ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 209/2019)
28 Μαΐου 2025
[Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ/στες]
ΝΤΙΝΟΣ ΠΑΣΠΑΛΙΔΗΣ, ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΗΣ ΑΠΟΒΙΩΣΑΣΗΣ ΧΡΙΣΤΙΝΑΣ ΣΩΦΡΟΝΙΟΥ,
Εφεσείων
v.
1. ΔΗΜΗΤΡΗ ΣΑΜΙΩΤΗ
2. ΑΝΔΡΟΥΛΛΑΣ ΣΑΜΙΩΤΗ,
Εφεσιβλήτων
Ν. Θεοδώρου για Νικόλας Α. Θεοδώρου & Σία ΔΕΠΕ για Εφεσείοντα
Γ. Θ. Κούμας για Εφεσίβλητους
------------------------
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Αμπίζα, Δ.
----------------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΑΜΠΙΖΑΣ, Δ: Αντικείμενο της παρούσας έφεσης είναι απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας με την οποία διέταξε την ειδική εκτέλεση σύμβασης πώλησης ακινήτου. Συγκεκριμένα, το πρωτόδικο Δικαστήριο αναγνώρισε τους εφεσίβλητους – ενάγοντες στην πρωτόδικη διαδικασία – ως τα μοναδικά δικαιούμενα πρόσωπα να εγγραφούν και να μεταβιβαστεί επ’ ονόματι τους το ακίνητο. Διέταξε δε τον εφεσείοντα – εναγόμενο 1, διαχειριστή της περιουσίας της εγγεγραμμένης ιδιοκτήτριας του ακινήτου (η αποβιώσασα) – ο οποίος κρίθηκε ότι ουδέν δικαίωμα έχει επί του ακινήτου, όπως εγγράψει και μεταβιβάσει, επ’ ονόματι των εφεσιβλήτων, το εν λόγω ακίνητο. Διαζευκτικά, διατάχθηκε η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας πώλησης και η εγγραφή και μεταβίβαση του ακινήτου, από τον Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λάρνακας, στο όνομα των εφεσιβλήτων. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, παράλληλα, απέρριψε την ανταπαίτηση του εφεσείοντα για αναγνώριση ότι είναι ο νόμιμος δικαιούχος και ιδιοκτήτης του ακινήτου και απόφαση για παύση της από μέρους των εφεσιβλήτων επέμβασης και αποζημιώσεις.
Για σκοπούς καλύτερης κατανόησης της παρούσας απόφασης, κρίνεται σκόπιμο όπως σκιαγραφήσουμε το ουσιαστικό μέρος του κοινώς αποδεκτού πραγματικού υποβάθρου της υπόθεσης, ως το πρωτόδικο Δικαστήριο το παρέθεσε στην απόφασή του. Πέντε συνιδιοκτήτες, δύο από μία οικογένεια (μία εκ των οποίων η εναγόμενη 2 πρωτοδίκως) και τρεις από άλλη (μία εκ των οποίων η αποβιώσασα – εναγόμενη 1 πρωτοδίκως) πώλησαν διάφορα ακίνητα γης σε εταιρεία για σκοπούς ανάπτυξης συγκροτήματος ακινήτων. Το τίμημα ήταν ΛΚ200.000.- και, επιπλέον, πέντε κατοικίες, οι οποίες θα επιλέγονταν από τους πωλητές από αυτές που θα ανεγείρονταν σε συγκεκριμένα τεμάχια. Η πώληση αυτή έγινε με γραπτή συμφωνία, ημερομηνίας 9.11.1989. Οι δύο κατοικίες θα ανήκαν στους δύο σχετιζόμενους πωλητές, άλλες δύο στους τρεις σχετιζόμενους πωλητές και η πέμπτη και στους πέντε. Με έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 30.4.1990, επειδή δεν καθορίζετο η συμμετοχή (μερίδιο) κάθε συμβαλλόμενου πωλητή στο τίμημα πώλησης των ακινήτων στη συμφωνία, συμφωνήθηκε μεταξύ των πωλητών όπως το τίμημα πώλησης των ακινήτων της συμφωνίας πώλησης, και δη το ποσό των Λ.Κ.200.000.-, διαμοιραστεί στους δύο πωλητές, από το ένα μέρος και τους τρεις πωλητές, από το άλλο μέρος, ανά ½ μερίδιο έκαστο μέρος, όπως και ανά ½ το κάθε μέρος στην πέμπτη κατοικία που αναφέρεται στη συμφωνία πώλησης. Μία εκ των συνιδιοκτητών – η πρωτοδίκως εναγόμενη 2 - πώλησε την κατοικία με αριθμό θύρας 31 στους εφεσίβλητους αντί του ποσού των Λ.Κ.22.000.-. Το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας στις 7.8.1992 με αριθμό ΠΩΕ 531/1992.
