ΑΝΩΤΑΤΟ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Άρθρο 23(3((δ) του Ν.33/64 – Μεταβατικές Διατάξεις)
(Έφεση κατά Απόφασης Διοικητικού Δικαστηρίου Αρ. 163/2021)
16 Ιουνίου, 2026
[Τ. Θ. OIKONOMOY, Τ. ΚΑΡΑΚΑΝΝΑ, H. ΓΕΩΡΓΙΟΥ, Δ/στες]
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ, ΜΕΣΩ
1. YΠΟΥΡΓΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ,
2. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΓΡΑΦΕΙΟΥ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ,
Εφεσείοντες
v.
ΑΔΕΛΦΟΙ ΧΑΤΖΗΓΕΩΡΓΙΟΥ (ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ) ΛΤΔ,
Εφεσίβλητων.
― ― ― ― ―
Π. Χαραλάμπους (κα), δικηγόρος της Δημοκρατίας για Γενικό Εισαγγελέα, για Εφεσείοντες.
Κ. Παναγιώτου (κα) για Χρίστος Τριανταφυλλίδης ΔΕΠΕ, για Εφεσίβλητους.
------------------
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Τ.Θ. Οικονόμου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Δ.: Στις 16.12.2015 οι εφεσίβλητοι αγόρασαν από την εταιρεία JSC Ecodomiki Ltd μερίδιο (5/39) του τεμαχίου [ ]. Στην προνοούμενη Δήλωση Μεταβίβασης Ακινήτου, που τα μέρη κατέθεσαν στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας (Αριθμός Δήλωσης Μεταβιβάσεως ([ ]) δηλώθηκε ως περιγραφή ακινήτου: «χωράφι και κτήρια». Στην ίδια Δήλωση τα μέρη δήλωσαν ως τίμημα πώλησης το ποσό των €170.000. Ο αρμόδιος κτηματολογικός λειτουργός δεν αποδέχθηκε το ποσό αυτό για σκοπούς πληρωμής των δικαιωμάτων μεταβίβασης δυνάμει των προνοιών του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, αλλά καθόρισε το ποσό των €600.000.
Οι εφεσίβλητοι καταχώρισαν προσφυγή προσβάλλοντας την εν λόγω απόφαση για έλλειψη δέουσας έρευνας και ως προϊόν πλάνης περί τα πράγματα.
Κατά τους εφεσίβλητους υφίστατο, πριν αγοράσουν το μερίδιο, συμφωνία διανομής μεταξύ πρώην ιδιοκτητών του τεμαχίου, η οποία ήταν σε γνώση του Τμήματος Κτηματολογίου, με βάση την οποία το μερίδιο που τώρα οι ίδιοι αγόρασαν ήταν συγκεκριμένο και αφορούσε σε κενό χωράφι, που δεν περιελάμβανε κτήρια και ως εκ τούτου ήταν χαμηλότερης αξίας. Εδώ έγκειται η διαφορά μεταξύ της εκτίμησης του λειτουργού εκτιμήσεων του Κτηματολογίου και των ιδιωτών εκτιμητών εκ μέρους των εφεσιβλήτων. Προς απόδειξη του ισχυρισμού των τελευταίων, οι ευπαίδευτοι δικηγόροι τους επεσύναψαν ως παραρτήματα στην γραπτή αγόρευση τους πρωτοδίκως αριθμό εγγράφων, μεταξύ των οποίων και ένα αντίγραφο συμφωνίας των προηγούμενων ιδιοκτητών του ακινήτου για τη διανομή του, ημερ. 16.2.1984. Τα ονόματα που φαίνονται στη συμφωνία δεν περιλαμβάνουν οποιουσδήποτε από τους διαδίκους.
Η ευπαίδευτη δικηγόρος της εφεσείουσας υπέδειξε ότι η υπό αναφορά συμφωνία διανομής δεν φέρει ούτε τη σφραγίδα του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ούτε αριθμό της διανομής και επιπλέον, όπως προκύπτει από το μητρώο του Τμήματος, ουδέποτε κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας. Περαιτέρω, υπέδειξε ότι η εν λόγω συμφωνία διανομής δεν αποτέλεσε μέρος της επίμαχης συμφωνίας μεταβίβασης [ ] στις 16.12.2015, ούτε καθ’ οιονδήποτε τρόπο αποκαλύφθηκε στο Κτηματολόγιο. Αντιθέτως, δηλώθηκε τότε από τα συμβαλλόμενα μέρη ότι το μεταβιβασθέν μερίδιο αφορά ακίνητο το οποίο περιγράφηκε ως χωράφι και κτήρια, όπως υποδείξαμε ανωτέρω.
Το πρωτόδικο δικαστήριο αφού αναφέρθηκε στις νομολογιακές αρχές που ορίζουν ότι επαρκής θεωρείται η έρευνα που εκτείνεται στη διερεύνηση κάθε σχετικού γεγονότος και ότι η έκταση και η μορφή της έρευνας είναι συνυφασμένες με τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης (Motorways Ltd v. Δημοκρατίας (1999) 3 ΑΑΔ 447, Χρίστος Ηροδότου ν. Δημοκρατίας (2010) 3 ΑΑΔ 220) έκρινε ότι εν προκειμένω η έρευνα δεν ήταν επαρκής «εφόσον δεν έχει διερευνηθεί κάθε πτυχή του θέματος που θα παρείχε βάση για ασφαλή συμπεράσματα.» Δεν προσδιόρισε όμως ποια πτυχή έμεινε χωρίς διερεύνηση. Αντίθετα, είχε ασφαλώς υπόψη και το κατέγραψε ότι δεν θα μπορούσε να λάβει υπόψη έγγραφα, τα οποία βρίσκονταν εκτός του διοικητικού φακέλου, και τα οποία επισυνάφθηκαν στη γραπτή αγόρευση για τους νυν εφεσίβλητους, χωρίς την άδεια του δικαστηρίου για προσαγωγή μαρτυρίας. Παρά ταύτα, στη συνέχεια, αναφέρει τα εξής, τα οποία παραπέμπουν σε έγγραφο που κατατέθηκε στο στάδιο των προφορικών διευκρινίσεων: «…όπως προκύπτει από τις σχετικές με το επίδικο ακίνητο, προηγούμενες της επίδικης, δηλώσεις μεταβίβασης που κατατέθηκαν στο στάδιο των προφορικών διευκρινίσεων, στην [ ] στην οποία η πλευρά της αιτήτριας παραπέμπει, πράγματι έχει επισυναφθεί η επίδικη συμφωνία διανομής. Συνακόλουθα, καταλήγω πως το ζήτημα έχρηζε υπό τις περιστάσεις περαιτέρω διερεύνησης με το ενδεχόμενο πλάνης των καθ΄ ων η αίτηση να μην μπορεί να αποκλειστεί.»
Με την έφεση υποβάλλεται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι οι εφεσείοντες αγνόησαν τη συμφωνία διανομής ημερ. 16.2.1984, εφόσον οι εφεσίβλητοι δεν είχαν αποκαλύψει τέτοια συμφωνία παρά μόνο για πρώτη φορά στο δικαστήριο.
Αυτά ήταν τα δεδομένα ενώπιον του Κτηματολογίου κατά τον επίδικο χρόνο. Όπως έχουμε διαπιστώσει στον σχετικό διοικητικό φάκελο [ ] δεν περιλαμβάνεται τέτοια συμφωνία διανομής. Αντίθετα περιλαμβάνεται η δήλωση ότι μεταβιβάζεται μερίδιο επί τεμαχίου που περιγράφεται ως «χωράφι και κτήρια».
Με τον δέοντα σεβασμό δεν μας βρίσκει σύμφωνους η εισήγηση του ευπαίδευτου δικηγόρου των εφεσιβλήτων ότι η αρχή της καλής πίστης και της χρηστής διοίκησης και της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης του διοικούμενου επέβαλλε έρευνα τέτοια ώστε το Κτηματολόγιο να έπρεπε να εντοπίσει ένα άλλο φάκελο, τον [ ], όπου κατ’ ισχυρισμόν βρίσκεται καταχωρημένη η συμφωνία διανομής της 16.2.1984 μεταξύ των προηγούμενων ιδιοκτητών.
Εν πάση περιπτώσει το δικαστήριο, όπως ορθά ανέφερε χωρίς όμως να το πράξει, δεν μπορούσε να λάβει υπόψη του στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του δια της τελικής αγόρευσης του δικηγόρου, χωρίς να περιλαμβάνονται στο διοικητικό φάκελο ή να είχαν καταστεί μαρτυρία με την αναγκαία διαδικασία.
Στην υπόθεση Αντέννα Λίμιτεδ ν. Αρχή Ραδιοτηλεόρασης Κύπρου (Αρ. 1) (2013) 3 ΑΑΔ 242, λέχθηκαν τα ακόλουθα:
« Αποτελεί βασική αρχή δικαίου, ότι ο διάδικος με την αγόρευσή του, εκθέτει τα επιχειρήματά του τα οποία καθιστούν παραδεκτές τις θέσεις που προβάλλει στα δικόγραφα. Η αγόρευση, προφορική ή γραπτή, δεν προσφέρεται ως μέσο προσαγωγής μαρτυρίας ούτε ως ευκαιρία για τη διεύρυνση των επίδικων θεμάτων τα οποία απαραιτήτως προσδιορίζονται από τη δικογραφία και στοιχειοθετούνται από το περιεχόμενο του διοικητικού φακέλου.»
Βλ. επίσης Κυπριακή Δημοκρατία κ.α. ν. D.J. Karapatakis & Sons Ltd Consortium (2015) 3 AΔΔ 406.
Η έφεση επιτρέπεται. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται ως επίσης και η πρωτόδικη διαταγή για έξοδα. Η προσβαλλόμενη διοικητική απόφαση επικυρώνεται. Έξοδα €4.000 πρωτοδίκως και κατ’ έφεση υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον των εφεσιβλήτων.
Τ.Θ. Οικονόμου, Δ.
Τ. Καρακάννα, Δ.
Η. Γεωργίου, Δ.
/φκ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο