ΑΝΩΤΑΤΟ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

(Άρθρο 23(3)(γ) του Ν. 33/64 – Μεταβατικές Διατάξεις)

 

 

(Έφεση Κατά Απόφασης Διοικητικού Δικαστηρίου Αρ.  183/20)

 

 

18 Ιουνίου, 2025

 

 

[ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, ΧΑΤΖΗΓΙΑΝΝΗ, ΓΕΩΡΓΙΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]

 

 

ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ, ΜΕΣΩ

1.   ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ

2.   ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ

Εφεσείοντες/Καθ’ ων η αίτηση

 

ΚΑΙ

 

1.   ΓΙΩΡΓΟΥΛΛΑ ΒΙΟΛΑΡΗ

2.   ΝΙΚΟΣ ΒΙΟΛΑΡΗ

3.   ΓΕΩΡΓΙΑ ΒΙΟΛΑΡΗ

4.   ΕΖΕΚΙΑΣ ΒΙΟΛΑΡΗ

Εφεσίβλητοι/Αιτητές

 

______________________

   

     Θ. Πιπερή-Χριστοδούλου (κα), Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α΄ με Σ. Τσιάρτα, Ασκούμενο Δικηγόρο, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για τους Εφεσείοντες/Καθ’  ων η αίτηση.      

   Μ. Δειλινός για Δειλινός & Συνεργάτες ΔΕΠΕ, για τους Εφεσίβλητους/Αιτητές.

ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον ΓΕΩΡΓΙΟΥ, Δ.

____________________

 

     Α Π Ο Φ Α Σ Η

(Δοθείσα αυθημερόν)

    

     ΓΕΩΡΓΙΟΥ, Δ.: Με την υπό κρίση έφεση, οι εφεσείοντες, αμφισβητούν την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης, με την οποία  το πρωτόδικο Δικαστήριο, για τους λόγους που θα εξηγηθούν κατωτέρω, ακύρωσε την προσβαλλόμενη απόφαση της Πολεοδομικής Αρχής  να απορρίψει την αίτηση των εφεσίβλητων για ανέγερση κατοικίας.

 

   Στο στάδιο όμως αυτό κρίνουμε ορθολογικό να γίνει αναφορά στα γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση.

 

Γεγονότα

Οι εφεσίβλητοι είναι εξ αδιαιρέτου εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες[1] ενός ακινήτου που βρίσκεται στην Δερύνεια της επαρχίας Αμμοχώστου, συνολικής έκτασης 7.379 τ.μ., το οποίο, κατά τον ουσιώδη χρόνο, βρισκόταν σε περιοχή όπου είχαν εφαρμογή οι πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Δερύνειας (2012) και βρισκόταν εντός του καθορισμένου ορίου ανάπτυξης. Ειδικότερα, ενέπιπτε στην οικιστική ζώνη Κα5 όπου για κατοικίες ίσχυαν μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης 1,00:1, ποσοστό κάλυψης 0,50:1, αριθμός ορόφων 3 και ανώτατο ύψος 11,3 μ..   

 

    Με βάση τον Χάρτη Χρήση Γης και των Σχεδίων Χαράξεως Δρόμων Πρωταρχικής Σημασίας και Δευτερεύοντος Οδικού Δικτύου, που δημοσιεύθηκαν με το Τοπικό Σχέδιο Δερύνειας, το ακίνητο υπόκειτο σε δύο επηρεασμούς και ειδικότερα: (α) διεύρυνσης και διάνοιξης νέου δρόμου και (β) δημιουργίας δημόσιου χώρου πρασίνου. Οι εν λόγω δρόμοι, με βάση το Τοπικό Σχέδιο Δερύνειας, χαρακτηρίστηκαν ως δρόμοι πρωταρχικής σημασίας

 

    Οι εφεσίβλητοι, στις 26.3.2014, υπέβαλαν στην Πολεοδομική Αρχή αίτηση για διατύπωση προκαταρκτικών απόψεων με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 25(8) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου (N. 90/72) σε σχέση με τους επηρεασμούς του πιο πάνω ακινήτου (οδικό δίκτυο, δημόσιο χώρο πρασίνου, συντελεστές ανάπτυξης κλπ.). Μετά την μελέτη της υποβληθείσας αίτησης, οι εφεσίβλητοι, με επιστολή της αρμόδιας αρχής, ημερ. 12.5.2014, ενημερώθηκαν για τους επηρεασμούς του ακινήτου, για τους οποίους έγινε αναφορά πιο πάνω.