Η αγωγή των εφεσιβλήτων στράφηκε εναντίον της αποβιωσάσης, ως μοναδικής εγγεγραμμένης ιδιοκτήτριας, αφού, κατά την εξέλιξη των γεγονότων (αναφορές γίνονται κατωτέρω), η κατοικία με αριθμό 31 μεταβιβάστηκε στο όνομα της. Η παράλειψη της να μεταβιβάσει το ακίνητο στο όνομα των εφεσιβλήτων, αν και κλήθηκε προς τούτο, οδήγησε στην υπό αναφορά αγωγή. Με δική της αίτηση είναι που τέθηκε ως εναγόμενη 2 η συνιδιοκτήτρια που πώλησε το ακίνητο στους εφεσίβλητους.
Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου προσβάλλεται με συνολικά οκτώ λόγους έφεσης. Με τον πρώτο λόγο έφεσης, προβάλλεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι το επίδικο πωλητήριο έγγραφο αποτελούσε έγκυρη συμφωνία πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και/ή λανθασμένα θεώρησε ότι δεν αμφισβητήθηκε η εγκυρότητα της συμφωνίας πώλησης, ενώ, με τον δεύτερο λόγο έφεσης, ότι λανθασμένα ερμήνευσε ή εφάρμοσε τη νομοθεσία και τις αρχές που διέπουν και ρυθμίζουν την ειδική εκτέλεση συμβάσεων και/ή συμβάσεων πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και λανθασμένα αποφάσισε να διατάξει την ειδική εκτέλεση της επίδικης σύμβασης. Ο τρίτος λόγος έφεσης αποδίδει στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι λανθασμένα αποφάσισε ότι το δικαίωμα των εφεσιβλήτων για ειδική εκτέλεση της σύμβασης δεν είχε παραγραφεί και/ή λανθασμένα αποφάσισε ότι οι εφεσίβλητοι δικαιούνταν σε διάταγμα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης πώλησης. Με τον τέταρτο λόγος έφεσης, προβάλλεται ότι λανθασμένα, το πρωτόδικο Δικαστήριο, αποφάσισε και/ή εφάρμοσε τις πρόνοιες του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Ν. 81(I)/2011 για να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης της επίδικης σύμβασης πώλησης και δεν έλαβε υπόψη ή δεν έδωσε βαρύτητα στο ότι η συμφωνία πώλησης δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις του εν λόγω νόμου για κατάθεση και έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης. Ο πέμπτος λόγος έφεσης προβάλλει ότι λανθασμένα, το πρωτόδικο Δικαστήριο, αποφάσισε και εφάρμοσε τις πρόνοιες του Άρθρου 76(Ι) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 για να διατάξει την ειδική εκτέλεση της επίδικης σύμβασης, ενώ με τον έκτο λόγο έφεσης, προβάλλεται ότι λανθασμένα, το πρωτόδικο Δικαστήριο, ερμήνευσε τις πρόνοιες του Ν. 81(Ι)/2011 και/ή τις αρχές που διέπουν την αναδρομικότητα νομοθεσίας. Με τον έβδομο λόγο έφεσης, αποδίδεται, στο πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι κατέληξε σε αυθαίρετα συμπεράσματα και ευρήματα επί γεγονότων στηριζόμενο σε ισχυρισμούς που περιέχονταν σε δικόγραφα και/ή σε δικογραφημένους ισχυρισμούς διαδίκου ο οποίος δεν κατέθεσε και δεν έδωσε μαρτυρία ή κατέληξε σε ευρήματα επί γεγονότων για τα οποία δεν υπήρχε μαρτυρία. Τέλος, με τον όγδοο λόγο έφεσης αποδίδεται, στο πρωτόδικο Δικαστήριο, σφάλμα στην απόρριψη της ανταπαίτησης του εφεσείοντα.
Αιτιολογικά, ο εφεσείων προβάλλει το γεγονός ότι η συμφωνία πώλησης προς τους εφεσίβλητους δεν υπογράφτηκε από όλους τους συνιδιοκτήτες, ούτε τηρήθηκαν οι προϋποθέσεις του Ν. 81(Ι)/2011 ώστε να ήταν επιτρεπτή η κατάθεσή της στο Κτηματολόγιο. Επικαλείται, επίσης, μη επαρκή περιγραφή του ακινήτου, καθώς επίσης, παραγραφή του δικαιώματος των εφεσιβλήτων να καταχωρήσουν αγωγή για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, αφού κάλεσαν τις εναγόμενες 1 και 2 να παρευρεθούν στο Κτηματολόγιο σε δύο περιπτώσεις κατά το έτος 2007.
Έχουμε μελετήσει διεξοδικά τους εγειρόμενους λόγους έφεσης, την αιτιολογία αυτών και την επιχειρηματολογία της πλευράς του εφεσείοντα, αλλά και την αντίθετη επιχειρηματολογία της πλευράς των εφεσίβλητων, οι οποίοι υπεραμύνονται της ορθότητας της πρωτόδικης απόφασης. Από μελέτη των προβαλλόμενων λόγων έφεσης και, κυρίως, της αιτιολογίας αυτών, ως ανωτέρω σκιαγραφείται, διαπιστώνεται η συνάφεια των λόγων έφεσης 1, 2, 3, 4 και 6, σε βαθμό που να καθιστά πρόσφορη την παράλληλη εξέτασή τους.
Είναι χρήσιμο, ως αφετηρία, να τεθεί ότι, με το δικόγραφο της υπεράσπισης του, ο εφεσείων αρχικά ήγειρε την ένσταση του δεδικασμένου, στη βάση αγωγής του έτους 2007 για τα ίδια θέματα, η οποία είχε αποσυρθεί. Ενόψει της με επιφύλαξη απόσυρσης που είχε γίνει, η εν λόγω ένσταση αποσύρθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία. Κατά τα λοιπά, η υπεράσπιση προέβαλλε ότι η κατοικία με αριθμό 31 αποτελούσε απόλυτη και αποκλειστική ιδιοκτησία της αποβιωσάσης και, συνεπώς, καμία συμφωνία με οποιονδήποτε άλλο πρόσωπο δεν τη δέσμευε. Ουδέποτε δε, συναίνεσε ή απεδέχθη οποιαδήποτε συμφωνία με τους εφεσίβλητους, ούτε δεσμευόταν από τέτοια συμφωνία. Επικαλείτο ότι η εναγόμενη 2 κανένα δικαίωμα δεν είχε να πωλήσει την κατοικία, αφού η συμφωνία διανομής ήτο προγενέστερη, και ότι ενημέρωσε τους εφεσίβλητους ότι έλαβε νόμιμο τίτλο ιδιοκτησίας και τους κάλεσε να παραδώσουν ελεύθερη κατοχή της κατοικίας. Εξ ου και η ανταπαίτηση για απόφαση ότι είναι νόμιμη δικαιούχος και ιδιοκτήτης του ακινήτου και διατάγματα στη βάση επέμβασης από πλευράς εφεσιβλήτων.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, έχοντας διαπιστώσει τα όσα αφορούν τις διάφορες συμφωνίες πώλησης (διαπιστώσεις που δεν εφεσιβλήθηκαν), εξήγησε το σκεπτικό του, με αναφορά και στην αδιαμαρτύρητη, από πλευράς αποβιωσάσης, κατοχή της κατοικίας από τους εφεσίβλητους, από τον Αύγουστο του έτους 1992 (κατοικία γειτονική της άλλης κατοικίας την οποία κατείχε η αποβιώσασα), αλλά και στο ότι, για πρώτη φορά, η μεταξύ των δύο οικογενειών γραπτή διανομή έγινε μέσω πληρεξουσίου εγγράφου, ημερομηνίας 17.3.1995. Τότε ήταν που καθορίστηκε ότι οι κατοικίες 30 και 31 θα εγγράφονταν στο όνομα της αποβιωσάσης. Δηλαδή, τρία χρόνια μετά την πώληση στους εφεσείοντες. Εξέτασε, παράλληλα, τις συνθήκες κατάθεσης του εν λόγω πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, με βάση τον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232 και αποδέχτηκε αυτήν στη βάση και σχετικής μαρτυρίας που κρίθηκε αξιόπιστη, αλλά και στη βάση ότι, κατά τον ουσιώδη χρόνο, τέτοια κατάθεση ήταν σύμφωνη με τις πρόνοιες του ισχύοντος, τότε, Κεφ. 232. Εξήγησε, περαιτέρω, πως η αποβιώσασα αποδέχτηκε τη μεταφορά της επιβάρυνσης του πωλητηρίου εγγράφου, στις 12.10.2001, με τη δήλωση μεταβίβασης συγκεκριμένου μεριδίου, ώστε να καταστεί δυνατή η έκδοση ξεχωριστών τίτλων. Επομένως, έκρινε, συναφώς, ότι η αποβιώσασα, τουλάχιστον από τις 12.10.2001, έλαβε γνώση της πώλησης.
Επανερχόμενοι στην εξέταση των ως άνω αναφερόμενων λόγων έφεσης, κατ’ αρχάς διαπιστώνεται ότι πουθενά στην υπεράσπιση δεν αμφισβητήθηκε η συμφωνία πώλησης, παρά μόνο στη βάση του ότι υπογράφτηκε από την εναγόμενη 2, ή η κατάθεσή της στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης στη βάση μη πλήρωσης προϋποθέσεων. Ούτε τέθηκε θέμα εκπρόθεσμης καταχώρησης της αγωγής για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Επομένως τέτοια θέματα, ως θέματα που δεν δικογραφήθηκαν πρωτοδίκως, ώστε να ήταν επίδικα, δεν θα μας απασχολήσουν. Ως λέχθηκε από το Νέο Ανώτατο Δικαστήριο, στη δευτεροβάθμια δικαιοδοσία του, στην WATERWORLD HOLDINGS LTD v. ΠΕΡΙΚΛΕΟΥΣ κ.α, Πολιτική Έφεση 284/2015, ημερομηνίας 30.1.2024:
«Σε κάθε περίπτωση, κατά πάγια και διαχρονική νομολογία, ζήτημα που δεν ηγέρθη πρωτόδικα δεν μπορεί να εξεταστεί με την έφεση»
Πέραν, φυσικά, τούτου, διαπιστώνεται ότι επαρκώς, το πρωτόδικο Δικαστήριο, ανέλυσε την ενώπιον του μαρτυρία ως προς το ποιο ήταν το κείμενο της συμφωνίας πώλησης και την επάρκειά του να αποτελέσει σαφή συμφωνία πώλησης της συγκεκριμένης κατοικίας. Κατέληξε σε συμπεράσματα από τα οποία δεν φαίνεται να προκύπτει βάση επέμβασης μας. Στη βάση δε του ότι οι εφεσίβλητοι κάλεσαν την αποβιώσασα, τόσο το έτος 2007, αλλά και μεταγενέστερα, στις 16.5.2012, να μεταβεί στο Κτηματολόγιο για μεταβίβαση, ενώ πλέον ίσχυαν οι πρόνοιες του Ν. 81(Ι)/2011, με ρητή αναδρομική ισχύ, και ενώ η αποβιώσασα είχε αποδεχτεί την επιβάρυνση του ακινήτου από τη συμφωνία πώλησης, κατέληξε στα ορθά συμπεράσματα και απόφαση.
Τηρουμένων των ως άνω και της λεπτομερούς ανάλυσης του πρωτόδικου Δικαστηρίου, δεν εντοπίζεται σφάλμα στη διαπίστωση για την εγκυρότητα της συμφωνίας, την εγκυρότητα της κατάθεσής της στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και το ότι δεν αμφισβητείτο από τον εφεσείοντα. Ούτε εντοπίζεται σφάλμα αναφορικά με την κατάληξη ύπαρξης δικαιώματος σε ειδική εκτέλεση. Αναφορικά με την εισήγηση περί παραγραφής, έχουμε ήδη αναφέρει ότι πουθενά δε φαίνεται να είχε εγερθεί πρωτόδικα, ενώ φυσικά εντοπίζεται ότι η πλευρά του εφεσείοντα δεν αναφέρεται στο ότι αρχικά υπήρξε καταχώρηση αγωγής το έτος 2007, η οποία αποσύρθηκε με επιφύλαξη. Δεν αναφέρεται ούτε η κλήση για μετάβαση στο Κτηματολόγιο στις 16.5.2012, κάτι το οποίο το πρωτόδικο Δικαστήριο έλαβε υπόψη, χωρίς να προσβάλλεται, είτε το γεγονός, είτε η επίδρασή του, ως έγιναν αποδεκτά από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Ορθή, περαιτέρω, κρίνεται και η ανάλυση από πλευράς πρωτόδικου Δικαστηρίου, αναφορικά με την αναδρομική ισχύ του Ν. 81(Ι)/2011, ισχύ που ρητά προνοείται στο Άρθρο 16(2) του νόμου.
Επομένως, αβάσιμοι κρίνονται οι λόγοι έφεσης 1, 2, 3, 4 και 6 και ως τέτοιοι απορρίπτονται.
Η ως άνω κατάληξη και η συνεπακόλουθη ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης, συμπαρασύρει και τον λόγο έφεσης 5, αφού τα όσα αυτός αφορά τέθηκαν, από το πρωτόδικο Δικαστήριο, εναλλακτικά της διαπίστωσης του για ειδική εκτέλεση δυνάμει του Ν. 81(Ι)/2011, στη βάση του δικαίου της επιείκειας ως προς την ειδική εκτέλεση συμβάσεων.
Επομένως, απορρίπτουμε και τον πέμπτο λόγο έφεσης.
Συμπαρασύρεται και ο έβδομος λόγος έφεσης, αφού απαντάται από τα όσα αναλύονται ανωτέρω σχετικά με τους λόγους έφεσης 1, 2, 3, 4 και 6, ενώ, αναπόφευκτα, και ως εκ της ως άνω κατάληξης, ο όγδοος λόγος έφεσης στερείται ερείσματος.
Συνακόλουθα, η παρούσα έφεση απορρίπτεται. Η πρωτόδικη απόφαση επικυρώνεται.
Επιδικάζονται εναντίον του εφεσείοντα και υπέρ των εφεσιβλήτων, €4.000.-, πλέον ΦΠΑ (εάν υπάρχει), ως έξοδα.
Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ. Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Δ. Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο