ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 372/2018)
10 Απριλίου, 2025
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
ANTΩΝΗ ΑΔΑΜΟΥ ΓΙΑΚΟΥΜΗ
Εφεσείοντα/Αιτητή
και
1. ΜΑΡΙΟΥ ΒΑΚΑΝΑ
2. ΑΝΔΡΕΑ ΚΟΥΜΠΑΡΟΥ
3. ΠΑΡΗ ΧΑΡΤΟΣΙΑ
Εφεσιβλήτων/Καθ΄ων η αίτηση
------------------------------
Σώζος Πούγιουρος, για τον Εφεσείοντα.
Μάριος Γαβριηλίδης για Γαβριηλίδης & Τιμοθέου Δ.Ε.Π.Ε., για τον Εφεσίβλητο 1.
Κάτια Πιερούδη (κα), για τους Εφεσίβλητους 2 και 3.
-------------------------------
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη και θα
δοθεί από τον Κονή, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΚΟΝΗΣ, Δ.: Αντικείμενο της παρούσας έφεσης είναι η απόφαση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου, Τμήμα Λεμεσού («το πρωτόδικο Δικαστήριο»), ημερομηνίας 28/9/2018. Το πρωτόδικο Δικαστήριο με την απόφαση του απέρριψε την απαίτηση του εφεσείοντα/αιτητή εναντίον των εφεσίβλητων 1, 2 και 3/καθ’ ων η αίτηση 1, 2, 3 ως εξοφληθείσα και προχώρησε στην έκδοση απόφασης υπέρ του εφεσίβλητου 1 και εναντίον του εφεσείοντα για το ποσό των €23.776,00 στην ανταπαίτηση. Όσον αφορά τα έξοδα της διαδικασίας το πρωτόδικο Δικαστήριο με δεδομένη την απόδειξη μέρους της απαίτησης του εφεσείοντα, την οποία έκρινε ως εξοφληθείσα και της ανταπαίτησης έκρινε ορθό όπως μην εκδώσει οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα και ο κάθε διάδικος να επιβαρυνθεί τα δικά του έξοδα.
Σύμφωνα με τις δικογραφημένες θέσεις των μερών ο εφεσείοντας αξίωνε, μέσω της Αίτησης του, την έκδοση απόφασης εναντίον των εφεσίβλητων 1, 2 και 3 για το ποσό των €27.594,00 πλέον τόκους, έξοδα και Φ.Π.Α. δυνάμει σύμβασης ενοικίασης δύο καταστημάτων στην Λεωφόρο Αμαθούντος στη Λεμεσό («το μίσθιο») και αφορούσε ενοίκια, κοινόχρηστα έξοδα και τέλη Σ.Α.Λ.Α. Το μίσθιο ενοικίασε ο εφεσίβλητος 1 και τη σύμβαση είχαν εγγυηθεί οι εφεσίβλητοι 2 και 3.
Διευκρινίζουμε ότι η ανάκτηση της κατοχής του μισθίου μετά την καταχώρηση της Αίτησης είχε ως αποτέλεσμα η αρχική απαίτηση για ανάκτηση της κατοχής του μισθίου να εγκαταλειφθεί. Κάποιες άλλες απαιτήσεις του εφεσείοντα εγκαταλείφθηκαν μέσω της τελικής αγόρευσης του δικηγόρου του.
Ο εφεσίβλητος 1 μέσω της τροποποιημένης Απάντησης και Ανταπαίτησης του ισχυρίστηκε ότι δυνάμει συμφωνίας που σύναψε στις 25/9/2013 (ήτοι μετά την καταχώρηση της Αίτησης), με τον εφεσείοντα συμφωνήθηκαν τα επίδικα θέματα και παραδόθηκε στον εφεσείοντα η κατοχή του μισθίου. Μοναδική τους πλέον διαφωνία παρέμεινε το ύψος των οφειλόμενων προς τον εφεσείοντα ποσών. Υποστήριξε επίσης ότι ο εφεσείοντας πώλησε σε αυτόν την επιχείρηση εστιατορίου παρουσιάζοντας του ψευδώς ότι αυτή διέθετε άδεια λειτουργίας και ο εφεσίβλητος 1 βάσει των παραστάσεων αυτών προέβηκε σε έξοδα ανακαίνισης. Τέλος, ο εφεσίβλητος 1 παραδεχόταν την ιδιότητα του εφεσείοντα, τη σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης, το ύψος του μηνιαίου ενοικίου, το γεγονός ότι το μίσθιο βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή, την υπογραφή της εγγύησης, την επίδοση της ειδοποίησης ημερομηνίας 21/2/2013 με την οποία τερματίστηκε η ενοικίαση και αυτός κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Ήταν θέση του εφεσίβλητου 1 ότι όχι μόνο είχε εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια αλλά ο εφεσείοντας του όφειλε €30.000,00 για τα αντικείμενα-εξοπλισμό που παρέμειναν στο μίσθιο, τα οποία ανταπαιτούσε από αυτόν. Σύμφωνα με τον εφεσίβλητο 1 τα ενοίκια μέχρι την 31/5/2013 είχαν εξοφληθεί και το ενοίκιο ακολούθως μειώθηκε στα €800,00.
Στην Ανταπάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση ο εφεσείοντας ισχυρίστηκε ότι με βάση τη συμφωνία ημερομηνίας 25/9/2013, το ποσό των €30.000,00 συμφωνήθηκε όπως λογιστεί έναντι της οφειλής του εφεσίβλητου 1 και όχι να καταβληθεί στον τελευταίο, απορρίπτοντας με τον τρόπο αυτό την Ανταπαίτηση του εφεσίβλητου 1 και ότι με βάση την ίδια συμφωνία ακόμα και με την αφαίρεση του ποσού των €30.000,00 παρέμεινε οφειλόμενο από τον εφεσίβλητο 1 προς τον εφεσείοντα ποσό.
Οι εφεσίβλητοι 2 και 3 στην Απάντηση τους παραδέχονταν την ιδιότητα του εφεσείοντα, τη σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης, το ύψος του μηνιαίου ενοικίου, το γεγονός ότι το μίσθιο βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή, την υπογραφή της εγγύησης, την επίδοση της ειδοποίησης ημερομηνίας 21/2/2013 και την απόκτηση από τον εφεσίβλητο 1 της ιδιότητας του θέσμιου ενοικιαστή. Αμφισβήτησαν και αυτοί την απαίτηση του εφεσείοντα υποστηρίζοντας ότι τα ενοίκια μέχρι 31/5/2013 είχαν εξοφληθεί και ακολούθως το ενοίκιο μειώθηκε σε €800,00.
Με βάση τα πιο πάνω παρέμειναν ως επίδικα θέματα η πιο πάνω αξίωση του εφεσείοντα, η Ανταπαίτηση του εφεσίβλητου 1 και η ευθύνη των εφεσίβλητων 2 και 3 ως εγγυητών.
Κατά την ακροαματική διαδικασία κατέθεσε για την πλευρά του εφεσείοντα ο ίδιος ενώ για την πλευρά των εφεσίβλητων ο εφεσίβλητος 1 (ΜΚ1), ο ΜΚ2, λειτουργός του γραφείου επιθεώρησης Κ.Ο.Τ. Λεμεσού, ο εφεσίβλητος 2 (ΜΚ3) και ο εφεσίβλητος 3 (ΜΚ4).
Ο εφεσείων δεν άφησε καλή εντύπωση στο πρωτόδικο Δικαστήριο ο οποίος, σύμφωνα με αυτό, οχυρώθηκε πίσω από τα «φτωχά ελληνικά» του και προσπάθησε να παρουσιάσει την εικόνα του ευκολόπιστου και αφελή ανθρώπου που ξεγελάστηκε από τον εφεσίβλητο 1. Όπως διαφάνηκε όμως, σύμφωνα πάντα με το πρωτόδικο Δικαστήριο, ο εφεσείων ανέγνωσε με ευκολία τα ελληνικά έγγραφα, ενώ ασκούσε εδώ και χρόνια επιχειρηματική δραστηριότητα στην Κύπρο. Ήταν επομένως, έμπειρος επιχειρηματίας αλλά και γνώστης των διαδικασιών που αφορούσαν την επιχείρηση στο μίσθιο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αποδέχθηκε επίσης τη θέση του εφεσείοντα ότι το ποσό των €30.000,00 που αναφερόταν στη συμφωνία ημερομηνίας 25/9/2013, δεν αφορούσε τον εξοπλισμό του εστιατορίου, αλλά είχε ως αντάλλαγμα την άμεση απόδοση της κατοχής του μισθίου στον ίδιο, αφού ερχόταν σε φανερή αντίφαση με το περιεχόμενο της συμφωνίας ημερομηνίας 25/9/2013. Δεν αποδέχθηκε ακόμα τον ισχυρισμό του εφεσείοντα ότι οι αποδείξεις του Τεκμηρίου 9 (στο οποίο θα γίνει αναφορά στη συνέχεια) δεν τον δέσμευαν καθότι υπογράφηκαν σε κλίμα εμπιστοσύνης. Τέλος, δεν αποδέχθηκε το περιεχόμενο της κατάστασης που παρουσίασε (Τεκμήριο 8) προς απόδειξη της οφειλής του εφεσίβλητου 1 αφού, σύμφωνα με το πρωτόδικο Δικαστήριο, ο εφεσείων δεν παρουσίασε το υπόβαθρο στο οποίο στηρίχθηκε η σύνταξη αυτής της κατάστασης, η παρουσίαση της οποίας διέπετο από αοριστία και η απλή αναφορά ότι σε αυτήν καταδεικνύονταν οι πληρωμές του εφεσίβλητου 1 δεν ήταν αρκετή να αποδείξει το οφειλόμενο από τον εφεσίβλητο 1 ποσό με δεδομένη την αμφισβήτηση της οφειλής. Στη βάση των πιο πάνω το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχτηκε από τη μαρτυρία του εφεσείοντα μόνο όσα γεγονότα δεν αμφισβητήθηκαν από τους αντιδίκους του.
Όσον αφορά τον εφεσίβλητο 1 το πρωτόδικο Δικαστήριο έκανε μερικώς δεκτή τη μαρτυρία του. Κάποια μέρη της μαρτυρίας του τα οποία είτε δεν τεκμηριώθηκαν είτε βρίσκονταν σε αντίθεση με το περιεχόμενο της συμφωνίας ημερομηνίας 25/9/2013 – Τεκμήριο 6 είτε ήταν άσχετα με τα επίδικα θέματα, δεν έγιναν αποδεκτά. Υπέδειξε ακόμα ότι η ερμηνεία που έδωσε για το Τεκμήριο 6 θα αγνοείτο αφού το ζήτημα της ερμηνείας ενός εγγράφου είναι νομικό και αποφασίζεται από το Δικαστήριο. Όσον αφορά την υπόλοιπη μαρτυρία του, το πρωτόδικο Δικαστήριο σημείωσε ότι ο εφεσίβλητος 1 υπήρξε σταθερός στις θέσεις του και παρά τη μακρά αντεξέταση του δεν υπέπεσε σε σημαντικές αντιφάσεις. Έκρινε την εκδοχή του αναφορικά με τα γεγονότα ως φυσιολογική και συνεπή, υποδεικνύοντας ότι ειδικότερα ως προς το ζήτημα αδειοδότησης του μισθίου, η εκδοχή του υποστηριζόταν από την αποδεκτή μαρτυρία του ΜΚ2.
Ο ΜΚ2 άφησε πολύ καλή εντύπωση στο Δικαστήριο η τυπική μαρτυρία του οποίου δεν παρουσίαζε αντιφάσεις και έγινε αποδεκτή από αυτό.
Μερικώς δεκτή έγινε και η μαρτυρία των εφεσίβλητων 2 και 3. Οι εφεσίβλητοι 2 και 3 δεν αμφισβήτησαν κατά τη μαρτυρία τους την υπογραφή συμφωνίας εγγύησης, αλλά προσπάθησαν και οι δύο να συνδέσουν την εγγύηση τους με την αδειοδότηση του μισθίου, θέση που δεν έγινε αποδεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού δεν έβρισκε έρεισμα στη συμφωνία εγγύησης. Από το υπόλοιπο μέρος της μαρτυρίας τους έγιναν δεκτά όσα γεγονότα και θέσεις δεν αμφισβήτησε ο εφεσείων, όπως τις προσωπικές σχέσεις μεταξύ των διαδίκων, τη διαμεσολάβηση του εφεσίβλητου 3, η οποία οδήγησε στην πώληση της επιχείρησης και στην επίδικη ενοικίαση και την υπογραφή από μέρος των εφεσίβλητων 2 και 3 της συμφωνίας εγγύησης.
Συνεπεία της πιο πάνω αξιολόγησης το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε στα κάτωθι ευρήματα:
«Ο Αιτητής είναι ο ιδιοκτήτης του μισθίου, το οποίο συμπληρώθηκε πριν το έτος 1999 και βρίσκεται σε ελεγχόμενη, δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83 και της Κ.Δ.Π. 519/2007, περιοχή.
Με αυτήν του την ιδιότητα, ο Αιτητής νοίκιασε το μίσθιο στον Καθ' ου η αίτηση 1, δυνάμει γραπτής συμφωνίας, στις 30.5.2008. Ταυτόχρονα με την ενοικίαση, του μισθίου, ο Καθ' ου η αίτηση 1 αγόρασε την επιχείρηση εστιατορίου (κέντρου αναψυχής) που ο Αιτητής διατηρούσε μέχρι τότε στο μίσθιο. Την ίδια μέρα, οι Καθ' ων η αίτηση 2 και 3 συμβλήθηκαν με τον Αιτητή γραπτώς, ως εγγυητές της συμφωνίας ενοικίασης. Το λεκτικό της εγγύησης και οι νομικές συνέπειες αυτής εξετάζονται πιο κάτω.
Ακολούθως, ο Καθ' ου η αίτηση προέβηκε σε «ανακαίνιση» της επιχείρησης, η οποία για το έτος 2008 είχε εξασφαλίσει άδεια λειτουργίας από τον (Κ.Ο.Τ.) υπό όρους, μόνο. Βασικός όρος για την ανανέωση της κατάταξης και της άδειας λειτουργίας του «κέντρου αναψυχής», ήταν η εξασφάλιση και παρουσίαση στον Κ.Ο.Τ. πολεοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης.
Δεν ήταν δυνατή η έκδοση αυτής της πολεοδομικής άδειας και όταν αυτό διαπιστώθηκε από τον Καθ' ου η αίτηση 1, ο οποίος αντιμετώπιζε στο στάδιο εκείνο και πρόβλημα με τους μαγείρους τόσο του κέντρου αυτού, όσο και με τα άλλα εστιατόρια που διατηρούσε, αυτός επιχείρησε να εγκαταλείψει το μίσθιο.