  

    Ακολούθως, οι εφεσείοντες, στις 14.10.2015, υπέβαλαν στην Πολεοδομική Αρχή αίτηση για ανέγερση κατοικίας, συνολικού εμβαδού 156.9 τ.μ., στο βορειοδυτικό τμήμα του ακινήτου. Με βάση δε τα σχέδια που υπέβαλαν, τοποθέτησαν  την κατοικία στο χώρο διεύρυνσης και διάνοιξης νέου οδικού δικτύου και δημιουργίας δημόσιου χώρου πρασίνου.

 

    Κατά την μελέτη της πιο πάνω αίτησης, η Πολεοδομική Αρχή διαπίστωσε ότι δεν πληρούνταν πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Δερύνειας αφού, οι εφεσείοντες, δεν έλαβαν υπόψη, κατά τον σχεδιασμό της προτεινόμενης ανάπτυξης, τους επηρεασμούς του τεμαχίου από την απαραίτητη δημόσια υποδομή, ως αυτοί είχαν υποδειχθεί με την διατύπωση των πιο πάνω προκαταρκτικών απόψεων.  Συγκεκριμένα, η ανάπτυξη προτεινόταν να εκτελεστεί σε τεμάχιο, δια μέσου του οποίου δεν διασφαλίζονταν οι απαραίτητες συνθήκες ανάπτυξης της περιοχής στην οποία αυτό ευρίσκετο (οδικό δίκτυο και δημόσιος χώρος πρασίνου), απαραίτητη προϋπόθεση για να επιτραπεί η ανάπτυξη.                 

    Για τα προβλήματα που χαρακτήριζαν την αίτηση, η Πολεοδομική Αρχή ενημέρωσε τους εφεσείοντες με επιστολή της ημερ. 16.11.2015, καλώντας τους να υποβάλουν τροποποιητικά σχέδια εντός 15 ημερών από την ημερομηνία λήψης της επιστολής.  Σε αντίθετη περίπτωση, η Πολεοδομική Αρχή θα λάμβανε απόφαση, με βάση τα ενώπιον της στοιχεία και υπήρχε το ενδεχόμενο να απορριφθεί. Οι εφεσίβλητοι, δεν υπέβαλαν νέα σχέδια και έτσι, η  Πολεοδομική Αρχή, στις 15.3.2016, απέρριψε την πιο πάνω αίτηση τους, για τους ακόλουθους λόγους:

«…(500)  Η ανάπτυξη, προτείνεται να εκτελεστεί σε τεμάχιο διαμέσου του οποίου, δεν έχουν διασφαλιστεί οι απαραίτητες συνθήκες ανάπτυξης της περιοχής στην οποία αυτό ευρίσκεται (το απαραίτητο οδικό δίκτυο και δημόσιος χώρος πρασίνου), κατά παράβαση των προνοιών της παραγράφου 1(β), του Παραρτήματος Β του Τοπικού Σχεδίου Δερύνειας. Συγκεκριμένα, με βάση το Χάρτη Χρήσης Γης και τα δημοσιευμένα σχέδια των λεπτομερών χαράξεων δρόμων Πρωταρχικής Σημασίας και Δευτερεύοντος οδικού δικτύου, που αποτελούν αναπόσπαστο μέρος του Τοπικού Σχεδίου Δερύνειας, το τεμάχιο επηρεάζεται από τον Εσωτερικό Περιμετρικό Δακτύλιο (Δευτερεύουσα Οδική Αρτηρία), που με βάση την παράγραφο 5.4.1, του Κεφαλαίου 5 του Τοπικού Σχεδίου Δερύνειας, κατηγοριοποιείται ως δρόμος Πρωταρχικής Σημασίας. Η όδευση του εν λόγω οδικού δικτύου δεν υιοθετείται με τα υποβληθέντα σχέδια, γεγονός που έχει ληφθεί υπόψη ως ουσιώδης παράγοντας κατά τη λήψη απόφασης από την Πολεοδομική Αρχή [παράγραφος 1(θ) του Παραρτήματος Β του Τοπικού Σχεδίου Δερύνειας]. Επιπρόσθετα, το τεμάχιο επηρεάζεται από σχέδιο για την παραχώρηση δημόσιου χώρου πρασίνου, όπως προνοεί η παράγραφος 3.2, του Παραρτήματος Β του Τοπικού Σχεδίου Δερύνειας, επηρεασμός ο οποίος επίσης δεν υιοθετείται στα υποβληθέντα σχέδια.

(501) Η ανάπτυξη (κατοικία) στη θέση που προτείνεται, επεμβαίνει στο δημοσιευμένο με το Τοπικό Σχέδιο Δερύνειας οδικό δίκτυο και στο τμήμα του τεμαχίου που επηρεάζεται για τη δημιουργία δημόσιου χώρου πρασίνου, αντί να απέχει 3,00 m από τα εν λόγω τμήματα, όπως προνοεί η παράγραφος 11.1(ε), του Παραρτήματος Β του Τοπικού Σχεδίου Δερύνειας.

 

(502) Η μη διασφάλιση του οδικού δικτύου που δημοσιεύτηκε με το Τοπικό Σχέδιο Δερύνειας (Δρόμος Πρωταρχικής Σημασίας), που επηρεάζει το προς ανάπτυξη τεμάχιο, καταστρατηγεί την Κυκλοφοριακή Πολιτική του Κεφαλαίου 5, του Τοπικού Σχεδίου Δερύνειας, γεγονός που έχει ληφθεί υπόψη ως ουσιώδης  παράγοντας κατά τη λήψη απόφασης από την Πολεοδομική Αρχή [παράγραφος 1(θ), του Παραρτήματος Β του Τοπικού Σχεδίου Δερύνειας].

 

ΣΗΜΕΙΩΣΗ ΠΡΟΣ ΤΟΥΣ ΑΙΤΗΤΕΣ

(α) Για τα πιο πάνω προβλήματα που χαρακτηρίζουν την αίτηση, έχετε ενημερωθεί γραπτώς με την επιστολή του Γραφείου αυτού με αριθμό φακέλου ΑΜΧ/0314/2015, ημερομηνίας 16 Νοεμβρίου, 2015, χωρίς να υπάρξει μέχρι σήμερα οποιαδήποτε θετική ανταπόκριση.

(β) Λόγω των σοβαρών προβλημάτων που αναφέρονται στους πιο πάνω λόγους άρνησης, δεν έγινε περαιτέρω μελέτη των σχεδίων που υποβλήθηκαν και είναι δυνατό να υπάρχουν και άλλες ουσιώδης παρατηρήσεις σχετικά  με την αίτηση….»

 

Η αίτηση ακύρωσης και η πρωτόδικη απόφαση

Οι εφεσίβλητοι με την αίτηση ακύρωσης αμφισβήτησαν τη νομιμότητα της πιο πάνω απόφασης, προβάλλοντας ότι είναι παράνομη και αντισυνταγματική, λόγω παραβίασης του Άρθρου 23 του Συντάγματος.  Ως υποστήριξαν, χωρίς απαλλοτρίωση δεν θα μπορούσε  να υπάρχει στέρηση της ιδιοκτησίας τους.  Περαιτέρω, ως προέβαλαν, με βάση τα γεγονότα, υφίστατο κατάχρηση εξουσίας καθ' ότι ουσιαστικά, η απόφαση αποσκοπούσε στην διαφύλαξη του επίδικου ακινήτου για την μελλοντική κατασκευή του οδικού δικτύου.

 

   Το πρωτόδικο Δικαστήριο,  αρχικά επισήμανε «…πως ούτε το Τοπικό Σχέδιο, ούτε η Γνωστοποίηση ή το Διάταγμα απαλλοτρίωσης μπορούν να συνιστούν νόμιμη αιτιολογία για άρνηση έκδοσης πολεοδομικής άδειας.  Μέχρι και την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα της Δημοκρατίας, με την καταβολή της εκ του Συντάγματος προβλεφθείσας αποζημίωσης στα πλαίσια απαλλοτρίωσης, ο ιδιοκτήτης της γης δύναται να απολαμβάνει την ακίνητη ιδιοκτησία του».

 

   Στη συνέχεια, αιτιολογώντας την ακύρωση της προσβαλλόμενης απόφασης ανάφερε και τα ακόλουθα:

«Αυτό που προκύπτει από τον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο (Ν.90/72), είναι πως οι πολεοδομικοί σχεδιασμοί αν συνιστούν περιορισμό της ιδιοκτησίας οφείλουν να υλοποιούνται με παραχώρηση αποζημίωσης, όπως προβλέπεται στο «Μέρος Όγδοον» άρθρα 67-79 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου (Ν.90/72).  Οι αιτητές αιτήθηκαν την ανέγερση οικίας εντός Ζώνης Οικιστικής. Το τεμάχιο είχε εμβαδόν 7379 τετραγωνικά μέτρα και αιτήθηκαν ανέγερση οικίας 156.90 τ.μ. με συντελεστή δόμησης 2.13% και κάλυψη 2.13%, ενώ βάσει της Ζώνης Κα5 στην οποία ενέπιπτε είχε Συντελεστή Δόμησης 100% και ποσοστό κάλυψης 50%, μέγιστο ύψος 11,30 μ. και 3 ορόφους.  Χωρίς την υλοποίηση των Πολεοδομικών Σχεδιασμών οι καθ' ων η αίτηση, βάσει της καθορισθείσας Ζώνης Ανάπτυξης (οικιστική) δεν μπορούσαν να απορρίψουν την αίτηση ενόψει της προοπτικής για μελλοντική απόκτηση του ακινήτου δια της απαλλοτρίωσης ή άλλως πως (λ.χ. αγορά).  Η Πολεοδομία πλανήθηκε ως προς τις αρμοδιότητές της.  Η ανάπτυξη δεν μπορεί να παγώσει  εν αναμονή μελλοντικής υλοποίησης του οδικού δικτύου εντός Οικιστικής Ζώνης.  Ακόμα κι αν το μικρό ποσοστό κάλυψης  από το σχέδιο της οικίας (2.13%) σε σχέση με το επιτρεπόμενο (100% η δόμηση και 50% η κάλυψη), επέτρεπε την χωροθέτηση του ακινήτου σε σημείο του ακινήτου που δεν θα επηρεαζόταν από τους σχεδιασμούς για δρόμους και πράσινο, ο Νόμος προβλέπει και τότε την παραχώρηση αποζημίωσης υπό προϋποθέσεις.  Εν προκειμένω υπήρξε απόρριψη της αίτησης και όχι έγκρισή της υπό όρους, ώστε στην βάση του ύψους της ζημίας (αν ήθελε αποδειχθεί μείωση αξίας) να διεκδικηθεί και η αντίστοιχη αποζημίωση.  Επομένως οι πολεοδομικοί σχεδιασμοί λαμβάνονται υπόψιν από την Πολεοδομία, όπως υποστηρίζουν οι καθ' ων η αίτηση, στο μέτρο που δεν συνιστούν στέρηση της ιδιοκτησίας.  Οι περιορισμοί χάριν της Πολεοδομίας επιτρέπονται, αλλά υπό τους όρους του άρθρου 23 και του Όγδοου Μέρους του Νόμου για αποζημίωση, εκεί και όπου αποδεικνύονται οι προϋποθέσεις του Νόμου.  Ούτε έγκριση της αίτησης υπό όρους έχουμε ενώπιόν μας εν προκειμένω, ούτε προσφορά αποζημίωσης.  Η απόρριψη της αίτησης, συμφωνώ με τους αιτητές πως περιέχει καταχρηστική αιτιολογία κατά παράβαση του άρθρου 23 του Συντάγματος, βάσει της πάγιας νομολογίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου (ανωτέρω).  Ειδικά που η απόρριψη της αίτησης έγινε προς διασφάλιση της μελλοντικής και αβέβαιης υλοποίησης σχεδιασμών οδικού δικτύου».

 

    Για τους πιο πάνω λόγους, ως αναφέρθηκε, το πρωτόδικο Δικαστήριο ακύρωσε την προσβαλλόμενη απόφαση.

 

 

Οι Λόγοι Έφεσης

Οι Εφεσείοντες, με συνολικά 4 λόγους έφεσης, αμφισβητούν την ορθότητα της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου οι οποίοι, ουσιαστικά, έχουν κοινό πυρήνα και βάλλουν στο συμπεράσμα ότι οι λόγοι απόρριψης της αίτησης ισοδυναμούν με στέρηση ιδιοκτησίας κατά παράβαση του Άρθρου 23 του Συντάγματος

 

Το Δικαίωμα Ιδιοκτησίας

Το δικαίωμα ιδιοκτησίας, κινητής και ακίνητης κατοχυρώνεται από το Άρθρο 23.1 του Συντάγματος καθώς και από το Άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (Ε.Σ.Δ.Α).

 

   Το Άρθρο 23.1 του Συντάγματος προνοεί τα ακόλουθα:

 

        «Έκαστος, µόνος ή από κοινού µετ’ άλλων, έχει το δικαίωµα να αποκτά, να είναι κύριος, να κατέχη, απολαύη ή διαθέτη οιανδήποτε κινητήν ή ακινητόν ιδιοκτησίαν και δικαιούται να απαιτή τον σεβασµόν του τοιούτου δικαιώµατος αυτού…»

 

    Το άρθρο 1 του  Πρωτοκόλλου  προστατεύει την περιουσία και επιτρέπει τον περιορισμό περιουσιακού δικαιώματος για λόγους δημόσιας ωφελείας ενώ το Άρθρο 23.3 του Συντάγματος δεν περιλαμβάνει το δημόσιο συμφέρον ή τη δημόσια ωφέλεια στους λόγους περιορισμού του δικαιώματος ιδιοκτησίας που επιτρέπονται. Στο Σύνταγμα ρυθμίζονται περιπτωσιολογικά οι επιτρεπόμενοι περιορισμοί στο πιο πάνω δικαίωμα. Συνεπώς, το ΄Αρθρο 23 του Συντάγματος παρέχει μεγαλύτερη προστασία από ότι το Άρθρο 1 του Πρωτοκόλλου (Βλ. Χριστοδουλίδου κ.α. v.  Δημοκρατία, Ε.Δ.Δ 178/2018, ημερ. 13.5.24 και Δημοκρατία ν. Αυγουστή, Ε.Δ.Δ. 177/18 κ.ά., ημερ. 10.4.2020).

 

   Το δικαίωμα ιδιοκτησίας υπόκειται, τόσο σε περιορισμούς, όσο και σε στέρηση, σύμφωνα με τους λόγους που προβλέπονται στο Άρθρο 23.3 και 23.4 του Συντάγματος.

 

   Η πολεοδομία, όπως και η ανάπτυξη και χρησιμοποίηση οποιασδήποτε ιδιοκτησίας, καθορίζονται ρητά ως λόγοι για τους οποίους μπορεί να επιβληθούν, βάσει νόμου, περιορισμοί στη χρήση ιδιοκτησίας. Στέρηση ιδιοκτησίας μπορεί να συντελεστεί μόνο με την απαλλοτρίωση γης, διαδικασία η οποία προϋποθέτει, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα του Άρθρου 23.4 του Συντάγματος, την αποζημίωση του ιδιοκτήτη πριν την αποξένωση της περιουσίας του.

 

   Όπως έχει επισημανθεί στην υπόθεση Δημητριάδη κ.α  v. Υπουργικού Συμβουλίου (1996) 3 Α.Α.Δ 85:

        «…. Περιορισμοί στη χρήση ιδιοκτησίας δεν προϋποθέτουν την εκ των προτέρων αποζημίωση του ιδιοκτήτη για ζημιά που, ενδεχομένως, θα υποστεί ως αποτέλεσμα της επιβολής τους. Αποζημίωση για ουσιαστική μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας, εξαιτίας περιορισμών στη χρήση της, καθορίζεται, σε περίπτωση διαφωνίας, από αρμόδιο πολιτικό δικαστήριο, (Άρθρο23.3) (Βλ.,μεταξύ άλλων, Nikos Kirzis and 2 Others ν. The Republic of Cyprus (1965)3 C.L.R.46·Demetrios Thymopoulοs and Others v. Municipal Committee of Nicosia (1967) 3 C.L.R. 588).

        4. Η ζημιά η οποία, ενδεχομένως, προκαλείται ως αποτέλεσμα περιορισμών στη χρήση γης, εκτός αν απολήγει σε στέρηση της ιδιοκτησίας, δε διερευνάται στο πλαίσιο της αναθεώρησης της εγκυρότητας της διοικητικής πράξης η οποία προσβάλλεται.

        5. Ο χαρακτηρισμός των όρων που επιβάλλονται για τη χρήση ιδιοκτησίας ως "περιορισμών" δεν είναι καθοριστικός για τον προσδιορισμό του χαρακτήρα τους. Εάν οι όροι οι οποίοι επιβάλλονται, περιοριστικοί της χρήσης της ιδιοκτησίας, απολήγουν σε ουσιαστική εξουδετέρωση του δικαιώματος ιδιοκτησίας, η πράξη ακυρώνεται για κατάχρηση εξουσίας.

          Πότε περιορισμοί οδηγούν σε στέρηση ιδιοκτησίας είναι το θέμα το οποίο θα εξετάσουμε πιο κάτω.

         Όροι περιοριστικοί της χρήσης ιδιοκτησίας, που αφήνουν άθικτο τον πυρήνα του δικαιώματος ιδιοκτησίας, συνιστούν περιορισμό και όχι στέρηση.

          Περιορισμοί στη χρήση ιδιοκτησίας απολήγουν σε στέρησή της, μόνο όταν καθιστούν την ιδιοκτησία αδρανή - (βλ. Κυριακοπούλου - "Διοικητικό Ελληνικό Δίκαιο", Τόμος Γ’, σελ. 366 και 368· Π.Δ. Δαγτόγλου - "Συνταγματικό Δίκαιο - Ατομικά Δικαιώματα Β’", σελ. 907, 936, 937, 938 Lanitis E.C. Estates Ltd. και Άλλοι ν. Δημοκρατίας και Άλλου (Υπόθεση Αρ. 108/88, κ.ά. - 21/12/1989)).

         6. Η ιδιοκτησία γης δεν παρέχει δικαίωμα χρήσης της για οικοδομικούς σκοπούς ή, γενικότερα, δικαίωμα για την οικοδομική ανάπτυξη του ακινήτου.

Η χρήση του ακινήτου για οικοδομικούς σκοπούς συναρτάται με και εξαρτάται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, θέμα το οποίο ανάγεται στη ρυθμιστική εξουσία του Κράτους. Η οικοδομική ανάπτυξη είναι αλληλένδετη με τον πολεοδομικό σχεδιασμό.»

 

                         Στη Simonis and Another ν. Imp. Board Latsia (1984) 3 C.L.R. 109, κρίθηκε ότι η χρήση γης για οικοδομικούς σκοπούς και, γενικά, η οικοδομική ανάπτυξη αποτελεί κοινοτική υπόθεση, υποκείμενη στο πολεοδομικό σχέδιο της περιοχής στην οποία ευρίσκεται. Η απόφαση στη Simonis υιοθετήθηκε από την Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου στις υποθέσεις Lanitis E.C. Estates Ltd. κ.α ν. Δημοκρατίας κ.α (ανωτέρω), Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου και Άλλοι ν. Δημοκρατίας (1990) 3Β Α.Α.Δ 1175 και Δημητριάδη κ.α v. Υπουργικού Συμβουλίου (ανωτέρω).

 

      Στην Δημητριάδης (ανωτέρω)  επισημάνθηκαν και τα ακόλουθα σημαντικά τα οποία είναι σχετικά με την υπό κρίση περίπτωση:

 «7. Οι όροι οικοδομικής ανάπτυξης μιας περιοχής, που τίθενται με την ένταξη της σε πολεοδομική ζώνη, επάγονται, κατά κανόνα, όπως αναγνωρίζει η νομολογία, περιορισμό της χρήσης και όχι  στέρηση ιδιοκτησίας -(βλ. Tryphonos and Others v. Nicosia Municipality (1988) 3 C.L.R. 901 Μιχαήλ Κωνσταντινίδης και Άλλοι ν. Συμβουλίου Βελτιώσεως Στροβόλου και Άλλων, (Υποθέσεις Αρ. 216/86, 220/86, 222/86, 224/86, και 225/86 - 30/4/1990)).

 Οι πολεοδομικές ζώνες προδιαγράφουν τους όρους ανάπτυξης της περιοχής. Δεν αποστερούν τους ιδιοκτήτες του δικαιώματος χρήσης της ιδιοκτησίας τους στην κατάσταση στην οποία ευρίσκεται, ή, γενικότερα, της χρήσης της για τους σκοπούς για τους οποίους την προοιωνίζει η φυσική της κατάσταση.

Η επιβολή ζωνών συνιστά μέσο για τη διαφύλαξη του χαρακτήρα της περιοχής και προδιαγραφή των όρων για τη μελλοντική της ανάπτυξη. Αποτελεί μέτρο για την εναρμόνιση της ανάπτυξης με το περιβάλλον, χάριν του κοινού συμφέροντος στη διαφύλαξη των αγαθών της φύσης και της ποιότητας ζωής που αρμόζει στον άνθρωπο.

 8. Περιορισμοί απολήγουν σε στέρηση της ιδιοκτησίας οποτεδήποτε καθιστούν τη γη αδρανή για το σκοπό για τον οποίο, εξ αντικειμένου, προορίζεται. Σ’ εκείνη την περίπτωση, το δικαίωμα ιδιοκτησίας καθίσταται άνευ αντικειμένου, εφόσον δεν παρέχεται η δυνατότητα χρήσης της γης για οποιοδήποτε γόνιμο σκοπό.

Η ιδιοκτησία γης συναρτάται με οικοδομικούς σκοπούς μόνο στην περίπτωση που το ακίνητο συνιστά οικόπεδο. Η φύση του ακινήτου προοιωνίζει, σ’ εκείνη την περίπτωση, τη χρήση του για οικοδομικούς σκοπούς. Αλλά και η χρήση οικοπέδων για οικοδομικούς σκοπούς μπορεί να περιοριστεί, νοουμένου ότι με τους περιορισμούς δεν αποκλείεται κάθε οικοδομική ανάπτυξη. Περιορισμοί οι οποίοι αποκλείουν τη χρήση οικοπέδου για οικοδομικούς σκοπούς καθιστούν την ιδιοκτησία αδρανή, γιατί δεν επιτρέπουν τη χρήση της για τους σκοπούς για τους οποίους η φυσική της κατάσταση την προοιωνίζει - (βλ. Ιωάννης Δ. Σαρμάς - "Η συνταγματική και διοικητική νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ", Β’ έκδοση, σελ. 512 - 513· Κυριακοπούλου - "Ελληνικόν Διοικητικόν Δίκαιον", Τόμος Γ, ειδικόν μέρος, έκδοσις τετάρτη, σελ. 367· Ανδρούλλα Π. Χριστοδούλου και Άλλη ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, (Αναθεωρητική Έφεση 516 - 30/3/1990)). Η διάκριση μεταξύ αγροτεμαχίων και οικοπέδων αναγνωρίζεται στις Κ.Δ.Π. που αποτελούν το αντικείμενο των προσφυγών. Αυτό προκύπτει από την ιδιαίτερη πρόνοια που γίνεται για οικόπεδα για τα οποία εκδόθηκε πιστοποιητικό εγκρίσεως και για γη της οποίας η υποδιαίρεση σε οικόπεδα εγκρίθηκε. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις, καθορίζεται ψηλότερος συντελεστής δόμησης για τη διασφάλιση της χρήσης των οικοπέδων για οικοδομικούς σκοπούς.

9. Η διαπίστωση της ανάγκης για την επιβολή των περιορισμών στη χρήση ακίνητης ιδιοκτησίας και η επιλογή των μέσων για την προαγωγή των πολεοδομικών στόχων ανάγονται στην κρίση του αρμόδιου διοικητικού οργάνου και είναι, ουσιαστικά, ανέλεγκτες. Όπως εξηγείται στην απόφαση του Συμβουλίου Επικρατείας 739/62: "Η κρίσις του αρμοδίου τεχνικού οργάνου ως προς την εκτίμησιν των αναγκών του κοινού, αίτινες εξυπηρετούνται διά της τροποποιήσεως του σχεδίου, και την συνδρομήν ή μη των λοιπών νομίμων όρων (...), είναι ανέλεγκτος." (Βλ., επίσης Ευρετήριο Νομολογίας Συμβουλίου της Επικρατείας 1961 - 1970, τόμος 3ος, σελ. 306, παρ. 242). Η ίδια θέση υιοθετείται στη Lanitis E.C. Estates Ltd. και Άλλοι ν. Δημοκρατίας και Άλλου (ανωτέρω), όπου αναφέρεται:-

"Είναι νομολογιακά θεμελιωμένο πως η κρίση της Αρχής αναφορικά με την αναγκαιότητα ενός έργου για το δημόσιο συμφέρον ή ωφέλεια, δεν ελέγχεται από τα Διοικητικά Δικαστήρια. Το ίδιο ισχύει όπου απαιτούνται ειδικές τεχνικές γνώσεις για τη δημιουργία του."

      (Βλ., επίσης, Stavrinou v. Republic (1986) 3 C.L.R. 1195· Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου και Άλλοι ν. Δημοκρατίας, (ανωτέρω) · και Μιχαήλ Κωνσταντινίδης και Άλλοι ν. Συμβουλίου Βελτιώσεως Στροβόλου και Άλλων (ανωτέρω).)

Ο πολεοδομικός σχεδιασμός, ο οποίος συνεπάγεται την επιβολή περιορισμών στη χρήση ακίνητης ιδιοκτησίας, συνιστά εκτελεστική ή διοικητική λειτουργία, υποκείμενη στους κανόνες της χρηστής διοίκησης.»

 

 

Εξέταση λόγων Έφεσης

Όπως έχει νομολογηθεί, η  οικοδομική ανάπτυξη είναι αλληλένδετη με τον πολεοδομικό σχεδιασμό.  Στην υπό εξέταση περίπτωση, οι εφεσίβλητοι, αφού αρχικά έλαβαν τις απόψεις της αρμόδιας αρχής, μετά από σχετικό αίτημα τους, υπέβαλαν αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας για ανέγερση κατοικίας στο βορειοδυτικό τμήμα του ακινήτου. Η αιτούμενη ανάπτυξη που προτάθηκε, με βάση τα υποβληθέντα σχέδια, επεμβαίνει στο δημοσιευμένο Τοπικό Σχέδιο Δερύνειας και δη στο οδικό δίκτυο και στο χώρο πρασίνου, αντί να απέχει 3 μέτρα από τα εν λόγω τμήματα όπως σχετικά προνοείται από το πιο πάνω Τοπικό Σχέδιο.

 

    Στην υπό εξέταση περίπτωση, με βάση τα γεγονότα που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση, δεν αποκλείστηκε η οικοδομική ανάπτυξη. Ούτε και «πάγωσε» η ανάπτυξη εν αναμονή μελλοντικής υλοποίησης του οδικού δικτύου, ως λανθασμένα έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Οι εφεσίβλητοι, με τα σχέδια που υπέβαλαν στη αρμόδια αρχή τοποθέτησαν την κατοικία με τέτοιο τρόπο ώστε να επηρεάζεται το οδικό δίκτυο και ο χώρος πρασίνου. Η αρμόδια αρχή τους ζήτησε, εντός καθορισμένης προθεσμίας, να υποβάλλουν τροποποιημένα σχέδια ώστε να συνάδουν με το Τοπικό Σχέδιο. Δεν το έπραξαν και έτσι, η αίτηση τους απορρίφθηκε για τους λόγους που εκτίθενται πιο πάνω.

 

    Τα γεγονότα της υπό εξέταση περίπτωσης, ουσιωδώς διαφέρουν από αυτά της Γεωργίου ν. Δήμου Λάρνακος (Αρ. 2) (1998) 3 Α.Α.Δ. 821 την οποία μας παρέπεμψε ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσιβλήτων.   Στην τελευταία αυτή υπόθεση η Πολεοδομική Αρχή απέρριψε την αίτηση για πολεοδομική άδεια ενόψει των προθέσεων του Συμβουλίου Αποχετεύσεων να κατασκευάσει σε τμήμα του ακινήτου αντλιοστάσιο.  Η υλοποίηση τέτοιων προθέσεων, ως επισημάνθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο, προϋπόθετε απαλλοτρίωση και ως αναφέρθηκε «… η δημοσίευση διατάγματος απαλλοτρίωσης δεν διαταράσσει αφ’  εαυτής το ιδιοκτησιακό καθεστώς.  Το τεμάχιο εξακολουθεί να ανήκει κατά κυριότητα στον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του ως τη τελείωση της απαλλοτρίωσης με την καταβολή της οφειλόμενης αποζημίωσης».      

 

    Εν προκειμένω, δεν είμαστε αντιμέτωποι με την περίπτωση όπου αποκλείεται η χρήση του επίδικου ακινήτου ώστε να καθιστούν την ιδιοκτησία αδρανή για τον λόγο ότι δεν επιτρέπεται η χρήση της για τους σκοπούς για τους οποίους η φυσική της κατάσταση προοιωνίζει. Δεν έχει καταδειχθεί με οποιονδήποτε τρόπο ότι η κατοικία δεν μπορούσε να τοποθετηθεί σε οποιοδήποτε άλλο μέρος του επίδικου ακινήτου.

 

     Συνεπώς, το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ότι η απόφαση της της αρμόδιας αρχής περιέχει καταχρηστική αιτιολογία κατά παράβαση του Άρθρου 23 του Συντάγματος είναι λανθασμένο. Η απόρριψη της αίτησης των εφεσιβλήτων έγινε ενόψει του γεγονότος ότι τα σχέδια για ανέγερση της κατοικίας παραβίαζαν το Τοπικό Σχέδιο Δερύνειας και όταν τους ζητήθηκε από την αρμόδια αρχή να υποβάλλουν νέα, ώστε να συνάδουν με αυτό,  δεν το έπραξαν.

   Για τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω, έφεση επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση, ομού με τη σχετική διαταγή για έξοδα, παραμερίζονται. Η προσβαλλόμενη απόφαση επικυρώνεται. Τα έξοδα, κατ’ έφεση και πρωτοδίκως, εκ συνολικού ποσού €5.300, επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσίβλητων.

 

 

                                                        Τ. ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ.

 

                                                         ΣΤ. ΧΑΤΖΗΓΙΑΝΝΗ, Δ.

 

                                                         Η. ΓΕΩΡΓΙΟΥ, Δ.

 

 

 

/ΕΑΠ.