισυπόστατο. Λέχθηκε πρώτα ότι η επίδικη απόφαση έχει ήδη ενσωματωθεί στην οικοδομική άδεια, η οποία είναι η μόνη προσβλητή πράξη. Αυτό είναι λάθος. Πρώτα γιατί δεν ξέρουμε αν εκδόθηκε τέτοια άδεια. Όμως και να υπάρχει, η μία δε συγχωνεύεται με την άλλη. Διατηρεί η κάθε άδεια την αυτοτέλεια της και κατά συνέπεια την εκτελεστότητα της. Ο Πικής Δ., όπως ήταν τότε, εξήγησε, στην προσφ. αρ.1131/91 Ζαντή ν. Επάρχου Λευκωσίας, ημερ. 23/12/92, τη φύση των δύο αδειών, πολεοδομικής και οικοδομικής:

Υπάρχει και άλλη διάσταση του θέματος: ότι οι αιτητές δεν απέδειξαν ότι επηρεάστηκαν ή έχουν θιγεί τα στενότερα συμφέροντα τους από την έκδοση της επίδικης πράξης. Για το θέμα, που συμπλέκεται με τα παραπάνω τεχνικά ζητήματα, δόθηκε μαρτυρία. Για τους αιτητές κλήθηκε ο αρχιτέκτονας κ. Μάριος Μιχαηλίδης, ενώ τις θέσεις του καθού υποστήριξε η κα Ανδρούλα Ευθυμίου, που είναι η Λειτουργός Πολεοδομίας του καθού και έλαβε μέρος στο χειρισμό της υπόθεσης. Υποστηρίζοντας την ύπαρξη έννομου συμφέροντος, ο κ. Παπασάββας παρέπεμψε στην απόφαση Σοφούλα Χαραλάμπους ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1996) 3 Α.Α.Δ. 73 και στην προσφ. αρ. 996/96 Αρίστη Κορακίδου ν. Δήμου Πάφου ημερ. 30/3/99. Και επέμεινε ότι η προσβαλλόμενη πράξη «επηρεάζει δυσμενώς τα συμφέροντα τους (αιτητών) μειώνοντας δραστικά την κεφαλαιουχική αξία των οικοπέδων τους».

Το έννομο συμφέρον μπορεί να συνεξετασθεί με τους λόγους ακύρωσης που αφορούν τις παρανομίες που έγιναν, κατά τους ισχυρισμούς των αιτητών, σε σχέση με τον όγκο και το ύψος της οικοδομής, σε συνδυασμό με τις επιπτώσεις, αν υπήρχαν, στις περιουσίες των αιτητών. Μία σύντομη θεώρηση του έννομου συμφέροντος θα βοηθούσε. Στην Κορακίδου, ανωτέρω, έχει λεχθεί ότι:

Είναι εμπεδωμένη δικονομικά αρχή ότι το βάρος απόδειξης για την ύπαρξη έννομου συμφέροντος έχει ο αιτητής: βλ. «Το Έννομο Συμφέρον στην Αίτηση Ακυρώσεως» Γλυκερίας Π. Σιούτη (1998). Στο ίδιο σύγγραμμα, στις σελ. 271 και 272, τονίζεται έμμεσα ό,τι υπογράμμισε η Κορακίδου, ανωτέρω, για την εμβέλεια του στοιχείου αυτού:

Ο νομικός περίγυρος της υπόθεσης εξαντλείται στον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο 90/72, όπως τροποποιήθηκε. Το σχετικό Άρθρο 26 του τροποποιητικού Νόμου 7/90 προνοεί:

Είναι φανερό από το κείμενο της πρόνοιας του Τοπικού Σχεδίου που παρέθεσα ότι η εξουσία της Πολεοδομικής Αρχής να διαφοροποιεί τους συντελεστές ή το ύψος έχει διακριτικό χαρακτήρα. Τίθεται ως όρος να μην επηρεάζονται οι παρακείμενες ιδιοκτησίες. Δεν είναι άσχετο να αναφερθεί ότι από τη μαρτυρία ακόμη και του κ. Μιχαηλίδη, προκύπτει ότι η περιοχή δεν έχει ακριβώς, όπως είπε, «ήπιας μορφής ανάπτυξη». Στην παράλληλο της Ιάσωνος οδό, την Κικέρωνος (βλ. χάρτη), υπάρχουν κέντρα αναψυχής και καμπαρέ, ενώ στην Αγίου Αντωνίου, η οποία τέμνει την Ιάσωνος, ευδοκιμεί η εμπορική ανάπτυξη.

Παρατηρώ ότι η προσβαλλόμενη άδεια εξουσιοδότησε ανάπτυξη από 3 ορόφους με ισόγειο υπόστεγο χώρο και όχι τετραώροφη όπως τελικά, με βάση τη μαρτυρία που πρόσφερε ο κ. Παπασάββας, μπορεί να έχει καταλήξει. Αυτό όμως που ενδιαφέρει είναι η νομιμότητα αυτής καθαυτής της άδειας που εκδόθηκε και όχι το κτίριο όπως τελικά μπορεί να διαμορφώθηκε ή αν οι ιδιοκτήτες άλλαξαν αυθαίρετα τη χρήση του. Φαίνεται ότι επειδή ο συντελεστής του 305 δεν αρκούσε για την προτεινόμενη ανάπτυξη χρησιμοποιήθηκαν γιαυτό το σκοπό και τα τεμ. 148 και 149. Γιαυτό και τέθηκε ο ειδικός όρος ότι έπρεπε να προηγηθεί της έκδοσης οικοδομικής άδειας, η ενοποίηση των τεμαχίων. Έχω τη γνώμη, ότι δεν υπήρξε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή των κανονισμών γιατί λήφθηκαν υπόψη και άλλα τεμάχια των οποίων υπολογίστηκε το εμβαδόν. Φαίνεται ότι τελικά υπήρχε υπέρβαση της τάξης του 0.5%. Η κα Ευθυμίου στο σημείο αυτό ανέφερε ότι, σύμφωνα με την ακολουθητέα πολιτική, που εφαρμόζεται για όλους, η επιμέτρηση του ανταπτυξιακού συντελεστή επιδέχεται αυτή την παρέκκλιση του 0.5% πλέον ή έλαττον. Και σύμφωνα με τη μαρτυρία, την οποία δέχομαι, τέτοια υπέρβαση είναι μηδαμινή, σε βαθμό που, τουλάχιστον, σε αυτή την περίπτωση, δεν παρέχει έρεισμα για ακύρωση της πολεοδομικής άδειας.

Το δεύτερο θέμα που τέθηκε είναι ότι ο Δήμος τελούσε υπό πλάνη όταν θεώρησε ότι το τεμ. 305 διατήρησε το συντελεστή του. Δεν έχει αποδειχθεί τέτοιος ισχυρισμός. Αντίθετα η κα Ευθυμίου ανέφερε, χωρίς αυτό να αμφισβητηθεί, ότι το τεμ. 305 προήλθε από διαχωρισμό και εκδόθηκε σχετικός τίτλος. Επομένως διατήρησε τον συντελεστή του. Ο δικηγόρος των αιτητών υποστήριξε, όπως θα θυμόμαστε, ότι η απόφαση είναι ακυρωτέα και γιατί η Πολεοδομική Αρχή διέγραψε τον όρο 23 γιατί ήξερε εκ των προτέρων ότι το συγκρότημα θα ήταν τουριστικό. Δεν βλέπω πως μπορεί να είναι αποτελεσματικό ένα τέτοιο επιχείρημα και μάλιστα να οδηγεί σε ακύρωση της άδειας. Εν πάση περιπτώσει η χρήση καθορίστηκε σε οικιστική.

Υπήρχε το θέμα ότι η άδεια εκδόθηκε για ανέγερση οικιστικού συγκροτήματος και είχε επέκταση και στο 304 που είναι στην τουριστική ζώνη. Σ΄αυτό είχε ήδη εξαντληθεί ο συντελεστής με παρέκκλιση κατόπιν απόφασης της Υπουργικής Επιτροπής. Η κα Ευθυμίου είπε ότι μπορεί να γίνει μεταφορά συντελεστή από το 305 στο 304 και να διαχωριστούν οι χρήσεις. Εν πάση περιπτώσει το κυριότερο μέρος της υπόθεσης των αιτητών, αλλά και της μαρτυρίας τους ήταν ότι η οικοδομή κτίστηκε κατά παράβαση των όρων της πολεοδομικής άδειας και ότι αυτή χρησιμοποιείται για τουριστικούς σκοπούς, που, όπως έχω προαναφέρει, είναι θέματα άσχετα με την εγκυρότητα της πολεοδομικής άδειας. Η αιτιολογία της περιέχεται στην ίδια την απόφαση και συμπληρώνεται από τα στοιχεία των φακέλων.

Οι διαπιστώσεις αυτές μπορούσαν να σημάνουν το τέλος της υπόθεσης και την απόρριψη της. Θα προχωρήσω εντούτοις και θα συμπληρώσω τη θεώρηση μου σχετικά με την πιθανολόγηση ή την ύπαρξη έννομου συμφέροντος. Στην υπόθεση Χαραλάμπους, ανωτέρω, κρίθηκε ότι η εφεσείουσα, που ήταν ιδιοκτήτρια υπό ανέγερση κατοικίας, πιθανολόγησε το έννομο συμφέρον της να υποστεί βλάβη από οχληρία προκαλούμενη από το πτηνοτροφείο του ενδιαφερόμενου μέρους, που βρισκόταν 550 μακρυά. Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε απορρίψει την προσφυγή για έλλειψη έννομου συμφέροντος με την αιτιολογία ότι αφορούσε «μελλοντικά, προστασία των δικαιωμάτων της εφεσείουσας». Η απόφαση ανατράπηκε διότι «ενεστώς συμφέρον θεωρείται και εκείνο που απειλείται με βεβαιότητα στο μέλλον». Βλέπε επίσης Α.Ε.2710, 2713 κ.α. Thanos Club Hotels v. Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου ημερ. 17/5/00.

Αξίζει να αναφερθούμε και στο σχόλιο που αναφέρεται στην αναπόφευκτη βλάβη (σε χρόνο μέλλοντα):

Ο κ. Μιχαηλίδης διαπίστωσε ότι η οικοδομή της εταιρείας έχει κάποια καλά «αρχιτεκτονικά στοιχεία». Όμως ο όγκος της, όπως το έθεσε, βρίσκεται σε πλήρη δυσαρμονία με την περιοχή, όπου υπάρχουν διώροφα κτίρια. Πρόσθεσε όμως ότι κοντά στα τεμάχια των αιτητών «υπάρχει αταξία όσον αφορά της χρήσεις και τη μορφολογία, εξωτερική εμφάνιση των κτιρίων». Στο παρακάτω απόσπασμα της μαρτυρίας του, προσδιορίζεται η βλάβη στην περιουσία των αιτητών:

Αναφέρθηκε επίσης και στην οχληρία που θα δημιουργούν τα περισσότερα αυτοκίνητα, αφού η χρήση της οικοδομής είναι τουριστική.

Είναι αξιοσημείωτο – τουλάχιστο δεν υπάρχει μαρτυρία για το αντίθετο – ότι δεν υπάρχουν οικοδομές στα τεμάχια των αιτητών. Ούτε γνωρίζουμε τις προθέσεις ή τα σχέδια τους για ανάπτυξη της περιουσίας τους. Επομένως δεν απειλούνται τα συμφέροντα τους στο άμεσο μέλλον, όπως ήταν η περίπτωση Χαραλάμπους. Αντίθετα είναι μια κατάσταση ολότελα γενικευμένη και απροσδιόριστη, οπόταν ζητήματα δυσμενούς επηρεασμού αναφορικά με τη θέα, το φως ή τον αερισμό υποστατικών δεν μπορούν ούτε στη βάση υποθέσεων να κριθούν.

Για τους παραπάνω λόγους η προσφυγή απορρίπτεται. Με έξοδα σε βάρος των αιτητών.