Διατήρησε όμως, τελικά την κατοχή του μισθίου ο Καθ' ου η αίτηση 1, μέχρι την 25.9.2013. Στις 25.9.2013, ο Αιτητής και ο Καθ' ου η αίτηση 1 σύναψαν γραπτή συμφωνία και ταυτόχρονα αποδόθηκε η κατοχή του μισθίου στον Αιτητή. Στην συμφωνία υπήρχε πρόνοια για αμοιβαία απαλλαγή υποχρεώσεων. Συγκεκριμένα, υπήρχε σ' αυτήν πρόνοια για άφεση στο μίσθιο κάποιου εξοπλισμού και επανατοποθέτηση των βιτρινών αυτού (ο οποίος εξοπλισμός και βιτρίνες είχαν συμφωνηθείσα αξία €30.000,00). Ως αντάλλαγμα της άφεσης του εξοπλισμού και των βιτρινών το ποσό της συμφωνηθείσας αξίας τους θα αφαιρείτο από το σύνολο των οφειλομένων προς τον Αιτητή, ενοικίων.
Εντωμεταξύ, στις 31.5.2013, o Αιτητής είχε εισπράξει από τον Καθ' ου η αίτηση 1 το ποσό των €500,00 και υπέγραψε εξοφλητική απόδειξη, της οποίας το περιεχόμενο και οι συνέπειες αναλύονται πιο κάτω. Κατέβαλε επίσης ο Καθ' ου η αίτηση 1 στον Αιτητή, την 1.6.2013 και το ποσό των €800,00. Κανένα άλλο ποσό έχει καταβληθεί έκτοτε στον Αιτητή.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε στη συνέχεια στην εξέταση των απαιτήσεων του εφεσείοντα και το πρώτο ζήτημα το οποίο το απασχόλησε ήταν το ζήτημα των οφειλόμενων ενοικίων και η συμφωνία ημερομηνίας 25/9/2013 – Τεκμήριο 6. Αφού αναφέρθηκε στις πρόνοιες της εν λόγω συμφωνίας αλλά και στην απόδειξη ημερομηνίας 31/5/2013 (Τεκμήριο 9) και τη σημασία της, κατέληξε ότι δεν συνέτρεχε οποιοσδήποτε λόγος αποδέσμευσης του εφεσείοντα από τις συνέπειες της υπογραφής της απόδειξης - Τεκμήριο 9 σύμφωνα με την οποία με τη λήψη του ποσού των €500,00 κατά την ως άνω ημερομηνία εξοφλήθηκε η οποιαδήποτε οφειλή σχετικά με τα ενοίκια μέχρι την 31/5/2013. Το πρωτόδικο Δικαστήριο σημείωσε ακόμα ότι:
«… η ενοικίαση του μισθίου συνδέεται άμεσα με την πώληση της επιχείρησης στον Καθ' ου η αίτηση 1. Έχοντας αποδεχθεί την μαρτυρία του Μ.Κ.2, ότι η επιχείρηση εστιατορίου δεν διέθετε κατά τον χρόνο της πώλησης, αλλά ούτε και αργότερα, άδεια λειτουργίας, βρίσκω ότι αυτή η εξόφληση των ενοικίων συνάδει με την εκδοχή του Καθ' ου η αίτηση 1, περί της αναγνώρισης από μέρους του Αιτητή των δυσμενών συνεπειών της μη αδειοδότησης του κέντρου αναψυχής από τον Κ.Ο.Τ.»
Όσον αφορά τα ενοίκια από 1/6/2013 μέχρι 25/9/2013, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι ο εφεσίβλητος 1 δεν κατέβαλε 3 ενοίκια για την περίοδο από 1/7/2013 μέχρι 25/9/2013 τα οποία ανέρχονται σε €5.268,00 (€1.756,00 Χ 3). Έκρινε επίσης ότι στο πιο πάνω ποσό θα έπρεπε να προστεθεί το υπόλοιπο του ενοικίου Ιουνίου του έτους 2013 που ανερχόταν σε €956,00 (€1.756,00 - €800,00) με αποτέλεσμα η συνολική οφειλή του εφεσίβλητου 1 για τη χρονική περίοδο από 1/6/2013 μέχρι 25/9/2013 να ανέρχεται σε €6.224,00.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι δεν ήταν ικανοποιητική η μαρτυρία εκ μέρους του εφεσείοντα σε σχέση με τα κατ΄ισχυρισμό κοινόχρηστα έξοδα ως επίσης για το ζήτημα των αποχετευτικών τελών με αποτέλεσμα να μην έχουν αποδειχθεί οι εν λόγω απαιτήσεις.
Εν συνεχεία το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε την ανταπαίτηση του εφεσίβλητου 1. Υπέδειξε ότι ήταν η θέση του εφεσίβλητου 1 ότι με βάση τις πρόνοιες της συμφωνίας - Τεκμήριο 6, το ποσό των €30.000,00 θα έπρεπε να συμψηφιστεί με το οφειλόμενο από τον ίδιο προς τον εφεσείοντα ποσό και να του αποδοθεί η διαφορά. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού αναφέρθηκε στους όρους 2 και 4 της πιο πάνω συμφωνίας, ως επίσης σε σχετική νομολογία, κατέληξε ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν ότι το ποσό των €30.000,00 αποτελούσε την αξία του εξοπλισμού που ο εφεσίβλητος 1 κατέλειπε στο μίσθιο κατά την ημερομηνία απόδοσης της κατοχής του μίσθιου στον εφεσείοντα. Υπέδειξε ότι ήταν παραδεκτό από τον εφεσείοντα ότι ο εξοπλισμός αυτός είχε αφεθεί στο μίσθιο και είχε μειώσει την απαίτηση του σύμφωνα με τις πρόνοιες της συμφωνίας - Τεκμήριο 6 με ρητή παραπομπή στην αξία του εξοπλισμού. Το ίδιο προέκυπτε από την τελική αγόρευση του δικηγόρου του εφεσείοντα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έχοντας ως δεδομένο την αξία του εξοπλισμού και την άφεση αυτού στο μίσθιο μετά τη συμφωνία - Τεκμήριο 6, κατέληξε ότι ο εφεσίβλητος 1 απέδειξε την ανταπαίτησή του. Ακολούθως το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε τα ακόλουθα:
«Συμφωνία για αμοιβαία απαλλαγή υποχρεώσεων - Τεκμήριο 6
Έχω ήδη αποδεχθεί πιο πάνω ότι δυνάμει του Τεκμηρίου 6, συμφωνήθηκε όπως ο Καθ' ου η αίτηση 1 αφήσει συγκεκριμένο εξοπλισμό στο μίσθιο και ότι η αξία του θα αφαιρεθεί από την απαίτηση Αιτητή. Με αυτόν 
τον τρόπο ουσιαστικά συμφωνήθηκε να απαλλαγεί ο Αιτητής από την όποια 
αξίωση του Καθ' ου η αίτηση 1 σε σχέση με τον εξοπλισμό, ενώ ο Καθ' ου η αίτηση 1 απαλλάσσεται από ποσό αντίστοιχο με την αξία του εξοπλισμού.
Εφόσον η άφεση του εξοπλισμού στο μίσθιο έχει αποδειχθεί και εφόσον έχει επίσης αποδειχθεί ότι η απαίτηση του Αιτητή είναι μικρότερη της αξίας του εξοπλισμού, βρίσκω ότι στη βάση της προαναφερόμενης συμφωνίας των διαδίκων, έχει εξοφληθεί με αυτόν τον τρόπο η απαίτηση του Αιτητή ενώ θα πρέπει να αποδοθεί στον Καθ' ου η αίτηση 1 το υπόλοιπο της αξίας του εξοπλισμού του.
Δεν μου διαφεύγει ότι στο Κυπριακό δίκαιο δεν υπάρχει η δυνατότητα του μονομερούς συμψηφισμού (“set off”), βρίσκω όμως ότι η παρούσα περίπτωση δεν είναι τέτοια. Η αντιπαροχή της συμφωνίας των διαδίκων στην παρούσα περίπτωση είναι η εκατέρωθεν απαλλαγή των συμβαλλομένων από κάποιες προηγούμενες υποχρεώσεις τους.
Σχετική είναι η αναφορά στην απόφαση Heatron Co Ltd v. Νικολάου (1999) Ι Α.Α.Δ. 577:
“Η προβαλλόμενη με την υπεράσπιση συμφωνία δεν ανάγεται σε συμψηφισμό με την τεχνική έννοια του μονομερούς set off, κάτι που δεν θα ήταν όντως δυνατό στο κυπριακό δίκαιο σε αναφορά με το συμψηφισμό ποσών που απορρέουν από αμοιβαίες αλλά ανεξάρτητες υποχρεώσεις (ίδε: Αντωνίου v. Cyprus Popular Bank Ltd (1994) 1 Α.Α.Δ. 720). Η συμφωνία προβάλλεται ως συμφωνία συμψηφισμού (όρο τον οποίο η ίδια η υπεράσπιση δεν χρησιμοποιεί) με την έννοια accord and satisfaction, που αποτελεί ιδίω δικαιώματι ισχύουσα σύμβαση, η αντιπαροχή για την οποία είναι η εκατέρωθεν ανταλλαγή προηγουμένων ανεξαρτήτων ή μη ανεξαρτήτων υποχρεώσεων. Η ισχύς μιας τέτοιας σύμβασης δεν έγκειται στην αριθμητική αντιπαραβολή των εκατέρωθεν οφειλομένων ποσών αλλά στην ίδια τη συμφωνία ως δημιουργούσα δικαιώματα και υποχρεώσεις δυνάμει των όρων της οι οποίοι καθορίζουν και το περιεχόμενο και το αποτέλεσμα της.
Κρίνουμε λοιπόν ότι ορθώς το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι η υπεράσπιση του Εφεσίβλητου κάλυπτε επαρκώς τη θέση την οποία πρόβαλε στο Δικαστήριο και ορθώς ερμήνευσε την υπεράσπιση ως αναφερόμενη σε συμφωνία αμοιβαίας απαλλαγής υποχρεώσεων, με αυτή την έννοια δε και μόνο χρησιμοποιείται από το πρωτόδικο Δικαστήριο ο όρος "συμφωνία συμψηφισμού”.»
Βρίσκω ότι στη βάση της συμφωνίας των Αιτητή και Καθ' ου η αίτηση 1, η απαίτηση του Καθ' ου η αίτηση 1 θα πρέπει να μειωθεί ανάλογα με το ποσό της δικής του οφειλής προς τον Αιτητή. Ως εκ τούτου η Ανταπαίτηση πετυχαίνει μόνο αναφορικά με το ποσό των €23.776,00 (€30.00,00 - €6.224,00).»
Τέλος, το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε το θέμα της ευθύνης των εγγυητών, καταλήγοντας ότι με την εξόφληση της οφειλής του πρωτοφειλέτη, εφεσίβλητου 1, απαλλάσσονται και οι εφεσίβλητοι 2 και 3 από την εγγύησή τους.
Με βάση τα πιο πάνω, το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε στην έκδοση της πιο πάνω αναφερόμενης απόφασης, δηλαδή στην απόρριψη της απαίτησης του εφεσείοντα ως εξοφληθείσας, στην έκδοση απόφασης υπέρ του εφεσίβλητου 1 και εναντίον του εφεσείοντα για το ποσό των €23.776,00 ενώ ταυτόχρονα έκρινε όπως ο κάθε διάδικος επιβαρυνθεί τα έξοδα του.
Η πλευρά του εφεσείοντα δεν έμεινε ικανοποιημένη από την πρωτόδικη απόφαση την οποία προσέβαλε αρχικά με οκτώ λόγους έφεσης τους οποίους στη συνέχεια περιόρισε σε επτά.
Με τον πρώτο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο βάσισε την εκκαλούμενη απόφαση σε λανθασμένη ερμηνεία της συμφωνίας μεταξύ εφεσείοντα και εφεσίβλητου 1 ημερομηνίας 25/9/2013 - Τεκμήριο 6. Με τον δεύτερο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να αξιολογήσει ορθά ή καθόλου τη μαρτυρία της επιστολής και των αποδείξεων - Τεκμήρια 7 και 9, την επιστολή - Τεκμήριο 4 και την κατάσταση πληρωμών - Τεκμήριο 8, όπως και τη σχετική μαρτυρία του εφεσείοντα, ως προς τις πληρωμές στις οποίες ο εφεσίβλητος 1, με βάση τον όρο 6 του Τεκμηρίου 6, ισχυριζόταν ότι θα έπρεπε να αφαιρεθούν από το αναγραφόμενο στην παράγραφο Β του Τεκμηρίου 6, ποσό των €57.594,00. Με τον τρίτο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να προβεί σε εύρημα ως προς το ύψος των οφειλόμενων από τον εφεσίβλητο 1 ποσών, με βάση τον όρο 8 του Τεκμηρίου 6. Με τον τέταρτο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλλε ως προς τη νομική σημασία που απέδωσε στην υπογραφή της απόδειξης πληρωμής ενοικίου ημερομηνίας 31/5/2013 - Τεκμήριο 9. Με τον πέμπτο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να αιτιολογήσει ορθά το εύρημα του ότι όπως αναγράφει η απόδειξη ημερομηνίας 31/5/2013 - Τεκμήριο 9, τα ενοίκια μέχρι τον Μάιο του έτους 2013 είχαν εξοφληθεί. Με τον έκτο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αξιολόγησε ορθά την ενώπιον του μαρτυρία μη αποδεχόμενο τη μαρτυρία του εφεσείοντα ως αναξιόπιστη και αποδεχόμενο τη μαρτυρία του εφεσίβλητου 1 ως αξιόπιστη. Τέλος, με τον έβδομο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο κακώς προέβη σε συμψηφισμό των ενοικίων στα οποία κατέληξε στη σελίδα 19 της απόφασης του ότι οφείλονται στον εφεσείοντα, ήτοι του ποσού των €6.224,00, με το ανταπαιτούμενο ποσό των €30.000,00 που το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι δικαιούται ο εφεσίβλητος 1.
Προκύπτει από τους λόγους έφεσης ότι αυτοί αφορούν την ερμηνεία της σύμβασης - Τεκμήριο 6 αλλά και την αξιολόγηση της μαρτυρίας, ως επίσης τα ευρήματα και συμπεράσματα του Δικαστηρίου.
Όσον αφορά την ερμηνεία του Τεκμηρίου 6 στην πολύ πρόσφατη υπόθεση Progressive Insurance Co Ltd v. S. Kaniklides (Cyprus) Ltd κ.ά., Πολ. Έφ. 411/2019, ημερ. 10/2/2025 λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Οι αρχές ερμηνείας συμβάσεων και γενικότερα εγγράφων καθορίστηκαν μέσα από πλούσια νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Συγκεκριμένα, στην υπόθεση Αλεξάνδρου v. Κωμοδρόμου κα (1997) 1 Α.Α.Δ. 576, αποφασίστηκε ότι η ερμηνεία ενός εγγράφου είναι ζήτημα νομικό και έργο του Δικαστηρίου και ως εκ τούτου δεν ανήκει στους διαδίκους ή τους μάρτυρες τους, ο προσδιορισμός της έννοιας ή της φύσης του. Πρωτεύοντα ρόλο διαδραματίζει η με αντικειμενικό τρόπο διαπιστωθείσα πρόθεση των συμβαλλομένων, προς αναζήτηση της οποίας συνυπολογίζεται ολόκληρο το περιεχόμενο της σύμβασης.»
Στο σύγγραμμα του Π. Πολυβίου «Το Δίκαιο των Συμβάσεων» τόμος Β, σελ. 455, με αναφορά στην απόφαση του Δικαστή Sedley στην υπόθεση Wasa International Insurance Co Ltd v. Lexdington Insurance Co [2008] Bus. L.R. 1029, παρατίθενται τα πιο κάτω:
«Καταρχάς, είναι φανερό ότι, σε τελική ανάλυση, η ερμηνεία των συμβάσεων, που αποτελεί αναγκαίο στάδιο στην εφαρμογή τους, είναι αποκλειστικό έργο του Δικαστηρίου. Σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των συμβαλλομένων, πρέπει να υπάρχει κάποιο όργανο που να αποφασίζει τελεσίδικα για την ερμηνεία της σύμβασης μεταξύ των μερών και να επιλύει τα προβλήματα που έχουν προκύψει. Η ανάθεση του έργου αυτού στην δικαστική εξουσία, αποτελεί μέρος του ιδίου του κράτους δικαίου, καθότι είναι μόνο κάποιο θεσμικά κατοχυρωμένο, ανεξάρτητο και αμερόληπτο όργανο της πολιτείας που έχει το δικαίωμα να επιλύει νομικές διαφορές μεταξύ πολιτών. Αυτό το όργανο δεν μπορεί να είναι άλλο από το Δικαστήριο. Επομένως όπως έχει λεχθεί, η ερμηνεία κάποιας σύμβασης, είναι η ερμηνεία που έχει επιλεγεί από το ίδιο το Δικαστήριο, στο οποίο τα μέρη έχουν προσφύγει.»
Στην συνέχεια γίνεται εκτενής αναφορά στο ίδιο σύγγραμμα, στις μεθόδους ερμηνείας μιας σύμβασης από το Δικαστήριο και στις διάφορες προσεγγίσεις που προκύπτουν από την νομολογία. Η συνήθης ερμηνευτική προσέγγιση του κοινοδικαίου, όπως γίνεται αποδεκτή και από την Κυπριακή νομολογία, είναι με επικέντρωση στο κείμενο της συμφωνίας αλλά και στις φράσεις και λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν σε αυτό. Σχετική είναι μεταξύ άλλων η υπόθεση Ανόρθωσις ν. Απόλλων (2002) 1 Α.Α.Δ 518 όπου λέχθηκε ότι βασικό κριτήριο, είναι η συνήθης σημασία των λέξεων και όρων της σύμβασης και ότι αυτή πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά ούτως ώστε να αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των συμβαλλομένων μερών. Η προσέγγιση αυτή είναι γνωστή και ως «γραμματική ερμηνεία» της σύμβασης (literal construction).
Όσον αφορά την γραμματική ερμηνεία, έχει λεχθεί στην Κυπριακή υπόθεση Λίλλης ν. Ξενή (2009) 1 Α.Α.Δ. 217 ότι ο κάθε όρος μιας σύμβασης δεν θα πρέπει να διαβάζεται απομονωμένα από το όλο πνεύμα της συμφωνίας και της πρόθεσης των συμβαλλομένων. Η ερμηνεία που δίδεται σε μια σύμβαση πρέπει να είναι λογική και να οδηγεί στην πραγμάτωση του σκοπού και της πρόθεσης των συμβαλλομένων, όπως αυτή συνάγεται από το κείμενο εξεταζόμενο ως ένα σύνολο, χωρίς να απομονώνεται οποιαδήποτε φράση.
Αναφορά γίνεται στο πιο πάνω σύγγραμμα του Π. Πολυβίου «Το Δίκαιο των Συμβάσεων» τόμος Β στην σελίδα 456, και σε μια πιο σύγχρονη ερμηνευτική προσέγγιση που υιοθέτησαν τα Αγγλικά Δικαστήρια, στην οποία διαπιστώνεται προσπάθεια απαγκίστρωσης από το λεκτικό των μερών και επικέντρωσης σε ευρύτατη ερμηνεία, με βάση τις εμπορικές πραγματικότητες της περίπτωσης και στο πλαίσιο εξέτασης όλων των γεγονότων και δεδομένων της συναλλαγής. Σχετική επί του προκειμένου, είναι η απόφαση του Δικαστή Hoffman στην υπόθεση Mannai Investment Co Ltd v. Eagle Star Assurance Society Ltd [1997] AC 749.
Στην απόφαση Αλεξάνδρου ν. Κόσμος Ασφαλιστική Εταιρεία Δημόσια Λτδ (ανωτέρω) στην οποία γίνεται αναφορά και στην πρωτόδικη απόφαση, επαναλαμβάνεται η πάγια νομολογιακή αρχή ότι η ερμηνεία των συμβατικών όρων, επαφίεται στην κρίση του Δικαστηρίου και ότι είναι μια άσκηση με αμιγώς νομικό χαρακτήρα. Γίνεται επίσης παραπομπή στην υπόθεση Liberty Life Insurance Ltd v. Άντρης Μιχαήλ κ.α. (2015) 1 Α.Α.Δ 471, όπου αναφέρθηκαν τα εξής ως προς την ερμηνεία σύμβασης:
«Υπάρχει δε, συναφώς, πάντοτε κατά νου ότι μια γραπτή συμφωνία περιέχει τα συμφωνηθέντα μεταξύ των συμβαλλομένων μερών κατά το χρόνο σύναψής της· αντανακλούν την κοινή πρόθεσή τους αναφορικά με το αντικείμενό της. Όταν, στη συνέχεια, κατά την εκτέλεση της συμφωνίας, προκύψει διαφορά ως προς τη σημασία κάποιων όρων της, κριτής αυτής είναι ο ουδέτερος αναγνώστης του κειμένου της. Εφόσον δε η διαφορά αχθεί ενώπιον δικαστηρίου, το ρόλο αυτό αναλαμβάνει να διεκπεραιώσει ο αρμόδιος για την εκδίκαση της υπόθεσης δικαστής, εφαρμόζοντας καθιερωμένους κανόνες ερμηνείας εγγράφων συμφωνιών. Ο συνήθης κανόνας, ο οποίος μπορεί να οδηγήσει και σε συμπέρασμα ότι, στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει, στους επίδικους όρους μιας συμφωνίας, οποιαδήποτε ασάφεια ή δυσκολία στην αντίληψη της σημασίας τους, συνίσταται στην απόδοση σ' αυτούς της συνήθους λεξικολογικής σημασίας, δηλαδή της σημασίας την οποία αυτοί φέρουν όταν χρησιμοποιούνται στην καθομιλουμένη, (βλ. Χ.Π.Θ. Αλεξάνδρου Λτδ ν. Συμβ. Αποχετεύσεων Λ/σίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 630∙ Pell Frischmann Cons. Ltd v. Δημοκρατίας (2001) 1 Α.Α.Δ. 33∙ Χαραλάμπους ν. Αχιλλέως κ.ά. (2001) 1 Α.Α.Δ. 1058 και Maison Jenny Ltd v. Krashias Footwear Industry Ltd (2002) 1 A.A.Δ. 1156).»
Σε σχέση με το ζήτημα της αξιολόγησης μαρτυρίας, των ευρημάτων και συμπερασμάτων του Δικαστηρίου σχετική είναι η επίσης πρόσφατη απόφαση μας Παπαλλής ν. Ζαχαρίου κ.α. Πολ. Έφεση Αρ. 365/2018 ημερ. 29/3/2024 όπου επαναλάβαμε τον νομολογιακό κανόνα ότι:
«το Εφετείο δεν επεμβαίνει με ευκολία στην πρωτόδικη αξιολόγηση μαρτύρων και μαρτυρίας, η οποία αξιολόγηση αποτελεί τη συνισταμένη της κρίσης του Δικαστηρίου επί της ζώσας ενώπιόν του παρουσιασθείσας μαρτυρίας.»
Όπως έχει λεχθεί στις υποθέσεις Tekinder Pal κ.α. v. Δημοκρατίας (2010) 2 Α.Α.Δ. 551:
«Η εντύπωση που αποκομίζει από τους μάρτυρες το πρωτόδικο Δικαστήριο φέρει μαζί της το ευεργέτημα της επισταμένης παρακολούθησης των όσων οι μάρτυρες καταθέτουν, τον τρόπο με τον οποίο καταθέτουν, τη λογική που η μαρτυρία τους εκπέμπει και όλα αυτά σε συνδυασμό με την ανάλογη αντιπαραβολή με τη δικογραφία στις πολιτικές υποθέσεις ή τις καταθέσεις στις ποινικές υποθέσεις και τα εν γένει τεκμήρια. Η ανθρώπινη εμπειρία εν πολλοίς είναι οδηγός ως προς τη λογική των πραγμάτων. (Δέστε Baloise Insurance Co Ltd v. Κατωμονιάτη κ.ά. 1 Α.Α.Δ. 1275).»
Επέμβαση είναι δυνατή σε πολύ περιορισμένες περιπτώσεις όταν τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου είτε αντιστρατεύονται τη λογική των πραγμάτων, είτε συγκρούονται με άλλη αποδεκτή από το ίδιο το Δικαστήριο μαρτυρία, είτε διαπιστώνεται πλημμελής αξιολόγηση των δεδομένων. Παραπέμπουμε στις αποφάσεις Bullows v. Νεοφύτου (1994) 1 Α.Α.Δ. 41, Χατζηπαύλου ν. Κυριάκου (2006) 1 Α.Α.Δ. 236 και Οργανισμός Κυπριακής Γαλακτοκομικής Βιομηχανίας ν. Κώστα Α. Ζαχαρία Λτδ (2006) 1 Α.Α.Δ. 705).»
Σχετικές είναι μεταξύ άλλων και οι Χ' Μάρκου v. Widehorizon (Cap. Market) Ltd (2010) 1(Α) A.A.Δ. 108, Αυξεντίου v. Δίγκλη (2007) 1(Β) Α.Α.Δ. 1367, T.J.S. Enterpr. Ltd v. Λαϊκής Κυπρ. Τράπ. (Χρηματ.) Λτδ (2005) 1 (A) Α.Α.Δ.108.
Σε σχέση με τον πρώτο λόγο έφεσης η πλευρά του εφεσείοντα παραπονείται, μεταξύ άλλων, ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρερμήνευσε το Τεκμήριο 6* απομονώνοντας τον όρο 2 και ένα σκέλος του όρου 4, θεωρώντας λανθασμένα ότι το ποσό των €30.000,00 αποτελούσε αυτοτελή αξίωση του εφεσίβλητου 1, παραβλέποντας τη φράση «όπως η ως άνω δηλωθείσα αξία του εξοπλισμού ύψους €30.000, θα λογιστεί ως πληρωμή έναντι των οφειλόμενων ενοικίων» ως επίσης τις υπόλοιπες πρόνοιες του Τεκμηρίου 6 και να εφαρμόσει στην ερμηνεία του Τεκμηρίου 6 τον γραμματικό κανόνα ερμηνείας συμβάσεων ως επίσης να ερμηνεύσει ορθά την πρόθεση των συμβαλλομένων μερών.
Κρίνουμε ότι ο λόγος έφεσης αυτός θα πρέπει να γίνει δεκτός. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά την ερμηνεία του Τεκμηρίου 6 δεν έλαβε υπόψη του την σαφή διατύπωση του όρου 4 του Τεκμηρίου 6 όπου αναφέρεται ότι η δηλωθείσα αξία του εξοπλισμού ύψους €30.000,00 «θα λογιστεί ως πληρωμή έναντι των οφειλόμενων ενοικίων» η οποία είναι ξεκάθαρη και χωρίς ασάφειες. Παρέλειψε με αυτόν τον τρόπο να εφαρμόσει τον γραμματικό κανόνα ερμηνείας συμβάσεων. Τα ίδια ισχύουν και για άλλες αναφορές που περιέχονται στο Τεκμήριο 6 όπως στην παράγραφο Β όπου αναφέρεται ότι «Ο Ενοικιαστής οφείλει ενοίκια …», στην παράγραφο Γ όπου αναφέρεται ότι «Ο Ενοικιαστής δεν συμφωνεί με τους υπολογισμούς του Ιδιοκτήτη … και ισχυρίζεται ότι η οφειλή αυτή δεν ανέρχονται στο ως άνω ποσό», στην παράγραφο Δ «Ο Ιδιοκτήτης ένεκα της καθυστέρησης της πληρωμής ενοικίων καταχώρησε εναντίον του Ενοικιαστή και των Εγγυητών, ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεως την Αίτηση Έξωσης …», στην παράγραφο 6 «τα οφειλόμενα ενοίκια και άλλες οφειλές είναι λιγότερα της Επικαλούμενης παρά του Ιδιοκτήτη οφειλής του Ενοικιαστή», στην παράγραφο 7 «Οι αποδείξεις και άλλα έγγραφα, τα οποία ο Ενοικιαστής ήθελε να ανεύρει ως άνω για να τεκμηριώσει τον ισχυρισμό του ότι οι οφειλές του είναι ολιγότερες της Επικαλούμενης παρά του Ιδιοκτήτη οφειλής του Ενοικιαστή …». Το πρωτόδικο Δικαστήριο παραγνώρισε επίσης τις πρόνοιες του όρου 8 με βάση τις οποίες είτε τα συμβαλλόμενα μέρη μέσω των δικηγόρων των θα κατέληγαν σε συγκεκριμένο ποσό οφειλής, πάντοτε από τον εφεσίβλητο 1, είτε ελλείψει τέτοιας συμφωνίας, το Δικαστήριο θα αποφάσιζε σχετικά, ακολούθως θα εκδίδετο απόφαση εναντίον του εφεσίβλητου 1, η εκτέλεση της οποίας θα αναστέλλετο νοουμένου ότι ο εφεσίβλητος 1 θα κατέβαλλε €600,00 μηνιαίως έναντι της δικαστικής απόφασης (όρος 10). Δεν υπάρχει στο Τεκμήριο 6 πρόνοια ή θέση του εφεσίβλητου 1 ότι δεν όφειλε ενοίκια στον εφεσείοντα μετά την αφαίρεση του ποσού των €30.000.
Είναι επομένως διάχυτη, με βάση το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 6, η παραδοχή των μερών ότι υπήρχε οφειλόμενο ποσό ενοικίων από τον εφεσίβλητο 1 προς τον εφεσείοντα και το πρωτόδικο Δικαστήριο θα έπρεπε να το αντιληφθεί αυτό εφαρμόζοντας τις πιο πάνω αναφερόμενες αρχές ερμηνείας των συμβάσεων, κάτι που απέτυχε να πράξει. Η προσέγγιση και ερμηνεία του Τεκμηρίου 6 εκ μέρους του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι έξω από τα καθιερωμένα θέσμια ερμηνείας συμβάσεων. Αν ο εφεσίβλητος 1 είχε να λαμβάνει χρήματα ύψους €23.776,00 από τον εφεσείοντα δεν θα υπήρχε πρόνοια για έκδοση απόφασης εναντίον του και αναστολή εκτέλεσης της νοουμένου ότι θα κατέβαλε €600,00 μηνιαίως στον εφεσείοντα, ούτε ο εφεσίβλητος 1 θα δεχόταν να δώσει κατοχή του μισθίου την ημερομηνία της υπογραφής του Τεκμηρίου 6 χωρίς να πληρωθεί το εν λόγω ποσό. Επομένως, λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο ερμήνευσε τις σχετικές πρόνοιες του Τεκμηρίου 6 ως συμφωνία για αμοιβαία απαλλαγή υποχρεώσεων, ότι δηλαδή το εν λόγω ποσό των €30.000,00 αποτελούσε αυτοτελή αξίωση του εφεσίβλητου 1 και όχι πληρωμή έναντι των οφειλόμενων από τον εφεσίβλητο 1 ενοικίων.
Υπάρχει επίσης πληθώρα αναφορών στο Τεκμήριο 6 για παράδοση της κατοχής του μισθίου την ίδια ημέρα υπογραφής του Τεκμηρίου 6 όπως στην παράγραφο Ε όπου αναφέρεται «Ο Ενοικιαστής θέλει να παραδώσει στον Ιδιοκτήτη ελεύθερη κατοχή του Καταστήματος» ως επίσης στην παράγραφο Η «Ο Ιδιοκτήτης συμφωνεί να του παραδοθεί η κατοχή και να συμφωνήσει τις παραμέτρους με τον Ενοικιαστή». Τα πιο πάνω καταδεικνύουν την πρόθεση των μερών για παράδοση κατοχής του μισθίου έναντι της αφαίρεσης του ποσού των €30.000,00 από τα οφειλόμενα ποσά από τον εφεσίβλητο 1. Το πρωτόδικο Δικαστήριο φαίνεται να παραγνώρισε το στοιχείο αυτό.
Με βάση τα πιο πάνω, ο πρώτος λόγος έφεσης επιτυγχάνει.
Η επιτυχία του πρώτου λόγου έφεσης έχει άμεση αντανάκλαση και στον έβδομο λόγο έφεσης. Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα προχώρησε σε συμψηφισμό των ενοικίων στα οποία κατέληξε ότι οφείλονταν στον εφεσείοντα με το ανταπαιτούμενο ποσό. Πέραν των όσων αναφέρουμε στο πλαίσιο του πρώτου λόγου έφεσης, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε δεόντως υπόψη του ότι το Τεκμήριο 6 ήταν μεταγενέστερο της απόδειξης ημερομηνίας 31/5/2013 – Τεκμήριο 9 στην οποία αναφέρεται ότι ο εφεσείοντας έλαβε από τον εφεσίβλητο 1 το ποσό των €500,00 «για καθυστερημένα ενοίκια μέχρι 31 Μαΐου 2013». Επομένως θα έπρεπε να αντιληφθεί ότι μετά την αφαίρεση του ποσού των €30.000,00 από τα οφειλόμενα ενοίκια παρέμενε οφειλόμενο στον εφεσείοντα ποσό με βάση το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 6, το οποίο παραθέτουμε πιο πάνω.
Με βάση τα πιο πάνω ο έβδομος λόγος έφεσης επίσης επιτυγχάνει.
Ο έκτος λόγος έφεσης αφορά την αξιολόγηση από το πρωτόδικο Δικαστήριο της μαρτυρίας του εφεσείοντα την οποία δεν αποδέχθηκε και τη μαρτυρία του εφεσίβλητου 1 την οποία έκανε αποδεκτή. Θα πρέπει καταρχάς να σημειώσουμε ότι μέρος της μαρτυρίας του εφεσείοντα δεν έγινε δεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο λόγω της ερμηνείας που απέδωσε στο Τεκμήριο 6, την οποία όπως έχουμε ήδη αναφέρει ήταν λανθασμένη, όπως π.χ. τη σημασία της παράδοσης του μισθίου έναντι της αφαίρεσης του ποσού των €30.000,00 από τα οφειλόμενα ενοίκια. Τα ίδια ισχύουν και για μέρος της μαρτυρίας του εφεσίβλητου 1 που έγινε αποδεκτή. Περαιτέρω, το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρει ότι ο εφεσείων δεν του άφησε καλή εντύπωση αφού οχυρωμένος πίσω από τα «φτωχά ελληνικά» του προσπάθησε να παρουσιάσει την εικόνα του ευκολόπιστου και αφελή προσώπου που ξεγελάστηκε από τον εφεσίβλητο 1 ενώ όπως διαφάνηκε από τη μαρτυρία του ανέγνωσε με ευκολία τα ελληνικά έγγραφα και ασκούσε για χρόνια επιχειρηματική δραστηριότητα στην Κύπρο. Ήταν επομένως έμπειρος επιχειρηματίας και γνώστης των διαδικασιών που αφορούσαν την επιχείρηση στο μίσθιο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, φρονούμε, έδωσε υπερβολική σημασία στο κατά πόσο ο εφεσείων ήταν ή όχι καλός γνώστης της ελληνικής γλώσσας. Η μελέτη των πρακτικών καταδεικνύει ότι ο εφεσείων κατά την κύρια εξέταση του ανέφερε χωρίς να ερωτηθεί ότι δεν είναι καλά τα ελληνικά του. Αρκετές από τις απαντήσεις του ήταν μονολεκτικές ενώ το Τεκμήριο 8 είναι συνταγμένο στην αγγλική γλώσσα, στοιχεία που δείχνουν ότι όντως δεν ήταν πολύ καλός γνώστης της ελληνικής γλώσσας. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι σε ηλικία 12 ετών έφυγε από την Κύπρο και μετέβηκε στην Αγγλία όπου φοίτησε σε αγγλικό σχολείο ενώ σε άλλο σημείο της αντεξέτασης του ανέφερε ότι ξέρει ελληνικά και μπορεί να διαβάζει αλλά όχι πολύ καλά και σιγά, εννοώντας προφανώς αργά. Παρά ταύτα ο εφεσείων σε κανένα σημείο της μαρτυρίας του δεν απέφυγε να απαντήσει ή υπέπεσε σε αντιφάσεις επικαλούμενος το ότι δεν ήταν καλός γνώστης της ελληνικής γλώσσας. Επομένως, το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οχυρώθηκε πίσω από τα «φτωχά ελληνικά» του δεν υποστηριζόταν από τη μαρτυρία και η σχετική εισήγηση της πλευράς του εφεσείοντα γίνεται δεκτή.
Άρα γίνεται δεκτός και ο έκτος λόγος έφεσης. Παρέλκει η εξέταση των υπολοίπων θέσεων που θέτει η πλευρά του εφεσείοντα στα πλαίσια του έκτου λόγου έφεσης.
Η επιτυχία των λόγων έφεσης υπ’ αριθμό 1, 6 και 7 καθιστά αχρείαστη την εξέταση των υπόλοιπων λόγων έφεσης.
Έχοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω, κρίνουμε ότι δεν υπάρχει άλλη διέξοδος από την επανεκδίκαση της υπόθεσης. Σε αυτό συνηγορεί και το γεγονός ότι έχουμε παρατηρήσει και μια δικονομική εκτροπή κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας. Στις 22/11/2017 ολοκληρώθηκε η κυρίως εξέταση του εφεσίβλητου 1 και η αντεξέταση του από τον δικηγόρο του εφεσείοντα. Η υπόθεση ορίστηκε για συνέχιση της ακρόασης στις 8/12/2017 με σκοπό την αντεξέταση του εφεσίβλητου 1 από την δικηγόρο των εφεσίβλητων 2 και 3. Στις 8/12/2017 η συνέχιση της ακρόασης της υπόθεσης αναβλήθηκε για τις 12/1/2018, λόγω προβλήματος υγείας του εφεσίβλητου 1. Στις 12/1/2018 η ακροαματική διαδικασία συνεχίστηκε, όχι όμως με την αντεξέταση του εφεσίβλητου 1 εκ μέρους των εφεσίβλητων 2 και 3 αλλά με τη μαρτυρία του Μ.Κ.2. Δηλαδή η ακροαματική διαδικασία συνεχίστηκε με την κατάθεση νέου μάρτυρα, χωρίς να ολοκληρωθεί η μαρτυρία του προηγούμενου μάρτυρα, γεγονός που αποτελεί δικονομική εκτροπή αφού το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε σε αξιολόγηση της μαρτυρίας του εφεσίβλητου 1 χωρίς, ως προκύπτει από τα πρακτικά, αυτή να έχει ολοκληρωθεί.
Με βάση τα πιο πάνω, η έφεση επιτυγχάνει. Διατάσσεται η επανεκδίκαση της Αίτησης από άλλο δικαστή του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού - Πάφου, Τμήμα Λεμεσού. Η διαταγή για έξοδα πρωτοδίκως ακυρώνεται και αντικαθίστανται με έξοδα δίκης στην επανεκδίκαση.
Επιδικάζονται €2.500,00 έξοδα της έφεσης πλέον Φ.Π.Α. υπέρ του εφεσείοντα και εναντίον των εφεσίβλητων 1, 2 και 3.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
ΣΤ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.
* Τεκμήριο 6
«Συμφωνητικό Έγγραφο
…………………………………………………………………………………………………
Β. Ο Ενοικιαστής οφείλει ενοίκια, τα οποία ο ιδιοκτήτης τα προσδιόρισε σε σύνολο €57.594 ως ακολούθως αναφέρεται:
(α) …………………
(β) …………………
(γ) …………………
(δ) …………………
εφ’ εξής καλουμένου «η Επικαλούμενη παρά του Ιδιοκτήτη Οφειλή του Ενοικιαστή»), και
Γ. Ο Ενοικιαστής δεν συμφωνεί με τους υπολογισμούς του Ιδιοκτήτη αναφορικά με την Επικαλούμενη παρά του Ιδιοκτήτη Οφειλή του Ενοικιαστή και ισχυρίζεται ότι η οφειλή αυτή δεν ανέρχονται στο ως άνω ποσό, και
Δ. Ο Ιδιοκτήτης ένεκα της καθυστέρησης της πληρωμής ενοικίων καταχώρησε εναντίον του Ενοικιαστή και των Εγγυητών, ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεως την Αίτηση Έξωσης Ε65/2013, η οποία ορίσθηκε για δήλωση συμβιβασμού την 8/10/2013, και
Ε. Ο Ενοικιαστής θέλει να παραδώσει στον Ιδιοκτήτη ελεύθερη κατοχή του Καταστήματος.
ΣΤ. Ο Ενοικιαστής καταλείπει στο Κατάστημα εξοπλισμό του Καταστήματος, συμπεριλαμβανομένων και βιτρινών (εφ’ εξής θα καλουμένων «οι Βιτρίνες») ……………………………………………………………………………………………..
Z. Οι Βιτρίνες έχουν μετακινηθεί από τον Ενοικιαστή και φυλάττονται σε αποθήκη.
Η. Ο Ιδιοκτήτης συμφωνεί να του παραδοθεί η κατοχή και να συμφωνήσει τις παραμέτρους με τον Ενοικιαστή.
ΝΥΝ ΔΙΑ ΤΟΥ ΠΑΡΟΝΤΟΣ συμφωνούνται μεταξύ των Συμβαλλομένων τ’ ακόλουθα:
1. Ο Ενοικιαστής με την υπογραφή του παρόντος Συμφωνητικού Εγγράφου παραδίδει στον Ιδιοκτήτη τα κλειδιά του Καταστήματος και ο Ιδιοκτήτης αναγνωρίζει λήψη κατοχής του Καταστήματος.
2. Νοουμένου ότι ο Ενοικιαστής θα εγκα ταστήσει τις Βιτρίνες στο Κατάστημα, εντός 10 ημερών από σήμερα, ο Ιδιοκτήτης αποδέχεται ότι ο Ενοικιαστής καταλείπει στο Κατάστημα εξοπλισμό αξίας €30.000 συμπεριλαμβανομένων και των εν λόγω βιτρινών.
3. ……………………………………………………………………………………………..
4. Νοουμένου ότι οι Βιτρίνες θα εγκατασταθούν στο Κατάστημα, ως ανωτέρω προβλέπεται, οι Συμβαλλόμενοι συμφωνούν όπως η ως άνω δηλωθείσα αξία του εξοπλισμού ύψους €30.000, θα λογισθεί ως πληρωμή έναντι των οφειλόμενων ενοικίων.
5. ……………………………………………………………………………………….……
6. Ο Ενοικιαστής υποχρεούται να προσκομίσει, αποδείξεις πληρωμής ενοικίων ή εν γένει αποδείξεις ή έγγραφα, τα οποία μπορούν να αποδείξουν τον ισχυρισμό του ότι τα οφειλόμενα ενοίκια και άλλες οφειλές προς τον Ιδιοκτήτη είναι ολιγότερα της Επικαλούμενης παρά του Ιδιοκτήτη οφειλής του Ενοικιαστή. Ο Ενοικιαστής υποχρεούται να προσκομίσει τέτοιες αποδείξεις εντός 15 ημερών από την υπογραφή του παρόντος και ο Ενοικιαστής συμφωνεί ότι εάν παραλείψει να προσκομίσει τις εν λόγω αποδείξεις ή έγγραφα εντός της ως άνω προθεσμίας, μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής παύει το δικαίωμα του να δύναται να ισχυρισθεί ότι τα οφειλόμενα ενοίκια και άλλες οφειλές είναι λιγότερα της Επικαλούμενης παρά του Ιδιοκτήτη οφειλής του Ενοικιαστή.
7. Οι αποδείξεις και άλλα έγγραφα, τα οποία ο Ενοικιαστής ήθελε ανεύρει ως άνω για να τεκμηριώσει τον ισχυρισμό του ότι οι οφειλές του είναι ολιγότερες της Επικαλούμενης παρά του Ιδιοκτήτη οφειλής του Ενοικιαστή, θα τεθούν υπό την κοινή αξιολόγηση των δικηγόρων ………………………………………………
8. Εάν οι δύο δικηγόροι συμφωνήσουν στο αποτέλεσμα της αξιολόγησης των εγγράφων και της Επικαλούμενης παρά του Ιδιοκτήτη οφειλής του Ενοικιαστή, αυτό θα δηλωθεί στο Δικαστήριο στις 8/10/2013, στα πλαίσια της ως άνω Αίτησης Ε65/2013. Εάν οι δύο δικηγόροι δεν καταλήξουν, τότε η διαφωνία τους θα τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, το οποίο θα αποφασίσει …………………
9. Τόκος:
Η απόφαση θα φέρει νόμιμο τόκο 5,5% από την έκδοση της.
10. Αναστολή εκτέλεσης και τρόπος πληρωμής:
Η απόφαση που ήθελε εκδοθεί στην ως άνω Αίτηση Ε65/2013 θα τελεί υπό αναστολή μέχρι την 24/4/2014. Μετά θα αναστέλλεται από μήνα σε μήνα εφόσον ο Ενοικιαστής πληρώνει €600 μηνιαίως έναντι της Δικαστικής απόφασης, αρχής γενομένης την 24/4/2014 (με δέκα μέρες χάρη).
11. Όλοι οι όροι της παρούσας είναι ουσιώδεις όροι και λαμβανομένων υπόψη των εξειδικευμένων θεραπειών που προβλέπονται ανωτέρω, η παράβαση ης Συμφωνίας ή οιουδήποτε όρου της παρέχει στο αναίτιο Μέρος το δικαίωμα να προσφύγει στο αρμόδιο Δικαστήριο και να ζητήσει τήρηση της Συμφωνίας ή οιουδήποτε όρου της.»
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο