ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Υπόθεση Αρ. 1324/2012)
25 Σεπτεμβρίου 2013
[ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ Δ.Ε. ΛΤΔ,
Αιτητές
- ΚΑΙ -
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ ΤΟΥ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ
ΤΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ,
Καθ΄ ων η αίτηση
--------------------------------------
Χ. Βελάρης με Στ. Δαμιανού (κα), για τους Αιτητές.
Δ. Καλλίγερος, Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α΄,
για τους Καθ΄ ων η αίτηση.
--------------------------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Οι αιτητές δυνάμει συμφωνίας ημερ. 8.8.2012, αγόρασαν από την Clin Company Limited συγκρότημα κτιρίων στο Στρόβολο Λευκωσίας που είχε ανεγερθεί στα τεμάχια της τελευταίας, αντί του ποσού των €20.950.000,00 πλέον €50.000 για τον εξοπλισμό που βρισκόταν στα κτίρια. Τα κτίρια είχαν ανεγερθεί και συμπληρωθεί δυνάμει εκδοθέντων πολεοδομικών αδειών και αδειών οικοδομής. Με το αγοραπωλητήριο οι αιτητές αγόρασαν δύο τεμάχια γης, το τεμάχιο 85 με αριθμό εγγραφής Κ73 και το τεμάχιο 1863 με αριθμό εγγραφής 10/1968 και τα δύο στο Φ/Σ 21/63W2 Τμήμα Κ.
Κατά την παρουσίαση των ενδιαφερομένων στο Κτηματολόγιο για σκοπούς μεταβίβασης στις 13.8.2012, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αρνήθηκε να διεκπεραιώσει τη συναλλαγή με τα μειωμένα τέλη του 50% που ορίζονται στο Κεφ. 219, όπως τροποποιήθηκε με το Νόμο αρ. 156(Ι)/2011. Οι αιτητές επανέλαβαν το εγχείρημα της μεταβίβασης στις 20.8.2012 και προ της εμμονής του Κτηματολογίου να μην αποδεχθεί τη μεταβίβαση εκτός και εάν καταβάλλονταν εξ ολοκλήρου τα μεταβιβαστικά τέλη, οι αιτητές κατέβαλαν αυτά υπό διαμαρτυρία, προσφεύγοντας ακολούθως στο Δικαστήριο για ακύρωση της απόφασης των καθ΄ ων.
Η εισήγηση των αιτητών είναι ότι ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας πλανήθηκε κατά το νόμο ερμηνεύοντας λανθασμένα το σχετικό άρθρο 10(2) του Κεφ. 219, ως τροποποιήθηκε, στη βάση και σχετικής Γνωμάτευσης του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας ως προς την εμβέλεια του. Οι αιτητές θεωρούν ότι οι προϋποθέσεις που τίθενται στο άρθρο 10(2) ικανοποιήθηκαν από αυτούς πλήρως και η τροποποίηση της νομοθεσίας που επέτρεπε την καταβολή μειωμένων τελών αποτέλεσε ένα σημαντικό στοιχείο κρίσης για την αγορά των συγκεκριμένων τεμαχίων γης.
Ο Διευθυντής λανθασμένα αρνήθηκε στους αιτητές το ευεργέτημα του άρθρου 10(2), εισάγοντας για την απόφαση του ένα εξωγενές στοιχείο κρίσης, αυτό της τελικής έγκρισης των οικοδομηθέντων κτιρίων επί των τεμαχίων γης, στοιχείο που ποτέ δεν περιλαμβανόταν στις προϋποθέσεις του Νόμου. Στο βαθμό δε που οι καθ΄ ων στηρίχθηκαν στη Γνωμάτευση του Γενικού Εισαγγελέα διέπραξαν λάθος διότι η Γνωμάτευση αφορούσε άλλη περίπτωση ανόμοια με τα επίδικα γεγονότα και επομένως υπήρξε και έλλειψη δέουσας έρευνας εφόσον εν πάση περιπτώσει μια γνωμάτευση δεν είναι προσδιοριστική του δικαίου ή παράγωγος αποτελεσμάτων από μόνη της.
Συνακόλουθα, η προσβαλλόμενη πράξη λήφθηκε καθ΄ υπέρβαση και κατάχρηση εξουσίας αντίθετα προς την αρχή της καλής πίστης που το κράτος οφείλει να επιδεικνύει έναντι των διοικουμένων, ενώ η υπό κρίση πράξη πάσχει και ως αναιτιολόγητη.
Οι καθ΄ ων απαντούν ότι τα γεγονότα της υπόθεσης ουδόλως αμφισβητούνται είτε από τους αιτητές, είτε από τους ίδιους και η μόνη τους διαφορά αφορά στην ερμηνεία του άρθρου 10(2) του Νόμου αρ. 156(Ι)/2011, που επέφερε τροποποίηση στον περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμο, Κεφ. 219. Η ερμηνεία του εν λόγω άρθρου κατά τους καθ΄ ων διαμορφώθηκε μετά από σχετική Γνωμάτευση του Γενικού Εισαγγελέα, η οποία έδωσε μια στενή μεν, εύλογα όμως επιτρεπτή ερμηνεία δεδομένου ότι οι φορολογικές νομοθεσίες και ιδιαίτερα οι φοροαπαλλαγές, που αποτελούν την εξαίρεση, πρέπει να ερμηνεύονται στενά. Η επίδικη απόφαση η οποία βασίστηκε σε αυτή την επιτρεπτή ερμηνεία της νομοθεσίας, έστω και αν αυτή είναι αυστηρή, θα πρέπει να θεωρηθεί ως απόλυτα έγκυρη και ορθή με βάση τις αρχές του διοικητικού δικαίου.
Το άρθρο 10(2) του Κεφ. 219, ως τροποποιήθηκε με το Νόμο αρ. 156(Ι)/2011, που δημοσιεύθηκε και ίσχυε από 2.12.2011, είχε μέχρι την περαιτέρω τροποποίηση του, ως εξής:
«(2) Στις περιπτώσεις που επιβάλλονται ή εισπράττονται τέλη με βάση το Κεφάλαιο 17 του Πίνακα, αλλά οι μεταβιβάσεις αφορούν οικόπεδα, κτίρια ή τμήματά τους μετά των δικαιωμάτων τους επί της γης ή των εξ αδιαιρέτου ιδανικών μεριδίων, που πωλούνται για πρώτη φορά από την ημερομηνία έκδοσης της σχετικής πολεοδομικής άδειας ή άδειας οικοδομής και αμφότερες οι ημερομηνίες συνομολόγησης του σχετικού πωλητηρίου εγγράφου και κατάθεσής τους για πρώτη φορά στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, με βάση τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, εμπίπτουν στην περίοδο των έξι (6) μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου, το τέλος μεταβίβασης που επιβάλλεται θα είναι μειωμένο κατά πενήντα τοις εκατόν (50%).»
Συμπληρώνεται ότι έκτοτε το άρθρο αυτό τροποποιήθηκε εκ νέου με το Νόμο αρ. 34(Ι)/2013, που πρόσθεσε μετά τις λέξεις «οικόπεδα, κτίρια ή τμήματα τους», τη φράση «ανεξάρτητα από τη νομική κατάσταση τους κατά το χρόνο συνομολόγησης της σύμβασης πώλησης», ενώ παρέτεινε στην ουσία την περίοδο εφαρμογής του από 2.12.2011 μέχρι 31.12.2016.
Οι αιτητές στην αγόρευση τους ορθά οριοθετούν τις προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου υποδεικνύοντας ότι οι πρόνοιες του άρθρου ενεργοποιούνται εφόσον (i) η μεταβίβαση αφορά οικόπεδα, κτίρια ή τμήματα τους, (ii) αυτά πωλούνται για πρώτη φορά από την ημερομηνία έκδοσης της πολεοδομικής άδειας ή της άδειας οικοδομής και (iii) τόσο η ημερομηνία συνομολόγησης του πωλητηρίου εγγράφου, όσο και η κατάθεση του για πρώτη φορά στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο με βάση τον περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, εμπίπτουν στην περίοδο των έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης του παρόντος Νόμου, ήτοι, του τροποποιητικού Νόμου αρ. 156(Ι)/2011, ημερ. 2.12.2011. Όπως περαιτέρω αναφέρουν στην αγόρευση τους ο χρόνος των έξι μηνών παρατάθηκε διαδοχικά με τους τροποποιητικούς Νόμους αρ. 65(Ι)/2012 και 152(Ι)/2012 μέχρι την 31.12.2014. Έκτοτε όπως αναφέρθηκε τροποποιήθηκε κα με το Νόμο αρ. 34(Ι)/2013, της περιόδου παραταθείσας μέχρι και 31.12.2016.
Όπως συνάγεται από την ένσταση και την αγόρευση των καθ΄ ων όλα τα ανωτέρω δεν αμφισβητούνται, ούτε και τίθεται σε αμφιβολία η νομότυπη διεκπεραίωση της συναλλαγής.
Πρέπει να λεχθεί ότι η καθαυτή απόφαση του Κτηματολογίου ως προς το λόγο άρνησης αποδοχής της μεταβίβασης με μειωμένα τέλη δεν φαίνεται οπουδήποτε στα κατατεθέντα από κοινού έγγραφα κατά τις διευκρινίσεις, αλλά είναι αποδεκτό και αποτελεί κοινό έδαφος ότι ο λόγος άρνησης ήταν η απουσία τελικής έγκρισης των κτιρίων που αποτελεί και το λόγο που καταγράφεται στην παρ. 10 της ένστασης σε ό,τι αφορά το ένα από τα δύο ακίνητα και συγκεκριμένα το καλυπτόμενο από τον αριθμό εγγραφής 10/73. Στην παρ. 9 της ένστασης και με αναφορά στο έτερο ακίνητο με αριθμό εγγραφής 10/1968, αναφέρεται ότι για να δικαιούτο ο δικαιοδόχος τα μειωμένα τέλη θα έπρεπε το ακίνητο να είχε προέλθει από διαχωρισμό βάσει πολεοδομικής άδειας και όχι από προηγούμενη πώληση.
Δεν υπάρχει αμφιβολία όπως εύστοχα αναφέρεται και στην επιστολή του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ημερ. 21.5.2012, που απευθύνθηκε προς τον Γενικό Εισαγγελέα επιδιώκοντας γνωμάτευση επί του άρθρου 10(2) και η οποία επιστολή μαζί με τη Γνωμάτευση ημερ. 13.6.2012 κατατέθηκαν ως Τεκμήριο «Β» κατά τις διευκρινίσεις, ότι στόχος του τροποποιητικού Νόμου αρ. 156(Ι)/2011 ήταν και παραμένει η προώθηση πωλήσεων προς υποβοήθηση της εν γένει ανάπτυξης. Αυτός ο στόχος επιβεβαιώνεται και από τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις που έγιναν με τελευταία αυτή του προαναφερθέντος Νόμου αρ. 34(Ι)/2013, που επέκτεινε κατ΄ ουσίαν την δυνατότητα επιβολής μειωμένου κατά 50% τέλους μεταβίβασης μέχρι και την 31.12.2016, της περιόδου μείωσης των τελών αρχομένης από τις 2.12.2011, όταν δηλαδή τέθηκε σε ισχύ ο τροποποιητικός Νόμος αρ. 156(Ι)/2011.
Είναι με τον πιο πάνω στόχο, που υποδηλώνει τη βούληση του νομοθέτη, που πρέπει να εξεταστεί και η ορθότητα της ερμηνείας που προτείνει η Δημοκρατία εφόσον κατά τα υπόλοιπα ζητήματα οι διάδικοι συμφωνούν. Η Γνωμάτευση του Γενικού Εισαγγελέα βασίζεται στον γενικότερο κανόνα ότι οι φοροαπαλλαγές θα πρέπει να ερμηνεύονται στενά και αυστηρά και επομένως οι όροι «οικόπεδο», «κτίριο» ή «μέρος κτιρίου», (στο Νόμο χρησιμοποιείται η λέξη «τμήματα» οικοπέδων ή κτιρίων), θα πρέπει να ερμηνεύονται αυστηρά, στενά και με προσκόλληση στο γράμμα του Νόμου, με αποτέλεσμα η έκδοση πολεοδομικής άδειας από μόνη της να μην είναι αρκετή για να μετατρέψει το νομικό καθεστώς ενός χωραφιού σε οικόπεδο. Άρα, χρειάζεται κατά τη Γνωμάτευση, η έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης για τη σχετική άδεια διαχωρισμού. Σε διαφορετική περίπτωση μη εμμονής σε αυστηρή γραμματική ερμηνεία, που η Γνωμάτευση εν πάση περιπτώσει αναγνωρίζει ότι είναι υπερβολική, θα έμενε ανοικτό το ενδεχόμενο να γίνεται κατά περίπτωση επιλογή του χρόνου και του σταδίου κατασκευής του κτιρίου για να δικαιούται κάποιος το ευεργέτημα της μειωμένης επιβολής τελών.
Με όλη την εκτίμηση προς το περιεχόμενο της εν λόγω Γνωμάτευσης και της γενικότερης θέσης της Δημοκρατίας, η ερμηνεία που δίδεται εκφεύγει της απλής γραμματικής ερμηνείας που το ίδιο το άρθρο 10(2) προδιαγράφει. Δεν μπορεί να δοθεί ερμηνεία στη φράση «οικόπεδα, κτίρια ή τμήματα τους», ασύνδετη με την περαιτέρω φρασεολογία του εν λόγω εδαφίου που το μόνο που επιβάλλει για τη μείωση των τελών κατά 50% είναι τα εν λόγω οικόπεδα, κτίρια ή τμήματα τους να πωλούνται για πρώτη φορά από την ημερομηνία της σχετικής πολεοδομικής άδειας ή άδειας οικοδομής. Επαρκεί λοιπόν να υπάρχει κατά τη μεταβίβαση έγκυρη πολεοδομική άδεια ή έγκυρη άδεια οικοδομής, στη βάση των οποίων ανεγείρονται κτίρια ή το ακίνητο καθίσταται οικοπεδοποιήσιμο. Δεν υπάρχει ερμηνεία της λέξης «οικόπεδο» στο ίδιο το Κεφ. 219, ή, σε οποιοδήποτε άλλο νόμο και το Δικαστήριο δεν έχει παραπεμφθεί σε τέτοια νομοθετική ρύθμιση. Εκείνο που απαντάται στον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο Κεφ. 96, ως τροποποιήθηκε, καθώς και στον περί Χωρομετρίας και Πολεοδομίας Νόμο αρ. 90/1972, ως τροποποιήθηκε, είναι ο ορισμός της «οικοδομής», που σημαίνει οποιαδήποτε κατασκευή από λίθους, σκυρόδεμα, πηλό, σίδερο, ξύλο ή άλλη ύλη, για την οποία δεν επιτρέπεται η ανέγερση, μετατροπή, κατεδάφιση της κλπ., εκτός με άδεια που λαμβάνεται προηγουμένως από την αρμοδία αρχή που καθορίζεται αναλόγως της περιοχής να είναι το αρμόδιο Δημοτικό Συμβούλιο ή ο Έπαρχος της ανάλογης επαρχίας.
Σύμφωνα με τα μηχανογραφημένα στοιχεία που έχουν παρουσιαστεί στην υπό κρίση υπόθεση, το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 10/73, περιγράφεται ως χωράφι με τριώροφο κτίριο, συγκρότημα γραφείων κλπ., το δε υπ΄ αριθμό εγγραφής ακίνητο 10/1968, περιγράφεται ως οικόπεδο. Δεν αμφισβητείται από τη Δημοκρατία ότι, όπως αναφέρουν και οι αιτητές, τα υφιστάμενα κτίρια ανεγέρθησαν νομίμως στη βάση πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής. Πουθενά το άρθρο 10(2) δεν προϋποθέτει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Και, επομένως, η ερμηνεία που δόθηκε από τη Γνωμάτευση και προώθησε η Δημοκρατία ενώπιον του Δικαστηρίου δεν είναι σύμφωνη με την απλή γραμματική ερμηνεία του σχετικού νομοθετικού κειμένου, αλλά ούτε και συνάδει με το σκοπό του νομοθέτη, όπως αναπτύχθηκε προηγουμένως. Η Δημοκρατία εισηγείται ότι η ερμηνεία που δίδει είναι στενή και αυστηρή γραμματική ερμηνεία. Όμως στις λέξεις ενός νομοθετήματος δίδεται η απλή γραμματική ερμηνεία, δηλαδή, αποδίδεται η φυσική σημασία των λέξεων, ενώ ταυτόχρονα το κείμενο διαβάζεται εξ ολοκλήρου ώστε να μην παρουσιάζονται στρεβλώσεις ή να εξάγονται παράλογα αποτελέσματα.
Είναι γνωστό ότι το Δικαστήριο δεν δικαιούται να αναμορφώσει νομοθετικό κείμενο εισάγοντας πρόνοια που δεν υπάρχει, διότι περί αυτού πρόκειται εδώ, και η συμπλήρωση νομοθεσίας μέσω δικαστικής απόφασης έχει παγίως νομολογηθεί ότι δεν είναι επιτρεπτή, (Dias United Publication Co Ltd v. Δημοκρατίας (1996) 3 Α.Α.Δ. 550 και Sigma Radio TV Ltd v. Δημοκρατίας (2009) 3 Α.Α.Δ. 268). Το Δικαστήριο δεν δεσμεύεται βέβαια από τη Γνωμάτευση του Γενικού Εισαγγελέα, η οποία δεν είναι προσδιοριστική του δικαίου ή παράγωγος αποτελεσμάτων στη διοικητική σφαίρα, όπως έχει λεχθεί και στη Ζαννέττου ν. Κ.Ο.Τ. (2000) 3 Α.Α.Δ. 1.
Η μεταγενέστερη τροποποίηση του άρθρου 10(2) με το Νόμο αρ. 34(Ι)/2013, εισήγαγε όπως ήδη λέχθηκε και την φρασεολογία ότι η μειωμένη επιβολή τελών σε μεταβιβάσεις που αφορούν οικόπεδα, κτίρια ή τμήματα τους λαμβάνει χώραν «….. ανεξάρτητα από τη νομική κατάσταση τους κατά το χρόνο συνομολόγησης της σύμβασης πώλησης …..». Και πάλι, παρά την εκ νέου τροποποίηση, ο νομοθέτης δεν εισήγαγε την αναγκαιότητα να έχει ληφθεί προηγούμενη της μεταβίβασης τελική έγκριση ώστε να μετατραπεί η νομική κατάσταση ενός ακινήτου από την ημερομηνία πώλησης μέχρι την ημερομηνία μεταβίβασης. Ο νομοθέτης άφησε ανέγγιχτη τη μοναδική προϋπόθεση ότι χρειάζεται πολεοδομική άδεια ή άδεια οικοδομής. Αν ήθελε ο νομοθέτης να καταστήσει σαφές ότι χρειάζεται πιστοποιητικό τελικής έγκρισης θα έπρεπε να εισαγάγει ρητά τη σχετική προϋπόθεση.
Το ίδιο ισχύει και για την έτερη ένσταση των καθ΄ ων, όσον αφορά το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 10/1968, το οποίο ενώ περιγράφεται ως οικόπεδο στα αρχεία του Κτηματολογίου οι καθ΄ ων θεώρησαν ότι έπρεπε αυτό να είχε προέλθει από διαχωρισμό και όχι από προηγούμενη πώληση. Δεν υπάρχει τέτοιου είδους ρύθμιση ή προϋπόθεση στο άρθρο 10(2), ούτε και φαίνεται να ήταν αυτός, σύμφωνα με τους αιτητές, ο λόγος άρνησης των καθ΄ ων αν αποδεχθούν τα μειωμένα τέλη. Φαίνεται λοιπόν και κακοπιστία από μέρους της διοίκησης διότι ενώ στην περίπτωση αυτή το ακίνητο εμπίπτει με την ίδια την περιγραφή του στις πρόνοιες του άρθρου 10(2) και δικαιούται των μειωμένων μεταβιβαστικών τελών, οι καθ΄ ων πρόσθεσαν νέα προϋπόθεση που δεν οριοθετείται από το Νόμο.
Παρατηρείται γενικώς ότι η ερμηνεία που δίδουν οι καθ΄ ων αναιρεί το σκοπό του νομοθέτη που ήταν και είναι η υποβοήθηση των αγοραπωλησιών ακινήτων και η αύξηση τους.
Η προσφυγή για όλους τους πιο πάνω λόγους επιτυγχάνει με έξοδα υπέρ των αιτητών και εναντίον των καθ΄ ων, ως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Η προσβαλλόμενη πράξη ακυρώνεται με βάση το Άρθρο 146.4(β) του Συντάγματος.
Στ. Ναθαναήλ,
Δ.
/ΕΘ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο